≡×МЕНЮ

• B&N Bank
• Възраждане
• Интернет банки
• Търговия
• Левобережен

Ползване на общата собственост на собствениците на помещенията. Какво е включено в общата собственост на жилищна сграда в жилищния комплекс на Руската федерация. Какви са ограниченията върху правата на собствениците на помещения да се разпореждат с общата собственост на MKD

Руското законодателствое предвидено правото на собственост на няколко лица върху един обект, правото на лице се простира до част или дял в състава на обекта. Отношенията между лицата, на чиято собственост принадлежи обектът, се наричат ​​обща споделена собственост. Общата собственост включва парцели и помещения жилищен блок, които не са свързани с обекти на индивидуална, лична собственост, имат достъп за граждани и са предназначени за обслужване на жилищна сграда. Гражданите, които притежават апартаменти, имат право на това, което е позволено от границите, установени от закона, ползването на обща собственост, принадлежаща към общата собственост, както и притежаването и разпореждането с тях.

Основните правни актове, уреждащи правоотношенията между собствениците на общото имущество, което те притежават и ползват, са Жилищният и Граждански кодекс на Руската федерация, други приложими законодателни и регламенти, както и условията и задълженията на страните, установени с договори между собственици на жилища и доставчици на услуги.

Определение на общата собственост на жилищна сграда

Глава 6 от Жилищния кодекс на Руската федерация, а именно член 36 от Кодекса, определя видовете собственост, които са общи за собствениците и лицата, които живеят въз основа на споразумения със собственика, включително по договор за наем. Такова свойство е:

• специални технически средства и инвентар на къщата, които осигуряват технически, санитарни, електрически и други консумативи, съхранявани извън помещенията или в тях, обслужващи повече от една стая в къщата;
• стълбища и площадки, асансьорни шахти, противопожарни стълби, асансьори, технически етажи и мазета, тавани, коридори и помещения, осигуряващи достъп до тях, както и зони, оборудвани с комунални услуги, друго оборудване, което обслужва помещенията в тази жилищна сграда;
• други помещения в структурата на къщата, които не са обект на правото на индивидуална собственост на някой от наемателите, които са свободно достъпни за хората и са предназначени да осигурят свободно време и отдих за деца и възрастни, спорт, културно, физическо развитие;
• земята, на която се намира къщата, очертана от граници, с удобства, тревни площи, зелени площи, разположени върху нея;
• други обекти, намиращи се в поземлен имот, принадлежащ на къщата, обекти, предназначени за поддържане, ремонт, подобряване и експлоатация на помещенията на къщата, които са във владение на собствениците.

Характеристики на общата собственост на жилищна сграда

При определяне на валидността на приписването на съставните части, прилежащите площи и елементите на помещенията на къщата към обща собственост, трябва да се съсредоточи върху следните основни параметри, които притежава този имот:

• елементът трябва да е проектиран за поддръжка и обслужване на най -малко две стаи на къщата;
• елементът трябва да е предназначен за поддръжка и обслужване на всички зони на жилищната сграда.

За да се установи принадлежността на определен имот към общата собственост на всички собственици, които го притежават, и тези, които използват жилището по договор за наем, трябва да се ръководим от данните, съдържащи се в Единния държавен регистърправа на недвижим имоти сделки с него Rosreestr на Русия (съкратено - USRR) и достъпни за собствениците жилищни райони, регулаторни актове за счетоводство на управляващи компании, както и документирана техническа информация за жилищна сграда. Важно е да се отбележи, че в случай на разминаване на данните, приоритет се дава на данните от USRR.

В допълнение към изброените по -горе съоръжения, обща собственост са: водоснабдителни системи, както топли, така и студени, електрически и газоснабдителни системи, отоплителна система, телекомуникационна система с елементи и технически компоненти, без които тези системи не могат да функционират нормално.

Задължение за поддържане на обща къща

Законът установява, че общата собственост, собственост на собственици и лица, ползващи жилища по договор за наем, трябва да се поддържа в такова състояние, че да отговаря на предназначението си и да изпълнява основните си функции, да не ограничава достъпа до нея за собствениците на жилищни райони и да гарантира, че безопасността на отделни елементи. и зони, както и общата безопасност на къщата, както и на гражданите, живеещи в нея, е била предмет на своевременни и качествени ремонти.

Забранено е създаването на съдържание обща собственост, ако такова е свързано с ограничаването на наличието на експлоатация на общи помещения за всички собственици и безопасността на имуществото на гражданите, собствеността на държавата и органите на местното самоуправление.

Поддръжката, управлението, ремонта и поддръжката на общата собственост се извършват от собствениците-собственици, както и от лица, ползващи жилищата по договор за наем, или по тяхно решение, организации на трети страни. Това споразумение установява списък с произведения и услуги, които са отговорност на организацията. Също така договорът регламентира процедурата за поддръжка, управление, ремонт и поддръжка на общото имущество от организацията. Всички изисквания към собствениците се отнасят за гражданите, живеещи в къща по договор за наем.

Обекти на собственост в жилищна сграда

Общата собственост като такава не може да бъде отделен обект на собственост, за да има възможностите, които законът е предоставил на собствениците по отношение на общата собственост, е необходимо да има жилище върху правото на собственост, което е част на жилищна сграда и да я притежава. Ако тези условия са изпълнени, гражданин може да поиска упражняване на правата си по отношение на общата собственост. В същото време собственикът е надарен с отговорности по отношение на общото имущество за неговия ремонт, поддръжка и поемане на разходите за ремонт и поддръжка на къщата.

Възможно е да се намали размерът на общата собственост чрез пълно или частично преустройство на къщата и само със съгласието на граждани, които имат помещения в тази къща въз основа на права на собственост.

Въз основа на решението, взето на събранието на собствениците на жилища, е възможно да се прехвърли имот за ползване на трети страни. Трябва да се отбележи, че процедурата и организацията на такова събрание трябва да съответстват на разпоредбите на жилищното законодателство, а именно глава 6 от ЖК, относно срещите на собствениците.

В ситуация, в която къщата е разрушена, собствениците имат неотменимо право на своя дял поземлен имоткато част от общата площ, на която се е намирала къщата, както и конструкции и елементи, предназначени за поддръжката и експлоатацията на къщата.

Обща поддръжка на собственост

Концепцията за „поддържане на обща собственост“ включва следните аспекти:

• Оглед на имота. Извършва се от собствениците и длъжностните лица на управляващи организации, с които са сключени съответните споразумения, които имат достъп до този имот и отговарят за поддръжката, ремонта и поддръжката на къщата, специалисти, които поради своите професионални умения и знания, ще може да даде обективна оценка на общото техническо състояние, имущество за безопасност.
• Осигуряване на установени и отговарящи на стандарти за влажност и температура в общи помещения.
• Осветление на помещения. Включва поддръжка, подготовка, ремонт на електрически мрежи, създаване на други необходимите условияза нормално и своевременно доставяне на електричество на места обща употребасобственици и граждани, живеещи въз основа на договор за наем.
• Поддържане на помещенията в състава на къщата и на поземления парцел, принадлежащ на къщата, в подходящо санитарно състояние.
• Премахване на боклука, включително генерираното в резултат на дейности, извършвани в нежилищни помещения на къщата от предприемачи и организации.
• Изпълнение и спазване на мерките за пожарна безопасност, включително свободен достъп до противопожарни изходи у дома.
• Поддържане в подходящо състояние на територии, предназначени за озеленяване и подобряване на обекти, принадлежащи към територията на къщата.
• Всички видове ремонт и реконструкция: както основни, така и Поддръжка, проверка и подготовка на всички необходими системи за сезонна работа.

Заслужава да се отбележи, че законодателството конкретно установява процедурата за прилагане на собствеността върху обща собственост и достъп до нея като споделена собственост. Независимо от размера на дела в правото на собственост, възможността да се предприемат каквито и да било действия по отношение на собствеността и да се искат действия от други граждани е достъпна за всички собственици в равен обем.

Въпрос отговор

Безплатни онлайн правни консултации по всички правни въпроси

Задайте безплатен въпрос и получете отговор от адвокат в рамките на 30 минути

Попитайте адвокат

Домакинска собственост

Добър ден! В жилищна сграда има балкони в участъците на всяко стълбище между етажите. Съгласно алинея "в" от параграф 2 на чл. I Постановление на правителството на Руската федерация от 13 август 2006 г. № 491 и изменения в него и чл. 36 Глава 6 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тези балкони са общо имущество и не могат да се използват само от съседи като частна собственостбез писмено съгласие със собствениците. Сега не се отваря нито една врата на който и да е балкон в целия вход - по тях има брави или вратите са забити с дъски, в пролуката между втория и третия етаж стъклото е боядисано с маслена боя отвътре, което не позволява светлина, за да проникне през входа и да го проветри. Къде е необходимо да се напише жалба и ще бъде ли достатъчна жалба от 1 собственик или е необходимо да се напише колективна жалба?

