Например придобиването на недвижим имот през. Покупка на недвижими имоти. Ако не е подадено заявление за държавна регистрация
Възникват трудности данъчно счетоводствосделки с недвижими имоти поради факта, че собствеността върху обекти на недвижими имоти, тяхното възникване, прехвърляне и прекратяване подлежат на държавна регистрацияв единния държавен регистър на правата (EGRP) в съответствие с разпоредбите на чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Освен това, в съответствие с клауза 2 на член 8 Граждански кодекс, правата върху собственост, предмет на държавна регистрация, възникват от момента на регистрация на съответните права върху нея.
Моментът на регистрация на права върху недвижим имот е денят на извършване на съответните вписвания върху правата в Единния държавен регистър (клауза 3 от член 2 от Закон 122-FZ "За регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него").
Държавната регистрация на права върху недвижими имоти понякога отнема няколко месеца. Счетоводителят може да се изправи пред трудната задача да взема информирани решения относно времето за изчисляване и плащане на данъци.
Трябва ли да начислявам и да плащам данъци върху обекти на недвижими имоти, имуществени права, които все още не са прехвърлени на компанията в съответствие с разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация? В кой момент от продажбата и покупката на недвижими имоти собственикът може да спре да плаща данък върху собствеността и трябва да плати ДДС и данък върху доходите?
За да улесним решаването на тези проблеми, в нашата статия ще се опитаме да подчертаем различни подходи към тези проблеми, както и възможните последици от определен избор, направен от данъкоплатеца.
Данък върху доходите от сделки за покупко-продажба на недвижими имоти
За продавачаЗа целите на данъчното отчитане на данъка върху доходите, в съответствие с член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация, приходите от продажби се признават като приходи от продажби без ДДС и акцизи (клауза 1 от член 248 от Данъчния кодекс на Руска федерация).
В съответствие с клауза 3 на член 271 от Данъчния кодекс, с метода на начисляване, датата на признаване на дохода от продажби е датата на продажбата, независимо от действителното получаване Парикъм сметката на продавача.
В същото време, в съответствие с клауза 1 на член 39 от Данъчния кодекс на Руската федерация, прехвърлянето към собственосткъм обекта, който се изпълнява.
Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот по споразумение за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация в съответствие с клауза 1 на член 551 от Гражданския кодекс.
Изпълнение на договора за продажба на недвижим имот от страните предидържавна регистрация на прехвърлянето на собствеността не еосновата за промяна на отношенията им с трети страни в съответствие с параграф 2 от член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Собствеността на купувача на имот в случаите, когато продажбата на имот подлежи на държавна регистрация възниква от момента на такава регистрация (клауза 2, член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Съответно от директно четене на разпоредбите на Гражданския и данъчния кодекс следва, че доходът с цел данък върху печалбата се признава по време на държавната регистрация на собствеността върху недвижими имоти.
Изглежда всичко е достатъчно ясно и разбираемо. Позицията обаче данъчни власти, Министерството на финансите и дори някои съдебни решения съдържат различна гледна точка.
Така например до Министерството на финансите в писмото му от 07.02.2011г. No 03-03-06 / 1/78, прави следното заключение:
- Въз основа на разпоредбите на параграф 1 на чл. 271 от Данъчния кодекс, доходите се признават в отчетния (данъчния) период, през който са се осъществили, независимо от реалното получаване на средства, друго имущество и (или) права на собственост(метод на начисляване).
- По този начин ние вярваме, че организацията - продавачът недвижим имотима задължение за плащане на корпоративен данък върху доходите от момента на предаване на имота на купувача съгласно акта за приемане и подаване на документи за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, независимо от датата на регистрацияпосочени права.
- Съдът, отхвърляйки твърдението на компанията, че данъчната основа за изчисляване на данъка върху доходите е възникнала само след държавна регистрацияпрехвърлянето на собствеността върху имота, посочено, че за целите на изчисляването и плащането на данък върху дохода моментът на продажба на имота е негов действително прехвърляне.
Наистина, в съответствие с действащо законодателстводокато не се извърши държавната регистрация на правото, продавачът остава собственик, въпреки факта, че актът за приемане и прехвърляне на собствеността вече е подписан.
Тази позиция съдържа например Резолюцията на Федералната антимонополна служба на Волжкия окръг от 22.07.2008г. NA65-26844 / 07:
- Съдът, като взе предвид разпоредбите на гражданското право, а именно чл. 8 и чл. 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация, Федерален законот 21.07.1997г № 122-FZ направи обосновано заключение, че доходот продажбата на недвижими имоти се признаватакива по време на преходасобственостна сградата, тоест на Дата на Регистрацияправасобствеността на купувача върху сградата, във връзка с която приходите от продажба на недвижим имот подлежат на облагане с данък върху доходите след държавната регистрация на този обект, независимо от получаването на средства от купувача преди или след сделката.
- По-безопасна позиция е признаването на доходи от продажба на недвижими имоти към датата на подписване на акта за приемане и прехвърляне на имота.
- Признавайки постъпленията от продажбата към датата на държавна регистрация на собствеността в Единния държавен регистър, данъкоплатецът трябва да е наясно с данъчните рискове и да бъде подготвен за факта, че ще трябва да защитава позицията си в съда.
При закупуване на недвижим имот с цел последваща продажба е необходимо да се регистрира собствеността в съответствие с приложимото законодателство. Разходите за такива обекти, по време на последващо изпълнение, трябва да бъдат взети предвид в съответствие с чл. 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
Ако обектът на недвижим имот е придобит от организацията за нейни собствени нужди и се счита за амортизируемо имущество, тогава данъкоплатецът трябва да се ръководи от членове 256-259 от Данъчния кодекс. В съответствие с параграф 1 от чл. 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация, дълготрайните активи, правата върху които подлежат на държавна регистрация в съответствие със законодателството на Руската федерация, са включени в съответния амортизационна групаот момента на документирания факт на подаване на документи за регистрация на посочените права.
Това означава, че за целите на данъчното счетоводство придобитите недвижими имоти могат да бъдат амортизирани само от 1-во число на месеца, следващ месеца, в който е датирана разписката на регистриращия орган при получаване на документи за държавна регистрация на собствеността върху имота.
ДДС при покупко-продажба на недвижими имоти
Продажбата на обекти на недвижими имоти е облагаема с ДДС операция в съответствие с член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация.Моментът на определяне на данъчната основа в съответствие с клауза 1 на член 167 от Данъчния кодекс е най-ранната от следните дати:
- Ден на изпращане (прехвърляне) на стоки;
- Ден на плащане (включително частично).
Както бе споменато в предишния раздел, собствеността на купувача върху имущество, подлежащо на държавна регистрация, възниква от момента на такава регистрация (клауза 2, член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Съответно данъчното облагане с ДДС възниква на датата на държавна регистрация на собствеността върху собствеността в Единния държавен регистър.
Писмо на Министерството на финансите от 07.02.2011г. # 03-03-06 / 1/78, съдържа същия подход:
Клауза 3 на член 167 от Данъчния кодекс установява, че в случаите, когато стоките не са изпратени или транспортирани, но има прехвърляне на собствеността върху тези стоки, такова прехвърляне на собствеността за целите на глава 21 от Кодекса е равносилно на пратката му.
По този начин, когато се продава обект на недвижим имот, най-ранната от датите трябва да се счита за момент на определяне на данъчната основа за ДДС:
- датата на прехвърляне на собствеността върху този имот, както е посочено в документа, потвърждаващ прехвърлянето на собствеността,
- или деня на плащането му (частично плащане).
Данъчни органи при провеждане проверки на мястоможе да има различна гледна точка. Данъкоплатецът обаче най-вероятно ще може да оспори иска си в съда. Днес арбитражната практика подкрепя данъкоплатеца.
Така например в Резолюцията на FAS на Московския окръг от 01.10.2010г. No.KA-A40 / 11546-10 по дело No A40-7248 / 10-115-86 се посочва следното:
Тъй като обектът на покупко-продажба бяха нежилищни помещенияв сграда, която не е транспортирана или изпратена, продавачът разумно е определил момента на данъчната основа - на датата на прехвърляне на собствеността (удостоверение за регистрация на собственост) и е датирал фактурата с тази дата.
Подобна позиция се придържа и от съда в Резолюцията на ФАС на Волжкия окръг от 02.02.2010г. No А12-11515 / 2009:
- По този начин датата на продажба в този случай е датата, с която законодателят свързва прехвърлянето на собствеността върху стоките.
- В съответствие с параграф 2 от член 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация правата върху собственост, предмет на държавна регистрация, възникват от момента на регистрация на съответните права върху нея, освен ако законът не предвижда друго.
- От горните норми следва, че моментът на определяне на данъчната основа за ДДС по отношение на недвижим имот е датата на държавна регистрация на собствеността върху обекта на недвижимия имот.
Съответно, издавайки фактура за продажба на собственост до датата на държавна регистрация, организацията не нарушава изискванията на действащото законодателство.
Купувачът на недвижим имот, след като е получил фактура от продавача и документ за държавна регистрация на собственост върху недвижим имот, може незабавно да представи входния ДДС за приспадане в съответствие с член 171 от Данъчния кодекс.
Данък върху имуществото при покупко-продажба на недвижими имоти
В съответствие с клауза 1 на член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация, обектите на данъчно облагане за Руски организациидвижимо и недвижимо имущество се признава, записва в баланса като дълготрайни активи по начина, установен за поддържане счетоводство.При купувача
От 2011 г. обекти на недвижими имоти, собствеността върху които не е регистриранпо начина, предписан от закона, приетикъм счетоводството като дълготраен актив с разпределение по отделна подсметка към сметката на дълготрайни активи (клауза 52 Методически указанияза отчитане на дълготрайни активи, Заповед на Министерството на финансите от 13.10.2003г. № 91n).
В същото време трябва да се спазват изискванията на точка 4 от PBU 6/01, в съответствие с които активът се приема от организацията за счетоводство като дълготраен актив, ако едновременно са изпълнени следните условия:
- обектът е предназначен за използване при производството на продукти, при изпълнение на работа или предоставяне на услуги, за управленските нужди на организацията или за предоставяне от организацията срещу заплащане за временно притежание и използване или за временно ползване;
- обектът е предназначен да се използва дълго време, т.е. срок над 12 месеца или нормален работен цикъл, ако надвишава 12 месеца;
- организацията не предполага последваща препродажба на този обект;
- обектът е в състояние да донесе на организацията икономически ползи (доходи) в бъдеще.
Забележка:Липса на държавна регистрация на собственост върху недвижими имоти, не еоснование за изключване на такъв недвижим имот от данъчна основаза данък върху имуществото.
При продавача
В съответствие с клауза 32 от PBU 6/01, цената на дълготраен актив, който се продава, включително в случай на продажба, подлежи на отписване от счетоводните регистри.
Прехвърлянето от организацията на обект на дълготраен актив в собственост на други лица се формализира с акт за приемане и прехвърляне на дълготрайни активи.
