• Бинбанк
• Възраждането
• Интернет банки
• Търговия
• Лявата банка

Услуги за управление на селище за селище. Законодателна рамка за създаване на управленски дружества за организиране на поминъка на вилни селища като дъщерно дружество на предприемача. Откъде идват мениджърите

През последните години много богати хора успяха да се преместят от шумния и прашен град за постоянно пребиваване на Mkad в природата. Но съвременните граждани не искат да се превръщат в "примитивни диваци" и да живеят без всички "чар" на цивилизацията. И лесно може да се случи, ако купената от тях къща ще бъде верна на горда самота в гората, а останалата част от земята може да бъде наблизо, но не и изграждане. Така се оказва, че комфортът на самия град не се случва. За да може животът на града да бъде див в целия смисъл на думата, някой трябва да създаде и поддържа удобството на живота на живота.

За такива цели на пазара има управленски дружества. С добър професионалист, собствениците на селските къщи обикновено сериозни проблеми с живота в селото не се случват. Някои мениджъри обаче не само не могат да решават трудностите, но, напротив, създават допълнителни трудности при създаването на жители на вилни селища. Тъй като собствениците на жилища в страната могат да бъдат капризни и немусивни и управленски компании могат да бъдат несправедливи. Ето защо, както показва практиката, има достатъчно проблеми в тази област на пазара на страната. В тази статия ще обсъдим въпроса за възникващите трудности между мениджърите и жителите на селските имения. Отделно се разглеждат аспектите на качествения избор на компанията и трудността при определянето на плащането на техните услуги.

В съответствие със съвременното законодателство, собственикът на жилищните помещения има право да решава всички въпроси, свързани с жилищата си, включително той може да се окаже за неговия мениджър. Важно е да се помни какво е дясното не само сред собствениците на градските апартаменти, но и със собствениците на селски къщи. Много хора си спомнят това право, но на практика това не работи, тъй като често не е необходимо да го избират на пазара на страната. Понастоящем ситуацията е такава, че конкуренцията на управленския пазар е доста слаба. Може би с течение на времето всичко ще се промени, но стига да могат да бъдат доволни от това, което е. В резултат на това, както често се случва в отсъствието на подходяща конкуренция, връзката на такива пазарни субекти като собственици на жилища и управленски дружества приличат на продължителни борби.

Откъде идват управляващите компании?

На съвременния пазар на недвижими имоти в самото начало на стартирането на проекта за селище къща, като правило, една и съща компания става управляваща компания, която е предприемач на това селище, т.е. самото разработчик създава ръководството Фирма на селото. Ползата от действието е очевидна. Такава компания вече веднага знае какво и къде в село комуникациите е и най-важното, какво качество.

Ако си представите какво се случва в селото, което току-що е било изградено и внедрено в потребителската среда, можете да разберете защо е много удобно, че е разработчиците, които поемат инициативата за ръцете си. Ясно е, че жителите в периода на документи за удобството на живота в селото не се тревожат. Има достатъчно опасения и по време на съгласуваността на селска къща. Но териториите на селата дори по време на тяхната формация трябва по някакъв начин да съществуват. Строителите, разбира се, искат да бъдат издигнати от селата, за да се насладят на заслужена популярност. В това отношение разработчиците се опитват да се погрижат за "мозъка си" и. Не забравяйте, че това е и за тях и източник на допълнителни печалби.

Както показва практиката, е необходимо от две до три години, за да се гарантира, че собствениците на къщи в страната завършват декорацията на своите вили, както и градинарство. Но най-важното, що се отнася до въпроса за управляващото дружество, съседите трябва да бъдат добри, за да се срещнат и да се научат как да вземат съвместни решения и това изисква време. По време на първоначалното образуване на вила, когато собствениците все още се занимават с техните проблеми с къщите, компаниите разработчици създават мениджъри, които от своя страна ще могат да създадат добра социална и развлекателна инфраструктура, както и да произвеждат пейзажна работа и озеленяване на територията на селото. След това периодът на селско селце идва, когато собствениците на селски къщи вече са задавани въпроси за това кой и как в тяхното "родно" селище се изпълнява, вземане на пари от тях. По това време въпросът дали бившата управляваща компания ще остане на това място или ще бъде избрана нова.

За да се промени управляващото дружество, е необходимо да се извърши общо събрание на собствениците на домакинствата в селището на къщата и да вземе подходящо решение. Но на практика компанията се опитва много усилия да намери общ език с жители на селото. От своя страна собствениците на жилища се стремят да развалят отношенията си с техните "мениджъри". Това е, че те просто не отиват един от друг. Но има примери, когато на пазара на страната са променени всички същите управляващи компании по инициатива на собствениците на жилища.

И комуникации, чиято?

