Характеристики на оценката на строителната компания. Оценка на пазарната стойност на строителните работи. Как да оценим строителния бизнес
Въпросът за определяне на реалната стойност на строителното съоръжение в настоящите пазарни условия е много подходящ. Ново строителство Местни и внесени материали, прогресивни технологии, съвременни методи за организиране на строителна продукция, конкуренцията на пазара на строителни услуги принудени да прилагат по-цивилизовани форми и методи за изчисляване на стойността на крайния строителен продукт. Този въпрос е притеснен както за разработчиците на клиенти, така и за тези специалисти на изпълнителите, които определят реалната цена на строителството.
Оценката е документ, който определя разходите за изграждане на съоръжението, основано на данните на проекта, включително разходите, необходими за извършване на определени видове строителни и монтажни работи и придобиване на оборудване, както и други разходи, свързани със строителството. Изчислете очакваната стойност в така нареченото състояние. Цени 1984, 1991. или MTSN 81-98, използвайки корекционни коефициенти. Тази база е създадена за голяма промишлена конструкция и е напълно неподходяща за определяне на стойността на индивидуалната конструкция. В допълнение, очакваните стандарти 1984-1991. Морално остаряват, тъй като те не вземат под внимание приложенията в практиката на нови технологии, материали и продукти, инструменти и механизми.
Съгласно съществуващите предишни правила на оценката организацията на проекта е съставена и е неразделна част от проектната документация. Следователно практиката е отишла да оцени разходите за изготвяне на оценката като процент от разходите за работа. Тази стойност е 10% от разходите за проекта и ако цената на проекта е оценена на около 10% от разходите за строителство и монтаж, тогава оценката струва приблизително 1% от цената на строителството. Такава практика за изготвяне на оценката е запазена при проектирането на бюджетни строителни съоръжения
Различно е при оценката на разходите за изграждане на съоръжения в частния сектор и следователно очакваната документация договорните фирми се оценяват около 2 пъти по-евтино. Въпреки това, липсата на единична регулаторна рамка на търговското ценообразуване, огромна разлика в квалификационното ниво на оценките доведе до появата на множество форми и методи за определяне на разходите за строителство. Например, методът на труда, използван главно в икономическия начин на провеждане на работа без регистрация на договор с наети работници. В този случай бригадният призовава размера на заплатите въз основа на разширения показател за цената на работата за 1 м2 от общата площ. Цената изглежда, че клиентът е приемлив с пълно недоразумение, че окончателният размер на разходите може да се увеличи с 2-3 пъти поради придобиването на консумативи и основни материали, транспортни разходи, цената на времето за избор и закупуване на материали, производства с Изпълнител за строителство, материали и т. Като се има предвид ниската квалификация на работниците - "майстори за всички ръце", клиентът ще трябва да работи с очевидни и скрити дефекти. Този метод е примитивен, но често с малки обеми ремонт и строителни работи е приемливо.
Друг метод е изчисляване на интегрираните показатели, когато изпълнителят представлява оценката, в която основните етапи или видове работа в неразделна форма са изброени без подробности и прави списък на материалите, техния брой и разходи. Наличието на такъв прост документ позволява на клиента да проверява видовете работа, техния брой и разходи и също така сравняват процентите на други изпълнители. Този метод най-често се използва от малки и средни строителни фирми или по-квалифицирани бригади.
Следващата опция е подробната оценка - включва подготовката на пълен набор от прогнозна документация съгласно традиционната форма, но в малко опростена форма и използване на собствена регулаторна рамка. Този метод на ценообразуване може да си позволи само сериозни строителни компании. Като се вземат предвид факта, че оценките норми се формират въз основа на изчисление, технологични карти и технически условия за индивидуални строителни операции, процеси и видове работа, както и практически опит, придобит за дълго време, такъв изпълнител трябва да има квалифициран Състав на инженерни и технически работници, както и на най-новите постижения в областта на строителството, проучването и прилагането на съвременни технологии, имат постоянна информация за нови материали и продукти.
Тази опция е най-популяризирана, тъй като формата на оценената документация е ясна и достъпна за клиента, последователността на индикацията на ставките съответства на технологичните етапи на изпълнението на работата, подробно описание на тяхното тълкуване от страна на страните, способността да се направи Изчисления за действително завършени етапи на работа. В подробната оценка, в допълнение към преките разходи се подчертават с отделна линия над главата, планираните натрупвания (планираната печалба на изпълнителя) и други разходи.
По време на изграждането на такъв сериозен предмет като селска къща, къща, която трябва да работи за повече от 100 години в трудни климатични условия, цената на предприемача за проектиране и оценка на документацията с правилния избор на изпълнител ще се избегне дълго- Термин, реконструкция, брак и т.н., и с организацията подходящият контрол от страна на клиента ще го спаси значителни средства.
