Субекти и обекти на пазара на недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти, неговата роля и място в националната икономика. Основните фактори, влияещи върху пазара на недвижими имоти
ИКОНОМИКА НА ИМОТИТЕ
Билет 1 ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ: КОНЦЕПЦИЯ, СЕГМЕНТИ, КЛЮЧОВИ ХАРАКТЕРИСТИКИ, ПРЕДМЕТИ И ФУНКЦИИ НА ПАЗАРА НА ИМОТИТЕ
Първите споменавания на n-ty в Русия - началото 18 век .. Самият термин "недвижими имоти" е въведен законодателно с указ на Петър 1 1714 г. ... За да се решат въпроси, свързани с регулирането на единното наследство.
Закон на РСФСР "За собствеността на РСФСР" от 1990 г.
Пазарът на недвижими имоти е сектор на националния пазарна икономика, която е взаимосвързана система от пазарни механизми, чрез които се прехвърлят права на собственост и свързаните с нея интереси, се прехвърлят цени и пространство между различни конкурентни възможности за използване на земята.
RN функции:
1) ценообразуване (основно)
2) регулаторен
3) търговски
4) дезинфекция (почистване от слабите)
5) информационни
6) посредник
7) стимулиращ
8) инвестиция
9) конкуренция
10) преразпределение на земя и други обекти
11) социални
RN ценообразуване- Това е установяване на равновесни цени, при които ефективното търсене съответства на обема на предлагането.
Социалната функция се проявява в нарастването на трудовата активност на населението, стремящо се да стане собственик поземлени имоти, кв. и други капиталови и престижни обекти.
PH функции:
RN е свързан с оборота на ИТ върху него, които са специфичен вид продукт → трябва да се вземат предвид редица характеристики:
1) локализация на RN, която е свързана с абсолютни недвижими имоти и уникалността на RN
2) недостатъчна степен на отвореност на пазара
3) ниска еластичност на предложенията
4) търсенето на НН е променливо, както във времето, така и в пространството
5) PH се характеризира със сравнително висока степен на държавна регулациязаконодателство
6) RN се характеризира с ниска ликвидност
7) наличност оценка OH и неговият растеж във времето
Неподвижни неща- това са парцели, подземни парцели (изолирани водни обекти) и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. предмети, движението на които е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им, вкл. гори, многогодишни насаждения, сгради, конструкции и др.
Разграничават се следните понятия:
1) недвижими имоти по закон ↔ по природа
2) квази недвижими имоти (самолети, космос. Кораби)
Характеристика ned:
1) стационарност
2) същественост
3) трайност - по -висока от тази на други стоки, с изключение на определени видове(скъпоценни камъни, метал)
Структурата на RN включва:
1) обекти на недвижими имоти (OH)
2) субекти H
3) Процеси на функциониране на НН
4) НН механизми (инфраструктура)
Сегментирането на PH по обекти като стока се извършва, както следва:
Жилищен пазар
Търговски H
· земя
Билет 2 ПАЗАР НА ЗЕМЯТА
Член 2. Земено законодателство
1. Земено законодателство в съответствие с Конституцията Руска федерацияе под съвместната юрисдикция на Руската федерация и съставните образувания на Руската федерация. Поземленото законодателство се състои от този кодекс, федералните закони и законите на съставните образувания на Руската федерация, приети в съответствие с тях.
Норми поземлен законсъдържащи се в други федерални закони, законите на съставните образувания на Руската федерация трябва да съответстват на този кодекс.
Поземлените отношения могат също да бъдат уредени с укази на президента на Руската федерация, които не трябва да противоречат на този кодекс и федералните закони.
2. Правителството на Руската федерация взема решения, уреждащи поземлените отношения в границите на правомощията, определени от този кодекс, федералните закони, както и указите на президента на Руската федерация, регулиращи поземлените отношения.
3. Въз основа и в съответствие с този кодекс, федералните закони, други регулаторни правни актове на Руската федерация, законите на съставните образувания на Руската федерация, изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация, в границите от техните правомощия, могат да издават актове, съдържащи нормите на поземленото право.
4. Въз основа и в съответствие с този кодекс, федерални закони, други регулаторни правни актове на Руската федерация, закони и други регулаторни правни актове на съставните образувания на Руската федерация, органи местно управлениев рамките на своите правомощия те могат да издават актове, съдържащи нормите на поземленото право.
Член 3. Отношения, регламентирани от законодателството в областта на поземлението
1. Поземленото законодателство урежда отношенията относно използването и опазването на земята в Руската федерация като основа за живота и дейността на хората, живеещи на съответната територия (поземлени отношения).
2. Към отношенията относно използването и опазването на недра, водни обекти, гори, диви животни и други природни ресурсиопазване на околната среда, опазване на специално защитени природни зони и обекти, опазване на атмосферния въздух и опазване на културното наследство на народите на Руската федерация, законодателството за недрата, горското стопанство, законодателството за водите, законодателството за животинския свят, за опазването и използване на други природни ресурси, за опазване на околната среда, за опазване на атмосферния въздух, за специално защитени природни зонии обекти за защита на обекти на културното наследство на народите на Руската федерация, специални федерални закони.
(изменен с Федерален закон от 14.07.2008 г. N 118-FZ)
Нормите на тези клонове на законодателството се прилагат към поземлените отношения, ако тези отношения не са уредени от поземленото законодателство.
3. Имуществени отношения за собственост, ползване и разпореждане поземлени имоти, както и сделките с тях се регулират от гражданското законодателство, освен ако не е предвидено друго от законодателството за земята, горите, водите, законодателството за недрата, за опазване на околната среда, специални федерални закони.
Член 5. Участници в поземлените отношения
1. Участници в поземлените отношения са граждани, юридически лица, Руската федерация, съставни субекти на Руската федерация, общини.
2. Права чуждестранни граждани, лица без гражданство и чуждестранни юридически лица за придобиване на собственост върху поземлени имоти се определят в съответствие с този кодекс, федералните закони.
3. За целите на този кодекс се използват следните понятия и определения:
собственици на поземлени имоти - лица, които са собственици на поземлени имоти;
ползватели на земя - лица, които притежават и ползват поземлени имоти на правото на трайно (неограничено) ползване или на правото на безвъзмездно срочно ползване;
собственици на земя - лица, които притежават и ползват поземлени имоти въз основа на правото на наследствен живот;
Член 7. Състав на земите в Руската федерация
1. Земи в Руската федерация по предназначениеса разделени на следните категории:
1) земеделска земя;
2) земя селища;
(изменен с Федерален закон от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ)
3) земи за промишленост, енергетика, транспорт, комуникации, радиоразпръскване, телевизия, информатика, земи за предоставяне на космически дейности, земи за отбрана, сигурност и земи за други специални цели;
4) земи на специално защитени територии и обекти;
5) земи от горския фонд;
6) земи от водния фонд;
7) запасни земи.