Анна 24.06.2019 14:39

Съгласно алинея "в" от параграф 2 на чл. I Постановление на правителството на Руската федерация от 13 август 2006 г. № 491 и изменения в него и чл. 36 Глава 6 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тези балкони са обща собственост и не могат да се използват само от съседи като частна собственост без писмено одобрение от собствениците на жилища.

Необходимо е да се повдигне този въпрос на събрание на членовете на HOA (собственици на апартаменти), на което с общо гласуване задължете Наказателния кодекс да осигури достъп до общата къща (общ достъп) територия, на която имате пълно право.

Федорова Любов Петровна 24.06.2019 15:26

Задайте допълнителен въпрос

Александър 24.07.2019 13:04

На територията на общата собственост има обект (котелно помещение) за производство на топлина (отопление на вода за отопление и топла вода). Обща собственост ли е този имот

Добър вечер.

Съгласно параграфи. Клауза "А" от Правилата за поддържане на обща собственост в жилищна сграда, одобрена с Постановление на правителството на Руската федерация от 13.08.2006 г. N 491, помещения в жилищна сграда, които не са част от апартаменти и са предназначени да обслужва повече от едно жилищно и (или) нежилищно помещение в тази жилищна сграда, включително площадки между апартаменти, стълбища, асансьори, асансьорни и други шахти, коридори, инвалидни колички, тавани, технически етажи (включително вградени гаражи и платформи) за автомобилен транспорт, работилници, технически тавани) и технически мазета, в които има инженерни комуникации, друго оборудване, обслужващо повече от едно жилищно и (или) нежилищно помещение в жилищна сграда(включително котелни, котли, асансьорни агрегати и друго инженерно оборудване).

Сергей Сазонов 24.07.2019 21:35

Задайте допълнителен въпрос

Здравейте. Съгласен

Сайботалов Вадим Владимирович 25.06.2019 15:00

Задайте допълнителен въпрос

обща собственост

Издава ли се акт за собственост на поземлен имот в съседство с жилищна сграда? (. тази къща не е многоетажна и едноетажна за 3 апартамента с оградена площ)

eldar 09/07/2018 16:22

Федорова Любов Петровна 03.10.2018 17:21

Задайте допълнителен въпрос

Съгласен съм с колегата.

Дубровина Светлана Борисовна 04.10.2018 09:00

Задайте допълнителен въпрос

Произволство на председателя на TSN

Председателят на TSN неоторизирано окачи ключалките на вратите към мазето, предназначени за складови помещения. Наемателите са възмутени, тя има само един отговор - докато аз съм председател, няма да влезе нито един! Какво да правя?

Олга Николаевна 08.08.2018 20:41

Внимание! Отстъпките по промоционален код вече не са актуални

Дмитрий Малов 07.10.2018 16:36

Задайте допълнителен въпрос

Ирина Алексеевна 23.09.2019 14:05

Здравейте! Собственост на наемателя ли са електромерите, разположени на стълбището под британската брава, както и измервателите на топлинна енергия, които са разположени на един етаж по -долу в помещението на колектора, където имат достъп само технически персонал. С уважение, Ирина Алексеевна.

Добър ден.

В съответствие с клауза 7 от Постановлението на правителството на Руската федерация № 491 от 13 август 2006 г., ако електромерът за апартамент е инсталиран на стълбището, това устройство вече е обща собственост на къщата.

И тук трябва да изучите договора, сключен между жителите и управляващата компания на къщата. Договорът уточнява какъв вид работа и до каква степен управляващото дружество се задължава да изпълнява. Именно договорът между резидентите и управляващото дружество определя дали управляващото дружество се задължава да ремонтира и замени електромера на стълбището за сметка на парите, които събира от жителите. Или всички тези работи се извършват срещу допълнително заплащане.
Ако подмяната на измервателните уреди не е предвидена в договора, тогава наемателите трябва да свикат общо събрание, което да вземе решение за подмяната на устройствата, както и за допълнително събиране на пари за тези цели.

В случай, че измервателните устройства са разположени на стълбищни клетки и не са собственост на граждани-потребители, а са в баланса на енергийната организация или собственика на къщата (община, организация и др.), Енергийният доставчик организация или друг собственик на къщата трябва да осигури подходящи измервателни устройства за поддръжка в баланса си, както и да поеме всички разходи за закупуване, инсталиране, свързване на електромери, включително тези, които са се повредили по вина на абоната и (или) поради за подмяна по предписания начин с друг клас на точност.

Сергей Сазонов 23.09.2019 14:18

Задайте допълнителен въпрос

Съгласен съм с колегата.

Дубровина Светлана Борисовна 08.10.2018 09:00

Задайте допълнителен въпрос

Също така следните статии ще ви бъдат полезни.

Проблеми с дефиницията обща собственостсъществуват навсякъде. Често идва незаконно отчуждаванес последваща регистрация на собствеността. Задължението за извършване на инвентаризация на общо имущество на редовни интервали може да облекчи част от напрежението.
Жилищния кодекс на Руската федерация
Член 36. Собственост върху общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда
1. За собствениците на помещения вЖилищна сграда притежава, въз основа на обща собственост, обща собственост в жилищна сграда, а именно:
1) помещения в тази къща, които не са част от апартаменти и са предназначени да обслужват повече от една стая в тази къща, включително стълбища между апартаменти, стълби, асансьори, асансьорни и други шахти, коридори, технически етажи, тавани, мазета, в които има инженерни комуникации, друго оборудване, обслужващо повече от една стая в тази къща (технически мазета);
2.Собственици на помещения в жилищна сградапритежават, използват и в границите, установени от този кодекс и гражданското законодателство, се разпореждат обща собственост в жилищна сграда.
3. Намаляване размера на общата собственост в жилищна сградавъзможно само със съгласието на всички собственици на помещения в тази къща чрез нейната реконструкция.
4. С решение собственици на помещения в жилищна сградаприети на общото събрание на такива собственици, обекти на обща собственост в жилищна сграда могат да бъдат прехвърлени за ползване на други лица, ако това не нарушава правата и законните интереси на гражданите и юридическите лица.

Жилищния кодекс на Руската федерацияопределя процедурата за отчуждаване и разпределяне на обща собственост, а също така определя признаците, по които е възможно да се определи дали собствеността на жилищна сграда е обща собственост.
Има определение на Волгорадски окръжен съдот 19 юли 2012 г., в която Съдийският състав установи:
"Понастоящем балконът на апартамента, който е собственост, стана напълно неизползваем, е в аварийно състояние. Собствениците са подали молба до OOO UK Traktorozavodsky District" с молба за ремонт на балконската плоча. да ремонтира балкона по решение на общото събрание на собствениците за сметка на собствени средства... Собствениците се обърнаха към съда с иск срещу Наказателния кодекс и поискаха да наложат отговорност на подсъдимия да замени аварийната печка ...
Съгласно параграфи. 14 и 22 от Правилата за поддържане на обща собственост в жилищна сграда и правилата за промяна на размера на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения в случай на предоставяне на услуги и работа по управлението, поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда с неадекватно качество и (или) с прекъсвания над установената една продължителност, основание за вземане на решение за провеждане основен ремонтактът на проверка на общата собственост служи, задължението за извършване на което е на управляващата организация. В протокола за проверка се записва състоянието на общата собственост и се разкрива несъответствието между нейните елементи и изискванията на законодателството, изискванията за гарантиране безопасността на гражданите. Данните, посочени в доклада за проверката, позволяват на управляващата организация да разработи мерки, необходими за отстраняване на установените дефекти, неизправности, повреди ...
В съответствие с член 161 от RF LC, когато управлява жилищна сграда, управляващата организация е отговорна пред собствениците на помещения в жилищна сграда за предоставянето на всички услуги и (или) изпълнение на работа, която осигурява правилното поддържане на общата имот в тази сграда и чието качество трябва да отговаря на изискванията на техническите регламенти и правила за поддържане на обща собственост, за предоставяне комунални услугив зависимост от степента на подобрение на дадената къща ...
Съгласно член 309 от Гражданския кодекс задълженията трябва да се изпълняват правилно в съответствие с условията на задължението и изискванията на закона ...
В резултат на проверката на санитарно -техническото състояние на общата собственост, извършена на 19 януари 2012 г. от служителите на Държавната жилищна инспекция на Волгоградска област ... локално разрушаване на тухлената зидария на носещата стена, отклонението на балконската плоча, пукнатини ...
... Дойде първоинстанционният съд до разумен извод, че има основания за налагане на задължение на Наказателния кодекс за ремонт на балкона."
Аргументът на жалбата на Наказателния кодекс, че балконът не принадлежи на обща собственост в жилищна сграда, противоречи на установените по делото обстоятелства.
Балконът наистина принадлежи към помещенията на апартаментите, но като се има предвид, че балконската плоча, която принадлежи към носещите конструкции на къщата, изисква основен ремонт, ремонтът трябва да се извърши от управляващата организация.
Този опит показва, че за собствениците жилищни сградимного е важно да имате правилно разбиране къде свършва частна собственост и където започва общата къща.

