≡×МЕНЮ

• Връзка
• руски стандарт
• Интернет банки
• търговия
• Организацията

Анализ на текущото състояние и перспективите за развитие на руския пазар на ипотечно кредитиране. Анализ на жилищното ипотечно кредитиране в Русия Анализ на пазара на жилищно ипотечно кредитиране

Ипотеката започна да набира скорост у нас съвсем наскоро. В големите руски градове, региони и отделни търговски банки започнаха да се разработват различни жилищни програми, въз основа на съществуващата правна рамка в областта на ипотеките.

Жилищният проблем в Русия е един от най-важните проблеми на съвременната икономика. Днес 8% от руснаците живеят или в хостели и обслужващи апартаменти, или да наемете къща. Жилища наемат хора с недостатъчно високи доходи, от които 58% са семейства с ниски доходи, 37% са семейства със средни доходи, а само 5% могат да бъдат отнесени към относително заможни слоеве от населението. Освен това по-голямата част от наемателите имат жилища с малък отпечатък и не всички комунални услуги. Други 6% живеят в общински апартаменти или в част от къщата, която няма комунални удобства. По отношение на жизнения стандарт това е една неравностойна част от населението.

В Русия има само 23,4 квадратни метра на човек. м жилище. В развитите страни е два до три пъти повече.

Ситуацията на пазара на недвижими имоти свидетелства за наличието на постоянно нарастващо търсене на жилища от населението. Така ипотеките стават все по-важни. От друга страна може да доведе до кризисни явления. Ярък пример за това е световната финансова криза, която започна с ипотечно кредитиране.

Опит от редица развити странисвидетелства за перспективите на механизма за ипотечно кредитиране и показва, че използването му позволява на гражданите, които нямат достатъчно средства за еднократна покупка на жилище, но имат стабилни доходи и определени спестявания, да решат жилищен проблем... В РФ за последните годинипрактиката за използване на системата за ипотечно кредитиране вече се е развила, основата е формирана и положена законодателната рамказа функционирането на ипотеката, но тя все още не е получила масово разпространение (Таблица 2).

Тези таблици демонстрират общата тенденция на увеличаване на обема на отпуснатите ипотечни кредити. Ипотечният шок, преживян от пазара през 2008 г., доведе до намаляване на обема на жилищното кредитиране през 2009 г. Някои банки изобщо отказаха да издават ипотечни кредити, докато други вдигнаха лихвите до небесно високи нива - 35,6% годишно, като по този начин отпуснаха заеми просто недостъпни.

Единствените изключения бяха държавните банки, които се опитаха да поддържат лихвите на приемливо ниво - 13–19%, което обаче също се счита за твърде високо. Така през 2009 г. спрямо 2008 г. се наблюдава рязък спад както в обема на издадените ипотечни кредитис 4,3 пъти, а броят им с 2,7 пъти. Причината за това беше общото намаляване на доходите на населението и високи залозиза ипотечни кредити. През следващите години се наблюдава леко забавяне на темповете на растеж.

2010 г. се счита за година на възстановяване и възстановяване на пазара на ипотечно кредитиране. Възобновено е кредитирането за апартаменти в строеж, както и други програми ( Майчин капитал, Военна ипотека и др.). Кредитите станаха по-достъпни за населението, което веднага се отрази на обема на пазара. В резултат на това обемът на ипотечните заеми, отпуснати през 2010 г., се е увеличил 2,5 пъти до 380,1 милиарда рубли. Ипотечният пазар през 2011 г. почти се възстанови от кризата. Обемът на отпуснатите заеми достигна 719 милиарда рубли. Средните лихвени проценти по ипотеките в Руската федерация се колебаеха около 15% в продължение на няколко години. В същото време среднопретегленият срок на кредита е 15 години.

Така, въпреки очертания ръст на пазара на ипотечно кредитиране, той все още е нестабилен. Растежът се подпомага от държавата (програми на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране, АИЖК; програма за рефинансиране на ипотеки от ВЕБ).

Функционирането на пазара на ипотечно кредитиране води и до устойчива тенденция към нарастване на просрочените задължения.

Просрочията по ипотечните кредити непрекъснато се увеличават. В края на 2013 г. неговият обем възлиза на 2 536,869 милиарда рубли. AHML свързва рязкото нарастване на просрочията в няколко региона наведнъж с влошаване на социалната ситуация, както и с намаляване на качеството на работа на „някои банки партньори“. Нивото на просрочените кредити е добър индикатор за ситуацията в страната като цяло, смятат експерти. Има и друго мнение, рязкото увеличение на нивото на проблемните заеми се случва едновременно с увеличаването на издаването на ипотеки, това се дължи на изхода от кризата им.

Конкуренцията на пазара на ипотечни кредити се засилва в две измерения. Средните банки водят неравностойна битка за клиент с големи - Сбербанк, VTB 24, Газпромбанк и Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML), докато частните и държавните банки активно се конкурират с AHML. Повечето от ипотечен пазарпринадлежи на Сбербанк, обемът на ипотечните заеми, издавани от нея, расте постоянно.

Обобщавайки, можем да идентифицираме основните тенденции на пазара на ипотечно кредитиране в Русия:

Увеличаване на броя на издадените ипотечни кредити;

Увеличено забавяне на плащанията;

Ръст на дела на малките банки в общия обем на кредитирането;

Изискванията към кредитополучателите са смекчени, по-специално лихвите са намалени;

Значителен спад в обема на отпуснатите ипотечни кредити в чуждестранна валута.

Днес развитието на жилищната ипотека в Русия е ограничено от следните основни фактори:

Относителната слабост на местната банкова система, нейния интерес към работа с населението, липса на опит в дългосрочното кредитиране;

Нисък финансов потенциал на вътрешните застраховки, недвижими имоти и оценителски компании, нямат необходимия опит в застраховането на рискове, възникващи във връзка с предоставянето на ипотечен кредит

Несъвършена правна и нормативна уредба;

Висока цена на заеми с ниска платежоспособност на населението;

Проблемът с привличането на дългосрочни ресурси към ипотечната жилищна система.

Психологически фактори, нежелание да се живее в дългове.

Проблемът с неплащанията и невъзможността за продажба на обезпечението се дължат на първо място от некачествената първоначална оценка на кредитоспособността на потенциалния кредитополучател. Тези проблеми могат да бъдат решени чрез разработване на единна система за качество за оценка на кредитополучателите - система за оценка, адаптирана към руските условия.

За банките основният проблем са източниците на финансиране за отпускане на заеми. Тъй като ипотечният кредит е дългосрочен актив, трябва да има и дългосрочно финансиране.

Една от причините за неудовлетвореното търсене на жилища от страна на населението са преди всичко доходите на населението. Въпреки нарастването на доходите на домакинствата, в структурата на използването на паричния доход се наблюдава увеличение на дела на разходите за закупуване на стоки и заплащане на услуги.

Днес много експерти, говорейки за ограничаващи фактори, посочват високите лихви, сравняват ипотеките в Русия със западните страни.

Но никой не казва, че не е необходимо да се сравнява абсолютни показателитемпове и относителен, като се вземе предвид инфлацията, растеж на доходите на населението.

Въз основа на гореизложеното могат да се идентифицират редица посоки за развитие на ипотечното кредитиране.

Една от най-обещаващите области за развитие на ипотечното кредитиране в момента е ниското строителство от икономична класа. Неразвитостта на тази област се дължи на факта, че тази област е по-малко печеливша от многоетажното строителство, а разработчиците се опитват да постигнат по-високо ниво на рентабилност чрез изпълнение на скъпи проекти.

Специалисти в областта на ипотечното кредитиране предвиждат възможността за развитие на такава посока като ишлеме. Същността му се състои във факта, че банките, прехвърляйки ипотеки към специализирани ипотечни организации, в крайна сметка получават не пари, а обезпечени с ипотека ценни книжа за подобна сума. Така банките ще споделят рисковете по отпуснати заеми със специализирана ипотечна организация.

В момента в Русия се въвежда нов вид ипотечно кредитиране - продажбата на недвижими имоти, които вече са заложени. В същото време бившите кредитополучатели се освобождават от задължения към банката, които не могат да изпълнят, банката управлява възникващите финансови рискове, а купувачът получава преференциални условия за ипотечно кредитиране, тъй като лихвените проценти остават „наследени“ от предишния кредитополучател и там няма уговорени банкови комисионни.

Важна област за подобряване на ипотечното кредитиране в Русия е развитието на такива услуги като ипотечно посредничество. Същността на тази услуга е изборът на оптималните условия за кредитиране за бъдещия кредитополучател, а именно изборът на кредитна институция, съдействие при формирането на пакет от документи за получаване на ипотечен заем, правни и финансови съвети на клиента.

Разбира се, има перспективи за развитие на ипотечното кредитиране, то ще се развива, макар и с бавни темпове. Конкуренцията между банките в тази област вече е забележима, което би трябвало да доведе до появата на нови ипотечни продукти, както и до намаляване на лихвени процентина заем. Въпреки че ако има намаление на лихвените проценти, то ще бъде малко, тъй като при прогнозирания темп на инфлация банките ще поддържат лихвените проценти на приблизително същото ниво.

Ипотечното кредитиране трябва да се развива равномерно в цялата страна с държавна подкрепа, което трябва да създаде благоприятни условия за функционирането на ипотечните кредити.

Обобщавайки горното, можем да кажем, че в момента ипотеката предизвиква много противоречиви мнения. Някои са сигурни, че при сегашния стандарт на живот този метод за решаване на жилищния проблем ще остане непопулярен още дълго време. Други казват, че ипотеката е дошла у нас точно навреме.

Според анализатори на най-големите руски банки и ипотечни брокери, перспективите за развитие на ипотечното кредитиране в Русия са пряко свързани с това как ще се развива световният финансов пазар. Това се дължи преди всичко на кредитните възможности на банките, както и на степента на доверие на кредиторите и кредитополучателите в настоящата икономическа ситуация и техните финансови възможности.

Е. В. Склярова 1, Лиман И.А. 2

ТЕКУЩО СЪСТОЯНИЕ НА ПАЗАРА НА ИПОТЕЧНО ЖИЛИЩЕ В РУСИЯ

анотация

Статията разглежда - текущото състояние на жилищното ипотечно кредитиране в настоящите социално-икономически условия, влиянието на ипотечното кредитиране върху развитието на сектора на жилищното строителство и руската икономика като цяло.

Ключови думи:ипотека, кредитиране, недвижими имоти

Склярова Е.В. 1, Лиман И.А. 2

1 бакалавър, 2 доктор по икономика, професор, Тюменски държавен университет

ТЕКУЩО СЪСТОЯНИЕ НА ПАЗАРА НА ИПОТЕКАЖИЛИЩЕН КРЕДИТ В РУСИЯ

абстрактно

В статията се разглеждат следните въпроси - актуално състояние на жилищния ипотечен жилищен кредит в преобладаващите социално-икономически условия, влиянието на ипотечния кредит върху развитието на строителната дейност и икономиката на Русия като цяло.

Ключови думи: ипотека, кредитиране, недвижими имоти

Един от най-належащите проблеми на съвременното руско общество е бил и остава жилищният проблем. Липсата на жилище засяга всички сфери от живота на гражданите - социални, професионални, лични, семеен живот... Най-ефективното решение на проблема днес е регистрацията на ипотека. Този метод на кредитиране се превърна в истинско спасение за повечето семейства с ниски доходи и млади семейства, които не могат да си позволят пълната цена на апартамент или стая. В допълнение, цените на жилищата в страната не са твърде демократични и постоянни финансови и икономически кризине позволяват на населението да натрупа определен капитал за закупуване на такова необходимо жилище. Ето защо е двойно важно подобряването и развитието на системата за ипотечно кредитиране, която може да даде шанс на всеки да придобие необходимите квадратни метри за живеене.

Инвестиции в жилищния сектор

Недвижимите имоти са една от най-ефективните форми на инвестиция. В условията на икономическа несигурност различни политически фактори или проблемът за стабилизиране на икономическия валутен курс, инвестиране в жилища или търговски недвижими имотисе превърна в истинска панацея за загуба на капитал. Апартамент или къща се превърнаха в по-надежден финансов и инвестиционен инструмент от стокова борса, облигации и ценни книжа. Това обяснява стабилния растеж на ипотечния пазар в Русия и броя на издадените ипотечни заеми.