Въз основа на този акт се прави съответно вписване в инвентарната карта на прехвърления актив, която е приложена към акта за приемане и прехвърляне на дълготрайни активи. Прави се бележка за изземването на инвентарна карта за обект на пенсиониран дълготраен актив в документа, отворен на мястото на обекта (клауза 81 от Методическите насоки за отчитане на дълготрайните активи).
По този начин организацията-продавач отписва обектите на продавания недвижим имот в момента на регистрация на акта за приемане и прехвърляне на дълготрайни активи и престава да включва тези обекти в данъчната основа за данък върху имуществото. Този подход не противоречи на обясненията на Министерството на финансите. И така, в Писмото от 23.03.2011г. No 07-02-10 / 20 посочва:
- Подобно на организация, която приема обект за счетоводство, организация предавателнаобектът на недвижимия имот, имуществените права върху който подлежат на държавна регистрация, трябва отписвамтова от счетоводството към момента на реалното изхвърляне, както и да еот факта на държавна регистрация на права на собственост.
- Приходите и разходите от отписване на дълготрайни активи от счетоводството се отразяват в счетоводството в отчетен периодкъм които се отнасят. Приходите и разходите от отписване на дълготрайни активи от счетоводството подлежат на прехвърляне в отчета за приходите и разходите като други приходи и разходи.
- Ако моментът на отписване на обекта на недвижим имот, имуществените права върху който подлежат на държавна регистрация, не съвпада с момента на признаване на приходите и разходите от разпореждането с обекта на дълготрайния актив (когато тези приходи и разходи са признати към момента на държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността), след това за отразяване на пенсионирания елемент от дълготрайни активи до признаване на приходите и разходите от неговото разпореждане може да се използва сметка 45 „Стоки, изпратени“ (отделна подсметка „Прехвърлени реални обекти на имоти “).
- Купувачът на имот ще плаща повече данък върху имуществото от 2011 г. насам, тъй като по-рано ще вземе имота на отчет като дълготраен актив.
- Продавачът на недвижими имоти от 2011 г. ще плаща по-малко данък върху имуществото, тъй като продадените дълготрайни активи веднага ще бъдат изключени от данъчната основа за данък върху имуществото.
Правни аспекти
В съответствие с параграф 1 от клауза 1 на член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация (по-нататък - Гражданският кодекс на Руската федерация) недвижимите имоти са обекти, които са здраво свързани със земята. Невъзможно е да се движат такива предмети, без да им се причиняват непропорционални щети. Тази категория имоти включва земяи подпочвени парцели, гори и трайни насаждения, сгради и съоръжения, нежилищни и жилищни помещения, обекти с незавършено строителство и др.
Например хангар се отнася до недвижим имот, ако е капиталова структура или част от нея (некапитални структури, като панелни къщи, сглобяеми рамкови конструкции, не отговарят на характеристиките на недвижимите имоти). Но помощните помещения на колела или железопътни вагони нямат връзка със земята и могат лесно да бъдат премествани, без да се засяга тяхното предназначение.
От от това правилоима изключения. Гражданският кодекс класифицира като недвижимо имущество:
Въздух и морски плавателни съдове;
- кораби за вътрешно корабоплаване;
- космически обекти;
- предприятията като имотни комплекси като цяло.
При регистрацията на недвижими имоти си струва да се помни, че правата върху тези обекти и сделките с тях подлежат на задължителна държавна регистрация. Каква е разликата между понятията за регистрация на права и регистрация на сделки?
Регистрация на права и сделки
Недвижимите имоти често стават обект на голямо разнообразие от действия, предприети от граждани и юридически лица с цел установяване, промяна или прекратяване граждански праваи отговорности. Такива действия се наричат транзакции. По-специално сделките включват всички договори за гражданско право: покупко-продажба, наем, наем, замяна, дарение и др.
Правата, възникващи въз основа на сделка с недвижими имоти, подлежат на държавна регистрация в случаите и по начина, предвидени в законодателството на Руската федерация. Съгласно клауза 1 на член 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, следните права на собственост (включително тяхното ограничаване, прехвърляне и прекратяване) подлежат на регистрация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти (USRR):
Собственост;
- правото на стопанско управление;
- правото на оперативно управление;
- право на доживотно наследствено владение;
- правото на постоянно ползване;
- ипотека;
- сервитути и др.
Законодателството може да предвиди необходимостта от регистрация на самата транзакция. Понастоящем това изискванеостава във връзка с договори:
- наем на недвижим имот - клауза 2 на член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- наем на сграда, конструкция (за период от най-малко 1 година) - клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- наем на предприятието - клауза 3 на член 658 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- отдаване под наем на парцел (за период от най-малко 1 година) - клауза 2 на член 26 от Кодекса на земята на Руската федерация;
- относно ипотеките - параграф 1 от клауза 1 на член 10 от Федералния закон от 16 юли 1998 г., № 102-FZ "За ипотеките (залози върху недвижими имоти)";
- участие в споделено строителство- Клауза 3, член 4 от Федералния закон от 30 декември 2004 г., № 214-FZ "За участие в споделено строителство жилищни сградии други обекти на недвижими имоти и за изменения на някои законодателни актове Руска федерация».
Въз основа на Федералния закон от 30.12.2012 г. № 302-FZ "За изменения на глави 1, 2, 3 и 4 на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация" от 1 март 2013 г. правилото за регистрация на сделки с недвижими имоти не се прилага за договори:
- покупка и продажба на жилищна сграда, апартамент (част от жилищна сграда, апартамент) - клауза 2 на член 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- покупка и продажба на предприятие - клауза 3 на член 560 от Гражданския кодекс на Руската федерация
- дарение на недвижим имот - клауза 3 на член 574 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- отчуждаване на недвижим имот срещу заплащане на наем - член 584 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
Процедурата за държавна регистрация е установена от Федерален закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г. "За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях" (по-долу - Закон № 122-FZ). За извършване на регистрационни действия се начислява държавна такса, чийто размер се определя в съответствие с клауза 1 на член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Например размерът на таксата за регистрация на права върху недвижими имоти за юридически лицапрез 2015 г. е 22 000 рубли. (Клауза 22, Клауза 1, Член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Освен това плащането се извършва от организацията - купувач, освен ако в договора не е предвидено друго. Съгласно клауза 1 на член 14 от Закон № 122-FZ, проведената държавна регистрация на права се документира по избор на носителя на авторските права:
Удостоверение за държавна регистрация на права;
- извлечение от Единния държавен регистър на правата (Единния държавен регистър на правата).
Регистрирана транзакция (споразумение) се удостоверява със специален регистрационен надпис върху документа, който изразява съдържанието на транзакцията.
Кадастрална регистрация
Недвижимите имоти също подлежат на кадастрална регистрация въз основа на Федерален закон № 221-FZ от 24 юли 2007 г. "За държавния кадастър на недвижимите имоти" (по-долу - Закон № 221-FZ). Списъкът му включва:
- земя;
- сграда;
- структури;
- помещения;
- в процес на изграждане.
Разпоредбите на Закон № 221-FZ не се прилагат за следните съоръжения:
- подземни парцели;
- самолети;
- морски плавателни съдове;
- кораби за вътрешно корабоплаване;
- космически обекти;
- предприятия като имотни комплекси.
Руското законодателство не установява пряко задължение за регистриране на недвижимо имущество. За да извършите обаче някаква сделка (продажба, покупка, лизинг) с недвижим имот, трябва да имате собственост върху обекта, която трябва да бъде официално регистрирана. На свой ред, за да получите удостоверение за държавност за регистрация на собственост върху недвижим имот, първо трябва да регистрирате обекта в държавния кадастър на недвижимите имоти (STC). По този начин кадастралната регистрация е предпоставка за участието на недвижими имоти в граждански оборот. Правилата за кадастрална регистрация се прилагат за:
- парцели- от 01.01.2008 г .;
- сгради, конструкции, помещения, незавършено строителство - от 01.01.2013г
Какво представлява кадастралната регистрация? Това е процедурата за въвеждане на информация за недвижимия имот в държавния кадастър на недвижимите имоти (GKN) - регистър на информация за регистрирани недвижими имоти на територията на Руската федерация. Кадастралната регистрация има редица основни цели:
- потвърждение за съществуването на обект;
- потвърждение за прекратяване съществуването на обекта или информация за него;
- индивидуализация на обекта сред други подобни обекти;
- определение кадастрална стойностобект.
В съответствие с правителственото постановление от 01.06.2009 г. № 457, то се занимава с кадастрална регистрация на недвижими обекти, поддържайки държавния кадастър на недвижимите имоти (GKN) федерална службадържавна регистрация, кадастър и картография (Rosreestr). В съставните образувания на Руската федерация тези функции се изпълняват от упълномощения орган на Rosreestr - Кадастрална камара... Можете също така да се свържете с многофункционалния център (MFC), работещ в региона.
На всеки имот се присвоява състояние регистрационен номер(или кадастрален номер). Той е уникален и постоянен.
Държавното мито за кадастрална регистрация на недвижим имот не се начислява.
Договор за продажба
Придобиването на недвижим имот се извършва по договор за покупко-продажба. Отношенията на страните, възникнали въз основа на настоящото споразумение, се уреждат от общи разпоредбипараграф 1 на глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и специалните норми на параграф 7 "Продажба на недвижими имоти" (членове 549 - 558) и параграф 8 "Продажба на предприятие" (членове 559 - 566) на глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Съгласно член 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно договор за покупко-продажба на недвижим имот, продавачът трябва да прехвърли в собствеността на купувача недвижим имот: парцел, сграда, структура и др. Купувачът, в от своя страна, трябва да приеме тази недвижима собственост, като плати определена сума пари (чл. 454 Граждански кодекс на Руската федерация).
Договорът за покупко-продажба на недвижим имот не подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на подписването му от двете страни (клауза 1 на член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Неподвижният обект се прехвърля от продавача и се приема от купувача по подписан акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне (член 566 от Гражданския кодекс на Руската федерация). След това договорът се счита за изпълнен. Купувачът обаче ще може да се разпорежда с полученото имущество във владение само когато стане негов пълноправен собственик, т.е. след държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността към USRR. Продавачът също няма право да се разпорежда с недвижимия обект след неговото прехвърляне и до момента на държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността, тъй като той вече не е негов законен собственик, поради което той не е в състояние да упражни правата си като собственик по отношение на този имот.
Голяма работа
Друг важен момент, които трябва да знаете и запомните, когато купувате скъпи недвижими имоти. Ако цената на придобития имот е равна на:
- за LLC - 25% или повече от стойността на имуществото на компанията, ако хартата на LLC не установява по-висок процентен праг за голяма сделка (клауза 1 на член 46 от Федералния закон от 08.02.1998 г. № 14- ФЗ "За дружествата с ограничена отговорност");
- за АД - 25% или повече от счетоводна стойностактивите на дружеството (параграф 1, точка 1, член 78 от Федералния закон от 26 декември 1995 г., № 208-FZ "За акционерните дружества");
тогава сделката се счита за голяма. При тези обстоятелства решението за сключване на основна сделка трябва да бъде взето:
в LLC:
- общо събрание на участниците;
- от съвета на директорите - от надзорния съвет, когато стойността на недвижимите имоти е в диапазона от 25% до 50% от стойността на имуществото на LLC (ако решението се взема от съвета на директорите)
в АД:
- от общото събрание на акционерите, когато стойността на недвижимите имоти е по-висока от 50% от балансовата стойност на активите на АД (решението се взема с ¾ гласа);
- от съвета на директорите - от надзорния съвет единодушно, когато стойността на недвижимите имоти е от 25% до 50% от счетоводната стойност на активите на АД.
