≡× МЕНЮ

• B&N Bank
• Възраждане
• Интернет банки
• Търговия
• Levoberezhny

Проблеми и начини за подобряване на оценката на кадастралната стойност на земята. Проблеми на кадастралната оценка на земята и тяхното решаване Проблеми на кадастралната оценка на земята като обекти на данъчно облагане

Оценка на пазарната стойност на земята по метода на масовата оценка

(Проблеми, моделиране и информационна поддръжка)

В.П. Федоров, д-р

О. М. Пахомов,

Н.В. Буличев,

LLC "Perspektiva", Санкт Петербург

1 Описание на проблема

1.1 Оценка на земята за данъчни цели - необходимостта от използване на методи за масово оценяване

Постановление на правителството на Руската федерация № 945 от 25 август 1999 г. "За държавната кадастрална оценка на земята" отваря (или по-точно - връща към живот) нова страница в полето контролирано от правителството недвижим имот. Настоящата резолюция поставя задачата да създаде държавна система кадастрална оценка земи. Както е посочено в Резолюцията, кадастралната оценка е една от икономически методи поземлена администрация, създадена „За данъчни и други цели“.

Тази статия е посветена на един от основните аспекти на този проблем - разработването на методология за определяне на стойността на земята. Тъй като стойността като данъчна основа трябва да бъде установена и след това ревизирана с определена честота, установена от закона и едновременно за всички сайтове територия, при разработването на методи за оценка е необходимо да се съсредоточи върху методи за масова оценка. Това е първата теза при разработването на система за оценка на данъчното облагане.

До сега в Руска федерация (главно в големите градове) вече има известен положителен опит в разработването на методи за масова оценка на недвижими имоти. Това беше инициирано от Закона „За плащането на земя“, който въведе платено земеползване у нас. Първите експерименти за определяне на норми данък върху земята са произведени при пълната липса на пазар на недвижими имоти. Необходимостта от диференциране на средната ставка на данъка върху земята, установена от закона за територията на градове и региони, даде тласък на развитието на техниките за масово оценяване.

1.2 Пазарна информация - основа за установяване на оценка

В момента страната ни активно развива пазара на недвижими имоти (особено в големите градове) и все повече специалисти и държавни служби разбират, че системата за данък върху недвижимите имоти трябва да се ръководи от отчитането на състоянието на пазара на недвижими имоти , ценовото ниво върху него. В редица правителствени документи (например в Постановлението на правителството на Руската федерация № 319 от 15 март 1997 г. "За процедурата за определяне на стандартната цена на земята", проектозакона на Руската федерация "За оценка на земята", Указ на президента на Руската федерация № 1535 от 22 юли 1994 г.) е посочено, че нормативна цена на земята, кадастралната оценка трябва да се изчислява на базата на пазарните цени за типични парцели със съответното предназначение.

В съвременната световна практика основата за данък върху недвижимите имоти е пазарната стойност на земята и недвижимите имоти (САЩ, Швеция) или стойността на потенциалния доход от наем (Франция, Англия, Германия), тъй като се смята, че цената на земята е капитализиран наем на земя. Конкретната стойност на цената на земята на пазара варира между капитализираното минимално наемно плащане за даване под наем на даден парцел земя, гарантирано при който и да е установен метод за неговата експлоатация, и капитализирания максимален доход от наем от даден парцел земя по най-печелившия начин за неговото използване.

Така че, втората теза - оценката на парцелите трябва да се определя въз основа на информация за състоянието на вторичния пазар на недвижими имоти в града, като се вземе предвид нивото на цените за продажба или лизинг на недвижими имоти.

1.3 Проблемът с формирането на оценка изисква последователност и разработване на всички негови компоненти

Авторите на тази статия неведнъж са трябвало да се справят със становището (обикновено това е мнението на длъжностните лица), че не е необходимо да се създават сложни системи за моделиране, да се поддържат скъпи автоматизирани бази данни, достатъчно е да се установи определена система от коефициенти и с тяхна помощ да се увеличи и намали базовият показател, установен за града. Очевидно това също е възможен начин за решаване на проблема (макар и за кратко). Като правило при такива подходи възниква желание за създаване на доста опростени и унифицирани механизми за формиране на оценка, което от своя страна води до изравняване, осредняване на значителен брой параметри, влияещи върху възможната стойност на стойността, и съответно до забележимо несъответствие между него и цените, наблюдавани на пазара на недвижими имоти.

С развитието на пазара и най-важното с образованието на данъкоплатците възниква задачата доказателства за оценката на стойността, представени на конкретен данъкоплатец. IN развити страниизползвайки данък върху недвижимите имоти, има процедура за оспорване на стойността (базата), от която се събира данъкът върху недвижимите имоти. Като правило независими оценители са поканени за това. Основното обжалване в спора е обжалване на пазара и използването на трите метода за оценка на недвижимите имоти: себестойност, метод за сравнение на продажбите, метод за капитализиране на дохода.

Това означава, че методите за масова оценка, използвани за определяне на стойността, трябва да вземат предвид закономерностите на функционирането на пазара на недвижими имоти, да използват подходите и идеологията, заложени във всички методи за индивидуална оценка.

Масовата оценка и преоценка на недвижими имоти за данъчни цели във всички страни е доста трудоемка и сложна процедура, която те се опитват да автоматизират през последните години въз основа на използването на съвременни информационни технологии, осигурявайки надеждността на системата за регистрация, системата за мониторинг на пазара, използвайки по-фини методи в оценката математическо моделиране.

1.4 Два вида методи за масова оценка на собствеността

Анализът на голям брой методи за масово оценяване ни позволява да разделим използваните подходи на два вида: „Нормативно“ и „положително“.

Под „положителни“ модели се разбират модели, които формират оценка, основана на обработка на много голямо количество пазарна информация. За целта се използват главно методи за регресионен анализ, които позволяват въз основа на обработка на голямо количество информация да се идентифицират стабилни модели, които описват връзката между характеристиките на недвижимия имот и неговата оценка. Използването на такива модели е рационално в добре развит, стабилно функциониращ пазар на недвижими имоти.

Когато пазарът е неразвит, е невъзможно да се разчита изцяло (и само) на данните за цените на такъв пазар. Първо, самите данни са оскъдни, и второ, стойността на цената може да бъде повлияна от фактори от случаен характер. В този случай моделите от така наречения „нормативен“ тип се оказват рационални. При такива модели оценката се формира на базата на експертно зададена система от правила, описващи законите на функционирането на пазара (тези, които трябва да бъдат на нормално работещ пазар на недвижими имоти). Тези модели включват, например, зависимостта на стойността от системата на ценовите качества, които описват рентабилността на местоположението на парцелите в града. Експертно (въз основа на анализ на добре развити пазари на недвижими имоти) се установява набор от ценови качества, както и приносът на всеки от тях към общата стойност. Наличната информация за нивото на пазарните цени за недвижими имоти (покупко-продажба, наем) се използва в модела за надеждна по-ниска оценка пазарната стойност на градските райони. Тъй като пазарът на недвижими имоти се развива и броят на сделките с него нараства, „нормативният“ модел започва да формира оценка, базирана на обработката на пазарната информация (т.е. превръща се в „положителен“ тип модел).

За несъвършения пазар на недвижими имоти, който включва руски пазар (дори на пазара на големите му градове), е необходимо да се използват модели, базирани на моделите на формиране на наемни ефекти от местоположението, като се вземе предвид нивото на цените (продажби и наеми) за обекти с различни цели, действително съществуващи на вторичния пазар на недвижими имоти и естеството на разпределението на тези цени в целия град Използването на математическо моделиране дава възможност при практически изчисления да се вземат предвид основните принципи за оценка на територията и по този начин да се компенсира бедността на пазарната информация чрез изграждане на нейни аналози на модела, базирани на данни за свойствата на територията.

Методът за масово оценяване на територията, предложен от авторите, се основава на резултатите от многогодишната съвместна работа на служители на Института по общия план на Санкт Петербург, Института по икономика и математика на Руската академия на науките и CJSC "Perspektiva" [??? 4-13]. Различни версии на тази методология са били използвани успешно за оценка на територията на Санкт Петербург и редица други руски градове (Нижни Новгород, Барнаул, Сиктивкар, Новокузнецк, Хабаровск и др.).

Основната цел на методологията е формирането на система от процедури за масова оценка на градските райони за данъчни цели. Въз основа на тази техника може да се изчисли: данък върху земята, наем за земя, стандартна цена и цена на обратно изкупуване на земята при продажба на градска земя в хода на приватизацията им.

Създадената методология е фокусирана върху решаването на две основни задачи:

• организация на събиране на плащания за ползване и сделки с недвижими имоти (данък, наем, кадастрална оценка, стандартна цена);
• регулиране (предимно градоустройство) на градското развитие с помощта на икономически методи.

1.5 Основните проблеми на масовата оценка на територията

Много съвременни методи оценките на недвижими имоти се основават на спазването на т.нар , принцип на неговото " най-доброто използване «. Същността на този принцип е, че стойността на недвижимите имоти се определя от икономическата ефективност на този вид дейност, която може най-добре да използва неговите свойства и възможности и ще гарантира, че при използването му се получава най-висок доход. Стандартната процедура за оценка на обект на недвижим имот включва не само определяне на възможната му стойност, но и посочване на начина на използването му, при който тази възможна стойност може да стане реална.

При извършване на масови оценки възниква проблемът с определянето на най-добрите начини за едновременно използване на целия набор от обекти , в контекста на сложно взаимно влияние на различни видове дейности в градската зона. Освен това, както следва от горното, оценката трябва да бъде непрекъсната (т.е. да обхваща цялата градска зона и всички основни видове земеползване в града), а обемът на статистическите данни, идващи от пазара на недвижими имоти, което е основната информация за формирането на оценка, е много малък в сравнение с целия набор от оценени територии.

Един от начини за решаване на този проблем е създаване на калкулационни модели за оценка на градските районикато се вземат предвид не само основните свойства на различните му обекти, но и основните закони за развитието на типовете градско земеползване, тяхното отношение към свойствата на територията.

IN предложения модел за оценка В градските райони различните видове земеползване „се стремят да разделят“ територията на града помежду си, така че всеки да може да заема най-изгодните за себе си парцели, за използването на които той е в състояние да плаща в съответствие с ефективността на своята икономическа дейност.

По този начин, в рамките на модела, две задачи:

1. Определяне на потенциалната икономическа ефективност на различни видове дейности в градските райони в зависимост от техните свойства.
2. Разпределение на територията между дейности в градската зона.

Трябва да се отбележи, че използването на закономерности, свързващи оценката на дадена територия с нейните качества, за да се изберат най-добрите видове дейност изисква известна предпазливост. При извършване на масова оценка, когато се разглежда целият набор от обекти, се използват статистически модели, основани на резултатите от наблюдението по принцип трябва да бъде придружено от отчитане на реалните обеми на различни видове дейности и тяхното търсене за територията ... Така например, броят на банките в даден град се определя от нуждите от финансови дейности, броят на търговските обекти е свързан с общия покупателен потенциал на жителите и гостите на града, обемът на жилищната функция е свързан с размера на населението и т.н. В същото време необходимостта от територия за всякакъв вид дейност зависи както от общия обем на търсенето за използване на градската зона, така и от степента на насищане на това търсене в момента.

Ако при оценката на един обект може да се приеме, че изборът на метода за неговото използване практически няма ефект върху общото съотношение на търсенето и предлагането на пазара на недвижими имоти, то при провеждане на масова оценка това очевидно не е така. С други думи, прилагането на принципа „най-добре, най-много ефективен начин използване "на недвижими имоти се извършва в условията на текущото търсене и предлагане на определени видове недвижими имоти, и този принцип в този случай трябва да се прилага не само за всеки обект поотделно, но и за целия набор от обекти едновременно, в условия на конкуренция за използването на недвижими имоти между различните видове дейности, като се вземат предвид техните интереси и реални ограничения на обема на търсенето.

Трябва да се отбележи, че обемът на търсенето на недвижими имоти от различни видове дейности не остава постоянен, а се променя както количествено, така и качествено. Интензивната интеграция на Русия в световната общност причинява значителни промени в структурата на дейностите. Въвеждането на нови интензивни технологии променя необходимостта от територия за редица индустриални сектори, налага преразглеждане на изискванията за инфраструктурни възможности и наличието на технологични и архитектурни ограничения на територията. Налице е интензивно преразпределение на работните места между съществуващите и нововъзникващите дейности.

Кадастралната стойност от 2017 г. ще се използва при изчисляване на данъци и плащания за наем във връзка с недвижими имоти и следователно ще засегне пряко икономическите интереси на гражданите и стопанските субекти. Промените в законодателството са насочени към спазване на взаимните интереси на бюджета и собствениците на обекти, на които законно е предоставено правото да оспорват кадастралната стойност.

Кадастралната стойност през 2017 г. ще се изчислява само от държавни органи, както е посочено във Федерален закон № 237-FZ.

Същността на тези системни иновации е подробно регулиране на процедурите и мерките, по време на които ще се определя кадастралната стойност на обектите на недвижими имоти. Съвкупността от такива процедури и дейности е включена в концепцията за държавна кадастрална оценка.

В допълнение към установяването на общи и специфични правила за определяне на кадастралната стойност, нейните показатели за следващите три години ще се формират, като се вземат предвид следните характеристики, предвидени в Закон № 360-FZ:

От януари 2017 г. стойността се използва към 1 януари 2014 г. или по-късна стойност, ако е била по-малка;
от януари 2017 г. съставните образувания на Руската федерация ще имат право да установяват нови стойности на кадастралната стойност само при условие, че се създаде специализирана бюджетна институция и комисии за уреждане на спорове относно резултатите от изчисляването на кадастралната стойност;
докато регионалните власти не създадат тези органи, ще се прилага най-ниската кадастрална стойност за периода от 2014 г. до 2016 г.

Тъй като приходите в регионалния бюджет от плащания на данъци и наеми пряко зависят от показателя на счетоводната стойност, очевидно е, че за властите на съставните образувания на Руската федерация преходът към новите правила за оценка трябва да се извърши възможно най-скоро.

Кадастрална стойност в Москва

Вземайки предвид предстоящите нововъведения, изпълнителната власт на Москва за 2017 г. определи новата стойност на кадастралната стойност, тъй като за следващите три години трябваше да се използват значително по-ниски показатели от 2014 г. Това доведе до рязко увеличение на показателите за оценка, което от своя страна се отрази негативно на разходите на собствениците на имоти в столицата.

Съгласно досега валидните правила, оспорване на кадастралната стойност чрез упълномощени органи трябваше да бъде завършен преди края на годината.

Данък върху кадастралната стойност

В съответствие с глава 32 от Данъчния кодекс на Руската федерация за определяне на данъчната основа по отношение на данъка върху имуществото на гражданите може да се използва стойността на стойността на обекта, одобрена от резултатите от държавната кадастрална оценка.

За преходния период законодателството позволява на регионите самостоятелно да изберат принципа на определяне на данъчната основа:

От показателя за кадастралната стойност на недвижимия имот;
от стойността на обектите.

Според официалния информационен сертификат, предоставен на уебсайта на FTS, към началото на 2017 г. 72 региона вече са избрали кадастралната стойност за изчисляване на данъка върху имуществото. Останалите субекти на Руската федерация продължават да използват данните от оценката на инвентара.

Изчисляването на сумата на данъка ще се извършва въз основа на ставката на данъка върху имуществото, която се определя от местните власти.