Въпреки това, съдейки по резултатите от статистиката, на фона на общия брой заеми в Русия, делът на ипотеките е само 3% от общо ниво БВП на странитес. За сравнение: в структурата на БВП на други страни този дял е приблизително 32-82% в развитите и икономически стабилни страни и 2-36% в развиващите се страни. Динамиката на нарастване на броя на ипотечните кредити е показана на Фигура 1.

Ориз. 1. Динамика на ипотечните кредити в БВП на страните по света

Тази тенденция е доказателство за факта, че руският ипотечен сектор все още е в един от началните етапи на развитие. Можем да кажем, че потенциалът на такова кредитиране е доста голям, тъй като обемите на ипотечните инвестиции и кредитирането нарастват стабилно и динамично всяка година (виж данните в Таблица 1).

Таблица 1 - Динамика на БВП на Руската федерация и обема на отпуснатите ипотечни заеми за 2005-2014 г.

На фиг. 2 показва динамиката на ипотечните кредити, отпускани в Русия.

Ориз. 2. Обемът на пазара на ипотечно кредитиране в Руска федерацияпрез 2008-2014г

Анализът на горните показатели показва, че има стабилен темп на растеж в този пазарен сектор, който постепенно възстановява потенциала си след финансова криза 2008 г. Пазарът на жилища и ипотечни кредити се върна на предишното ниво за 3 години, до 2011 г.

Към 2014 г. в Русия са отпуснати ипотечни заеми на обща стойност от почти 1800 милиарда рубли, в размер на малко над 1 милион единици. Тези данни надвишават 2013 г. с 1,2 пъти в количествено и 1,3 пъти в парично изражение.

Устойчивото нарастване на броя на предоставените кредити е логично последвано от нарастване на обема на предлаганите и строящи се жилища. До 2014 г. обемът на пуснатите в експлоатация жилища на пазара надхвърли 83,6 милиона кв. Днес това е максималният показател за целия период на съществуване на Руската федерация. За сравнение можете да се обърнете към данните, отразяващи динамиката на растежа на жилищните обеми за 2005-2014 г. (фиг. 3).

Ориз. 3. Динамика на обема на въвеждане в експлоатация на нови жилища в Руската федерация за 2005-2014 г.

Едновременното, може да се каже, синхронно нарастване на обема на ипотечните кредити и изграждането на нови жилищни съоръжения позволява да се създаде своеобразен баланс на жилищния пазар. Развитието на строителството и регистрацията на жилища на кредит взаимно се подкрепят, което също се стимулира от платежоспособността на населението. Предоставянето на ипотечни кредити е шанс за развитие на първичния строителен жилищен пазар (виж данните в Таблица 2, отразяващи структурата на съвременните жилищни кредити).

Таблица 2 - Структура на ипотечните кредити

Ако се съди въз основа на тези данни, основният извод ще бъде следният. Максималният дял в структурата на ипотечното кредитиране се отнася до покупката на жилища на вторичния пазар, първичният пазар няма време да осигури необходимите позиции за купувачи или не отговаря на търсенето със съответното предлагане.

Необходимо е да се вземе предвид фактът, че най-малко 40% от всички сделки с жилища на първичния пазар на недвижими имоти се извършват чрез ипотека. Именно развитието на ипотечното кредитиране днес се превърна в определящ фактор за развитието строителна индустрия, което й позволява да набира все по-голяма тежест в състава на БВП на Русия.

Важно е да се отбележи фактът, че при сегашните социално-икономически обстоятелства се наблюдава рязък спад в броя на способните и легитимни кредитори, предоставящи ипотеки. Броят на ипотечните компании и кредитните институции е отразен в динамиката на инфраструктурата в таблица 3 (според Банката на Руската федерация).

Таблица 3 - Инфраструктура на банковия сектор в Русия

Въз основа на тези данни можем да заключим, че през 2014 г. значителен брой кредитни и ипотечни организации бяха намалени, а нивото на съществуващите кредитори намаля значително.

Данните към 1 януари 2015 г. показват, че кредитирането на първичния пазар е намаляло значително спрямо същата дата на 2014 г. Намалението е намаление с 29 кредитни институции, като днес броят им се запазва на ниво от 629 институции. В рамките на този брой само 534 кредитори са издали ипотечни кредити на населението през 2014 г. Останалите участници на ипотечния пазар предоставят услуги само на съществуващи клиенти по заеми.

Все още нарастващият брой ипотечни кредити буди предпазливост, особено при просрочени ипотеки до 90 дни и повече (категория 90+). Например, от 1 юли 2015 г. обемът на просрочените задължения по ипотечните заеми достигна своя максимум от 1 януари 2009 г. и възлиза на повече от 98 милиарда рубли. Тази промяна в негативна посока се обяснява с факта, че руската икономика е изпитала „шоково“ въздействие в резултат на скок на валутния курс. Сред длъжниците по ипотечни кредити са основно платци на ипотечни кредити в чуждестранна валута. Структура на дълга за 2010-2015г отразено на фигура 4.

Фиг. 4. Структурата на просрочените задължения по времето на забавяне на плащането през 2010 - 2015 г

Въпреки това ипотечните кредити все още са най-качественият актив на фона на други форми на кредитиране, особено на потребителските заеми. Въз основа на данните на Банката на Руската федерация към 1 юли 2015 г. просрочията по ипотечните плащания се запазват достатъчно високо ниво- 94%, ипотечните кредити с просрочени задължения над 90 дни (90+) са в клъстера от 2,7% от всички задължения на населението на фона на други видове дългове - 13,9%.

Увеличаването на просрочените задължения се обяснява с нестабилността във финансовите и валутни пазари, въвеждането на икономически санкции срещу Руската федерация от други страни. Това доведе до затруднения в областта на чуждестранните инвестиции и външното кредитиране. Ипотечният пазар се разраства на фона на растящите лихви по ипотечните кредити (виж фиг. 5, на която са представени данни за 2010-2015 г.).

Ориз. 5. Проценти по ипотечните заеми в рубли (2011 - 2014 г.)

Според дадените данни, среднопретеглена ставкавърху ипотеките в рубли през 2014 г. възлиза на 12,45%. Това е по-ниско ниво на фона на ставките през 2000-те. - в този момент ипотечни лихвипредставляват 15-18%. Въпреки този спад обаче ипотечните кредити все още остават недостъпни за по-голямата част от населението на страната.

заключения

Резултатът от анализа на горните статистически данни показва, че в напрегнатите финансово-икономически условия и валутните колебания недвижимите имоти са били и остават единственият надежден инвестиционен обект. Ипотеката остава една от най-достъпните и приемливи форми за придобиване на жилище в Русия.

Тенденциите на пазара на ипотечно кредитиране пряко свидетелстват за това:

- нараства обемът на ипотечните кредити;

- намалява броят на кредитните институции, издаващи ипотечни кредити;

- лихвата по ипотеката расте;

- намалява делът на просрочените ипотечни задължения.

Слабото ниво на икономически растеж и високият риск във финансовата среда в момента не позволяват скок в нивото на доходите на населението. Сферата на заетост също не позволява повишаване на нивото на доходите. Също така резките негативни промени във валутната сфера доведоха до общо намаляване на нивото на доходите на населението. Много притежатели на заеми в чуждестранна валута не могат да изплатят съществуващия заем. V в такъв случайрефинансирането и преструктурирането на дълга ще помогне. Нестабилност във външната политика и вътрешен пазарсе отразява негативно в строителната индустрия - всички тенденции се проявяват най-ясно тук поради дългосрочния характер на строителните проекти.

Динамичното и стабилно развитие на пазара на строителство и жилищно кредитиране през последните десетилетия в момента преминава в състояние на изчакване на промени от по-положителен характер. Изходът от тази ситуация може да бъде държавната широкомащабна подкрепа на ипотечния сектор, както и банкови организации... Тези мерки могат да послужат като двигател на развитието на банките и икономическо състояниестрана.

литература

1. Годишен отчет на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране за 2014 г. // Официален сайт на Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране. Режим на достъп: .
2. Броят на кредитните институции - участници в пазара на жилищно (ипотечно) кредитиране // Официален сайт На централната банкаРуска федерация. Режим на достъп: .
3. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие на ипотечното кредитиране в Русия: въпроси за радикално актуализиране на методологическата база // Пари и кредит. 2014. No2. С. 38 - 46.
4. Пазар на жилищно и ипотечно кредитиране. II тримесечие на 2015 г. Аналитичен център АИЖК // Официален сайт на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране. Режим на достъп: .
5. Криза на ипотечното кредитиране на А. Саргсянц: чужди държавии Русия // Счетоводство и банки. 2014. бр.9. С. 54 - 61.
6. Информация за пазара на жилищно (ипотечно жилище) кредитиране в Русия. Статистически сборник. № 2 (2010-2014) // Официален сайт на Централната банка на Руската федерация. Режим на достъп: .
7. Информация за дълга по заеми, предоставени от кредитни институции на физически лица // Официален уебсайт на Централната банка на Руската федерация. Режим на достъп: .
8. Информация за жилищните ипотечни заеми, предоставени от кредитни институции на местни лица, и придобитите права на вземане по жилищни ипотечни заеми в рубли // Официален уебсайт на Централната банка на Руската федерация. Режим на достъп: .

Препратки

1. Годишният отчет на Агенция за жилищно ипотечно кредитиране за 2014 г. // Официалният сайт на АД Агенция за жилищно ипотечно кредитиране. Режим на достъп:.
2. Брой на кредитните организации - участници на пазара на жилищно кредитиране (ипотечно жилище) // Официален сайт на Централната банка на Руската федерация. Режим на достъп:.
3. Sandpipers A.G., Yanin V. S. Развитие на ипотечното жилищно кредитиране в Русия: въпроси за радикално актуализиране на методологическата база // Пари и кредит. 2014. бр. 2. Страница 38 - 46.
4. Пазар на жилища и ипотечно кредитиране. II тримесечие на 2015 г. Аналитичен център Агенция за жилищно ипотечно кредитиране // Официален сайт на АД Агенция за жилищно ипотечно кредитиране. Режим на достъп:.
5. Саркисянц А. Криза на ипотечното кредитиране: чужди страни и Русия // Счетоводство и банки. 2014. бр. 9. Страница 54 - 61.
6. Данни за пазара на жилищно кредитиране (ипотечно жилище) в Русия. Статистически сборник. Не. 2 (2010-2014) // Официален сайт на Централната банка на Руската федерация. Режим на достъп:.
7. Данни за дълга по заеми, отпуснати от кредитните организации на физически лица // Официален сайт на Централната банка на Руската федерация. Режим на достъп:.
8. Данни за ипотечните жилищни заеми, отпуснати от кредитните организации на физически местни лица, и придобитите права на изискването за ипотечни жилищни заеми в рубли // Официален сайт на Централната банка на Руската федерация. Режим на достъп:.

Изпратете добрата си работа в базата от знания е лесно. Използвайте формуляра по-долу

Студенти, специализанти, млади учени, които използват базата от знания в своето обучение и работа, ще Ви бъдат много благодарни.

Публикувано на http://www.allbest.ru/

Въведение

Във връзка с прехода към пазарни принципи за решаване на проблемите с жилищното осигуряване, един от значимите проблеми на социално-икономическото развитие на Русия се превърна в многократна разлика между размера на сегашния касови бележкиграждани (заплата, предприемачески доход) и високата цена на жилищните имоти.

В контекста на забележимо намаляване на способността на държавата и предприятията да финансират жилищното строителство в страната се разви ситуация, при която по-голямата част от населението не може да подобри условията си на живот. Ако по-рано за гражданите основният начин за решаване на жилищния проблем беше получаването на обществено жилище, днес този проблем се решава главно чрез закупуване или изграждане на жилища за сметка на собствените им спестявания. междувременно, жилищен въпросв най-голяма степен засяга групите от населението с ниски и средни доходи, които не са в състояние да направят еднократна сума от всички средства за закупеното жилище.

