Ниско строителство - инвестиционни перспективи. Резюме: Проблеми на жилищното строителство в Русия Индивидуално изграждане на жилищни проблеми и перспективи
UDC 728.37 Kutyiv Valery Gennadevich
доц. Пенза държавен университет Архитектура и строителство
Очила Александър Михайлович
студент по държавния университет по архитектурата и строителството на Пенза
На проблема с индивидуалното жилищно строителство в Русия
Кутирев Валерий Геннадивич.
Асистент, Държавен университет в Пенза Архитектура и строителство
Steklov Александър Михайлович.
Студент, Държавен университет по архитектура и строителство на Пенза
Относно индивидуалното жилищно строителство в Русия
Анотация:
Статията обсъжда съвременния опит в проектирането и изграждането на отделни жилищни сгради в провинциалните градове на Русия. Моделът на трансформации на привлечени архитектурни прототипи се разкрива като следствие от националния манталитет и целенасочена политика за градско планиране. Авторите разглеждат характеристиките и перспективите за изграждане на домашен та-обяд и вили.
Ключови думи:
строителство, провинциални градове, индивидуална жилищна сграда, вила, градска къща.
Статията обсъжда строителния опит в проектирането и изграждането на частните къщи в провинциалните градове на Русия. Изследването разкрива редовни трансформации на архитектурните прототипи на Бирувник като следствие от националния манталитет и политиката за планиране на града. Авторите смятат, че екшън и перспективи на местната градска къща и вили.
строителство, провинциални градове, индивидуална къща, градска къща, вила.
Придобиването на собствена къща, според проучванията, е един от най-привлекателните житейски цели на много руснаци. Неговото решение в условията на предимствата на многостаен и многоетажни къщи, където почти 80% от населението живеят, няма недвусмислени рецепти и се постига с трудности. Въпреки това, частна къща продължава да бъде заветна мечта, а не само американски, като има редица безусловни предимства, започвайки от това, което се вдига и се движи сама, като облекло - по размер, стил, пълнота. В известен смисъл това е израз на индивидуалността на собственика си, нарастваща с земята и веригата на сезоните.
Историята на мащабното отделно домакинство в Русия започна с 90-те години. Преди това в градовете с население над 100 000, това не беше официално разрешено. Когато е било позволено, разпределените райони са просто ограничени, по-специално "процедура за развитие и координация документация за проекта За индивидуално строителство в RSFSR. " Закупуването на строителни материали представлява ултратска задача, да не ги споменава ограничен избор. Въпреки това, напълно изключете тази посока строителство в състояние, което не е в състояние да реши жилищен бройи предотвратяване на всякаква форма на независимост, не беше възможно - хората трябваше да живеят някъде. В страната, която е изградила социализъм, има огромна жилищна криза. За да излезете, е необходимо, на първо място, за надценяване на земните ресурси; второ, да се създаде производството на модерни строителни материали; Трето, за да се гарантира сложността на инфраструктурата на потенциалните територии на развитие.
Досега никой не е затворен от трите определени позиции. Земята рядко се подчертава. Получаването на парцел, дори под наем, в повечето случаи рисува инициатори до неприятни търгове. Процесът на регистрация на документи се простира за дълъг период от време, генерираща творчество, освен за подуване. Венера строителни материали Не отговарят на пълна цена или качество. Има много проблеми с инфраструктурата: полагане на пътища, затягане на газ, вода, електропроводи с един разработчици без подкрепата на администрацията не са подложени на сила. Тъй като цената на къщата е сравнима с стойността на всички комуникации към нея, много парцели, разпределени в провинциалните градове през 90-те години, все още не са усвоили. Но, както казват: "индивидуално
повечето дял е механизъм, който някога е бил създаден, не спира много дълго, който е запознал частни инициативи. "
Положителни смени, разбира се, са и те са по-забележими за подобряване на външния вид на жилищни сгради поради строителни материали и технологии. Това е добросъвестна тухлена зидария, обичайна за къщи от 100-200 м2, по-рядко дърво и дървен материал. Сглобяемите структури, които са по-евтини по-евтини, и в експлоатационни и естетични характеристики не са по-ниски от традиционните, докато малко. В допълнение, няма безсмислено заболяване на отделни сгради - огради, които защитават личния живот на наемателите с твърд триметров фронт.
Що се отнася до архитектурата, тя е неправилно неправилна за нея в първоначалния период на ниско строителство. Функциите на архитекта поеха домакините, че само с течение на времето започнаха да се нуждаят от компетентна юрисдикция и открити художествени и исторически и културни възможности на дърво, дървен материал и тухли. Така че имаше готически "ключалки" и барокови "дворци", наречени вили, противно на абсолютно дизолютно на истинската английска "една стъпка (вторият етаж се осигурява само под формата на таван с оскъдни тавани) малка жилищна площ. " Червената тухла, като червено яке, започна да общува в възприемането на професионалисти с дефицит на вкус и наличието на прекомерни средства за престъпник. Разбира се, архитектите, засегнати в съветския функционализъм, бяха виновни за тази ситуация. С наличието на материали и свобода на себеизразяване те започнаха да импровизират в класицизма, модерния, пизоден стил и др. Само през последното десетилетие започна да се появява у дома и някои философски понятия.
В допълнение към къдриците, през последните 20 години, заемането на други британски - къщи - блокирани къщи все повече се развиват. Както знаете, Townhouse не е структура на страната, а не градски апартамент, а къщата е не повече от 100-120 м2, разположена в градската черта; По-точно, редица идентични жилищни клетки, всеки - с независим вход, малък парцел земя, като парадед, пред входа и градината зад, понякога с гараж. Тези клетки са блокирани заедно през страничните стени, осигуряващи комфорт на семейството, принадлежащо към средната класа. На първото ниво има антре, кухня и хол, на втората - 3 спални.