Как се изчислява

В допълнение към показателя за кадастралната стойност на обекта, за да изчислите размера на данъчното плащане, трябва да знаете данъчната ставка, която е одобрена от представителния орган по местонахождението на имота.

Гранични стойности данъчни ставки, в зависимост от вида и местоположението на обектите, са уредени в чл. 406 Данъчен кодекс на Руската федерация:

Информацията, получена чрез електронния портал, също ще има надеждност и уместност, тъй като федералните и регионалните бази данни се актуализират редовно.

Кадастрална стойност към датата

Когато се оспорва размерът на кадастралната стойност и се привежда към показателя за пазарната стойност на обекта, такова сравнение се прави на датата на държавната кадастрална оценка. Посочената дата ще бъде посочена в удостоверението за кадастрална оценка, както и на официалния портал на изпълнителната власт на състава на Руската федерация, който е длъжен да публикува окончателните документи за извършените дейности по оценка.

Важно: трябва да се обърне внимание на тази дата, когато собственикът се свърже с независим оценител, за да получи отчет за пазарната стойност на имота.

Как да поръчате сертификат за всяка дата

Тъй като цялата информация за кадастралната стойност на обектите се въвежда в USRN, заинтересованите страни имат възможност да получат сертификат към всяка дата, считано от 2012 г. Именно от тази дата започна прилагането на процедурата по кадастрална регистрация.

За да получите такива данни, в заявлението за получаване на удостоверение ще трябва да посочите датата, на която трябва да бъде посочена кадастралната стойност.

Получените данни могат да бъдат използвани в съда при оспорване на кадастралната стойност, но този факт ще бъде от значение само за текущото плащане.

Ако по искане на собствениците органите на Rosreestr представят сертификат с празни колони, това може да означава следното:

Обектът не е вписан в кадастъра;
имотът не е бил обект на държавна кадастрална оценка.

Ако недвижимият имот е придобит преди 2013 г., той може да не е преминал през процедурата по кадастрална регистрация и да няма кадастрален номер. Извършването на счетоводни мерки ще ви позволи да регистрирате обекта и да получите информация за разходите във връзка с него.

Цената на обекта в USRN извлечението

Ако обектът е включен в USRN информация, той е регистриран и съответно трябва да има кадастрална стойност. Държавният регистър съдържа информация само за кадастралната стойност, тъй като именно тези данни се използват при поддържане на USRN.

Кой изчислява кадастралната стойност?

Съгласно досега действащите правила, кадастралните дейности се извършват от инженери по нареждане на упълномощени държавни органи на съставните образувания на Руската федерация. Резултатите от работата бяха одобрени с акт и подлежаха на поместване в официалните източници на публикация.

С влизането в сила на Федералния закон № 237-FZ, държавната кадастрална оценка трябва да се извършва от специализирана бюджетна институция, създадена от изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация. Именно тези органи извършват набор от мерки за определяне на кадастралната стойност на един или повече обекти на недвижими имоти. Резултатите от оценката се одобряват от регионалния изпълнителен орган.

Припомняме: съгласно клауза 1 на чл. 378.2 от Данъчния кодекс на Руската федерация, основата за данък върху имуществото на организациите се определя като кадастрална стойност на имуществото, одобрена по предписания ред, по отношение на, наред с другото, следните видове недвижим имотпризнати за данъчен обект:

Административни и бизнес центрове и търговски центрове (комплекси) и помещения в тях (т. 1);
нежилищни помещения, чиято цел, в съответствие с кадастралните паспорти на обекти на недвижими имоти или документи за техническа регистрация (опис) на обекти на недвижими имоти, предвижда разполагане на офиси, търговски обекти, обществено хранене и битови услуги или които всъщност се използват за настаняване на офиси, търговски обекти, обществено хранене и дома услуга (стр. 2).

В описаната ситуация кадастралната стойност подлежи на преизчисляване до 01.01.2017 г., като се използват резултатите от държавната кадастрална оценка към посочените дати (клауза 2 от член 19 от Федерален закон N 360-FZ).

Ако кадастралната стойност съгласно правилата на чл. 24.19 от Федерален закон N 135-FZ ще трябва да се определи след 01.01.2017 г., тази процедура също ще се проведе, като се вземат предвид резултатите от държавната кадастрална оценка, валидна към:

На 01.01.2014 г .;
считано от 1 януари на годината, в която кадастралната стойност за първи път е започнала да работи за данъчни цели (ако към 01.01.2014 г. е отсъствала или не е била прилагана за данъчни цели).

От 01.01.2017 г. влиза в сила Федералният закон от 03.07.2016 г. N 237-FZ "За държавната кадастрална оценка", съответно Федерален закон N 135-FZ следва да престане да действа. Но от 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. беше установен преходен период за прилагане на новия Закон към отношения, възникващи във връзка с държавната кадастрална оценка, ревизия и оспорване на резултатите от него. Така че през този период държавната кадастрална оценка може да се извърши или по новите правила, или по старите, като се вземат предвид спецификите, определени от федералните закони (клауза 2 на член 24 от Федералния закон N 237-FZ). Решението за датата на преминаване към държавната кадастрална оценка в съответствие с Федералния закон N 237-FZ е предоставено на най-висшия изпълнителен орган на държавната власт на състава на Руската федерация.

Кадастрална стойност на земята през 2017г

Много хора, които искат да продадат земята си, са изправени пред прост проблем - непознаване на методите за определяне на приемлива цена, на която потенциалният купувач да може да оцени наличието или липсата на приоритети при придобиването на обект.

За да разрешите този проблем, би било хубаво да проведете проучване на оптималната цена за изпълнение. парцел през 2017 г. Освен това не бива да се забравя за такъв важен момент като кадастралната оценка на обекта.

Много граждани, когато споменават концепцията за „кадастрална оценка на земята“, само приблизително си представят какво е заложено. Поради тази причина първото нещо, което трябва да се направи, е да се разкрие значението на това понятие и да се определи как то се отнася до парцела.

Много граждани изразиха недоволство от резултатите от кадастралната оценка на тяхната земя, извършена през 2015 г., тъй като това доведе до забележимо увеличение на размера на задължителните данъчни плащания, платени на държавата.

Категоричната реакция на други граждани беше по-сериозна: те организираха протести и дори организираха митинги заради дейностите на държавни представители, които нарушават техните права. Пред широко разпространеното неодобрение законодателят инициира подаването на закона, съгласно който е извършена такава оценка, за преразглеждане и изменения в него.

Подготвеният законопроект има няколко основни нововъведения и трябва да говорим за тях. Първият въпрос е, че държавата има способността да оценява земята, собственост на физическо лице. От думите на държавните служители: „Всеки ще научи нещо, но плати“.

В момента това право имат само частни и държавни компании. Освен това този закон урежда правото на прехвърляне на изготвената кадастрална оценка от частна фирма на държавната бюджетна институция.

Ключовият недостатък на това решение е създаването на пълна монополизация и принадлежност на индустрията. GBU ще се създават доста често и това въпреки факта, че според правителството държавата се нуждае от значително намаляване на броя на длъжностните лица.

Една от промените е пряко свързана с методологията на процедурата за оценка на обекта, която подлежи на фундаментални промени. На настоящия етап кадастралната цена на парцелите е толкова непропорционална, че изглежда абсурдна, поради което повечето съдебни органи сега просто са затрупани с пачки от жалби, чиято същност е да обжалват такава неразумна оценка.

Понякога възникват ситуации, при които използваната при данъчното облагане кадастрална стойност е била много по-висока от пазарната стойност, установена за подобен обект.

За да се изключи напълно появата на такива случайни моменти в бъдеще, първият вицепремиер Игор Шувалов възложи на отделенията да разработят единна форма на настоящите правила, използвани при оценката, създавайки единствената правилна, универсална методология.

Трябва да се отбележи, че в момента такива предприятия са отговорни за процедурата по кадастралната оценка на обекта, която при най-малкото производство е просто нереалистично да се намери.

Сега основният източник на информация, използван в процеса на кадастрална оценка, е държавният кадастър, въпреки факта, че далеч не всеки случай можете да намерите данни, които могат пряко да повлияят на схемата за изчисляване за всеки от задължителните показатели.

За тази цел трябва да откриете всички допълнителни данни, включващи специални институции и общини, и едва след това да сравните получената информация, като обедините всичко в едно цяло.

Естествено, подобна процедура изисква титанични усилия и това не е по силите на всяка организация. Но докато тази работа не бъде напълно завършена и внимателно проверена, няма абсолютно никакви гаранции за нейната вярност и коректност на извършената работа по кадастралната оценка на парцела.

Преизчисляване на данъчното плащане в съответствие с кадастъра

Всяка от горните промени трябваше да влезе в сила тази година, но процесът на подготовка на законопроекта беше забавен до известна степен.

В резултат на това кадастралният закон ще влезе в сила от началото на 2017 г. Междувременно онези недоволни граждани, които вече са получили резултатите от кадастралната оценка, инициират процедурата по оспорването им.

Всеки човек има възможност да оспори резултатите при такива обстоятелства: когато кадастралната цена, определена за обекта, се оказа по-висока от пазарната цена, или в случай на неправилно обозначаване на площта на обекта по време на процедурата.

Още през 2015 г. специално създадена комисия започна да се занимава с уреждането на въпроса относно точността на изчисленията на кадастралната цена.

Той е създаден при властите на Росреестър и до 2016 г. е бил в състояние да взема решения за над 50 хиляди подадени заявления. В резултат на това бяха удовлетворени 22 хиляди заявления и беше взето решение за преразглеждане на неправилно установената цена.

За около 15 хиляди заявления бяха взети решения за отказ. Остатъкът все още е в очакване.

Мораториум за промяна на кадастралната стойност

На 03 юли 2016 г. беше приет Федералният закон „За щатната кадастрална оценка“, той влиза в сила от началото на 2017 г. Този закон детайлизира цялата процедура за провеждане на кадастрална оценка и процедурата по оспорването му, ако има съмнения относно резултатите от него

Законът под № 360-FZ от 3 юли 2016 г. всъщност официално установи мораториум върху всякакви промени в кадастралната цена, за да се поиска плащане за земя във всякаква възможна форма, определена като процент от установената кадастрална цена, от началото на 2017 г. до началото на 2020 г.

Същността на установения мораториум се свежда до следните ключови разпоредби:

В периода от началото на 2017 г. до началото на 2020 г. не се провежда нова процедура по кадастрална оценка. Правилото, определящо интервала от време за оценката, беше временно спряно (не повече от веднъж на 3 години, но не по-малко от веднъж на 5 години);
в периода от началото на 2017 г. до началото на 2020 г. се използват резултатите от кадастралната оценка, които са били валидни към 01.01.2014 г .;
в случая, когато оценката не е извършена към 1 януари 2014 г., могат да се използват резултатите от оценката, които са одобрени в периода от 1 януари 2014 г. до 31 декември 2016 г .;
в случай, че на 1 януари 2014 г. резултатите от оценката са одобрени, обаче в периода от 1 януари 2014 г. до 31 декември 2016 г. е извършена една или повече последващи оценки, през периода на мораториума, тази кадастрална оценка от проведено, чиято действителна стойност е най-малка;
когато кадастралната цена в периода от 01 януари 2014 г. до 31 декември 2016 г. се оспорва чрез определена комисия на Росреестър или чрез съдилищата, по време на периода на мораториума, може да се приложи само кадастралната цена, одобрена по време на спора;
използването на „най-ниска цена“ е подходящо и по отношение на такива обекти, чиято регистрация е извършена в периода, в който мораториумът е бил валиден (това се отнася за издигнати обекти, регистрирани по-рано обекти, както и модифицирани обекти).

Същността на разширения мораториум трябва да бъде ясно илюстрирана с конкретен пример.

Към 1 януари 2014 г. цената на парцела според описа е 110 хил. Рубли. От началото на януари 2016 г. тази цена е определена на 160 хиляди рубли.

Като се вземе предвид мораториумът, определен на законодателно ниво (Закон № 360-FZ), кадастралната цена от 110 хиляди рубли ще бъде използвана за събиране на плащането за сайта в периода от началото на 2017 г. до началото на 2020 г.

Ако кадастралната цена на парцел е намалена в съдебно производство от август 2016 г. на 85 хиляди рубли, тогава в този случай, през периода, в който мораториумът е в сила (от началото на 2017 г. до началото на 2020 г.), за да си върне плащането на земята във всяка от неговите форми трябва да се използва точно тази стойност на кадастралната цена, тоест 85 хиляди рубли.

Оспорване на кадастралната стойност през 2017г

От 1 януари 2017 г. установяването и оспорването на кадастралната оценка ще се уреждат както от новото законодателство, така и от действащите разпоредби относно процедурата за оспорване на кадастралната стойност на глава III.1 от Федералния закон № 135-FZ "За дейностите по оценяване в Руската федерация" и глава 25 от CAS RF ( в частта, която не противоречи на новите норми) паралелно. В този пост - за промените, които очакват във връзка с приемането на новия закон.

Промяна номер 1: можете да се обърнете към съда, без да минете през комисията

Една от ключовите промени в процедурата за ревизия на кадастралната стойност е премахването на задължителната процедура за уреждане на досъдебни спорове за дружества, създадена преди две години с Федерален закон № 225-FZ "За изменения на Федералния закон за оценъчната дейност в Руската федерация". Прякото обжалване пред съда без предварителна жалба пред комисията за разрешаване на спорове в Rosreestr предполага оставяне на иска без напредък. Ако ищецът не представи своевременно доказателства за разглеждането на делото в комисията, съдът ще върне заявлението (точка 6 от част 1, част 4, 5 от член 246 от CAS RF).

Сега Закон № 237-FZ изрично гласи, че предварителното обжалване пред комисията не е задължително за обжалване (част 1 от член 22). Резултатите от определянето на кадастралната стойност могат да бъдат оспорени в комисия или в съд по заявление за оспорване (част 3 от член 22).

Отмяната на досъдебното определение е положително развитие. Според статистиката процентът на отказите в комисионните все още е значителен:

На общо заявления, приети за разглеждане за периода от 01.01.2016 г. до 30.06.2016 г. решението за установяване на кадастралната стойност на имота в размер на пазарната му стойност е взето по отношение на 4942 заявления (7717 обекта недвижими имоти), относно невъзможността за промяна на кадастралната стойност - по отношение на 3708 заявления (8609 обекта недвижими имоти), за преразглеждане на кадастралната стойност - по отношение на 1162 заявления (2212 обекта недвижими имоти). 190 кандидатури (1154 обекта на недвижими имоти) са оттеглени от заявителя в очакване на решение.

Не е изненадващо, че мнозина смятат комисионната за допълнителна връзка в процедурата за промяна на кадастралната стойност.

Оспорването на резултатите от държавната кадастрална оценка (оттук нататък - ГКО) в съда остава по-ефективна мярка.

Следователно фактът, че се премахва още едно ограничение, може да бъде оценен положително. Ще бъде възможно да се намалят разходите, установени от държавната оценка, чието изпълнение ще започне след влизането в сила на закона, без да се спазва досъдебната процедура. Липсата му няма да е пречка за разглеждане на иска в съда.

Кадастралната стойност ще бъде вписана в Единния държавен регистър. Rosreestr, в рамките на 20 работни дни от датата на получаване на информация за кадастралната стойност, но не по-късно от 1 януари на годината, следваща годината на определяне на кадастралната стойност, ще въведе тази информация в USRN, включително датата на подаване на заявление за оспорване (член 17 от Закон No. 237-FZ). Това се дължи на предстоящото сливане на Държавния комитет по собственост и USRR от 01.01.2017 г. (Федерален закон № 218-FZ "За държавната регистрация на недвижими имоти").

