• B&N Bank
• Възраждане
• Интернет банки
• Търговия
• Levoberezhny

Путин възложи да замени споделеното строителство с проектно финансиране. Закон за дялово участие в строителството с прости думи Какво е новото в строителството в

Информационен портал " Единичен регистърразработчици "на своя уебсайт публикува публикация, която изброява разпоредбите на 214-FZ1, приети от законодателя, други федерални закони по отношение на споделеното строителство, които не са влезли в сила към датата на публикуване на публикацията, както и разпоредбите на законопроект № 322981-7, насочен към изпълнение на указанията на президента на РФ Владимир Путин от 5 ноември 2017 г. за реформиране на системата за финансиране жилищно строителство.

I. РАЗПОРЕДБИ 304-FZ

Тема 1. Метод за изпращане на проектната декларация до надзорния орган
Същността на нормата:
Разработчикът е длъжен да изпрати декларацията за проекта до надзорния орган, като попълни формуляра за електронна декларация за проект на уебсайта, определен от Министерството на строителството на Русия (част 2 от член 19 214-FZ).
Промените в декларацията за проекта се изпращат от разработчика до надзорния орган чрез попълване на електронния формуляр на декларацията за проекта с измененията, направени на уебсайта, определен от Министерството на строителството на Русия (част 6 от член 19 214-FZ).
Дата на влизане в сила: определено от част 5 на член 6 304-FZ. Той влиза в сила от датата на предоставяне на техническата възможност за попълване на електронната форма на проектната декларация на уебсайта, определен от Министерството на строителството на Русия.
Коментар
Задължението на разработчика да използва електронната форма на декларацията за проекта за нейното подаване до надзорния орган възниква след изпълнението на две условия в съвкупност:
1) Министерството на строителството на Русия трябва да издаде регулаторен правен акт, който определя обекта, на който разработчикът трябва да попълни електронен формуляр на декларацията за проекта за подаването му до надзорния орган (част 2 от член 19 214-FZ);
2) Министерството на строителството на Русия или собственикът на съответния уебсайт трябва да уведоми разработчиците и регулаторните органи за датата на техническата осъществимост на изпращането на декларацията за проекта до регулаторния орган, като попълни електронен формуляр (част 5 от член 6 304-FZ).
Трябва да се отбележи, че техническата осъществимост трябва да осигури разработването на три сценария:
1) основната посока на декларацията за проекта;
2) посока на промени в проектната декларация, първоначално попълнена във формуляра, установен със заповед на Министерството на строителството на Русия от 20 декември 2016 г. No 996 / pr "За одобряване на формуляра за декларация за проект";
3) посоката на промени в проектната декларация, първоначално попълнена под всякаква форма, т.е. попълнени и публикувани преди да бъдат установени изискванията за формуляра за декларация за проект.
Последици от неспазване
Декларациите за проекти, изпратени до надзорния орган на хартиен носител, след като стане технически възможно изпращането на проектната декларация до надзорния орган чрез попълване на електронен формуляр, няма да се считат за изпратени до надзорния орган. Надзорният орган няма да даде становище по такива декларации за проекти.

Тема 2. Изисквания към лицата, участващи в управлението на дейностите на разработчика
Същността на нормата:
Ръководител, Главен счетоводител, кандидати за тези позиции, бенефициентите не могат:
имат определени видове присъди (клауза 1 от част 3 на член 3.2 214-FZ);
не са изтекли административно наказание под формата на дисквалификация (клауза 2 от част 3 на член 3.2 от 214-FZ);
да бъдат по-рано (преди по-малко от три години) привлечени към субсидиарна отговорност за задълженията на юридическо лице (клауза 3 от част 3 на член 3.2 от 214-FZ);
преди това (преди по-малко от три години) изпълняват функциите на подметката изпълнителен органюридическо лице, обявено в несъстоятелност (в несъстоятелност) (клауза 4 от част 3 на член 3.2 от 214-FZ);
да бъде по-рано (преди по-малко от три години) бенефициент на юридическо лице, обявено в несъстоятелност (в несъстоятелност) (параграф 5 от част 3 на член 3.2 от 214-FZ).
Дата на влизане в сила

Коментар
Разработчикът е длъжен да уведоми надзорния орган за съответствието на бенефициентите на разработчика с изискванията, наложени им при изпращане на декларацията за проекта (част 2 от член 19 214-FZ).
Разработчикът трябва да посочи съответствието на ръководителя на предприемача, главния счетоводител и бенефициентите с изискванията, наложени им в декларацията за проекта, ако декларацията за проекта се попълва по отношение на обекта, разрешението за строеж за което е издадено на 1 юли 2018 г. и по-късно (клауза 8 от част 2 на член 3, клауза 7 от 1 на член 20 214-FZ, част 3 от член 25 218-FZ).

В съответствие с клауза 8 от част 2 на член 3 214-FZ, несъответствието между тези лица на предприемача и изискванията към тях означава, че предприемачът няма право да набира средства от притежателите на акции. Тази разпоредба обаче, в съответствие с част 3 от член 25 218-FZ, не се прилага, ако разрешението за строеж е получено преди 1 юли 2018 г.
Тема 3. Задължение на предприемача да уведоми надзорния орган за промени в състава на лицата, участващи в управлението на дейностите на разработчика
Същността на нормата:
Разработчикът е длъжен да уведоми надзорния орган не по-късно от 3 работни дни (част 2 от член 3.2 214-FZ):
относно прекратяването на правомощията на ръководителя на предприемача;
относно избора (назначаването) на нов ръководител на предприемача;
относно образуването на временен едноличен изпълнителен орган.
Едновременно с уведомлението, разработчикът е длъжен да предостави на надзорния орган информация за съответствието на тези лица с изискванията на част 3 от член 3.2 от 214-FZ.
Дата на влизане в сила: определено от част 4 на член 25 218-FZ.

Последици от неспазване
Не е инсталирано.
Част 3 от член 14.28 от Кодекса за административните нарушения предвижда административната отговорност на предприемача за непредставянето на доклади на надзорния орган. Известията не са вид отчитане.