В съответствие с чл. 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Имотите, собственост на две или повече лица, им принадлежат отдясно обща собственост.
Имотът може да бъде в обща собственост с определяне на дела на всеки от собствениците в правото на собственост (дялова собственост) или без определяне на такива акции (съвместна собственост).
Общата собственост възниква, когато две или повече лица завладеят собственост, която не може да бъде разделена без да се промени нейното предназначение (неделими вещи) или не може да бъде разделена по силата на закона.
По съгласие на участниците съвместна собственост, и ако не бъде постигнато споразумение, със съдебно решение, споделената собственост на тези лица може да бъде установена върху общата собственост.

Обща история на собствеността върху собствения капитал.

През 1991 г. Законът на РФ „За приватизацията жилищен фонд v Руска федерация". Жилищните помещения са прехвърлени на лица, регистрирани в апартамента в обща съвместна собственост, без да се посочва размерът на дела на всеки собственик.

Впоследствие апартаментите бяха прехвърлени в обща споделена собственост, например, ако в апартамента имаше трима собственици, беше посочено, че всеки има дял в правото ⅓

Споделената собственост е вид собственост, при която е възможно да се определи размерът на дела на всеки собственик.
Споделена собственост, определяне на дела в закона

В съответствие с чл. 245 GK RF, ако дяловете на участниците в обща споделена собственост не могат да бъдат определени въз основа на закона и не са установени със съгласие на всички негови участници, акциите се считат за равни. Участниците в общата собственост на акции могат по споразумение да установят как размерът на техния дял ще се промени в случай на принос на всеки от тях за образование и увеличаване на общата собственост.

Участник в обща собственост, който е направил неотделими подобрения в този имот за своя сметка в съответствие с установения ред за използване на общата собственост, има право на съответно увеличение на своя дял в правото на обща собственост.

Отделни подобрения на общата собственост, освен ако не е предвидено друго със споразумението на участниците в общата споделена собственост, стават собственост на участника, който ги е направил.
Споделена собственост, разпореждане с имущество

Разпореждането с имущество в обща споделена собственост се извършва по съгласие на всички негови участници. Всеки участник в общата собственост е длъжен да участва в плащането на данъци, такси и други плащания за общата собственост, пропорционално на нейния дял, както и в разходите за нейното поддържане и съхранение.
ЖК РФ Чл. 37. Определяне на дялове в правото на обща собственост на обща собственост в жилищна сграда
Участие в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда на собственика на помещенията в тази сграда пропорционално на размера на общата площ на определеното помещение.

Делът на всеки собственик се определя чрез разделяне на площта на помещенията (според удостоверението за собственост) на сумата от площите на жилищни и нежилищни помещения в къщата (според обяснението на ОТИ), които са в съответните видове собственост (частна, държавна), съгласно следната формула: D = S (помещения на собственика) / S (всички помещения, притежавани в жилищната сграда), където, D е дялът на собственика на помещения в правото на обща собственост на общата собственост в жилищна сграда; S (помещения на собственика) - общата площ на жилищни или нежилищни помещения, принадлежащи на конкретен собственик; S (от всички помещения в жилищна сграда) - общата площ на всички жилищни нежилищни помещения в жилищна сграда.

Собствен дял Делът в общата собственост може да бъде вписан в регистъра и вписан удостоверение за регистрация на собственост