В момента с помощта на ипотечното кредитиране трябва да се реши проблемът с осигуряването на жилище на населението. С помощта на ипотечния механизъм средствата ще се вливат в жилищния пазар, строителството и свързаните с него индустрии ще се съживят, работните места ще се разширят, а доходите на населението и бюджетите на всички нива ще се увеличат. Ето защо е необходимо да се използват реалните условия и възможности, с които разполагат регионите, да се създадат необходимите организационно правни и финансови предпоставки за надигане на масовото жилищно строителство чрез пазарни и държавни механизми за регулиране на процесите в този обществено важен сектор на икономиката.

Ипотеката е звено в икономиката, което има способността да осигури връзката между паричните ресурси на населението, банките, финансовите и строителни фирми и предприятията от строителната индустрия и да насочва средства в реалния сектор на икономиката.

Опитът на почти всички страни показва, че при правилно организиране ипотечните кредити постепенно се трансформират в самофинансираща се система, която ще формира и осигурява функционирането на целия жилищен пазар.

Въз основа на гореизложеното, уместността на темата на курсовата работа се дължи на: първо, значението на ипотечния жилищен заем за решаването на неотложния проблем на социално-икономическото развитие на Русия - осигуряване на по-голямата част от населението на страната със собствени жилища. Второ, недостатъчно проучване на много методически и теоретични въпроси за функционирането на жилищния ипотечен кредит.

Основната цел на курсовата работа е изследване и идентифициране на проблемите на ипотечното жилищно кредитиране.

Да се ​​разкрият теоретичните основи на ипотечното кредитиране;

Анализирайте ипотечното кредитиране в Русия;

Определете насоките за решаване на проблеми и развитие на ипотечното кредитиране.

Обект на изследването е пазарът на ипотечно кредитиране в Русия, предмет е жилищното ипотечно кредитиране.

Научно-методическата основа на работата са законодателните и други нормативни актове, работата на местни учени и специалисти по ипотечно кредитиране, както и трудове по икономика, финанси и кредитна теория.

Аналитична основа за обосноваване на концептуалните положения на работата, осигуряваща надеждността на съдържащите се в нея заключения и предложения, бяха статистическите данни на Държавния комитет по статистика на Руската федерация, Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране, емпирични данни и материали от периодични издания. .

Практическата значимост на изследването се определя от факта, че жилищното ипотечно кредитиране е един от основните сегменти банков бизнес... Данни теоретични аспектипредставена в работата може да се използва от съвременното поколение.

Целите и задачите определят структурата на това изследване: работата се състои от въведение, две глави, заключения и предложения, списък на използваната литература.

1. Теоретична основа ипотекажилищно кредитиране

1.1 Същност и смисължилищен ипотечен кредитобразование

При състояния на хронична липса публични средства, традиционната задача за властите на всички нива се превърна в привличането на извънбюджетни ресурси към жилищния сектор. Най-примитивното решение на "жилищния проблем" експертите в областта на недвижимите имоти считат развитието на система за дългосрочно ипотечно кредитиране.

Ипотека (от гръцки Hypotheka - залог) - залог недвижим имот, предимно земя и сгради, с цел получаване на ипотечен кредит. В ипотекавещта не се прехвърля в ръцете на кредитора, а остава у длъжника.

Ипотечно кредитиране - кредитиране, обезпечено с недвижим имот, който служи като обезпечение за изпълнение на основното парично задължение от длъжника - залогодателя към кредитора - заложния кредитор, който придобива правото, в случай на неизпълнение от страна на длъжника на осн. задължение, обезпечено със залога, да получи удовлетворение от заложения недвижим имот, чийто собственик (собственик) остава

V икономическиипотеката е пазарен инструмент за оборот на права на собственост върху недвижими имоти в случаите, когато други форми на отчуждаване (покупко-продажба, замяна) са икономически нецелесъобразни. Ипотеката ви позволява да привлечете допълнителни средства за изпълнение на различни икономически и социални проекти. С други думи, ипотечните кредити могат да се превърнат в мощен инструмент за икономически растеж на регион или цяла държава.

Във функционално отношение ипотеката е система от специфични финансови, производствени, потребителски, организационни, регулаторни инструменти и механизми. Организационно ипотеката е определен набор от участници, връзката между които се определя от техните функции в ипотечната система.

Динамично, ипотеката е процес на ипотека.

Ипотечната система е съвкупност от участници в процеса на ипотека, които взаимодействат помежду си чрез определен набор от ипотечни инструменти под влияние и с помощта на ипотечни механизми с цел задоволяване на собствените си икономически интереси. Рефинансиране на ипотечни заеми - процесът на привличане на кредитори с помощта различни начинидългосрочни инвестиционни ресурси за отпускане на ипотечни кредити на кредитополучатели на първо ниво на ипотечната система. Рефинансирането може да се извърши чрез спестовни депозитинаселение по сметките на банката кредитор, чрез продажба на ипотеки от банката на първичния пазар или чрез издаване на ипотека ценни книжа, което може да се извършва както от банката кредитор, така и от дружеството-инвеститор, което самостоятелно оперира с този вид ценни книжа, като ги пуска на фондовия пазар като високоликвидни и печеливши ценни книжа.

Необходимо е да се подчертаят функциите на ипотечното кредитиране и особеностите на този вид заем, които му дават право главно над други методи за кредитиране.

Функции, изпълнявани от ипотечното кредитиране:

Функция финансов механизъмпривличане на инвестиции в средата на материалното производство;

Функцията за осигуряване на връщане на привлечените средства;

Функцията за стимулиране на оборота и преразпределението на недвижими имоти, когато други методи са икономически нецелесъобразни или правно невъзможни;

Функция за формиране на капитал под формата на ипотеки, индустриални ипотечни ценни книжа и др.

Отличителни черти на ипотечния кредит:

Задължение за обезпечаване на залога;

Продължителност на срока на кредита;

Ипотечният кредит се счита за сравнително нискорискова банкова сделка.

Примерът на много страни показва, че икономическото възстановяване често е придружено от развитието на ипотечното кредитиране. Ипотеките влияят на преодоляването на кризата по следния начин.

Развитието на ипотечния бизнес има положителен ефект върху развитието реален секторикономика. Ипотеката допринася за реализацията на построените къщи, докато ръстът на строителството предизвиква съживяване на производството строителни материалии конструкции, строителство и пътно инженерство и др. Промишленото ипотечно кредитиране дава възможност за модернизиране на производството, което води до повишаване на качеството и конкурентоспособността на продуктите и следователно до увеличаване на икономическия потенциал на страната.

Развитието на ипотечното кредитиране оказва положително влияние върху преодоляването на социалната нестабилност. Ипотечните кредити засягат проблема със заетостта (допълнителни работни места в строителството и други индустрии) и помагат за задоволяване на нуждите на населението от жилища.

Федералният закон № 102-FZ на Руската федерация „За ипотека (залог на недвижимо имущество)“, който влезе в сила на 16 юли 1998 г., оказа значително влияние върху формирането на вътрешния пазар на ипотечни кредити. В съответствие с този закон ипотека се извършва, когато недвижим имот служи като обезпечение на задължението. Посоченият закон (част 2 на чл. 1) уточнява и правилото, че за задължение, обезпечено със залог, залог може да бъде както самият длъжник, така и лице, което не участва в това задължение.

Участието на трето лице в ипотечно правоотношение е показателно за това, че в този случай, както и в ситуация, когато ипотекарният кредитор и длъжникът действат като едно лице, същественото условие е обектът на недвижимия имот, предоставен като обезпечение от в. трето лице, а не какви отношения съществуват между такъв залогодател и главния длъжник, например по договор за заем. ...

Законът също така недвусмислено определя, че ипотекираният недвижим имот остава при ипотекодателя, като това подчертава едно от основните условия на ипотеката, според което ипотекарният кредитор притежава и ползва имота, т.е. налице е залог не само с изоставяне на имота при залогодателя, но и със запазване на оборота му, който има съответни ограничения.

В чл. 2 от Закона "За ипотеката" е даден списък на задълженията, обезпечени с ипотека. Ипотеката може да бъде учредена като обезпечение на задължение по договор за кредит, по договор за заем или друго задължение, включително задължение, основано на покупко-продажба, лизинг, договор, друго споразумение, причиняващо вреда, освен ако федералният закон не предвижда друго. ...

В параграф 1 на чл. 3 от Закона "За ипотеката" съдържа списък с изисквания, които могат да бъдат предоставени от ипотеката:

а) изплащане на ипотекарния кредитор на главницата на дълга по договор за заем или друго обезпечено с ипотека задължение, изцяло или частично предвидено в договора за ипотека;

б) плащане на кредитора (заемодателя) на дължимата му лихва за ползване на заема (заемни средства), ако ипотеката е учредена за обезпечаване на изпълнението на договора за заем или договора за заем с условието за плащане на лихва;

в) плащане (освен ако не е предвидено друго в споразумението) на заложния кредитор на дължимите му суми:

За обезщетение за загуби като неустойка поради неизпълнение, забавяне на изпълнението или друго неправилно изпълнениеобезпечени с ипотечно задължение;

Под формата на лихва за неправомерно използване на чужди средства, предвидени от задължение, обезпечено с ипотека или от федерален закон;

Да възстановява съдебни и други разноски, причинени от възбрана върху недвижим имот върху ипотекирания имот;

За възстановяване на разноски по продажбата на заложеното имущество.

Освен ако в договора не е предвидено друго, ипотеката обезпечава вземанията на заложния кредитор, доколкото те имат към момента на удовлетворяването си за сметка на заложеното имущество.

Във връзка с горното, ипотечният кредит е един от видовете кредити – дългосрочен кредит, издаден срещу обезпечение на земя и други недвижими имоти (предимно сгради). Ипотечните заеми са често срещани в страни, където съществува частна собственост върху земя, и са важен канал за финансиране, например, на селскостопанския сектор на икономиката, т.к. собствен капиталфермерите често не са достатъчни за закупуване на модерна техника, за мелиорация и други нужди. Трябва да се отбележи, че ипотечният кредит има строго целево предназначение, предоставя се за дълъг период при условия, равни на лявото погасяване. Годишна лихвапо ипотечен кредит са сравнително ниски, а лихвените проценти са диференцирани в зависимост от финансова ситуациякредитополучател

Ипотечна банка- финансова институция, специализирана в отпускането на дългосрочни заеми (ипотечни заеми), обезпечени с недвижими имоти - земя и различни сгради. Средствата на ипотечната банка се състоят от собствени спестявания и ипотечни облигации - дългосрочни ценни книжа, издадени срещу обезпечение на недвижими имоти и носещи фиксиран лихвен процент. V съвременни условияфункциите на ипотечна банка могат да се изпълняват от търговски и земеделски банки, Застрахователни компаниии други финансови институции.

Ипотечното кредитиране несъмнено е обещаваща област банково дело... Ипотечната банка е относително стабилна и печеливша икономическа институция. Ипотечните банки на национално ниво обикновено създават асоциации. Създаването на допълнителни резерви в рамките на Асоциацията на ипотечните банки за гарантиране на депозити, поставени в ипотечни банки, също укрепва банковата система.

За привличане на кредитни ресурси в областта на дългосрочното ипотечно кредитиране е необходимо да се създаде благоприятна икономическа и политическа среда в страната, да се разработи необходимата законодателна и регулаторна рамка и да се повиши нивото на благосъстоянието на населението. Един от централните въпроси е стандартизирането на процедурите за издаване и обслужване на ипотечни кредити, правилата за оценка на платежоспособността на кредитополучателите, както и финансовите инструменти за набиране на средства.

Така под жилищен ипотечен кредит се разбира дългосрочен заем, издаден срещу обезпечение на недвижими имоти (предимно сгради).

1.2 Съществуващотомодели за развитие на жилищно ипотечно кредитиране

легално жилищно ипотечно кредитиране

Всички схеми, създадени през последните десет години, могат да бъдат сведени до няколко блока. Разпределението по блокове зависи от това колко различни ресурси са включени в дадена схема, колко участници има и какви са нейните перспективи.

а) Схеми, използващи средства от бюджети на различни нива:

Жилищни програми на регионите, финансирани изцяло или частично от регионални и местни бюджети;

Жилищни сертификати и общински жилищни облигации;

Жилищни субсидии.