Наличието на прогнозна документация ще позволи на клиента да изчисли правилно финансовите си възможности и навреме (временно, разбира се) да се откаже от лукса, например, изграждането на басейна или зимната градина и да докладва на този изпълнител преди това експлоатацията на тези работи.
Тъй като показаната практика на проверка на оценките показа, че дори солидните договарящи се фирми понякога са погрешни в тяхна полза, наслояване на допълнителни операции, които не са предвидени от технологията или вече са взети под внимание в оценката на "неуловимата" да се развиват като част от работата и т.н. . За да се избегне това, клиентът е желателен да прехвърли оценката на експертния опит и още по-добре да се свърже с специализирани независими фирми, които ще придружават строителството да проверява проекта и да оценят документацията и съответствието на строителните работи, извършвани от изискванията на SNIP към Приемете обекта с дизайна на подходящи документи. Клиентът едновременно, достатъчно странно, не носи допълнителни разходи за предоставяните услуги, тъй като таксата ще служи само на част от средствата, спестени за клиента поради съучастването на недостатъците и отклоненията в работата на. \\ T строители, които са представени на изпълнителя и се преизчисляват в паричния еквивалент.
- Плочки
- Таблица
| Име | Разходи, разтривайте. |
Строителните машини и оборудване са най-важният актив на всяка строителна компания. Оценката на това оборудване предполага изследване, което ще доведе до точната му цена. Резултатите от инспекцията могат да бъдат необходими при залог на технологиите, продажбата, отдаване под наем или просто за счетоводство.
Какво строителна техника подлежи на оценка?
Можете да оцените реалната цена на всяко строително оборудване. Различават се обаче няколко основни вида оборудване:
- Уреди за земни работи: Земно оборудване, механизми за отстраняване на успокояване или оборудване за подготовка на земя за работа.
- Оборудване за повдигане и транспорт: Механизми за повдигане, оборудване за товарене и разтоварване, транспортно оборудване.
- Техники за пробиване: Различни багери, трактори, сондажни съоръжения и други специални техники.
- Оборудване за бетон и стоманобетонни работи: Машини и механизми, които транспортират или препятстват бетон. Това включва оборудване за фитинги.
- Довършителни машини: Механизми за мазилка, боядисване или покривни работи.
- Пътно оборудване: Устройства за готвене или инсталиране на пътни повърхности.
В какви случаи е оценката на строителната техника?
Необходимостта от проверка за оценка на оборудването възниква с всички правни действия, свързани с нея. Например, такава оценка е необходима при продажба на машини, покупка или отдаване под наем.
Също така, оценката е необходима при кредитиране или застраховка, тъй като цената на оборудването влияе върху размера на плащанията, вноските и др. Оборудването се оценява при отписването или несъстоятелността на предприятието.
Изследването на оценката е необходимо по време на съдебното производство, за което е важно цената на оборудването на Дружеството.
Освен това, с помощта на оценката, собственикът на компанията може да разбере реалната стойност на оборудването им за счетоводство.
Списък на документите, необходими за оценка на ремонтното оборудване
Преди експертите да започнат своята работа, трябва да предоставите всички необходими документи за това.
Първо, ще ви трябват документи, потвърждаващи това, което сте собственик на строителната техника. Второ, подгответе списък с цялата техника, в която за всяка единица оборудване посочете марката, модела, серийния номер, годината на освобождаване и нейните характеристики. Цялата информация трябва да бъде потвърдена, така че ще ви трябват и паспорти и документи за всички техники.
Ако оценката вече е била извършена по-рано, тогава ще ви трябват резултатите и разходите за оборудването по това време. Тя също така ще изисква информация за ремонта на всяка технология, ако е извършена.
Поръчайте оценка на цената на строителната техника
Стойността на оценката на строителната техника е надценена. Тя не само ще ви позволи да създадете компетентна ценова политика, но и да избягвате възможни парични загуби.
На конкурентни цени можете да поръчате изпит в нашия експерт по согуз. В резултат на инспекцията, която се извършва от нашите експерти, ще получите официален документ за докладване за оценка, който има правна сила и съдържа доказателства за стойността на вашето оборудване.
Можете да поръчате оценка или да получите консултация по някакъв начин, удобен за вас: пишете ни по електронна поща, обадете се на един от номерата за контакт или се свържете директно с нашия офис.
Задайте въпрос и експерти ще отговорят.
Москва 2013.
Глава 1. Теоретична основа за оценка на бизнес организацията на бизнес организацията
1.1. Характеристики и характеристики на бизнес организацията
Според интерпретацията на автора, в процес на дейност, се предлага да се разбере съвкупността от материалния компонент, представен от предприятието като сложен комплекс и нематериален компонент, характеризиращ се с ефективността на използването на налични ресурси. В същото време целта на бизнеса е да създаде и умножи богатството на собствениците си или, което е една и съща, цената на бизнеса.