Промяна № 2: списъкът с документи за кандидатстване в комисията е станал по-малък

При доброволно кандидатстване в комисията законът установява само три задължителни документа, които трябва да бъдат приложени към заявлението за оспорване на кадастралната стойност при кандидатстване в комисията, без които тя няма да бъде приета за разглеждане.

1) извлечение от USRN за кадастралната стойност на имота, съдържащо информация за оспорените резултати от определяне на кадастралната стойност;
2) Копие от заглавието или документа за заглавието на обекта (ако заявлението е подадено от лице, което има право на обекта);
3) Доклад за оценка на пазарната стойност, изготвен на хартия и нататък електронна медия под формата на електронен документ.

Могат да бъдат приложени и други документи (части 9, 10, член 22 от Закон № 237-FZ).

Когато се свързвате с комисията, няма да ви е необходима проверка на доклада, както преди. При изготвянето на иск до съда обаче е важно да се вземе предвид, че исковата молба трябва да отговаря на общите изисквания за формата и съдържанието на административен иск, установени в чл. 125 CAS RF. Освен това все още ще е необходимо да се прикачат документите, посочени в част 2 на чл. 246 CAS RF.

Промяна №3: \u200b\u200bоценката ще се извършва от бюджетни институции, а не от оценителни компании

Закон № 237-FZ също съдържа „муха в мехлема“. Функциите за провеждане на кадастрална оценка се прехвърлят на специални бюджетни институции, които ще предоставят такива правомощия на изпълнителните органи на съставния орган на Руската федерация (регионално правителство, регионални администрации и др.). Тези бюджетни институции не само ще определят кадастралната стойност по време на ГКО, ще предоставят разяснения относно определянето на кадастралната стойност, ще систематизират информацията за пазара на недвижими имоти, но също така ще разглеждат жалби за коригиране на грешки, допуснати при определяне на кадастралната стойност (чл. 6, 7 от Закон № 237- FZ). Това най-вероятно няма да повлияе по най-добрия начин на независимостта на оценката. Вече се решава създаването на такива институции. Например в региона на Москва началото на тяхната експлоатация е планирано за средата на 2017 г.

Промяна # 4: нова процедура за коригиране на грешки

Като се свържете със същите бюджетни институции, ще бъде възможно да се поправят грешките на етапа на одобряване на кадастралната стойност. Въз основа на резултатите от определянето на кадастралната стойност (с изключение на извънредно ОКО) ще бъдат изготвени междинни отчетни документи (проектодоклади за оценка) под формата на електронен документ, който освен всичко друго съдържа:

1) информация за обекти на недвижими имоти, включени в списъка (кадастрални номера, адреси (ако има такива), характеристики на обектите на недвижими имоти, съдържащи се в списъка;
2) информация за характеристиките на обектите на недвижими имоти, използвани при определяне на кадастралната им стойност, или за липсата на информация за характеристиките на обектите на недвижими имоти, необходими за определяне на кадастралната им стойност (посочване на липсващата информация);
3) описание на процеса за определяне на кадастралната стойност, посочваща определени стойности на кадастралната стойност (клауза 7 от член 14 от Закон № 237-FZ).

Бюджетната институция ще ги публикува на официалния си уебсайт в рамките на три работни дни от датата на изготвяне на междинни отчетни документи и ще докладва за това на Rosreestr. Последният, в рамките на десет работни дни от датата на получаване на междинни отчетни документи, ги проверява за съответствие с изискванията за доклада. След проверка и отстраняване на несъответствия, Rosreestr поставя в фонда за данни на ГКО информация и материали от междинни отчетни документи и тяхното местоположение на официалния уебсайт на бюджетната институция за 60 дни. Това време е отделено специално за предоставяне на коментари, свързани с определянето на кадастралната стойност (клаузи 8-12, член 14 от Закон № 237-FZ).

Ако грешката бъде потвърдена, на институцията се дават 60 дни за преброяване (част 15 от член 21 от Закон № 237-FZ). Решението след разглеждане на жалбата може да бъде обжалвано в съда (част 22 от член 21 от закона № 237-FZ).

Освен това ще бъде възможно да се коригират и системни грешки - допуснати при определяне на кадастралната стойност на няколко обекта.

Изменение № 5: въведен е мораториум до 2020 г. за установяване на нова кадастрална стойност от оценители

В съответствие с чл. 18 от Закон No 360-FZ от 15 юли 2016 г. (датата на влизане в сила на закона), членове 24.12-24.17 от Закон No 135-FZ (за определяне на кадастралната стойност в съответствие с настоящата процедура) са спрени.

Член 19 от Закон № 360-ФЗ определя, че от 1 януари 2017 г. до 1 януари 2020 г. се прилага кадастралната стойност, валидна към 1 януари 2014 г. Ако по това време кадастралната стойност липсваше или не се прилагаше за данъчни цели, то от 1 януари на годината, в която за първи път започна да работи.

Но ако кадастралната стойност, установена след посочените дати, е по-малка, тогава тя трябва да се приложи. Освен това, ако имотът е оценен след 1 януари 2014 г., тогава кадастралната му стойност ще бъде преизчислена с помощта на информация към тази дата.

Мнозина са на мнение, че тази норма означава „замразяване“ на кадастралната стойност. Все още обаче не е ясно дали това наистина означава, че няма да има гарантирано увеличение на кадастралната стойност до 2020 г. И така, за влизането в сила на Закон No 237-FZ е установен дълъг преходен период - от 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. През това време два закона ще действат паралелно за извършване на държавната кадастрална оценка: Закон № 237-FZ и Закон No 135-FZ (части 1, 2, чл. 24 от Закон № 237-FZ). През това време изпълнителните власти имат право самостоятелно да определят видовете недвижими имоти или категориите земя, за които ще бъде извършена кадастралната оценка в съответствие с новото законодателство (част 4 от член 24 от Закон № 237-FZ). Следователно формално мораториумът се прилага само за оценители. Това не пречи на установяването на кадастралната стойност по новата процедура. Следователно, веднага след като бюджетните институции заработят, те ще могат да оценяват и установяват нови ценности.

Кадастралната стойност на апартамента през 2017г

Кадастралната стойност на апартамент показва цената на недвижим обект, информация за който е вписана в Държавния кадастър на недвижимите имоти (GKN). Определя се от професионални оценители, упълномощени да извършват подобни операции. Оценката на кадастралната стойност на апартаментите и актуализирането на данните на Държавния комитет по собственост се извършва по инициатива на регионални и общински власти. Нормативното регулиране на процеса се извършва в съответствие със Закон № 135-FZ „За оценъчни дейности в Руската федерация“.

След преглед на разпоредбите на документа можем да заключим, че кадастралната стойност на апартаменти и други недвижими имоти се определя в следните условия:

Не по-късно от веднъж на всеки 5 години във всички административно-териториални субекти на Руската федерация;
не по-често от веднъж на всеки 3 години във всички териториални единици, с изключение на градовете с федерално значение;
не повече от веднъж на всеки 2 години във федералните градове (Москва, Санкт Петербург и Севастопол).

Що се отнася до обектите, за които се изисква изчисляването на кадастралната стойност, те включват почти всички недвижими имоти. Ние изброяваме пълен списък на тези по-долу:

1. Апартаменти.
2. Частни къщи.
3. Стаи в комунален апартамент.
4. Гаражи.
5. Места за паркиране.
6. Парцели.
7. Стаи, използвани като творчески работилници или други обекти на творчество.
8. Бизнес сгради с площ над 50 m2.

И така, разбрахме какъв е този индикатор, защо е необходим и за кои обекти е необходимо да го знаем. След това нека поговорим за това как да получим необходимите данни за изчисляване на данъка.

Как се изчислява кадастралната стойност на апартамент през 2017г

На първо място, нека обърнем вашето внимание на факта, че не можете да извършите изчисленията сами. Дори да знаете основите на оценката и съдържанието на нормативните документи, вашите усилия ще се окажат за вас, в най-добрия случай, знания „за себе си“. Както казахме по-горе, този показател се определя изключително от професионални оценители. Освен това промените в държавния кадастър на недвижимите имоти могат да бъдат направени само въз основа на доклад от специалисти, с които е сключено подходящо споразумение с градските или регионалните власти. Все пак ще изброим някои от факторите, от които оценителят се ръководи при оценка на кадастралната стойност.

Те включват:

Средна цена на 1 м2 жилищна площ в конкретно населено място (или в неговата площ);
възрастта на сградата, в която се намира апартаментът;
настаняване на жилища (от областта до етажността на сградата);
квадратура;
други показатели.

За да разберете кадастралната стойност на апартамент, просто трябва да погледнете документите. Тя е вътре задължителен трябва да бъдат посочени в тях. Не забравяйте обаче: преоценката се извършва редовно и поне веднъж на всеки 5 години, така че данните могат да остареят с времето. Можете да получите актуална информация по няколко основни начина. Първият приоритет е чрез Интернет. Трябва само да отидете на официалния уебсайт на Rosreestr, да въведете цялата необходима информация за апартамента и да получите текущата кадастрална стойност. Този метод обаче е подходящ само за хора, които не се нуждаят от подкрепящи документи, а само приблизителна информация.

За да получите документ, потвърждаващ кадастралната стойност на апартамент, трябва да получите извлечение от Държавния кадастър на недвижимите имоти.

Това може да стане по следните начини:

Лична жалба. Трябва да дойдете в клона на Rosreestr по местоживеене и да напишете съответно заявление. Придружен е с фотокопие на паспорта, документ, потвърждаващ плащането на държавната такса, както и документи, потвърждаващи собствеността върху недвижим имот. Като правило ще трябва да чакате изявление дълго време (до 1 работен ден), но в същото време можете да говорите със служителите на отдела и да проверявате верността на попълването на формулярите;
адрес по пощата. Най-добрият вариант за хора, които нямат достъп до интернет и не искат да стоят на опашки в клона на Rosreestr. Има обаче един съществен недостатък: ако направите грешка при попълването на документите, ще трябва да отделите много време. Докато писмото достигне до адресата, докато се разгледа молбата ви, докато ще ви бъде изпратен отказ. Всичко може да отнеме до една седмица и половина, така че ако спешно трябва да вземете екстракт, тази опция не пасва;
сайт за обществени услуги. За да получите желания документ по този начин, трябва да създадете акаунт на портала, процедурата се извършва чрез вашия личен акаунт. Методът е удобен, бърз, не изисква чакане на опашка, но не е подходящ за хора, които нямат постоянен достъп до Интернет;
специализирана компания. Професионалистите винаги са по-скъпи, но като се свържете с тях, ще можете да получите извлечение с минимална загуба на време и вероятност за грешка.

Всеки от тези методи има свои предимства и недостатъци, но това е единственият начин да получите документ, потвърждаващ кадастралната стойност на вашия апартамент. Дали обаче данните, посочени от оценителя, винаги са верни? Ако смятате, че кадастралната стойност на вашия дом е прекалено висока, имате право да оспорите информацията от доклада.

Днес има два основни начина за възстановяване на справедливостта, по-специално:

Подаване на заявление за преразглеждане директно в клона на Rosreestr. За да направите това, ще трябва да подготвите и определен пакет документи, включително паспорт на гражданин на Руската федерация или друга лична карта, кадастрален паспорт на недвижим обект, както и доклад за пазарната стойност на жилища, нежилищни помещения или земя;
търсене на истината в съда. Случаи от този вид се разглеждат в съдилища от обща юрисдикция, разположени по местонахождението на спорния обект. Списъкът с документи, които ще трябва да кандидатствате, включва заключението на оценителя относно пазарната стойност на недвижимия имот, копия на документи, потвърждаващи собствеността на помещенията, кадастрален паспорт и лична карта. Може би органите на правосъдието ще изискват от вас да представите допълнителни документи, в зависимост от сложността на делото. Този метод се счита за по-лесен, отколкото да се свържете с Rosreestr.

И така, разбрахме къде можете да разберете кадастралната стойност на определен имот, както и как да оспорим данните от доклада на оценителя, ако ги смятате за неточни. След това нека поговорим за това как правилно да се изчисляват данъците върху собствеността въз основа на получената информация.

Изчисляваме данъци

По реда, който беше в сила до 1 януари тази година, държавната кадастрална оценка можеше да бъде извършена както от държавни, така и от търговски организации. В новия закон само държавните бюджетни институции (GBU) ще могат да извършват държавната кадастрална оценка.

И както се досещате, има и преходен период. Тъй като не е лесно да се създаде оценителна компания, способна да проведе държавна кадастрална оценка. По време на преходния период в тези региони, където GBU няма да бъде създаден, търговските оценителни компании ще могат да направят оценка.

Списъкът на документите, които трябва да бъдат оспорени, е намален.

И списъкът на документите, необходими за кандидатстване пред комисията и съда, също е намален. Експертното становище на СРО беше премахнато от него, тъй като експертизата от миналата година не е задължителна, нотариално заверени документи и удостоверение за кадастрална стойност.

Подаване на заявление за оспорване на кадастралната стойност чрез Интернет.

Сега е възможно да кандидатствате през Интернет. Преди това беше възможно да се подаде само по пощата, лично или чрез пълномощник.

Двете иновации, описани по-горе, със сигурност са предимства. Защото, първо, те опростяват живота, и второ, намаляват разходите за възстановяване на нарушеното право.

Оспорване на кадастъра извън пет години.

Избор на метод за оспорване на кадастралната стойност, подаване на заявление до комисията или иск в съда за преразглеждане на кадастралната стойност:

1. За да могат юридическите лица да оспорят кадастралната стойност на поземлен имот, първо е необходимо да кандидатстват пред комисията за разрешаване на спорове. Ако молбата бъде отхвърлена или не разгледана, можете да се обърнете към съда.
2. Лицата, които оспорват кадастралната стойност на поземлените парцели, кандидатстват или пред комисия, или пред съд.

За предпочитане е да се свържете с комисията:

1) струва по-малко,
2) включва професионалисти, заинтересовани да установят истинската стойност на парцела,
3) решението на комисията може да се обжалва в съда. Освен това комисията разглежда молбата ви в рамките на 1 месец, а в съда - до 2 месеца.

Кадастралната стойност на недвижимия имот е определена за 2-5 години. Следващата държавна кадастрална оценка може отново да надцени стойността на вашия парцел, дори въпреки обжалването. Да кажем, че в компанията за оценка сте научили, че цената на тяхната работа по оценката на земята е 25 хиляди рубли. Струва си да започнете да коригирате кадастралната стойност само ако всяка година в продължение на 5 години ще спестите 9-10 хиляди рубли. данък (или 3 милиона рубли от стойността на имота като цяло).

Продажба под кадастрална стойност през 2017г

Възможно ли е да се продаде имот под кадастралната стойност?

Мога. Въпросът е само колко е необходимо. По-точно какво очаквате да получите от него.

Все още няма да е възможно да се намали данъкът чрез продажба на недвижими имоти на цена под кадастралната стойност.

До първия ден на 2017 г. беше възможно да се продава без особени последици. Но в съответствие с действащите норми размерът на данъка не може да бъде по-нисък от 70 процента от установената кадастрална стойност.

Това е въведено като задължително правило в Данъчния кодекс от Федерален закон № 382-FZ.

Научете за начините за определяне на кадастралната стойност на търговските недвижими имоти на нашия уебсайт. Прочетете също за процедурата за оспорване на кадастралната стойност на недвижимия имот.