В Лондон и други английски градове има улици, погълнати от две и триетажни фасади на градските къщи. Мода по подобенност ниски къщи Той се измести от тук до континентална Европа и в Съединените щати, където те в момента съдържат най-много, удовлетворяват богат, но икономичен потребител в исканията на личната му независимост - към имението. Необходимо е да се направи резервация, че в САЩ, Канада, Великобритания и в други развити страни Като цяло, до 70% от използваната жилищна фондация са индивидуални жилищни сгради с ниска ниска. Високи сгради Ние сме предназначени само за публикуване на офиси и нуждаещи се граждани. В Швеция, например, е забранено да се строят жилищни сгради над пет етажа, тъй като настаняването на по-голяма височина може да навреди на психичното здраве. Хората се стремят да живеят дървени къщи И в къщите на вида на рамката в съгласие с природата непрекъснато усещате участието му в него.
Руската култура, руският манталитет формира тяхното разбиране за къщи, както и вили. Първо, нашите къщи все още са извън града. Второ, те изграждат много по-голяма площ от миналото в Европа, 200-300 м2, тъй като парцелите на земята дори в провинциалните градове са толкова скъпи, че строителни фирми Предпочитани жилищни сгради върху тях. Трето, ако в САЩ и Европа архитектурата на градските къщи демонстрира демократичния стил на елегантен минимализъм, след това в Русия такива съоръжения са насочени към висока цена и помп, подчертавайки, като по този начин принадлежат към социалния елит. Разбира се, цената на къщите поради всички изброени фактори нараства понякога и за абсолютното мнозинство от гражданите и младите семейства са непоносими.
Въпреки това, това е Русия със своята безкрайност и природни ресурси Тя има най-големите възможности за развитие на индустриалната ниска сграда на дома, а вътрешните разработчици ще трябва да участват в изграждането на блокирани къщи от 60 до 120 м2 в покрайнините на регионалните центрове, което неизбежно ще ги доведе до тях Реална категория жилищни сгради. Съответните тенденции се дължат на: нарастващи жилищни инвестиции, достигащи 1/4 от всички инвестиции; Намаляване на разходите за изграждане на ниски жилища чрез въвеждане на нови, по-икономични, строителни технологии и производство на основните компоненти на строителните материали и намаляването на разходите строителни дейностиШпакловка увеличаване на обема на рамката и дървената
движение; Динамиката на по-ниските цени за такива жилища е 1-2% годишно, тъй като разходите за изграждане на 1 м2 ниско жилища на икономичната класа на семейство е по-ниска от 1 m2 многоетажна жилищна сграда с 10-20% Шпакловка растеж централен площад жилища на човек, съставляващи ежегодно 0,5-5 м2 на човек; Приоритетното развитие на технологиите за изграждане и производство на строителни материали за изграждането на жилища на икономичната класа в света. По този начин "финансовите разходи и по-краткото време на стартирането на завод за производство на строителни материали за ниски домашни сгради ви позволяват да ускорите изграждането на достъпни жилища". Основните предимства на жилищните сгради с ниска природа също трябва да включват тяхната енергийна ефективност, висока екологичност, осигуряваща социално-психологически комфорт.
Стандартите на европейското индивидуално домакинство проникват обективно на вътрешната среда, предвиждайки промени в манталитета на хората, които ще дойдат в нужда да живеят на земята, в отделна къща, без да предизвикват оградата.
1. Инструкции за изхода парцели Под индивидуално жилищно строителство в RSFSR. URL адрес: http://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/5/5700/index.php (дата на обработка: 28.11.2013).
2. Действителни проблеми Ниска къща-сграда: цифри, факти, тенденции. URL адрес: http://www.poselki.ru/analitica/51/ (Дата на обработка: 11/21/2013).
3. URL адрес: http://ru.wikipedia.org/ (дата на обработка: 11/16/2013).
4. Балеев с.ю. Анализ на чуждестранния опит на индивидуално ниско изграждане на дома (IMD) и възможността за развитие на IMD \u200b\u200bв Русия. URL адрес: http://rusnk.ru/news/housing/foreign/ (дата на обработка: 01.11.2013).
Проблеми и перспективи за ниско строителство
Zaitnullina t.g.
кандидат икономически науки, Доцент, ръководител на катедрата "Икономика и управление в сектора на услугите", \\ t
Държавен Технически университет Donskaya, Ростов-он-Дон,
електронна поща: [Защитен имейл]
Изграждане на жилищно строителство ниско последните години широко разпространен. Много компании за изграждане и развитие започват развитието на градските и селскостопанските райони на сложни ниски сгради. Статията анализира проблемите и перспективите за този сегмент на жилищния пазар. Възможността за използване на иновативни технологии и материали в ниско строителство е много по-широка, отколкото в жилищните сгради. жилищни сгради и тези технологии ви позволяват значително да разширите технически и конструктивни решения В строителната площадка, като същевременно намалява разходите за изграждане и намаляват времето му.
Ключови думи: жилищно строителство; Жилищния пазар.
Проблеми и перспективи за ниско строителство
Zaynullina t.g.,
Доктор, доцент, ръководител на отдел "Икономика и управление в експлоатация", \\ t
DON Държавен Технически университет, Ростов-он-Дон, E-mail: [Защитен имейл]
Ниското жилищно строителство през последните години стана широко разпространено. Много компании за строителство и развитие започват развитие на градски и крайградски райони чрез интегрирани сгради с ниска цена. Статията анализира проблемите и на този сегмент на пазара на жилища. Способността да се прилагат иновативни технологии и материали в ниско строителство е много по-широка, отколкото в жилищните сгради, и тези технологии могат значително да разширят строителната площадка и по този начин да намалят разходите и да съкрати продължителността си.
Ключови думи: жилища; Жилищния пазар.