Често, рано или късно, в резултат на изясняването на връзката между мениджърите и собствениците на вили, въпросът кой всъщност принадлежи на комуникацията. Този въпрос може да застане в дневния ред, особено остър, ако управляващото дружество се появи не от най-добрата страна и размерът на еднократните и месечни комуникационни плащания не изглежда разумно. Успоредно с това възникват въпроси за това как да се направи това е собственост на собствениците на селски къщи. Няма недоразумение с концепцията, която комуникациите, които са разположени на територията на къщата и сайта, принадлежат на собственика. Но устройствата, които са приложени към вътрешните комуникационни системи, могат да бъдат собственост на строителни или управляващи компании.

Възможността за принадлежност към такива териториални комуникации и местни власти не е изключена. Дейностите на управляващото дружество ще бъдат регулирани от държавата, ако тя се появи за потребителите като организация за предоставяне на ресурси. Ако домофонните комуникации на вилното селище принадлежи на управляващото дружество, тогава проблемите на управлението такива системи ще решат местните власти. Могат комуникации и в собствеността на предприемача. Тогава е важно да се разбере защо са построени. Може да бъде също така, че разпространението на мрежи и други обекти на комуникационни системи са изградени от компания за разработчици за техните средства. След това съответно тези системи им принадлежат върху правото на собственост.

Ако комуникациите са били изградени за сметка на собствениците на къща, тогава такива комуникационни системи принадлежат към собствениците на жилища и имат право на търсене от строителни компании да предадат тази компонентна инфраструктура към общото споделено имущество. Но в този случай собствениците на къщите ще трябва да носят пълни разходи за реконструкция и ремонт на оборудване. Но в случая, когато всички комуникационни системи работят просто и ефективно, а размерът на плащанията за този комфорт представлява приемлива сума, богатите собственици на Chic Mansions дори не мислят за никого и на какви права принадлежат на комуникациите за сетълмент.

Как плащат управляващото дружество?

Тарифите за хранене в дома на електричеството, газта, отоплението, водата и т.н. у нас създава държава чрез местни и регионални власти. Управляващото дружество има такива права, разбира се, не. Собствениците на жилището на вида трябва да бъдат запомнени и да вземат под внимание в отношенията с управляващите компании. Борбата с компаниите се опитват във всички платежни документи, за да посочат номерата на съответните решения на държавните органи. Дори ако управляващото дружество е собственик на комуналните системи на селището на вилата, и самата участва в производството и представянето до уреждане на ресурси, тарифите за комунални услуги трябва да бъдат установени по предмет на предмета на Федерацията, тъй като това Секторът на икономиката е местен монопол.

Ако някакъв вид грижовна къща решава, че има право да установи цените на комуналните услуги сами по себе си, естествено, ползата, тя трябва да има сериозни проблеми с държавната антимонополна услуга. Би било наясно с закона много ясно защитава собствениците на собственото си жилище и управляващото дружество, добре, това просто не може да вземе "допълнителни" пари от собствениците. Този закон обаче в други въпроси, както всеки друг у нас, може лесно да заобиколи, че управляващите компании са щастливи и правещи. В допълнение към официалните комунални плащания, управленските компании от жителите на вилни селища вземат допълнителни пари, които се наричат \u200b\u200b"оперативни разходи" или "сетълментни такси". Тази сума вече не може да бъде регулирана от държавата и дава голямо пространство за действията на управленската организация.

Ясно е, че управляващото дружество няма да работи само за "Благодаря". Общата такса за сетълмент включва разходите за поддържане на инфраструктурата на селото, работата на управляващото дружество, възнаграждението на специалисти. Всеки собственик на селска къща в селото е длъжен да плати за такава работа. На общото събрание на жителите на селото, което обикновено се провежда веднъж годишно, управляващото дружество трябва да предостави информация за отчетната отчетност. На такова събитие някой от жителите на селото може да изрази своето мнение и да направи изречение. Управлението на мениджърските нужди в селата с различен икономически формат ще бъде различна стойност. В елитни села тя ще бъде повече, отколкото в населените места на икономична класа. Можете да повлияете на тази сума само чрез решаване на общото събрание на собствениците на жилища в къщата. На такава среща ще бъде обсъдена от списъка на услугите на компанията и техните темпове, с които собствениците на вили могат да се съгласят или не.

Мечта за селище къща

Понятията за "къща" и "селище" в Русия "не са регулирани нормално. Затова можем да говорим за особен законодателен вакуум около развитието на конструкцията на страната. Какви са нормите, които трябва да се ръководят от селището на къщата?

Изясняване на понятията

Вилата може да се определи като малка комфортна жилищна сграда, разположена в предградията. Друг критерий може да се счита за възможността за целогодишно настаняване. В допълнение, вилата трябва да има пълен набор от комуникации, обикновен за градски апартамент и дори го надвишава.