Нарушенията на законовите изисквания във връзка с голяма сделка могат да доведат до нейната недействителност.
Счетоводство
Действителните разходи за придобиване на недвижими имоти, подлежащи на държавна регистрация, се натрупват в „Инвестиции в нетекущи активи“:
- подсметка 08-1 "Покупка на парцели";
- подсметка 08-2 "Придобиване на обекти от природни ресурси".
- подсметка 08-4 "Покупка на дълготрайни активи".
Дебит 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60
- отразява разходите за придобиване на недвижим имот, подлежащ на държавна регистрация.
Дебит 08-4 (08-1, 08-2) - кредит 60, 70, 69, 71, 76, ...
- отразява допълнителни разходи, свързани с придобиването на недвижими имоти, подлежащи на държавна регистрация (информационни и консултантски услуги, посреднически услуги и др.).
За да отразите обекта, не е нужно да чакате подаването на документи за държавна регистрация на собствеността върху този имот. Организацията има право да прехвърли актив към дълготрайни активи, ако е формиран начална цена(при спазване на условията на клауза 4 PBU 6/01). Това е посочено в клауза 52 от Методическите инструкции за отчитане на дълготрайните активи, одобрени със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 13 октомври 2003 г. № 91n (по-долу - Методически инструкции за отчитане на дълготрайните активи № 91н), изменен със заповед на Министерството на финансите от 24.12.2010 г. № 186н (в сила от 1 януари 2011 г.).
справка... Съгласно предишната версия на клауза 52 от Методическите инструкции за счетоводно отчитане на дълготрайни активи № 91n, недвижимият обект е бил отчетен като дълготраен актив, ако (1) е формирана първоначалната му стойност; (2) първичните документи за приемане на прехвърлянето са попълнени; (3) съоръжението действително е било в експлоатация; (4) документите са представени за държавна регистрация.
Нормата на клауза 52 от Методическите инструкции за счетоводно отчитане на дълготрайни активи № 91n също уточнява, че обектите на недвижими имоти, които не са регистрирани по общо установената процедура, се отчитат на отделна подсметка по сметка 01 (03). В този случай се правят осчетоводявания в счетоводството.
Дебит 01 (03), подсметка „Неподвижни обекти, които не са преминали държавна регистрация“ - Кредит 08-4 (08-1, 08-2)
- записани на отделна подсметка на сметката за дълготрайни активи за недвижими имоти, които не са преминали държавна регистрация.
След регистрация на собствеността недвижимият обект се прехвърля към дълготрайни активи, правата върху които са регистрирани:
Дебит 01 (03), подсметка "Недвижими обекти, преминали държавна регистрация" - Кредит 01 (03), подсметка "Недвижими обекти, които не са преминали държавна регистрация"
- недвижимите имоти са прехвърлени към дълготрайни активи (печеливши инвестиции в материални ценности), които са преминали държавна регистрация.
Счетоводство на държавното мито
Как
При счетоводството разходите за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот трябва да бъдат включени в първоначалните му разходи. Основата за това е клауза 8 PBU 6/01. Обикновено проблеми с отчитането на разходите за плащане на държавни такси и други разходи не възникват, когато са направени в процеса на формиране на първоначалната цена на даден актив. В този случай организацията ще ги отрази в счетоводството, както следва.
Дебит 68 - Кредит 51
Дебит 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 68
- държавното мито за регистрация на права върху недвижимо имущество е взето предвид при първоначалната цена на обекта на дълготрайните активи.
Дебит 08-4 (08-1, 08-2) - Кредит 60,76
- други разходи, свързани с регистрацията на права върху недвижими имоти, се вземат предвид при първоначалната цена на ДМА (документи, нотариални услуги и др.).
Държавното мито обаче се взема предвид по различен начин в ситуация, когато обектът вече е включен в състава на дълготрайните активи. Факт е, че клауза 14 от PBU 6/01 съдържа затворен списък на основанията за промяна на първоначалната цена на дълготраен актив:
Завършване;
- допълнително оборудване;
- реконструкция;
- модернизация;
- частична ликвидация;
- преоценка.
Следователно, разходите за държавна регистрация, направени след образуването на независим обект на инвентаризация, не могат да увеличат стойността му. Необходимо е да се вземат предвид такива разходи като други по сметка 91 "Други приходи и разходи", подсметка 2 "Други разходи".
Дебит 68 - Кредит 51
- средства са преведени от разплащателната сметка за плащане на държавното мито за регистрация на права върху недвижими имоти.
Дебит 91-2 - Кредит 68
- бяха взети предвид разходите за заплащане на държавното мито за регистрация на права върху недвижим имот, възникнали след приемане на обекта за счетоводство като дълготраен актив.
Дебит 91-2 - Кредит 60,76
- взети са предвид и други разходи за държавна регистрация на права върху недвижим имот, направени след приемане на обекта за счетоводно отчитане като дълготраен актив (документи, нотариални услуги и др.).
Кога?
Разходите за държавна регистрация на права върху недвижими имоти се признават в счетоводството, когато са изпълнени три условия от точка 16 от PBU 10/99:
- разходите се извършват в съответствие с условията на договора (законово изискване, бизнес обичай);
- размерът на разходите може да бъде определен;
- има увереност, че когато се извърши конкретна операция, икономическите ползи от организацията ще намалят.
В този случай всеки факт от икономическия живот трябва да бъде документиран в първичен документ (част 1 от член 9 от Федералния закон от 06.12.2011 г., № 402-FZ "За счетоводството" (по-долу - Закон № 402-FZ) ).
Например държавно мито:
- таксувани в съответствие с изискванията на закона;
- размерът му се определя от нормите на Данъчния кодекс;
- в резултат на плащането на митото икономическите ползи от организацията се намаляват (?).
При последното условие човек трябва да изостри Специално внимание... Датата на плащане ли е датата на плащане?
Въз основа на точка 5.2, точка 1 на член 333.18 от Данъчния кодекс на Руската федерация държавното мито за регистрация на права върху недвижими имоти се прехвърля във федералния бюджет:
- преди подаване на заявление за регистрация;
- след подаване на заявление за регистрация, но преди разглеждането му, ако заявлението се подава в електронен вид.
Чрез заплащане на държавната такса организацията може да откаже да извърши правно значими действия. След това, съгласно алинея 4 на параграф 1 на член 333.40 от Данъчния кодекс на Руската федерация, средствата трябва да бъдат върнати. Следователно прехвърлянето на митото в бюджета не е достатъчна основа за признаване на разходите в счетоводството. Датата за начисляване трябва да се счита за ден на подаване на документи за регистрация. Тогава се изпълнява третият. необходимо условие: намаляване на икономическите ползи. След започване на действията по регистрацията, организацията вече не може да откаже да ги извърши и да поиска връщане на платената такса. Фактът на получаване на документи за държавна регистрация се потвърждава с разписка, която регистриращият орган издава на заявителя (член 6 от член 16 от Закон № 122-FZ).
Процедура по отчитане на ДДС
Сумата на „входния“ ДДС, представен от продавача на купувача на недвижим имот, се приема за приспадане след регистрирането на дълготрайния актив, при спазване на данъчното законодателство (член 171, член 172).
Съгласно алинея 17 от точка 2 на член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация държавното мито и другите видове мита и данъци не се облагат с ДДС.
Таблици 1 - Счетоводни записванияотчитане на придобиването на дълготрайни активи, подлежащи на държавна регистрация
| P / p No. | Съдържание на операцията | Дебит | Кредит |
| 1 | Отразена покупната цена на недвижимия имот (без ДДС) | 08-4 | 60 |
| 2 | Едновременно с окабеляването на елемент 1: Включен ДДС за закупения артикул въз основа на фактурата на доставчика |
19 | 60 |
| 3 | Отразени допълнителни разходи, свързани с покупката на дълготраен актив: доставка, информационни и консултантски услуги, обработка и др. (Без ДДС) | 08-4 | 60, 70, 69, 71, 76, … |
| 4 | Едновременно с окабеляването на т. 3: С включен ДДС допълнителни разходи |
19 | 60,71, 76, … |
| Ситуация 1: Разходите за държавното мито са направени преди отразяване на обекта по сметка 01 |
|||
| 5 | 68 | 51 | |
| 6 | Разходите за държавното мито за регистрация на права върху обекта на недвижим имот са включени в първоначалната цена на ДМА | 08-4 | 68 |
| 7 | 01 | 08-4 | |
| 8 | 68 | 19 | |
| 9 | 68 | 19 | |
| Ситуация 2: Разходите за държавното мито са направени след отразяване на обекта по сметка 01 |
|||
| 5 | Недвижимият имот се приема за счетоводство като дълготраен актив по първоначалната му цена | 01 | 08-4 |
| 6 | Представено за приспадане на ДДС върху придобития ДМА | 68 | 19 |
| 7 | Представено за приспадане на ДДС върху допълнителни разходи, свързани с покупката на дълготраен актив | 68 | 19 |
| 8 | От разплащателната сметка са преведени средства за заплащане на държавното мито за регистрация на права върху обекта на недвижим имот | 68 | 51 |
| 9 | Отразени разходите по държавното мито за регистрация на права върху обекта на недвижим имот като част от други разходи | 91-2 | 68 |
Пример 1.
LLC "Moya Food" в средата на май придобива помещения за склад за хранителни стоки по договор за покупко-продажба за 4 720 000 рубли, включително ДДС (18%) - 720 000 рубли. Тъй като обектът е напълно подходящ за предназначение, организацията го е прехвърлила към дълготрайни активи и го е пуснала в експлоатация.
Документите за регистрация на права върху недвижими имоти са представени на регистриращия орган в началото на юни. Размерът на държавната такса за юридическо лице е 22 000 рубли. През юли беше регистрирана собствеността на помещенията.
Референтни данни:
- компанията прилага общата данъчна система (OSNO).
- в съответствие с работния план на сметките, одобрен през счетоводна политика LLC "Moya Food" за счетоводни цели, недвижимите вещи на дълготрайни активи се отчитат на следните подсметки.
Работен сметкоплан на LLC "Moya Food"
| Код | Име |
| 01 | Дълготрайни активи |
| 01-1 | |
| 01-2 | |
| ....... | ....... |
Решение.