Олга Перминова, независим експерт

СУТЕРНИ ПРОСТРАНСТВА НА СГРАДА НА АПАРТАМЕНТИ: ПРАВЕН РЕЖИМ

Състоянието на мазетата все още притеснява собствениците на помещенията на жилищни сгради (MKD). Изглежда, че въпросът за признаване правото на обща споделена собственост на „техническото подземие“ (както понякога се наричат ​​изби) вече е решен на ниво Конституционен съд (Определение от 19 май 2009 г. № 489 О- О). Практиката обаче показва, че не всички жилищни сгради имат мазета, които да бъдат включени в обща собственост. Тази статия ще обсъди как да се определи предназначението на мазето и неговото правен режим. Помещения на MKD и възможни правни режими Съгласно параграф 1 на чл. 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собствениците на апартаменти в жилищна сграда въз основа на правото на обща споделена собственост притежават общи помещения, носещи конструкциикъщи, механично, електрическо, санитарно и друго оборудване извън или вътре в апартамента, обслужващи повече от един апартамент. Член 36 от LC RF дава по -пълна представа за това какво се отнася за общите части на къщата. Съгласно тази норма собствениците на помещения в жилищна сграда притежават, въз основа на обща споделена собственост, помещения, които не са част от апартаменти и са предназначени да обслужват повече от едно помещение в дадена сграда: стълбища между апартаменти, стълбища , асансьори, асансьорни и други шахти, коридори, технически етажи, тавани, мазета, в които има инженерни комуникации, друго оборудване, обслужващо повече от една стая в тази къща (технически мазета). От тези норми следва, че помещенията, свързани с обща собственост, не могат да бъдат част от апартамент или други помещения, които са в индивидуална собственост, а част от помещенията, които не са отделени от помещенията, принадлежащи на едноличния собственик, не могат да бъдат в обща собственост . От своя страна правният режим може да се простира до помещенията като обект на правото: - обща собственост в жилищна сграда, а след това всички собственици на помещения в къщата са участници в обща собственост с размера на всеки дял пропорционално на площта на помещенията, принадлежаща на всеки собственик; - независим имот в еднолична или обща собственост, но на основания, които не са свързани с предназначението на имота като спомагателни и обслужващи други помещения. Пояснения на Конституционния съд Както е посочено в Резолюцията на Конституционния съд на Руската федерация от 19.05.2009 г. № 489 О-О, помещения, които не са част от апартаменти, принадлежат към общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда (включително), ако вътре в тях има оборудване, предназначено да обслужва нуждите на собствениците на помещения. Такива помещения нямат самостоятелно предназначение; те, подобно на оборудването, разположено в тях, са предназначени да обслужват няколко или всички помещения на къщата. Същевременно съдиите отбелязаха, че освен нежилищни помещения, свързани с обща собственост, MKD може да има и други нежилищни помещения, предназначени за самостоятелно ползване. Такива помещения са недвижими вещи - независими обекти граждански права... Правният им режим се различава от правния режим на помещенията, установен с чл. 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 36 LCD RF. Гледайки напред, отбелязваме, че в построените от СССР (и по-стари) къщи не е толкова лесно да се прави разлика между нежилищни помещения, надарени с изключително обслужваща функция, от нежилищни помещения за самостоятелно ползване. Решаването на този въпрос изисква отчитане на фактическите обстоятелства и е от компетентността арбитражни съдилищаи съдилища с обща юрисдикция. Конституционният съд многократно е обръщал внимание на това (вж. Определения от 24 февруари 2011 г. № 137 ОО, от 16 декември 2010 г. № 1587 ОО, от 17 юни 2010 г. № 814 ОО, от 22 април 2010 г. № 472 ОО и др.). Арбитражната практика, която се разви в продължение на почти две години, откакто Конституционният съд на РФ издаде Решение № 489 ОО, за изненада на собствениците на помещенията в MKD и техните представители, показа, че мазетата, исторически предназначени за обувки работилници, аптеки и други организации и институции, на пръв поглед, които по нищо не се различават от едни и същи мазета, не заети от подобни обекти, в по -голямата си част не принадлежат към общата собственост на къщите. В новите сгради, правният режим на мазетата е по -прозрачен и най -често се определя от арбитрите като общо споделено имущество. Позиция на Президиума на EAC Мазето на къщата не е техническо по дефиниция Първият голям провал на HOA, представляващ интересите на някои от собствениците на помещенията в MKD, по въпроса за признаването на мазето като общо имущество, претърпя в края на 2009 г. С Постановление на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 15 декември 2009 г. № 12537/09 всички съдебни актове, приети преди това в полза на партньорството, бяха отменени и делото за признаване правото на обща споделена собственост на спорното мазе, оформено върху площта на бивши апартаменти и използвано в продължение на десетилетия като самостоятелен обект недвижим имот (за настаняване на различни институции) е изпратен за ново разглеждане. Мотивите за вземане на това решение бяха следните обстоятелства. Ключов момент: Автоматично правото на обща споделена собственост възниква само върху технически мазета, а не върху мазета на къщата. Посредством директна индикацияИзкуство. 36 от RF LCD, правото на обща споделена собственост на собствениците на жилища не възниква за всяка сутеренна част на жилищна сграда, а само за технически мазета. Квалификацията на мазето като техническо помещение предопределя например необходимостта от постоянен отворен достъп до оборудването, разположено в него. Само по себе си наличието на комунални услуги и оборудване в мазето или съответната му част не дава достатъчно основание да се разглежда този имот като техническо мазе и в резултат на това общата споделена собственост на собствениците на жилища. Освен това Президиумът на ВАС взе предвид, че спорната сутеренна стая е образувана от бивши апартаменти (което веднага повдигна въпроса за наличието на достъп до комуникации, намиращи се в определеното помещение, и необходимостта от това) и се използва като независим обект на недвижим имот още преди това сдружение на собствениците на жилищаи появата на собственост върху апартаменти и стаи за жителите на къщата. Признаци на "техническото ъндърграунд" Тук ще говорим за положителни решения за собствениците на помещения в MKD, въз основа на позицията на Президиума на Върховния арбитражен съд, представена по -горе. И така, в Резолюцията на FAS SZO от 21 март 2011 г. No A56-30206 / 2010, съдиите взеха страната на регистриращия орган, който отказа на юридическото лице да регистрира собствеността върху мазето, в което разпределителното табло е разположени, свързани с общата собственост на къщата. Въпреки факта, че организацията по време на строителството на къщата е действала като акционер, включително финансиране на строителството на мазето, съдът посочи, че за държавна регистрацияправата върху общата собственост на къщата, по -специално върху спорните мазета, трябва да се прилагат от всички участници в споделената собственост. С Постановление на Федералната антимонополна служба на Русия № A53-6270 / 2009 от 20.12.2010 г. претенциите на HOA към мазето са удовлетворени, чието строителство е финансирано от предприемача на етапа на изграждане на къщата и което е регистрирано в собственост на предприемача при завършване на строителството. Съдиите заявиха, че спорните помещения не са предназначени за помещение на офиси и не са пуснати в експлоатация като такива. Проверката установи наличието в мазето на санитарно оборудване, обслужващо МКД, чието използване е невъзможно без постоянен достъп до спорното помещение. Според проектна документацияспорните помещения са признати за техническо мазе, което няма самостоятелно предназначение. Ключов момент: Мазето е признато за техническо: - проектиран като техническо мазе, което няма самостоятелно предназначение и не е предназначено за самостоятелно използване; - оборудвани с инженерни системи и техните блокове за управление, за поддържането на които се изисква постоянен отворен достъп на технически специалисти; - не е изолиран от инженерни системии блокове за управление. Друг пример за признаване на правото на обща споделена собственост на сутерена, което е отдадено под наем без съгласието на собствениците на жилищните помещения на къщата, е Резолюцията на FAS SKO от 10.10.2010 г. No A32- 4632 /2008. Съдът, след като разгледа материалите по делото, включително плана на мазето на жилищна сграда, установи, че той съдържа основните тръбопроводи на отоплителната система, системите за топла и студена вода, щранговете, входовете на тръбопроводите, захранващи отоплителната система на къщата, спирателни кранове и кранове, тръбопроводи на канализационната система и стигна до заключението: такова мазе първоначално не е било предназначено за самостоятелно използване. Тя трябва да бъде класифицирана като обща собственост на собствениците на жилища. И последното нещо присъдаотносно признаването на мазето като общо споделено имущество, на което искам да ви обърна внимание, - Решение на ОС на ФАС от 15.03.2011 г. No F09-1144/11 С6. Съдиите бяха представени експертно мнение, според който спорното мазе на жилищна сграда е имало: - вход с измервателни устройства на студената водоснабдителна система на всички помещения на първия етаж и мазето; - вход с измервателни устройства на системата за топла вода и отоплителната система, предназначени да осигуряват топла вода и топлина в помещенията на първия етаж и мазето; - инсталирана приточно -изпускателна вентилационна система, която осигурява организиран приток на въздух (и отстраняването му) в помещенията на първия етаж и мазето; –Товарен асансьор и асансьорна зала към него за преместване на стоки между първия етаж и мазето. Въз основа на получената информация съдиите стигнаха до заключението, че такова мазе не може да се използва независимо. Дизайнът и действителното му предназначение служат, тъй като съдържат всички контролни блокове за инженерни мрежи на първия и сутеренните етажи на сградата, разположени в сутерена, където трябва да се осигури свободен достъп. Самото мазе изпълнява обслужваща роля, има неразривна връзка със сградата като цяло, тъй като не е изолирана от нея. Отсъствието в мазето на закръглена система за захранване, отопление, водоснабдяване и отделни измервателни устройства за комунални услуги, по мнението на съдиите, предопределя нейното спомагателно предназначение. От съдържанието на горните съдебни актове може да се направи извод, че всеки спор относно признаването на собствениците на помещения в МКД на правото на обща споделена собственост на мазета има свои собствени нюанси и причини за разрешаването му в интерес на собствениците на жилища. Обобщаващ знак за всички разгледани по -горе случаи е, първо, че спорните мазета не са проектирани или оформени впоследствие като отделни (включително от комуникационни и контролни единици) обекти, и второ, че във всички спорни мазета в допълнение към инженерните мрежи, възли за техния контрол също бяха разположени. Обърнете внимание, че Президиумът на Върховния арбитражен съд в Решение № 12537/09 не е направил никакви основни изводи в тази насока. Те се появяват по -късно, в друго негово решение (от 02.03.2010 г. No 13391/09). Мазе - независим имот В Указ No 13391/09, по примера на мазето на къща с дореволюционно строителство, са формулирани признаците на такава стая като самостоятелен обект. Така че, при определяне на статуса на мазето в подобни жилищни сгради, трябва да се има предвид, че в съответствие с параграф 1 от допълнение 3 към Резолюцията на Върховния съвет на Руската федерация от 27 декември 1991 г. № 3020 1 , такива обекти на държавна собственост като жилищни и нежилищни активи, първоначално се отнася за общинска собственост, собственост на Москва и Санкт Петербург. От момента, в който гражданите започнаха да упражняват правото на приватизация на жилища, предвидено в Закона на РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541 1, жилищна сграда, в която е приватизиран поне един апартамент (стая), губи статута на обект, който е бил изключително в общинска собственост. Следователно правният режим на мазета, независимо дали е свързан или не с общата споделена собственост на няколко собственици на помещения в такива жилищни сгради, трябва да се определи точно към датата на приватизация на първия апартамент в къщата. Правото на обща споделена собственост върху обща собственост в такава къща (по -специално върху мазето) възниква само веднъж - посочва Президиумът на ВАС: към момента на приватизацията на първите помещения в къщата. Приети в бъдеще федерални законодателни актове (включително Закона на Руската федерация от 24.12.1992 г. № 4218 1 „За основите на федералната жилищна политика“, Временната разпоредба за етажната собственост, чл. 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 36 от Жилищния кодекс на Руската федерация) само потвърждават, че собствениците на жилища вече имат право на обща дялова собственост върху общата собственост на къщата и я изясняват, но не пораждат посоченото право отново. Според заключенията на арбитрите, ако към датата на приватизация на първия апартамент мазетата на жилищна сграда са били предназначени (осчетоводени, образувани) за самостоятелно ползване за цели, които не са свързани с поддръжката на жилищна сграда, и всъщност не са били използвани като обща собственост от собствениците на жилища, тогава правото на обща собственост на собствениците на жилища върху тези помещения не възниква. Останалите мазета, които не бяха разпределени за самостоятелно ползване, бяха прехвърлени в обща собственост на собствениците на жилища като обща собственост на къщата. Ключов момент: Независим обект на недвижим имот е мазе, проектирано или образувано към момента на приватизацията на първия апартамент в сграда като обект, предназначен за самостоятелно ползване. Този критерий, по мнението на арбитрите, не противоречи на твърдението, че помещенията, в които се намират комуналните услуги, априори са обща собственост на собствениците на жилища. За да се определи правният режим на такива (обособени) мазета, наличието на комунални услуги в тях няма и няма значение, тъй като те се намират във всяко мазе и сами по себе си не пораждат правото на обща споделена собственост на собствениците на жилища върху помещения които вече са разпределени за самостоятелно ползване. свързани с поддръжката на жилищна сграда. Успяхме да намерим няколко интересни примера за прилагане на Резолюция № 13391/09 в практиката на федералните арбитражни съдилища. И така, с Решение на FAS SZO от 21 март 2011 г. No A56-48167 / 2009, HOA отхвърли иск срещу KUGI за признаване правото на обща акционерна собственост на мазето, което според сертификата за проекта и бюро за инвентаризация, е записано в счетоводните записи от 1977 г. като цех за обувки ( бивш апартамент). През 2003 г. този обект е реконструиран (площта му е намалена поради разпределението на водомерно устройство в самостоятелно помещение), в резултат на което е регистриран вторичен имот, в който няма Технически сгради(вентилационни камери, водомери, разпределителни табла, асансьори и др.). По същия начин съдбата на вторични обекти на недвижими имоти (мазета) е решена в резолюциите на ФАС СЗО от 23.03.2011 г. No A56-36543 / 2009 г., ФАС МО от 09.12.2010 г. № KG-A40 / 14250 10. За ваша информация: Собствениците на мазетата, разпределени като самостоятелни обекти и използвани за магазини, кафенета, аптеки и т.н., са задължени, на равна основа с други собственици на помещенията на къщата, да поемат разходите за поддържане на общата собственост, независимо дали използват такова имущество. В крайна сметка тези помещения също са конструктивна част от MKD (Резолюция на FAS SZO от 21 март 2011 г. No A56-7732 / 2010). Има и няколко интересни неща, свързани с поставянето на комунални услуги в мазета - независими обекти на недвижими имоти. По-специално, Постановлението на FAS SZO от 18 януари 2010 г. No A56-9227 / 2008 показва, че наличието на студена и топла вода и отоплителна система в мазето на комунални услуги не могат да служат като достатъчна основа за класифицирането на това стая като спомагателна, особено ако не е доказана необходимостта от постоянно използване и поддръжка на вътрешно оборудване за нуждите на други части на къщата. Подобни изводи са направени от съдиите на УС на ФАС в Резолюция от 12.05.2010 г. No F09-3319 / 10 С6 относно факта, че в мазето е имало транзитни комуникации (тръбопровод за централно отопление с отоплителни уреди, тръбопровод за студена вода, щрангове със спирателно оборудване). Трябва да се отбележи, че на практика има случаи, когато мазета, визуално разделени на независими обекти, в действителност не са правилно оформени като такива и следователно подлежат на прехвърляне в обща споделена собственост на собствениците на жилища. Подобна ситуацияе разгледан от Президиума на Челябинския окръжен съд в Решение от 24 ноември 2010 г. No 44 G-99/2010. Както се вижда от материалите по делото, мазето на жилищна сграда, както всъщност всички помещения на този обект, през 90 -те години са били взети общинска собственост(съгласно гореспоменатата резолюция на Върховния съвет на Руската федерация № 3020 1). По това време обаче мазето е техническо, независимото му използване не е определено. Спорното помещение е реконструирано и пуснато в експлоатация като нежилищно едва през 2004 г., така че собствениците на жилища са имали всички шансове да го регистрират като обща споделена собственост. Този процес не получи логично приключване само защото материалите по делото не предоставиха документални доказателства кога е бил приватизиран първият апартамент в тази жилищна сграда и какъв е бил статутът на спорната маза по това време (по косвени индикации - „техническо подземие“ "), обаче е създаден прецедент, който е много важен. Сутерен - независим имот за обслужващи цели Използването на мазета в жилищна сграда е толкова разнообразно, че понякога е много трудно да се определи неговият правен режим, по -специално в случая, когато обектът е изолиран и има самостоятелно предназначение - обслужване на жилищните помещения на къщата и близките сгради (например топлоснабдяване). Такива помещения, според съдиите на УС на ФАС (Решение от 02.03.2010 г. № F09-982 / 10 С6), не могат да бъдат в обща споделена собственост. Спорното мазе е използвано за обслужване на няколко къщи, откакто къщата е построена. Първоначално е имал самостоятелно предназначение, бил е обект на техническо счетоводство и регистрация и не е принадлежал към общите части на една жилищна сграда. Във връзка с тези обстоятелства на HOA е отказан иск за признаване на правото на обща споделена собственост върху мазето, където се е намирала централната отоплителна станция, към чието оборудване са свързани системите за потребление на топлина на няколко близки сгради. Както бе споменато в началото на статията, мазето, в зависимост от своите характеристики, предназначение и т.н., може да бъде както общо, така и единствено собственост на собствениците на помещенията в МКД. При определяне на състоянието на мазето на къща е необходимо да се вземат предвид много фактори: особености на нейния дизайн, дати и нюанси на реконструкция и формиране на вторични обекти на недвижими имоти, наличието на комуникации, блокове за управление и др. и инвентарни услуги. Но това не е всичко. Ако са налице основанията за завеждане на съдебно дело искова молбаотносно признаването на правото на обща споделена собственост на мазето, собствениците на помещенията в MKD трябва отговорно да подхождат към подготовката за пробен период... Необходимо е да се проведе общо събрание на собствениците и да се получи тяхното съгласие за предявяване на съответния иск пред съда, както и да се упълномощи партньорството (управляваща организация, друго лице) да представлява интересите на собствениците при разглеждане на иска в съда .