Като посочвате концепцията за "селище", първо трябва да се отбележи, че е невъзможно да се обадите на 10, 20 или повече близо до вилите. Обикновено селището на къщата е предназначено първоначално и изградено върху конкретен план. Той има обща площ, на която са разположени, например, борда на жилищната собственост (HOA), общ паркинг за гости, детска площадка, електрически източник и др. Търговски точки - малки павилиони, магазини, кафенета - тук също не са необичайни, но само в случай на тяхната икономическа осъществимост. В настоящата къща се утаяване на комуникация, най-често обичайното: електричество, водоснабдяване, цената на отпадъчните води е по-изгодно да се поддържа в бъдеще, сътрудничеството. Е, разбира се, е необходимо да се има пазач, който ще защити територията на селото като цяло.

Следователно селището на къщите може да се счита за натрупване на отделни жилищни сгради, разположени на отделен парцел, свързан с обжалванията на комуникациите и притежаването на собствена инфраструктура.

По аналогията на закона ...

Поради липсата на законодателство на Руската федерация, нормите, посветени на процедурата за създаване, организиране и управление на вилни селища, отношения между управителните органи и собствениците на вили, е уместно, е практиката на разпределяне на жилищното законодателство относно отношенията, свързани с Управление на вилни селища, съдържанието на общата собственост на селото, предоставянето на комунални сметки.

Съгласно чл. 7 от жилищния кодекс на Руската федерация в случай, че жилищните отношения не са уредени от жилищното законодателство или съгласие на участниците в такива отношения, и при липсата на гражданско или друго законодателство, пряко регулиране на тези отношения с тях, ако това не е така противоречат на тяхната същност, се прилага жилищно законодателство, регулирайки подобни взаимоотношения (аналогия на закона). Следователно, когато възникне въпросът за създаването на HOA или жилищна кооперация (LCD), относно управлението на тях, за съдържанието на общото имущество в селището на вилата и изплащането на сметки за комунални услуги, много съдилища чрез аналогични норми, свързани с нормите, свързани с помещения в жилищна сграда.

В жилищното законодателство е разработен подробно въпросът за управлението на къща с апартаменти. Съдилищата разпространяват този дизайн и на модела на вила като вид къща, в която апартаментите са вили. Следователно, за да разрешат отношенията, свързани със съдържанието на общото имущество в селището на къщата, жилищното законодателство се използва от съдилищата (по-специално нормите за съдържанието на общото имущество в жилищна сграда).

Разбира се, в жилищния кодекс на Руската федерация съществуват норми, свързани със собствениците на индивидуални жилищни сгради. Например собствениците на жилищни сгради носят разходите за тяхното поддържане и ремонт, както и заплащане на комунални услуги в съответствие със споразуменията, сключени при лица, извършващи съответните дейности. Но е необходимо да се помни, че селището на къщите не е само сумата от отделните жилищни сгради, но цяла инфраструктура.

Управлението на селището на вилите трябва да осигурява благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, правилното съдържание на общата собственост, решаване на въпроси, свързани с използването на указаното имущество, както и предоставянето на комунални услуги към гражданите, живеещи в къщи на територията на селото .

Избор дясно

Собствениците на отделни жилищни сгради, разположени на територията на селището, използващи правата на собствениците на жилища, могат да избират следните валове на селището: да наемат контролна компания, да създадат HOA или LCD, или самостоятелно сключване на всички договори с полезност и други доставчици на услуги.

Собствениците на вилата имат право да избират такъв начин, като управлението на управленската организация (можете да комбинирате различни форми на управление). Управленската организация е привлечена само от ръководството (актове в този случай като обикновен изпълнител), тъй като HOA, жилището или друга специализирана потребителска кооперация просто няма възможност или не искат самостоятелно да извършват операция, ремонт, поддръжка и. \\ T Поддържане на общата собственост на селото.

Управляващи мениджъри

В рамките на Службата на Службата, една страна (управляваща организация) относно задачата на друга страна (собственици на къщи, органи на борда на HOA или съвета на LCD) през договорения период за такса се задължават да предоставят услуги и. \\ T Изпълнете работата по правилната поддръжка и ремонт на общия имот на вилното село, предоставяйте комунални собственици на къщи, извършвайте други насочени към постигане на целите на селищните дейности.

Основни (съществени) условия, които трябва да бъдат обсъдени между собствениците и управляващата организация:

Съставът на общото свойство, по отношение на който ще се извършва ръководството и неговото местоположение;

Списък на услугите и работи по поддръжката и ремонта на общата собственост, процедурата за промяна на такъв списък, както и списък на комуналните услуги, които управляващата организация предвижда;

Процедурата за определяне на цената на договора, размера на Съвета за поддръжка и ремонт на помещенията и размера на таксите за комунални услуги, както и процедурата за извършване на такава такса.

Сред собствениците на къщите трябва да бъдат инициатори, които научават предложенията на управленските организации и да изберат, според тях най-подходящото. Препоръчително е да предложите общо събрание да избирате от няколко мениджъри, тъй като предложенията със сигурност ще бъдат различни по отношение на разходите и състава на предложените допълнителни услуги. Оптималната ситуация е, когато разработчикът на вила впоследствие е преобразуван в управляващото дружество или предлага готова организация с приемливи цени.