Тема 4. Задължение на разработчиците да публикуват информация в Обединеното кралство информационна системажилищно строителство (EISZhS)
Същността на нормата:
Разработчиците са задължени да публикуват в EIML същата информация, която са задължени да публикуват на официалния си уебсайт (част 4 от член 23.3 214-FZ):
одиторски доклад за Миналата годинапредприемаческата дейност на предприемача (клауза 2 от част 2 на член 3.1 от 214-FZ);
разрешителни за въвеждане в експлоатация на съоръжения капитално строителствоиздаден на предприемача във връзка с проекти за капитално строителство, при изграждането на които предприемачът е участвал през трите години, предшестващи публикуването на декларацията за проекта (точка 1 от част 2 на член 3.1 от 214-FZ);
информация относно жилищни сградии (или) други обекти на недвижими имоти, чието изграждане (създаване) се извършва от предприемача с участието на средства от участници в споделено строителство:
1) разрешение за строеж (клауза 2 от част 2 на член 3.1 от 214-FZ);
2) заключението за проверка на проектната документация, ако такава проверка е установена от федералния закон (член 2, точка 2 от член 3.1 от 214-FZ);
3) документи, потвърждаващи правата на предприемача върху парцела (клауза 2 от част 2 на член 3.1 от 214-FZ);
4) декларация за проект (точка 3 от част 2 на член 3.1 214-FZ);
5) заключението на надзорния орган за съответствието на предприемача и декларацията за проекта с изискванията, установени в член 2, член 3, членове 20 и 21 214-FZ (клауза 4 от част 2 на член 3.1 214-FZ);
6) информация за плащането от предприемача на задължителни удръжки (вноски) към компенсационния фонд, ако са направени такива удръжки (точка 6 от част 2 на член 3.1 214-FZ);
7) информация за условията на привличане Париучастници в споделено строителство по споразумение за участие в споделено строителство в съответствие с изискванията на членове 15.4 и 15.5 от Федерален закон N 214-FZ, ако предприемачът е избрал метода за привличане на средства от участници в споделено строителство - ескроу сметки (клауза 6 от част 2 на член 3.1 214-FZ);
8) проекти (проекти) на договори за участие в споделено строителство, използвани от предприемача за привличане на средства от участници в споделено строителство за строителство (създаване) жилищен блоки (или) други обекти на недвижими имоти (точка 5 от част 2 на член 3.1 от 214-FZ);
9) споразумения за поръчителство с предприемача, сключени от предприемача в съответствие с член 15.3 от Федералния закон N 214-FZ, ако такива споразумения са сключени (точка 7 от част 2 на член 3.1 214-FZ);
10) снимки на тези в процес на изграждане (създадени) от предприемача с привличане на средства от участници в споделеното строителство на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот, отразяващи Сегашно състояниетяхното изграждане (създаване) (клауза 8 от част 2 на член 3.1 214-FZ).
Дата на влизане в сила
Коментар
Процедурата, съставът, методите, времето и честотата на поставяне на информация от разработчиците в единната информационна система за жилищно строителство се определя от Министерството на строителството на Русия (точка 3.3 от част 3 на член 23 214-FZ).
Последици от неспазване
За неизпълнение на това задължение е възможно да привлечете предприемача към административна отговорност:
съгласно член 14.8 от Административния кодекс за нарушаване на правото на потребителя да получи необходимите и надеждна информацияза продаваните стоки (работа, услуга), за производителя, за продавача, за изпълнителя и за режима на тяхната работа;
съгласно член 14.28 от Административния кодекс за предоставяне от предприемача на непълна и (или) неточна информация, чието публикуване, разположение или предоставяне е предвидено в законодателството за участие в споделено строителство жилищни сградии (или) други обекти на недвижими имоти, както и нарушаване на условията за публикуване и (или) поставяне на проектната декларация или изменения в нея.

Тема 5. Задължение на регулаторните органи да публикуват информация в EISL
Същността на нормата:
Надзорните органи са задължени да публикуват в EISZhS информация за (част 5 от член 23.3 214-FZ):
лица от контролния орган, упълномощени да упражняват контрол;
издадени заключения за съответствие или мотивиран отказ за издаване на такива заключения;
проверки на дейностите на предприемача;
инструкции към разработчика;
който се присъедини правна силарезолюции за привличане на предприемача и неговите длъжностни лица към административна отговорност.
Дата на влизане в сила: определено от част 6 на член 25 218-FZ.
Последици от неспазване
Не е инсталирано
Тема 6. Несъстоятелност на предприемача(промени направени на 127-FZ)
Същността на правилата:
допълнителни изисквания за комисионери (части 2.1-2.3, 2.5 от член 201.1 127-FZ);
задължението на предприемача да уведоми писмено притежателите на акции за несъстоятелност, когато (част 7 от член 201.1 127-FZ):
1) заключението на предучилищното образование;
2) приемане на средства за предварително сключени предучилищни образователни институции;
включването в регистъра на вземанията на кредиторите се извършва от синдика (до 01.01.2018 г. - Арбитражен съд) (Член 201.4 127-FZ);
забрана за прекратяване от лизингодателя на лизинговия договор парцелс разработчика (част 1 от член 201.3 127-FZ);
приоритет за акционер съгласно 214-FZ, ако има претенции на няколко акционери във връзка с едно жилищно помещение (част 8.1 от член 201.11 127-FZ);
възможността за провеждане на събрание на акционерите под формата на задочно гласуване - ако има повече от 500 от тях (член 201.12 127-FZ);
забрана за включване юридически лицакъм регистъра на изискванията за прехвърляне на жилищни помещения (част 1 от член 201.12-1 127-FZ);
забрана за прилагане на процедурите "наблюдение", "финансово възстановяване" (част 2.7 от член 201.1 127-FZ);
регулиране на емисиите на фонда:
1) фондът, извършил плащането, прехвърля правото на иск по ДДУ (част 6 от член 201.12-1 127-FZ);
2) оспорване от Фонда на транзакциите на предприемача, направил вноски във Фонда (част 3.1 от член 201.1 127-FZ);
3) възможността Фондът да започне производство по несъстоятелност на предприемача, направил вноски във Фонда (част 2.6 от член 201.1 127-FZ).
въпроси за погасяване на вземания на притежатели на капитал чрез прехвърляне на правата на предприемача върху обекта в процес на строеж и парцела на създадената жилищна кооперация (част 3 от член 201.12-1 127-FZ).
Дата на влизане в сила: определено от част 2 на член 25 218-FZ. В съответствие с част 13 от член 25 от 218-FZ, новите разпоредби на 127-FZ се прилагат по дела за несъстоятелност на предприемачи, производства по които са започнати след 1 януари 2018 г.