Освен сметките за комунални услуги, собствениците на апартаменти също плащат разписки за поддръжката и обслужването на общата собственост всеки месец. Това доста често става предмет на спор между хората и HOA.

В тази статия ще ви разкажем какво е общата собственост в жилищна сграда според RF LCD през 2020 г. и какво е включено в нея.

Общите активи са елементи на сграда, които обслужват няколко помещения едновременно.Те принадлежат на собствениците на апартаментите по право на обща споделена собственост.

Съставът на такова имущество се определя от собствениците на помещенията, както и от общински и държавни органи.

И така, какво принадлежи на общата собственост в жилищна сграда? Списъкът с елементи се съдържа в част 1 на член 36 от Жилищния кодекс.

Включва:

1. Всички помещения в къщата, които се простират извън апартамента: стълбищни междуквартирни площи, стълбища, асансьорни и други шахти, асансьори, тавани, технически етажи и мазета, където са разположени комунални услуги. В съвременните домове техническите подове и мазетата обикновено се продават като нежилищни помещения за магазини и офиси. Тези елементи вече не принадлежат към общата собственост.
2. Всички помещения, които не принадлежат на конкретен собственик. Това включва всички помещения, които са необходими за задоволяване на социалните и битови нужди и организирани от самите жители. Тоест, ако собствениците са организирали фитнес зала в мазето, тогава тя ще принадлежи на всички наематели.
3. Покриви, неносещи и поддържащи конструкции на къщата, както и електрическо, механично, санитарно и друго оборудване, които се намират на територията на къщата или извън нея.
4. Парцелът, на който е построена жилищната сграда, заедно с всички удобства: озеленяване, паркинги, детски площадки, пейки и др.

Същият списък е описан в Постановление на правителството № 491. Понякога, когато някои елементи са повредени, могат да възникнат сериозни спорове кой трябва да плати за ремонта му. След това ще разгледаме най -често срещаните случаи.

В точка 6 от Постановление на правителството № 491 е посочено, че общата собственост включва вътрешна отоплителна система, която се състои от нагревателни елементи, спирателни и управляващи клапани, щрангове, колективни устройства, които отчитат топлинната енергия и друго оборудване, което се намира в тези мрежи. С увереност можем да кажем, че щрангът за отопление принадлежи към общата собственост.

Батерията в апартамента общ имот ли е?Отоплителните радиатори са общи само ако не са отделени от общата отоплителна система с вентил или други разделителни възли.

Тоест, ако батерията има клапани, тогава тя се счита за собственост на собственика на апартамента. Ако те не са там, тогава състоянието на радиатора трябва да бъде наблюдавано от управляващата организация.

Същата ситуация е и с отоплителни парапети.... Това устройство е неразделна част от инженерните системи за топла вода. Ако няма спирателен вентил на клона на бобината, тогава нагреваемата кърпа е обща собственост на къщата.

При наличие на кранове за изключване и включване на нагреваемата кърпа, тогава общата собственост ще бъде тръбата, преди да се намери контролния клапан, а след това и собствеността на наемателя на апартамента.

Клауза 5 от Постановление на правителството № 491 определя, че в общото имущество е включена инженерна дренажна система, която се състои от фитинги (тръби, преходи, завои, тройници, кръстове), канализационни изходи, тапи, щрангове, канализационни фунии, изпускателни тръби , клонове на щрангове към първата челна връзка.

Това означава, че вашият имот започва точно там, където се е състояла първата челна връзка от общия щранг.

Общият имот ли е балконът?

Балконната плоча е носеща конструкция в къща, която обслужва повече от една стая, тоест е включена в списъка. Върховният съд се придържа към същата позиция.

В решението си от 17 януари 2012 г. той потвърждава, че балконската плоча е ограждаща носеща конструкция, която е включена в списъка на общата собственост като конструктивна част на сградата.

Но тук трябва да се отбележи още един нюанс: ако балконската плоча е била призната за обща собственост на къщата, това не означава, че всички огради, декорация и остъкляване са включени там. За това вече отговаря собственикът на балкона, а не организацията за управление.

Разбрахме списъка, сега нека да разгледаме кой има достъп до обща собственост съгласно Жилищния кодекс.

Съгласно част 1 на член 36 от КТ на РФ собствениците на апартаменти притежават, ползват и в границите, установени от гражданското право, се разпореждат с общо имущество.

Имотът се разпорежда с решение и съгласие на общото събрание на собствениците.