JEL класификация: R 21, R 31, R 58.
През последните години ниското жилищно строителство става много популярно и се развива бързо, много причини за това. Нека се опитаме да останем върху тях, както и да разгледаме проблемите и по-нататъшните перспективи за това строителство в примера на Г. Ростов-он-Дон.
Промените в търсенето и предложенията на пазара на жилища на Русия доведоха до факта, че относителният дял на приноса на жилища с нисък ръст през последните 20 години се е увеличил повече от 7 пъти. Днес тази цифра средно в страната се приближава до 50%, а през 1990 г. е малко повече от 6%. Според прогнозите на правителството на Руската федерация този показател трябва да бъде най-малко 60% през 2015 г., а през 2020 г. - около 70% (РБК. Пазарните изследвания ..., 2012).
Ниското жилище е жилищни сгради, къщи, дуплекси и вили, чиято височина не надвишава в повечето случаи 2-3 етажа. Отличителната черта на такива сгради е липсата на асансьори и централен боклук. Това са домове с лека инженерна инфраструктура.
Има 3 формат за ниско строителство на жилища:
Отделни жилищни сгради с броя на етажите не повече от 3, предназначени за резиденция на едно семейство (отделни жилищни съоръжения);
Жилищни сгради с броя на етажите не повече от 3, състоящи се от части - няколко блока, чийто брой не надвишава 10 и всеки от които е предназначен за настаняване на едно семейство, има обща стена (обикновени стени), без да се отваря с a съседна единица или съседни блокове, разположени на отделни
© T.G. Заялина, 2013.
Икономията ^ 2013 ^ обем 11 № 4 част 3
T.G Zanullina.
парцел и има достъп до територията обща употреба или на територията на жилищните сгради (жилищни сгради на блокираната сграда);
Жилищни сгради с броя на етажите не повече от 3, състоящи се от една или повече блокови участъка, чийто брой не надвишава 4, всеки от които има няколко апартамента и обществени помещения и всеки от които има отделен вход за достъп до обществеността зони или на територията на жилища с нисък ръст (Ред на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация от 27.02.2010 г.).
За да започнем, разгледаме причините за бързия растеж на този сегмент на жилищния пазар.
Дълго време ниското жилищно строителство не играе значителна роля в предоставянето на жилища на руските граждани, причините за мнозина, това е манталитетът на градското население (навикът да живееш в. \\ T къщи жилищни сгради), и липсата на свободни земи в градовете, липса на инженерна инфраструктура и др.
Цени на жилища в жилищни сгради (особено в главни градовеПрез последните години тя е значително увеличена, например, за да си купите добър едностаен апартамент в жилищен район на Ростов, можете да не по-малко от 2 200 000 рубли., Естествено, апартаментите на по-големия площад са много по-скъпи. В същото време разходите за изграждане на малък нисък дом (без да се вземат предвид стойността на парцела) ще струва приблизително същата сума, въпреки че общата и жилищната площ ще бъде много по-голяма.
Ниското жилище изисква значително по-малко административни разходи, по-специално, разрешенията за този вид строителство са значително опростени, в сравнение с броя на документите за изграждане на жилищни сгради. Това, по-специално, използва безскрупулни разработчици, получаване на документи за изграждане на ниски къщи в Ростов-он-Дон, след което започва да изгражда високи сгради.
Възможността за използване на иновативни технологии и материали в ниско строителство е много по-широка, отколкото в жилищните сгради и тези технологии позволяват значително разширяване на техническите и конструктивни решения в строителната площадка, като същевременно се намаляват разходите за изграждане и намаляват времето си. Ниските жилищни сгради са значително по-евтини в експлоатация, тъй като те не изискват инсталиране на асансьори, водни колела на горните етажи и използването на друго скъпо оборудване. Изграждането на така наречените "градски къщи" 1 е особено икономично, тъй като стойността на много строителни конструкции не се намира на една, но за няколко собственици, разходите за поддръжка и експлоатация на къщата са разпределени.
Какви проблеми са изправени пред този бързо нарастващ сегмент на жилищния пазар и как могат да повлияят на по-нататъшните перспективи за неговото развитие?
Първо, това е проблемът с липсата и разпределението на земята, особено когато говорим си На масата (комплекс). В Ростов-он-Дон, изграждането на ниски къщи на земите е най-бързо развито. партньорства за градинарство. Тези земи имат един значителен недостатък - неразвитата общинска и социална инфраструктура. Това се отнася преди всичко липсата на пътища за достъп на подходящо качество (асфалтово покритие, ширина на пътуването и др.). Ето защо, по отношение на комфорта, тези къщи далеч не са идеални. Друг проблем на изграждането на такива земи е да се прехвърли развитието на комуналната инфраструктура на раменете на новите собственици, тъй като развитието възниква в естествен ред.
Решението на този проблем е сложната сграда на предградията на Ростов-он-Дон, развитието на който виждаме днес. Това са вилни села в радиус от 10 км. От Ростов-он-Дон: "Слънчев", "Ясен поляна", "Проозер", " Бреза Гроув"," Село Донская "," Шхепин "и др., Които развиват различни цени в зависимост от обещанието на основните транспортни маршрути, използвани от строителните технологии и неговата цена.