Съществуващите дефиниции на бизнеса като дейност, насочена към вземане на печалба, не вземат предвид факта на потребление на ресурси в процеса на приходите, който е пропуск.
В същото време е невъзможно да се идентифицира бизнес и предприятие като собственост. Концепцията за "бизнес" не може да бъде намалена до набор от суровини и оборудване за производството на определени продукти. Възстановимата печалба до голяма степен ще зависи от това колко ефективни действия за организацията на работата на имотния комплекс са.
В това отношение авторът е изразен от тезата за въздействието на ефективността на бизнеса върху пазарната му стойност. Според гледна точка на автора, ефективността на бизнеса се счита за основен критерий за пазарната му стойност.
Авторът е представен с връзката (фиг. 1) на финансови показатели за стопанска дейност и пазарната му стойност, която характеризира интегралния характер на индикатора за стойността . Целта на всяка инвестиция, модернизация на производствената и организационна структура на бизнеса, сливания и асоциации е увеличаване на обема на продажбите, намаление на производствените разходи, т.е. увеличаване на печалбите, активите и, в резултат на това, стопанската стойност. Темповете на растеж на бизнеса отразяват ефективността на развитието на бизнеса.
Фиг. 1. Връзката между финансовите показатели за бизнеса и нейната пазарна стойност.
Използването на общоприети финансови показатели за бизнеса и определянето на пазарната си стойност ни позволяват да подкрепим областите, в които управлението на дружеството трябва да съсредоточи усилията си, за да предоставят адекватни финансови решения за предоставяне на бизнес конкурентни предимства и увеличаване на стойността си.
1.2. Анализ на регулаторната рамка и информационната база на оценката на строителната организация
Оценката е извършена и този доклад се съставя в съответствие с приложимата
законодателни и регулаторни документи:
Проблемите на диагностика на конкурентната позиция на която и да е икономически субект е трудно да се надценят поради специалното влияние на такъв икономически фактор на дейност като конкуренция в различни форми на неговото проявление. И въпреки значителния интерес в този проблем, методологията за диагностика на конкурентната конфронтация и техните компоненти, тенденциите в позицията на предприятията в пазарния сегмент и много други въпроси изискват спекулации, както и отчитане на вътрешните различия в изпълнението на Управленски практики. На строителния пазар конкуренцията се проявява в такива разнообразни форми (видове, ценови, сезонни удари на конкурентна борба и т.н.), че заключенията за диагностицирането на състоянието на стопанския субект са възможни само от резултатите от многостранните проучвания дейност. Проблемните аспекти на икономическата диагностика в рамките на конкурентната позиция включват и оценката на стойността на бизнеса, която е пряко свързана с формирането на фондовия пазар в страната като необходим елемент от холистичната икономическа система. Този диагностичен аспект е най-често свързан с отделна задача на предприемачеството, но е напълно компонент в системата на факторите, определящи състоянието на стопанския субект.
1.4. Анализ на съществуващите подходи и методи за оценка на организацията за бизнес сгради
Федералният стандарт на оценяване "Общи понятия концепции, подходи и изисквания за оценка (FSO № 1)", одобрен по реда на Министерството на икономическото развитие на Русия от 01.01.2001 г., определя подхода на доходите като "набор от методи" \\ t за оценка на стойността на съоръжението за оценка въз основа на идентифицирането на очакваните приходи от използването на обекта за оценка. "
При прилагането на метода за дисконтиране, потоците за бъдещи доходи от всеки период се преизчисляват до текущите разходи чрез дисконтиране, като се използва подходящият дисконтов процент. Дисконтовият процент е мярка за оценка от страна на инвеститорите на нейните изисквания за възвръщаемост на инвестирания капитал, като се вземат предвид рискът от получаване на характеристика на дохода на този обект. Методът за дисконтиране на приходите обикновено се прилага за обекти, които имат нестабилен доход и разходи.
Когато се използва метод за пряк капитализация, размерът на дохода за типичната година на функционирането на обекта е разделен на подходяща скорост на залагане. Методът на капитализация е най-ценен на обекти, нетния доход, от използването на който е постоянен или променящ се с постоянни темпове.
Степента на капитализация се определя като правило въз основа на пазарни данни, като идентифицира връзката между годишния доход и разходите за подобни обекти. Също така е възможно да се използва кумулативен метод на строителство.
Обект на незавършено строителство
Използването на подход на доходите за оценка на цената на съоръженията изисква развит пазар за наемане на подобни активи или информация за функционирането и рентабилността на бизнеса в подобни обекти.