Следните записи ще бъдат направени в счетоводството.
| P / p No. | Съдържание на операцията | Дебит | Кредит | Количество, търкайте |
| Може | ||||
| 1 | Отразени разходите за закупеното помещение (без ДДС) | 08-4 | 60 | 4 000 000 |
| 2 | Взема се предвид сумата на „входния“ ДДС върху обекта на недвижим имот | 19 | 60 | 720 000 |
| 3 | Обектът се приема за отчитане като дълготраен актив по първоначалната му стойност и се въвежда в експлоатация: помещенията се отразяват в състава на недвижими обекти, правата върху които не са регистрирани | 01-1 | 08-4 | 4 000 000 |
| 4 | Представен за приспадане сумата на „входния“ ДДС върху закупените помещения | 68 | 19 | 720 000 |
| юни | ||||
| 5 | Средствата бяха преведени от разплащателната сметка за плащане на държавното мито за регистрация на собствеността върху обекта на недвижим имот | 68 | 51 | 22 000 |
| 6 | Държавното мито за регистрация на собственост върху недвижим имот е взето предвид при други разходи на организацията | 91-2 | 68 | 22 000 |
| Юли | ||||
| 7 | Помещението се взема предвид като част от недвижими обекти, преминали държавна регистрация | 01-2 | 01-1 | 4 000 000 |
В съответствие с точка 21 от PBU 6/01 организацията ще започне да се амортизира складово пространствоот юли.
Край на примера
Данък общ доход
С цел данъчно облагане на печалби, недвижими вещи, придобити от организация за издръжка икономическа дейност, се отчитат като част от амортизируемото имущество, при условие че отговарят на критериите параграф 1, точка 1, член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация .
Дълготрайните активи се приемат за данъчно счетоводство по първоначалната им цена, която се определя в съответствие с процедурата, установена с клауза 1 на член 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Впоследствие тези разходи се разхождат чрез амортизация. Съгласно клауза 4 на член 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация, за обекти на амортизируемо имущество, правата върху които подлежат на държавна регистрация, амортизацията се начислява по общо установения начин, както и за всички други дълготрайни активи: от 1-во число на месеца, следващ месеца, в който обектът е пуснат в експлоатация. В същото време организацията не трябва да чака датата на държавна регистрация на собствеността върху недвижим имот или да документира факта на подаване на документи в регистриращия орган.
справка... Правилата на клауза 4 на член 259 не се прилагат за дълготрайни активи, които организацията е започнала да използва преди 2013 г. Предишната норма на параграф 11 от чл. 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация не даде възможност на организациите да амортизират обекти, подлежащи на държавна регистрация, по-рано от крайния срок за документално подаване на документи за регистрация на права на собственост. От 1 януари 2013 г. тази разпоредба престава да действа поради влизането в сила на Федералния закон от 29 ноември 2012 г. № 206-FZ.
Но не всички недвижими обекти подлежат на амортизация. Съгласно клауза 2 на член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация изключение са парцелите и други обекти на природното управление (недра, вода и др.), Незавършени обекти капитално строителствои други. Някои дълготрайни активи са напълно изключени от състава на амортизируемото имущество (клауза 3 на член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Бонус за амортизация
Въз основа на клауза 9 от член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация, организацията има право да намали първоначалната цена на дълготраен актив чрез амортизационна премия, чиято стойност може да бъде:
- не повече от 10% от първоначалната цена на обект, принадлежащ към 1, 2, 8-10 амортизационни групи;
- не повече от 30% от първоначалната цена на обект, принадлежащ към 3-7 амортизационни групи.
Решението за използване на амортизационната премия и нейният размер трябва да бъдат фиксирани в счетоводната политика за данъчни цели.
Амортизационната премия е включена в непреки разходиот този отчетен (данъчен) период, в който дълготрайният актив започва да се амортизира (параграф 2 от точка 3 на член 272 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Като се вземат предвид разпоредбите на клауза 4 на член 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация, отписването настъпва през месеца, следващ месеца на въвеждане в експлоатация на недвижимия имот. В този случай самият обект след въвеждане в експлоатация се взема в състава на амортизационната група по първоначалната му цена минус размера на премията.
Ако дълготрайният актив, по отношение на който е приложен амортизационният бонус, е бил продаден в рамките на 5 години от датата на въвеждането му в експлоатация взаимозависим човек, тогава премията подлежи на възстановяване през отчетния (данъчен) период на операцията по продажба (параграф 3, точка 9, член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
справка... До 1 януари 2013 г. нормата на параграф 3 от клауза 9 на член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация не съдържа указание за конкретна категория лица, на които имотът е бил продаден.
Друг важен момент. Амортизационната премия се прилага само за амортизируеми дълготрайни активи, тоест за онези обекти, които подлежат на амортизация в данъчното счетоводство. По този начин част от цената на даден парцел не може да бъде отписана на разходи под формата на амортизационна премия, тъй като в съответствие с параграф 2 от член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация земята не се амортизира.
Счетоводното законодателство не предвижда амортизационна премия. Следователно прилагането му за данъчни цели непременно ще доведе до разлики между амортизационните суми, начислени в счетоводството и данъчното счетоводство.
Придобиване на сграда и поземлен имот под нея
Когато купува недвижим имот, една организация може да се сблъска с някои трудности при определянето на първоначалната й стойност. Например, на практика може да възникне ситуация, когато в договора за покупка на сграда (конструкция, конструкция и др.) И поземлен парцел под нея е посочена единична цена. Нормата на клауза 2 на член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация уточнява, че в такива случаи установената цена на сграда или друг недвижим имот включва цената на парцела, върху който се намира обектът (освен ако законът не предвижда друго или договор). Освен това законодателството не задължава страните по сделката при покупка и продажба на няколко обекта недвижими имоти да посочват цената поотделно за всеки от тях.
Въпреки това няма да работи приемането на сградата и парцела за счетоводство като единични. Това заключение следва от параграф 2 на точка 6 от PBU 6/01, неговата легитимност се потвърждава от Министерството на финансите на Русия в писмо от 19 май 2003 г. № 04-02-05 / 3/50. Факт е, че сградата има ограничено времеполезно използване, но за земя изобщо не е инсталиран. (Освен това, в съответствие с клауза 1 от клауза 4 на член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация, парцелът не подлежи на данък върху имуществото. Ако не разпределите стойността на земята, инспекторите ще вероятно ще изискват договорната сума да бъде взета изцяло предвид при изчисляване на данъчната основа.) Така че тези обекти на недвижими имоти трябва да се вземат предвид отделно. Това повдига въпроса, каква част от разходите се приписва на сградата и колко на земята?
Настоящото законодателство не дава ясен отговор на поставения въпрос, практически няма официални обяснения от длъжностни лица, а съдебната практика все още не се е оформила. Има няколко начина за решаване на проблема:
- сключете допълнително споразумение към договора за покупко-продажба, където посочвате стойността на всеки обект на недвижим имот. Въпреки че това решение е най-приемливо, то не винаги е възможно;
- експертно: използване на данни независима оценка, пропорционално разделят общата стойност между обектите на недвижими имоти. Но заслужава да се отбележи, че използването на този метод не изключва възможността за спорове с данъчните власти;
- да разпредели разходите за придобиване на няколко недвижими обекта на базата, избрана и обоснована от организацията (например, пропорционално на кадастралната стойност на сградата и парцела). Това становище беше изразено от представители на Министерството на финансите на Русия в писмо от 28 юни 2013 г. № 03-05-05-01 / 24812. Освен това възможността за изчисляване на разходите за сграда чрез изваждане на прогнозната стойност на земята от общата сума, предложена от автора на писмото, не намери подкрепата си от финансовия отдел.
Организацията трябва да помни, че когато избира за себе си един или друг ред на разделяне крайна ценамежду няколко имота поема известен риск. С какво е свързано? Нормата на клауза 7 PBU 1/2008 позволява разработването на счетоводни методи, ако те не са установени със закон. Но в данъчен кодне предоставя такава възможност, тъй като данъчни разпоредбитрябва да бъдат еднакви и разбираеми за всички данъкоплатци. Следователно всеки разработен метод за данъчно счетоводство, който не е закрепен на законодателно ниво, може да предизвика искания на инспектори.
Допълнителните разходи, направени при закупуване на дълготрайни активи, които изискват регистрация на права, се разпределят между обектите в подходящо съотношение.
Данъчно отчитане на държавното мито
Как
Също така, както при счетоводството, процедурата за данъчно отчитане на разходите, свързани с държавна регистрация на права върху недвижими имоти, зависи от момента на тяхното извършване:
- преди въвеждане на съоръжението в експлоатация;
- след пускане на съоръжението в експлоатация.
В първия случай разходите трябва да бъдат взети предвид при формирането на първоначалната цена на дълготрайния актив. Тази гледна точка се придържа от Министерството на финансите на Русия (писма: от 04.03.2010 г., № 03-03-06 / 1/113, от 19.05.2009 г., № 03-05-05-01 / 26 , от 18.05.2009 г., No 03-05-05-01 / 26, от 27.03.2009 г., No 03-03-06 / 1/195 и др.). Той обосновава своята позиция с нормата на клауза 1 на член 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Съгласно това правило, при закупуване на обект на недвижима собственост първоначалната му цена се състои от разходите за придобиване, доставка и привеждане в годно състояние. В същото време само ДДС и акцизи не са включени в сумата, а държавното мито не е включено в този списък.
Във втория случай разходите се отписват едновременно на други разходи, свързани с производството и продажбите (алинея 40 от параграф 1 на член 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Аргументът в полза на тази счетоводна процедура е, че когато обектът на дълготрайните активи е пуснат в експлоатация, първоначалната му себестойност вече е формирана и не може да бъде променена, с изключение на основанията, изброени в параграф 1 от точка 2 на член 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация, а именно:
- завършвания;
- допълнително оборудване;
- реконструкция;
- модернизация;
- техническо преоборудване;
- частична ликвидация;
- други подобни основания.
Регистрацията на права върху недвижими имоти не е едно от тези основания. Следователно, в разглежданата ситуация цената на държавното мито не може да увеличи първоначалната стойност на дълготрайния актив. Валидността на тези заключения се потвърждава и от Министерството на финансите на Русия в писмото му от 11.02.2011 г. № 03-03-06 / 1/89.
В допълнение към горната процедура за отчитане на разходите за държавна регистрация на права върху недвижими имоти, има алтернативен подход. Според него държавното мито трябва да бъде включено в други разходи, независимо кога е начислено: преди или след влизането на обекта на дълготрайни активи в експлоатация. Причините са следните:
Държавното мито се начислява за регистрация на прехвърляне на собствеността върху вече придобит обект;
- фактът на плащане на държавното мито не оказва влияние върху годността на обекта за използване.
Това означава, че държавното мито е независим вид разход, който не е свързан с придобиването, доставката и привеждането на ДМА в подходящо оперативно състояние.
Освен това, в съответствие с член 13 от Данъчния кодекс на Руската федерация, държавното мито се отнася до федералните данъци. Следователно, въз основа на клауза 1 от клауза 1 на член 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация, една организация има право да вземе предвид тези разходи като част от други разходи.
Преди това тази позиция беше подкрепена и от Министерството на финансите на Русия (писма: от 19.10.2007 г., № 03-03-06 / 1/725, от 16.02.2006 г., № 03-03-04 / 1/116 , от 02.03.2006 г. No 03-03-04 / 1/165, от 30.03.2005 г., No 03-03-01-04 / 1/137). По-късните разяснения на финансистите по въпроса за отчитането на държавните мита преди въвеждането в експлоатация на съоръжението съдържат изводи, че такива разходи са свързани с формирането на първоначалната цена на дълготрайния актив.