Това е социално ориентиран блок от диаграми. Той е насочен към хората в списъка на чакащите, работниците бюджетна сфера, разселени военнослужещи и граждани от други привилегировани категории.

б) Споделено строителство и планове за разсрочване:

Изграждане на дялове;

Продажба на жилище с разсрочено плащане до края на строителството;

Служителите получават жилищни заеми в своето предприятие.

Този блок от диаграми се счита за най-прост. Той не използва механизми за обезпечение и има само двама участници - предприемач и купувач.

в) Пазарни схеми:

Дългосрочно ипотечно кредитиране (банково кредитиране, ипотечни заеми и продажба на жилища на вноски с вписване на ипотека по силата на закона);

Спестовни схеми, използващи строителни спестовни каси и жилищностроителни кооперации;

Рефинансиране на ипотечни кредити и заеми с помощта на специализиран оператор на ипотечния пазар на принципа на двустепенна ипотечна схема.

Именно този трети блок от вериги се счита за най-прогресивен. Всъщност той включва истински ипотечни схеми, които в най-голяма степен отразяват основните принципи на ипотечното кредитиране. Кръгът от оператори (банки, ипотечни фондове, агенции и корпорации), които последователно и професионално овладяват операциите по дългосрочно кредитиране на населението, използвайки жилищен имоткато обезпечение по заеми. Активно се развиват жилищните кооперации, работещи на принципа на фондовете за взаимопомощ.

В законодателната сфера се работи за подготовка за приемането на закона „За строителните спестовни банки“, който не само урежда подробно всички въпроси за привличане на средства на гражданите към спестовни влогове и по-нататъшно отпускане на заеми, но също така, което е много важно, условията за възстановяване на средства при форсмажорни обстоятелства. Това ще предпази участниците на пазара от появата на "финансови пирамиди".

Схема No1 - Алтернатива. Алтернативно или алтернативно жилищно пространство често се нарича налично жилище, което може да се използва при сделка.

В най-чистата си форма схемата за използване на съществуващо жилище е обменна сделка чрез покупко-продажба. В този случай можете да продадете и заплатите определена сума за закупуване на нова по-голяма площ или по-добро качество, в друг регион, където цените на жилищата са по-ниски или да закупите по-евтино, и да използвате разликата в цената по ваша преценка.

Специалисти от агенции за недвижими имоти ще помогнат при извършването на тези операции. Помислете за възможността за замяна на първата вноска с апартамент, което се изисква в други схеми за закупуване на жилище. Както показва практиката, тази възможност се използва от около половината от гражданите, участващи в различни ипотечни програмиах

Голяма инвестиция строителни фирмивземете предвид стари жилища при сключване на споразумение за дялово участие в строителството и закупуването на жилища в нова сграда. Много търговски банки предлагат схеми за домашно кредитиране, за да разширят клиентската си база, т.е. за привличане на кредитополучатели, които нямат спестяванияза първоначална вноска за закупуване на апартамент. Жилищностроителните кооперации могат да предоставят бившите жилища на своите акционери, прехвърлени като плащане на първата вноска, на другите си акционери, като по този начин го включват във вътрешното си обръщение. В програмите за държавни жилища, жилища, освободени след субсидии и подобрения жилищни условиялистът на чакащите също остава в обращение и може да бъде предоставен на други семейства в нужда.

В някои случаи обаче може да е по-изгодно за вас да не участвате в програми за кредитиране на жилище, а да продадете апартамента си с помощта на агенции за недвижими имоти.

Схема No2 - Разсрочено плащане. Схемите за споделено строителство и продажба на жилища с разсрочено плащане са първите, които заменят старата бюджетна система за финансиране на строителството и продължават да съществуват и до днес. Както знаете, в началните етапи на строителството разработчиците нямат собствени средства в размер, достатъчен за изграждане на къща. Изключително трудно е да получите кредит за строителство от банка. Поради това разработчиците са принудени да продават недовършени апартаменти на потенциални бъдещи наематели - физически лица. Гражданите стават съинвеститори в строителството и следователно поемат всички рискове наравно с предприемача. Бдителността на строителния процес позволява на "притежателите на капитал" да извършват плащания в съответствие с графика, "разтягайки" ги за целия период на строителство, а понякога и за определен период след неговото завършване, тоест да плащат жилища на вноски. В желанието си да заинтересуват все по-голяма част от населението за закупуване на жилища чрез схема за споделено строителство, строителните фирми се стремят да осигурят на населението по-изгодни условия на вноски.

За целта по договори между предприемачи и притежатели на голям капитал се използват финансови ресурси на търговски банки, фондове и инвестиционни дружества, поради което сроковете, за които се предоставя разсроченият план, до известна степен се удължават. Набирането на капитал от големи източници не само повишава надеждността на цялата схема, но и й придава нов смисъл и съдържание. Предимствата на схемата за споделено строителство са нейната простота и липсата на значително увеличение на цената на жилищата, което се случва при дългосрочно банково кредитиране. Следователно в региони, където ипотечното кредитиране все още не е развито, споделеното строителство често действа като единствена схема за придобиване на жилища. Друго предимство е по-ниската цена на жилищата по време на строителството в сравнение с цената на завършените апартаменти на вторичния пазар. Колкото по-голяма е разликата в цената на завършените и в строеж жилища, толкова повече поддръжници на тази схема. Недостатъците на схемата за дялово участие включват висока степен на риск за „притежателите на акции“. Те са тези, които понасят основните загуби при несвоевременно, некачествено или незавършено строителство. По време на действието на схемата за дялово участие в съда вече са разгледани стотици дела на измамени притежатели на акции. Известно положително развитие е постигнато едва през 2003г върховен съдвзе решение акционерите да се считат за потребители и да се прилага Законът „За защита на правата на потребителите“ при разглеждане на спорове. Благодарение на това те вече не носят лична отговорност за вложените средства за неспазване на срока за строителство по вина на предприемача.

Друг недостатък на тази схема е нейната социална неефективност: поради краткосрочния си характер тя не позволява масово решаване на жилищния проблем на населението. И между другото, дялпоема регистрация на собственост само след пълно заплащане на предоставеното жилище, при завършване на строителството и разсрочено плащане.

Схема No3 - Ипотечна територия. Финансиране на разходите за инженерно обучениетеритории от бюджетни средства не е схема за придобиване на жилища в чист вид, а нов вид възможности за участие на държавата във финансирането на жилищното строителство. Разработено е от специалисти за използване в регионите. Поради намаляването на разходите за строителство на жилища, издигнати в инженерно подготвени територии, много по-голям брой хора ще могат да го закупят, особено при плащане с ипотечен кредит.

За регионалните власти този метод за улесняване на придобиването на жилища е доста печеливш. Разходите се правят наведнъж, няма нужда да се отклоняват бюджетните средства за дълго време. Освен това инвестициите в инженерната подготовка на териториите се изплащат, т.е. бюджетните разходи ще бъдат компенсирани при продажбата на жилища.

Схема No 4 - Субсидии. Съвременните жилищни субсидии, предоставяни на гражданите за подобряване на условията на живот, за разлика от практиката на безплатно жилище в съветската епоха, рядко достигат 100% от цената на закупуваното жилище. Онези в списъка на чакащите, чиито доходи покриват само минималните текущи нужди, могат да разчитат на сто процента покриване на разходите и не могат да бъдат използвани за плащане на първата вноска, или за връщане на плащания по ипотечен кредит, или за плащане на лихва.

Схема 5 - Общински облигации и сертификати. Към днешна дата много региони на страната имат опит в издаването на жилищни облигации и сертификати, по-специално Москва, Санкт Петербург, Саратов, Уляновск, Дубна и др.

Разликата между сертификат за жилище и други видове ценни книжа по предназначение: номиналната стойност на жилищния сертификат се установява в натура - в единици от общата площ на жилището (например 0,1 квадратни метра) и в парично изражение на тази единица, номиналната стойност трябва да се индексира периодично, като схемата за индексация се задава от емитента при издаване на жилищно удостоверение и остава непроменена.

Предимствата на издаването на жилищни сертификати и облигации от местните власти се изразяват в надеждността на емитираните ценни книжа, относителната евтиност на жилищата, които получавате като притежател на такъв сертификат, както и в мащаба и перспективата за многобройно издаване на сертификати, които ще ви позволи да натрупате средства за апартамент при изгодни условия за дълго време.

Липсата на жилищни сертификати е свързана с необходимостта от свързването им с конкретен обект в строеж или реконструиран недвижим имот. Поради това купувачът няма възможност да избере апартамент, дава му се право да закупува жилище само в определени къщи, което не винаги може да ги удовлетвори.

Изключение правят държавните жилищни сертификати за военни заселници и жертви на природни бедствия, които имат цена на "средната" квадратен метъризчислено според официалната статистика за регионите на Русия. Очевидно тяхната стойност не винаги съвпада с пазарните цени на жилищата, което затруднява изработката им реални сделки... Опитите за освобождаване търговски структурибезличните жилищни сертификати, които трябваше да бъдат обвързани с цената на конвенционален квадратен метър, останаха неуспешни. Самата концепция за "конвенционален квадратен метър" е по-скоро като средната температура в болница. Формирането на цените на недвижимите имоти се влияе от толкова много количествени и качествени фактори, че някак си едва ли ще може да се осредни. Не може обаче да се твърди, че инвестирането в ценни книжа, обезпечени с недвижими имоти, но не обвързани с цената на единица площ в конкретна къща, е невъзможно. Изходът за желаещите да инвестират в такива ценни книжа могат да бъдат взаимни фондове, а в близко бъдеще и обезпечени с ипотека ценни книжа, обезпечени с ипотеки.

Схема 6 - Държавни жилищни удостоверения за военните. Държавният жилищен сертификат (GZhS) е личен сертификат, удостоверяващ правото на участник в програмата да получи безвъзмездна субсидия за закупуване на жилище. Собственикът му има възможност да закупи жилище във всеки местностдържави за физически лица или юридически лица, както на първичния, така и на вторичния пазар.

Схема 7 - Жилища за млади хора. Подпрограмата "Осигуряване на жилища за млади семейства" е част от федералната целева програма "Жилища". За неговото изпълнение на регионално ниво се одобряват техните програми, предназначени да осигурят жилище на млади семейства, в които съпрузите не са навършили 30 години, признати за нуждаещи се от по-добри жилищни условия и постоянно пребиваващи на територията на съставната единица на Руската федерация, участваща в изпълнението на подпрограмата. Важно е при раждането на дете да се отписва определена част от цената на апартамента, която подлежи на погасяване.

Схема No8 - Предприятие. Тази схема е интересна за онези предприятия, които се интересуват от привличане на млади специалисти и задържане на висококвалифициран персонал. Принципът му е прост, служителят внася 20-30% от собствените си средства за плащане на жилище и получава заем от работодателя за останалата сума. Такъв заем се счита за преференциален по отношение на срокове (до 10-15 години) и лихва (понякога изобщо без лихва).

Положителна черта на тази схема е нейната очевидна социална ориентация. | Повече ▼ изгодни условиязаем, отколкото кредитополучателят трудно може да намери в своето предприятие. А за едно предприятие това е ефективен механизъм за задържане на ценен служител.

Предимството за предприятието обаче може да се окаже недостатък за служителя, всъщност той изпада в робство за дълго време.

Схема No 9 - Спестовни програми и депозити. Ако нямате пари за първоначалната вноска и не можете да продадете апартамента си, за да закупите нов, имате възможност да натрупате липсващите средства.

Ако депозирате пари за определен период (обикновено най-малко 1 година) в търговска банка, то в бъдеще ще можете да получите ипотечен кредит при преференциални условия (за повече нисък интерес). Засега обаче само няколко банки предлагат подобна услуга.

Спестовните програми на потребителските кооперации са атрактивни от гледна точка на лихвите, но се предоставят само на акционерите на кооперацията и няма пълна гаранция, че в края на периода на натрупване ще бъдат получени декларираните лихви (кооперациите нямат банкови контрол).

Спестовните програми на застрахователните компании, с крайна цел закупуване на жилище, не са често срещани. Налице е положителен опит от комбинирането на програми за застраховка за дарения живот и предоставянето на ипотечен кредит в банка партньор. Този опит обаче, както и опитът от натрупване в търговските банки, не получи развитието, което всички участници на пазара биха искали.