Друг проблем е липсата на финансиране от банки и държавна помощ. Индивидуален разработчик, който да получи ипотека за изграждането на дом без обезпечение е много трудно, банките не искат да отидат на такъв риск, ипотеката може да бъде получена, ако има апартамент в града или стойността на парцела на земята е достатъчно висок. Решението е досега само за комплексна сграда в вилни селища, когато разработчикът в партньорство с банки разработва схема за финансиране на строителството или внедряването на вече изградени жилища. Това е взаимноизгодно сътрудничество, тъй като разработчикът е уверен в осъществяването на обекти в строеж, а банката получава нов кредитополучател за дълъг период от време. Освен това ипотечната агенция кредитиране на жилища (AHML) разработи нов кредитен ипотечен продукт "Ниска жилища", осигурява най-благоприятните условия за кредитиране при закупуване или изграждане на жилища на териториите на организирана комплексна ниска сграда: апартаменти, жилищна сграда със земя, Парцел за строителство на нея жилищна сграда (ипотечна агенция жилищно кредитиране ..., 2013). Списъкът на териториите на организираните масови сгради в съответствие с тази програма включва 2-ри тримесечие на изграждането на микродистството "Слънчев" Г. Батейск, жилищното селище "Приазовица" Азовска област на района на Ростов и проекта жилищен квартал В алеята на топлия час и час (агенция за кредитиране на ипотечни жилища ..., 2013).
Положителни примери за публично-частно партньорство на пазара на ниско строителство на жилища в много региони на Русия, това по-специално в Санкт Петербург, Република Татарстан и Башкортостан. Новият план за развитие на G. Rostov-On-Don включва и развитието на нови територии. Административен
1 Градска къща е комплекс от две или повече индивидуални нискографични домакинства с споделени странични стени, които имат свои собствени входове и оградени домакински секции.
Проблеми и перспективи за ниско строителство
правилата на Rostov-On-Don периодично излагат нови парцели за търг, който също допринася за развитието на жилища и строителство с нисък ръст и интегрирано развитие територии.
Ниското жилищно строителство не е новост на Русия, много страни в такъв начин за развитие на жилищния сектор, по-специално в Съединените щати, делът на ниското жилищно строителство е около 90%, следователно, като се има предвид проблема и перспективите за неговото развитие може да се заключи, че бъдещето, подлежащо на първоначално изграждане на транспорт и. \\ t инженерни комуникации, а не обратно.
Литература
Агенция за ипотечни жилищни кредити. Ипотечни продукти. Ниски жилища (2013). Налично на: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.
Определение на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация от 02.27.2010 г. № 79 "за одобряване на насоки за създаване на характеристики на жилищното строителство на икономически клас във връзка с жилищни сгради, чието изграждане се извършва чрез използване на средства Федерален бюджет"(2010). Налично на: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.
RBC. Проучване на пазара. Делът на жилищата с нисък ръст до 2015 г. ще бъде най-малко 60% (2012 г.). Предлага се на: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.
Агенция за жилищно ипотечно кредитиране. Ипотечни продукти. Жилища с нисък ръст. (2013). Наличен на адрес: http: // www. Ahml.ru/ru/partipants/prodacts/lowshise/. (На руски.)
Определение на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация от 27.02.2010 г. е заповед на Министерството на Руската федерация от 27.02.2010 г. не. 79 "При одобрение на насоките за установяване на характеристиките на жилищата с ниски доходи в решаването се извършва, което използването на федералния бюджет" (2010 г.). Предлага се на адрес: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (На руски.)
RBC. Проучване на пазара. Делът на жилищата с нисък ръст през 2015 г. ще бъде най-малко 60% (2012 г.). На разположение на: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/56294998533612.shtml. (На руски.)
Икономията ^ 2013 ^ обем 11 № 4 част 3
Времето отдавна е минало, когато крайградският пазар на недвижими имоти в по-голямата си част е оформен за сметка на обекти, изградени в предишни времена. В предградията на Санкт Петербург се управлява строителният бум в продължение на много години, което не е в състояние да спре държавната бюрокрация, нито увеличението на цените на строителните материали. Малки къщи, твърди къщи, великолепни вили растат като гъби след дъжд; И този процес по никакъв начин не води до спад, напротив, индивидуалното жилищно строителство ще бъде в засилено темпо и в бъдеще.
Какви са областите Ленинградски регион най-обещаващите за izhs? Това е, където точно същият "бум" ще продължи и къде ще бъде преместена конструкцията или на Nastro? Отговор Този въпрос може да изглежда като всички, поне упорито запознати със ситуацията на пазара, но ние няма да бързаме: Първо да поговорим за критериите, които се определят перспективите за развитие.
Представете си, че влезете в колата и отидете отвъд града. Половин час около града, два часа на магистралата, след това още двадесет за страната, в края на който очаквате: не очаква нищо там, защото да се изгради една страна в такова премахване от града може да си позволи само убеден отшелник. Друга ситуация може да възникне: На колата можете бързо да стигнете до вещините си вещи, но вашите родители или деца (които нямат "колела") не могат да стигнат там, защото нито влакът, нито автобусите, нито маршрут, нито маршрут таксита отиват там.
Въз основа на гореизложеното се определя първият критерий - транспорт. Трябва да има магистрала наблизо, освен това трябва да има някакъв резервен вид транспорт и, разбира се, площадката не може да бъде някъде на границата на региона. Вторият безусловен критерий е наличието на комуникации или поне фундаментална възможност да ги донесе бързо и без огромни разходи. Представете си отново, че сте построили "кутия" в живописно място, на брега на езерото, но местната електронна линия ви позволява да консумирате само 2-3 киловат енергия; И това се случва, че линиите изобщо не са! Или няма източник на питейна вода; Или има проблеми с полагането на газ. Ясно е, че перспективите за такова място (макар и много живописни) във връзка с IZH не трябва да говорят.
Въпреки това, в индустриите е малко вероятно някой да се съгласи, т.е. има някои изисквания и към ландшафта. Тя трябва да бъде привлекателна, е желателна за наличието на зелени зони или гори, както и близостта на резервоара. Искам да имам резервоар, ако не наоколо, след това в разумен обхват. Е, разбира се, такъв критерий играе такъв критерий като наличието на развита инфраструктура: магазини, болници, аптеки, училища и др.