Билет 3 ЖИЛИЩЕН ПАЗАР: ОПРЕДЕЛЕНИЕ, ЗАКОНОДАТЕЛСКА ПОДКРЕПА, РЕГУЛАТИВНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Жилищен пазар- по отношение на жилищни недвижими имоти има следната класификация, в зависимост от продължителността и естеството на ползването на жилищата:
§ основно жилище
§ вторично жилище (лятна резиденция)
§ третично жилище (хотели)
Във връзка с условията на големите градове:
o луксозни жилища
o луксозни жилища (подобрено оформление)
o типично жилище
o жилища с ниски потребителски качества (комунални)
o таванско помещение (под покрива)
Отделна ниша заемат крайградските обекти за недвижими имоти поради незначителния обем на сделките и тяхната специфичност
PH ИНДИКАТОРИ
За да се осигури цялостен анализ на пазара в хода на мониторинга, се изчислява определен набор от индикатори (индикатори) за състоянието на пазара, характеризиращи:
1. ценова ситуация (средни цени за предлагания период и сделки (продажба, покупка, лизинг) на обекти различни видовена вторичния и първичния пазар, диференцирани по типовете обекти и квартали на града и други характеристики и обобщени по съвкупността от транзакции)
2. конюнктура на търсенето и предлагането (обем и структура на търсенето и предлагането)
3. Пазарна дейност (брой регистрирани покупко -продажби, лизинг, ипотечни сделки)
4. ликвидност на обекти
Билет 6
Билет 7 ИПОТЕКА И ИПОТЕЧЕН КРЕД
1. Понятието за ипотека. Ипотечно кредитиране.
Залог на недвижим имот с цел получаване на парична сума - ИК, наименование ипотека.
Терминът ипотека се появява за първи път в Гърция през 6 век пр.н.е. и дори тогава тя беше свързана с осигуряване на отговорността на длъжника към кредитора от определени земеделски имоти.
Залог- това е връщане на имущество като обезпечение за задължения по заем.
Ипотека - това е вид залог на недвижим имот, при който заложеното имущество не се прехвърля в ръцете на кредитори, а остава при длъжника в негово владение и ползване, това означава, че ипотекодателят, който е заложил недвижимия имот, вече не може да бъде пълноправен собственик в буквалния смисъл на думата, защото липсва пълна "триада" на собствеността:
1) Притежание
2) Поръчка
3) Използвайте
Предмет на ипотеката са недвижими имоти (сгради, конструкции, жилищни апартаменти и техните части, обекти незавършено строителство, сюжети)
И К - Това е дългосрочен заем със задължение за погасяване в рамките на срока, определен със споразумението, с изплащане на% от заема и обезпечение за изплащане на окончателното задължение по залога за недвижими имоти.
Ако жилището е закупено с помощта ипотечен кредит, тогава кредитополучателят не се разделя с авансово плащанедокато не получи собствеността върху имота. Възможно е да се отнеме апартамент от заемополучателя само чрез съд или в случай на груби нарушения.
2.Принципи и ограничения ипотечно кредитиране
Досега тя е положена законодателната рамказа системата fu-i на IC, Федералният закон "за ипотеката", законът "за ценни книжаО "…
Принципи на кредитиране:
1) Изплащане на заем
2) спешност
3) плащане
4) сигурност
5) целеви герой
6) диференцирания характер на заема
Етапи на IR:
1) предварителна квалификация на клиента (обяснение на условията за кредит)
2) събиране и обработка на информация за потенциален кредитополучател
3) оценка на вероятността за погасяване на кредита и оценка на банковите рискове
4) вземане на решение за заем
5) сключване на кредитна сделка
6) обслужване на заем
Условията на IC включват:
1) Уважаване на интересите на двете страни по сделката (кредитополучателят трябва да е удовлетворен съответно от лихвения процент и схемата за погасяване на кредита. Банката трябва да е доволна от платежоспособността на кредитополучателя)
2) Спазване на основните принципи на кредитиране
Билет 8 Видове ипотечни кредити... Основни документи, необходими за получаване на IC
Основни документи, необходими за получаване на IC:
1) Заявление за получаване на IC
2) Копие на паспорта на гражданин на Руската федерация
3) Копие на военна карта
4) Документи за семейното положение
5) Копие от акта за раждане на детето, паспорта на детето
6) Копия от документи за образование и професионално развитие
7) Копиране трудова книжказаверено от работодателя (печат, подпис, препис от подпис и дата на последната страница)
8) Удостоверение от мястото на работа за размера на дохода за последните 6 (3 месеца) под формата на 2NDFL или под формата на формуляр
9) Изявление-декларация с посочване месечен приходза последните 6-3 месеца в свободна форма
10) Копия от документи, потвърждаващи собствеността върху активи (банкови сметки, Централна банка, недвижими имоти, превозни средства)
11) Копия от документи, потвърждаващи наличието на позитив кредитна история
12) Документи, които трябва да предоставите при деклариране на доход от притежаване на бизнес
Фактори, ограничаващи развитието на ипотеките:
1) юридически
2) инфраструктурни
3) психологически
4) организационна - рутинна схема за получаване на заем, отчитаща само бяла заплата
5) време за намиране на апартамент
Окончателното решение за отпускане на заем на кредитополучателя преди регистрацията на собствеността се взема от банката след разглеждане пълен пакетдокументи за апартамент (стая) и получаване на положително заключение от правна проверка на закупения обект
Видове заеми
Те се класифицират по следните критерии:
1) По естеството на участието в инвестиционния процес
2) Според стабилността на процентната ставка
3) Според стабилността на стойността на вноската за погасяване на задължения
* Кредити с постоянни плащания (самоамортизиращи се заеми, които предвиждат погасяване на дълга и% в равни суми)
* Кредити с променливи плащания - заеми, за които размерът на разходите за обслужване на дълг варира през годините под влияние на различни фактори
4) за участие на заем в тех. Дълг и нарастваща стойност
5) по начина на финансиране
6) според реда на погасяване на дълг и изплащане на%
7) според предназначението на кредитирания обект
Билет 9
Билет 11 МЕТОДИ ЗА ОЦЕНЯВАНЕ
МЕТОД НА СРАВНЕНИЕ НА ПРОДАЖБИТЕ (МСП)
МСП се основава на директно сравнение на оценявания имот с други подобни, които наскоро бяха продадени. МСП се използват, когато са налични сравнително скорошни транзакции, които са в основата на моделите на стойността или пазарните тенденции.
За тези ИТ, които често се купуват и купуват, МСП са най -прекият системен подход за определяне на стойността.
Предимства на МСП: най -простият, статистически обоснован, предлага методи за коригиране, предоставя данни за други подходи.
Недостатъци на МСП: изисква активен пазар, сравнителните данни не винаги са налице, изисква корекции, голям брой от които оказват влияние върху надеждността на резултатите, основават се на минали събития и не отчитат бъдещите очаквания.
Използването на MSP включва определена последователност от действия:
1) Проучване на пазара и подбор на обекти H, които са най -сравними с прогнозния HI
2) Събиране и проверка на надеждността на информацията за транзакциите за всеки избран обект
3) Избор на необходимите единици за сравнение и провеждане сравнителен анализза всяка избрана единица
4) Корекция на продажните цени за всеки обект в съответствие със съществуващите разлики между него и прогнозния ИТ
5) Съгласуване на коригираните цени на сравнения RS и подхода към показателя на разходите за оценения обект
РАЗХОДЕН МЕТОД (ZM)
ZM се основава на изчисляването на разходите за възстановяване (подмяна) на оценените сгради и конструкции, като се вземат предвид всички видове амортизация и предприемаческа печалба. пазарната стойност на парцела се добавя към получената стойност.
ЗМ = С възстановяване (подмяна) + С земя-С амортизация + печалба на предприемача
Разходи за възстановяване- (цената на пълното възстановяване) е цената в текущите цени за изграждането на нейния точен дубликат или копие, използвайки абсолютно същите материали, строителни стандарти, дизайн и със същото качество на работа, които олицетворяват недостатъците и несъответствията на обекта оценки.