Тема 7. Допълнителни признаци на понятието „разработчик“
Същността на нормата:
Въведени допълнителни знаципонятието "предприемач", включително изисквания за опита при извършване на дейности за изграждане на жилищни сгради, наименование на организацията, организационна и правна форма (параграф 1 от член 2 214-FZ).

Дата на влизане в сила: определено от част 3 на член 25 218-FZ.
Последици от неспазване
Не е инсталирано.
Законът не съдържа разпоредби, че в случай на нарушение на тези изисквания надзорният орган отказва да издаде заключение за съответствие (част 2.2 от член 19 214-FZ), или че разработчикът, който нарушава тези изисквания, няма право на привличане на средства от участници в споделено строителство (член 3 214-FZ). В същото време, съгласно част 2, първа алинея от член 3 214-FZ, предприемачът има право да събира средства от участници в споделено строителство за изграждането (създаването) на жилищен блок въз основа на споразумение за участие в споделено строителство. Организация, която не отговаря на тези изисквания, не е разработчик. Въз основа на съвкупността от правилата може да се заключи, че организация, която не отговаря на тези изисквания, няма право да набира средства от участници в споделено строителство.
Тема 8. Допълнителни изисквания, които разработчиците трябва да изпълнят, за да придобият правото да набират средства от участници в споделено строителство
Същността на правилата:
Установени са изисквания:
един предприемач - едно разрешение за строеж (част 1.1 от член 3 214-FZ);
наличието на положително заключение от проверката на проектната документация (параграф 1 от част 2 на член 3 214-FZ);
по размер собствени средствавместо изисквания за Уставният капитал(Клауза 1.1 от част 2 на член 3 214-FZ);
Да се минимален размерсредства по разплащателната сметка (точка 1.2 от част 2 на член 3 214-FZ);
Да се максимален размерзадълженията на предприемача, които не са свързани с разрешение за строеж (точка 1.5 от част 2 на член 3 214-FZ).
Въвеждат се забрани:
за наличие на данъчни просрочени задължения в какъвто и да е размер (клауза 7 от част 2 на член 3 214-FZ);
за наличие на задължения за заеми, заеми, заеми, с изключение на целеви заеми за строителство (клауза 1.3 от част 2 на член 3 214-ФЗ);
за издаване на облигации и други ценни документи, с изключение на акции (точка 1.4 от част 2 на член 3 214-FZ);
за наличие на задължения за осигуряване изпълнението на задължения на трети страни, както и собствени задължения, които не са свързани със строителството (клаузи 1.6, 1.7 от част 2 на член 3 от 214-FZ)
Обхватът на изискванията се разширява в случай на набиране на средства от участници в споделено строителство - юридически лица.

Коментар
Изискването за наличието във всички случаи на положително заключение от проверката на проектната документация противоречи на разпоредбите на част 2 на член 49 Кодекс за градско развитиеопределяне на случаите, когато не се извършва разглеждане на проектна документация. По този въпрос се очакват разяснения.

Последици от неспазване
Неспазването на тези изисквания е основание за отказ за издаване на становище на надзорния орган (част 2.2 от член 19 214-FZ), с изключение на изискването „един предприемач - едно разрешение за строеж“. Нарушаването на това изискване не е сред основанията за отказ за издаване на становище на надзорния орган.
Разработчиците, които не отговарят на нито едно от тези изисквания, нямат право да привличат средства от граждани - участници в споделено строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради (части 1.1 и 2.2 от член 3 214-FZ).
Установяването от надзорния орган на факта, че предприемачът не отговаря на посочените изисквания, с изключение на изискването „един предприемач - едно разрешение за строеж“, води до задължението на надзорния орган да изпрати уведомление до Rosreestr, че предприемачът го прави нямат право да привличат средства от граждани - участници в споделено строителство (част 2.5 от член 3 214- FZ). След получаване на уведомлението Rosreestr е длъжен да спре регистрацията на DDU (член 55 от част 1 на член 26 от Федералния закон от 13 юли 2015 г. № 218-FZ "За държавна регистрация на недвижими имоти") и да уведоми всички участници в споделено строителство, че предприемачът е лишен от правото да привлича средства от граждани (част 7 от член 48 от Федералния закон от 13.07.2015 г. № 218-FZ "За държавната регистрация на недвижими имоти").
За незаконно привличане на средства от граждани в нарушение на законодателството за споделено строителство се предвижда наказателна отговорност в съответствие с член 200.3 от Наказателния кодекс Руска федерация.
Тема 9. Промени в областта целенасочена употребафондове на притежателите на акции
Същността на правилата:
Инсталиран ограничителни размери:
административни разходи8 на предприемача (клауза 20 от част 1 на член 18 214-FZ);
авансови плащания (част 4 от член 18 214-FZ);
Въвежда се забрана за:
извършване на други видове дейности (част 6 от член 18 214-FZ);
привличане на заеми, заеми, заеми, с изключение на целеви заеми за строителство (параграф 1 от част 7 на член 18 214-FZ);
емитиране на ценни книжа, с изключение на акции (клауза 4 от част 7 на член 18 214-FZ);
закупуване на ценни книжа (клауза 6 от част 7 на член 18 214-FZ);
извършване на сделки, които не са свързани със строителството (клауза 8 от част 7 на член 18 214-FZ);
създаването на юридически лица, участие в уставния капитал на стопански субекти (клауза 7 от част 7 на член 18 214-FZ);
участие в собствеността на търговски и нетърговски организации (клауза 7 от част 7 на член 18 214-FZ).