Схема № 10 - Наем и доживотна поддръжка. Напоследък тази опция за придобиване на жилище набира все по-голямо признание. Обикновено получателите на наем са самотни възрастни граждани, които притежават апартамент, а платците са физически лица или организации, които очакват да станат пълноправни собственици на такива апартаменти с течение на времето.

Схема 11 - Взаимни инвестиционни фондове. Въпреки факта, че тази опция за натрупване на средства за закупуване на жилища е доста подробно разписана в законодателството, тя все още не е получила развитие.

Схема No 12 - Жилищно-строителни кооперации. Тази схема е подходяща за тези, които нямат средства за първоначалното плащане, необходимо за банково кредитиране, и имат доходи, които са недостатъчни за получаване на ипотечен кредит от банката и могат да чакат за апартамент няколко години.

Предимствата на тази схема включват ясна структура на организацията и прости принципи на участие, подобни на съществуващите фондове за ранна самопомощ.

Недостатъците на схемата включват липсата на държавен контролза използване на средства от населението (кооперациите не са лицензирани от Банката на Русия), следователно съществува риск кооперацията да се превърне в пирамида с неграмотно управление на паричните потоци.

Натрупването отнема няколко години, процесът на избор на апартамент може да отнеме месеци. Съответно, човек трябва да бъде подготвен за факта, че преместването в апартамента няма да се случи скоро.

Тъй като регистрацията на собственост върху апартамент става само след пълното погасяване на заема, правото на данъчно облекчениеДанъкът върху дохода не се прилага за акционера за всички години.

Много кооперации имат забрана за предсрочно погасяване на кредита или глоби.

Схема No 13 - Строителни спестовни каси. Схема за закупуване на жилище с помощта на строителна спестовна каса. Това е кумулативна схема, първо натрупвате 50% от цената на жилището, след това получавате заем за останалата част от сумата с нисък лихвен процент.

Схема No 14 - Банково кредитиране... Получаване на заем, обезпечен с недвижим имот в търговска банкасе счита за най-прогресивния и надежден начин за закупуване на жилище. Броят на банките, предлагащи услуги по ипотечно кредитиране, е десетки и непрекъснато расте.

По този начин развитието на жилищното ипотечно кредитиране формира схеми, използващи средства от бюджети на различни нива, споделено строителство и планове за вноски и пазарни схеми.

1.3 Правно основание за жилищно ипотечно кредитиране

Правната основа за ипотечното кредитиране се състои от федерални (общоруски) и местни разпоредби. Федералната правна рамка за ипотечното кредитиране понастоящем се формира от:

Граждански кодекс RF (части 1, 2 и 3);

Федерален закон от 16 юли 1998 г. "За ипотеката (залог на недвижими имоти)" с последващи изменения и допълнения;

Постановление на правителството на Руската федерация от 11 януари 2000 г. № 28 „За мерките за развитие на системата за ипотечно кредитиране в Руската федерация“. Тази резолюция одобри концепцията за развитието на системата за ипотечно кредитиране в Русия, одобри плана за подготовка на проекти на регулаторни правни актове, които гарантират развитието на системата на ипотечно кредитиране в Русия, а също така препоръча на изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация и властите местно управлениеда се разработи въз основа на Концепцията за развитие на системата за ипотечно кредитиране в Русия регионални програмиипотечно кредитиране.

Концепцията за развитие на системата за ипотечно кредитиране в Руската федерация, изготвена при разработването на федералната целева програма "Собствен дом", одобрена от правителството на Руската федерация от 27 юни 1996 г. № 753, определя мястото и ролята на ипотечното кредитиране при жилищното финансиране, както и стратегията на държавата при формирането и развитието на тази област.

Съвременната държавна жилищна политика трябва, наред с досегашния фокус върху нуждите на социално незащитените групи от населението, да постави нов акцент върху решаването на жилищните проблеми на основната част от работещото население, които имат средни доходи, спестявания и притежават жилища. като резултат безплатна приватизация... Основният начин за решаване на жилищния проблем за тази част от населението е дългосрочното ипотечно кредитиране, възможността и необходимостта от организиране на което е разкрита в тази концепция. Документът определя основните цели и принципи на формирането на система за жилищно ипотечно кредитиране, като се вземат предвид руското законодателствои съществуващите социално-икономически условия. Концепцията включва Подробно описаниеформиране на система за дългосрочно ипотечно кредитиране на жилища, както и на организационен и икономически механизъм за привличане на кредитни ресурси в тази област.

Концепцията очертава конкретни области за подобряване на законодателната и регулаторната рамка за ипотечното кредитиране на федерално ниво, както и на ниво съставни образувания на Руската федерация и общини... Концепцията отчита практиката за създаване и функциониране на механизъм за ипотечно кредитиране както в страни с развита пазарна икономика, така и в страни, които все още възстановяват своите икономики на базата на пазарни принципи, както и опита на жилищното финансиране в регионите на Русия.

В съответствие с Концепцията системата за жилищно ипотечно кредитиране в Русия в завършен вид ще бъде саморазвиваща се и самодостатъчна система, която не изисква допълнително значително държавно финансиране. Основната задача на държавата при формирането на системата за жилищно ипотечно кредитиране се предполага да бъде създаването на законодателна рамка и регулиранепроцес за намаляване финансови рисковеучастници и повишаване на достъпността на жилища за гражданите. състояние бюджетно финансиранеще бъде насочена към пряка подкрепа на граждани, чието ниво на доходи не им позволява самостоятелно да подобрят условията си на живот, под формата на предоставяне на целеви целеви безвъзмездни субсидии за закупуване на жилище. По този начин ще се осигури функционирането на взаимно допълващи се пазарни механизми за решаване на жилищните проблеми на гражданите и механизми за социално подпомагане.

В Москва, например, ипотечното кредитиране се извършва въз основа на изброените регулаторни правни актове, като се вземат предвид разпоредбите на Закона на Москва от 31 март 1999 г. № 11 „За организационните и финансова подкрепавъвеждане на системата за ипотечно кредитиране в град Москва ”и съответните програми за ипотечно кредитиране. В Московска област, например, ипотечното кредитиране се извършва въз основа на изброените регулаторни правни актове, като се вземат предвид разпоредбите на Закона на Московска област от 19 септември 2001 г. № 144 / 2001-03 „За организация на системата за ипотечно кредитиране в Московска област" и съответните програми за ипотечно жилищно кредитиране. В други съставни образувания на Русия ипотечното кредитиране се извършва съгласно разпоредбите на законите и разпоредбите на органите на съответните съставни образувания на Федерацията.

Законодателството на Руската федерация определя подробно съдържанието на договора за ипотека и съдържа обширен, в сравнение с други гражданскоправни споразумения, списък съществени условиядоговор. Значението на съществените условия на всяко споразумение се състои във факта, че споразумението не може да се счита за сключено, ако страните не са постигнали споразумение по всяко от тях (член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин, правно основаниеЖилищното ипотечно кредитиране се състои от федерални (общоруски) и местни разпоредби, като Гражданския кодекс на Руската федерация, Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ и Резолюция на правителството на Руската федерация „ За мерките за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране в Руската федерация.

2. Анализ на ипотечното кредитиране в Русия

2.1 Анализ на появата на ипотечното кредитиране в Руската федерация

Системата на жилищно финансиране в предреформения период беше съобразена с провежданата жилищна политика и се състоеше в централизирано разпределение на бюджетните средства за изграждане на обществени жилища и безплатното им предоставяне на граждани, чакащи на опашка за подобряване на жилищните си условия.

През 1987 г. делът на държав капиталови инвестициив жилищното строителство са над 80%, а средствата на населението - само 14,6% (включително средствата на индивидуални предприемачи и членове на жилищностроителни кооперации).

До началото на икономическите реформи в Русия нямаше пазарен механизъм, който предполага независимо участие на населението в решаването на жилищния проблем. На практика нямаше свободен жилищен пазар, дългосрочните заеми за населението представляваха незначителен дял от общия обем на жилищното финансиране и се предоставяха главно на индивидуални предприемачи, жилищно строителство и жилищни кооперации за изграждане на нови, а не за закупуване на жилищно строителство. завършено жилище.

Например за периода на реформите 1990-1998г. жилищното финансиране претърпя големи промени. Структурата на въведените в експлоатация жилищни сгради по форми на собственост и източници на финансиране се промени коренно. Делът на частния сектор се е увеличил значително, докато държавата престана да бъде основен участник на този пазар. В общия обем на въведените в експлоатация жилища делът се отнася на предприятия и организации, които са в държавата и общинска собственост, намалява от 80 на 20%, включително делът на федералните предприятия намалява до 9%. В същото време, директно за сметка на средства федерален бюджетпрез 1998 г.) построи само 1,3 млн. кв. м от общата площ на жилищните сгради, което възлиза на 4,2% от общия обем на въведените в експлоатация жилища. Основният положителен резултат от реформите е значително увеличение на дела на жилищата, построени за сметка на индивидуални предприемачи, което се увеличава приблизително три пъти от края на 1990 г. до 1998 г. и достига 39,4% от общия годишен обем на въведените жилища.

Пазарът на жилища се формира и бързо се развива. В резултат на продължаващата политика на безплатна приватизация на жилища и премахването на ограниченията за броя и размера на жилищните помещения, собственост на населението, структурата се промени. жилищен фондпо собственост. В момента 57% от общия жилищен фонд в Русия се намира в частна собственост... Смята се, че в големи градовеВ Русия всяка година 1,5 - 2% от частните апартаменти участват в сделки за покупко-продажба.

Намаляването на бюджетните средства за строителство доведе до значително намаляване на размера на безплатните жилища, предоставени на чакащите. В условията на недостатъчно ефективно търсене на по-голямата част от населението на новопостроени жилища, както и липсата на кредити за строителство и закупуване на готови жилища, обемът на жилищното строителство намалява. В резултат на това създаденият през първите години на реформите жилищен пазар не беше снабден с необходимите кредитни и финансови механизми, които биха могли да компенсират намаляването на бюджетните средства за строителство. В лицето на рязко свиване бюджетни разходив жилищния сектор държавата се фокусира основно върху проблемите на определени категории и групи от населението, които не могат самостоятелно да решават жилищните си проблеми. Основната част от населението, имащо относително стабилни доходи и желаещо да закупи жилище в имота, не успя да го направи поради липса на достатъчно спестявания и дългосрочни заеми.

Задачата на държавата в новите условия е да поддържа ефективно търсене на различни слоеве от населението на жилищния пазар чрез създаване на условия за развитие на пазарни механизми за мобилизиране на извънбюджетни ресурси на обществото и насочването им към кредитно-финансовите. сфера чрез разработване на система за дългосрочно жилищно ипотечно кредитиране, преход от практиката на изграждане на жилища за сметка на бюджетни средства и последващото му безплатно разпределение за закупуване на готови жилища от населението на свободния пазар за сметка на собствени и кредитни средства. Трябва да се отбележи, че държавата запазва функцията да предоставя жилища при условия социално набиранетези граждани, които по отношение на доходите си не могат да закупят жилище, дори с помощта на дългосрочен заем и безвъзмездни субсидии, които покриват част от разходите за жилище.

Развитието на жилищната ипотека в Русия днес е ограничено от редица фактори:

1. Ограничено ефективно търсене на населението. Според Министерството на икономическото развитие на Русия, дори и с най-либералните, практически несъществуващи параметри (ипотечен заем се предоставя за 15 години в размер на 70% от цената на жилището при цена от 11 200 рубли на квадратен метър . кредитен процент 10%), максималната граница на достъпност за населението на Русия ще бъде не повече от 10%.

2. Ниските обеми и ниското качество на ново жилищно строителство в съставните образувания на Руската федерация обуславят липсата на предлагане и високата цена на апартаментите на жилищния пазар.

3. Ниски темпове на развитие и усъвършенстване на законодателството в областта на недвижимите имоти и несъответствие между правните актове. Например, очевидно е колко важно е поземленото законодателство за развитието на жилищния пазар.

Трябва също да се отбележи, че към днешна дата много федерални закони, съдържащи норми, които регулират по един или друг начин отношения, свързани с недвижими имоти, имат много недостатъци.