Разходи за подмяна(разходи за пълна подмяна) -разходи в техниката. Цените за изграждане на сграда с еквивалентна полезност на имота, който се оценява, построен с нови материали и в съответствие с действащите стандарти, дизайн и оформление.
Използването на ZM е необходимо, когато:
1) Технико -икономически анализ на ново строителство
2) При определяне на най -добрия и най -добрия ефективно използванеземя
3) По време на реконструкцията
4) При оценка на недвижими имоти на пасивни пазари
5) При оценяване на специални обекти. Назначения
6) При застраховане на недвижим имот
7) За определяне на данъчната основа
ZM е труден за изпълнение: за сгради с уникални архитектурни и естетически характеристики с историческа стойност, за сгради с прекомерно физическо и външно износване.
Алгоритъм за използване на ZM:
1) проверка на OH и запознаване с цялата документация
2) приблизителна оценка на текущите разходи за възстановяване и подмяна
3) оценка на всички видове натрупана амортизация
4) оценка на стойността на предприемаческата печалба
5) оценка на стойността на парцел
6) определяне на общите разходи за OH с сумиране на разходите за подмяна на подобрения, като се вземат предвид амортизацията, цената на парцела и печалбите на предприемача
ПЕЧЕЛЕН ПОДХОД
5 СТЪПКИ DP:
Отчуждаване на имущество
отчуждаване на собственост - в гражданско право- прехвърляне на собственост на едно лице в собственост на друго лице.
Отчуждаването на имущество е един от начините собственикът да упражни правомощието си да се разпорежда с имущество, което се извършва на възмездно или безплатно. Разграничете:
- отчуждаване по волята на собственика: покупко -продажба или дарение; и
- отчуждаване против волята на собственика: конфискация, реквизиция или принудителна продажба на имуществото на длъжника с цел събиране на присъдения от съда дълг.
Билет 20
Билет 22
Класификация на офисите
Търговските имоти са разделени на четири основни класа - A, B, C и D.
Клас А - помещения в нови офис комплекси с първокласно местоположение, оптимално решения за планиране, висококачествени довършителни работи и инженеринг, автоматизирани системиподдържане на живота. По правило това са сгради на бизнес центрове, т.е. те имат обширна инфраструктура за централизирано предоставяне на офис оборудване, комуникации и телекомуникации, конферентни зали, услуги за потребители и съоръжения за отдих и др.
Клас В - помещенията от този клас имат същите практически характеристики като офисите от клас А, но не са толкова престижни, а обхватът на услугите, които предлагат, не е толкова широк. По правило това са офиси от клас А след 5-7 години експлоатация.
Клас C - офиси, които съответстват на клас B по отношение на характеристиките на сградата, но с недостатъци в местоположението (отдалеченост от транспортните артерии, неудобен достъп) и оборудване (недостатъчна инфраструктура за обслужване на бизнес и отдих, недостатъчен брой места за паркиране) - всички офис сгради.
Клас D - офис площи в административни сгради с остарели инженерни комуникации, липса на специализирани услуги за поддържане на живота.
Билет 24 ПЕЧЕЛЕН ПОДХОД
DP- се използва само за оценка на печеливши недвижими имоти.
Приходите от собственост върху недвижими имоти могат да бъдат под формата на:
· Настоящи и бъдещи касови бележки
Текущи и бъдещи икономии на данъци
Имуществени печалби
· Данъчни спестявания от продажба, замяна или дарение на този имот
Други възможни парични потоци и ползи
5 СТЪПКИ DP:
1) определяне на бъдещ брутен доход: оценка на потенциалния и действителния брутен доход
2) приспадане на транзакционните разходи. Оперативните разходи са разделени на: условно постоянни (не зависят от степента на експлоатация на ВУ, т.е. данък върху собствеността, застрахователни премии); условни променливи (промяна в зависимост от степента на използване на OH, например комунални услуги); резерви за подмяна (за подмяна по време на живота на OH на отделните му елементи)
3) определяне и коригиране на нетния (оперативен) доход
4) Оценка и мултипликатор Репутация (привилегии, прехвърлени от продавача на бизнеса на купувача) Например списък на клиенти. Репутацията е разликата между стойността на бизнеса като цяло и пазарната стойност на неговите активи.
5) определяне на крайната стойност на имота
Билет 27 Съдържанието и основните области на дейността в областта на недвижимите имоти.
Дейности в областта на недвижимите имоти - дейности, извършвани от юридически лица и индивидуални предприемачи въз основа на споразумение със заинтересовано лице (или чрез пълномощно) за извършване от негово име и за негова сметка, или от негово име, но за негова сметка и в интерес заинтересовано лицеграждански сделки с обекти на недвижими имоти и права върху тях.
Понастоящем правно регулиранедейността на недвижими имоти се извършва с актове на правителството на Руската федерация, както и регламентиизпълнителната власт на съставните образувания на Руската федерация.
Съществуват различни асоциации на брокери - гилдии, асоциации, съюзи, камари.
Съществуват техники и методи за извършване на стопанска дейност за предоставяне на услуги за недвижими имоти. Технологията за предоставяне на услуги за недвижими имоти може да бъде сведена до следните основни етапи:
1. Получаване на заявка за услуга:
а) проучване на естеството и обема на предстоящата работа;
б) формулиране на ограничителни условия.
2. Предварителна проверка на съоръжението и сключване на договор за услуга:
а) конкретизиране на предмета на договора и подготовка за подписването му;
б) изготвяне на план за изпълнение на работата по договора
3. Събиране и анализ на данни за обекта:
а) събиране на документи за обекта на недвижим имот и потвърждение на надеждността, уместността и полезността на събраната информация, необходима за конкретна сделка с недвижим имот;
б) предоставяне на доклад на клиента за извършената работа и информиране за степента на готовност на всички субекти да завършат транзакцията.
4. Правна подкрепа на сделката:
а) формиране на набор от документи и тяхното проучване, потвърждаване от адвокат на законността на сделката;
б) определяне на рисковете, свързани със сделката;
в) запознаване на клиента с документите и материалите, предоставени за изпълнение на сделката и съгласуване на условията и техниките за нейното изпълнение.
5. Извършване на сделка с недвижим имот и заплащане на услуги на брокера:
а) извършване на сделка с недвижим имот и документираненеговите резултати;
б) изпълнение на акта за приемане на работата, извършена по договора за посочване на услугата;
в) заплащане на услугите на брокера за извършената работа.
Изброените стъпки показват типична схемаотношения между компанията за недвижими имоти и клиента. Това изглежда по следния начин: предлагането от фирмата на набор от услуги - изборът на услугата от клиента - сключването на договора - предоставянето на услугата - сключването на сделка с недвижим имот - плащането на услугите на риелтор за извършената работа.
В тези отношения съдържанието на всяка услуга е доста строго формализирано и ограничено от обхвата на услугите, предоставяни от компанията, и от специалистите на всяка структурно звенофирмите за недвижими имоти работят съгласно вътрешните правила за предоставяне на подходящ профил от услуги. Клиентът от своя страна трябва да определи съдържанието и резултата от предоставяната услуга доста ясно.
Основните дейности на брокерите.