Изплащане на средствата на притежателите на собствен капитал:
забранено е да се възстановяват разходите (част 1 от член 18 214-FZ):

2) дизайн;
3) инженерни проучвания;
4) експертиза;
разрешено за:
1) плащане за услугите на оторизирана банка (клауза 13 от част 1 на член 18 214-FZ);
2) плащане на данъци, включително глоби, неустойки, административни глоби(Клауза 14 от част 1 на член 18 214-FZ);
3) плащане на задължителни вноски (вноски) към компенсационния фонд (клауза 15 от част 1 на член 18 214-FZ);
4) връщане на участника на споделено изграждане на средства, лихва върху тази сума (клауза 16 от част 1 на член 18 214-FZ);
5) заплати (клауза 17 от част 1 на член 18 214-FZ);
6) заплащане на услугите на организацията, изпълняваща функциите на изпълнителния орган на предприемача (клауза 18 от част 1 на член 18 214-FZ);
7) плащания в бройсвързани с предоставянето на гаранции и компенсации на служителите (клауза 19 от част 1 на член 18 214-FZ);
8) заплащане на административни разходи (клауза 20 от част 1 на член 18 214-FZ).
Принципът на котела за използване на средствата на акционерите при изграждането на няколко обекта е разрешен само в рамките на едно разрешение за строеж вместо границите на елемент от устройствената структура на квартал, микрорайон (параграф 1 от част 1 на член 18 214-FZ).

Последици от неспазване
Специални административни и (или) наказателна отговорностза нарушение на правилата за целенасочено използване на средствата на притежателите на акции не е установено.
Сделки, извършени в нарушение на изискването за целенасочено използване на средствата на притежателите на акции, могат да бъдат обезсилени от вземания (част 9 от член 18 214-FZ):
1) разработчикът;
2) основателите на разработчика;
3) кредиторите на предприемача;
4) надзорен орган;
5) фонд за защита на притежателите на акции.
Въведен банков контрол. Ако бъдат открити неподходящи плащания, упълномощената банка информира надзорния орган и Фонда за защита на акционерите (част 3 от член 18.2 214-FZ).
Тема 10. Банкова подкрепа
Същността на правилата:
Въвежда се понятието "оторизирана банка" - банка, която отговаря на критериите, установени от правителството на Руската федерация. Банката на Русия публикува ежемесечно списък с упълномощени банки на своя официален уебсайт в информационната и телекомуникационната мрежа "Интернет" (параграф 3 от член 2 214-FZ).
Сметките на предприемача, техническия клиент и генералния изпълнител трябва да бъдат открити в едно оторизирана банка(част 2.3 от член 3 214-FZ).
На предприемача е забранено да има повече от една разплащателна сметка (част 2.3 от член 3 214-FZ).
За всяко плащане на предприемача се извършва специален банков контрол (част 2 от член 18.2 214-FZ).
Останалите средства след приключване на проекта, разработчикът може да използва по свое усмотрение само след изпълнение на задълженията за прехвърляне на апартаменти на всички участници в споделеното строителство (част 8 от член 18 214-FZ).

Последици от неспазване
Няма специална административна и (или) наказателна отговорност за нарушаване на нормите за броя и местоположението на сметките на разработчика. Предполага се, че упълномощената банка ще предприеме някои мерки, когато открие плащания към главен изпълнител или технически клиент по сметка в друга банка. Законът обаче не съдържа разпоредби, задължаващи банката да откаже да извършва плащания по такива сметки или да уведомява регулаторните органи и Фонда за защита на акционерите за такива случаи.
Предполага се, че банките, които нямат статут на „оторизирана банка“, няма да отварят сметки на организация, ако в името й се използват думите „специализиран разработчик“. Законът обаче не съдържа пряка забрана за такива банки да откриват сметки за специализирани разработчици.
Законът не съдържа задължението на упълномощената банка да откаже на предприемача да извърши плащане, ако не са представени подкрепящи документи или плащането не отговаря на установените ограничения за предвидената употреба.
Тема 11. Отговорности на разработчика за поставяне Допълнителна информацияна уебсайта и в UISHS
Същността на правилата:
Разработчикът е длъжен да публикува на уебсайта годишни счетоводни (финансови) отчети и междинни счетоводни (финансови) отчети (точка 7 от част 2 на член 3.1 от 214-FZ).
Разработчикът е длъжен да постави същата информация в EHIS (част 4 от член 23.3 214-FZ).
Последици от неспазване
Посочено в тема номер 4.
Тема 12. Задължения на предприемача да постави допълнителна информация в декларацията за проекта
Същността на правилата:
В декларацията за проекта разработчикът трябва допълнително да посочи:
информация за строителните проекти на основните и дъщерните дружества, въведени в експлоатация през предходните три години (клауза 4 от част 1 на член 20 214-FZ);
информация за съответствието на лицата, участващи в управлението на предприемача, с установените изисквания (точка 7 от част 1 на член 20 214-FZ).

Сега споделеното строителство набира популярност и тази статия описва какво трябва да знаете за това през 2020 г., за да не сгрешите и да направите всичко както трябва. Такава популярност се дължи на факта, че споделеното строителство позволява на хората да купуват нови жилища на много конкурентни цени, което, разбира се, е огромен плюс. Във всеки случай обаче първо трябва да разберете всички важни нюанси. Струва си да се отбележи, че практически нищо не се е променило по този въпрос от 2020 г. насам. Същите условия са налице в продължение на много години.

На първо място, заслужава да се разбере защо много руски граждани предпочитат да инвестират в споделено строителство:

• Апартаментите в нови сгради често са много по-евтини, отколкото на вторичния пазар. Оказва се, че можете да си купите новия дом много изгодно.
• Не е нужно да готвите цялото количество наведнъж. Можете да плащате за апартамента през цялото време, докато сградата е в ход.
• Можете предварително да изберете оформление, което напълно да ви подхожда. Това ще ви помогне да спестите пари за ремонт в бъдеще. Разбира се, трябва да вземете предвид, че различни Технически изискваниятова трябва да се спазва.