Трябва да се отбележи, че общата собственост на жилищна сграда може да бъде прехвърлена в свободна собственост само със съгласието на абсолютно всички собственици (100%). Ако поне един е против, транзакцията не може да бъде завършена.

При отдаване под наем на общ имот под наем (например мазе за офис) ще бъде необходимо съгласието само на тези собственици, които имат 2/3 от площта.

Парите, получени от лизинга, се разпределят между собствениците пропорционално на дела им в общата собственост.

Всички наематели плащат месечна такса за поддръжка на обща собственост... Размерът на плащанията зависи от жилищната площ, която принадлежи на дадено лице. Дори и да не живее на този адрес, той все пак е длъжен да плати.

Необходимостта от ремонтни работи се решава на среща на собствениците. За да се предотврати бързо влошаване на инфраструктурата, те трябва да се извършват редовно.

Срещата одобрява списъка с необходимите дейности и взема общо решение чрез гласуване.

3 страни отговарят за състоянието на общата собственост:

1. Собственици на помещения. Отговаря за поддържането на общо имущество в добро състояние.
2. Правителствени ведомства. Те контролират поддръжката на имота.
3. Органи местно управление... Определете управляващата организация.

В идеалния случай, разбира се, самите собственици трябва да следят как управляващото дружество изпълнява своите задължения.

При неправилно изпълнениее необходимо да смените изпълнителя или да преизберете председателя на партньорството. За съжаление подобно осъзнаване е изключително рядко в практиката.

Списъкът на строителните работи по поддържането на общата собственост на собствениците е посочен в договора за управление на жилищна сграда.

Като цяло събитията изглеждат така:

• поддържане на електрическите мрежи в подходящо състояние (оценка на състоянието на устройствата, подмяна на окабеляване и др.);
• своевременно отстраняване на боклука и други отпадъци;
• контрол върху спазването на пожарната безопасност;
• почистване на къщата и парцела;
• грижа за насаждения, които растат в района;
• ремонт и подготовка на къщата за експлоатация за новия сезон (извършва се при необходимост, особено важно преди зимата);
• планова проверка на състоянието на общата собственост.

В края на статията бих искал да отбележа, че целият списък на общата собственост на жилищна сграда е изброен подробно в Жилищния кодекс... Самите наематели и управляващата организация носят отговорност за тяхното състояние.

Всъщност не всеки харесва тази система, тъй като е длъжен да плаща всеки месец за поддръжката на този имот. Но има и осезаема полза - качеството на обслужване на жилищни сгради е значително подобрено.

„Обзор съдебна практика Върховният съд RF N 2 (2017) "(одобрен от Президиума на Върховния съд на Руската федерация на 26 април 2017 г .; извличане): за реконструкцията на помещенията, което води до намаляване на размера на помещението, е необходимо съгласието на всички собственици обща собственост

11. За реконструкция на помещения, водещи до намаляване на размера на общата собственост в жилищна сграда, включително парцела, на който се намира тази сграда, е необходимо съгласието на всички собственици на помещенията на жилищна сграда.

А. заведе дело срещу В. и местната администрация за обезсилване на решението на администрацията и разрешението за строеж, за прекратяване на строителството и за привеждане на парцела в състояние преди започване на работа.

В подкрепа на изложените искове А. се позовава на факта, че е собственик на жилищните помещения в жилищна сграда. Ответникът В. прехвърля принадлежащия му апартамент по право на собственост, намиращ се в същата жилищна сграда с апартамента на ищеца, в нежилищни помещения. Местната администрация (ответникът) е издала на В. разрешение за реконструкция на посочените нежилищни помещения с изграждането на пристройка за фризьорски салон. Ищецът не е дал съгласие за такава реконструкция и изграждане на разширение.

Съдът установява, че на 26 ноември 2003 г. спорният поземлен имот под жилищната сграда е вписан в държавния кадастрален регистър.

На 27 октомври 2009 г. собствеността на В. върху апартамента, който се намира в споменатата къща, е вписан в Единния държавен регистър на юридическите лица.

С резолюция на местната администрация от 1 юни 2010 г. ответникът е получил разрешение за условно разрешен вид употреба (кетъринг, търговия, обществени услуги, прикрепени към жилищни жилищни сгради) с обща площдо 1000 кв. м) на поземлен имот с площ от 4408 кв. м, намиращ се на същия адрес.

На 5 декември 2011 г. собствеността на А. върху апартамента, разположен в споменатата жилищна сграда, е вписан в Единния държавен регистър на юридическите лица.

Според протокола от 25 ноември 2013 г., извънредно общо събрание на собствениците на помещенията на жилищната сграда, 74,6% от тях се съгласиха за преустройство на апартамента, принадлежащ на В., във фризьорски салон с изграждането на пристройка и входно звено.

С решение на местната администрация от 29 август 2014 г. помещенията на апартамента, принадлежащи на ответника, са прехвърлени в нежилищни помещения с цел преустройство във фризьорски салон с последващо издаване на разрешения за такава реконструкция и за изграждане на разширение.

Решение Окръжен съдисковете са частично удовлетворени. Разрешение за строеж, издадено от В. от местната администрация, е обявено за невалидно, на В. е наложено задължението в рамките на три месеца от датата на влизане на съдебното решение в юридическа силаразрушаване на разширението и възстановяване (възстановяване) на територията, на която е извършено строителството.

Частично удовлетворявайки исковете, първоинстанционният съд изхожда от факта, че разширението към нежилищните помещения, които са негови, издигнато от ответника, заема част от поземления имот, който е обща собственост на собствениците на помещенията на жилищната сграда, а проектът за реконструкция предвижда и изрязването на перваза на прозореца на външната стена до подовата маркировка, което показва намаляването на общата собственост на собствениците на помещенията на жилищна сграда и изисква съгласието на всеки от тях. Междувременно съгласието на В. не е получено.

Отменяйки решението на първоинстанционния съд и вземайки ново решение по делото за отказ да удовлетвори исковете, апелативният съд се позова на факта, че разрешението за извършване на реконструкция на нежилищните помещения, принадлежащи на В. е получена от него по предвидения от закона начин. Съдът също така посочва, че реконструкцията на това помещение не изисква присъединяване към него на част от общата собственост в жилищна сграда, а заемането на част от прилежащата територия е използването на поземлен имот в обща споделена собственост, в връзка, с която такова използване изисква решение от общото събрание на собствениците на помещенията. жилищна сграда с мнозинство най -малко 2/3 от гласовете. Получено е съгласието на В.
Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация отмени решението за обжалване и изпрати делото за ново разглеждане на апелативния съд.

Съгласно параграф 4 от част 1 на чл. 36 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собствениците на помещения в жилищна сграда притежават, въз основа на обща собственост, обща собственост в жилищна сграда, включително парцела, на който се намира тази сграда, с елементи на озеленяване и подобрения, други, предназначени за поддръжка, експлоатация и подобряване на тази сграда и разположени обекти на посочения поземлен имот. Границите и размерът на поземления имот, на който се намира жилищната сграда, се определят в съответствие с изискванията на поземленото законодателство и законодателството в областта на градоустройството.

Даденото правни разпоредбипосочват, че за извършването на всяка реконструкция е необходимо съгласието на всички собственици на помещенията на жилищна сграда, което всъщност води до намаляване на размера на общата собственост на жилищна сграда.

При тези обстоятелства заключението на апелативния съд, че реконструкцията на нежилищните помещения на В. не изисква съгласието на всички наематели на жилищната сграда, е признато от Съдийската колегия като основано на неправилното прилагане на материалния закон .

23. Когато налага на един от собствениците на помещенията в жилищна сграда задължението да освободи помещенията, принадлежащи към обща собственост и заети от него без съгласието на другите собственици, на него може да бъде поверено и задължението да внесе това помещение до първоначалното си състояние.

Решението е обосновано, когато фактите, които са от значение за делото, се потвърждават от доказателства, разгледани от съда, които отговарят на изискванията на закона относно тяхната уместност и допустимост, или от обстоятелства, които не се нуждаят от доказателства (членове 55, 59 - 61, 67 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация), а след това, когато съдържа изчерпателни заключения на съда, произтичащи от установените факти (точка 3 от това решение на пленума).

Обстоятелството, което трябва да се установи за правилното разрешаване на този спор, е наличието на вина на страните при инцидента, настъпил при първия спирателен и регулиращ вентил на щранга за студено водоснабдяване, довел до наводняване на апартамента на ищеца.

По силата на част 2 на чл. 61 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация обстоятелствата, установени с влязло в сила съдебно решение по влязло в сила предишно дело, са задължителни за съда. Тези обстоятелства не се доказват отново и не подлежат на оспорване при разглеждане на друг случай, в който участват същите лица.