Проблемът на инфраструктурата подчертава изпълнителния директор на Александър-Н Ф. В. Дячков, който взе участие в инициирания редакционен персонал на разговора за обещаване на IZHS регионите. Той каза, че инфраструктурата е нашето най-слабо място, много императивно индивидуално строителство на жилища. С оглед на липсата на много собственици държавни зони Налице са принудени да завържат изграждането до съществуващите населени места, докато живописните (но са изтрити от градовете и градовете) на мястото на региона на Ленинград, остават недостъпни.
Чрез определяне на горепосочените критерии, Ф. В. Дячков отпусна курортната зона, особено за парцела от Олхина до Сестрацк. Той има и перспективи от Белостов до село Юки; И ако в първия случай, поради високата цена на земята, къщата ще бъде доста скъпа, след това във второто строителство ще бъде по-икономично. В района на Токв и Ново-Токков има великолепни пейзажи, езера, които естествено ще привлекат разработчици. Това е и област Vsevolozky, разбира се, обещаваща, въпреки че са далеч от всички места, удобни за IZHS. Той е удобен поток от фреза в по-малка степен - Бернигорд, има местни места за развитие и в района на Колтиш. Провежда се голямото строителство (и ще се извършва в бъдеще) в района на Суздални езера, както и в Коломиагас, където са изградени къщи. Но това е близък кръг, т.е. в този случай, всъщност строителството отива в града.
Отделните острови за развитие могат да бъдат в района на Янин и Върдъл, въпреки че няма най-атрактивните пейзажи. Естествено, парцелите ще се използват в близост до Пушкин, Павловск, Red Sela, по крайбрежието на Стрелна до Петродворез. Като отдалечена перспектива можете да предскажете развитието на индивида селски къщи Западен Кронщад. Когато се постави по реда на пътя към този бивш затворен остров, Kronstadt няма да бъде досега от града. В процеса на ILS в тези области ще бъдат изградени и продадени у дома на различни разходи: от много скъпо до достъпна за средна класа. Освен това, опитът показва, че изобщо сега търсете в дома, вградени в социално хомогенни конгломерати. Тя може да бъде едновременно вили и по-демократични, но въпреки това целостта. Те не винаги са планирани, това е спонтанно и можем да кажем, че търсенето на домове в такива масиви ще се увеличи. В същото време, търсенето на отделно стоящ у дома Тя продължава да намалява.
Важно е: големите фирми за недвижими имоти могат да участват активно в този процес, а не само да ангажират покупката и продажбата. Поради техния опит, разбиране на пазара, както и финансови възможности Те могат да станат катализатор за развитието на обещаващи територии. Някои фирми вече се движат по този път, развивайки сътрудничество със строителните компании.
Много участници в разговора за обещаване на IZHS регионите се отнасят до въпроса за взаимодействието със структурите на властта и възникнаха в това отношение към трудностите на административния характер. По-специално, директорът на руския фонд за недвижими имоти "А. С. Портнов каза подробно. Ситуацията на пазара на земя, той отбеляза, че търсенето надвишава сега 2-3 пъти, а практически няма добра земя за продажба. Големите трудности възникват във връзка с неговото проектиране: Кодът на земята все още не работи напълно, тъй като на местно ниво няма подходящи документи. Все още не е определено кой трябва да продава продажби: дали регионалните или регионалните власти, т.е. няма нормално разделение на властите. Ето защо, основното разпределение на земята е лошо - това е начинът, по пътя, който трябва да отиде под ILS. Сега трябва да се продаде парцел, но е невъзможно да го направим в отсъствието на сграда на земята. Изграждането на човек може просто да не е пари, в крайна сметка - земята си струва. Оказва се порочен кръг. Въпреки че по принцип има много квадрати, които могат да влязат на пазара и по този начин да го съживи.
На пазара строителство на страната Наскоро те проникват и се опитват да се установят, за да създадат фирма, изглежда, че има много отдалечено отношение. Ето защо, разследванията трябва да бъдат активни: "RFN", например, сега води до развитие на няколко места на развитие. Има проекти, свързани с нови чуждестранни строителни технологии, например, технология, наречена "немедима кофраж". Между полистиролови плочи, подсилен метал, се излива бетон, след което къщата е поставена отвън, и вътре в кирпата. Тази технология значително намалява конструкцията (около 160 долара за квадратен метър), и е жалко, че в масова версия такива методи все още не са приети от нашите строители.
Перспективата за маса Izhs A. S. Portnov счита, че Vsevolozhsky област, тъй като има газ - основният и най-евтиният енергиен превозвач днес. Отоплението е съществен фактор, който засяга избора на едно или друго място за изграждане на селска къща. Газът е в курортната зона, но не е предназначен за масово строителство. Разредбата на Виборг, както и южните райони, най-близки до града, е привлекателна. Ако се появят първично освобождаване от отговорност Държавната земя в района от Стрелна до Петерхоф, тогава тази област има добри перспективи. Като цяло, бъдещето на конструкцията на селата за малки села с установена инфраструктура, състояща се от различни видове и на цената на сградите.
На същите села, ръководител на отдел "Недвижими имоти" на агенцията "Агенско-розстро" в "К. Зишков". Да живее отделно, за да се решат всички проблеми, които възникват, не са лесни и са необходими значителни разходи. Ако, например, трябва да пробиете кладенеца на сайта, което ще бъде по-печеливша: направете го самостоятелно или група собственици? И ако трябва да разтегнете захранващата линия на километър? Отговорът е очевиден, така че е съвсем естествено сайтовете, в които ще се развият индивидуалното жилищно строителство в бъдеще, са организирани от вида на малките градове. Броят на къщите в тях може да варира от около десет до тридесет: по-малко колективни инициативи могат да направят твърде скъпо, с повече опасност за превръщането на селото към следващото "градинарство". Парцелите тук най-вероятно ще бъдат достатъчно големи, от петнадесет акра; Селото ще има обща ограда, както и наети колективно охрана. Селски къщи за постоянно пребиваванеНа разположение на средната класа - те се намират в ценовия коридор от 40 до 80 хиляди долара.