1. Брокерът действа като агент. Изпълнение този статусброкерът изпълнява въз основа на договор за посредничество, който сключва с потребителя на услуги. Това споразумение определя задълженията на агента за недвижими имоти да изпълнява определени правни действия(например да сключва една или повече транзакции с него) от свое име и за сметка на потребителя или от името и за сметка на потребителя. Също така, споразумението за посредничество може да предвиди налагане на агента за недвижими имоти на задължението да извършва правни действия по отношение на потребителя на услуги лично (покупка или отчуждаване, приемане или прехвърляне за временно ползване на обект на недвижим имот). Всички служители на юридическото лице, които работят директно с клиенти и участват в подготовката за сключване на договори за извършване на граждански сделки с обекти на недвижими имоти, трябва да имат лична лицензна карта-агент.
2. Брокерът действа като адвокат. В този случай се сключва агентски договор, който налага на брокера задължението да извърши от името и за сметка на доверителя определени правни действия по отношение на собствеността, която му принадлежи или се ползва от него.
3. Брокерът действа като брокер. Между потребителя на услуги и брокера се сключва комисионно споразумение. В съответствие с него, брокерът поема задължения от свое име и за сметка на главницата да извърши една или повече сделки с имота. Брокерът изпълнява следните функции:
Действа като доверено лице на една или и двете страни в сделка с обект на недвижим имот;
Анализ на отрицателните и положителните фактори, съпътстващи сделката;
Разработване на оптимална програма за извършване на подходяща сделка с обект на недвижим имот с най -ниски разходи и риск.
Лицензионната карта на брокера се издава само на специалисти или индивидуални предприемачикоито са работили като агент или са се занимавали с брокерски дейности поне две години.
4. Фирмата за недвижими имоти действа като дилър. Дилърската дейност се извършва в случай, че обектът на недвижим имот е собственост на самия брокера (той е придобит по -рано с цел последваща продажба).
5. Посредническа дейност на брокера. Дейности по предоставяне на услуги за търсене на контрагенти за лица, които са изразили желание да закупят или продадат който и да е обект на недвижим имот с цел впоследствие да сключат съответни сделки. В този случай брокерът не е пряка страна.
6. Търговска дейност на брокера. С този статус брокерът изпълнява следните функции:
Предоставя услуги за информационна поддръжкаучастници в сделката;
Предоставя консултантски и документални услуги;
Предоставя услуги за правилното и безопасно уреждане на транзакции.
7. Дейности на компания за недвижими имоти по създаване на нови обекти на недвижими имоти с цел тяхната последваща продажба. Тази дейност се осъществява въз основа на партньорства с инвестиционни и строителни компании. По правило едно дружество за недвижими имоти оперира на вторичния пазар на недвижими имоти.
8. Дейността на компания за недвижими имоти за създаване с цел последваща продажба на отделен обект на недвижим имот чрез промяна на правния режим на съществуващ преди това обект (имотен комплекс). Приватизираните предприятия често нямат документи за собственост на недвижими имоти, получени в процеса на корпоратизация на предприятия. В този случай специалистите на агенцията извършват пълен набор от работи до регистрацията на права на собственост върху земя.
9. Работата на компания за недвижими имоти с индустриални недвижими имоти. Тази дейност на брокера е насочена по правило към отдаване под наем и продажба на офис, търговски и складови площи.
10. Работата на компания за недвижими имоти с индустриални недвижими имоти по програмата за преструктуриране на производството. Тази дейност се осъществява въз основа на акредитацията на Комитета по икономическа политика.
11. Дейностите на компания за недвижими имоти за управление на недвижими имоти могат да се извършват въз основа на:
а) агенционни споразумения и трудови договори;
б) договори за наем с право на преотдаване за клиенти;
v) доверително управлениеобекти на недвижими имоти.
Билет 28
Билет 29
Билет 34
Билет 35
БИЛЕТ 38 КОНЦЕПЦИЯ И ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ ЗА ДАНЪЧНО ОБЛАГАНЕ НА ПАЗАРА НА ИМОТИТЕ. СИСТЕМА НА ДАНЪЦИ И ТАКСИ В ОБЛАСТТА НА ИМОТИТЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Притежаването на недвижими имоти, отдаването им под наем, продажбата или закупуването им включва плащане на данъци.
В момента има три основни данъка върху собствеността върху недвижими имоти в Руската федерация:
1. Данък върху имуществото на физически лица
2. данък върху имуществото на организациите
3. данък върху земята
Индивидуален данък върху имуществотое местен данък, задължителен за плащане на територията на съответната община.
Обекти на данъчно облагане са: жилищни сгради, апартаменти, вили, гаражи и други сгради, помещения и съоръжения, собственост на физически лица. Базата за изчисляване на данъка върху собствеността на физическите лица е стойността на запасите към 1 януари на текущата година.
Стойност на запасите - това е цената на подмяна на обекта минус натрупаната амортизация, отчита само цената на структурата на обекта, изчислява се въз основа на разходите за изграждане на обекта на недвижим имот съгласно съществуващите стандарти и коефициенти.
Федерален законот 17 юли 1999 г. N 168-ФЗ „За изменения и допълнения на Закона на Руската федерация„ За данъците върху собствеността на физическите лица ““ беше установено, че представителните органи на местното самоуправление определят размера на данъчните ставки в зависимост от общата инвентарна стойност на имота: до 300 хиляди рубли. - до 0,1%; от 300 до 500 хиляди рубли - от 0,1 до 0,3%; над 500 хиляди рубли. - от 0,3 до 2,0%.
Обща стойност на запасите собственост е сумата от инвентарните стойности на сгради, помещения и съоръжения, признати за обект на данъчно облагане, собственост на едно физическо лице и разположени на територията на един представителен орган на местното самоуправление, който определя ставките на този данък.
Данък върху корпоративната собственост, отнася се до регионални данъци, се изплаща на територията на съответния съставна единица на Руската федерация.
Обектите на данъчно облагане са движими и недвижими имоти, записани в баланса като дълготрайни активи по предписания за счетоводството начин.
Данъчната основа се определя като средногодишни разходиимот, признат като обект на данъчно облагане.
Данъчните ставки се определят от законите на съставните образувания на Руската федерация и не могат да надвишават 2,2 процента, разрешено е да се установят диференцирани данъчни ставкив зависимост от категориите данъкоплатци и (или) имущество, признато за обект на данъчно облагане.
В сила от 1 януари 2006 г. във връзка с влизането в сила на глава 31 на част II Данъчен кодексНа Руската федерация и загубата на сила на закона "За плащане за земя" от 11 октомври 1991 г. № 1738-1, кадастралната стойност е основата за плащане данък върху земята.
Под кадастрална стойност поземлен имот, разбира се приблизителната стойност на приблизителната пазарна стойностпоземлен имот, създаден на определена календарна дата, използвайки федерални стандартиоценки и насокида извърши работа по държавната кадастрална оценка.
При установяване на данъци се определят техните ставки, които не могат да надвишават 0,3 процента от кадастрална стойностпоземлени имоти (отнасящи се до земи, предоставени за: земеделски цели; жилищно строителство; лично дъщерно земеделие, градинарство, отглеждане на камиони и животновъдство) и 1,5 % във връзка с други поземлени имоти. Разрешено е да се установят диференцирани данъчни ставки в зависимост от категорията земя и (или) разрешеното използване на поземления имот (член 394 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Данъчните ставки се определят в абсолютни размери (в рубли и копейки) спрямо площта на обекта (на 1 ха или на 1 кв. М) и се коригират според местоположението му в зоните на градско развитие на територията.