Защо собствениците обикновено се интересуват от въпроса за продажбата на недвижими имоти под кадастралната стойност на недвижимите имоти?

Често кадастралната цена се оказва необосновано висока. Това означава, че данъците, които ще трябва да бъдат платени, също са по-високи.

Понякога причината са груби грешки, например характеристиките на сградата са неправилно посочени (пет стаи вместо три). Има и други причини, които влияят на този показател.

Факт е, че оценителите, правейки изпит, вземат за основа много данни, включително като престижността на района, нивото на доходите на населението, колко са съседните сгради.

Данните, получени в резултат на кадастралната оценка, се въвеждат в Росреестра и следователно в кадастралния паспорт на структурата. За всяка сделка с недвижими имоти или кандидатстване за ипотечен кредит, тя е част от задължителния пакет документи.

Можете да разберете на нашия уебсайт за методологията за оценка на кадастралната стойност на обекти на недвижими имоти съгласно FSO No 4, както и начините за намаляване на несправедливо завишената кадастрална стойност на обект. Прочетете също и за това как да разберете кадастралната стойност на имот по кадастралния номер, дали може да се изчисли с помощта на специална формула и как да получите удостоверение за кадастралната стойност на имота.

Има ли рискове от продажба под кадастралната стойност на имота?

Най-просто казано, възможно е да продадете своите „квадрати“ под пазарната цена, но ако се опитате да надхвърлите лимита, определен от държавата (кадастрална цена), и няма очевидна причина за това, такава сделка неизбежно ще предизвика интереса на данъчните власти.

Ще последва проверка и ако внезапно се открие "трикът", данъкът ще бъде начислен допълнително.

Някои граждани погрешно вярват, че основата, според тях, е споразумението за покупко-продажба и какви номера има. Това несъмнено е вярно - но от гледна точка на честността на купувача и продавача по отношение един на друг.

Държавата не се интересува какво са се договорили там; не се интересува дали доходът се споделя с нея. И ще повярва на кадастралния паспорт на сградата.

Друго нещо е, че никой не може да забрани да оспорва присъдата на оценителите и да се опита да намали кадастралната стойност. Това е законно и съответно "данъците" ще бъдат по-ниски.

Тук е по-добре да не търсите истината сами, а да се обърнете към посредник - адвокатска кантора, която ще събере необходимите документи и ще даде разумни аргументи. В същото време няма да се налага да се съмнявате, че нито едно от вашите права не е нарушено, или че всичко се прави законно.

Оспорването е възможно чрез комисията за разрешаване на спорове около кадастралната стойност (съществува във всички териториални отдели на Rosreestr) или чрез съда.

Ако данните, зададени от оценителя при прилагане на масовия модел, са надценени, тогава съдиите ще застанат на ваша страна и пазарните данни ще бъдат признати за кадастрални.

Вярно е, че причината, поради която комисията е отказала, ако това се случи, също играе съществена роля. Също така не забравяйте, че когато подавате иск пред съда, трябва да платите държавна такса (член 333.19 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Преоценка на кадастралната стойност през 2017г

В търсене на доходи повечето региони се отказаха от четиригодишен мораториум върху ревизията на кадастралната стойност на недвижимите имоти. Москва е сред първите. Още в средата на декември градските власти предадоха резултатите от нова оценка на Rosreestr, според която ще се изчислява данък върху имуществото за 2016 г. Цените на сградите в столицата са нараснали средно с 2,5% - неприятно, но поносимо. Някои търговски обекти обаче след „намесата“ на длъжностни лица са се повишили в пъти. Фискалната тежест за бизнеса нараства пропорционално. По този начин цената на един от търговските центрове в Лубянка в резултат на преоценката нараства от 115,7 милиона на 2,7 милиарда рубли, а размерът на плащането към Федералната данъчна служба възлиза на 38 милиона вместо 1,5 милиона рубли годишно.

Собствениците не получиха право да оспорват сумите. За да обжалват оценката и да намалят данъчната тежест, юридическите лица трябваше да подадат заявления за ревизия до края на годината, тоест през останалите две седмици. Компаниите просто не са имали достатъчно време да започнат процедурата. Освен това някои организации все още не са наясно с промените и рискуват да бъдат санкционирани за по-ниско заплащане. Как да избегнем подобни проблеми с недвижимите имоти и да защитим правата си, ако обектът е очевидно надценен?

Проверявайте редовно кадастралната стойност

Ще добавя - и ще следя отблизо новините. Сигурен съм, че ако всички компании спазват това основно правило, те ще могат да избегнат много проблеми. По вдигането на мораториума върху преразглеждането на оценката миналата есен само мързеливите не се изказаха. Кметството на Москва беше основният лобист на инициативата и не скри плановете си за ранно актуализиране на данните. Въпреки това решението на градските власти изненада данъкоплатците. Всичко, защото се надяваха, че ще бъдат уведомени предварително за промяната в кадастралната стойност. Както виждате, сбъркахме. И невежеството в тази ситуация не само не освобождава човек от отговорност, но и утежнява вината.

За щастие, в Москва, както и в други градове с федерално значение, преоценката може да се извършва не повече от веднъж на две години. И така, ще приемем, че столицата вече е взела решение за кадастралната стойност на недвижимия имот до 1 януари 2018 г. Но останалите субекти на Руската федерация вече имат свободни ръце: по-голямата част от последния път, когато направиха оценка преди няколко години и вероятно ще искат да "опреснят" цифрите. Следователно, предприемачите от регионите трябва да бъдат нащрек и периодично да актуализират данните за цената на своите обекти в Rosreestr. Мястото на администриране на субекта също трябва да бъде наблюдавано: властите са задължени да публикуват предварителните резултати от новата оценка в Интернет, преди да бъдат одобрени.

Определете дали оценката трябва да бъде оспорена

Ако сградата е подложена на преоценка и новата кадастрална стойност не отговаря на собственика, тя може и трябва да бъде обжалвана. Но преди да влезете в дълъг и скъп спор с властите, трябва да разберете - струва ли си свещта?

Първо, не всеки разход може да бъде преизчислен. Както показва практиката, има смисъл да се подаде заявление, когато материалните запаси са над пазарните с поне 20-30%. В противен случай шансовете за успех са минимални. Съответно е по-добре първо да разберете от оценителите приблизителната пазарна цена на вашия имот и да сравните показателите.

Второ, важно е да се има предвид, че предизвикателството не е евтино. Само за задължителната пазарна оценка (говорим за бизнес центрове и големи нежилищни обекти) ще трябва да плати от 100 до 500 хиляди рубли. Плюс възможните разходи за адвокати, съдебна експертиза, да не говорим за прекараното време, което, както знаете, също е пари. В резултат на това общите разходи могат да бъдат кратни на потенциалната данъчна облага. И това въпреки факта, че всички разходи по процеса, независимо от изхода на делото, ще паднат върху собственика. По закон съдът не е длъжен да му обезщети нищо.

Не отлагайте подаването на молбата си

Ако необходимостта от оспорване на оценката е извън съмнение, най-важното е да не се забавя жалбата. Всъщност, като общо правило, дори ако компанията успее да намали кадастралната стойност на обекта, данъчната служба ще започне да взема предвид нови данни от годината, през която е подадено заявлението за ревизия. Казано по-просто, ако властите са „надценили“ сградата в края на 2016 г., а собственикът се е реализирал едва през януари 2017 г., то във всеки случай ще трябва да плати данък върху имуществото за предходната година на завишена цена. Тогава, разбира се, той може да докаже, че недвижимите му имоти са на стойност 1 милиард рубли по-малко. Но вече няма да е възможно да се върне многомилионното надплащане на данъци. Отново заявленията не винаги се приемат за първи път, а процедурите за преоценка понякога отнемат месеци. И докато влезе в сила съдебното решение, кадастралната стойност може да бъде подновена отново. Тогава процесът ще трябва да започне отначало.

Не пестете оценителя

От моя собствен опит ще кажа, че на предприятието често се отказва да преразгледа кадастралната стойност именно поради лошото качество на доклада за пазарна оценка. В документа, който струва на компанията сто хиляди рубли, могат внезапно да се появят груби грешки или да липсва важна информация за обекта. Ето защо, ако искате да спечелите в спор с държавата, изберете оценител според същите параметри като личния лекар: репутация, опит, мнения на клиенти, цени. За да проверите специалист, струва си да разгледате сайтовете с рецензии, специализирани форуми и медиите. Колкото повече информация можете да съберете, толкова по-добре. Освен това добрият независим експерт задължително трябва да бъде част от саморегулираща се организация на оценителите и да застрахова своите професионална отговорност на клиенти с поне 5 милиона рубли.

Отидете в съда, заобикаляйки комисията на Rosreestr

Законът „За държавната кадастрална оценка“ No 237-FZ, който влезе в сила на 1 януари 2017 г., отмени задължителната досъдебна процедура за оспорване на юридически лица. Сега компания, която не е доволна от кадастралната цена на недвижимия имот, може незабавно да подаде иск в съд на съставна единица на Руската федерация, без първо да се свърже с комисия във Федералния регистър. Организациите се възползват от подобна иновация, особено тези, чиито разходи са надценени с десетки или дори стотици милиони рубли. За да се убедите в това, просто погледнете най-новите статистически данни за жалбите. През 2016 г. чрез комисиони собствениците успяха да намалят общата стойност на собствеността си само с 8,7%, чрез съда - с над 40%. В първия случай по-малко от половината от исканията са били успешни, във втория - 63%. В същото време, когато ставаше въпрос за големи суми, беше практически невъзможно да се постигне преоценка на досъдебния етап: жалбите бяха отхвърлени на официално основание. Което като цяло не е изненадващо, тъй като комисията включва не само представители на оценители, но и служители от Росреестр, регионалното правителство. И те имат много конкретна задача там - да попълнят бюджета възможно най-много.

Хората, които са недоволни от размера на данъка върху поземлен имот, апартамент или къща, имат два начина за решаване на проблема: да подадат заявление до комисия в Rosreestr или иск. От 2017 г. както физическите, така и юридическите лица могат самостоятелно да избират пред кой орган да кандидатстват. (COP) недвижими имоти отнема най-малко един месец и изисква събирането на пакет от документи. Ако искате да сте сигурни в положително решение, ще трябва да привлечете подкрепата на професионалисти. Който и начин да изберете да ревизирате резултатите от кадастралната стойност, RFI консултацията ще ви помогне да постигнете намаление на данъка. Гарантираме резултата, тъй като имаме богат опит в намаляването на COP както в комисията, така и в съда.

Къде е най-доброто място за посещение през 2017 г.?

На 1 януари 2017 г. влязоха в сила изменения в законите, които „замразиха“ ревизията на кадастралната стойност до 2020 г. и въведоха редица други нововъведения. По-специално беше опростена процедурата за намаляване на COP чрез комисионна. Ако изберете къде да подадете заявление за оспорване на кадастралната стойност, препоръчваме първо да се свържете с Rosreestr. Има няколко причини:

• Не е нужно да плащате държавна такса.
• Процесът на преглед на заявлението ще отнеме около месец.
• По-лесно е да подадете документи за оспорване на кадастралната стойност през 2017 г. на комисията.
• Ако получите отрицателно решение, винаги можете да го оспорите в съда.

За собствениците на недвижими имоти в Москва, за да намалят COP, можете да кандидатствате в Rosreestr на ул. Bolshaya Tulskaya, 15. За парцели, къщи и апартаменти в Московска област адресът е различен: ул. Verkhnyaya Krasnoselskaya, 7, s. един.

Процедурата за оспорване на кадастралната стойност през 2017 г. в комисията при Rosreestr

• Изпращате пакет документи на горния адрес и ще получите разписка с номера на заявлението.
• В рамките на една седмица ще ви бъде дадена датата, на която ще бъде разгледано вашето дело.
• Изисква се присъствието на кандидата или негов представител на срещата. Ще трябва лично да защитите резултатите от независима оценка пред комисията.
• Въз основа на предоставената информация членовете на комисията ще вземат решение за възможността за намаляване на COP.
• Копие от писменото решение се издава на заявителя в рамките на една седмица.
• Ако комисията е решила да намали кадастралната стойност, тя уведомява кадастралната камара за това.

Ако решите да се свържете с Rosreestr, промяната на кадастралната стойност ще бъде направена в рамките на 30 дни. Това е няколко пъти по-бързо, отколкото при разглеждане на иск в съда.

Ако решението е отрицателно, можете да се свържете отново с комисията. Като правило това се препоръчва, ако заявлението бъде отхвърлено поради грешки в документите или неправилно изготвен независим доклад за оценка.

Какви документи са необходими?

Ще трябва да подадете до Rosreestr заявление за оспорване на кадастралната стойност, кадастрално удостоверение, нотариално заверени документи за собственост. Ако причината за преоценката е неточна информация, използвана в държавната кадастрална оценка, тогава ще е необходимо да се приложат документи, посочващи грешките на оценителя.

Последният и най-важен документ е докладът за независимата оценка на недвижимите имоти. Той трябва да бъде поръчан от независим оценител, който е саморегулираща се организация и има съответния лиценз. Специалистът трябва да има богат опит, тъй като най-малката неточност в формулировката, неправилен дизайн на доклада, грешен избор на аналогични обекти или грешки в корекциите - и комисията ще вземе отрицателно решение. Много експерти също препоръчват да се получи експертно мнение от СРО на оценителите: това увеличава цената на доклада, но комисията ще има по-малко въпроси относно обективността на оценката.

RFIконсултант има дългосрочни отношения с най-добрите оценителни компании в Москва. Ние сме пряко заинтересовани от доклада да бъде легитимен и в пълно съответствие със законовите изисквания, тъй като ние лично ще представляваме вашите интереси на заседанието на комисията. Нашите експерти се срещат с оценители, за да си поставят ясно задачи и да контролират качеството на работа. Този подход носи своите резултати - когато кандидатстваме за Rosreestr, ревизията на кадастралната стойност протича гладко и ние успяваме да постигнем значително намаляване на сумата.

Мога ли да си върна данъка?

Да - за това трябва да изчакате, докато се направят промени в инвентара, и след това да се свържете с данъчните власти. Ще бъде възможно да се получи обезщетение само за данъчния период, когато е подадено заявлението. За да върнете парите, трябва да вземете актуализиран кадастрален сертификат, да вземете копие от решението на комисията в Rosreestr и да подадете заявление. За съжаление, има чести случаи, когато данъчни власти откажете да прехвърлите средства. След това си струва да се опитате да обжалвате решението пред по-горните органи (например Службата на Федералната данъчна служба в Москва) и след това да се обърнете към съда.

RFI консултацията многократно се е сблъсквала с проблеми с връщането на платени данъци. Ние знаем как да процедираме, за да получим възстановяване на сумата. Вземете подробна консултация от нашия експерт!

Колко разумно е да се ревизира кадастралната стойност през 2017 г.?

Най-добре е да се консултирате с експерти по този въпрос. Факт е, че разходите за оспорване на COP при всички случаи ще бъдат доста големи и ако разликата между пазарната и кадастралната стойност на недвижимите имоти е малка, тогава данъчните спестявания може просто да не покрият разходите.

Моля, обърнете внимание: компаниятаRFIконсултира предоставя безплатни консултации. Можете да се свържете с нашите специалисти, за да разберете дали си струва да започнете да оспорвате кадастралната стойност през 2017 г. и ние честно ще опишем перспективите. Ще знаете предварително колко полезно ще бъде преразглеждането на COP и ще вземете информирано решение.