Удобството на тази схема е нейната простота, спестяване на време и отсъствие на посредници под формата на HOA или LCD, които могат да таксуват допълнителна такса или "повторно оборудване" за услуги с избори на крайни потребители. В допълнение, предприемачът, който всеки друг знае инфраструктурата на селото, местоположението на комуникациите и др.

Въпреки това, злоупотребата с такава управляваща компания е възможна. На практика се установяват споразумения, въз основа на които се изграждат вили и в които отделен елемент е регистриран от задължението на бъдещия собственик на вилата да прехвърли своя дял в общия имот на селското селище в офиса на даден имот Управляваща компания. Законността на включването на този вид формулировка в договори е съмнителен, тъй като ограничава правоспособността на собственика по отношение на неговото имущество. Логиката на разработчика е проста: "Имате много, а аз съм сам. Изграждане, тогава трябва да "стартирате" за всеки собственик, да влезете в споразумение. " Разработчикът, на който принадлежат комуникациите, могат просто да не позволяват използването на мрежите за доставка, например електроенергия от друга управляваща компания. Всичко зависи от неговата грамотност, от политиките на управляващото дружество.

HOA и LCD

Този метод за управление на селището на къщата включва присъствието на институционален субект (юридическо лице), което изпълнява управлението. При управлението на LCD или HOA тези юридически лица действат като механизъм, за да гарантират общите интереси на собствениците на вили. Необходимо е да се подчертае, че в съответствие с вътрешното законодателство, HOA и LCD дисплеят нямат никакви права върху общата собственост на вилното селище, което те управляват.

Предимства на HOA:

Всички събрани средства, натрупани по разплащателната сметка на HOA, паричният поток се наблюдава от собствениците (избират одитната комисия);

Провеждането на търг между фирмите за обслужване и сигурност позволява да се предостави на собствениците най-добра стойност за парите;

Удобно и бързо обслужване на собствениците поради факта, че услугата за изпращане и целият персонал се намират на територията на селото;

Всеки собственик може да повлияе на качеството и цената на услугите (участие в обсъждането на оценките на разходите и приемането му на заседанието), да бъде избран на съвета или одитната комисия, за да се направят предложения за подобряване на дейностите на партньорството и премахване на. \\ T недостатъци в работата на изпълнителната дирекция.

Въпреки това, ако при създаването на HOA в жилищна сграда, където собствениците живеят постоянно, има възможност за бързо събиране на граждани, а след това при формирането на HOA в селището на къщата, приемането на общо решение може да забави, тъй като много собственици Вили постоянно живеят в тях.

Собственикът на вилата, разположен в селището в къщата, не може да се присъедини към HOA, нито в течнокристалния дисплей. Той има право да сключва пряко договори с доставчици на комунални услуги.

Състава на общата собственост

Говорейки за управлението на селището на къщата, невъзможно е да не се споменава проблемът с състава на общата собственост в селището. Списъкът на общото имущество в жилищна сграда е ясно регистриран в постановлението на правителството на Руската федерация на 13 август 2006 г. № 491. Със състава на общия имот в селището на вилата ситуацията е малко по-трудна поради липсата на такъв списък във всеки регулаторен акт.

За да се определи съставът на общото свойства на собствениците на вилата, е необходимо да се знае проекта за изграждане на селището на къщите. Обикновено съставът на общата собственост е посочен в договора, въз основа на който се изгражда основната структура (къща).

Собствениците на вили са длъжни да носят тежестта на разходите за поддържане на общото имущество пропорционално на своите акции в правото на обща собственост на настоящия имот, като правят задължителни плащания и вноски на собствениците на помещенията, които са членове на Кооперативна кооперация HOA, жилища, жилищно строителство или друга специализирана потребителска кооперация. Така таксата за поддържане на общата собственост се изразява пропорционално на акции в правото на обща собственост на това имущество и само въз основа на съответния договор, чиито условия се определят въз основа на съгласието на. \\ T Партита. И какво да бъдеш с жител на селото, което не е сключило такъв договор, но въпреки това използва всички услуги (шофиране по пречистени пътища, използва защитено паркинг и т.н.)? Както показва съдебната практика, в такива случаи управляващото дружество се позовава на собствениците на вили с иск за възстановяване на несправедливо обогатяване в размера на разходите за услуги.

Друг проблем е определението за дял в правото на обща собственост. Често делът на общия имот на вила се изчислява на базата на площта на парцела под вилата (чрез разделяне на района на всички стаи в селището на къщата). Досега обаче общата практика по този въпрос не е разработена.

Така, когато управлявате селище, има много пропуски в законодателството, което може да попълни само съдебната практика или регулаторно регулиране на проблема.

Маламбин Александър,

Правен съвет на адвокатската фирма "Лев"

Редакционният съвет на портала поиска водещите оратори на управляващи компании, собственици на вилни селища и агенции за недвижими имоти - как се формира животът на селото след завършване на изграждането му.