В резултат се оказва, че изграждането на нова къща е за сметка на купувачите. Тази опция ще бъде от полза както за предприемачите, така и за собствениците на апартаменти. Трябва да се има предвид, че всички точки се уреждат от руското законодателство. Трябва да знаете, че разработчикът е отговорен пред всички свои притежатели на капитал.

Как работи дяловото участие

Ако решите да станете собственик на недвижими имоти, тогава трябва да знаете за всички нюанси. При споделеното строителство трябва да се имат предвид много точки. За да построи къща, разработчикът привлича средства от физически или юридически лица, които от своя страна се интересуват от това строителство. Така се оказва, че обикновените граждани, които искат да си купят апартамент на етапа на построяването на къща, или компаниите, които купуват няколко апартамента наведнъж, могат да станат акционери. Самият предприемач и собственикът на парцела също са участници в споделеното строителство.

Процедурата за дялово участие има няколко етапа:

1. За да създадете компания, трябва да получите разрешение за строеж. Без този документ тя не може да започне да строи къща, тъй като това би било нарушение Руското законодателство.
2. След като се получи това разрешение, декларацията за проекта се публикува.
3. Освен това се привличат акционери, които се интересуват от изграждането на тази къща.
4. Споразумение за споделяне в задължителене регистриран в Rosreestr.

Разрешение за строеж на къща може да се получи от местното правителство. За да получите такъв документ, ще трябва да предоставите проект, който отговаря на всички технически стандарти. Обикновено няма проблеми с получаването на хартия, особено ако разработчикът е на пазара от няколко години.

Декларацията за проекта е документът, който ще предостави цялата необходима информация за строителния план и директно за самия разработчик. Този документ трябва да бъде публикуван в медиите или в Интернет, за да може всеки да се запознае с него. Това трябва да се направи две седмици преди разработчикът да започне да подписва първите споразумения за участие в капитала. Според руското законодателство разработчикът може да не публикува такава информация, но ще трябва да я предостави на всички, които се нуждаят, което значително ще усложни процеса.

Привличането на акционери търси хора, които се интересуват от инвестиции в бъдещето на строителството. В същото време не трябва да има нарушения на руското законодателство. Дори и това обаче не е достатъчно; освен това се сключват договори, в които са предписани всички необходими условия.

Разлика от инвестирането

Много хора, които решават да станат акционери, смятат, че инвестицията в строителството е инвестиция. Инвестициите и капиталовото изграждане обаче са различни неща и това трябва да се вземе предвид. На първо място, тези две понятия се регулират от различни правни актове - инвестиция Гражданският кодекси капиталово строителство - Федерален законпо споделено строителство (FZ). Има и други разлики:

• Споделеното строителство има за цел да гарантира, че притежателите на акции получават собственост върху апартаменти. Инвестирането е възможност за по-нататъшна печалба.
• Инвестициите могат да бъдат не само парични, но и например ценни книжа. В случай на споделено строителство се приемат само средства.
• Споделеното строителство изисква задължителна държавна регистрация. Инвестицията вече е различна.
• Рисковете могат да бъдат наложени на инвеститорите или предприемача.
• В случай на инвестиции, договорът е задължителен. В случай на споделено строителство, само в ситуации, когато разработчикът изпълнява всичките си задължения.

Оказва се, че акционерът не е инвеститор и тук работят съвсем други схеми за взаимодействие. Акционер е обикновен собственик, който е решил да инвестира в жилище на етапа на неговото изграждане. Абсолютно всеки може да участва в споделено строителство.

Договор

Преди да станете акционер, трябва да разберете как правилно да съставяте определени документи. Това ще ви позволи да избегнете сериозни грешки и да направите всичко възможно най-правилно. Споразумението за споделено строителство е споразумение, при което предприемачът се задължава да завърши сградата, да я пусне в експлоатация и по принцип да изпълни всички свои задължения към притежателите на собствения капитал.Договорът трябва да съдържа следното задължителни елементи, без което той няма да се счита за затворник:

• Трябва да се предпише най-точната и подробна информация за строителния обект.
• Правата и задълженията на двете страни - предприемач и притежатели на акции - са посочени.
• Трябва да се посочат точните дати, когато апартаментите ще бъдат прехвърлени на притежателите на собствения капитал.
• Документът уточнява и каква ще бъде цената за апартамента. Там се предписват и условията, как точно трябва да се плати сумата - веднага или на вноски на вноски.
• Посочен е гаранционният период. Най-често това е равно на три години.
• Предписан е начинът, по който ще бъде осигурено изпълнението на задълженията - залог, застрахователен договор. Застраховка - много добър начинзащити себе си.

Ако поне една от точките липсва, тогава договорът се обезсилва.

Права и задължения на акционерите

Не забравяйте, че не само разработчикът, но и притежателите на капитал имат своите отговорности. Отговорностите на притежателите на собствен капитал включват:

• Плащане на установената сума в сроковете, посочени в договора.
• Приемане на апартамент навреме, което също е посочено в договора.
• Плащане на санкции, които са установени на законодателно ниво.

Разбира се, акционерът има свои права, за които трябва да знаете, за да можете да поискате нещо от предприемача, ако той наруши закона. Основните права включват следните точки:

• Акционер може да изиска от предприемача да регистрира споразумение за споделено строителство.
• Ти имаш пълно правоизискайте от предприемача всички документи, които ви интересуват - проект, разрешение за строеж и т.н. Разработчикът не може да скрие тези документи от вас, тъй като това е нарушение на руския закон.
• Имате право да поискате от предприемача той да ви даде апартамента в рамките на срока, посочен в договора. Разбира се, това работи само ако сте изпълнили задълженията си и сте платили апартамента изцяло.
• Можете да поискате плащане на конфискация, в случай че предприемачът е предал апартамента по-късно от крайния срок.
• Отстраняването на недостатъци се извършва за сметка на предприемача в рамките на установения гаранционен срок.