Knight Frank отбелязва, че въпреки някои несигурност на пазара, строителната дейност е на високо равнище, а през 2013 г. се предвижда увеличение на въвеждането на нови офис площи. Делът на свободното пространство достигна преди кризисно ниво. През 2013 г. се очаква увеличаване на интереса на инвеститорите към висококачествени проекти за развитие на различни етапи на изпълнение.
Като се има предвид гореизложеното, оценителят стигна до заключението, че в рамките на настоящата оценка да определи цената на обекта на незавършеното строителство, може да се използва подход за доход с достатъчна степен на надеждност. При извършване на изчисленията подходът на приходите беше използван от метода за дисконтиране на парични потоци.
Движимо имущество
Подходът на доходите изисква прогнозата за бъдещите доходи за оставащия живот на обектите за оценка. Директно решават този проблем е трудно, тъй като доходът е създаден от цялата производствена система, към която, заедно с очакваното задвижване, включва други основни фондове, които не са включени в обекта за оценка - сградата на хотела, кухнята и трапезарията , Парцел и др.
Въз основа на гореизложеното, оценителят реши да се откаже от използването на доходен подход за определяне на пазарната стойност на движимия недвижими апарати.
Подходът на разходите при определяне на федералния стандарт FSO № 1 е набор от методи за оценка на сравнителен подход, при определяне на федералния стандарт за оценка на FSO № 1 - това е набор от методи за оценка на стойността на оценката обект въз основа на сравнението на обекта за оценка с аналоговите обекти на съоръжението за оценка, по отношение на чиято цена е налична. Обективният аналог на обекта за оценка признава обекта, подобен на обекта за оценка на основните икономически, материални, технически и други характеристики, определящи неговата стойност.
Сравнителният подход се основава на принципа на заместване: купувачът няма да плати за обекта повече от сумата, която е необходима за закупуване на подобен обект на пазара със същата полезност. Цените, платени за идентични или подобни обекти, служат като информация за източника за изчисляване на цената на очаквания обект.
Използва се сравнителен подход като правило, с достатъчен брой надеждни данни за сделките за покупка и продажба или ценовите предложения.
Този подход се осъществява чрез редица последователни етапи:
Събиране на данни за продажбите на обекти, подобни на обекта за оценка. Само с помощта на анализирането на тези данни може да се каже, че реалните цени отразяват пазарната стойност;
Сравнение на прогнозен обект и аналогови обекти за индивидуални сравнителни елементи;
Регулиране на действителните продажни цени на сравняваните предмети в сравнение с елементи. Регулирането се извършва от аналоговия към очаквания обект.
След коригиране на цените, те могат да бъдат използвани за определяне на стойността на очаквания обект.
При чуждестранна практика се смята, че оценката, основана на този подход, дава най-надеждните резултати, което се дължи на стабилното състояние на икономиката, широко развит пазар и надеждна информация за перфектните сделки, достъпни за оценителите.
Степента на сходство на обекта на оценяване и аналог, както в подхода на разходите, се определя в сравнение с елементи. В този случай, елементите за сравнение са не само характеристика на сравняващите обекти, но и характеристиките на транзакциите, които причиняват промени в стойността.
Сравнителните елементи се комбинират в групи:
Характеристики на обекта: функционална цел, технически параметри, производител, качество (сертификат за съответствие);
Състояние на обекта: възраст, съвкупно износване, техническо състояние, пълнота, товари;
Местоположение: географско местоположение на обекта, физическото местоположение на обекта в предприятието;
Пазарни условия: коефициент на рецесия или повдигане, търсене и доставка;
Условия за продажба: време за продажба, място за продажба, средно време на експозиция на пазара;
Характеристики на цените на обектите - аналози: наличието на преференциално кредитиране, присъствието в цената на транспорта и други разходи на продавача.
Този подход за оценка се основава на определянето на пазарните цени, адекватно отразявайки "стойността" на обекта в текущото състояние. Основният принцип е сравнение, което трябва да се извърши:
С точна аналогова продажба на вторичния пазар;
Приблизителен аналог, продаван на вторичния пазар, с въвеждането на коригиращи изменения в отсъствието на точен аналог;
Важна стъпка в използването на сравнителен подход е изборът на съпоставими аналози и използване при изчисленията на корекцията към разликата в техническите показатели на аналозите и очаквания обект.
Основните проблеми на този подход се дължат на трудностите при получаването на необходимата информация, а именно текущите пазарни цени, създаването на бази данни, с избора на аналози, адекватни на очакваните обекти, като се вземат предвид степента на неразбиране на състава и. \\ T Числени стойности на характеристиките на аналозите и очакваните обекти.