Ако говорим за областите, тогава доста обещаващи зони, съседни на байпасния път: той служи като естествена транспортна магистрала, което не прави дори много налични места, удобни за пътуване до града и обратно. В Vsevolozhsk процесът ще забави изграждането на алуминиево растение, планирано за следващите години, но в чипс, в крилото и други селища Ще се развият ILS. Що се отнася до елитната конструкция, тя активно е на цялото пространство от участък до Питърхоф.
Според директора на координатора на крайградския отдел за недвижими имоти на агенцията "Итака" С. В. Пирогова, въпреки високите цени за Земята, ще продължи да бъде привлекателна за курортната зона на IZHS. Това се доказва от факта, че понастоящем търсенето на парцелите в района надвишава офертата шест пъти! От гледна точка на перспективите за следващите години област Petrodvorty е от голям интерес: той се намира в близост до Санкт Петербург, има удобен път, а финландският залив е много наблизо. Възраждането на търсенето на обекти в област Петродворковски потвърждава прогнозата; Изглежда, че това търсене ще се увеличи само. Както и в предишните години, ще продължат да продължат устойчив интерес към парцелите в района на Пушки - Павловск, както и в района Vsevolozhsk.
Изброените райони поради близостта им до града и съответно високите цени за земята могат да бъдат разгледани от областите на елита ILS. Ако говорим за по-демократично строителство (у дома разходи от около 20 хиляди долара), тогава област Гацина обещава тук, което, разбира се, е по-далеч от града, но цените на обектите са по-достъпни за широките сегменти на населението . Това е, тук можете да говорите за масовата страна izhs. Ръковете са много заинтересовани от развитието на обещаващи територии и могат не само да купуват и продават, но и да участват в инвестиции, като по този начин насърчават бързото развитие на този процес.
И тук изпълнителен директор Агенции за недвижими имоти "вектор" С. Н. Шлегорст вярва, че цените на земята и къщите в курортната зона се повишават до такава степен, че само много обезпечени хора могат да си позволят да бъдат построени там. В интерес на представителите на средната класа в тази област не е необходимо да се говори, така че един от най-обещаващите и масивни за Izh е посоката на Виборг (от около 36 км до дълбочина). Това означава, че самия клас се фокусира върху места, където цените са по-ниски, но има и всички условия за индивидуалното жилищно строителство.
Тези условия вече са изброени: удобни транспортни магистрали, определен набор от комуникации, наличие на водни тела и гори. Въз основа на тези изисквания, популярната дестинация може да се счита за свещеник, но за съжаление няма добър път (невъзможно е да се броят такава наблизо магистрала). Редица фактори, на първо място, изграждането на промишлени съоръжения ще ограничи строителството в района Vsevolozky. Що се отнася до ценовия коридор, в който се планира основното търсене, според S. N. Schiegorsa, тя ще бъде у дома от 30 до 50 хиляди долара. Такива къщи имат всички комуникации и са предназначени за постоянно пребиваване. Между другото, активната роля на реалностите в този процес не предвижда директора на "вектора". Тяхната дейност вероятно ще бъде ограничена до покупката и продажбата на вече изградени обекти.
Мнения, както виждаме, много: в нещо, което те се различават в нещо, което съвпадат. Няма съмнение в едно: индивидуалното жилищно строителство в предградията на Санкт Петербург ще се развива във всеки случай, тъй като отговаря на интересите на жителите на нашия град.
Държавният университет Тюмен
Ниско строителство в Русия: Проблеми и перспективи
Иванов Павел Кирилдович
завършил студент на Министерството на икономическата теория
Анотация
Статията обсъжда основните тенденции и характеристики на развитието на ниско строителство в Русия. Подчертава се, че ипотеката на земята е най-ефективният механизъм за стимулиране на търсенето на жилища с нисък ръст в съвременни условия икономическа криза.
Ключови думи: жилища, земя ипотека, ниско строителство
През последните няколко години делът на продажбите на жилища в общия обем на руския пазар на недвижими имоти се е увеличил през последните няколко години. В същото време броят на инвеститорите и клиентите, които се интересуват от развитието на ниско строителство, нараства всяка година. Развитието на сградата на ниска къща е една от обещаващите форми на решаване на важна социално-икономическа задача, изправена пред държавата, за да се гарантира населението на достъпни, удобни и екологични жилища.
На модерния строителен пазар има следната типология на жилища с нисък ръст:
- · Вили и имоти - индивидуални сгради до три етажа;
- · Къщи - къщи с малък парцел на двама или трима собственици;
- · Многосвързващи къщи от три до четири етажа високи.
В момента индивидуалните и мултискривните къщи са в най-голямо търсене. Пазарът на града в страната все още се развива. В общия обем на жилищното строителство в Русия, сградата на ниска къща представлява 52%. Обратно през 2007 г. Дмитрий Медведев определя задачата за 2015-2020 г. за увеличаване на дела на ниското строителство от общия обем на жилищата до 65-70%, т.е. е необходимо да се изгради или до 1 милион. Индивидуални къщи годишно или до 150 милиона кв. М годишно.
Трябва да се отбележи, че в Санкт Петербург развитието на ниското строителство не е толкова популярно, особено от инвеститорите. Ниското жилище е интересно за самите жители, които искат да живеят далеч от градската суматоха, досадни и шумни съседи. По принцип, сега в Санкт Петербург, проектите на средния етаж се развиват повече, от 5 до 9 етажа.