Има няколко причини, поради които не трябва да отлагате ревизията на кадастралната стойност. Първо, процедурата ще бъде достъпна само до 2020 г. На второ място, данъчната ставка ще расте ежегодно. Трето, собствениците на недвижими имоти в Москва може да се сблъскат с допълнително увеличение на ставките от правителството, тъй като властите на три руски града - Москва, Санкт Петербург и Севастопол - могат да решат да повишат общоруските мита.

Можете да спрете да плащате данък вече тази година - свържете се с опитни специалисти, за да подадете заявление до комисията в Rosreestr или искане за оспорване на кадастралната стойност на апартамент, парцел, къща - и постигане на справедливи плащания.

Колко ще бъде намалена кадастралната стойност?

Средно RFI консултациите на служителите успяват да намалят COP с 30-40%. Показателят се различава много сериозно в зависимост от специфичните характеристики на имота и допуснатите грешки при държавната оценка. И така, в нашата практика имаше случаи, когато при кандидатстване пред Rosreestr за оспорване на кадастралната стойност на парцел или при предявяване на иск в съда успяхме да постигнем намаляването му с 90%. Очертаваме перспективите за всеки клиент още на първата среща, така че ще знаете какво да очаквате, когато предприемате процедурата за преоценка.

Защо е по-добре да поверите ревизията на кадастралната стойност в Rosreestr на специалисти?

1. Ще бъде трудно да подготвите правилно пакет от документи сами, включително да намерите надеждна компания за оценка, която компетентно ще проведе независима оценка.
2. На срещата ще трябва да защитите доклада и да отговорите на въпросите на комисията. За да направите това, ще трябва поне да разберете оценките и заключенията на оценителя и да сте запознати с всички фактори, които могат да променят стойността на имота.
3. Експертите ще помогнат с възстановяването на надвнесените данъци: това също е сложна процедура, с която ще бъде трудно да се справи нетрениран човек.

Основното предимство на обръщането към адвокати е възможността да се ревизира кадастралната стойност на недвижимите имоти до ключ. Не е нужно да губите време и усилия, за да се свържете с многобройни органи и най-важното е, че резултатът ще бъде много по-добър, отколкото ако сами решите проблема.

Използвайте услугите на RFI, консултирайте се със специалисти - и се убедете сами колко лесно, удобно и изгодно е да работите с експерти в тяхната област. За първоначална консултация са ни необходими само документи за собственост на обекта и кадастрално удостоверение. Започнете процедурата за ревизия на кадастралната стойност с помощта на нашите адвокати - и вече през 2017 г. ще похарчите много по-ниска сума за данъци.

Кадастралната стойност на обектите на недвижими имоти се определя от много фактори, след което може да се получи информация чрез познаване на кадастралния номер на имота или неговия адрес, чрез отправяне на искане до Rosreestr или чрез разглеждане на кадастралната карта. Държавата определя такава цена, отнасяща се до параметрите на обекта, текущата пазарна стойност и, разбира се, действащото законодателство.

Днес, през 2017 г., размерът на данъчното облагане зависи от кадастралната оценка, поради което е важно за собствениците цената да не е завишена. Особено като се има предвид, че данъкоплатците, в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация, са абсолютно всички граждани, върху които са регистрирани правата за собственост върху недвижими имоти. Обектите, които са изтеглени от обращение, както и тези, които са били ограничени в обращение, не подлежат на облагане. Данъчните периоди са обикновени календарни години и се преоценяват ежегодно.

Тъй като оценката на собствеността не е постоянен показател, такава информация е променлива. Освен това има възможност за ревизия на кадастралната стойност на недвижимия имот по инициатива на неговия собственик, ако има основателни причини за това.

Спестете си време и нерви. и в рамките на 5 минути ще получите безплатна консултация професионален адвокат.

Какво определя крайния резултат

Трябва да се разбере, че кадастралната и пазарната стойност никога не са равни. Освен това стойността на материалните запаси е била под пазарната цена дори преди 2017 г. Ето защо беше възможно изгодно да се закупи например земя, собственост на държавата или общински орган, тъй като цената на такава не може да бъде по-висока от кадастралната оценка.

Последното се определя, като се вземат предвид фактори като:

Тъй като параметрите на всеки обект, по един или друг начин, имат свои индивидуални характеристики, цената също не може да бъде еднаква. Колкото по-изгоден е имотът, толкова по-скъп ще бъде оценен.

Как това се отразява на данъците

Интересуващи се от възможността за преразглеждане и промяна на информацията за кадастралната стойност, собствениците на недвижими имоти трябва да знаят някои от нюансите относно формирането на данъци върху тях. Данъчните ставки могат да се определят от всяка община независимо, в зависимост от целта и категорията на обекта. В допълнение, тази област е напълно регулирана от правителствените разпоредби, според които данъчната ставка не трябва да надвишава:

• 0,3% за земеделски площи, земеделска земя в населени места, съоръжения за инженерна инфраструктура, комунални услуги, обекти за индивидуално жилищно строителство;
• 1,5% за други поземлени имоти.

Най-важното условие за кандидатстване намалени ставки, е използването на недвижим имот в рамките на предвиденото предназначение. Ако предметът се използва за други цели, нарушителят ще бъде задължен да плати административна глоба, в съответствие с Кодекса за административните нарушения.

Настоящото законодателство също така позволява преразглеждане на кадастралната оценка при преразглеждане на нейната пазарна стойност. Резултатите от такова преразглеждане могат да бъдат оспорени в съда или можете да опитате да поискате преразглеждане с досъдебно заявление директно до Rosreestr.

Промени в данъчното облагане

Имайки предвид направените промени в данъчен кодкоето стана актуално през 2017 г., следва да се има предвид следното:

Въпреки привидно малкия размер на данъчната ставка, за много граждани, особено тези с ниски доходи, това е осезаема сума. Някои предимства съществуват само за многодетни семейства. Ето защо собствениците трябва редовно да следят промените в държавния регистър по отношение на тяхната лична собственост, за да не плащат прекомерно там, където според закона това не трябва да бъде. Понякога трябва да се обърнете за помощ към юридически специалисти, особено когато става въпрос за съд, а ищецът няма достатъчно опит в такива производства.

Идентифициране на грешки

Федералното законодателство също така съдържа разпоредби относно грешките в регистъра, които могат да бъдат открити в държавната база данни. Така например, неправилното изчисляване на данъка може да се извърши не само поради неправилно изчислената кадастрална стойност, но и защото неправилната информация е била въведена в базата данни. Това може да се случи например, ако представените документи съдържат грешка или ако отговорният служител е невнимателен. В този случай цялата отговорност ще бъде поета от този, поради когото е възникнала грешка в единния държавен регистър на недвижимите имоти. Ако това е невниманието на служителя, отговорен за въвеждането на данните, Rosreestr ще бъде ответникът, ако грешката е допусната от кадастралния инженер - юридическото лице, в което работи този специалист (обикновено също Rosreestr).

Грешките често се случват при поземлените парцели, ако специалистът, извършил процедурата по геодезия, неправилно е фиксирал границите, вписал в плана площ, по-голяма от действителната.

Каквато и да е причината, собственикът на недвижимия имот, ако смята, че оценката е извършена неправилно и в базата данни има неточна информация, има право да подаде молба до Rosreestr или до съда. Трябва да се има предвид, че от 2017 г. именно Rosreestr е прехвърлил всички правомощия, свързани с кадастралните въпроси.

Какво трябва да знаят собствениците

Ако по-рано всички възникващи въпроси, свързани с кадастъра, бяха решавани чрез Кадастралната камара, сега единственият орган, в който собствениците на имоти трябва да кандидатстват, е Росреестр. Юридическо или физическо лице, което притежава имота, има право да подаде заявление за ревизия и промяна на кадастралната стойност. Към заявлението е приложен списък с документи.

Ако искането бъде прието, то ще бъде прехвърлено на специална комисия, която ще проведе процедурата за преоценка на обекта на интерес. В същото време не трябва да се забравя за задължителната информация, която трябва да бъде отразена в заявлението, например тези, които описват кандидата - неговото фамилно име, собствено и бащино име (име на юридическото лице изцяло), паспортни данни (регистрационна информация на предприемача), информация за контакт, адрес, SNILS ... Също така, непременно се записва основна информация за самия имот и изискванията на кандидата.

Можете да кандидатствате със заявлението лично в териториалния клон на Росреестр, както и като изпратите заявка с препоръчана поща или заедно с вашия представител чрез пълномощно. Важно е да се съхраняват копия на всички жалби и отговори, ако има такива, в случай на обжалване.

Въз основа на какви промени се правят

За да поиска промяна или поне да преразгледа кадастралната стойност на недвижимия имот, собственикът трябва да приложи стандартен списък с документи към заявлението:

Ако пренебрегнете този задължителен списък, Rosreestr има право да не приеме заявлението и в съда няма да го разгледа. Когато няма коментари, Rosreestr трябва да разгледа искането в срок не по-дълъг от месец, след което се назначава комисия и се дава отговор на заявителя.

Ако Rosreestr не отговори на искания или резултатът от неговата ревизия не удовлетвори собственика на недвижимия имот, той има право да се обърне към съда със същия списък с документи, към който се добавят копия на така наречената комуникация в Rosreestr. Всеки отделен случай може да включва и допълнителни документи, в зависимост от обстоятелствата.

Последователност

Предвид промените, които са в сила от 2017 г. след сливането на Единния държавен регистър на юридическите лица и Държавния комитет по собственост, сега всички процедури се извършват много по-бързо от преди. Този резултат беше постигнат чрез комбиниране на цялата налична информация за недвижимите имоти в една база данни. В този случай последователността от действия при определяне на кадастралната стойност е следната:

Като цяло процедурата за заинтересованото лице не е твърде сложна, тъй като от негова страна е необходимо само да събере необходимите документи и да подаде заявление, в очакване на отговор. Преизчисляването на данъчните облекчения в бъдеще ще се извършва без участието на собственика на имота, тъй като данъчната служба получава информация от Rosreestr.

Причини за отказ

Необходимо е да се вземе предвид на какво основание Rosreestr има пълното право да не приеме заявление с изискванията за преразглеждане и промяна на кадастралната стойност на апартамент или друг недвижим имот:

• Липса на задължителни задължителни документи;
• Нарушаване на условията на обращение (шест месеца от установяването на текущата кадастрална оценка);
• Установяване на настоящия размер в съответствие с всички изисквания и пазарната цена.

Ако искането бъде прието за разглеждане, трябва да знаете, че кандидатът има пълното право лично да присъства на срещата, за да разгледа въпроса си. Независимо дали е присъствал, след като решението е взето от комисията, заявителят е длъжен да уведоми писмено заявителя не по-късно от пет дни, т.е. да го уведоми официално и да направи съответните промени в единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Ако отказът за приемане на заявлението е незаконосъобразен, собственикът на недвижимия имот може да предяви иск в съда. Той обаче може да направи това, без дори да се свърже предварително с Росреестр. Но е важно да запомните, че същите причини за отказ да приемете иск са валидни в съда.

Предаване на делото на съда

Поставяйки въпроса как да се промени кадастралната стойност, трябва да се отбележи, че всички съществуващи неточности в регистъра могат да бъдат отстранени, неправилно съставен или въведен план на обекта може да бъде коригиран, а всеки да бъде коригиран директно чрез съда. Искът трябва да бъде предявен от собственика на недвижим имот, независимо дали става въпрос за жилище, земя, нежилищна сграда, помещение.

Кой може да бъде привлечен като ответник:

• Собственикът на имота, който е предоставил невярна информация (когато ищецът е държавна агенция);
• Орган на местното самоуправление, предоставил документи с невярна информация;
• Кадастрални инженери, които отговарят за извършването на определени кадастрални работи.

След като съдът вземе решението си, ответникът е длъжен да го изпълни без съмнение в определения срок. Обикновено промените в информационната база трябва да бъдат направени незабавно, тъй като това засяга работата на държавните агенции и засяга правата на гражданите. Също така се правят корекции в кадастралния паспорт на собственика и други документи за собственост.

Къде точно да отида

За да бъдат правилно оспорени резултатите от кадастралната оценка в съда, където те ще бъдат разгледани, собственикът трябва да подаде жалба с конкретни изисквания до избрания орган на съда: регионален, градски, върховен, регионален, автономен район или област.

Преди това такива искания бяха разглеждани от Арбитражния съд в съответствие с общите правила за компетентност. Позовавайки се на такива, всеки от възникналите икономически спорове и други дела с участието на държавни органи задължително са били извършвани с участието на кадастрални структури за оценка, днес това е Rosreestr. Сега само той е компетентен по такива въпроси и това не противоречи на Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация и други федерални закони.

Тъй като настоящият Арбитражен процесуален кодекс не споменава случаи, оспорващи въпроси като кадастралната цена, трябва да се позовем на законите за дейностите по оценяване. От това следва, че в резултат на всички промени в законодателството няма правило, което да отнесе тази категория спорове до арбитражния съд. Практиката само потвърждава това твърдение. Следователно, дори тези първоначално приети искови молби ще бъдат прекратени.

Информацията в тази статия е предоставена само за справка.
Препоръчваме ви на нашия адвокат.

Ако проблемът с кадастралната стойност е формулиран като цяло, то той се свежда до некачествена оценка на кадастралната стойност. Освен това терминът „ниско качество“ може да се разбира като малко вероятен, неадекватен, ненадежден, съмнителен, противоречив. Има много причини за оценка на лошото качество и всички те са породени от голям брой проблеми при определяне и оспорване на кадастралната стойност. В тази статия ще се опитаме да ги формулираме и класифицираме.

На 21 февруари 2014 г. в Нижни Новгород на заседание на Съвета на комисарите за защита правата на предприемачите в регионите на Волжкия федерален окръг беше заявено, че в момента най-често кадастралната стойност на земята се различава от пазарната стойност, а в някои случаи и няколко пъти. Ситуацията е провокативна и поражда голям брой въпроси от предприемачите (уебсайт „Консултантска империя“ 21.02.2014 г.).

Тази ситуация у нас се запазва от няколко години, тъй като данъчното облагане на парцелите започва да се извършва по кадастралната им стойност, или по-скоро, когато след кризата от 2008 г. пазарът на земя в страната се стабилизира (пазарната стойност на парцелите спира да расте и в редица региони започна да намалява). И вече почти шест години в страната ежегодно се разглеждат няколко десетки хиляди съдебни и извънсъдебни дела за оспорване на кадастралната стойност на поземлените парцели.

В близко бъдеще ситуацията ще се влоши още повече, когато споровете за кадастралната стойност на обектите за капитално строителство (сгради) ще бъдат добавени към спорове за кадастралната стойност на земята. Московските предприемачи с големи търговски недвижими имоти (които сега ще бъдат облагани с кадастралната им стойност) вече са притеснени.

Проблемите за определяне и оспорване на кадастралната стойност могат да бъдат класифицирани според различни критерии. Например по отношение на съдържанието (проблеми на законодателството, проблеми на методологията за оценка, информационни проблеми и т.н.).

Считаме, че е най-подходящо проблемите за оценка на кадастралната стойност да се класифицират според функционална основа. В същото време целият процес на определяне и оспорване на кадастралната стойност е разделен на общи и специфични функции.

Общи функции:

1. изготвяне на данни за обекти на оценка и на пазара;
2. моделиране на кадастралната стойност;
3. определяне на кадастралната стойност;
4. оспорване на кадастралната стойност;
5. администриране на целия процес на определяне и оспорване на кадастралната стойност.