Какво се изисква от разработчика

Трябва да знаете не толкова за вашите права и задължения, но и за задълженията на разработчика. Най-добре е да проучите всички тези точки предварително, тогава няма да изпаднете в неприятни ситуации. Правата на разработчика включват следните точки:

• Разработчикът има пълното право да привлича средства от притежателите на акции за изграждането на жилищна сграда.
• Разработчикът може да поиска плащане за работата си. Освен това, ако акционерът не извърши плащания в срок, тогава може да му бъде наложена неустойка. Подобни действия не са нарушение на руското законодателство.
• може би преценкавъпрос дали е невъзможно да се действа по друг начин.

Не забравяйте, че разработчикът също има много отговорности:

• Събраните средства трябва да се използват стриктно по предназначение, а именно за изграждането на къща.
• Договорът трябва да бъде регистриран.
• Обектът трябва да бъде въведен в експлоатация в срока, посочен в договора.
• Плащане на неустойки, ако условията на договора са били нарушени.
• Задаване на гаранционния период.
• Пълно възстановяване на сумата, ако договорът бъде прекратен по някаква причина.

Също така е важно да знаете за изискванията за уставния капитал на предприемача. Тя трябва да бъде най-малко 2,5 милиона рубли.

По този начин може да забележите, че притежателите на акции са защитени от недобросъвестни предприемачи, които не завършват строителството на жилищни сгради. Разбира се, във всеки случай можете да загубите времето си, ако започнете да работите с незадължителна компания.

Не забравяйте, че в бъдеще все още трябва да регистрирате апартамента в собствеността на DDU. Тук не би трябвало да имате проблеми, тъй като се подготвя най-често срещаният пакет документи - самият договор, актът за прехвърляне на апартамента, удостоверение, потвърждаващо плащането държавно мито, паспорт, техническа документация за апартамента.

Не бяха направени изменения в законопроекта за споделеното строителство през 2020 г. Ако вече сте подписали споразумение, тогава промените в закона няма да ви засегнат, така че няма за какво да се притеснявате.

Не всеки може да си позволи да купи апартамент в къща, която вече е построена и пусната в експлоатация. Поради това мнозина са принудени да сключват договори за дялово участие в строителството на жилища - по този начин можете да получите желаните квадратни метри за повече или по-малко приемливи пари. Но доскоро беше възможно да не се получи нищо, ако предприемачът фалира, изчезне или той няма достатъчно пари, за да завърши строителството. В тази статия ще ви разкажем какви опити за защита на притежателите на акции са направени от държавата през тази година и на какво трябва да обърнете внимание, ако също така планирате да закупите жилище с помощта на дяловото участие.

Какво да търсите при сключване на договор

Закон 214-FZ за споделеното строителство - пълното му име „За участие в споделено строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти“ - беше приет през 2004 г. От този момент към него са направени повече от дузина изменения, така че сега можем спокойно да твърдим, че това вече е станало нов законна споделено строителство-2017. Към днешна дата участието в "акцията" е най-надеждният начин за закупуване на жилища на първичния пазар.

Първо, съгласно този закон предприемачът има право да привлича средства от граждани само ако има разрешение за строеж на жилищна сграда и документи за парцела.

На второ място, законът за дялово участие в строителството предвижда задължително държавна регистрациядоговори за "акция", а пари за ново жилище се изплащат само след такава регистрация в Rosreestr. Това предпазва акционера от риск двойна продажба, тоест разработчикът вече няма да може да продаде един и същ апартамент на няколко купувачи.

Как да проверите надеждността на разработчика

От август 2020 г. размерът на собствените средства на компанията-разработчик трябва да бъде поне 10% от планираната цена на проекта през целия период на споделеното строителство. А самата строителна компания трябва да има опит в строителството на жилищни сгради поне три години.

Законът също така въвежда задължително банкова подкрепадейности на разработчика. Той трябва да има една сметка в оторизирана банка, чрез която ще се извършват всички сетълменти за провеждане на споделено строителство, а минималният баланс на средствата по такава сметка трябва да бъде поне 10% от разходи по проектаобект.

Управителят или главният счетоводител на фирма за разработчици не може да бъде лице, което има непогасена или непогасена присъда за икономически престъпления, както и лице, за което е установено, че е причина за фалита на организацията.

Измененията в закона за споделеното строителство (FZ-214), което е от ключово значение за всички строители на жилища, през следващата година на практика ще унищожи строителството на дялове. Това означава, че строителите ще загубят огромен поток от пари от притежателите на акции. Само в Санкт Петербург това се оценява на 240 милиарда рубли годишно. Строителите трябва спешно да търсят алтернативни източници на финансиране на проекти. Но няма много възможности и всички те имат сериозни недостатъци. Без ефективни финансови схеми строителния секторнеизбежно ще намалее, а жилищата ще поскъпнат. Междувременно федералните власти сериозно обсъждат идеята за засилване на изискванията за разработчиците още от 1 януари 2018 г. - шест месеца по-рано от предписаното в закона. Миналата седмица това беше обсъдено в Руската федерация. Ако решението е положително, най-тъмните очаквания на строителите ще се сбъднат.

Дупка в пазарния бюджет

Измененията на Федералния закон № 214, приети миналото лято, правят зависимостта на строителите от банките почти пълна. Според новите правила строителите трябва да имат една банкова сметка за всички операции, те не могат да променят кредитната организация (въпреки че размерът на комисионната на банката не е ограничен от нищо), те не могат да извършват транзакции, които не са пряко свързани с привличането средства от притежатели на акции и много други (вж. "Основни иновации ..."). Всъщност това означава, че всички парични потоциразработчиците ще бъдат под контрол кредитни институции... Но това не е най-лошото нещо. В най-лошия сценарий споделеното строителство като феномен ще престане да съществува изобщо, тъй като в новата правна реалност, според строителните компании, те няма да могат да привличат пари от гражданите на етапа на строителството и ще бъдат принудени да продават само завършен корпус. Индустрията ще загуби огромен капитал. Само в Санкт Петербург, където се изграждат около 3 милиона м2 жилища годишно (80% за сметка на притежателите на акции), предприемачите ще пропуснат 240 милиарда рубли.