Закон N 1738-1 установява средните ставки на данъка върху земята на хектар обработваема земя в рубли и копейки за съставните образувания на Руската федерация, средните данъчни ставки в рубли и копейки на 1 кв. М годишно в градове и други населени места по икономически райони и в зависимост от броя на населението, както и от размера на коефициентите на нарастване на средния процент за курортните зони и градовете поради статута на града и развитието на социално-културния потенциал.
Член 5 от Закон № 1738-1 предвижда, че минимален размерданъчните ставки за 1 хектар обработваема земя и друга земеделска земя се установяват от законодателните (представителните) органи на съставните образувания на Руската федерация. При изчисляване на данъка се правят корекции в местоположението на парцелите.
Член 6 от Закон N 1738-1 установява, че данъкът за парцели в границите на селските населени места и извън тях, предоставяни на гражданите за лично подсобно земеделие, градинарство, отглеждане на камиони, добитък, сенокосане и паша, се начислява върху средния данък ставки за земеделска земя и за парцели, предвидени за други цели - в размер на 5 рубли. за 1 кв.м.
Органите на местното самоуправление имат право да увеличават данъчните ставки, но не повече от два пъти.
Данъкът за земята на градовете се начислява по ставките, установени въз основа на средните ставки, одобрени от закона (член 8 от Закон N 1738-1), диференцирани в зависимост от градоустройствената стойност на територията от местните органи на самоуправление на градове и села. Тази процедура не се прилага за земя, заета от лични помощни парцели, жилищен фонд, летни вили и градински парцели, индивидуални и кооперативни гаражи, тъй като данъкът се начислява върху тези земи в размер на 3% от пълната данъчна ставка, установена в градовете, но не по -малко от 10 рубли. за 1 кв.м.
Данъкът за земя, придобита в градове и градове за градинарство, камиони и животновъдство, е 10 рубли. за 1 кв.м.
Данък за част от площта на поземлените имоти в градовете над селото установени нормитяхното изтегляне се таксува два пъти, а летни вили и индивидуални гаражив градските райони над установените ставки на разпределение - в рамките на двойната ставка - в размер на 15% от пълната данъчна ставка и, ако ставката е по -голяма от двойната ставка на разпределение - при пълната данъчна ставка.
Развитието на пазара на недвижими имоти се оформя научни основив този домейн икономически отношения, което е отразено в възникващата терминология.
„Пазарът на недвижими имоти е система от организационни мерки, чрез които купувачите и продавачите се обединяват, за да определят конкретната цена, на която определена стока, като например недвижим имот, може да бъде разменена“ 1.
Пазарът на недвижими имоти е „икономическо и правно пространство, в което се осъществява взаимодействието на търсенето и предлагането на всички купувачи и продавачи на недвижими имоти в даден момент и където съвкупността от всички текущи операциис нея" .
Пазарът е „институцията за контакт между купувачи или носители на търсене и продавачи или доставчици на стоки и услуги. Предпочитанията и резултатите от решенията на продавачите и купувачите образуват система от цени на стоки, услуги или ресурси. "
„Пазарът на недвижими имоти е сфера на капиталови инвестиции в обекти на недвижими имоти и система от икономически отношения, произтичащи от сделки с недвижими имоти. Тези отношения се появяват между инвеститорите при покупка и продажба на недвижими имоти, ипотеки, отдаване под наем на недвижими имоти в тръст, лизинг или лизинг. "
Всички горепосочени дефиниции предполагат присвояване на недвижим имот към категорията стоки,чието обръщение е свързано с привличането на финансов капитал, използването на различни ресурси и труд и показват преразпределение на недвижими имоти, т.е. осигуряване на оборота на права върху предварително създадени обекти на недвижими имоти.
Изхождайки от троичността на същността на обект на недвижим имот като стока (материална, правна, икономическа), е необходимо всички тези дефиниции да се допълнят със комплекс от отношения, дължащи се на създаването на нови и управлението на съществуващи обекти на недвижими имоти. „Пазарът на недвижими имоти е специфичен набор от механизми, чрез които се прехвърлят правата на собственост и свързаните с тях интереси, определят се цени и се разпределя пространство между различни конкурентни опции за използване на земята.“ Поради това, основните процеси на функциониране на пазара на недвижими имоти - това е развитието (създаването), управлението (експлоатацията) и движението на права върху недвижими имоти.
Описвайки пазара на недвижими имоти, трябва да се отбележи, че абстрактната фраза „пазар на недвижими имоти“ се разпада на много бързо развиващи се и различни пазари, както регионални, така и местни.
„Пазарът на недвижими имоти е локализиран, тъй като обектите му са недвижими, уникални и стойността им зависи повече от външната среда (политическа, икономическа, социална, екологична ситуация в страната и региона) и е сегментирана, тъй като различни потребителиимат различни нужди, различно ефективно търсене ”.
Всеки специфичен пазар на недвижими имоти - поземлени имоти, жилищни или търговски недвижими имоти (фиг. 2.1) - се развива независимо, тъй като разчита на собствените си законодателни и регулаторна рамкамогат да бъдат допълнително дезагрегирани въз основа на различни типологични критерии.
Ориз. 2.1.
Чрез пазарния механизъм пазарът на недвижими имоти осигурява:
- създаване на нови обекти на недвижими имоти;
- управление (експлоатация) на имота;
- оборот на права върху недвижими имоти;
- установяване на равновесни цени за недвижими имоти;
- инвестиране в недвижими имоти;
- разпределение на пространството между различни конкурентни възможности за използване на земята.
Съществуващите класификации на пазара на недвижими имоти са показани на фиг. 2.2.
Вътрешен пазар на недвижими имоти- набор от регионални и местни пазари, различаващи се един от друг по асинхронното развитие, нивото на цените и рисковете, ефективността на инвестициите в недвижими имоти и особено състоянието на законодателството, политическата и социалната стабилност.
Фигура 2.2.
От гледна точка на предприемаческа и търговска дейност, осъществявана от субектите на пазара на недвижими имоти, тя има своите предимства и недостатъци.
Особеността на пазара на недвижими имоти е, че средният купувач на недвижими имоти, като правило, няма опит в закупуването или инвестирането в недвижими имоти, както и информация за реалните цени на сделките.
Относително редки продажби, липса на надеждна информация за деноминациите на транзакциите, едновременност, хетерогенност и дори уникалност на обектите на недвижими имоти като стока ни позволяват да заключим, че на пазара на недвижими имоти няма условия за формиране на класически непрекъснати криви на търсене и предлагане.Поради продължителността на строителството на обекти, предлагането на пазара на недвижими имоти не може да се формира само въз основа на тенденциите в търсенето, във връзка с които има дисбаланс на функциите на търсене и предлагане на пазара на недвижими имоти.От това следва, че цените на пазара на недвижими имоти практически липсват като пресечни точки на класическите криви на търсене и предлагане.
Освен това, надежден (прецизно) определянето на пазарната цена на недвижимите имоти е фундаментално невъзможно.Възможни са само различни видове приближения, базирани на статистически разпределения на вероятностите. Следователно ще има доста голяма несигурност в цената в сравнение с други пазари. Това доказва това способността на пазара на недвижими имоти да се адаптира към външни влияния е по -ниска, отколкото на други пазари,за които е възможно формирането на класически криви на търсене и предлагане, т.е. пазарът на недвижими имоти се нуждае от повече време, за да се адаптира към променените външни условия.