4. Слабо развита инфраструктура на жилищния пазар и жилищното строителство. Традиционните участници на пазара на жилища са строителни фирми, банки, производители на строителни материали, застрахователни компании, агенции за недвижими имоти и оценки. В действителна наличностЗа тези структури в Русия технологичната схема на тяхното взаимодействие не е отстранена и в резултат на това ефективността на системата като цяло е ниска, а разходите за извършване на транзакции са надценени.

5. Психологически фактори, основният от които е национална идентичностпо-голямата част от населението не желае да живее в дългове.

6. Голям брой административни бариери, строителни фирми, кредитополучатели и ипотечни компании са изправени пред значителни административни бариери. Например строителните фирми трябва да получат най-малко 40 одобрения и разрешения за регистриране на нов проект, което води до големи разходи.

7. Голям брой субсидии в тази област и тяхното „лошо насочване”. Същата причина се отразява негативно върху развитието на вторичния жилищен пазар.

8. Високи лихвени проценти, във връзка с които ипотечното кредитиране в Русия не става широко разпространено и повечето руснаци не могат да използват ипотеките за решаване на жилищните си проблеми.

9. Непрозрачни източници на доходи за гражданите.

10. Неразвитост на организационната, технологичната и финансовата инфраструктура в ипотечната система. За съжаление към днешна дата ипотечни заеми, които работят и решават проблемите на населението в Русия, и особено в Москва, все още не съществуват. Това се доказва от статистиката на ипотечните сделки, размера и структурата на доходите на населението и дори официалните изявления на московските власти. Според статистиката на Асоциацията на руските банки (ARB), за миналата годинав Русия са отпуснати ипотечни заеми в размер на около 500 милиона щатски долара. С други думи, само 2% от жилищата са закупени с банкови заеми.

При сериозна оценка на нивото на развитие на пазара на ипотечни кредити неговият обем е корелиран с БВП. В страните от ЕС тази цифра е 34%, в САЩ - 53%, но у нас дори не достига 1%.

Броят на заемите през 2012 г. е 27 хиляди, така че ако се опитаме да направим изчисленията, ще получим приблизително същия размер на средния заем - 18 хиляди щатски долара. В повечето големи градове и дори в района на Москва не можете да си купите апартамент за тази сума. В най-добрия случай ще бъде достатъчно за допълнително плащане за подобряване на съществуващите жилищни условия. Но това вече не е ипотека, а обикновена потребителски кредит... Освен това дори дадените данни вероятно ще бъдат надценени. Например цифрата от 27 хиляди се отнася не до броя на реално издадените заеми, а само до броя на взетите от банката решения за предоставянето им, което далеч не е същото. Що се отнася до Москва, всички опити за учредяване на ипотека в столицата доведоха до издаването на 3000 банкови заемии около 200 небанкови кредита. Да го наречем ипотека в мащабите на огромен мегаполис, където няколко десетки хиляди апартамента се продават едновременно, просто не е сериозно. Така че, като се вземе предвид всичко по-горе, се оказва, че е трудно да се купи жилище в Русия днес, меко казано.

Според редица експерти, за да се увеличи търсенето на ипотечни кредити, е необходимо да се намалят лихвите по кредитите под „психологическата“ бариера от 10% и да се опрости процедурата за получаването й. Може би това би могло по някакъв начин да намали цялата непривлекателност на ипотеката, в днешните й условия, за потенциален клиент. Трудно е обаче да се говори за понижаване на лихвите, ипотеките са пазарен механизъм. Размерът на плащанията по заема се изчислява по сложна лихва, а общата сума може да надвиши цената на апартамента с 1,5 пъти или повече. Освен това към плащането на лихва по кредита се добавят допълнителни разходи: застраховка за апартамент, живот и инвалидност - това е още 0,5-2% от общата сума. Затова се опитайте да убедите населението, че има нужда от него.

Що се отнася до опростяването на процедурата, банкерите имат доста тежък аргумент срещу това - "поемане" (това е оценката на кредитора за вероятността от изплащане на заема). При кандидатстване за кредит банката оценява три точки:

Платежоспособността на кредитополучателя,

Готовност за погасяване на заем (анализ на кредитната история),

Оценка на стойността на заложеното имущество.

Но е практически невъзможно да се определи реалната платежоспособност на клиент в настоящите руски условия, а сертификатът за официален доход в този случай е напълно безполезно нещо. Обективна сложност е липсата на граждани кредитни истории(въпреки че тук част от риска може да бъде поета от застрахователни компании). Не е факт, че заложеният днес имот ще остане достатъчно обезпечение за заем в бъдеще, къщата може да стане неизползваема, до нея да се изгради шумна магистрала или дори да бъде съборена заради нуждите на града. Така се оказва, че банките решават да издават ипотечни заеми или на свои служители, или на служители на организации, които са корпоративни клиенти. Заявленията от хора „на улицата” се разглеждат няколко месеца и в повечето случаи се отхвърлят. Но въпросът, разбира се, не е в банките и "въпросът" не е за тях.

Не е необходимо, както прави правителството на Руската федерация, да се разглежда западният модел на ипотеки като панацея за всички жилищни проблеми. Това е добре за западната средна класа с нейното ниво на платежоспособност и тук не са необходими усилия на държавата, достатъчно е само да се създаде законова рамка и самите пазарни механизми ще работят. В Русия обаче само много малка част от населението може да си осигури жилище с помощта на „днешната ипотека“. По-голямата част от гражданите, предвид сегашното състояние на нещата, като цяло не могат да придобият апартаменти нито веднага, нито след няколко години.

Русия се нуждае от собствена схема за прилагане на институцията на ипотеката. На първо място, да се намали доколкото е възможно субектният състав на отношенията по придобиване на жилище, подобно на обичайните жилищностроителни кооперации от съветските времена, когато никой друг субект не стои между държавата и гражданите. икономическа дейност... Възможни са повече форми социална ипотека, включващ съвместно финансиране на строителството с граждани, когато държавата гарантира заеми и частично ги плаща. Освен това държавата може да използва не само бюджетни активи, но и земя и недвижими имоти. И московските имоти са много сериозен актив и със сигурност ще има частни инвеститори за тях. Би било много интересно да се въоръжите с няколко схеми за изпълнение на ипотеки в Русия, като по този начин позволите на населението да реши за себе си на каква база им е удобно да закупят жилища. Въпреки това, знаейки привързаността на нашите власти към собствените им принципи и твърдата им увереност в правилността на веднъж избраната генерална линия, няма съмнение, че ипотеката няма да „работи“ точно, докато властите не създадат „човешки“ условия за нейното работа.

Ипотечният пазар в Русия живее в очакване на нарастване на търсенето на ипотечни кредити. Перспективите за по-нататъшното съществуване и развитие на ипотечните кредити в Русия се представят на всеки по различни начини. По тази тема днес спорят политици, адвокати, държавни служители, домакини и дори свободни творци. Оптимистите вярват, че ще бъде мощен и ще дойде много скоро. Песимистите съветват да погледнете назад и да спрете да вярвате в чудеса. А привържениците на умерените възгледи имат всички основания да вярват, че неутралният сценарий ще „победи“.

Ипотечно обезпечените ценни книжа трябва да се превърнат в универсален механизъм за привличане на дългосрочни кредитни ресурси, чието законодателно регулиране доскоро беше в зародиш. С тяхна помощ банките ще могат бързо да връщат средствата, инвестирани в ипотечно кредитиране, а купувачите на тези ценни книжа ще бъдат предоставени с права на кредиторите при ликвидация на банката. Съвсем наскоро Държавната дума се зае с разрешаването на този недостатък. В резултат на шоковата работа на парламента последните 17 законопроекта от пакета от нормативни актове за създаване на пазар на достъпни жилища в Русия бяха приети на трето четене (първите осем бяха приети в средата на миналата година) . Сред тях са измененията на Закона „За ипотечните ценни книжа”, премахващи съществуващите противоречия между някои разпоредби на този закон и други. регламенти... Така пречката, която попречи на появата на първите обезпечени с ипотека ценни книжа в Русия, беше премахната. И въпреки че, за да заработи механизмът на ипотечните облигации, е необходимо да се приеме цяла поредица от подзаконови актове, появата на първите ценни книжа, обезпечени с ипотечни заеми, не е далеч. Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране започна подготовка за дебютната емисия на ипотечни облигации. Ако скоро бъдат приети всички необходими актове, агенцията ще издаде първите документи тази година.

Подобни документи

Историята на развитието на ипотечното кредитиране. Основните модели на ипотечно кредитиране в Руската федерация. Практически аспекти на IC чрез примера на казанския клон на акционерната търговска SB RF. Проблеми на развитието на системата за ипотечно кредитиране и решения.

дисертация, добавена на 21.03.2011г


курсова работа, добавен на 10.06.2014


Области на развитие на кредитирането на населението на Русия, обезпечени с жилища. Понятието и същността на ипотеката. Организационен механизъм на жилищно ипотечно кредитиране. Ролята на държавата в системата за ипотечно кредитиране. Програма за ипотека за младо семейство.

курсовата работа е добавена на 26.09.2011 г


Анализ на основните тенденции на пазара на ипотечно кредитиране в Русия за настоящия етап... Практиката на жилищно ипотечно кредитиране на банка VTB-24. Основните насоки на подобрение и перспективи за развитие на жилищното ипотечно кредитиране.

дисертация, добавена на 21.06.2014г


Същността на заема, неговата съвременни формии видове. Същност и регулаторна рамкаипотечно кредитиране, анализ на чуждестранна едро и възможността за неговото прилагане. Естеството на ипотечното кредитиране в Русия, банкова практика.

дисертация, добавена на 27.03.2013г


Програми за жилищно ипотечно кредитиране. Методология за жилищно ипотечно кредитиране. Процедури за оценка на кредитополучателя, неговата платежоспособност и сигурност на кредита. Предоставяне на жилищен ипотечен кредит. Обслужване на жилищен кредит.

резюме, добавено на 12/09/2006


курсова работа, добавена на 30.08.2013


Елементи на основните модели на жилищно ипотечно кредитиране. Разширено ипотечно кредитиране отворен модел... Кредитни ведомства. Обезпечаване на заеми. Ипотечни продукти. Немска програма за спестяване на жилищни договори.

резюме, добавен на 12/08/2006


Концепция и икономическо значениежилищен ипотечен кредит. Анализ на схемите за жилищно ипотечно кредитиране по програмите "Подобряване на жилищните условия" и "Решаване на жилищния проблем". Държавна подкрепа в OJSC "URSABank" за апартаменти в процес на изграждане.

дисертация, добавена на 26.12.2010г


Ипотечен кредит като специална формакредитиране. Процедура за получаване, модел на ипотечно кредитиране в търговска банка. Рискове и начини за минимизирането им. Правно регулиране на ипотечните банки, жилищното кредитиране в Руската федерация на настоящия етап.

Преди няколко години думата "ипотека" в Русия беше позната само на много тесен кръг от специалисти. Едва в началото на 2000 г. системата за ипотечно кредитиране започна да набира скорост: в големите руски градове, региони и отделни търговски банки започнаха да се разработват различни жилищни програми въз основа на съществуващата правна рамка в областта на ипотеките.

Невъзможно е да не се обърне внимание на мащаба, с който тази тема сега се обсъжда в държавните среди, участниците на финансовите пазари и директно от потребителите - икономически активната част от населението, хората с високо ниво на образование, обещаващи работни места, притежаващи всички атрибути на типичната средна класа. Правителството е заинтересовано да засили популярността си чрез създаване на финансови механизми, които ще са от полза за всички. Участниците на финансовия пазар искат да получат дългосрочен финансов инструмент с надеждно осигурен доход. Населението иска да подобри условията си на живот и това е основната причина за вниманието. Те виждат ползите от ипотеката и техните перспективи, които са очевидни:

Възможността за преминаване в нов апартамент;

· Получаване на заем за дълъг период, за който размерът на месечните плащания не се променя в случай на увеличение на цената на апартамент;

· Възможността да плащате за собствен апартамент, а не да наемате чужд имот, докато месечните плащания са съпоставими с месечните плащания за подобен апартамент;

· Възможност за регистрация (регистрация) в апартамент, закупен по ипотечен кредит, на кредитополучателя и членовете на неговото семейство;

· Доходна инвестиция (цените на недвижимите имоти растат стабилно с 15-30% годишно).