Специфични функции:

1. оценка на кадастралната стойност на земеделската земя;
2. оценка на индустриална земя;
3. оценка на проекти за капитално строителство и др.

Връзката между общите и специфичните функции е следната: за да се реализира всяка конкретна функция за оценка на обект на недвижим имот, е необходимо да се изпълнят всички общи функции, т.е., например, за да се оцени земеделски парцел, е необходимо да се подготвят данни за този парцел, да се събира информация за сделки с поземлени парцели-аналози, разработване на модел на кадастрална стойност, определяне на кадастралната стойност, ако е необходимо, придружаване на процеса на оспорването му и администриране на всички общи функции за оценка / планиране на тях, организиране на дейности, координиране на дейностите за изпълнение на функциите, отчитане и наблюдение на дейностите, както и стимулиране на персонала ...

Всяка обща и специфична функция може да бъде подразделена на подфункции.

Например специфичната функция за оценка на обектите за капитално строителство може да бъде разделена на отделни подфункции в зависимост от вида на структурата: оценка на търговски обекти, оценка на нетърговски обекти и т.н.

На свой ред всяка подфункция може да бъде разделена на отделни задачи. Например подфункцията за оценка на търговски имоти може да бъде разделена на оценка на дребно, административна оценка, оценка на офис и др.

По този начин всички функции за определяне и оспорване на кадастралната стойност на недвижимите имоти могат да бъдат разделени на конкретни задачи, които имат свои присъщи проблеми: законодателни, методологични, информационни и други.

Само „справяне“ с всяка обща и специфична функция, подфункция и задача на процеса на определяне и оспорване на кадастралната стойност, т.е. изчерпателно обхващайки целия анализиран процес, е възможно да се идентифицират и разработят мерки за решаване на проблемите за определяне и оспорване на кадастралната стойност на недвижимите имоти у нас.

В една от работите, въз основа на горните общи функции, ние предложихме да създадем държавна система за определяне на кадастралната стойност на обектите на недвижими имоти. Тази система акумулира най-добрия чуждестранен опит на развитите страни.

В тази работа направихме опит да класифицираме проблемите за оценка на кадастралната стойност на недвижимите имоти по функционален критерий, но по различен състав; разделяне на целия процес на определяне и оспорване на кадастралната стойност на недвижимия имот на три консолидирани функции:

1. определяне на кадастралната стойност;
2. оспорване на кадастралната стойност;
3. данъчно облагане на недвижими имоти (включително работа по изчисляване на данъчни ставки, определяне на пакет от предимства за данъчно облагане на недвижими имоти, процедурни операции, например изпращане на уведомления до данъкоплатците).

Свързаните въпроси са групирани по-долу по тези широки функции.

Проблеми при определяне на кадастралната стойност на недвижимите имоти

1.1. Формиране на информация за обекти с оценка на кадастралната стойност

Понастоящем оценителят е длъжен да оцени всички обекти, посочени в списъка, предадени му от клиента. В същото време не е възможно да се определи надеждната стойност на кадастралната стойност на редица обекти, тъй като те не могат да бъдат еднозначно идентифицирани.

Например „структура“ е посочена като наименование, без да се посочва нейният тип (мост, язовир и др.), Няма информация за площта на обекта на оценка, разрешеното използване на парцела, дължината на линейни конструкции и т.н.

Предлага се да се формира законодателен механизъм, който:

а) ще задължи клиента на държавната кадастрална оценка (оттук нататък ГКО) да предостави на оценителя информация за недвусмислена идентификация на обектите за оценка, както и информация за основните фактори за ценообразуване и сделките с аналогови обекти;

б) ще даде право на оценителя да не оценява тези обекти от списъка, които не могат да бъдат еднозначно идентифицирани или за които липсва съществена информация за ценообразуване (които могат да бъдат получени изключително от клиента).

1.2. Разработване на образец на договор за кадастрална оценка

Съществуващата практика за изпълнение на GKO показва, че условията на договорите за GKO, от една страна, позволяват на недобросъвестни и некомпетентни оценители да спечелят съответните търгове, а от друга страна, не предвиждат отговорността на клиента за нарушаване на условията на договора (например, информацията не е била предоставена или не е била предоставена своевременно) ...

Предлага се да се формират основните условия на стандартен договор за GKO (стандартно оформление). Такива условия, на първо място, трябва да са насочени към:

а) изборът на "адекватен" изпълнител, например: определяне на минималния възможен период за извършване на кадастрални оценки, установяване на изискване към оценителните организации да имат най-малко трима оценители, за които тази работа е основна (това ще затрудни излизането на пазара за оценителни работи на компании ", за които този вид дейност не е основната и които не се интересуват от съдбата на индустрията), изисквания за специален софтуер и други условия;

б) установяване на отговорността на клиента за нарушаване на условията на договора (например, информацията не е била предоставена в определения срок);

в) установяване на изисквания за първоначална информация за обектите за оценка (техният списък трябва да бъде публикуван преди търга; след сключването на договора оценителят има право да поиска допълнителни разяснения в списъка; разясненията се приемат до определена дата, след което оценителят има право да не оценява тези обекти, които не могат да бъдат идентифицирани или от в която липсва значителна информация за ценообразуването).

1.3. Дъмпингови цени на оценителни услуги за определяне на кадастралната стойност

„Изготвянето на доклад за оценка на парцел до 10 хектара от независим оценител с посещение на обекта ще струва 150-200 хиляди рубли; необходимо за съдебно оспорване разглеждане на доклада в саморегулираща се организация - още 50-100 хиляди рубли. И в рамките на държавната поръчка работата върху един и същ парцел струва стотинка, стотици пъти по-евтина “(Василий Ким, президент на компанията„ Ким и партньори “, уебсайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014 г.).

Дъмпингът на цените за услуги за оценка се извършва от измамници, които за "малки" пари по държавната поръчка правят умишлено неточна (надценена) оценка, която след това те сами (вече по нареждане на собствениците на данъкоплатците), но за "големи" пари, спор, изготвяне на доклади оценка на пазарната стойност на същите парцели, но цената е значително подценена.

Проблем се крие във факта, че често в търгове за изпълнение на оценъчни дейности печелят субектите на оценъчни дейности, които предлагат извършване на услуги за оценка срещу такса, която е много по-ниска от цената на тези работи, а понякога и за 1 рубла и дори за 0 рубли. А ръководителите на тръжните комисии за обществени поръчки ги обявяват за победители и сключват с тях държавни договори. Въпреки че са наясно, че това са оценители, които са измамни, които след това изнудват пари от данъкоплатците - собствениците на тези обекти за оценка, за да подценят стойността на обектите в техен интерес. И тези измамни оценители процъфтяват с тези престъпления.

Ето какво каза Вадим Смоляков, заместник-началник на Федералния отдел за оценка на имуществото на Федералната агенция за управление на собствеността, в интервюто си за списание „Оценъчна дейност“: „... въз основа на практиката на подаване на поръчки за услуги за оценка, често печелят тези, които са предложили по-ниска цена за услугите си, но нямат необходимия опит оценка на федералната собственост и свързаните с нея квалификации. В резултат на това качеството на услугите, предоставяни от тези организации, е ниско, а представените доклади за оценка не отговарят на изискванията на законодателството за дейностите по оценка. Такива резултати възникват поради факта, че при оценяването на офертите на участниците максималната значимост се присвоява на критерия „цена“, а значимостта на останалите критерии се определя от остатъчния принцип. “

Предлага се:

1. Националният съвет за оценъчна дейност разработва и одобрява по предписания начин минимални тарифи при подаване на поръчки за предоставяне на услуги за оценка на федерална собственост, като осигурява задължителния отказ на държавния клиент да разглежда заявления на участници в поставянето на държавни поръчки, съдържащи необосновано ниски ценови оферти (дъмпинг) (това предложение е формулирано от Федералната агенция за управление на собствеността) ;
2. Въвеждане на подходящи изменения на Федерален закон-44 относно договорната система в областта на обществените поръчки;
3. Националният съвет за оценъчни дейности, заедно с водещи сайтове за професионална оценка, организират анализа, идентифицирането и разкриването на случаи на дъмпинг на пазара на оценителни услуги, съставят и публикуват списък на оценителите, които изхвърлят;
4. Основната специфична тежест при избора на оценител в съответствие с Федералния закон-44 относно договорните разходи за обществени поръчки е да се даде критерий за качество за изготвяне на доклади за оценка.

Предлага се също да се създаде система за държавна кадастрална оценка на стойност в Rosreestr, в рамките на която ще бъде сформиран институт на акредитирани оценители с одобрени регионални тарифи за услуги за определяне на кадастралната стойност на недвижимите имоти, както и - която ще осигури на оценителите надеждна първоначална информация за обектите за оценка и сделките с обекти - аналози.

Предлага се също да се публикува докладът за оценка преди одобрението на кадастралната стойност в региона в Интернет (на няколко адреса: на уебсайта на регионалната администрация, на уебсайта на саморегулиращата се организация, в която се намира оценителят, на уебсайта на Rosreestr) и след това може да се анализира процедурата за оценка за конкретна област заинтересовани страни: собственици на данъкоплатци, съответната саморегулираща се организация, регионалната администрация, регионалната комисия за оспорване на кадастралната стойност.

За да се осигури възможността за широко разглеждане на доклади за оценка на кадастралната стойност на недвижимите имоти, Rosreestr трябва да публикува в големи тиражи, както и да постави в Интернет всички методи за определяне на кадастралната стойност на различни видове парцели и различни видове капитално строителство (според опита на развитите чужди държави).

1.4. Затвореност на отчетите за определяне на кадастралната стойност

Поради факта, че доклади за определяне на кадастралната стойност на недвижимите имоти (парцели и проекти за капитално строителство) не се публикуват, собствениците на данъкоплатците не знаят резултатите от оценката, т.е. те не знаят нивото на кадастрална стойност на имуществото си, с което плащат данък, докато резултатите от оценката не бъдат одобрени и едва след това публикувани. В тази връзка, ако собственикът-данъкоплатец не е съгласен с кадастралната стойност на своя обект и иска да го оспори, тогава той не е в състояние да направи това преди датата на данъчно облагане на обекта. Освен това времето за оспорване на кадастралната стойност, първо в извънсъдебен формат, а след това, ако е необходимо, в съдебен формат е много дълго. И през целия този период той трябва да плаща данък върху имуществото си по предишната кадастрална стойност, докато не го оспори. И дори да успее да оспори оценката, никой няма да върне платения данък от неточната кадастрална стойност.

1.5. Условия за преоценка на кадастралната стойност на недвижимите имоти

Това проблем повече се отнася до собствениците данъкоплатци, тъй като честата годишна преоценка на кадастралната стойност не позволява нейното оспорване докрай.

Областната администрация се интересува от забавяне на процеса на оспорване на кадастралната стойност на недвижимите имоти. Съдилищата често „изслушват“ нейните интереси. В тази връзка, докато собственикът оспорва кадастралната стойност, одобрена от регионалната администрация преди година, същата регионална администрация одобрява преоценката на кадастралната стойност на новата година.

И собственикът-данъкоплатец е принуден да започне съдебни спорове по новата неадекватна кадастрална стойност на своя имот.

По този начин той не може да оспори неадекватната кадастрална стойност на имуществото си и е принуден да плати несправедлив данък върху собствеността.

Предлага се административно ускоряване на разглеждането в съда и приемането на решение по искове за оспорване на кадастралната стойност на недвижимия имот: не повече от три месеца от датата на предявяване на исковете.

също в административно ускори разглеждането на заявления от собственици на данъкоплатци в регионални комисии за разглеждане на спорове относно резултатите от определянето на кадастралната стойност: не повече от 15 дни

1.6. Идентификация на недвижими имоти (правен аспект)

Как да идентифицирам обекта на оценка, ако парцелът и сградата, която се намира върху него, имат различни собственици? От кого да вземем един данък за недвижими имоти?

Предлага се събирането на данъци от двамата собственици поотделно, докато има един собственик на обекта за оценка: от единия - от кадастралната стойност на парцела, от другия - от кадастралната стойност на сградата.

1.7. Умишлено завишаване или занижаване на кадастралната стойност на недвижимия имот

Често има случаи на надценяване или занижаване на кадастралната стойност на недвижимите имоти поради „натиска“, упражняван от клиента на оценката върху оценителя.

Предлага се да увеличат тяхната отговорност: да отстраняват клиентите от постовете им, да лишават оценителите от членство в саморегулираща се организация (без право на прехвърляне към друга саморегулираща се организация).

Предлага се също да се узакони статутът на клиента на кадастралната оценка за Rosreestr, тъй като областната администрация и общините са заинтересовани страни в едно или друго ниво на кадастралната стойност на недвижимите имоти.

1.8. Изработване на конкурентни изисквания за оценители, участващи в определянето на кадастралната стойност на недвижимите имоти

Различните регионални администрации формулират различен набор от изисквания за кадастралните оценители на недвижими имоти. Често тези изисквания са в противоречие със законите за конкуренция.

Предлага се:

1. Разработване на унифицирани критерии за оценка на заявленията за участие в търга за кадастрална оценка, единен набор от изисквания за тръжна документация и оценители на кадастралната стойност на недвижимите имоти, които биха съответствали на Федерален закон-135 от 29 юли 1998 г. „За оценъчни дейности в Руската федерация“ и FZ-44 от 05.04.2013г. „Относно договорната система в областта на доставките на стоки, строителство, услуги за задоволяване на държавни и общински нужди
2. Разработване на модел на стандартен договор за определяне на кадастралната стойност.

1.9. Подобряване на качеството на докладите за определяне на кадастралната стойност на недвижимите имоти

Известно е, че качеството на кадастралната стойност на недвижимите имоти е ниско. Причините за тази ситуация са много. Това е ниската квалификация на оценителите и липсата на надеждна информация за обекта за оценка и сделките с аналогови обекти и „натиск“ върху оценителите от страна на ръководителите на регионални администрации (клиенти), които се интересуват или от завишаване (в повечето случаи) или от занижаване на нивото на кадастралната стойност в техните региони и други причини.

Предлага се:

1. Преди да одобрите кадастралната стойност на недвижимия имот, публикувайте доклади за определяне на кадастралната стойност на недвижими имоти на поне три обекта:

• на уебсайта на саморегулираща се организация на оценители, която провежда проверка на доклада за оценка на кадастралната стойност на недвижимия имот (преди проверката);
• на уебсайта Rosreestr - във фонда с данни на държавната оценка на кадастралната стойност; и на уебсайта на регионалната администрация (това предложение премина на първо четене в Държавната дума на Руската федерация на 13.03.2014 г.);

2. Въвеждане на задължително уведомление на данъкоплатеца за намерението да оцени кадастралната стойност на неговия обект на недвижимо имущество (това предложение премина на първо четене в Държавната дума на Руската федерация на 13 март 2014 г.);

3. Въвеждане на задължително удостоверяване от Rosreestr на оценители, които определят кадастралната стойност на недвижимите имоти;

4. Въвеждане на задължително напреднало обучение (веднъж на всеки 3 години) за оценители, които определят кадастралната стойност на недвижимите имоти;

5. Rosreestr да въведе задължително одобрение на програми за обучение на оценители, които определят кадастралната стойност на недвижимите имоти, както и да въведе контрол върху качеството на обучение по тези програми в университетите в страната;

6. Създайте Институт за държавна кадастрална оценка при Росреестър, който ще изпълнява следните функции:

а) разработване на методология за масова оценка в Руската федерация;

б) разработване и усъвършенстване на определени методи за определяне на определени видове обекти на недвижими имоти (земя и сгради за различни цели);

в) формиране на информационна инфраструктура в областта на определянето на кадастралната стойност в Руската федерация (професионални уебсайтове, списания, семинари, обучение и професионално развитие на оценители и др.);

г) разработване на пазарни стандарти и методи за определяне на изменения за изчисляване на кадастралната стойност на недвижимите имоти;

д) експертиза на доклади за определяне на кадастралната стойност на федералните обекти на недвижими имоти;

е) други функции в областта на определяне, оспорване и облагане на недвижими имоти;

7. Да се \u200b\u200bсъздаде в Руската федерация, въз основа на Rosreestr, държавна система за определяне на кадастралната стойност на обекти на недвижими имоти (вж. Статиите на В. Григориев по този въпрос).