Чрез прилагане на сравнителен подход, ако има достатъчен брой надеждна информация за продажбата на аналогови съоръжения, е възможно да се получи пазарната стойност на прогнозния обект възможно най-точно за даден пазар.
Необходимата предпоставка за прилагането на методите за сравнителен подход е наличието на информация за сделки с подобни обекти на недвижими имоти (които са сравними с предвидените, размера и местоположението), възникнали в сравними условия (времето на извършване на транзакция и. \\ T Условия за финансиране на транзакцията).
Основните трудности при прилагането на методите на сравнителен подход са свързани с непрозрачността на руския пазар на недвижими имоти по отношение на разкриването на информация за реалните цени на сделките. В тази ситуация оценителят може да се съсредоточи върху цените на цените, като потенциалният купувач, преди да вземе решение за закупуване на обекта на недвижими имоти, ще анализира текущите пазарни предложения и ще стигне до заключението за възможната цена на обекта на собственост, като се имат предвид всичките му предимства и Недостатъци по отношение на съоръженията за сравнение.
На пазара практически няма сравними строителни съоръжения. Поради ограничената информация за достъп до обектите на непълното изграждане на подобни функционални цели, използването на подходящи корекции няма да позволи на пазарната стойност с достатъчна степен на надеждност.
Използването на конструирани сгради, поръчани като аналог, с последващо пропорционално намаление на цената на офертата на аналогови съоръжения до степента на входяща оценка (с 62%: 100% - 38%), няма да позволи на пазарните рискове, свързани с Изграждането на края на строителството, обект на процеса на доставка.
По този начин, след анализ на обема и степента на надеждност на наличната информация, необходима за оценката на сравнителния подход, оценителят стигна до заключението, че съгласно настоящата оценка, сравнителен подход не може да бъде приложен.
През 2012 г. експертът оцени постиженията на компанията да разшири обхвата на услугите на ново качествено ниво, като се вземат предвид нуждите на пазара и максималното удовлетворяване на исканията на клиентите, което беше отбелязано Дипломата за победителя в републиканския конкурс "Best Bashkortostan".
2.2. Анализ на финансовите и икономическите дейности на строителната организация
Основни показатели за изпълнение на строителната компания през 2011 година.
маса 1
Финансови данни за 2011 г.:
Име | Показатели, хиляди рубли. |
Чиста печалба |
таблица 2.
Чисти активи
(Баланс валута минус заеми, задължения, отсрочени данъчни задължения)
Дългосрочни активи
(дълготрайни активи, непълни строителство, нематериални активи), включително:
Фиксирани активи
недовършено производство
Текущи активи:
Вземания
Пари в брой
(резерви, вземания, парични средства), включително:
(Включително 436 606 разходи за независима. PR-VE, 40907 готови продукти., 182 295 Суровини и материали)
598 Независим, 98 736 готови, 227 921 суровини и материали)
Краткосрочни финансови инвестиции: - Кредити за юридически лица
Вземания
Пасивни (източници на образуване на средства за строителна компания) |
||||
Име | Показатели за 2011 г., хиляди рубли. | Показатели за 2010 г., хиляди рубли. | Промени, хиляди рубли. | Промени,% |
Източници на собствени средства | ||||
Крайно и резервно столица | ||||
Неразпределен | ||||
Кредити | ||||
Платими сметки |
Анализът на състава и структурата на баланса показва, че отчетната година на баланса на баланса е намаляла от NatU. разтрийте. (2%), това показва увеличение на извършената работа на работата. Цената на нетните активи на строителна компания, характеризираща размера на собствения капитал, повишени NATS за годината. Рубли (18%) и в края на отчетната година възлизат на хиляда рубли. Чистите активи са много по-високи от уставния капитал. Това положително характеризира финансовото състояние на тази функция.
Оценка на пазарната стойност на строителните работи
Определяне на пазарната стойност на действително извършените работи
Определяне на пазарната стойност на строителните работи, оценката на нежилищните помещения, изборът на метода за оценка на нежилищни помещения, процесът на оценка на строителните работи \\ t
Оценка на строителството Обект: нежилищни помещения
Оценка Avity: Москва
Целта на оценката: определяне на пазарната стойност на действително направените строителни работи и довършителни работи в нежилищна стая с обща площ 199.4 m.kv.
Сертификат за оценка на качеството
Оценката е извършена и докладът е съставен в съответствие с изискванията, посочени в следните документи: \\ t
- Федерален закон "за оценка на оценките в Руската федерация" № 135-FZ от 29 юли 1998 г., както е изменено. № 91-FZ от 07.05.2009 г.;
- "Федерални стандарти за оценка, задължително одобряване на дейностите за оценка", FSO No. 1,2,3, одобрен от заповедите на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20.07.2007 г. N 256, от 20.07.2007 г. N 255, от 20.07.2007 г. N 254.