Между другото, сега никой не продава готови жилища в Санкт Петербург. Преди няколко години SC "Temp" се опита да направи това, но с течение на времето премина към dolevoy. "Продажбата на готови жилища се оказа твърде скъпа. Първоначалната цена на жилищата беше висока и не можахме да я продадем на по-висока цена от средната за пазара. Ако използването на тази схема беше обичайна практика, тогава щеше да бъде друг въпрос. В противен случай е донкихотично ", каза той." DP "генерален директор на компанията".

Последствията от реформата, според участниците на пазара, ще бъдат фатални. „Ще започнат масови фалити на малък и среден бизнес, ще намалее обемът на строителството и разходите квадратен метържилищата ще нараснат с поне 10% ", - изброява генералният директор на Асоциацията на строителите на Санкт Петербург.

"Сега всеки прави своето: разработчиците строят, а банките финансират строителството. Сега държавата се опитва да накара банките да отговарят за стабилността на предприемача и хода на строителството. В същото време тя се крие зад защита на притежателите на акции. Инициативи и олово ", - съгласен е генералният директор на Първа ипотечна агенция Максим Елцов.

"Страхувам се, че крайната цел на законодателя е пълното премахване на споделеното строителство. Ако компаниите бъдат принудени да продават само готови жилища, те ще трябва да търсят нови източници на финансиране и нови работни схеми", казва заместник генералният директор Беслан Берсиров.

Други възможности

Разработчиците нямат много алтернативни възможности за набиране на пари. Най-очевидният е проектното финансиране. „Сега банките го издават на 10-15%. Този процент може да бъде само големи компании... Всички останали са лишени от такива заеми. Съживяване на пазара би могло държавни субсидиифинансиране на проекти и намаляване на ставките до 3-4%. Но в момента никой не предлага такива цени “, казват те.

Друг възможен инструмент за получаване на пари, заобикаляйки споделянето на акции, е продажбата на апартаменти по държавни договори. "Но не може да се нарече алтернатива в чист вид, тъй като в този случайизползва се и схемата за дялово участие. Държавата е единственият акционер. По-скоро можем да говорим за използването на държавен договор като обезпечение за привличане банков заем", - обяснява Аркадий Скоров, генерален директор на компанията" Далпитерстрой "(най-големият продавач на жилища в Санкт Петербург за държавни нужди).

Друг възможен вариант- пласиране на облигационни заеми. Пазарните лидери го използват активно от дълго време. "" Има четири текущи заеми на обща стойност 17,8 милиарда рубли. Y - три за 10,6 милиарда рубли. И в началото на октомври тя обяви програма за борсови облигации на Московската борса и. Максималната му сума в пари е 25 милиарда рубли. Първото издание ще се състои преди края на годината. Разработчикът планира да използва привлечените средства за разработване на целевата програма и оптимизиране кредитен портфейл... "Но в новия закон перспективите за използването на този инструмент не са ясно посочени. Има опасения, че на разработчиците ще бъде забранено да издават каквито и да било ценни книжа като цяло. И те дори няма да могат да отидат на IPO и да издават жилищни сертификати, "компанията се притеснява.

Също така съдбата на широко разпространените преди това заеми на западните пазари не е ясна. „Валутните заеми са голям риск за тези, които правят бизнес в рубли. И тук много зависи от това политическа ситуация", - обяснява изпълнителният директор Павел Бережной.

Изглежда, че компаниите, опериращи на пазара в Санкт Петербург с чуждестранен капиталкоито могат да вземат заеми от техните структури-майки в чужбина. "Да, можем да го направим. Но за здравословен финансов баланс трябва да комбинираме тази възможност с набиране на пари от притежатели на акции и инвестиране на собствени средства в проекти. Руски банкиние просто проучваме. Но засега ни е по-лесно да получаваме пари външни източнициотколкото да окупира в Русия. Оказва се по-евтино “, казва представителят. строителна компанияс чужд капитал.

Банките мълчат

Банките, интервюирани от DP, отказаха да коментират перспективите за по-нататъшна работа с разработчиците. Но експертите казват, че банките ще трябва да измислят нови продукти, за да работят със строителите. Основните лобисти за появата им ще бъдат, колкото и да е странно, ипотечните отдели на същите банки, заинтересовани от изграждането на апартаменти, за закупуването на които можете да издадете ипотека. „Ние настояваме за нашите корпоративно управлениедо ранното развитие на такива продукти ", - каза ръководителят на бизнеса ипотечно кредитиранеЕкатерина Сиделникова. Но такива предложения ще се появят не по-рано от 2018 г.

Според новия закон банките получават контрол върху сметките на разработчиците. Комисионната за операциите по тях ще бъде огромна. А самите операции ще станат по-дълги. За по-голямата част от малките строители работата в правната сфера всъщност ще спре, което означава излизане в сянка, пълна беззащитност на притежателите на акции, на които вместо DDU и други заобикалящи решения ще им бъдат предложени договорни договори. И ако е разрешено да се продават само завършени жилища, цената му ще включва разходите за заем за целия период на строителството (2,5-3 години). Днес тя е 13-16% годишно.

През първата половина на 2018 г. рекорден брой нови сгради са на път да навлязат на московския пазар жилищни комплекси

Снимка: ИТАР-ТАСС / Интерпрес / Татяна Тимирханова

Девелоперите се стремят да пуснат в продажба възможно най-много жилищни комплекси, преди да влязат в сила новите изисквания за жилищните строители, заявиха предприемачи и брокери, интервюирани от RBK-Nedvizhimost. Според техните прогнози най-големият обем нови сгради тази година ще навлезе на московския пазар преди 1 юли.