Поради неяснотата на съществуващите становища, организацията, ръководена от нормата на клауза 4 на член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация, може самостоятелно да определи групата разходи, към която ще се отнасят разходите за държавна регистрация на собствеността върху недвижими имоти да се приписва. Избраната счетоводна опция трябва да бъде фиксирана в счетоводната политика за данъчни цели (параграф 5 от член 313 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Кога?
За да се вземе предвид държавното мито за регистрация на права върху недвижими имоти за целите на данъчното облагане на печалбата, трябва да се спазват 3 основни принципа за признаване на разходите, които са формулирани в клауза 1 на член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация:
- разходите трябва да са разумни;
- разходите трябва да бъдат документирани;
- разходите трябва да бъдат свързани с дейности, които са насочени към генериране на доходи.
Ако всички горепосочени условия са изпълнени, тогава разходите се начисляват в данъчното счетоводство. Но кога точно е необходимо да се направи това: при плащане на държавна такса или подаване на документи за регистрация?
От точка 5.2 на клауза 1 на член 333.18 от Данъчния кодекс на Руската федерация е известно, че се извършват разчети с бюджета за извършване на правно значими действия:
- преди подаване на заявление за регистрация;
- след подаване на заявление за регистрация, но преди разглеждането му (когато заявлението се подава по електронен път).
Ако изчислим разхода в деня на плащането, се оказва, че сме изпреварили събитието, с което е свързано прехвърлянето на държавното мито. Действията по регистрация все още не са започнали и може дори да не се проведат (по инициатива на кандидата). В последния случай организацията има право да върне прехвърлените средства (клауза 4 от клауза 1 на член 333.40 от Данъчния кодекс на Руската федерация) и тогава отчетените разходи ще се окажат неразумни. Поради това е методологично правилно да се признае разходът към датата, на която документите са представени на регистриращия орган. След приемането на документите организацията вече не може да откаже да извърши правно значими действия, за които е платена държавната такса.
Пример 2.
В началото на август JSC Metallokatny Zavod придоби производствена сграда по договор за покупко-продажба за 35 400 000 рубли, включително ДДС (18%) - 5 400 000 рубли. и поземления парцел под него за 20 000 000 рубли, без ДДС (в съответствие с точка 6 от точка 2 на член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Фирма за недвижими имоти "Партньор" предостави услуга за придобиване на недвижими имоти на стойност 354 000 рубли, включително ДДС (18%) - 54 000 рубли.
В края на същия месец организацията прие активите, напълно подготвени за употреба, като дълготрайни активи и ги пусна в експлоатация. В съответствие с реда на главата, полезният живот индустриална сградае бил 30 години и 6 месеца или 366 месеца (10 амортизационни групи). Тъй като земята не подлежи на амортизация (параграф 5, параграф 17 от PBU 6/01, параграф 2 на член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация), тогава полезният живот за нея не е установен.
В началото на септември бяха подадени документи за държавна регистрация на права на собственост върху недвижими обекти. Предварително организацията прехвърли в бюджета държавното мито за регистрационни действия от 22 000 рубли. за всеки обект.
В началото на октомври бяха регистрирани правата на собственост върху сградата и земята.
Референтни данни:
1) компанията се намира на обща системаданъчно облагане (OSNO);
2) в съответствие с счетоводни политикиАД "Металопрокатен завод" за целите на счетоводството и данъчното счетоводство:
- начислява се амортизация за всички дълготрайни активи линеен начин;
- полезният живот се определя съгласно Класификацията на дълготрайните активи, включени в амортизационните групи (одобрена с Постановление на правителството на Руската федерация от 01.01.2002 г. № 1);
- допълнителните разходи, свързани с получаването на няколко недвижими обекта, се разпределят пропорционално на покупната цена на тези обекти в съответствие с договора (без ДДС);
3) в съответствие със счетоводната политика на АД Металопрокатния завод за целите на данъчното счетоводство
- амортизационната премия се прилага за амортизируеми дълготрайни активи. (За обекти от 10-та амортизационна група размерът на премията е 10% от първоначалната цена);
- разходите за услуги за недвижими имоти се включват в първоначалната цена на елемента от дълготрайни активи;
4) в съответствие с работния план на сметките, одобрен в счетоводната политика на АД "Завод за металопрокат" за счетоводни цели, недвижимите дълготрайни активи се отчитат по следните подсметки.
Работен сметкоплан на АД "Металопрокат"
| Код | Име |
| 01 | Дълготрайни активи |
| 01-1 | Неподвижни обекти, които не са преминали държавна регистрация |
| 01-2 | Неподвижни обекти, преминали държавна регистрация |
| ....... | ....... |
Решение.
В счетоводството организацията трябва да формира 2 независими инвентарни обекта: производствена сграда и поземлен имот. Освен това разходите за услуги за недвижими имоти, които са свързани с придобиването на тези активи, трябва да бъдат разпределени.
1. Цената на услугите, която ще бъде включена в първоначалната цена на производствената сграда.
. Изчисление:Цената на риелторските услуги x Цена на сградата без ДДС / (Цена на сградата без ДДС + Цена на парцела) = 300 000 рубли. х 30 000 000 рубли. / (30 000 000 рубли + 20 000 000 рубли) = 180 000 рубли;
2. Цената на услугите, която ще бъде включена в първоначалната цена на парцела.
. Изчисление:Разходи за услуги на риелтор x Цена на парцел / (Цена на сграда без ДДС + Цена на парцел) = 300 000 рубли. х 20 000 000 рубли. / (30 000 000 рубли + 20 000 000 рубли) = 120 000 рубли.
Организацията ще отрази придобиването на недвижими обекти в счетоводството чрез следните записи.
| P / p No. | Съдържание на операцията | Дебит | Кредит | Количество, търкайте |
| Август | ||||
| 1 | Отразени разходите за закупената производствена сграда (без ДДС) | 08-4 | 60 | 30 000 000 |
| 2 | Взема се предвид размерът на „входния“ ДДС за производствената сграда | 19 | 60 | 5 400 000 |
| 3 | Отразени разходите за придобитата земя (без ДДС) | 08-1 | 60 | 20 000 000 |
| 4 | 08-4 | 60 | 180 000 | |
| 5 | Отразени разходите за услуги за недвижими имоти, включени в първоначалната цена на сградата (без ДДС) | 08-1 | 60 | 120 000 |
| 6 | Взема се предвид сумата на „входния“ ДДС за услугите за недвижими имоти | 19 | 68 | 54 000 |
| 7 | Производствената сграда е приета за счетоводно отчитане като дълготраен актив по първоначалната си цена и е въведена в експлоатация (отразена в състава на недвижими обекти, правата върху които не са регистрирани) | 01-1 | 08-4 | 30 180 000 |
| 8 | Парцелът е приет за отчитане като дълготраен актив по първоначалната му цена и е въведен в експлоатация (отразено в състава на недвижими обекти, правата върху които не са регистрирани) | 01-1 | 08-1 | 20 120 000 |
| 9 | Сумата на „входния“ ДДС върху придобитата производствена сграда е представена за приспадане | 68 | 19 | 5 400 000 |
| 10 | Сумата на „входния“ ДДС за услугите за недвижими имоти е представена за приспадане | 68 | 19 | 120 000 |
От 1-во число на следващия месец (септември), счетоводителят на АД ще започне да изчислява амортизация за производствената сграда в счетоводството и данъчното счетоводство. (Парцелът не се признава за обект, който подлежи на амортизация.) При изчисляване на амортизационните отчисления за данъчни цели трябва да се вземе предвид амортизационната премия (10%).
Изчисляване на амортизацията (A), използвайки линейния метод:
- В счетоводството:
1. Година = Първоначални разходи х Норма на амортизация (година) = 30 180 000 рубли. х 100% / 30,5 г. = 989 508,20 рубли.
2. Еймс = Agod / 12 месеца. = 983 606,56 рубли / 12 месеца = 82 459,02 рубли.
- В данъчното счетоводство:
1. Ames = (Първоначална цена - Амортизационна премия) / Полезен живот (месеци) = (30 180 000 рубли - 30 000 000 рубли x 10%) / 366 месеца. = 74 262,29 рубли.
Изчислението показва, че сумите на амортизационните такси, които се отписват в счетоводното и данъчното счетоводство, не са еднакви. Това се дължи на факта, че за целите на данъчното облагане на печалбата организацията може да включва 3 000 000 рубли разходи. от първоначалната цена на обекта под формата на премия още през 1-ви месец на амортизация, докато това не може да се направи в счетоводството. По този начин общият размер на разходите, които организацията може да вземе предвид през септември, ще бъде:
- в счетоводството - 82 459,02 рубли;
- в данъчното счетоводство - 3 074 262,29 рубли. (= 3 000 000 рубли + 74 262,29 рубли), което е 2 991 803,27 рубли. (= 3 074 262,29 рубли - 82 459,02 рубли) повече, отколкото в счетоводството.
Получената облагаема временна разлика в размер на 2 991 803,27 рубли. образува отсрочено данъчно задължение (DTL):
- IT = облагаема временна разлика x 20% (ставка на данъка върху дохода) = 2 991 803,27 рубли. x 18% = 598 360,65 рубли.
През септември (месецът на началото на амортизацията на дълготрайните активи), организацията ще начисли ИТ в счетоводството. Счетоводните записвания ще бъдат такива.
| P / p No. | Съдържание на операцията | Дебит | Кредит | Количество, търкайте |
| Септември | ||||
| 1 | Средствата бяха преведени от разплащателната сметка за плащане на държавното мито за регистрация на собствеността върху обекта на недвижим имот - производствена сграда | 68 | 51 | 22 000 |
| 2 | Взето под внимание държавното мито за регистрация на собственост върху обект на недвижим имот - индустриална сграда | 91-2 | 68 | 22 000 |
| 3 | Средствата са преведени от разплащателната сметка за плащане на държавното мито за регистрация на собствеността върху обекта на недвижим имот - парцел | 68 | 51 | 22 000 |
| 4 | Взето под внимание държавното мито за регистрация на собственост върху недвижим имот - поземлен имот | 91-2 | 68 | 22 000 |
| 5 | Отразява начисляването на амортизации за производственото съоръжение за септември | 20 | 02 | 82 459,02 |
| 6 | Нарастването на ИТ се отразява | 68 | 77 | 598 360,65 |
През следващия месец (октомври) амортизацията в счетоводството ще бъде начислена на 8 196,73 рубли. (= 82 459,02 рубли - 74 262,29 рубли) повече, отколкото за данъчни цели. Тази сума ще намали частично облагаемата временна разлика, възникнала през септември, и в резултат на това ще изплати натрупаните ИТ в съответната сума: 8 196,73 рубли. х 20% = 1 639,35 рубли.