Фактите, посочени в доклада, са верни и съответстват на реалността. Анализът, становищата и заключенията, съдържащи се в доклада, принадлежат на самия оценител и са валидни стриктно в рамките на ограничаващите условия и предположения, които са част от настоящия доклад. Възнаграждението на оценителя не зависи от резултатите от окончателната оценка на разходите, както и тези събития, които могат да възникнат в резултат на използването на клиента или трети страни по заключенията и заключенията, съдържащи се в доклада.
Оценителите нямат реален, нито очакван интерес към очакваното имущество, има за неограничено и без да се засяга участващите страни.
Фактите, посочени в доклада, въз основа на които бяха извършени анализ, бяха приети и заключенията бяха събрани с най-голяма степен на използване на знанията и уменията на оценителя и са в неговото мнение, надеждни и несъдържащи реални грешки.
Изходните данни, използвани от оценителите при изготвянето на този доклад, са получени от надеждни източници и се считат за надеждни, когато това може да бъде направено позоваване на източници на информация.
Ограничаващи условия и направени предположения
Сертификатът за качество на оценката, който е част от този доклад, е ограничен от следните условия и предположения:
- Този доклад е лицензиран само в посочените в него цели;
- Клиентът и изпълнителят не поемат задължения за поверителността на изчисленията. Изпълнителят не поема отговорност за описанието на правния статут на обекта за оценка;
- Изпълнителят разчита на лоялността на първоначалната информация, предоставена от клиента;
- Оценката на имота е извършена въз основа на проверка на предмета и информацията, предоставена от клиента.
- В съответствие със задачата, възложена на Клиента, задълженията на изпълнителя не включват оценка на правата на собственост на клиента до недвижими имоти.
- По време на оценката се приема липсата на скрити фактори, засягащи стойността на обекта. Художникът не отговаря в случай на откриване на такива фактори след оценката.
- Нито клиентът, нито изпълнителят не могат да използват доклада (или част от нея), освен това, отколкото това е предвидено в текста на настоящия доклад;
- Становището на художника относно стойността на обекта за оценка е валидно само към датата на оценката. Той не приема отговорност за последващи промени в социалните, икономическите, правните и естествените условия, което може да повлияе на цената на прогнозния обект;
- Изпълнителят не е длъжен да предоставя допълнителни консултации по този доклад относно последващото предоставяне на информация, която по някакъв начин може да повлияе на заключенията, направени в доклада относно стойността на обекта;
- Художникът не е необходимо да се явява в съда или да свидетелства иначе по отношение на съставния доклад или обект за оценка, освен въз основа на отделно споразумение с клиента или на официалния призив.
- Оценителят лично извърши инспекция на обекта. Определянето на пазарната стойност на действителната работа, извършено от оценителя, беше извършено по отношение на обемите, записани по време на изследването, без да се отварят външни довършителни покрития.
- Деяния за скрита работа и документация на проекта на оценител на разположение не са представени.
Горепосочените предположения и ограничения предполагат пълното им недвусмислено разбиране от страна на страните, подписващи доклада. Всички разпоредби, резултатите от преговорите и изявленията, които не са посочени в текста на доклада, нямат сила. Тези предположения и ограничения не могат да бъдат променяни, с изключение на подписа на двете страни.
Без писменото съгласие на оценителя, този доклад не трябва да се разпространява или публикува, както и използваната, дори в съкратена форма, за целите, различни от горепосочените. Оценката не поема никаква отговорност за вреди, които могат да възникнат от клиента или друга страна поради нарушението и / или игнорирането на формулираните условия за ограничаване.
Процес на оценка
Основни понятия и определения. Съгласно член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация, "признат подобрените подобрения, които могат да бъдат отделени от нещата без вреда за него. Съответно, неразделимите подобрения по време на тяхното отделяне от това нещо влошават състоянието му, в резултат на което той придобива недостатъци. Законът не казва каква трябва да бъде степента на щети, причинена от подобренията, които трябва да бъдат признати като неразделни. Ето защо следва да се заключи, че вредата може да бъде всяка, най-важното е, че недостатъците, за които наемателят е отговорен, за който се среща наемателят.
Цената (цената) е терминът, обозначаващ сумата, която се изисква, предлага или заплаща за някакъв продукт или услуга. Това е исторически факт, т.е. се отнася до определен момент и място, независимо дали е обявено открито или остава в тайна. В зависимост от финансовите възможности, мотивите или специалните интереси на конкретен купувач и продавач, цената, платената за стоки или услуги, може да не отговаря на разходите, приписани на тези стоки или услуги на други хора. Въпреки това, цената е показател за относителната цена, приписана на стоки или услуги с конкретен купувач и / или специфичен продавач при определени обстоятелства. (MSO. Общи понятия и принципи за оценка. М., 1994).