Важна роля на пазара на недвижими имоти играе изпълнението на очакванията на собственика на недвижими имоти и купувачи (наематели). Основният фактор, влияещ върху разминаването между очакванията на собствениците и купувачите, е липсата на аналитична и експертна информация за пазара на недвижими имоти, като същевременно се увеличава информацията за непрекъснатото нарастване на търсенето. В тази ситуация собствениците на имоти повишават цените до неопределена височина, броят на продажбите намалява и търсенето спира възможно намаляванецени. Ако разликата между очакванията на страните от 10-15% все още е преодолима, тогава когато достигне 50%, може да се каже, че сделката няма да се осъществи.
Времето, прекарано от даден продукт на пазара, формира неговото икономическо свойство - ликвидност.Силно течните стоки могат бързо да преминат от естествено-материална форма към пари и обратно. На пазара на жилищни недвижими имоти обектите се излагат средно за един - един месец и половина, на пазара на търговски недвижими имоти сроковете достигат шест месеца или повече, което показва ниската ликвидност на обектите за недвижими имоти.
Пазарът на недвижими имоти има сложна, разклонена структура и може да бъде диференциран според различни критерии. Въз основа на троичността на същността на недвижимите имотикато продукт, пазарът на недвижими имоти се е формирал и работи активно три сектора:
- 1) разработване (създаване) на обекти на недвижими имоти;
- 2) управление на обекти на недвижими имоти (експлоатация);
- 3) оборот на права върху предварително създадени недвижими имоти.
Сектор за развитие (създаване) обекти на недвижими имоти.Основните му характеристики в преходния период са лошите познания, липсата на висококачествени технологии за ефективно и икономично строителство и съответно дългосрочното търсене на строителна техника, материали и др.
Сектор за управление на недвижими имотиследи степента на влияние на стоковите характеристики на обектите върху тяхната рентабилност, генерира заявка за сектора за развитие да създаде най -печелившите видове обекти на недвижими имоти. При недостатъчното развитие на сектора за управление, какъвто е случаят в момента Руския пазарнедвижими имоти, заявката към сектора за развитие се предава директно от сектора на оборота.
Сектор на оборота на права върху предварително създадени недвижими имотиформира пазарната цена на своите обекти.
Атрактивността, обемът и динамиката на развитието на секторите зависят от свързаните с тях финансови потоци.
В допълнение към тези сектори от развитието и функционирането на пазара на недвижими имоти, те често се отделят като отделен сектор. изследователски процеси за развитието на пазара на недвижими имоти като самоорганизираща се система.Този сектор е свързан с трите сектора на функционирането на пазара на недвижими имоти и резултатите му са важни за всички сектори. В същото време той не може да бъде включен в нито един от тях, тъй като изследването на развитието на пазара на недвижими имоти трябва да представи отделен и независим поглед върху процеса на развитие и функциониране на пазара на недвижими имоти.
Предметната структура на пазара е показана на фиг. 2.3. Помисли за това.
От икономически субектипазарът на недвижими имоти са купувачи (наематели), продавачи (наемодатели) и професионални и институционални участници на пазара на недвижими имоти.
Клиент (наемател) е основният обект на пазара на недвижими имоти. Тя може да бъде физическа или обекткакто и орган контролиран от правителствотоотговарящи на условията за тази операцияспоред закона. Пазарът на недвижими имоти работи за купувачите.
Продавач (наемодател) е законно или индивидуаленкойто е собственик на имота. Държавата, представена от специализирани органи за управление на имоти, може да действа като продавач.
Състав професионални участниципазарът на недвижими имоти се определя от списък на процесите, протичащи на пазара с участието на държавата, и списък от дейности на търговски структури.
Ориз. 2.3.
ДА СЕ институционални участници,представляващи интересите на държавата и действащи от нейно име включват:
- органи държавна регистрацияправа върху недвижими имоти и сделки с тях;
- организации, регулиращи градското развитие, управлението на земята и земеползването (федерални и регионални органи на земята, които участват в опис на земя, създаване на поземлен кадастър), зониране на територии, регистрация на разпределение на земя;
- федерални и регионални власти по архитектура и градоустройство, ангажирани с одобряването и координирането на градоустройствените планове за развитие на територии и селища, създаването на кадастър на градоустройството и издаването на разрешения за строеж;
- експертни органи по градско планиране и проектна документацияангажирани с одобряването и координирането на архитектурни и строителни проекти;
- органи, отговарящи за инвентаризацията и счетоводството на сгради, органи на технически, противопожарни и други инспекции, участващи в надзора на строителството и експлоатацията на сгради и конструкции.
ДА СЕ неинституционални участнициработещи на търговска основа включват:
- предприемачи,които могат да бъдат юридически или физически лица, извършващи търговска дейност на пазара в съответствие със закона;
- инвеститори- лица, инвестиращи собствени, заети или привлечени имущества, финансови, интелектуални и други средства под формата на инвестиции в недвижими имоти;
- брокери (брокери) - лица, които предоставят услуги на продавачи и купувачи при извършване на сделки с обект на недвижим имот;
- разработчици- лица, които притежават или отдават под наем парцел и са взели решение за създаване и развитие на недвижими имоти с участието на изпълнители и съинвеститори;
- разработчици- лица, разработващи функционалната концепция на обекта на недвижим имот, включително надзор върху изпълнението му;
- преустройства- лица, участващи в развитието и трансформацията на територии (вторично развитие);
- клиенти- лица, изпълняващи инвестиционни проекти. Те могат да бъдат както разработчици, така и лица, назначени от тях (инвеститори и др.);
- застрахователи- лица, извършващи застраховка на обекти, сделки, професионална отговорност;
- ръководители на проекти- лица, които извършват общо планиране, координация и контрол върху изпълнението на проекта от началото до завършването му, за да отговорят на изискванията на клиентите и да гарантират осъществимостта на проекта от функционална и икономическа гледна точка, както и завършване на строителството на време в рамките на одобрения бюджет и в съответствие с установените стандарти за качество;
- управители на имоти- участващи лица финансово управлениеи техническа поддръжка на обекти на недвижими имоти;
- оценители на недвижими имоти- лица, предоставящи услуги на собственици, инвеститори, продавачи, купувачи на независима оценкастойността на обектите на недвижими имоти;
- финансисти(банкери) - лица, участващи във финансиране на сделки на пазара на недвижими имоти, включително ипотечно кредитиране;
- анализатори- лица, ангажирани с проучване на пазара на недвижими имоти и подготовка на информация за вземане на стратегически решения за неговото развитие;
- участниците фондова борса - лица, ангажирани със създаването и обращението на ценни книжа, обезпечени с недвижими имоти (жилищни облигации, пул ипотеки за ипотечно кредитиране и др.);
- маркетолози, специалисти по връзки с обществеността и реклама- лица, участващи в популяризирането на обекти и услуги на пазара на недвижими имоти;
- специалисти в информационни технологии - лица, обслужващи пазара на недвижими имоти, информационни и аналитични публикации и други медии, специализирани в пазара на недвижими имоти;
- адвокати- лица, ангажирани с правно подпомагане на сделки на пазара на недвижими имоти;
- специалисти в областта на обучението и повишаването на квалификацията на персонала;
- други специалисти- служители и членове на национални и международни професионални асоциации на пазара на недвижими имоти.
На практика пазарът на недвижими имоти често се разделя по метода на сделките на първичен и вторичен.