| P / p No. | Съдържание на операцията | Дебит | Кредит | Количество, търкайте |
| Октомври | ||||
| 1 | Производствена сграда е взета предвид като част от недвижими обекти, преминали държавна регистрация | 01-2 | 01-1 | 30 180 000 |
| 2 | Парцел се взема предвид като част от недвижими обекти, преминали държавна регистрация | 01-2 | 01-1 | 20 120 000 |
| 3 | Отразява начисляването на амортизации за производствената сграда за октомври | 20 | 02 | 82 459,02 |
| 4 | Отразено частично отписване на ИТ | 77 | 68 | 1 639,35 |
Счетоводни записвания за начисляване на амортизации върху производствената сграда и изплащане на ИТ, подобно на вписвания № 3 и № 4 от октомври, трябва да се правят в счетоводството ежемесечно през оставащия полезен живот до разходите за дълготрайният актив е напълно отписан или премахнат от регистъра.
| Месец | Счетоводство | Данъчно счетоводство | ||||
| амортизационна такса | начисляване на ИТ | отписване на ИТ | останалата част от ИТ | амортизационна такса | амортизационен бонус | |
| Септември | 82 459,02 | 598 360,65 | - | - | 74 262,29 | 3 000 000 |
| Октомври | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 596 721,30 | 74 262,29 | - |
| Ноември | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 595 081,95 | 74 262,29 | - |
| Декември | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 593 442,60 | 74 262,29 | - |
| ....... | ....... | ....... | ....... | ....... | ....... | ....... |
| В края на полезния живот | ||||||
| 365 месеца | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 1 639,35 | 74 262,29 | - |
| 366 месеца | 82 459,02 | - | 1 639,35 | 0 | 74 262,29 | - |
| През февруари разходите за производствената сграда и отсрочени данъчно задължение(IT) ще бъде таксуван изцяло | ||||||
Край на примера
Поток на документи
В съответствие с клауза 1 на член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация фактът на прехвърляне на недвижим обект е документиран:
- акт за прехвърляне;
- друг документ за прехвърляне.
Въз основа на клауза 81 от Методическите инструкции за отчитане на дълготрайни активи № 91н, обектът се прехвърля от едната страна в собствеността на другата страна по акт за приемане и прехвърляне на дълготрайни активи. Унифицирана формаот този първичен документ OS-1a е разработен от Госкомстат на Русия (Резолюция от 21.01.2003 г., № 7). Актът се попълва и подписва от двете страни по сделката, както продавача, така и купувача.
Също така си струва да се отбележи, че част 4 от член 9 от Закон № 402-FZ не забранява на организациите да използват свои собствени формуляри за обработка на счетоводни операции. В този случай първичният документ трябва да съдържа всички задължителни данни, предвидени в част 2 на член 9 от Закон № 402-FZ.
5 риска от купувач при покупка и продажба на недвижими имоти
Купувачът е този, който е най-уязвимата страна при сключването и изпълнението, тъй като при изпълнение на задължението си да плати за стоките той превежда значителна сума пари на продавача и е много по-трудно да разчитате на възстановяване на сумата ако не всичко вървеше гладко от възстановяване на недвижими имоти.
Обмисли основни рисковекупувач в сделки за покупко-продажба на недвижими имоти).
1) Рискът от признаване на сделката като сключена
Ако договорът за покупко-продажба на недвижим имот бъде признат за сключен, парите, платени от купувача, ще бъдат възстановени с прилагането на правилата за неоснователно обогатяване. Както казахме по-горе, действителното вземане на пари от купувача по несключен договор може да бъде много трудно. И така, както следва от чл. 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението ще се счита за сключено, ако между продавача и купувача, във формата, изисквана в съответните случаи, се постигне споразумение за всички основни условия на споразумението.
Във връзка с договора за продажба на недвижим имот, Гражданският кодекс на Руската федерация се позовава на основните условия: а) субектът (член 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация), включително: данни, които позволяват определено да се установи недвижимият имот, който трябва да бъде прехвърлен на купувача, включително данни, които определят местоположението на недвижимия имот на съответния поземлен имот или като част от друг недвижим имот; б) цена (член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Когато се описва недвижим имот, е необходимо да се уточнят възможно най-подробно неговите идентификационни данни въз основа на технически счетоводни документи, заглавие и правни документи, тъй като няма пряко указание на закона кои данни във връзка с придобитите обект трябва задължително да се съдържа в договора.
Ще се счита ли за сключено споразумение, при което например няма индикация за етажността на обекта, при условие че са посочени всички други данни, които позволяват идентификацията на обекта? Какво ще кажете за споразумение, което не съдържа указание за писмото на сградата? Арбитражна практикапо такива спорове е противоречиво, във връзка с което препоръчваме да опишете имота възможно най-подробно. Във връзка с посочването на цената на недвижимия имот, висок риск за купувача е посочването на цената на обекта, която не съответства на реалната. Причината за подценяването често е желанието за „оптимизиране“.
В същото време трябва да се разбере, че в случаите на признаване на договора за незаключен, невалиден, купувачът ще бъде изправен пред факта, че ще бъде много трудно да докаже факта на плащането на пари в по-голям размер от посочени в договора, и ще бъде много трудно да го възстановите.
2) Риск от обезсилване на сделката
Тук са възможни цял набор от причини и ситуации. Нека ви напомним, че всяка сделка, която противоречи на изискванията на закона, е невалидна. На първо място, за да избегнете риска от обезсилване на транзакцията, трябва внимателно да проверите правомощията на продавача / представителя на продавача да завърши транзакцията. Ако продавачът е индивидуален, да получите нотариално заверено съгласие на съпруга на продавача за продажба на недвижим имот или да съставите декларация, че имотът е закупен от продавача извън брака. Ситуациите не са необичайни, когато бракът е прекратен за дълго време, разделението на имуществото не е извършено.
При закупуване на такъв недвижим имот, въпреки факта, че е изминал дълъг период от време след прекратяването на брака, силно препоръчваме да поискате съгласието на бившия съпруг или да откажете изобщо да закупите такъв обект., Документи, потвърждаващи правомощия на лицето, което подписва договора от името на компанията (протокол за назначаване или пълномощно), удостоверение за счетоводната стойност на обекта, балансакъм последната отчетна дата.
Вземаме предвид, че голяма сделка изисква предварително одобрение от упълномощения орган на продавача. В допълнение, хартата може да предвижда случаи, когато транзакции от определен тип или надвишаващи определена сума, също трябва да бъдат предварително одобрени. упълномощени органифирми.
3) Риск от иск за собственост
Не само самата сделка за продажба на недвижими имоти може да бъде обявена за недействителна, но и всяка от сделките, въз основа на която е възникнало правото на всеки предишен продавач, както и акт на държавен или общински орган. В известен смисъл купувачът е защитен от давността. Няма обаче да ги считаме за панацея от всички злини. Давностният срок започва да тече от датата, когато лицето е научило или е трябвало да научи за нарушаването на неговите права.
Често това не позволява давността да се прилага като средство за защита. Законът не позволява възстановяване на собственост от добросъвестен приобретател (т.е. купувач, който не е знаел и не е могъл да знае, че продавачът на недвижим имот няма право да отчуждава имота), ако имотът е придобит от купувача срещу заплащане, освен ако собствеността не е била разпоредена от собственика или лице, на което имотът е бил предаден от собственика във владение, против тяхната воля.
Като илюстрация на ситуацията с възстановяването на недвижими имоти от добросъвестен купувач, нека дадем следния пример. След смъртта на собственика имотът е продаден с фалшиво пълномощно от един от наследниците. Впоследствие обектът е препродаден многократно, в резултат на което собственик става друго лице, което не знае и не може да знае за нищожността на сделката, потвърждаваща собствеността на един от предишните продавачи. Друг наследник разбрал за продажбата на апартамента няколко години по-късно и съдил настоящия собственик да си върне обекта от чуждо незаконно владение. Искът е удовлетворен, въпреки факта, че настоящият собственик е добросъвестен купувач.
4) Риск от неизпълнение от страна на продавача на задължението му за прехвърляне на собственост
Прехвърлянето на обекта се извършва по акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне (такъв документ често е самият договор, който включва условието, че той едновременно изпълнява функциите на акт за прехвърляне). В случай на неизпълнение на задължението за прехвърляне, купувачът има право да поиска това нещо да бъде отнето от продавача и прехвърлено на себе си при условията, предвидени в договора. Съгласно разпоредбите на Гражданския кодекс обаче това право отпада, ако вещта вече е прехвърлена на трето лице, което има право на собственост, икономическо управление или оперативно управление. Ако вещта все още не е прехвърлена, приоритет се дава на този от кредиторите, в полза на който задължението е възникнало по-рано, а ако това не може да бъде установено, на този, който е предявил иска по-рано. Вместо да изисква прехвърляне на недвижим имот, купувачът има право да претендира за обезщетение.
5) Рискът от придобиване на собственост, обременена с правата на трети страни
Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот не води до прекратяване на договори за наем, сключени във връзка с обекта, който се продава. Съответно купувачът може да попадне в ситуация, в която закупеният имот е обременен от валидни договори за наем, при условията на които лизингодателят е лишен от възможността за едностранно извънсъдебно прекратяване на споразумението, а наемната норма е значително по-ниска от пазарен курс.
За да сведете до минимум тези рискове, трябва да поискате извлечение от USRR за закупения обект (а за жилищни недвижими имоти - също извлечение от домашната книга) и да включите гаранциите на продавача за липсата на тежести по отношение на обекта в договора. Това включва и риска от евентуален арест на обекта от съд, съдебен изпълнител по изискванията на трети лица към продавача до държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху обекта от продавача на купувача.
Начините за минимизиране на риска са едни и същи - искане на извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица с дата, възможно най-близка до датата на сделката, както и включване на подходящи гаранции на продавача в споразумението.
п.с. Фокусирахме се върху основните, най-често срещаните и „опасни“ рискове за купувача. Уви, този списък е отворен - купувачът на недвижими имоти ще бъде изправен пред значителен брой други опасности. Ето някои от тях:
а) рискът от придобиване на недвижими имоти с неадекватно качество, включително със скрити недостатъци;
б) рискът продавачът да избегне действията, необходими за държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху купувача;
в) рискът от спиране, отказ при държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността по различни причини (често, за да се елиминират забележките, направени от регистриращия орган, се изисква участието на продавача или негов упълномощен представител и липсата на такъв в „обхватът“, липсата му на контакт или нежеланието да оказва помощ може значително да усложни живота на купувача, който се интересува от ранното регистриране на правата си);
г) рискът придобитото недвижимо имущество да попадне в наследството в случай на смърт на продавача преди държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността;
д) рискове, свързани с необходимостта от „легитимиране“ на реконструкции, които не са били формализирани от предишния собственик (собственици) (правен, финансов, временен, рискове от налагане на административна и други видове отговорност);б) използването на транзакции при условие, например, когато прехвърлянето на средства се извършва само при условие на подаване на документи за одобрение на предварително направено и открито преустройство;
в) включване на условия, свързани с гаранции и декларации.