Понастоящем правителството на Руската федерация разработва редица стимулиращи мерки за развитието на масовата ниска сграда. Например, стандартите на земята ипотеки са одобрени и прехвърлени на Агенцията за кредитиране на ипотечни жилища, което е най-ефективният механизъм за стимулиране на търсенето на жилища в криза. Земя ипотека в случай на ниско строителство, това предполага етап на издаване пари. Първо, предприемачът издава сумата инженерно проучване, провеждане на подготвителна работа на обекта и изграждането на фондацията (обезпечена от Земята). След това парцелът се оценява отново и разработчикът получава друга сума за по-нататъшно строителство при по-ликвиден депозит. Всичко това позволява на разработчика да получи своевременно и пълно финансиране, необходимо на Том или друг етап на развитие, а банката, от своя страна, да намали рисковете си.
Това е такова поетапно финансиране, което е много подходящо в условията на икономическата криза. Например, по време на кризата през 2008 г. делът на ниското строителство в общия принос на жилищни сгради се увеличава с почти 5%. В допълнение към поетапно финансиране, тя все още е повлияна от факта, че ниските строителни проекти могат да реагират гъвкаво на пазарната конюнктура. При ниски цени за строителни материали, ниското строителство е един от най-добри пътища Спестяване на средства. Разбира се, е много трудно при ниското строителство за изграждане на домакински къщи, но една от основните изисквания е, че ипотеката трябва да бъде издадена за изграждане на къщи с ниско място. В същото време цената на къщата, като се има предвид оценката на Земята и цената на инфраструктурата, не трябва да надвишава 5 милиона рубли.
При развитието на ниско строителство в Русия има редица проблеми:
- · Липса на инженерна инфраструктура;
- · По-малко ползи за инвеститорите;
- · Няма зониране на територии, т.е. места, където ще бъде забранено от закона да се изграждат къщи над трима до четири етажа;
- · Трудности при избора на място на развитие (ако се строи близо до града - да не се избягват задръстванията и ако са далеч - има трудности с работните места);
- · Монополизация на строителния пазар.
И една от трудностите, някои експерти, наричат \u200b\u200bнедостатъчна подкрепа от държавата.
В съвременните условия, икономическата криза, е възможно да не се купуват апартамент, а вашият сайт с къщата ще бъде много по-печеливш, тъй като има собствен сайт, можете да изградите малка къща собствени сили или с участието на изпълнителя и в бъдеще - да се увеличи жилищен квадрат. Единственият минус в изграждането на собствената си къща в условията на нестабилност на рублата - може да се нарече нарастващата цена на материалите. Въпреки това, на пазара винаги можете да намерите алтернативни материали или да използвате най-новите методи за строителство. В същото време цената на материалите е само един от начините за намаляване на цената на жилищното строителство. Важно е да се отбележи, че желанието за минимизиране на разходите не означава спестявания върху качеството на продуктите, но допринася за намирането на оптимално съотношение на разходите и производствените разходи.
нискоетажни ипотечни недвижими имоти
Библиографски списък
- 1. Selyutin l.g. Конкурентни процеси в съвременното строителство // Бюлетин на инжексон. 2013. № 1 (60). Стр. 101-106.
- 2. Строителство в Русия. 2013 [Електронен ресурс]. URL адрес: http // www.gks.ru.
- 3. Selyutin l.g. Съвременни аспекти на процеса на управление инвестиционни дейности В сферата на възпроизвеждане жилищен фонд // paradigmata poznani. 2014. № 2. стр. 28-30.
- 4. Selyutin l.g. Моделиране на процеса на натрупване на инвестиционни ресурси в жилищната сфера // строителна икономика. 2002. № 12. C.25-33.
- 5. Това, което пречи на изграждането на едноетажна Русия. [Електронен ресурс]. URL адрес: http: www.realprice.ru.
Сред наличните за средните руски инвестиционни методи на първо място винаги е било, ще има недвижим имот. Тъй като те не се учат особено в Русия, използвани на запад, съвременни методи управление на капитала - инвестиране на пари в акции, облигации, в различни инвестиционни фондове И други модерни в целия свят на световните активи.
За един руски човек винаги има въпрос за притежание на жилищата си с почти сакрално значение и наложено в годините на конструиране на комунизма (тогава социализъм) моделът на хостела в много жилищни сгради постепенно намалява. Да предприеме поне факта, че исторически (до 1917 г.) по-голямата част от населението (90%) от страната е живяла в домовете си и имоти, тъй като начина на живот, свързан с земята (селяния), преобладават.
Въпреки миналия век, пълен с всички функции, тенденцията на жилища в Русия се връща отново в обратна посока, така да се каже на произхода, а тенденцията на индивидуалното жилищно строителство става все по-голяма сила.
Тази посока на строителството осигурява наистина уникални възможности не само за тези, които искат да живеят в дома си, но и за тези, които имат желание да го спечелят. Както знаете, по-голямата печалба получава инвеститора, който е в самото начало на възникващата тенденция.
Въпреки всички трудности, свързани с строителен комплекс В Русия (засяга бюрократични процедури), инвестирането в ниско строителство има значителни ползи. Средно, страната (според експерти) процентът на печалбата на инвеститора при ниското жилищно строителство е около 50 - 60%. Това е много по-високо от тези разработчици, които за третата година не могат да продават милиони жилищни измервателни уреди в високостроени "елитни" микрораздири.
Тази статия ще бъде разказана за перспективите за инвестиране в ниско строителство, какви възможности и рискове съществуват на този много интересен пазар. И също така, какви инвестиционни методи са за предпочитане както за настоящите условия, така и за дългосрочна перспектива.
Пазарът на ниски индивидуални сгради на Русия - основните тенденции и характеристики
Всяка инвестиция, като правило, започва с оценката както на самия пазар, така и на тези дългосрочни тенденции, пряко или непряко засягат потенциалната печалба на инвеститора ().