1.10. Проблем с регистрацията и счетоводството

Проблем е, че обектите за оценка (те са и обекти на данъчно облагане) са описани в два различни законодателни акта: Федералният закон "За държавната регистрация на права върху обекти на недвижими имоти и сделките с тях" и Федералният закон "За държавния кадастър на недвижимите имоти". В тази връзка има объркване на счетоводните данни за едни и същи обекти на данъчно облагане (обекти на оценка).

Това объркване усложнява работата по формирането на държавния кадастър на недвижимите имоти и не позволява на оценителя да получи надеждна информация за обектите, за да определи кадастралната им стойност. Това значително намалява качеството на оценката.

Предлага се:

1. Приемане на резолюция на правителството на Руската федерация, която ще установи разпоредби за описване на един имот (земя + сграда) като обект на данъчно облагане (както и обект на оценка на кадастралната стойност);
2. Приемане на указ на правителството на Руската федерация за създаване на базата на Росреестр на държавна система за определяне на кадастралната стойност на недвижимия имот, която може да реши много проблеми при определянето и предизвикателството му (концепцията за такава система се разработва във Финансовия университет към правителството на Руската федерация).

1.11. Информационен дефицит при оценка на кадастралната стойност на недвижимите имоти

Проблем се крие във факта, че оценителят, който определя кадастралната стойност на недвижимите имоти, не разполага с много видове информация за обектите за оценка и сделките с тях на пазара.

Масова оценка, т.е. оценката за данъчни цели се основава на анализ на пазарната стойност на недвижимите имоти. Но фактическите данни за това в страната са скрити, реалните пазарни данни за сделки с недвижими имоти не са достъпни в отворената преса. Оценителите използват основно офертни цени.

По този начин основната група информация за сделки с недвижими имоти (както земя, така и сгради), която трябва да се използва за определяне на кадастралната стойност на недвижимите имоти, отсъства в страната. При тези условия е невъзможно да се получи качествена надеждна оценка.

Предлага се да се приеме резолюция на правителството на Руската федерация за регистрация, отчитане и анализ на сделки с недвижими имоти в Руската федерация, която да фиксира разпоредбите относно информационна подкрепа процесът на определяне на кадастралната стойност на обектите на недвижими имоти, включително регистрация, счетоводство, мониторинг, анализ на сделки на пазара на недвижими имоти, моделиране и оценка на кадастралната стойност на обектите на недвижими имоти. Тези разпоредби могат да бъдат приложени като част от създаването на система за държавна кадастрална оценка в Руската федерация.

1.12. Разработване на софтуер за изчисляване на кадастралната стойност на различни видове обекти за оценка

Проблем се състои в разработването на компютърни програми, необходими за изчисляване на кадастралната стойност на различни видове обекти на оценка.

В момента са създадени няколко програми, които на практика се използват от някои оценителни организации за определяне на кадастралната стойност. то софтуерни продукти:

• SPO FSUE FKT "Земя" (Москва);
• LLC "Група от интегрирани решения" (Нижни Новгород);
• МОК "Център за управление, оценка и консултации" (Москва).

Тези софтуерни продукти обаче изискват подобрение. Освен това повечето видове обекти не са обхванати от тях. По-специално, различни видове проекти за капитално строителство и някои видове земя се оценяват ръчно, което значително усложнява и увеличава цената на оценката на недвижимите имоти и удължава условията на работа.

Предлага се създаването на Институт за държавна кадастрална оценка при Росреестър, който заедно с други функции да обобщава и подобрява съществуващи софтуерни продукти, както и да разработва нови компютърни програми за определяне на кадастралната стойност на различни видове обекти за оценка

Накрая

В тази статия са разгледани далеч не всички проблеми при определяне на кадастралната стойност, но редица от основните. При по-нататъшни изследвания трябва да се обърне внимание на проблемите с оспорването на кадастралната стойност, които също очакват своето решение. Очакваме с нетърпение критичен анализ на предложенията, представени в тази статия от експерти.

Литература

1. Организация на оценяване и данъчно облагане на недвижими имоти. В 2 тома / Per. от английски Изд. К. Еккерт. - M.: ROO, Академия за оценка. Star-Inter, 1997.
2. Съдебна кадастрална експертиза / Изд. А.Ф. Волински, В.А. Прорвич. - М.: Икономика, 2013.
3. Никонова И.А. Анализ на проекти и финансиране на проекти. - М.: Издател Алпина, 2912.
4. Богатирев С.Ю. Принципи на справедливостта в икономиката. Уебсайт на Владимир Путин, 12.01.2012 г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
5. Материали на сайта "Империя на оценката", imperia-a.ru

Прочетете също: CASE технологиите като ново средство за проектиране на интегрални схеми. CASE е PLATINUM пакет, неговия състав и предназначение. Критерии за оценка и избор на CASE - средства. Социологически анализ на изборния процес: проблеми и методи на изследване, области на приложение на резултатите I. Декларация-заявление за сертифициране на системата за качество II. Първоначални данни за предварителна оценка на състоянието на производството II. Състав, процедура за определяне на оценките за оценка на критериите за качество и оценка на ефективността въз основа на качествени критерии III. Състав, процедура за определяне на точки за оценка и коефициенти на тежест за количествени критерии и оценка на ефективността въз основа на количествени критерии N33 Философски аспекти на проблема за творчеството. Гениалност и интуиция. V. Резултати от специална оценка на условията на труд

Основната задача на оценката на земята е да се установи за всяко стопанство производителността на земята и икономическия ефект от тяхното използване въз основа на цялостен отчет за условията и резултатите от селскостопанското производство и да се определи производителността на социалния труд при използване на парцели с различно качество. Предмет на оценката на земята може да бъде само нейната социална ползваща стойност като средство за производство. Цели: Изпълнение на сделки за покупко-продажба със земя; Наем на земя; Използване на земя като обезпечение при получаване на заем; Наследяване на земя; Инвестиране в поземлени ресурси. В зависимост от целта се определя задачата за оценка на земята: Определяне на пазарната стойност; Определяне на наемната стойност; Определяне на стойността на обезпечението; Определяне на инвестиционната стойност. Спецификата на земята като обект на оценка: а) земята е природен ресурс, който не може да се възпроизвежда свободно; б) при оценката винаги е необходимо да се вземе предвид възможността за многоцелево използване на земята: - като основно средство за производство. Земеделските и горските земи са средствата за производство на суровини, ресурси, необходими за почти всички сектори на икономиката, както и храна. - като пространство за социално и икономическо развитие. Земята е пространствената основа за поставяне на различни имоти; в) поземленият фонд действа като основа за формиране на жизнената среда на населението на страната и осигурява екологична безопасност, особено земите на горските и водните ресурси; г) понятията за физическо и функционално износване, както и амортизация, не се прилагат към стойността на парцелите, тъй като животът на парцелите не е ограничен; д) използването и защитата на земята в Руската федерация като основа за живота и дейността на народите, живеещи в съответните територии. Оценката на пазарната стойност на земеделската земя е изпълнена с големи трудности както в методологично, така и в информационно отношение. Това положение се дължи на липсата на сформиран пазар за земя от тази категория и като следствие от липсата на добре установени и практикувани техники пазарна оценкавъз основа на информация за реални сделки със земя или комплекси от земеделски имоти.

БИЛЕТ номер 26

1. Производствени ресурси преди i: концепция, състав и структура.

Производствени ресурси - тези ресурси на предприятието, които се използват в производствения процес.

Земята - всички природни ресурси, които се използват в производствения процес Капитал - средства за производство; индустриална инфраструктура; пари, използвани за закупуване на капиталови стоки ... Работа - физически и умствени способности на хората, използвани в производството на стоки и услуги. Информация -подредена система от знания Предприемачески способности - процесът на търсене на нови възможности, предприемачески дух, способност за поемане на рискове.

Производствените ресурси на предприятието включват три компонента: - дълготрайни активи, оборотни средства и трудови ресурси (персонал). Дълготрайните активи обикновено се разделят на две големи групи: 1) Дълготрайни активи производствени активи - това са средства на труда, които участват в много производствени цикли, като същевременно запазват естествената си форма и стойността им се прехвърля върху произведения продукт на части, когато се износват. 2) Основни непроизводствени активи са дългогодишни непроизводствени съоръжения под контрола на предприятия, които нито пряко, нито косвено участват в създаването на продуктите на предприятието, но се използват в непроизводствената сфера. Производствената структура на дълготрайните активи и нейната динамика са показатели за техническото ниво на предприятието и осигуряват голямо влияние относно рентабилността на дълготрайните активи. Колкото по-висок е делът на инструментите на труда в състава на дълготрайните активи: машини, съоръжения, инструменти, тоест колкото по-голяма е активната част на дълготрайните активи, толкова повече продукти могат да бъдат произведени за всяка рубла дълготрайни активи.

2. Формализирани методи за прогнозиране, използвани при разработването на прогнози за пред-ii.

Методите за прогнозиране трябва да се разбират като набор от техники и методи на мислене, които позволяват, въз основа на анализа на ретроспективни данни, екзогенни (външни) и ендогенни (вътрешни) връзки на обекта за прогнозиране, както и техните измервания в рамките на разглеждания феномен или процес, да извлекат преценки за определена надеждност по отношение на него (обекта) бъдещо развитие. Според степента на формализация (според първия критерий за класификация) методите за икономическо прогнозиране могат да бъдат разделени на интуитивни и формализирани. Формализираните методи позволяват получаване на количествени показатели. При разработването на такива прогнози се изхожда от предложението за инерцията на системата, т.е. предполагат, че в бъдеще системата ще се развива съгласно същите закони, които е имала в миналото и е в настоящето. Недостатъкът на формализираните методи е ограничената дълбочина на очакване, която е в рамките на еволюционния цикъл на развитие на системата, извън който надеждността на прогнозите пада. Характеристика на формализираните методи е, че тези методи се основават на математическа теория, която осигурява повишаване на надеждността и точността на прогнозите, значително намалява времето за тяхното изпълнение и дава възможност за обработка на информация и оценка на резултатите. Формализираните методи позволяват да се получат количествени показатели.Така че методите за планиране и прогнозиране са методи, техники, с които се осигурява разработването и обосноваването на планове и прогнози.

3. Неплатежоспособност на предприятието. Понятие, показатели, процедура по несъстоятелност.Несъстоятелност (несъстоятелност) - невъзможността на длъжника да удовлетвори изцяло вземанията на кредиторите за парични задължения и (или) да изпълни задължението за плащане на задължителни държавни плащания, признати от арбитражния съд. Показатели за несъстоятелност: 1) Рязка промяна в структурата на баланса и в отчета за доходите; 2) Нарастването на съмнителни и просрочени вземания; 3) Хроничен просрочен дълг по заеми и кредити; 4) Растеж на задълженията; 5) Увеличаване на дела на бавно движещите се активи в състава на имуществото П. Процедури по несъстоятелност, въведени по отношение на длъжника: надзор - процедурата по несъстоятелност, приложена към длъжника, за да се гарантира безопасността на имуществото на длъжника, провеждане на анализ финансово състояние длъжникът, съставяне на регистър на вземанията на кредиторите и провеждане на първото събрание на кредиторите; финансово възстановяване - процедура по несъстоятелност, приложена към длъжника с цел възстановяване на неговата платежоспособност и погасяване на дълга в съответствие с графика за погасяване на дълга; външно управление - процедура по несъстоятелност, приложена към длъжник с цел възстановяване на неговата платежоспособност; производство по несъстоятелност - процедура по несъстоятелност, приложена към длъжник, обявен в несъстоятелност, за да се удовлетворят пропорционално вземанията на кредиторите; миролюбиво споразумение - процедура по несъстоятелност, прилагана на всеки етап от делото за несъстоятелност с цел прекратяване на производството по несъстоятелност чрез постигане на споразумение между длъжника и кредиторите.

4. Принципите на оценката на собствеността, тяхното прилагане при определяне на оценката. цена.

Принципите на оценяване могат да бъдат разделени на следните три групи: Първата група включва принципи, базирани на възприятията на собственика на имота. Принципът на полезността е, че ключовият критерий за стойността на даден обект е неговата полезност, т.е. способността да се задоволят някои от нуждите на хората. Да се \u200b\u200bизследва полезността на обекта, който се оценява, означава да се определи за кого, за какви цели и по силата на какви свойства даден обект е интересен, кой по принцип може да бъде негов потенциален купувач (инвеститор), как полезността на обекта може да се промени в бъдеще и под влияние на какви причини. Принципът на заместване се основава на факта, че цената за обект, който потенциален купувач може да предложи, няма да надвишава цените, преобладаващи на пазара за обекти, подобни по предназначение и потребителски свойства.

На основата на този принцип се изграждат широко разпространените в практиката на оценяване методи на сравнителния подход, когато себестойността се определя чрез сравнение с пазарните цени за подобни обекти. Принципът на очакванията подчертава готовността на купувача (инвеститора) да инвестира средствата си в придобиването или производството на обект в момента, очаквайки да получи доход (ползи) от притежаването на този обект в бъдеще. Този принцип дава възможност да се определи стойността на обекта към настоящия момент въз основа на прогнозата за бъдещи доходи по време на експлоатацията на обекта и нормата на възвръщаемост на инвестирания капитал, приемлива за купувача (инвеститора). По този начин се полага методологична основа за прилагане на доходния подход при оценката. Втората група включва принципи, определени от факторите на функционирането на обекта и взаимодействието му с други обекти на собствеността. Принципът на формиране на стойност под влияние на производствените фактори е следният. Оцененият машинен комплекс, с помощта на който се произвежда всеки продукт или се извършва някаква работа, се разглежда като подсистема в производствената система на предприятието, чиято рентабилност, както следва от икономическата теория, се определя от четири фактора: земя, труд, капитал и управление. Принципът на принос в резултат на инвестицията трябва да бъде получен доход, оставащ след покриване на разходите. (приносът е сумата, с която стойността на даден обект се променя поради наличието или отсъствието на определен елемент) Принципът на баланс (пропорционалност) предполага, че всеки вид земеползване съответства на оптималния размер, комбинацията от които постига стойността на люлеене на земята Принципът на най-доброто и най-ефективното използване - най-ефективното използване най-вероятното използване на имота, което е физически възможно, разумно обосновано, правно законно, финансово осъществимо и в резултат на което стойността на имота, който се оценява, ще бъде максимална.Третата група включва принципи, пряко свързани с пазарната среда. Принципът на търсене и предлагане Един и същ обект се оценява по различен начин от различните категории купувачи (инвеститори). Ако в даден регион има много индустриални предприятия, то в местния регионален пазар ще има повишено търсене на металообработващи машини, преси и други технологични машини и съответно цените на това оборудване няма да бъдат ниски. По силата на този принцип задължителен елемент от процедурата за оценка трябва да бъде пазарен анализ, установяващ съответствието на оценявания обект с изискванията на пазара. Принципът на отчитане на естеството на конкуренцията на даден продукт или предмет се предлага от голям брой независими продавачи. Принципът на промяна (мобилност) в стойността изисква отчитане на фактора на променливостта на стойността на един и същ обект във времето. Обща икономическа инфлация в страната, както и промени в структурата на отделните стокови пазари причиняват промени в цените и съответно разходите. Оттук и изискването всяка оценка да съдържа указание за датата на оценката, т.е. за онзи момент от календарното време, за който се определя цената.