Отговори на въпроси:
, Генерален директор на криминален кодекс умно име

Въпроси на редактора:

1. Какви форми на управление на вилни селища се практикуват в Московския регион?
2. Какви са минималните и максималните разходи за живот в селището в къщата, от които се формира плащанията?
3. Дали всички жители на селото плащат сметките своевременно? Възможно ли е да се повлияят на неланда?
4. Много къщи в вили селища са празни по различни причини, при условие че съществуват големи обществени зони и инфраструктура за развитие, която плаща за собственици на такива участъци от техните вноски?
5. Има ли села, в които вътрешните правила и ограничения за появата на къщи и обекти? Ако е така, как се документира, кой и как следва спазването на тези правила?
6. Какви са основните проблеми в управлението на вила можете да разпределите. Има ли някакви начини за тяхното разрешаване?

CEO CLUTER Estate.

Преди да отговорите на този въпрос, трябва да обърна внимание на едно нещо. Дори ако селото е разположено като мини град, като подмяна на градски жилища за крайградски, само един принцип е издигнат у дома - според принципа на индивидуалното жилищно строителство. И това означава, че не е приложимо за нормите на Градския кодекс на Руската федерация по отношение на техническите стандарти за жилищно строителство и осигуряване на дължимото инфраструктура на жителите. И от правна гледна точка, "Управление на селище" Вили "- концепцията е много условна. Такава правна форма - организирани вилни села - не съществува. Налице е доброволна асоциация на гражданите на едно място на развитие, това е мястото, което е селище. Управлението и поддръжката на селището се извършва въз основа на сключено споразумение с всеки собственик.

2. Не мога да кажа минимумът, който да кажа, тук има много фактори за зависимост и голям ценови диапазон. И средната стойност е. Кумулативната стойност на резиденцията (комунални услуги плюс разходите за експлоатация) в селището на къщата е 15 хиляди рубли на месец от къщата. В градска къща - 8-9 хиляди рубли. Общите разходи са същите като в града, това е такса за използването на ресурси: газ-вода-електричество. Оперативните разходи са малко по-различни от градските. Това е улично осветление, почистване на територията и отстраняването на боклука, както и почистването на територията на селото от сняг. Дори в категорията на допълнителните оперативни услуги могат да бъдат приписани озеленяването и цялостното подобряване на съседната територия.

3. Различни. Най-много след всичко, своевременно. Все пак, жител на вилното селище е по-организиран, по-ориентиран към личния му комфорт. Тъй като собственикът все още е на етапа на закупуване на дом, сключва оперативно споразумение с управляващото дружество, той разбира месечния си размер на разходите. И хората първоначално са готови да платят за околната среда, в която живеят, е удобно. Но ако някой откаже да плати, лостовете на влиянието върху тях не съществуват. Не остават много приятни мерки: припокриване на пътя, прекратяване на събирането на отпадъци, изключване на електричеството и така нататък. Добър лост за налягане върху неплатещите е само в SNT, градинари. Това е законно организирана единица, всички членове на партньорството имат своите права и задължения, всичко се регулира от правилата. В селата в къщите, за съжаление, не.

4. Има места с общо ползване в селището на вилата, плащането за тяхното обслужване е разделено на всички жители. Повече къщи се уреждат, толкова по-ниски са разходите за плащане и обратно.

5. По-скоро, не, отколкото да, тъй като всички къщи в селището са частна история, индивидуално жилищно строителство. Теоретично, някои ограничения са възможни в затворени клубове, и е малко вероятно. Колкото повече селата "затворени", "клуб", "елитен" - колкото по-трудно е да се насърчат правилата и ограниченията.

6. Основните проблеми са проблеми с неплатенето. Но този въпрос се решава по начина, по който вече се наричах. Но трябва да кажа, че това са крайни мерки. По принцип управляващото дружество все още успява да призове неланда, за да се съобразят с условията на договора чрез преговори с него. Друг проблем е премахването на извънредните ситуации и разбивки, произтичащи от неправилни инженерни мрежи и комуникации. Често се случва, че са поставени с нарушение на технологиите и тези проблеми се проявяват по време на работа. Например, кабелното разкъсване се дължи на факта, че когато е положено, не вземат предвид морските храни. Или канализационните системи престават да работят правилно поради факта, че тръбите са били поставени под ъгъла, или е направен недостатъчен брой "Ливневок". Всички тези неизправности премахват управляващото дружество, понякога с помощта на областните служби за извънредни ситуации, а разходите лежат на раменете на собствениците на жилища.

, Ръководител на проекта "Векторни инвестиции"

Повече купувачи се тревожат за експлоатацията и неговата цена. Още по време на изпълнението на първия проект "Векторна инвестиция", компанията започна да мисли за тази тема, привлече консултантите измежду външните управленски компании. За съжаление, получихме космически фигури на цената на управлението на нашите села, освен това бяха предложени неудобни начини за събиране на средства от тези, които не искат да плащат или отсъстват в Русия. Следователно решението на тази страна на въпроса беше на предприемача, тъй като никой от операторите не искаше да предприеме съответните функции върху себе си.