Разходи (стойност) е икономическа концепция, която създава връзката между стоките и услугите, достъпни за покупка, и тези, които ги купуват и продават. Цената не е исторически факт, а оценка на стойността на специфичните стоки и услуги в определен момент във времето в съответствие с избраната определяне на стойността. Икономическата концепция за стойността изразява пазарен поглед в полза на собственика на този продукт или клиент, който предоставя тази услуга по време на оценката на разходите. (MSO. Общи понятия и принципи за оценка. М., 1994).
Цената на замяната на обекта за оценка е размерът на цената на създаването на обект, подобен на обекта на оценката в пазарните цени, които съществуват към датата на оценката, като се вземе предвид износването на обекта за оценка. Стойността на заместването (стойността на заместването) обикновено се използва за застрахователни цели като изчислена стойност на кумулативните разходи за възстановяване на собствеността. Процедурите за оценка, които използват разходите за заместване или изграждане, като основа за изчисляване на цената на бизнеса за целите на финансовите отчети, се признават като подходящи в ограничени обстоятелства, както е посочено в ЕКО 4 относно амортизираните разходи за замяна (AZZ). Изчисленията на оценките за застрахователни цели понякога се извършват едновременно с оценки на активите.
Разходи за възстановяване на стойността, които са необходими за замяна на текущите или основните ремонти на осигурения обект, за да го донесат почти в същото, но не в най-доброто състояние, в което той е нов (без да го разширява). (MIR 3, p. 3.5.5)
Оценката (оценката) е акт или процес на определяне на разходите. Синонимна оценка. (Стандарт за оценка на бизнеса, BVS-i. Терминология). Дата на оценка (дата на оценка) е датата, на която оценителят на оценителите е доверен. (Стандарт за оценка на бизнеса. BVS-I. Терминология).
Имотът е правна концепция, която обхваща всички интереси, права и ползи, свързани с имота. Имуществото се състои от права на частна собственост, които дават на собственика правото на интереси в имота. За да се разграничат недвижимите имоти като физически обект и собственост върху него в правен смисъл, имотът за недвижими имоти се нарича недвижими имоти. Имот за интерес към обекти, различни от недвижими имоти, се нарича задвижван имот. Думата свойства, използвана без допълнителна дефиниция или идентификация, може да се отнася както за недвижима и подвижна собственост или тяхната комбинация. (MSO. Концепции / принципи, стр. 2.3, 2.4).
Права на собственост - права на собственост (собственост) за недвижими имоти (недвижими имоти). Имуществото включва правото да използва собственост (имущество), продажбите, отдаването под наем, дарението; както и разработване, използване за селскостопански нужди, развитие на минерални депозити, промени в неговото топография, секция, асоциация или отказ за прилагане на всички тези права. Комбинирането на правата на собственост понякога се нарича куп права. Правата на собственост обикновено са обект на публични и частни ограничения, като обслужване, преминаване, зониране, установена плътност на сградата и други ограничения, които могат да тежат имуществото. (MIR 1, 3.0).
Видове собственост - Международните стандарти оценяват ясно понятията за недвижими имоти и недвижими имоти. Недвижими имоти е материален обект (елемент) и се дефинира като физическа част на земята, парцелите на подпочвените, отделни водни тела и всичко, което е пряко свързано с земята, т.е. Обекти, чието движение е невъзможно без несъразмерно увреждане на тяхното назначаване, включително: горски, многогодишни насаждения, сгради, структури. (MSO, концепции / принципи, стр. 2.0, 2.1)
Истинската собственост е правна концепция за всички права, интереси и ползи, свързани с имота за недвижими имоти. Недвижими имоти обикновено се издават от официалния документ, като потвърждаване на правното право или договор за наем. (MSO. Концепции / принципи, стр. 3.2).
Недвижими имоти (недвижими имоти) - физическа земя и всичко, което е естествено част от него, както и предмети, прикрепени към хората. (MSO. Концепции / принципи, стр. 3,1).
Пазарната стойност (пазарна стойност) е изчислената парична сума, за която ще се извърши обменът на имущество към датата на оценката между заинтересованата и заинтересована от купувача в резултат на търговска сделка след правилния маркетинг, в който всяка страна ще действа, да бъде добре осъзнат, калкулативен и без принуда. Пазарната стойност е обективна оценка на установената собственост върху конкретно имущество на дадена дата. (MSO 1, p. 3.1).
Пазарният подход е общ начин за определяне на цената на обект или собствен капитал, в рамките на който се използват един или повече методи въз основа на сравнението на това предприятие (обект) с подобни инвестиции (обекти). (Стандарт за оценка на бизнеса, BVS - I, терминология).