Общият обем на проектите, които ще се появят в продажба през 2018 г., ще бъде приблизително 1,5 пъти повече, отколкото в миналото, прогнозира Павел Бризгалов, директор за стратегическо развитие на FGC Leader. Ако разчитаме на опита от минали години, тогава най-вероятно пикът на предлагането на нови обекти на пазара ще бъде през март-април, отбелязва Генералният директорна фирма "Миел-нови сгради" Наталия Шаталина. Като цяло, според нейната оценка, увеличение на обема на предлагането в края на годината трябва да се случи във всички сегменти.

„До 75% от годишния обем (около 1,5 милиона кв. М. в Москва) могат да навлязат на пазара през първите шест месеца на тази година. Съответно останалият дял ще бъде пуснат на пазара през втората половина на годината “, казва Татяна Калюжнова, маркетинг директор на Urban Group.

Преди това експерти от Metrium Group на RBC-Real Estate, че московските разработчици сега разработват около 140 нови проекта. „През първата половина на 2018 г. най-малко около 30 обекта ще бъдат пуснати в продажба и като се вземе предвид възможното ускоряване на старта на нови жилищни комплекси, техният брой може да достигне 40-50“, каза Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, член на партньорската мрежа на CBRE ... За сравнение: през 2017 г. на столичния пазар на нови сгради започна внедряването на 80 нови комплекса, докато през 2016 г. броят им достигна 71, а през 2015 г. - 66.

През втората половина на 2018 г. най-вероятно ще има значителен спад в активността на разработката поради радикални промени в правилата на играта на пазара на нови сгради, каза Литинецкая. „Не всички разработчици ще могат да се адаптират към новата бизнес среда поради увеличените разходи. Стартът на някои проекти ще трябва да бъде отложен за по-късна дата “, прогнозира тя.

Какво кара разработчиците

Разработчиците, ако етапът на проекта позволява, се опитват да не пропуснат възможността да се подложат на изпит и да получат разрешение за строеж преди 1 юли 2018 г., отбелязва Павел Бризгалов. Много разработчици искат да успеят навреме, преди да преминат към нова схемаза финансиране на строителството за привличане на най-голям брой собствени средства по споразуменията за предучилищно образование, добавя Юрий Илин, управляващ директор на LSR Group. „За разработчиците старите правила на играта са по-ясни. Освен това новите изменения на 214-FZ, които влизат в сила от 1 юли, ще променят финансовия модел на проекта “, обяснява Павел Бризгалов.

В същото време Татяна Калюжнова все още не е забелязала тенденция за ускоряване на оттеглянето на нови проекти, тъй като днес разработчиците са предпазливи при увеличаване на предлагането на пазара на фона на ситуация, близка до претоварване. В същото време тя не изключва, че новите изисквания, които ще влязат в сила на 1 юли, могат да повлияят на скоростта на пускане на делата в продажба.

Как ще се променят изискванията към разработчиците

От 1 юли 2018 г. влизат в сила нови изисквания за строителите на жилища в Русия. Почти всички от тях са свързани с финансовата страна на бизнеса. Предприемачът е поне 10% от разходите за изграждане на жилищен комплекс до момента на одобряване на декларацията за проект. Също така, размерът собствени финансиотпуснати за строителство не трябва да бъде по-малко от 10% от обема на инвестицията. Административните разходи не могат да надвишават 10% от разходите за изграждане на проекта, а общият размер на авансовите плащания не може да надвишава 30%. Неизграждащите задължения на предприемача са ограничени до 1% от общата инвестиция.

Разработчикът е лишен от правото да привлича всякакви заеми, различни от целеви заемна проект. Цялото финансиране на строителството трябва да преминава през една разплащателна сметка, която може да бъде открита само в банка, оторизирана от властите. Освен това разработчикът не може да издава акции и облигации, да обезпечава задълженията на трети страни със собствеността си, да създава търговски и нетърговски организации.

Те също така ограничиха възможността за набиране на средства едновременно за няколко разрешителни за строеж. По-просто казано, въвежда се принципът „един предприемач - едно разрешение за строеж“. Съответно, за големи проекти с няколко етапа на строителство, разрешителни и проектна документацияще трябва да бъде одобрен преди началото на изпълнението, а това ще доведе до увеличаване на разходите.

„Тези новости в крайна сметка ще провокират забележимо увеличение на разходите за строителство, което в бъдеще ще доведе или до увеличение на цените, или до намаляване на рентабилността на девелоперския бизнес. Като се вземе предвид настоящата ситуация на пазара, където има свръхпредлагане, някои разработчици ще бъдат принудени да ограничат дейността си или да ревизират сериозно параметрите си “, каза Мария Литинецкая.

Как ще се променят цените за нови сгради

Експертите, интервюирани от редакторите, не очакват значително развитие в новите сгради в Москва и региона тази година. Според Павел Бризгалов голямото въвеждане в експлоатация на обекти на пазара през първата половина на годината е малко вероятно да окаже значително влияние върху цените, тъй като преминаването на експертизата и получаването на разрешение за строеж не означава, че проектът ще бъде пуснат в продажба . Освен това, поради оттеглянето на голям брой нови проекти през първата половина на годината през втората, ще получим известно намаление, добавя той.

В същото време Мария Литинецкая вярва, че увеличаването на обема на предлагането, особено неговия рязък характер, ще нанесе тежък удар върху слабата положителна динамика на цените, която беше очертана в определени сегменти през 2016-2018 г. Най-вероятно поради увеличението на предлагането цените ще намалеят през първата половина на годината, тъй като разработчиците ще се опитат да прихванат клиентите от конкурентите за сметка на атрактивни цени, прогнозира експертът.

Като цяло Наталия Шаталина очаква незначителна динамика на нарастване през 2018 г. „Що се отнася до онези жилищни комплекси, които въпреки това ще навлязат на пазара през втората половина на годината, поради повишената себестойност, цените в тях може да се повишат, но разработчиците най-вероятно ще се опитат да предотвратят това. Вярвам, че големите разработчици ще могат да поддържат цените на атрактивно ниво и в същото време няма да се отклоняват от изискванията на 214-FZ “, обобщава Мария Литинецкая.