Основните характеристики на минния пазар на строителство в Русия през 2017 г. и през следващите години включват следните важни точки:
- Строителните компании се фокусираха върху многоетажни къщи, в момента усвояват ниска конструкция. Това се обяснява с факта, че компаниите, участващи в изграждането на висока навестност, работят главно чрез привличане на голям размер на кредитните фондове, които не са били налични по време на кризата. Ниските строителни съоръжения в кризата са по-течни. Жилищните села могат да бъдат поръчани от отделни опашки, когато част от къщите все още са в процес на изграждане.
- Друга важна тенденция е надценяемата цена на градските жилища и недостиг на свободни обекти в града. Въпреки това, въпреки търсенето, на страната пазар на недвижими имоти има нереализирани или не напълно изпълнени проекти (когато обектите се продават в продължение на няколко години). Това се дължи на лошото замислено: неправилно определяне на конкурентната ситуация на пазара, нивото на търсенето, грешките при позиционирането на вилното село, определянето на целевите групи купувачи, рационално разпределение на инциденти, местоположението на селото, местоположението на селото и другият.
- Голямо влияние върху пазара на недвижими имоти като цяло и по-специално на сегмента на ниските сгради, има общ спад в цените за първични жилищаТова, докато все още държат подкрепя силно увеличение на инвестициите в този сектор на икономиката.
От друга страна, дългата рецесия винаги се заменя с растеж и гледа на ценовите оратори, можем да заключим, че пазарът е на "дъното", от който може да се очаква друг цикъл на дългосрочен растеж на търсенето.
- Друг съществен фактор, който има пряко въздействие върху формирането на търсенето на пазара на жилища е достатъчно високо ниво Издадени ипотечни кредитидори въпреки кризисните явления.
Според експерти, нивото кредитни курсове Тя има тенденция да намалява, че пазарът на недвижими имоти ще "стимулира" през следващите няколко години.
- Следният фактор, който оказва влияние върху нископрограмния пазар, е преразпределението на търсенето от жилищни сгради на ниски сгради и имоти.Къде, както виждате, от представения график делът на отделния жилищния сектор надвишава многостаен апартамента почти 3 пъти.
- Не по-малко важен показателпоказва колко дълго дългосрочната тенденция на търсене на нископрограма е структурата на търсенето на пазаракоето се формира от търсенето от специфичните възрастови групи на населението. Като правило основните купувачи на вили и частни къщи са семейства, принадлежащи към възрастовата група от 30 - 45 години. Обикновено в този момент семейството вече е натрупало капитал, стабилни доходи и си струва да се разшири семейството и да подобри жилищните условия.
Както може да се види от представената диаграма, основната възрастова група на купувачите на къщи ще достигне най-високата стойност до 2030 година. Това създава отлични условия на инвеститора да се подготвят за освобождаването на този пазар.
Отделен въпрос е свързан с това, което е търсено от различните групи от населението. За по-голяма яснота характеристиките на просо върху видовете отделни сгради се намаляват до таблица 1, когато се вижда, обхватът на търсенето (и съответно) е силно зависим от района, отдалечеността от центъра на града, наличието на инфраструктура, свойствата на естествения пейзаж.
Обобщавайки всичко, което се казва в този раздел, посветен на краткия анализ на пазара, може да се заключи, че перспективата за развитие на ниско строителство в Русия все още е в самото начало. Има възможности за инвестиции не само в самите обекти, но и активи, свързани с инфраструктурата на вилни селища, парцели и др.
Като цяло основните предимства на инвестициите в ниско строителство са такива фактори като:
- използване на SIP технологии (така наречените сглобяеми къщи);
- намаляване на цената на строителството, особено когато има готови решения за проектиране, прекарани през годините
- намаляване на конструкцията при спазване на качеството на обектите. Средният период на строителство от нулевия цикъл преди пускане в експлоатация е от 6 до 9 месеца
- опростяване на процедурата за въвеждане на обекти за работа.
Това включва и факта, че ипотечният пазар се развива постепенно в Русия ценни книжа. Това ви позволява да привличате финансиране за изграждането, не е свързано с банкови заемикоето значително намалява прага на влизане за инвеститора.
Какви основни инвестиционни методи могат да бъдат използвани в руските условия, когато работят на пазара на ниско строителство:
- най-простият формуляр е покупката (инвестиция) на почти готови домове с последващо препродажба. Въпреки това, за разлика от проста спекулативна сделка, инвеститорът подобрява обекта, неговото завършване (има много вили с недовършени години), носи инфраструктура, ландшафтен дизайн.
- придобиване на парцел, последван от смачкване в по-малък, за продажба в строеж от частни къщи
- инвестиране чрез формите на жилищни финансови лизинг, когато инвеститор, придобивайки обекти, ги прилага на пазара чрез форма на лизинг, придобивайки лихвени плащания за лизингови споразумения като печалба.
- инвестиране чрез специални фондове за недвижими имоти, които чрез ипотечната ипотечна схема намаляват поради продажбата на техните акции финансов пазар () или продажба на инвеститори в дял
- независимо изграждане на къщи "до ключ", последвано от внедряване на пазара. Това е най-простият, но в същото време схемата на разходите, тъй като отнема време да продаде всички построени къщи. Тази форма на инвестиция е приложима само когато инвеститорът е независим от банки източника на евтина ликвидност, позволявайки му без щети, за да произтича от оборота за доста дълго време капитал. В допълнение, такава техника е приложима само в навечерието на началото на търсенето на търсенето на индивидуални жилища и след това можете да "отблъсне" инвестира капитал за няколко месеца.
Накрая
Заслужава да се отбележи, че инвестирането в съоръжения за недвижими имоти с цялата им надеждност (?) Изискват инвеститор задълбочен анализ на пазара в продължение на много години напред, тъй като непълният обект не може да се продава бързо, както може да се направи, например, с a Пакет от акции на фондовия пазар.