По социологически данни към края на 2004 г. (% от семействата средно за страната) :

Семействата, доволни от жилищните условия, включват 39% от семействата

Семейства, готови сами да подобрят условията си на живот – 61% от тях

Покупка, изграждане на жилища - 28,5%

Получаване на жилища по наследство, под наем, замяна на жилища и др. - 6,2%

На семейства, нуждаещи се от държавна помощ - 26,3%, в т.ч. семейства, разчитащи на предоставяне на социални жилища - 7,1% (фиг. 1 и 2).

Фигура 1 - Диаграма на удовлетвореността на жилищата

Фигура 2 - Диаграма за подобряване на дома сами

У нас на човек се падат 19,7 кв.м. площ, докато в Европа - 40-50 кв. м., в САЩ - над 70. За да се реши жилищният проблем и дори отдалечено да се доближи до европейските стандарти, е необходимо да се построят поне 100 милиона квадратни метра. m годишно в продължение на десетилетия, и като се вземе предвид влошаването на значителна част от съществуващите жилища - дори повече.

През последните години се наблюдава положителна тенденция в растежа на жилищното строителство в Русия. От 2000 г. обемът на жилищното строителство започна да нараства, но обемът на въведените в експлоатация жилищни площи остава под нивото от 1990 г. (фиг. 3).

Фигура 3 е диаграма на динамиката на въвеждането в експлоатация на жилищни сгради от 1990 до 2004 г.

Така през 2002 г. са поддържани 33,8 милиона квадратни метра. (54,7% спрямо нивото от 1990 г.), през 2003 г. - 36,3 млн. кв.м. (58,8%), през 2004 г. - 38,2 млн. кв.м. (61,9%). В общия обем на въведените в експлоатация жилищни сгради значително нараства делът на жилищните сгради, построени от населението за своя сметка и с помощта на заеми - от 9,7% през 1990г. (6,0 млн. кв. м.) До 40,6% през 2004г. (15,5 милиона квадратни метра).

В същото време в Централния федерален окръг процентът на въвеждане в експлоатация на жилищни сгради през 2004 г. в сравнение с 1990 г. възлиза на 85,3%, на юг - 69,6%, в района на Волга - 53,8%, в Урал - 45,6%, в северозападния - 44,6%, в сибирския - 27,9%, в Далечния изток - 19,6% (фиг. 4).

Фигура 4 - динамика на въвеждането в експлоатация на жилищни сгради за 1990 и 2004 г.

Ситуацията на пазара на недвижими имоти свидетелства за наличието на постоянно нарастващо търсене на жилища от населението. Според резултатите от изследването (извършено от маркетинговата агенция Step by Step през 2006 г.), общото търсене на жилища на населението на Руската федерация е равно на 1 569,8 милиона квадратни метра, което по текущи цени е 17 767,5 милиарда рубли. в стойностно изражение. Потенциал на търсене през 2005 г се оценява на 148,6 милиона квадратни метра, или 1682,4 милиарда рубли. в стойностно изражение.

Днес в Русия недвижимите имоти се купуват от 41% от средната класа. За разграничаване на средната класа се използват два критерия – субективен и обективен. Субективното се основава на принципа на „самоидентификация”, т.е. причисляване към един или друг клас. Обективният критерий се основава на характеристики, които не зависят от мнението на човек (доход на глава от населението, собственост, ниво на образование и т.н.) и се използва най-често от руски компании.

Институтът за всеобхватни социални изследвания на Руската академия на науките проведе проучване, резултатите от което са представени на фиг. 5 .

Фигура 5 - Диаграма на самостоятелно записване на руснаци в различни социални слоеве

* Статус позиции 1 - най-високата позиция; 10 - най-ниска позиция

Би изглеждало невероятно, че почти всеки втори руснак се е смятал за средните слоеве на обществото. Трябва обаче да се има предвид, че това не е направено под натиска на външни обстоятелства, а въз основа на чисто лични чувства на себе си.

Разбирайки как се формира модел на човешко поведение, може да се каже, че представителите на средната класа (предимно средна средна и средно-ниска) имат потенциала да приемат всички материални атрибути на своята класа, включително покупката на недвижими имоти ( друг апартамент или крайградски къщи). По този начин можем да кажем, че пазарът на ипотечно кредитиране има особеност - потокът от клиенти не е пресъхнал и тази тенденция продължава.

На 1 юли 2005г средната цена на стандартен апартамент на първичния пазар беше 702 хиляди рубли. (изчислението е направено въз основа на средната национална цена на жилищата на първичния пазар - 13 хиляди рубли на кв. м.). Средният месечен доход на семейството (2-ма дееспособни възрастни и 1 дете) е около 10,7 хиляди рубли. По този начин коефициентът на достъпност на жилищата (основният индикатор, характеризиращ състоянието на жилищния пазар по отношение на възможността за придобиване на апартаменти от граждани; измерен като съотношение на средната стойност пазарна стойностстандартен апартамент - с обща площ 54 кв. м. към средния годишен доход на семейството (3 души) е 5,47, т.е. за да закупи апартамент, едно средно семейство трябва да натрупа спестявания (без да прави други разходи) за повече от 5 години. В момента за повечето граждани закупуването на апартамент за своя сметка е нереална задача.

Опитът на редица развити страни свидетелства за обещаващия характер на механизма за ипотечно кредитиране и показва, че използването му позволява на гражданите, които нямат достатъчно средства за еднократна покупка на жилище, но имат стабилни доходи и определени спестявания, да решаване на жилищния проблем. В Руската федерация през последните години практиката за използване на системата за ипотечно кредитиране вече се е развила, формирана е основата и е положена законодателна основа за функционирането на ипотечните кредити, но тя все още не е получила масово разпространение (tal. 4).

Таблица 4

Информация за жилищните ипотечни заеми, отпуснати от кредитните институции на Руската федерация на физически лица през 2005 г. (милиони рубли)

Име на индикатора	за 1.10.04.	на 1.10.05г.	на 1.01.06.
Кредити, предоставени на физически лица, общо
От тях жилищни ипотечни кредити (HMLs)
Дял на HML в общия обем на кредитите, предоставени на физически лица, %
Брой на кредита. организации, предоставящи HML, единици
Дълг по HML
Просрочени задължения по ипотечни кредити
Дял на правонарушенията задължения по MHL в размер на дълговете по MHL

Има значителен интерес от страна на банките към кредитирането на физически лица като цяло и жилищното кредитиране в частност. Тази тенденция може да се обясни с няколко фактора едновременно. Пазарът на корпоративно кредитиране отдавна е разделен, големите компании рядко са готови да сменят банката си, с която са установили дългосрочни партньорства, и това кара банките да търсят нови начини за развитие на бизнеса. В същото време днес хората са готови да използват банкови услуги. Обемът на услугите, предоставяни на физически лица, непрекъснато нараства.

Въз основа на данните, дадени в табл. 4 показва, че обемът на предоставените ипотечни кредити непрекъснато нараства (фиг. 6). Така обемът на издадените ипотечни кредити към 1.10.05. се увеличава в сравнение с обема от 1.10.04. с 535 397 милиона рубли. и възлиза на 856 531 милиона рубли; на 1.01.06. се увеличава с 356 340 милиона рубли. в сравнение с обема от 1.10.05гр. и възлиза на 1 212 871 милиона рубли. В общия обем на отпуснатите заеми, ипотека жилищни заемиса към 1.10.04. - 1,05%; на 1.10.05г. - 1,36%; на 1.01.06. - 1,52%. Тези. се наблюдава увеличение на дела на ипотечните кредити в общия обем на отпуснатите кредити на физически лица.

Фигура 6 - диаграма на динамиката на обема на жилищните ипотечни заеми, отпуснати от кредитните институции на Руската федерация лицапрез 2005г

Това бързо развитие на ипотечното кредитиране се дължи до голяма степен на съживяването на банковия сектор, който се опитва да предложи на клиентите разнообразни ипотечни програми. Както беше отбелязано, се появяват нови ипотечни банкови продукти и, както се очаква, конкуренцията между банките се засилва. През 2005 г. около 10 банки навлязоха на пазара, предлагайки ипотечни програми. Отчасти поради конкуренцията лихвените проценти по заемите паднаха. И така, според данните на първия заместник-председател на борда на Градската ипотечна банка В. Гасиак, през 2001 г. лихвените проценти по ипотечните заеми в банките са били 15-20%. През 2004г минимални ставкивърху ипотеките вече представляват 10%. Така за 4 години лихвата за ползване на ипотечен кредит е намаляла наполовина. Разходите за кандидатстване за кредит също са намалели, например много банки вече не вземат пари за разглеждане на заявление и всъщност през 2004 г. тази услуга беше изключително платена. Освен това, ако през 2001 г. размерът на предоставените заеми беше 70% от стойността на недвижимите имоти, сега банките отпускат заеми в размер на 90%.

Днес финансовите и кредитните институции са лоялни към процедурата за потвърждаване на платежоспособността на кредитополучателите. Дори най-консервативните от тях, например, Vneshtorgbank, започнаха да работят със сиви доходи на вторичния пазар.

В допълнение, имаше друга важна промяна на пазара, банките започнаха да обръщат повече внимание на ипотечните програми за млади семейства. Ако всичко започна само с няколко пионерски банки, които работеха само с "бели" доходи, то през 2005 г. се появиха програми, които позволяват да се привличат не само роднини към броя на съкредитополучателите. Има и банки, които работят по младежко кредитиране със сиви доходи.

Но въпреки факта, че 41% от средната класа купуват недвижими имоти в Русия, не повече от 5% използват ипотечни заеми. руски граждани... Трябва също да се отбележи, че процентът на ипотечните сделки в общия брой сделки с недвижими имоти през 2003 г. е само 1%, към края на 2004 г. този показател нараства до 8%. През цялата 2005 г. броят на транзакциите нараства стабилно и в момента броят на транзакциите е 12-15% от общия брой посреднически сделки (фиг. 7) .

Фигура 7 - Диаграма на сделките с недвижими имоти

Пазарните оператори фокусират вниманието си върху адаптирането на съществуващите ипотечни продукти към нуждите и създаването на нови продукти, които най-добре отговарят на съвременните пазарни изисквания, опитвайки се да направят ипотечните кредити по-привлекателни за потребителите. Успехът или неуспехът на подобни опити зависи преди всичко от самите участници на пазара, оператори, които създават правилата на играта. В момента на пазара има редица конкуриращи се ипотечни схеми. Основната връзка обикновено са банки или фондове (ипотечни агенции). След като са избрали „съюзнически партньори” (брокери, застрахователи, оценители и др.) според установените критерии, създавайки с тях един вид затворен „производствен цикъл” на базата на избраната ипотечна схема, те започват да се конкурират със собствените си мил.

Но не е достатъчно само да се изберат подизпълнители, необходимо е да се изгради определена схема на взаимодействие с тях. И така, наскоро на руския пазар се появи принципно нов подход, когато банката не работи с кредитополучател директно, а чрез брокер и вижда кредитополучателя само на етапа на подписване на договор за заем. В резултат на работата на служителите на агенцията за недвижими имоти клиентът и банката се намират по-бързо. Според оценките на анализаторите, от 100 души, които се обръщат директно към банката, само 10 всъщност получават жилищен кредит, а ако кредитополучателят се обърне към брокери, шансовете му се увеличават до 90%. Освен това големите оператори на пазара на недвижими имоти проверяват самостоятелно правната чистота на апартамент: извършват пълен подробен анализ на всички сделки за продажба и замяна, бивши и настоящи собственици на апартамента, който искате да закупите, и др. Каквито и схеми за ипотечно кредитиране да се предлагат от пазарните оператори, в преобладаващата част от случаите ипотечните заеми се формират по принципа на „цената“, тоест всички видове производствени и други разходи, желаната норма на възвръщаемост са включени в услугата , и с това те влизат на пазара. След това възниква въпросът защо вътрешната ипотека не става масова. Законите за популяризиране на услугите на масовия пазар сами по себе си, ипотечното кредитиране само по себе си Пазарът определено има потенциал за развитие. Интересът на потребителите към ипотеките непрекъснато расте. И това се доказва от данните, събрани на Всеруското изложение „Финансов супермаркет за населението“. Изложение „Финансов супермаркет за населението“, проведено в Москва 2006 г. доказва още веднъж, че от всички финансови продукти, които бяха представени там, основният акцент беше върху ипотеките и взаимните фондове (фиг. 8).