Волович Н.В.,
Институт за оценка на собствеността LLC
и финансови дейности ", Томск

Западните методи са все по-склонни да вярват, че оценката на застроените парцели може и трябва да се извършва както по класически методи (сравнителни, скъпи и рентабилни), така и по метода на останалите, които заедно трябва да дадат последователни резултати. Ако обаче необходимостта от съвместно използване на такива подходи се дължи на малко количество информация за реални сделки със строителни парцели, тогава възможността е свързана с разглеждането на поземлените парцели на различни етапи от тяхното градско развитие - от използване като земеделска или горска земя до пълна готовност за застрояване.

Използването на два метода с цел оценка на застроен парцел изисква точна информация за всички възможни разходи за неговото градско развитие, както и знания за състоянието на земята и финансовите пазари (проценти на капитализация и възможности за получаване на заеми). В същото време влиянието на мерките на държавното (особено на общинското) регулиране под формата на задължителни изисквания при съгласуване относно вида и интензивността на използване на парцела се оказва решаващо.

Помислете за западната схема за оценка на парцел в зависимост от две нива (RB, BL) от неговото градско развитие.

I. Оценка на заетата площ за строеж (RB).

Отговаря на въпроса колко струва парцел за бъдещо развитие.

II. Оценка на парцел, напълно готов за строеж (BL)

Отговорът на въпроса колко можете да продадете парцел, ако го доведете до степента на готовност за строителство.

Изчисляването на цената на парцел за бъдещо развитие може да бъде представено чрез следната диаграма:

RB \u003d (BL-K) * (1-S) / (1+ p) * n

RB \u003d разходи за придобиване на парцел на разположение за застрояване
BL \u003d разходите за парцел, изцяло подготвен за строеж
K \u003d разходи за подготовка на парцела за строителство, което означава да се вземат предвид следните разходи:

• Почистване от замърсяване;
• Градско планиране и разходи за експертиза;
• Цената на външните и вътрешните връзки към инженерната и транспортната инфраструктура
• Изисквания за околната среда, вкл. закупуване на парцели за озеленяване;
• Задължителни разходи за социална инфраструктура;
• Топогеодезически работи;
• Транзакционни разходи (за изпълнение и регистрация на споразумението);
• Текущи и непредвидени разходи.

S \u003d Изкупена площ, закупена за обща земя - улици, озеленяване, социална инфраструктура.
p \u003d инвестиционен интерес.
n \u003d време за подготовка на парцела за строителство, включително рисковете да не бъде завършен в срок.

В близко бъдеще този подход ще трябва да бъде конкретизиран за оценка на застроените и застроени парцели в Русия, тъй като това се изисква от действащото законодателство. Това е директно посочено в клауза 1 на член 30 от Кодекса на земята на Руската федерация "Процедурата за предоставяне на земя за строителство от земя в държавна или общинска собственост."

Прилагането на този подход има в съвременни условия значителни препятствия.

• Държавата действа в две лица - като собственик на парцела и като институция на властта. В резултат на това практически няма разлика между данъка върху земята и наемите, фискалните и наемните плащания. Практиката за установяване на лошо икономически обосновани плащания за земя позволява на частните ползватели на земя като цяло да оспорват своята легитимност.
• Самата държава (включително местното самоуправление), въпреки монополната си роля, не е ефективен собственик по целия свят, тъй като неговата задача в областта на поземлените отношения не е свързана с получаване на максимална финансова полза от използването на нейните права. В Русия обаче държавата позволява на хората да отнемат активите им, което прави този вид бизнес най-печеливш. Това от своя страна деформира всички условия за формиране на пазара на земя.
• В същото време в културно-исторически смисъл земята в Русия има различно семантично съдържание и понятието за поземлен парцел се разглежда като част от земната повърхност, отделно от неговото развитие. В същото време западното разбиране за парцела не го разглежда отделно от подобренията.
• Липсата на опит в провеждането на поземлена политика в пазарни условия прави несигурни перспективите за по-нататъшното развитие на отношенията между земята и собствеността. Това се потвърждава и от многовариантността на системите за плащане на земя, предложени от Поземления кодекс на Русия.

Поради горните причини настоящото приложение на класическата дефиниция на пазарната стойност и методите за нейната оценка за поземлени парцели не е реалистично. Повечето от тези проблеми принуждават оценителите да се откажат изцяло от оценката на поземлените парцели в рамките на съществуващата разработка, като я разглеждат като част от един обект на недвижим имот, което значително обеднява качеството на оценката. Това добре се демонстрира от политическата дискусия, инициирана от Руския съюз на индустриалците и предприемачите (RSPP) относно премахването на цената за обратно изкупуване, за да се получи собственост върху парцели от собствениците на сградите и конструкциите, разположени върху тях. И макар в случая да се дават неправилни аргументи, самият въпрос за възможността за обективна отделна оценка на поземлените парцели и разположените върху тях обекти на недвижими имоти се премести в практическа равнина. Още по силата на тази дискусия оценителите трябва да изработят обща позиция, въпреки желанието да се отложи отговорът до периода, когато пазарът на земя не е приел класическата си форма.

На практика решението на този въпрос е най-търсено в рамките на работата по кадастралната оценка на поземлените парцели, т.е. за данъчни цели. Министерството на собствеността на Руската федерация и Roszemkadastr провеждат политика на фокусиране върху използването на насоки според оценките на пазарната стойност.

Ще се опитам да подчертая възможен подход към оценката на парцелите на големи индустриални предприятия.

Обект на оценка:поземлени парцели на рафинерия Achinsk Alumina (Местоположение Красноярска територия, Achinsk, Achinsk District).

Цел на оценката:кадастрална стойност на поземлените парцели, т.е. стойността, определена за данъчни цели.

Предложен подход за оценка- скъпо.

Използването на печеливш и сравнителен подход не е възможно, както и останалата техника за земята.

Първо, RusAl (произвежда 75% от руския първичен алуминий и 10% от световното производство) не е отворен; използват се трансферни цени, включително тол такси.

На второ място, уникалността на централата, включително от гледна точка на окупираната площ - повече от 1000 хектара, не позволява използването на продажните цени за подобни обекти.

Трето, рафинерията за глинозем в Ачинск е построена през 60-те години, т.е. голяма амортизация на средствата.

Описание на обекта на оценка

Фиксирани плащания за земя

Ставката на данъка върху земята за 2003 г. за индустриален обект в Ачинск е 5,26 рубли на кв. метър в съответствие с ценовото зониране на града. Установената в града наемна ставка за индустриална употреба е 2 пъти размера на данъка върху земята. Наемната ставка за всички други парцели (технологична и санитарна защитна зона) е 7,96 рубли. на кв. метър и е средната ставка на данъка върху земята за града.

Мазулският варов рудник се намира на територията на Ачинска област и принадлежи към категорията на индустриални и други земи със специално предназначение. Данъчната ставка в съответствие със Закона на Руската федерация "За плащане за земя" - 0,259 рубли. на кв. метър. Наемната ставка за предприятията за цветна металургия в областта се установява с решение на местната власт и е 20 пъти по-голяма от ставката на данъка върху земята, т.е. 5.12 РУБЛИ на кв. метър.

Множествеността на поземления данък, установен в Красноярска територия за обратно изкупуване на парцел от собствениците на сгради, структури и структури, разположени върху тях, е равна от декември 2003 г. на 8. Преди това се прилага 3-кратен коефициент, в съответствие с който през 2002 г. е откупен парцелът на индустриалния обект - 87,6 хиляди рубли. на ха.

Няма възможност за изкупуване на други парцели поради ограничения по федералното законодателство. Договорът за наем на санитарно-защитната зона е нищожен поради липсата на самия обект.

Метод за оценка

Кадастралната стойност на поземлен имот се определя като сбор от разходите за формиране на поземления парцел и разходите за свързването му с инженерна и транспортна инфраструктура и други дейности в съответствие с разрешения вид на неговото използване.

Изчисление за оценка на разходите за оформяне на парцели

Формирането на поземления участък на самия завод за алуминиев оксид е извършено в периода от 1959 до 1961 г., а мина Мазул - през 1961-1962. Периодът на строителство на завода е 10 години, мината е 4 години.

Общо 2070 хектара бяха отпуснати директно за изграждането на АГК, включително поне 60% от обработваемата земя за сметка на земеделска земя на колективната ферма на XX партиен конгрес.

1180 хектара са отпуснати за изграждането на мина Мазулски, от които 415 хектара обработваема земя (35,2%).

По този начин приблизителното съотношение между заетите в момента и всички разпределени площи е:

• на площадките на AGK (бяха разпределени 2070 - сега 980 хектара) - 47,3% (без санитарната защитна зона),
• на площадките на мина Мазулски (сега 610 хектара вместо 1180) - 51,7%.

Подобни поземлени парцели в момента, ако бъдат иззети, ще изискват заплащане на разходите за прехвърляне на земеделска земя на индустриално инженерство (разходите за ново развитие на подобни земи) в съответствие с 77 Указ на правителството на Руската федерация от 1992 г. (текущо издание). В съответствие с това постановление разходите за прехвърляне на обработваеми земи с подобно качество са 314 хиляди рубли. на хектар, а други - 116 хиляди рубли на хектар. За временно изтегляне се прилага индикатор за разходите от 50% от подобни парцели, когато се изтеглят за постоянно използване. В този случай временното изтегляне са парцелите, предвидени за изграждането на АГК и мината, но в момента не се използват. В същото време при изчислението остава съотношението между земеделски и други земи.

Общо: цената на устройството на нова земя е:

• За парцелите, пряко заети от AGK, е 358 070 хил. Рубли (на 980 хектара окупирана територия без санитарна защитна зона), т.е. 36,6 рубли на кв. метър.
• За площи, заети от мината - 166 198 хиляди рубли. (на 610 ха). или 26,9 рубли. на кв. метър.

Тази територия обаче се използва за строителство съответно от 10 и 4 години, което прави инвестициите в тези активи не само рискови, но и изискват отклоняване на средства за дълго време. Всичко това значително увеличава цената на тези инвестиции във времето. При оценката стойността на парите във времето се взема в размер на 14% годишно. При 14% годишно това е 3.707 пъти увеличение на разходите за инвестиции с 10-годишен период на строителство за площадката на AGK и в резултат дава 135,7 рубли. на кв. метър.

Мината е разработвана в продължение на 4 години - поскъпване от 1,4815. Тези. настояща стойност на кв. метър парцели от мината - 39,5. Това е минималната кадастрална стойност на парцел. С планираната ставка на земния данък от 1,5% от кадастралната стойност на парцела, тя ще бъде 0,6 рубли. на кв. метър, което е 2,3 пъти повече от съвременната ставка на данъка върху земята за земите в региона.

Оценка на разходите за изпълнение на екологичните изисквания

Функционирането на АГК изискваше уреждането на горскозащитната зона. Според проекта площта му е била 493 хектара. Разходите за подреждане на такава зона, с изключение на разходите за придобиване на парцел, понастоящем ще бъдат равни на 45 рубли на кв. метър (разходите за закупуване на посадъчен материал, като се вземе предвид засаждането с висока плътност). По този начин като цяло разходите за подреждане на такава зона в момента биха възлизали на 62 рубли на кв. метър (17 рубли на квадратен метър от самия парцел - 11,6 рубли на квадратен метър с натрупване на сумата за 3 години в размер на 14% годишно) или 306,6 милиона рубли на 493 хектара от необходимата защитна зона.

Това прави индустриалната площадка от 980 хектара по-скъпа с 31,3 рубли на кв. метър използвана земя.

Изчисляване на разходите за свързване на производствената площадка на AGK към независими съоръжения за електрозахранване.

OJSC "Achinsk Alumina Rafinery" включва ТЕЦ, която снабдява рафинерията с топлина и значителна част от електричество. Директен доставчик - Nazarovskaya GRES, свързан към CHP AGK LEP 110 с дължина 30 км . Според обобщените показатели за разходите за изграждане на електроцентрали и електрически мрежи, одобрени от РАО "ЕИС на Русия" през 2002 г., разходите за изграждане на електроцентрали (GRES) през 2001 г. са най-малко 470 щатски долара (като се вземат предвид местните условия и инсталирането на азот и десулфуризация) на kW. Разходите за главен източник на захранване, изчислени за действителното максимално натоварване на Nazarovskaya GRES за АД "AGK", са през 2002 г. 940 525 хиляди рубли.

Изграждането на електропреносната линия струва 30 хиляди щатски долара на км. като се вземе предвид действителната дължина от 27,5 милиона рубли.

По този начин, крайна цена свързването на AGK към необходимия допълнителен източник на захранване струва 940 552,5 хиляди рубли или на кв. метър площ, заета от AGK (980 хектара) - 96 рубли.

В резултат на това цената на индустриалната площадка на AGK с необходимите технологични зони, като се вземат предвид разходите за разработване на нови земи, когато те се изтеглят за строителство, необходимостта от оборудване на санитарна защитна зона и свързване към допълнителен източник на енергия, е 263 рубли. на кв. метър.

Като се вземе предвид 1,5% ставката на поземления данък от прогнозната кадастрална стойност на земята, това данъчната основа е 75% от настоящата ставка на данъка върху земята за производствената база 5,26 рубли. на кв. метър и 50% от средната ставка на данъка върху земята, прилагана за облагане на технологичната зона.

Тази кадастрална стойност обаче е 30 пъти по-висока от цената на обратно изкупуване на парцели от производствената база, върху която са извършени сделки през 2002 г., и над 6 пъти по-висока от текущата норма на обратно изкупуване за тази градоустройствена зона. В същото време трябва да се вземе предвид, че това изчисление не е взело предвид редица други необходими връзки към инженерната и транспортната инфраструктура, разходите за допълнително почистване на въздуха, водата и почвата, замърсени в резултат на дейността на AGK, както и необходимите разходи за социална инфраструктура за семействата на работниците на завода. Изчисленията показват, че използването на западни технологии за оценка на индустриални обекти приблизително ще удвои кадастралната стойност на земите, заети от AGK. В резултат ще имаме показатели за кадастралната стойност на поземления парцел от около 20 евро на кв. метър, което съответства на минималната пазарна стойност на индустриалната земя в Германия.

Това се случи например в европейските стандарти TeGoVa, с които всички колеги биха могли да се запознаят благодарение на превода на тези ROO стандарти, публикувани тази година. В руската практика като правило се използва само остатъчната техника за земя, доста трудно е да се провери надеждността на резултатите, тъй като прилагането й, като правило, за оценка на обектите под сгради и конструкции с голямо физическо износване, което е неприемливо.

Например, че общата сума за обратно изкупуване в самата Русия е 100 милиарда долара (в действителност тя е около 10 пъти по-малка), или приведените примери, че установените суми за обратно изкупуване надвишават пазарната стойност на парцелите не само в Русия, но и в развитите страни за промишлена употреба.

За да се опрости представянето на материала, някои от данните са леко коригирани, което не променя нито подхода към оценката, нито действителните общи стойности.