Галина Короткевич
Партньор, правен анализатор. Пиша статии, търся интересна информация и предлагам начини да я използвам на практика. Вярвам, че благодарение на висококачествената правна аналитика клиентите идват в адвокатска кантора, а не обратно. Съгласен ли си? Тогава
Покупка и продажба на недвижими имоти: правила за изключване на рисковете
Особености правна уредбаа спецификата на предмета на договора за покупко-продажба на недвижим имот го отличава значително от другите видове договор за покупко-продажба. Нека да поговорим за формата и съдържанието на договора за покупко-продажба на недвижими имоти, целесъобразността на предварителното споразумение между страните и как да се изготви такова споразумение, рисковете, които трябва да се предвидят, и крайъгълните камъни, които и двете страни не могат да заобиколят.
Правило № 1. Спазваме формата на договора
Неспазване от страните на формата на договора за продажба на недвижим имот по силата на пряка индикация law () води до неговата недействителност. За договор за продажба на недвижим имот се предоставя задължителна писмена форма.
Съществува различни начинисключване на споразумение в писмена форма: освен съставянето на един документ, подписан от страните, е позволено и обмен на писма, телеграми, телекси, телефакс, електронни документи и др. (). По отношение на договора за покупко-продажба на недвижими имоти обаче законодателят не само установи задължителна писмена форма, но и императивно посочи начина на неговото изпълнение: съставяне на един документ, подписан от страните.
Неспазването от страна на страните на други формалности (например, ако страниците на споразумението не са зашити и не номерирани, няма подписи или печати на страните на фърмуера) не означава дефект под формата на сключения споразумение. Съдилищата стигат до това заключение ().
Установената практика за прилагане на тези норми показва, че други писмени доказателства, потвърждаващи факта на сключването и изпълнението на договор за покупко-продажба на недвижим имот, често се оценяват от съдилищата като неспазване от страните на правилната форма на сделката. Например Московският градски съд не прие като доказателство спазването на страните задължителен формулярдоговор за покупко-продажба на недвижим имот разписка, съставена от продавача при получаване на пари от купувача за продадения недвижим имот ().
Правило № 2. Ние предоставяме основни условия
За да може договорът за покупко-продажба на недвижим имот да се счита за сключен, страните трябва не само да се съобразят с предписаната от закона форма, но и да постигнат съгласие по всички съществени условия на договора.
По отношение на всеки договор условието за неговия предмет е от съществено значение. Освен това дефиницията на предмета в договора за покупко-продажба на недвижим имот трябва да съдържа конкретна информация, която позволява да се идентифицират недвижимите имоти (). Задължителната информация включва информация за местоположението на обекта на недвижимия имот, който се продава на поземлен имот или като част от друг недвижим имот (например при прехвърляне на собствеността върху помещения в къща).
От съществено значение е и условието за цената на продавания недвижим имот (). Цената на недвижимия имот може да бъде определена от страните във фиксиран размер за целия обект или комплект за единица от неговата площ, който също трябва да бъде посочен в договора.
По отношение на продажбата и покупката на жилищна сграда, апартамент или дял от споменатия недвижим имот, правото на пребиваване в който се запазва от трети страни, съществено условиее списък на такива лица. В допълнение към списъка, условията на договора трябва да предвиждат кое право и до каква степен купувачът е длъжен да предостави тези лица.
Обикаляме остри ъгли:
"Руски данъчен куриер", 2006, N 21
Собствеността върху придобит или новосъздаден имот изисква държавна регистрация. Но доста често организацията започва да използва такова имущество дори преди регистрацията. Необходимо ли е в такива ситуации да се включи в структурата на обектите на данъка върху имуществото на организациите? Статията ще ви помогне да разберете този проблем.
Недвижимото имущество включва парцели, парцели от недра и всичко, което е здраво свързано със земята (член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Тоест обекти, движението на които е невъзможно без непропорционално увреждане на тяхното предназначение. Това са например гори, многогодишни насаждения, сгради, конструкции, обекти с незавършено строителство. Неподвижните неща включват също въздухоплавателни и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно корабоплаване и космически обекти.
Собствеността и други права на собственост (правото на икономическо управление, правото на оперативно управление, правото на постоянно ползване и др.) Върху недвижими вещи, ограничения на тези права, тяхното възникване, прехвърляне и прекратяване подлежат на държавна регистрация в Единния Държавен регистър на правата. Това е установено в параграф 1 на чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В този случай правата върху собствеността възникват от момента на тяхната регистрация, освен ако законът предвижда друго (клауза 2 на член 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
По този начин собствеността върху недвижим имот, независимо от начина на неговото придобиване (покупка, получаване като принос към Уставният капитал, създаване сами по себе сии други) възниква само от момента на държавната регистрация. И спира, съответно, от момента на държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността на други лица или прекратяване на правото на други основания.
Припомнете си, че държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с нея има декларативен характер. Самите собственици на недвижими имоти кандидатстват пред регистрационния орган за държавна регистрация. Освен това срокът за подаване на такива заявления не е установен от закона.
След подаване на заявление държавната регистрация се извършва в рамките на един месец. Това е посочено в параграф 2 на чл. 6 от Федералния закон от 21.07.1997 г. N 122-FZ "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" (по-нататък - Закон N 122-FZ). Следователно, често недвижими имоти (създадени или получени от други юридически лица в резултат на сделки за покупко-продажба) вече действително се управляват от организацията и собствеността върху тях все още не е регистрирана.
Кога даден обект на недвижим имот трябва да бъде включен в данъчната основа за данък върху имуществото на организациите - само след регистрация на собствеността върху него по установения ред или по-рано?
Ако се създава свойство
Обект на данъчно облагане за корпоративен данък е движимо и недвижимо имущество, отразено в баланса като дълготрайни активи в съответствие с установената счетоводна процедура. Нещо повече, включително това имущество, което е прехвърлено за временно владение, ползване, разпореждане или доверително управлениеили влезли съвместни дейности... Това е посочено в параграф 1 на чл. 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Изключение - парцели и други обекти на природозащита, както и собственост, принадлежаща на правото на икономическо управление или оперативно управление федерални властиизпълнителна власт, която законодателно предвижда еквивалентна на нея военна и (или) служба, използвана от тези органи за нуждите на отбраната, гражданската защита, сигурността и правоприлагането в Руската федерация. Това е посочено в параграф 4 на чл. 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
И така, основата за признаване на недвижимия имот като обект на данъчно облагане за данък върху имуществото на организациите е отражението му в счетоводството като дълготраен актив в съответствие с установената процедура.
Следователно въпросът е дали отразяването на даден имот в счетоводството на дадена организация като дълготраен актив зависи от факта на държавна регистрация на нейното право върху това имущество.
Процедурата за счетоводно отчитане от организации (с изключение на кредитни и бюджетни) на дълготрайни активи е регламентирана от ПБУ 6/01, Методически указания за отчитане на дълготрайни активи (оттук нататък - Методически указания).
Задължителните критерии за приемане на активите (включително недвижимите имоти) за счетоводно отчитане като дълготрайни активи са определени в точка 4 от PBU 6/01. За да се разпознае обект като основен актив, трябва да бъдат изпълнени едновременно следните условия:
- активът е предназначен за използване при производството на продукти, при изпълнение на работа (предоставяне на услуги), за управленските нужди на организацията или за предоставяне от нея срещу заплащане за временно притежание и използване (временно ползване);
- активът е предназначен да се използва дълго време (над 12 месеца или нормален оперативен цикъл);
- последваща препродажба този активнеочаквано;
- активът е способен да носи икономически ползи (доходи) на организацията в бъдеще.
От общо правилоразходи за строително-монтажни работи, придобиване на сгради, други материални обекти с дълготрайна употреба, както и други капитални работи и разходи, преди да бъдат издадени с актове за приемане и прехвърляне на дълготрайни активи и други документи (включително документи, потвърждаващи държавната регистрация на обекти на недвижими имоти) се отчитат като непълни капиталови инвестиции. Това е посочено в точка 41 от Наредбата за счетоводството и счетоводни отчетив Руската федерация, одобрена със заповед на Министерството на финансите на Русия от 29 юли 1998 г. N 34n. Според сметкоплана сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“ е предназначена да отчита тези разходи.
Забележка.Ами банките?
При отчитане на дълготрайни активи банките се ръководят от Приложение 10 към Правилата за счетоводство в кредитни институции, разположени в Руската федерация. Правилата са установени с Регламент на Банката на Русия от 05.12.2002 г. N 205-P.
В точка 3.1.2 от настоящия регламент се казва, че обектите за капиталови инвестиции не се включват в дълготрайни активи, преди да бъдат пуснати в експлоатация (приведени в годност за употреба) и нематериални активи... При счетоводството разходите по тези обекти се отразяват в сметката за отчитане на капиталовите инвестиции.
В дебита на сметки за дълготрайни активи посочените суми се отписват въз основа на документи, определени от законодателството на Руската федерация, след подаване на документи за държавна регистрация. Това е посочено в точка 3.1.4.3 от Правилника.
По този начин, кредитни институциивключват и недвижими имоти в обекти на данъка върху имуществото след въвеждане в експлоатация и подаване на документи за държавна регистрация. Министерството на финансите на Русия се придържа към същото становище (Писмо от 01.12.2005 г. N 03-06-01-04 / 429).
Припомнете си, че клауза 52 от Методическите инструкции позволява действително експлоатирани обекти на недвижими имоти, за които капиталова инвестиция, са съставени първични счетоводни документи за приемане и прехвърляне, съответните документи са представени за държавна регистрация, приети за счетоводство като дълготрайни активи с разпределението по отделна подсметка към сметката за дълготрайни активи. За такива обекти амортизацията се начислява в общ редот 1-во число на месеца, следващ месеца на въвеждане в експлоатация на съоръжението. Когато тези обекти се приемат за отчитане като дълготрайни активи след държавна регистрация, се посочва начислената по-рано сума на амортизация.
Въз основа на гореизложеното, както и в съответствие с точка 38 от Методическите инструкции, организацията има право да приема такива обекти на недвижими имоти за отчитане като дълготрайни активи дори преди държавната регистрация на правата.
Едновременни данни регламентите също така определят, че обектът на недвижимия имот вече е оформен в съответствие с установената счетоводна процедура (първоначалната цена на обекта е оформена).
Това означава, че основата за отразяване в счетоводството като дълготраен актив (и следователно за признаването му като обект на данъчно облагане за данък върху имуществото на организации) недвижими имоти, върху които са завършени капиталови инвестиции, са следните факти:
- формира се първоначалната цена на обекта;
- обектът е пуснат в експлоатация<*>;
- представени са документи за държавна регистрация на правата на собственост върху този обект.
Подобна позиция е изложена в писмата на Министерството на финансите на Русия от 09.08.2006 г. N 03-06-01-04 / 154 и от 06.09.2006 г. N 03-06-01-02 / 35. Ако първоначалната цена на построения обект на недвижим имот вече е формирана, тогава въпросът за отражението му в балансова сметка 01 не трябва да зависи от волята на данъкоплатеца. Този въпрос се решава в съответствие с икономическата същност на обекта.
По този начин, при спазване на условията, изброени в точка 52 от Методическите инструкции, организацията от датата на подаване на документи за държавна регистрация на собственост върху недвижим имот е длъжна да приеме този обект за отчитане като дълготраен актив.