Горните разпоредби на процесуалния закон имат за цел да гарантират обвързващия характер на влязлите в законна сила съдебни решения и да гарантират законосъобразността на решенията, взети от съда в условията на принципа на състезателност.

По време на разглеждането на делото от апелативния съд в съдебното заседание, представителят на ищеца е подал молба за прилагане към материалите по делото копие от решението на магистрата по иска на Щ. до Б., ръководството дружество за обезщетение за щети, което е възстановено от управляващото дружество в полза на Щ., искът срещу Б. е отхвърлен и копие от определението за обжалване.

Мотивиращата част на споменатото решение съдържа заключението, че лицето, отговорно за щетите, причинени от Щ. В резултат на инцидента, настъпил в апартамента на Б. е управляващото дружество. В същото време представителят на управляващото дружество, в възражения по иска, се аргументира за нарушения, допуснати при преоборудването на инженерни системи в апартамента на ищеца.

Апелативният съд отказа да удовлетвори това искане поради факта, че копие от решението на магистрата е налично в преписката по време на разглеждането на делото от първоинстанционния съд съдебна заповедне е влязъл в законна сила, а въззивното определение е постановено, след като съдът взе решение по това дело.

Междувременно към момента на разглеждане на делото от апелативния съд посоченото решение на магистрата влезе в законна сила.

При направеното заключение за вината на Б. в катастрофата, въззивният съд не взе предвид обстоятелствата, установени с решението на магистрата, което е влязло в законна сила и не е отменено, както предвижда гражданското процесуално законодателство.

В съответствие с част 2.1 от чл. 161 ZHK RF (изменен с Федералния закон от 4 юни 2011 г. N 123-FZ) при осъществяване на пряко управление на жилищна сграда от собственици на помещения в тази сграда, лица, извършващи работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда, осигуряваща захранване със студена и топла вода и тези, които извършват изхвърляне на вода, захранване, газоснабдяване (включително захранването с битов газ в бутилки), отопление (топлоснабдяване, включително доставка на твърдо гориво при наличие на отопление с печка) , носят отговорност пред собствениците на помещения в тази къща за изпълнение на техните задължения в съответствие със сключените споразумения, както и в съответствие с правилата за поддържане на обща собственост в жилищна сграда, установени от правителството на Руската федерация, правилата за предоставяне, спиране и ограничаване на предоставянето на комунални услуги на собственици и ползватели на помещения в жилищни сгради и жилищни сгради.

Съгласно точка 5 от Правилата за поддържане на обща собственост в жилищна сграда, одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 13 август 2006 г. N 491, вътрешни инженерни системи за захранване със студена и топла вода, състоящи се от щрангове, клони от щрангове до първото изключващо устройство са включени в общата собственост, разположена на клоните от щранговете, посочените разединителни устройства, колективни (общи къщи) измервателни устройства за студена и топла вода, първите спирателни и регулиращи клапани на изходите на вътрешно-апартаментното окабеляване от щранговете, както и механично, електрическо, санитарно и друго оборудване, разположено в тези мрежи.

Управляващите организации и лица, които предоставят услуги и извършват работа под прякото управление на жилищна сграда, са отговорни пред собствениците на помещенията за нарушаване на техните задължения и отговарят за правилното поддържане на общата собственост в съответствие със законодателството на Руската федерация и споразумението (клауза 42 от Правилника).

Както следва от точка 10 от тези правила, общата собственост трябва да се съхранява в съответствие с изискванията на законодателството на Руската федерация (включително относно санитарното и епидемиологичното благосъстояние на населението, технически регламент, защита на правата на потребителите) в държава което гарантира: спазване на характеристиките за надеждност и безопасност на жилищна сграда, безопасност за живота и здравето на гражданите, безопасност на имуществото на физически или юридически лица, държавна, общинска и друга собственост и др.

Федералният закон от 30 декември 2009 г. N 384-FZ "Технически регламенти за безопасността на сгради и конструкции" предвижда, че системата за инженерно-техническа поддръжка е една от системите на сграда или конструкция, предназначена да изпълнява функциите на водоснабдяване, канализация , отопление, вентилация, климатизация, газоснабдяване, електрозахранване, комуникации, информатизация, диспечерски услуги, изхвърляне на отпадъци, вертикален транспорт (асансьори, ескалатори) или функции за сигурност (клауза 21, част 2, член 2); параметрите и другите характеристики на инженерните поддържащи системи по време на експлоатацията на сграда или конструкция трябва да отговарят на изискванията на проектната документация. Това съответствие трябва да се поддържа чрез поддръжка и да се потвърждава по време на периодични инспекции и контролни проверки и (или) мониторинг на състоянието на системите за инженерна и техническа поддръжка, извършвани в съответствие със законодателството на Руската федерация (части 1 и 2 на член 36).

Списъкът на националните стандарти и набори от правила (части от такива стандарти и набори от правила), в резултат на което задължително спазването на изискванията на Федералния закон "Технически регламенти за безопасност на сгради и конструкции" , одобрен със заповед на правителството на Руската федерация от 21 юни 2010 г. N 1047 -r, включва SNiP 2.04.01-85 "Вътрешно водоснабдяване и канализация на сгради", предвиждащ инсталирането на спирателни вентили на вътрешни водоснабдителни мрежи за захранване със студена и топла вода, включително по клоните към всеки апартамент, осигуряващи плавно затваряне и отваряне на водния поток (параграфи 10.4, 10.5).

От горните норми следва, че първите изключващи устройства и спирателни и контролни клапани на изходите на вътрешно-апартаментното окабеляване са елементи на вътрешно-сградни инженерни системи, предназначени да изпълняват функциите на топла и студена вода, подаване на газ , както и безопасността на помещенията на жилищна сграда. Осигуряване на фуражи комунални услугиот мрежи за инженерна и техническа поддръжка до вътрешно-апартаментно оборудване, тези елементи променят параметрите и характеристиките на инженерните системи в сградата, като по този начин влияят върху поддръжката на други помещения на жилищна сграда.

Предвид данните технически характеристикипървите изключващи устройства и спирателни и управляващи клапани отговарят на основната характеристика на общата собственост, предназначена да обслужва няколко или всички помещения в къщата. Фактът, че посоченото оборудване е в апартамента, не означава, че то се използва изключително за обслужване на тази стая и не може да се отнесе към общо имущество в жилищна сграда, тъй като клауза 3 от част 1 на чл. 36 ZhK RF предвижда местоположението му както вътре, така и извън помещенията.

Обстоятелствата, показващи, че аварийното водопроводно оборудване принадлежат на собствеността на Б. или на общата собственост на жителите на жилищната сграда, са правно значими и подлежат на доказване.

При разглеждане на делото въззивният съд се позовава на факта, че наред с подмяната и преоборудването на вътрешните инженерни мрежи, които са нейна собственост, Б. е заменила спирателната арматура (спирателна и контролна клапа) на кръстовище с изхода от общия щранг за захранване със студена вода, който е причинил теча и който е обща собственост на собствениците на жилищна сграда.

Ищецът оспори тези обстоятелства, но въззивният съд не ги провери и не установи със сигурност.

В същото време подмяната на спирателния вентил не се освобождава управляващо дружествоот изпълнението на своите отговорности за поддържане на общата собственост на жилищна сграда, поверени на дружеството чрез сключения договор.

Правилното разрешаване от съда на въпроса за отказ или удовлетворяване на заявените изисквания зависи от изясняването на тези обстоятелства, но съдът не е направил това при разглеждане на този спор.

Противоречията относно общата собственост, нейния състав в ICM и отговорността за нейното състояние не са необичайни. Понякога самите собственици не осъзнават своите права и задължения.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни въпроси, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как разреши проблема си- свържете се с консултант:

ЗАЯВКИТЕ И ОБИВКИТЕ се ПРИЕМАТ 24/7 и БЕЗ ДНИ.

Това е бързо и Е СВОБОДЕН!

Какво е включено в общата собственост на MKD през 2020 г. и как се поддържа? В жилищна сграда всички помещения, по един или друг начин, имат собственик, в лицето на физическо или юридическо лицеили държавата.

И собственикът е този, който трябва да поддържа собствеността си. Но самата сграда също изисква съдържание. Това изисква да се знае кой за какво отговаря. Какво обхваща терминът общо имущество по отношение на MKD през 2020 г.?

Основни моменти

Мненията относно собствеността върху имоти в MKD, които не са лична собственост, са разделени.

По -специално, съществува теория, че издръжката на този имот не може да бъде призната като дълг на собствениците на помещенията.

Това се аргументира от факта, че преди целият жилищен фонд е принадлежал на държавна собственост.

Апартаментите са приватизирани и придобиват собственик, а общата собственост не подлежи на прехвърляне в частни ръце и следователно остава в собственост на държавата.

Въз основа на факта, че OI е собственост на държавата, собствениците на апартаменти не са длъжни да плащат за поддръжката му.