Под първичен пазар на недвижими имотиобичайно е да се разбира съвкупността от сделки, направени с новосъздадени (току -що построени), както и приватизирани обекти. Той осигурява прехвърлянето на обекти в оборота на имуществени права на пазара на недвижими имоти.
Под вторичен пазар на недвижими имотисе отнася до сделки, извършени с обекти на недвижими имоти не за първи път и свързани с препродажба или други форми на прехвърляне на собствеността върху недвижим имот. Такива обекти на недвижими имоти, като правило, работят дълго време на пазара на недвижими имоти.
Пазарът на недвижими имоти е засегнат икономическа ситуация, но способността да се реагира на променящата се ситуация на първичния и вторичния пазар на недвижими имоти е различна.
Така че, когато търсенето на обекти на недвижими имоти спадне, вторичният пазар може да реагира доста гъвкаво с намаляване на предлагането и намаляване на цените, при което долната граница се определя от покупната цена на обекта, финансова ситуацияпродавача и съответствието на нивото на неговия доход на нивото на текущите разходи за поддръжка на недвижими имоти. Обхватът на намалението на цените или предлагането може да бъде доста широк.
Положението е различно на първичния пазар на недвижими имоти. Долната граница на цената се определя от нивото на строителните разходи. В същото време тук е по -трудно както да се намали, така и да се увеличи предлагането. Трябва да се подчертае, че развитието на първичния пазар на недвижими имоти влияе пряко върху растежа на качеството на живот на хората и подобряването на градската сфера.
Редица организации участват в строителния процес, всяка от тях се интересува от използването на своите възможности и ресурси и е невъзможно незабавно да се спре строителния процес. Също така е невъзможно бързо да се увеличи предлагането - създаването на обекти за недвижими имоти отнема месеци и дори години. Предлагането на първичния пазар е напълно нееластично в краткосрочен план.
Първичният и вторичният пазар се влияят взаимно. Например цените на вторичния пазар са един вид еталон, показващ колко рентабилно е новото строителство при сегашното ниво на разходите.
На пазара на недвижими имоти, различни пазарни структуридопринасящ за ефективността на оборота му.
Купувачът е основният субект на пазара на недвижими имоти. Това може да бъде физическо или юридическо лице. Цялата структура на пазара на недвижими имоти работи за купувача.
Поради факта, че правата на собственост, ползване и разпореждане с недвижими имоти се различават от правата на собственост върху други видове собственост и засягат интересите на много физически и юридически лица, придобиването и други сделки с субекти на недвижими имоти (дарение, покупко -продажба, замяна, наследяване, отдаване под наем) са свързани с определени процедури - държавна регистрация на права върху недвижими имоти, предназначени да гарантират, че интересите на държавата, общинските власти и други субекти на пазара на недвижими имоти се вземат предвид и гарантират достоверна информацияза недвижими имоти.
Инвеститор в тази структура се разбира като юридическо или физическо лице, което взема инвестиционни решения. Той инвестира свои или заети пари, както и други привлечени имоти или интелектуални ценности инвестиционен проекти гарантира предназначението им.Притежател на инвеститор съвременни методиуправление на недвижими имоти, имат контрол върху недвижимите имоти.
Инвеститорът може да бъде: органи, упълномощени да управляват държавни или общинска собственостили права на собственост, физически лица - граждани, включително чуждестранни, юридически лица от всички форми на собственост (инвеститори, клиенти, кредитори, купувачи)
Кредитните институции (банки), работещи на пазара на недвижими имоти, могат да използват различни начини за кредитиране, обезпечени с недвижими имоти, като инвестират пари в определени проекти за трансформация на недвижими имоти, създавайки свои собствени структури за недвижими имоти. Основната дейност на кредитните институции на пазара на недвижими имоти трябва да бъде участие в инвестиционни и развитие проекти, ипотечно кредитиране за закупуване на жилища.
Ключовата фигура в развитието на пазара на недвижими имоти е професионален предприемач - строител (разработчик).Разработчикът като субект на пазара на недвижими имоти функционира в Русия до 20 -те години на миналия век и изчезва с формирането на строителството като клон на материалното производство в рамките на социалистическата организация на националния икономически комплекс.
Разработчикът като субект на първичния пазар на недвижими имоти изпълнява много организационни и икономически функции, обединени от понятието „управление на инвестициите“.Те включват:
Избор на рентабилен проект;
Създаване или преобразуване на обект на недвижим имот (развитие на незастроен парцел, реконструкция на сграда и др.);
Получаване на цялата необходима документация и разрешения за изпълнение на проекта, предвидени от законодателството;
Търсене на инвеститори;
Определяне на условията за привличане на инвестиции и привлечени средства;
Разработване на механизми за циркулация на средства и форми на тяхното връщане;
Избор и привличане на изпълнители;
Контрол върху изпълнението на работата.
Разработчикът е отговорен: пред инвеститора - за ефективното управление на техните средства, и пред кредитни институции- за своевременно погасяване на заеми; преди упълномощено състояние и регионални организации- за спазване на условията на проекта; на изпълнители - за своевременно финансиране на работата; към потребителите - за качеството на продуктите.
В крайна сметка разработчикът е координатор на целия инвестиционен и строителен цикъл в рамките на проекта, който се изпълнява. По този начин строителят (разработчикът) е централна фигура в развитието на първичния пазар на недвижими имоти.
Друг участник на пазара на недвижими имоти е строителен предприемач- физическо или юридическо лице (специализирана организация), което извършва строителството на съоръжения за клиента до уговорената дата срещу такса въз основа на договори за капитално строителство.
Развитието на пазара на недвижими имоти води до развитие на оценителни дейности, тъй като оценката позволява на независима страна да даде обосновано мнение за пазарната стойност на имот.
Посредническите дейности на пазара на недвижими имоти и организационно -правната регистрация са прерогатив на агенциите за недвижими имоти - организации, които професионално се занимават с сделки с разрешени от закона обекти на недвижими имоти - поземлени имоти, жилищен фонд и търговски недвижими имоти... Агенциите за недвижими имоти се представляват от специалисти, които действат като консултанти при сделки с недвижими имоти.
С появата на пазара на недвижими имоти се появиха фирми за недвижими имоти, които извършват сделки с всички обекти на недвижими имоти (покупко -продажба, дарение, замяна, отдаване под наем на помещения, презаселване) комунални апартаменти, преселване от реконструирани къщи).
Сферата на дейност на фирмите за недвижими имоти непрекъснато се разширява: отношенията между брокерите и предприемачите, кредитните институции и инвеститорите се засилват. С развитието на ипотечното кредитиране, един от основните елементи на модерното публична политикав областта на недвижимите имоти, се появяват допълнителни функциида активира мрежата за недвижими имоти, което всъщност е реална предпоставка за въвеждане на елементи от производството на услуги в сектора на недвижимите имоти и използване на концепцията за маркетинг на услуги, която най -добре отговаря на целите и задачите на този пазар.
Обектите на пазара на недвижими имоти са обекти на недвижими имоти. Разделянето на нещата на движими и недвижими е известно в римското право, макар че правен режимбеше еднакво и за двамата. Настоящото федерално законодателство, уреждащо правния статут на недвижимо имущество, включва преди всичко съответните разпоредби на Гражданския кодекс. Понастоящем понятието за недвижим имот е дадено в член 130 от Гражданския кодекс. По -специално, недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват поземлени имоти, подземни парцели и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, движението на които е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им, включително сгради, конструкции , незавършени строителни обекти. ... Недвижимите имоти включват също въздух и въздух, подлежащи на държавна регистрация. морски плавателни съдове, кораби за вътрешна навигация, космически обекти. Други имоти също могат да бъдат класифицирани като недвижими по закон.