Държавните проекти най-често се разглеждат на сегмента от идеята за изпълнение. Това е дълъг процес, състоящ се от различни етапи (концептуална скица, концепция, проектиране, изграждане, продажба и, накрая, пълно прилагане). В същото време някак си се пренебрегва, че след края на продажбите съществуването на селото не спира. Напротив, сега проектът живее истински живот - истината е отделно от предприемача.

Разработчикът, който качествено и навреме изпълнява проекта, се счита за отговорен днес, без да мами очакванията на своите купувачи. Но всичко, което се случва след това, е, като цяло, отговорността на жителите на селото.

На началния етап на изпълнението на проекта, разработчикът организира оперативната единица, чиито дейности са насочени главно към запазване на обект с минимални разходи и поддържане на инженерни структури в селото. С течение на времето, тъй като проектът се развива, устройството се свързва с административните задачи, от този момент вече можете да говорите за появата на управляващото дружество. Но преди печалбата и на този етап все още е далеч.

Така отговорният разработчик най-често носи проекта за готовност и предава своята професионална мениджърска компания (ако репутацията му ви позволява да привлечете професионалисти в ново село).

Когато проектът е напълно изпълнен, има 2 основни парцела, свързани с управлението и резервацията: управляващото дружество или жителите на трета страна се управляват от селото на собствените си сили. В първия случай, всички оперативни, както и редица административни функции изпълняват професионален CC, който е привлечен от проекта от предприемача. Основните дейности на управляващото дружество в селото са настоящата поддръжка на населените места, осигуряването на денонощна сигурност, поддръжка и ремонт на пътища в селото, поддържане на чистота на територията, износ и обезвреждане на боклук, осигуряване на нощувка Осветление, спешна услуга, обществено хранене, контрол върху административните разходи.

Във втория случай собствениците на вили или обекти в селото, обединени в нестопанска цел (Hoa, жилища или потребителска кооперация и т.н.), самостоятелно изпълняват функциите на управляващото дружество, наемат подходящия персонал, придобиват инвентаризация .

Във всеки случай собствениците трябва да създадат комбинация от граждани, за да управляват селището си. По правило, след разплащателната система (до този въпрос в експлоатация, дружеството за развитие се ангажира с общото събрание, собствениците на Общото събрание вземат решение за избор на метод за сетълмент, т.е. За или срещу привличане на управляващо дружество.

Има и друга опция: понякога управляващото дружество е създадено от разработчика като разделение, което е включено в нейната структура. Този подход обаче все още остава изключение за пазар на държава (дейността на собствения си кодекс не носи разработчик на бърза печалба).

В нашата Istra Valley всички села, като всички инфраструктурни съоръжения, се обслужват от собствената им управляваща компания от предприемача, което ни позволява да контролираме качеството на своите продукти през целия им жизнен цикъл, а не само до реализацията на всяко от селата .

Ако Наказателният кодекс в структурата на компанията за развитие обслужва няколко села в обща зона едновременно, планираният период може да бъде значително намален и да достигне до печалбата много по-бързо. Освен това, което е важно, в допълнение към финансовата печалба, предприемачът увеличава репутационния си капитал. В действителност, тя не се отстранява от съдбата на селата му, дори след като те са напълно изпълнени, проекти по време на тяхното съществуване (което според мен е ново ниво на отговорност на купувача).

Между другото, неговият собствен наказателен кодекс също е косвено доказателство, че разработчикът избира висококачествени материали и се основава на съвест, защото с последиците от хулиността да се справят със себе си, когато се проявят. С този подход създаването в структурата на собствения мениджър на компанията "неочаквано" се оказва полезно за разработчика. Така че нашето решение за създаването на украинския код, който обслужва селата и инфраструктурните съоръжения на Vertra Valley, не е само отговорник за купувачите, но и разумно бизнес решение.

Великобритания услуги в населените места в примера на долината на Истрата (списък на услугите, тарифи).

Ползата за купувачите е, че селото се управлява от собствения си служител на предприемача, на пръв поглед, не е толкова очевиден. Да, жителите не трябва да се занимават с набирането на персонал, снабдяване с оборудване и т.н., но те ще трябва да платят Великобритания за това, което ще направи. Числата могат да бъдат много кръгли.

Друго нещо, ако същият персонал на персонала участва в управлението и функционирането на няколко села, същият парк на технологията на услугите е след това разходите на собствениците намаляват и спестяванията на оперативните разходи са забележими.

В селата на долината Istra, стойността на основните оперативни разходи (като денонощна охрана, нощно осветление, износ и изхвърляне на боклук, поддържане на пътища и обществени зони, текущата и спешна услуга на селищните мрежи и т.н.) 1.5-2 пъти по-нисък, отколкото в средата на пазара. Например, в с. Никицки (икономична класа) плащанията са 2-3 хиляди рубли на месец, в Екопарк-Ушаково (бизнес класа) - 4.5-5.5 хиляди рубли на месец, в (премиум клас) - 8-12 хиляди) - 8-12 хиляди рубли на месец.