Привържениците на тази теория смятат за незаконно да се приеме, че жилищните плащания обхващат и плащанията за поддръжка в жилищни сгради.

Разбира се, тази теория не може да се счита за правилна, не само юридически, но и логически. Няма едноличен собственик на OI в жилищна сграда и не може да бъде.

Собствениците на помещенията в MKD съвместно притежават този имот и са длъжни да се грижат за него. Но какво трябва да се разбира като обща собственост?

Какво е

В MKD общата собственост е всичко съставни елементисгради, с изключение на частни помещения.

Знакът на OI е, че се използва с цел обслужване на повече от едно помещение, тоест не е нечия собственост.

Делът в общата собственост на жилищна сграда е пропорционален на обема на площта, собственост на сградата.

В същото време този дял не може да бъде разпределен в натура и съответно е забранено получаването на еднолично дружество за него.

Правото на съвместна споделена собственост в жилищната сграда се появява едновременно с придобиването на правото на собственост на помещенията в къщата.

Наред с това има и условни отговорности за ОИ. Това означава, че правото в OI не може да действа като обект на транзакции или да се прехвърля от едно лице на друго.

Получаването на право на помещение в жилищна сграда автоматично превръща собственика в участник в обща собственост, докато това правило изобщо не зависи от неговата воля.

Какво включва това

Съставът на имота, признат за общ в жилищна сграда, е разкрит в Правилата за поддържане на OI в жилищна сграда:

• стълбища, стълбища, вестибюли, асансьори, тавански помещения, технически помещения с комуникации и оборудване;
• покриви;
• носещи стени, балконски плочи, подови плочи и др.;
• отвори за врати и прозорци в общите части;
• оборудване, използвано за поддръжка на дома;
• поземления имот под сградата и прилежащата територия, чиито граници са ясно определени;
• други предмети, предназначени за домашна поддръжка;
• вътрешни системи за снабдяване и отводняване на ресурси.

За някои елементи на ICM могат да възникнат спорове. Например домофонът обща собственост ли е на жилищна сграда?

Интеркомите са класифицирани като съвместна собственост според. Но самите наематели имат право да определят как да изпълняват съдържанието си.

Това може да бъде услуга от управляващата компания, сключване на договор с организация на трета страна или извикване на специалисти, ако е необходимо.

Правни разпоредби

Клауза 1 на член 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че в жилищна сграда те принадлежат на съвместната собственост на собствениците на помещенията за колективно ползване, носещите конструкции на сградата, оборудването, използвано за обслужване на къщата.

Част 2 от член 36 от Жилищния кодекс на РФ предоставя на собствениците на помещения в MKD правото на безусловна собственост и ползване.

Правото на разпореждане се основава на правилата, определени от Жилищния кодекс на РФ и относно управлението на общо имущество.

Използване на общата собственост на жилищна сграда съгласно Жилищния кодекс на РФ

Собствениците на помещенията в МКД носят тежестта да поддържат общата собственост. Делът на неизбежните разходи за поддръжка на собственика се определя от размера на участието в общата собственост на актива.

На практика изглежда така. Всички жители на жилищна сграда имат еднакви права да използват обща собственост и всички те са длъжни да участват в нейното поддържане.

Размерът на разходите за всеки отделен собственик се определя от площта на помещението, което му принадлежи лично.

Основни правила за съдържанието

• оглед на общото имущество, който се извършва съвместно от собствениците на помещенията и лица;
• подготовка на инженерни електрозахранващи мрежи и свързано с тях оборудване за предоставяне на услуги за електроснабдяване;
• осигуряване на подходяща температура на обществения площад;
• осветление на общи части и тяхното почистване;
• спазване на пожарната безопасност;
• премахване на битовите отпадъци;
• грижи за елементите за подобряване, разположени на територията на къщата;
• сезонна подготовка на сградата за експлоатация;
• текущи и основни ремонти.

Що се отнася до поддръжката на вратите и прозорците на помещенията, принадлежащи на собствениците, тъй като тези помещения не са част от OI, за тях се грижат преките собственици.

Така че, например, балконът е общ имот? Ако идваотносно ремонта на балкона като неразделна част от фасадата, тогава да.

Но ако трябва да изолирате балкона, да го остъклете и по някакъв начин да го подобрите, това е личната грижа на собственика на апартамента.

Кой управлява OI

Общото събрание на собствениците избира подходящо управляващо дружество и след сключването на подходящ договор всички отговорности за поддръжката на OI се делегират на него.

Управляващата организация, представляваща собствениците, сключва договори с доставчици на ресурси компании и организации, които предоставят услуги и извършват работа по ремонта и поддръжката на къщата, а също така изпълнява реда, приет от общото събрание.

Услугите за управление също се заплащат от жители. Но собствениците могат да управляват общата собственост самостоятелно или чрез създаването на HOA (асоциация на собствениците на жилища).

Такава общност се състои от собствениците на помещения в MKD.

HOA решава всички въпроси, свързани с поддръжката на къщата, включително взаимодействие с организации на трети страни, ако е необходимо, такива услуги.

Собствениците, които не са включени в състава, сключват споразумение за поддръжката и ремонта на ОИ с партньорството.

Начинът за управление на къщата се избира от самите жители на общо събрание. Две трети от общия брой гласове са достатъчни за одобряване на решението.

Откъде се разпределят разходите за поддръжка?

Разходите за поддръжка се заплащат от собствениците въз основа на размера на техния дял в общата собственост, пропорционално на кадри от помещенията.

Разходите за поддържане на OI са включени в наема и се отнасят до списъка на задължителните плащания.

Размерът на плащането се определя от Наказателния кодекс или въз основа на съставена прогноза и разделението на сумата пропорционално между собствениците.

Допълнителен начин за получаване на средства за поддържане на OI може да бъде предаването на общо имущество (общи помещения, земя) c. Решението се взема и от общото събрание.

Според управляващата организация или HOA, по искане на гражданите, те са длъжни да предоставят информация за какви нужди се изразходват събраните средства, за установените цени за работа и услуги за поддръжка и ремонт на къщата, за обем и списък на предоставяните услуги.

Ако услугите се предоставят с неадекватно качество, тогава изпълнителната организация е длъжна да намали размера на плащането за поддръжка на обща собственост.

Фактът на неуместност трябва да бъде записан с подходящ акт, съставен от избирателната комисия на собствениците.

Ако исканията на наемателите за намаляване на таксите или подобряване на качеството на услугите не бъдат изпълнени, те имат право да се обърнат към съда.

Също така общото събрание на собствениците може да реши да промени организацията за управление.

Съставяне на протокол от проверка

Инспекцията на MKD трябва да се извършва редовно, за да се провери техническото състояние на сградата. Ако е необходимо, може да се извърши непланирана проверка.

Комисията включва собственици и представители на жилища. Понякога може да се включат различни външни експерти, ако се изисква експертно мнение.

Въз основа на резултатите от проверката се съставя акт. В сертификата за технически преглед на MKD е посочена информация за действителното състояние на строителните конструкции, вътрешното техническо оборудване и идентифицираните недостатъци.

Видео: обща собственост на жилищна сграда, парцел

В резултат на технически преглед на къщата, дефектите на сградата и увреждането на отделните й елементи се идентифицират своевременно, определя се причината за тяхното възникване, разработва се списък и обхват на необходимите елиминационни работи.

В допълнение, той позволява на управляващата организация да определи работен план в близко и бъдеще.

Воден от акта, Наказателният кодекс подготвя предложения за времето, когато са необходими текущи ремонти, необходимия обем работа, процедурата за финансиране на ремонта, цената на материалите и т.н.

Разработената програма се представя за одобрение на собствениците. Планът може да бъде коригиран въз основа на мнението на наемателите.

И вече въз основа на одобрения план се определя размерът на плащането за съдържанието на OI. Като образец, акт за проверка на общото имущество на MKD:

Ако имате нужда от основен ремонт

Основният ремонт на MKD се регулира от специални регионални програми.

Органите на местното самоуправление съставят списък на къщите, които се нуждаят от основен ремонт и тези обекти са включени в общия план.

За всяка отделна къща се определя размерът на работата, времето на тяхното изпълнение и размерът на плащането.

От този момент таксата за основен ремонт е включена в наема и необходимите мерки ще бъдат взети в уречения час.

Но решението за необходимостта може да бъде взето от общото събрание на собствениците. Обикновено причината са незадоволителните резултати от техническия преглед.

Жителите решават по какъв начин ще бъде формиран фондът за основен ремонт (за сметка на регионален оператор или за специален банков депозит) и какъв трябва да бъде размерът на таксата.

Решението на общото събрание се съставя в протокол, който се предава на регионалния оператор. В протокола се показва следната информация:

• размера на средствата, които жителите са готови да събират на месечна база;
• необходимите видове работа;
• срокове за провеждане;
• метод за формиране на фондове.