Пример 1... ЗАД „Алфа“ построи сградата, пусна я в експлоатация на 2 октомври 2006 г. (изготвен е Закон № OS-1a) и подаде документи за държавна регистрация на собствеността на 9 октомври 2006 г. Правото на собственост върху сградата е регистрирано на ноември 15, 2006.
Първоначалната цена на сградата към момента на подаване на документите за държавна регистрация на собственост е формирана и възлиза на 2 000 000 рубли. (без ДДС).
В счетоводните регистри на ЗАО "Алфа" бяха направени следните записи:
Дебит 01-1 Кредит 08
- 2 000 000 рубли - сградата, въведена в експлоатация, се отчита като обект на дълготрайни активи след подаване на документи за държавна регистрация на собствеността.
Както знаете, амортизацията се начислява от 1-во число на месеца, следващ месеца, в който сградата е въведена в експлоатация. Това означава, че ЗАО "Алфа" ще изчислява амортизацията от 1 ноември 2006 г. Първоначалната цена на сградата не се променя от въвеждането й в експлоатация, така че няма нужда да се посочват сумите на амортизацията след държавна регистрация.
Да предположим, че въз основа на полезния живот на сградата, размерът на месечните амортизационни отчисления за нея ще бъде 3 500 рубли. Следователно, от 1 ноември 2006 г., ЗАО „Алфа“, ежемесечно до края на полезния живот на сградата, ще извършва следното окабеляване:
Дебит 26 Кредит 02
- 3500 РУБЛИ - начислена е амортизация на сградата.
Тъй като сградата е регистрирана като част от дълготрайни активи на 9 октомври 2006 г., при изчисляване на данъчната основа за данъка върху имуществото на организациите, остатъчна стойностще бъдат взети предвид от 1 ноември същата година.
Средните годишни разходи на сграда за изчисляване на данъчната основа за данък върху имуществото на организациите за 2006 г. ще бъдат изчислени, както следва:
(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + +): 13 = 459 923 руб.
Ако имотът е закупен по договор за покупко-продажба
За сделките при продажба и покупка на недвижими имоти трябва да се има предвид, че съгласно ПБУ 9/99 постъпленията от продажбата на дълготрайни активи се признават в счетоводството по начин, подобен на процедурата за признаване на приходите в счетоводството. С други думи, приходите се вземат предвид, ако са изпълнени следните условия:
- организацията има право да получи тези приходи, произтичащи от конкретен договор или потвърдени по друг начин по подходящ начин;
- може да се определи размерът на приходите;
- има увереност, че в резултат на определена сделка ще има увеличение на икономическите ползи от организацията. Такова уверение съществува, когато предприятието е получило актив на изплащане или няма несигурност относно получаването на актива;
- собствеността (притежание, използване и унищожаване) на продукта (стоките) е преминала от организацията към купувача или работата е приета от клиента (услугата се предоставя);
- могат да бъдат определени разходите, които са или ще бъдат направени във връзка с тази операция.
Въпросът за прехвърлянето на собствеността се решава единствено въз основа на нормите на гражданското право.
В същото време трябва да се помни, че PBU 9/99 също предвижда, че продавачът не може да отписва този обект от баланса и да признава постъпленията от продажбата му в счетоводство до прехвърлянето на права върху него. Следователно основата за прехвърлянето от купувача към дълготрайните активи на придобитите недвижими имоти, чиято първоначална цена се формира, е фактът на държавна регистрация.
Подобно обяснение е дадено в писмото на Министерството на финансите на Русия от 06.09.2006 г. N 03-06-01-02 / 35.
Забележка! Как да не станеш „виновен без вина“
Разбира се, срамно е да плащаш за нечестността на някой друг. Ако партньорът в сделката избягва подаването на заявление и документи за държавна регистрация на прехвърлянето на права върху недвижими имоти на вашата организация, можете да се обърнете към съда. И тогава ще се извърши държавна регистрация въз основа на съдебно решение. Това е предвидено в параграф 1 на чл. 16 от Закон N 122-FZ.
Следователно, ако дадена организация придобие недвижим имот по договор за покупко-продажба, тя го взема предвид като част от дълготрайните активи към датата на държавна регистрация на правата върху него (т.е. в деня на извършване на съответното вписване в Юнайтед Държавен регистървдясно). Всъщност, за разлика от онези случаи, когато обект на недвижим имот е създаден от организация самостоятелно или с участието на изпълнители, при закупуване на недвижим имот собствеността преминава върху купувача от предишния собственик. Тоест, съществува възможност да има противоречия между декларираните от купувача права и вече регистрираните права върху този недвижим имот, както и други основания за отказ на държавна регистрация на права. По този начин подаването на заявление за държавна регистрация в този случай няма да означава, че правото на собственост ще бъде регистрирано.
Пример 2... ЗАО Алфа придоби сградата (търговския павилион) от OOO Gamma и на 25 септември 2006 г. я изплати изцяло в предвидената в договора сума - 1 899 800 рубли. (с включен ДДС - 289 800 рубли).
Съгласно акта за приемане и прехвърляне във формуляр № OS-1a, подписан от страните на 2 октомври 2006 г., OOO Gamma прехвърля посочения обект на ZAO Alfa. След това ЗАО "Алфа" веднага започна реалното използване на сградата.
На 9 октомври 2006 г. организациите подадоха заявления и документи до регистриращия орган за държавна регистрация за прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти на ЗАО Алфа. Държавната регистрация е извършена на 31 октомври 2006 г.
В счетоводните регистри на ЗАО "Алфа" бяха направени следните записи:
Дебит 60 Кредит 51
- 1 899 800 рубли - предплатата за закупената сграда е прехвърлена;
Дебит 08 Кредит 60
- 1 610 000 рубли (1 899 800 рубли - 289 800 рубли) - отразява се придобиването на елемент от дълготрайни активи;
Дебит 19 Кредит 60
- 289 800 рубли - отразен е размерът на ДДС върху закупената сграда;
Дебит 01 Кредит 08
- 1 610 000 рубли - експлоатираната сграда, собствеността върху която е регистрирана, се приема за счетоводство като обект на дълготрайни активи;
Дебит 68 Кредит 19
- 289 800 рубли - сумата на ДДС върху закупената сграда беше представена за приспадане.
Да предположим, че размерът на месечните амортизационни отчисления за него ще бъде 4328 рубли. Следователно от 1 ноември 2006 г. ЗАО „Алфа“ ежемесечно до края на полезния живот на сградата ще прави следното окабеляване:
Дебит 26 Кредит 02
- 4328 рубли - за търговския павилион е начислена амортизация.
Тъй като сградата е регистрирана като част от дълготрайните активи на 31 октомври 2006 г., остатъчната й стойност е включена в изчисляването на данъчната основа за данък върху корпоративното имущество, считано от ноември същата година.
Средните годишни разходи за помещенията с цел изчисляване на данъчната основа за данък върху имуществото на организациите за 2006 г. ще бъдат изчислени, както следва:
(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + +): 13 = 369 541 руб.
Ако не е подадено заявление за държавна регистрация
Припомнете си, че законът не установява сроковете за подаване на заявление за държавна регистрация на собственост върху недвижими имоти. Следователно се случва обект от дълготрайни активи, придобити от организация, да е получен от нея по акт, да е оформена първоначалната му стойност и той действително да е пуснат в експлоатация, но не е регистриран. Освен това това може да продължи доста дълго. В резултат на всичко задължителни условияза прехвърляне на посочения обект в дълготрайни активи.
IN подобна ситуацияможе да има не само недобросъвестни данъкоплатци (които понякога умишлено не бързат да кандидатстват за държавна регистрация). Факт е, че ако обект на недвижим имот е придобит (прехвърлен) по двустранна сделка (покупко-продажба, вноска в уставния капитал), тогава такова заявление трябва да бъде подадено от двете страни. Това е установено в параграф 1 на чл. 16 от Закон N 122-FZ. Изключението са нотариално заверени сделки. Заявление за регистрация на права, възникнали въз основа на такива сделки, може да бъде подадено от нотариуса, който е заверил договора.
Министерството на финансите на Русия в писмо от 27 юни 2006 г. N 03-06-01-02 / 28 посочва следното. Ако обектите на недвижими имоти действително се използват за производство на продукти, предоставяне на услуги или нужди от управление, но правата върху тях не са регистрирани дълго време, тогава разходите за такива обекти трябва да бъдат включени в данъчната основа за данъка върху собствеността на организации. Дори ако те са записани не по сметки за дълготрайни активи, а по сметка 08. Според Министерството на финансите на Русия подобни факти трябва да се считат за укриване на данъци.
Това означава, че ако по време на контролни дейности данъчен офисще установи факта на избягване на държавна регистрация на недвижимо имущество, действително притежавано и управлявано от данъкоплатеца, това ще бъде основата за изчисляване не само на данък върху имуществото, но и на глоба за данъчно нарушениев съответствие с чл. 122 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
Отговорността за това данъчно престъпление възниква не само когато е извършено умишлено, но и поради небрежност (член 110 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Следователно такива Отрицателни последициможе да възникне и за онези организации, които не кандидатстват пред регистрационния орган поради факта, че другата страна по сделката избягва това.
Имайте предвид, че писмото на Министерството на финансите на Русия от 27 юни 2006 г. N 03-06-01-02 / 28 показва липсата на държавна регистрация на права за дълго време.
В тази връзка възниква въпросът: колко време отнема на организацията да кандидатства за държавна регистрация на права върху недвижими имоти, за да се избегнат обвиненията в укриване на данъци върху имуществото на организациите?
Няма данни за това нито в законодателството, нито в официалните обяснения на държавните органи. Но въз основа на другите условия за приемане на обект на недвижим имот за счетоводство (клауза 52 от Методическите инструкции), можем да заключим, че тези условия определят икономическа същностобект. Тоест, те служат като доказателство, че определен имот е основният актив на дадена организация (тя притежава този обект и всъщност го използва в определени цели). И само условието организацията да подаде заявление за държавна регистрация е породено от изискването на законодателството за спазване на формалностите за възникване и (или) прехвърляне на собствеността.
Нека ви напомним, че всеки календарен месец е важен за изчисляване на данъка. Факт е, че в съответствие с параграф 4 от чл. 376 от Данъчния кодекс на Руската федерация за изчисляване на данъчната основа за данъка върху имуществото на организациите, остатъчната стойност на имуществото, признато за обект на данъчно облагане, се взема предвид на 1-во число на всеки месец от данъка (отчитане ) Период.
По този начин може да се приеме, че заявление за държавна регистрация на собствеността върху недвижимия имот на организацията трябва да бъде подадено през същия месец, когато този обект е приет съгласно закона и всъщност започва да го експлоатира. Тоест, когато са постигнати всички икономически определени критерии за приемане на дълготрайни активи за счетоводство. Разбира се, допустимо е да се отклоняваме от тази времева рамка по разумни причини. Например, ако това се дължи на времето, необходимо за събиране на документите, необходими за държавна регистрация.
Е. В. Яковлева
Експерт на списанието
"Руски данъчен куриер"