Може да се каже, че ипотечното кредитиране все още набира скорост в пазарните условия, а интересът към него от банки, инвеститори и населението е доста голям. Но досега има много нерешени проблеми в тази област.

Пазарът на ипотечни и жилищни кредити играе важна роляпри изпълнението на икономически и социална политикадържавата. Той е в непрекъснато развитие, като динамиката му зависи от много фактори (Фигура 1). Струва си да се подчертае:

• ? периодът на формиране на пазара на HMLA (до 2004 г.);
• ? периодът на бързо и динамично развитие на ипотечното кредитиране (2006-2008 г.);
• ? бърз срив на пазара поради кризата на първичния и вторичния пазар на недвижими имоти (2009 г.),
• ? следкризисно възстановяване на пазара в съвременни условия (от 2010 г.).

Фигура 1 Обемът на ипотечните заеми, издадени в Русия през 2006-2011 г., милиарди рубли

Така в края на 2011 г. общият кредитен портфейл на най-големите 90 ипотечни банки (рейтингът е представен в приложението) възлиза на 624 милиарда рубли, докато увеличението спрямо 2010 г. е почти 100%. За сравнение, през 2010 г. общият портфейл на същите ипотечни банки възлизаше на едва 353 милиарда рубли. В същото време няма фундаментални промени в списъка на лидерите на ипотечния пазар: както и преди, Сбербанк е безусловно начело, обемът на издадените ипотечни заеми, който възлиза на 345,7 милиарда рубли, а делът му надхвърля 55 %.

Второто място, със значително изоставане от лидера, е заето от VTB-24 - размерът на ипотечния му портфейл възлиза на 80,4 милиарда рубли, а пазарният му дял - 12,9%. Останалите банки изостават значително от лидерите.

През 2012 г. пазарът на жилищно ипотечно кредитиране се характеризира с нарастване на броя на кредитните институции, предоставящи жилищни ипотечни кредити.

Към 1 януари 2013 г. броят на участниците в първичния пазар за жилищно ипотечно кредитиране спрямо началото на 2012 г. се увеличава с 9 кредитни институции и възлиза на 667 участници, от които 580 кредитни институции предоставят ипотечни кредити (наричани по-долу HMLs ), докато други кредитни институции обслужваха предварително издадени заеми. HML в рубли се предоставят редовно от 189 кредитни институции, чужда валута- 9. Най-голям брой кредитни институции, предоставящи MHL, се намират на територията на Централния федерален окръг- 363, от които в Москва - 310. На второ място по брой кредитни институции е Волжският федерален окръг (95 участници), от които в Република Татарстан - 20. Най-малък брой кредитни институции е в Севернокавказки федерален окръг - 3.

През 2012 г. кредитните институции предоставиха 691 724 HML на обща сума от 1 032,0 милиарда рубли, което е 14,3% от общия обем на потребителските заеми. Средният размерпредоставените заеми се увеличават до 1,49 милиона рубли. срещу 1,37 милиона рубли. през 2011. Броят на предоставените HML през разглеждания период нараства с 32,1% спрямо предходната година. Обемът на предоставените HML се е увеличил с 43,9% (Фигура 2).

Фигура 2 Динамика на обемите и темповете на нарастване на потребителските кредити и HML

През 2012 г. най-голям дял от издадените HML се пада на кредитополучателите от Централния федерален окръг - 29,4% от общия обем на отпуснатите заеми.

През 2012 г. са отпуснати 690050 рубли заема на обща стойност 1017,3 млрд. рубли срещу 1674 заема, предоставени в чуждестранна валута, на обща стойност 14,7 млрд. рубли. Делът на заемите в рубли в общия обем на HML се увеличава с 1.3 процентни пункта спрямо предходната година и достига 98.6%. HML в чуждестранна валута се предоставят основно на кредитополучатели в Москва и Московска област – 74,5% от общия обем на кредитите, отпуснати в чуждестранна валута. пазар на ипотечни кредити

Дългът по MHL в рубли в Руската федерация като цяло нараства с 42,6% в сравнение с 2011 г., в чуждестранна валута намалява с 25,4% и към 1 януари 2013 г. възлиза на 1874,3 и 122,9 милиарда рубли ... съответно. В същото време дългът на кредитополучателите от Севернокавказкия федерален окръг за MHL в рубли се е увеличил с 59,6% през годината; намаляване на дела на просрочените задължения в размера на дълга по HML.

Ипотечното кредитиране е една от най-рисковите кредитни операции поради дългосрочния характер на ипотечните програми, много заеми стават просрочени. Динамиката на просрочените задължения по HML може да се анализира въз основа на диаграмата, показана на фигура 3.

През 2012 г. делът на просрочените задължения в размера на дълга по HML, предоставени в рубли, намалява с 0,5 процентни пункта - до 1,5%, а за HML, предоставени в чуждестранна валута - с 0,4 процентни пункта, в размер на 11,4%. В същото време в парично изражение просроченият дълг по HML в рубли се е увеличил с 6,1% в сравнение с 2011 г., в чуждестранна валута се наблюдава намаление с 27,6% (главно поради конвертирането в рубли на HML, издадени преди това в чуждестранна валута) и към 1 януари 2013 г. възлиза на 27,5 и 14,0 милиарда рубли. съответно.

Фигура 3 Динамика на просрочените задължения по MHL

В Русия обемът на обезпечения дълг варира в зависимост от региона. Информация за регионалната структура на дълга по HML в рубли и чуждестранна валута, както и специфично теглопросрочените задължения са представени на фигура 4.

Фигура 4 Регионална структура на дълга на MHL

През 2012 г. среднопретегленият лихвен процент по MHL, предоставен в рубли, се увеличава с 0,4 процентни пункта, в чуждестранна валута - с 0,1 процентни пункта и към 1 януари 2013 г. възлиза съответно на 12,3 и 9,8 (фиг. 5). Среднопретегленият срок за предоставяне на HML в рубли от кредитни институции не се промени значително и възлиза на 180 месеца (15 години), а срокът за HML, предоставени в чуждестранна валута, намалява с 13 месеца в сравнение с 2011 г. - до 135 месеца (11,2 години).

Фигура 5 Динамика на среднопретегления лихвен процент (%)

През 2012 г. HML (права на иск за HML) са изплатени предсрочно в размер на 252,4 милиарда рубли, или 24,5% от общия обем на HML, предоставени през 2012 г., от които 8 рубли предоставени (закупени) - в размер на 240, 2 милиарда рубли. (Фигура 6).

Фигура 6 Динамика на обемите на разпределените и предсрочно погасяване IZHK (права на иск за IZHK)

Дял на HML (права на иск върху HML), изплатени предсрочно собствени средствакредитополучателите са 81,1%. Размерът на предсрочно погасените права на искове за HML възлиза на 15,3 милиарда рубли. През 2012 г. 177 кредитни институции рефинансираха HML (права на вземане за HML), като ги продадоха на други организации в размер на 90,2 милиарда рубли. (през 2011 г. - 168 кредитни институции на стойност 93,7 милиарда рубли). Освен това, ако през 2011 г. средствата, получени от кредитните институции по реда на рефинансиране чрез продажба на пул от MHL, представляват 13,1% от общия обем на MHL, предоставени от кредитните институции, то през 2012 г. - 8,7% (Фигура 7).

Фигура 7 Динамика на обема на издаване и рефинансиране на HML (права на иск за HML) чрез продажбата им на други организации

Сред основните източници за рефинансиране на HML чрез продажбата им на други организации се открояват специализираните резидентни организации: през 2012 г. те представляват 76,9% от общия обем на рефинансираните HML (вземания по HML). През 2012 г. в сравнение с 2011 г. делът на транзакциите, извършени от специализирани резидентни организации, намалява с 6,8 процентни пункта, докато обемът на рефинансираните от тях MHL (права на иск върху MHL) намалява с 11,5% - до 69,4 милиарда рубли. Делът на кредитните институции в източниците на рефинансиране нараства с 6,2 процентни пункта и възлиза на 20,1%, обемът на рефинансираните от тях MHL се увеличава с 39,0% до 18,1 милиарда рубли. Делът на специализираните организации - нерезиденти е 0.1%, делът на други организации - 2.9%. Дружества за управление на акции инвестиционни фондовеи общите фондове на банковия мениджмънт през 2012 г. рефинансират HML в размер на 9,2 милиона рубли. (Фигура 8). Емисията на обезпечени с ипотека облигации с актива, запазен в баланса на кредитната институция през 2012 г., възлиза на 11 милиарда рубли.

Фигура 8 Източници на финансиране (искове за HML) (%)

Така през 2012 г. почти целият обем на HML (права на вземане за HMLs) беше рефинансиран на вътрешния финансов пазар. Понастоящем кредитни институциивъзможността да се използват като обезпечение за операции по рефинансиране на Банката на Русия както облигации на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (по-нататък - AHML), така и ипотечни облигации, издадени в съответствие със законодателството на Руската федерация, включително обезпечени с ипотека облигации чрез съвместна гаранция AHML.

Според нашите оценки през 2013 г. се очаква растеж на строителния сектор в Русия. Като цяло структурата на строящите се жилищни имоти показва, че тя постепенно се измества към строителството на многоетажни сгради, което в бъдеще може да доведе до засилване на конкуренцията на този пазар. При наблюдавания ръст в обема на въведените в експлоатация жилищни сгради общият обем на строителството през 2009-2011г. има тенденция да намалява. Това се дължи на факта, че строящите се къщи рано или късно се въвеждат в експлоатация, а нови проекти на пазара не се появяват поради проблеми с дълговото финансиране и общи негативни явления в икономиката.

Таблица 4 - Динамика и структура на въвеждането в експлоатация на жилища в Русия

Относно регионален пазаржилищно строителство към 1 януари 2011 г., 159 проекта за многоетажно жилищно строителство (MHC) се строят в Краснодар, цялата зонакоето възлиза на 2,8 милиона кв. м, което е с 5,5% по-малко в сравнение с началото на 2010 г. В същото време в предкризисния период обемът на строителството нараства ежегодно: през 2006 г. в строителството са регистрирани 1,7 милиона квадратни метра. м, през 2007 г. - вече 2,2 милиона кв. м (+ 128%), през 2008 г. - 2,9 млн. кв. m (+ 103%).

Минималният темп на растеж, наблюдаван през кризисната 2009 г., се дължи на факта, че държавата започна да играе активна роля на пазара, като инициира мащабно строителство на социални жилища и жилища за нуждите на Министерството на отбраната на Руската федерация. Тенденцията за намаляване на обемите на строителството през 2012г ще бъде спряно, тъй като през 2010-2011г. се наблюдава намаление на броя на „законсервираните“ строителни обекти.

През 2013 г. се очаква ръст в строителния сектор в Русия и увеличаване на дела на ипотечните кредити за покупка на недвижими имоти на първичния пазар.

Така през 2013 г. се очаква обемът на ипотечното кредитиране да нарасне с 20-25% и да възлезе на 1,2-1,3 трилиона рубли. Двигателят на растежа ще останат ипотечните кредити за закупуване на апартаменти на първичния пазар.

Основните предпоставки са изпълнението на прогнозите за темпа на растеж руската икономикапри 3,6% от БВП, както и липсата на шокове в финансовите пазари... Динамиката на лихвените проценти ще бъде от ключово значение: ако те останат на текущото ниво, пазарът ще добави около 20%, а в случай на спад темпът на растеж може да достигне 25%. Експертите оценяват вероятността от втория сценарий като доста ниска - 20-30%. Смятаме, че прогнозираният темп на растеж ще бъде в съответствие със здравия растеж на ипотечния пазар. Двигателят на растежа отново ще бъдат кредитите за закупуване на жилища в нови сгради: като се вземе предвид текущата динамика, делът на тези заеми до края на 2013 г. може да достигне 35% от обема на кредитите.