Субекти на пазара на недвижими имоти са Руската федерация, съставните образувания на Руската федерация, общините, юридическите и физическите лица на Русия и чуждестранните държави, които влизат в икономически връзкив процеса на притежаване, използване и разпореждане с недвижими имоти.
Собствените отношения и имуществените права на субектите на пазара на недвижими имоти се реализират чрез различни видове сделки, участниците в които трябва да имат правоспособност и правоспособност.
Правоспособността е способността да имаш граждански права и да носиш отговорност, а правоспособността е способността да придобиваш и упражняваш права, да създаваш задължения и да ги изпълняваш чрез своите действия (член 21 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Правоспособността на юридическо лице възниква в момента на създаването му и прекратява в момента на ликвидацията му. Правоспособността и дееспособността на юридическо лице възникват едновременно и е невъзможно да се прави разлика между тях, поради което понятието „капацитет“ не се използва по отношение на юридически лица. Тя (правоспособността) на юридическо лице може да бъде универсална (обща) и да ви позволява да извършвате всякакви видове сделки, които не са забранени от закона, и специални, което ви дава право да извършвате строго определени видове дейности. Организации с нестопанска цел, унитарни предприятия и някои видове търговски организации имат специална правоспособност, в учредителните документи на която трябва да се определят предметът и целта на дейността. Тоест, самите основатели могат, въз основа на целите си, да дадат на новосъздадената търговска организация специална правоспособност, да включат строго определени видове дейност в учредителните си документи.
Фактът, че предприятието има специална правоспособност, има значителни правни последици по отношение на извършването на извънзаконови сделки (член 173 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Съгласно законодателството сделките, които не отговарят на целите на юридическото лице, залегнали в учредителните му документи, могат да бъдат признати от съда за недействителни по делото на заинтересовано лице.
Правоспособността на гражданите възниква в момента на раждането им и приключва със смърт, а правоспособността, която им позволява самостоятелно да извършват различни сделки с недвижими имоти, настъпва изцяло в деня на пълнолетие, т.е. навършване на 18 -годишна възраст.
В икономическия оборот не е установена фундаментална разлика между термините „гражданин“ и „физическо лице“, въпреки че последното има по -широко съдържание и включва не само руски граждани, но и лица без гражданство и чужденци, чиято правоспособност в областта на недвижимите имоти пазарът може да бъде ограничен в отделни случаи. Така че до 2002 г. чужденците нямаха право да придобиват собственост върху поземлени имоти в Русия, да участват в приватизацията отделни групипредприятия.
Когато правоспособността на гражданите е ограничена от закона или от съда (Граждански кодекс на Руската федерация, членове 32, 33), статутът на настойник или попечител е ясно определен. Настойникът изцяло замества отделението по силата на закона и извършва необходимите сделки от негово име и в негови интереси. Довереникът само контролира действията на отделенията, дава съгласие за тяхното извършване, а те сами сключват сделки - от свое име.
Тестови въпроси за самостоятелно изучаване на учениците:
1. Определение на недвижим имот съгласно член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
2. Три групи обекти на недвижими имоти.
3. Недвижимият имот като вещ, подлежаща на държавна регистрация.
4. Недвижимият имот като вещ, юридически неподвижна чрез държавна регистрация поради значението му за задоволяване на основните нужди на хората.
5. Недвижимият имот като сума от материален обект и портфейл от права и тежести.
6. Дайте определение на пазара на недвижими имоти. Връзката между пазара на недвижими имоти и финансовия пазар. Пазарен оборот. Концепцията за сектора на пазара на недвижими имоти, основните сектори на пазара на недвижими имоти.
8. Обекти на пазара на недвижими имоти. Субекти на пазарните сделки с недвижими имоти (продавачи, купувачи, професионални участници и държавни агенции), техните функции и характеристики.
9. Правоспособност и правоспособност на участника. Понятията „гражданин“ и „индивид“.
Списък на използваната литература:
1. Горемикин В.А. Икономика на недвижимите имоти [Текст]: учебник / В.А. Горемикин, Москва: Издателство „Юрайт“, 2010, 926 с.
2. Горемикин В.А. Сделки с недвижими имоти: практическо ръководство [Текст] / В.А. Горемикин, Москва: Филин, 2009, 472 стр.
3. Граждански кодекс на Руската федерация. [Текст] Част II. - 2 -ро изд. - М.: „Ос 89“, 1997.-288 с.
Изпратете вашата добра работа в базата знания е проста. Използвайте формата по -долу
Студенти, аспиранти, млади учени, които използват базата знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.
Подобни документи
Влиянието на субектите на пазара на недвижими имоти върху обхвата на различни сделки с недвижими имоти. Понятия, цели и задачи на участниците на пазара на недвижими имоти. Дейността на посредниците на пазара на недвижими имоти (брокери и оценители) по примера на Волгоградския регион.
курсова работа, добавена на 18.11.2014 г.
Основните свойства на недвижимите имоти: физически, икономически, правни, социални. Определение, обща концепция, субекти на пазара на ипотечно кредитиране. Компоненти на недвижимите имоти в чуждестранната практика. Характеристики на пазара на недвижими имоти, неговата класификация.
тест, добавен на 19.10.2013 г.
Понятие, функции, подходи към сегментирането, особености и модели на пазара на недвижими имоти. Характерът на търсенето и предлагането на недвижими имоти. Структура, механизми, икономически участниции професионални участниципазара на недвижими имоти.
резюме, добавено на 25.07.2010 г.
Пазарът на недвижими имоти като вид инвестиционен пазар и пазар на услуги, неговите видове и субекти. Принципи, свързани с потребителите при оценката на недвижими имоти. Анализ на цените на вторичния пазар на жилища в Алмати. Ипотека и отдаване под наем на пазара на недвижими имоти в Казахстан.
дипломна работа, добавена на 11.09.2015 г.
Понятието за недвижим имот, неговото съдържание. Функции на пазара на недвижими имоти. Обекти, свързани с недвижими имоти и тяхната класификация. Характеристики на пазара на земя. Сегменти на пазара на недвижими имоти и техните съвременно развитие... Пазарът на жилища и неговото развитие.
шпаргалка, добавена на 06.10.2009
Концепции, особености и проблеми на формирането на пазара на недвижими имоти. Класификация на обекти на недвижими имоти и сегментиране на пазара. Фактори, влияещи върху стойността на недвижимите имоти. Етапи на формиране на пазара на недвижими имоти в Русия, анализ на текущото му състояние.
курсова работа, добавена на 02.08.2012 г.
Анализ на редовността на функционирането на пазара на недвижими имоти в Руската федерация. Понятието и видовете недвижими имоти, неговите характеристики като стока. Понятие, видове, субекти на пазара на недвижими имоти. Недвижимите имоти като обект на икономически и държавни интереси.
курсова работа, добавена на 11.09.2008 г.
Концепцията и характеристиките на пазара на недвижими имоти, класификацията на неговите обекти. Основните етапи от формирането на пазара на недвижими имоти в Руската федерация, перспективите за неговото развитие на настоящия етап. Анализ на цената на апартаментите на пазара на жилища в Санкт Петербург и Ленинградска област.
курсова работа, добавена на 07.07.2014 г.