Подходът на доходите (подходът на доходите) е общ начин за определяне на стойността на обект или собствен капитал, в който се използват един или повече методи въз основа на преизчисляването на очакваните доходи. (Стандарт за оценка на бизнеса. BVS-I. Терминология).
Подходът на разходите (подход на разходите) е подходът към оценката, която определя цената на обекта чрез определяне на настоящите (текущи) разходи за актива минус различните елементи на износване: физически, функционални и икономически. (Стандарт за оценка на бизнеса. BVS-I. Терминология).
Избор на оценка на базата данни
Целта на тази оценка е да се определят разумните разходи за разходите за необходимото създаване на обект, подобен на обекта на оценката, в пазарните цени, които съществуват към датата на оценката, като се вземе предвид износването на обекта за оценка - на разходи за замяна на обекта на оценката. Стойност на заместване - размерът на цената на създаването на обект, подобен на обект за оценка при пазарни цени, които съществуват на датата на оценяване, като се вземе предвид износването на обекта за оценка. Като основа на оценката, експертът е избрал разходите за заместване, определени от подхода на разходите. Процедурата за оценка включва следното:
- заминаване за мястото за проверка и фиксиране на извършената работа;
- събиране и анализ на необходимата информация и документация;
- изчисляване на стойността на разходите чрез изготвяне на оценка на документацията или изчислението за ремонт на имоти;
- изготвяне на писмен доклад.
Избор на подходи и методи за оценка
За да се изберат подходите за оценка, беше извършен сравнителен анализ на информацията за съответния пазар на недвижими имоти с информацията, необходима за използването на конкретен подход.
Подходът на разходите е набор от методи за оценка на стойността на обект за оценка въз основа на определянето на разходите, необходими за възпроизвеждане или замяна на обекта на оценката, като се вземе предвид износването и остаряването. Разходите за възпроизвеждане на обекта за оценка са необходимите разходи за създаване на точно копие на обекта за оценка, като се използват материалите и технологиите, приложени при създаването на обект. Разходите за замяна на обекта за оценка са необходимите разходи за създаване на подобен обект, използвайки материали и технологии, прилагани към датата на оценката. Както вече беше отразено по-горе, той се прилага при липса на пазарна информация за цените на транзакцията или приходите от недвижими имоти. В този случай, при оценката на пазарната стойност на извършената ремонт е единствената възможна.
Сравнителен подход - да се прилага сравнителен подход в оценката на недвижимите имоти, е необходимо да се предостави информация за продажбата на сравними обекти. Въпреки това, при липса на информация за действителните сделки, е възможно да се използват данни за предложението за продажба на сравними обекти - аналози.
Подходът на доходите е набор от методи за оценка на стойността на обект за оценка, основан на идентифицирането на очаквания доход от използването на обект за оценка. Подходът на доходите включва две основни техники. Според първата, цената на обекта се изчислява въз основа на текущия годишен доход от нейната работа, с помощта на специални коефициенти, отразяващи връзката между стойностите на имотите и нивата на доходите. В съответствие с втората прогноза се прави по отношение на оперативните приходи за определен период в бъдеще и вероятната продажна цена на даден обект в края на този период и след това изчислява и обобщава текущите разходи за всички бъдещи доходи, като се използва a Специален коефициент, който отразява риска, който придружава инвестициите в този обект.
Описание на обекта на оценка
Обектът за оценка е комплекс от строителни и довършителни работи, както и материали и оборудване, изразходвани за извършване в нежилищна стая на неразделни подобрения. Стаята с обща площ 199,4 m.kv, разположена на първия етаж на жилищна сграда, се състои от обяснение от стаи 1,2,3,4,5,6,7,8,9, помещения XXXIII.
Заключение на оценителя
Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на действително завършената работа, за да информира клиента. В съответствие с международните и руските стандарти, определянето на пазарната стойност на обекта за оценка следва да бъде получено чрез координиране на стойностите на стойността, определени в резултат на използването на различни методи за оценка, а именно: скъпо, сравнително и печеливши подходи. Координацията на резултатите, получени чрез различни методи, обикновено се извършва чрез администриране на всеки от тях съответния коефициент на тегло, отразяващ степента на надеждност. Както следва от заключенията, направени от оценителя в процеса на подготовка на този доклад, човек е изключен от три прогнозни подхода. Въз основа на гореизложеното и ръководството от своя опит и професионално знание, оценителят счита, че е възможно да се даде следната специфична тежест на стойността на разходите, получени от подхода на разходите - 1.0 (100%).
Така пазарната стойност на обекта за оценка - всъщност произвежда неразделни подобрения на помещението, на датата на оценката, като се вземат предвид ДДС и закръгляването, е: 2 358 000 (два милиона триста петдесет и осем хиляди) рубли.