За сравнение: средно, оперативните плащания в елитни селища днес са 20-30 хиляди рубли на месец (и повече - зависи от инфраструктурния комплект), в бизнес класа - 15-25 хиляди рубли. Това са нормални, пазарни номера; Намалява разходите за управление и експлоатация (и съответно, тарифите за собственици) могат да свържат само ръководството за управление на няколко проекта на една територия.

Основните услуги, които векторната услуга предвижда:

• техническо съдържание и почистване на пътища и общи части;
• грижи за организирани зелени насаждения;
• територии за почистване, събиране на боклук и санитария
• обща употреба;
• организация и провеждане на генерални географски дейности;
• tNICKER SERVICE, планиран и авариен ремонт на генерални съоръжения
• инженерни мрежи;
• издаване на координация и разрешения за строителни работи в населени места;
• контрол върху строителството в процес на изграждане;
• премахване на свидетелството от метри за собствениците на енергийни ресурси и др.

В допълнение към задължителните опции, "векторната услуга" предоставя допълнителни услуги:

на отстраняване на боклука директно от парцелите; Ремонт и поддръжка на комуникации; KORCHING, прическа и засаждане на дървета в обекти и др. В бъдеще планираме да организираме детска стая от растения в долината Истра, така че собствениците да могат да ги изберат и да ги придобият за озеленяване на техните обекти.

За по-подробна илюстрация - цифри на разходите в някои села на долината Истра.

Оперативни разходи в населените места на долината Istra ::

• Никицки (икономична класа) - 2-3 хиляди рубли. / месец.
• Sheelestovo (икономична класа) - 4.5 - 5.5 хиляди рубли. / месец.
• Горският кей (бизнес класа) - 7-10 хиляди рубли. / месец.
• Forest Pier-2 (бизнес класа) - 6-7 хиляди рубли. / месец.
• Ecopark ushakovo (бизнес класа) - 4.5 - 5.5 хиляди рубли. / месец.
• Lakestry (бизнес класа) - 6-7 хиляди рубли. / месец.
• Ushakovsky Вили (бизнес класа) - 7-10 хиляди рубли. / месец.
• Тих Крийк (бизнес класа) - 5-6 хиляди рубли. / месец.
• Zorino Active Resort, спортно село Зорино (бизнес класа) - 6-7 хиляди рубли. / Me.
• Езерото (премиум клас) - 8-12 хиляди рубли. / месец.

Като цяло трябва да кажа, че минимизирането на разходите за управление и експлоатация на селото е важна задача. Пазарът постепенно се развива, купувачът разбира сега, че е възможно да се спаси не само (и не дори толкова много) по време на сделката. Важно е да се предотвратят фалшиви спестявания - всеки отдавна е известен как да "спаси", закупуване на парцел без комуникации (така че цената на субсидията може да надвишава цената на самия сайт).

Това беше разбиране, че "празни", нефункционални метри на етапа на довършителни работи също може да стои в кръгла сума (например, през 1500 г. за кв.м.)

Същото се отнася и с оперативните плащания: хората се интересуват предварително, за които и колко трябва да плащат, живеят в селото. Постепенно хората са наясно с факта, че разработчикът, който води своя проект по целия си жизнен цикъл (изобретяване, олицетворява и след това контролира случилото се), може би, достоен за доверие.

И, макар и досега, за крайградския пазар на недвижими имоти, външният вид в структурата на предприемача на собственото си управление остава изключение от общото правило. Но пазарът радва или по-късно осъзнава всички предимства на такова решение както за развитието, така и за жителите на селата; И се радвам, че стигнахме до това разбиране сред първите.

РУБТОВ ВАДИМ Игоревич Водещ специалист "Formtor компания" Руска къща на недвижими имоти "

1. Управлението в споразумението се занимава с управляващото дружество, което разработчикът създава. Впоследствие жителите на селото могат да изберат друга контролна компания.

2. Плащанията се състоят от фиксирана част, която зависи от размера на площадката (в нашите села 500 рубли. За стотици на месец), в която се полагат сигурността, почистването на територията, ремонта и поддръжката на инфраструктурата. Плащането на газ, вода, електричество се извършва в броячите. Поддръжката на къщата е 250-300 квадратни метра. м. Разходи за месец от 15 000 до 30 000 рубли.

3. По-основният начин за борба с неизпълненията е изключване на газ или електричество.

4. За незавършени къщи или без довършване, такива методи не са ефективни, а плащанията се преразпределят между Bona Fide Payers.

5. В много села хармонизацията на сградите с архитекта на селото или управляващото дружество е задължителна. Купувачът задължава да сключи подходящо споразумение с управляващото дружество.

6. Има под формата на HOA за контрол на управляващото дружество и вземане на важни решения.

Dmitry Kotrovsky. , Вицепрезидент на компанията за развитие Khimki Group

1. Тя дава две основни форми на управление с организирани вилни селища (OKP). Първата е управляващата компания. В този случай собствениците на жилища наемат Наказателния кодекс (избират го чрез търг или по взаимно съгласие). Вторият вариант е създаването на HOA, когато самите собственици създават управителен орган, който включва най-активните от тях. Хоа обикновено се състои от глава (председател), счетоводител. Не забравяйте да бъдете надзорен орган - одитната комисия, която контролира финансовите потоци.

2. Има по-ниска граница на нормата - 23-24 рубли от квадратен метър на всяка къща на месец. Този стандарт предполага боклук, работа в мрежа и почистване на територията - летната подстригване на тревата, зимен почистващ сняг с пасажи и тротоари. Тази цифра може също да бъде около 50, 100 и дори 200 рубли на месец от 1 квадратни метра. Метевът на района на къщата зависи от факта, че наемателите решиха да включат в оперативните разходи. Това може да бъде обезпечение за проверка на контролно-пропускателния пункт или патрулиране на територията на въоръжената охрана, видеонаблюдение, отстраняване на боклука от територията на частни притежания, почистващи песни и грижи за растения в обществени зони (поливане, хранене, прическа) през лятото, \\ t Пълно почистване на пътното платно от сняг (до асфалт) и пр. Ако в селото има затворена спортна и социална инфраструктура, тогава нейното съдържание значително увеличава тежестта върху бюджета на всяко отделно домакинство. Това може да бъде съдържанието на тенис корт (осветление, поддръжка на тревата), футболно игрище, басейн и др.

3. Има мнение, че купувачите на скъпи къщи на големи площи плащат автоматично разходите за настаняване, може би за една година напред, без да създават проблеми на HOA или CC. Това обаче не е така. Това са големите домове, като правило, не плащат, а не защото нямат пари, само за тях е толкова малко нещо, което трябва да бъде решено по някакъв начин. Такива собственици не могат да живеят изобщо в дома си, да го купи за статут, инвестиции или деца "нарастват". Те или техният представител изглеждат веднъж годишно и задачата на HOA или на наказателния кодекс да го хванат и да получават плащания за пропуснатия период. Рядко, когато всички собственици редовно плащат задължителни плащания и, като правило, управляващото дружество или HOA са длъжни да търсят различни варианти, болни, защото е необходимо да служат на цялото село, а не всички плащат. Представете си ситуацията: в новото село на улицата са свързани улични осветителни светлини, разположени във всяка къща. И тук е част от собствениците, които казваха, че те не се нуждаят от улично осветление. Какво да правите: включете светлините селективно в къщи на тези, които плащат? И улицата ще бъде покрита на места? Но какво да кажем за проблемите на сигурността?

Собствениците на жилища са различни и много от тях имат собствено виждане за постоянни разходи, защото имат огромни разходи, свързани с ремонта на къщи, устройство за дизайн на ландшафта и т.н., работят с населението, авторитет на председателя на Хоа е важно за резиденти по принцип може да дойде до консенсус. Ако част от собствениците не плащат задължителни плащания, длъжниците на длъжниците на HOA инициира изключването на къщи от мрежи, в най-крайните случаи - обжалвания на съда, за да възстановят дълговете си.

4. Ако говорим за общи разходи, плащате за злонамерени стойности, всъщност, добросъвестни платеци, защото е невъзможно да се почисти пътя от сняг и да намали площадката "места". Жителите на OKP могат да бъдат разделени на три категории: тези, които искат да плащат и плащат, защото това разбира, че засяга качеството на живот; Тези, които искат да платят, но не могат - защото разходите не са ремонти или къща, закупена в ипотека. И тези, които не искат да плащат, дори имат възможност.

5. В повечето организирани вилни селища, особено бизнес клас и по-горе, има редица ограничения за промяна на външния вид на фасади, покриви, дори огради. Зад тяхното съответствие с HOA или Управленското дружество. В нашия жилищен комплекс "Olympic Village Novogorsk", купувачът на домашна собственост на етапа на сключване на договор подписва редица регулаторни документи, които ще го запазят в бъдеще в рамките на цялостната архитектурна концепция на селото.

6. Можете да подчертаете три основни групи проблеми.

1. Непълно заплащане на оперативни разходи от собствениците, в резултат на това, HOA или Наказателният кодекс е принуден да спаси или не изпълнява редица задължения.
2. Неокоркирани от разработчика на етапа на предаване на готовия обект - много често проблемите, свързани с качеството на строителството, лежат върху раменете на Наказателния кодекс или HOA, тогава предприемачът трябва да бъде коригиран.
3. Организиране на работата на Наказателния кодекс или HOA - Прозрачност, дейност, готовност за диалог и компромис. Коа или Великобритания всъщност е структури, работещи в сектора на услугите. Те предоставят услуги и получават за този доход. Тяхната задача е да се стремят да гарантират, че услугите са изпълнени ефективно, а клиентът на службите е доволен.

Ирина Калинин , Главен изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Tweed

1. Към днешна дата има две основни форми на управление на вилни селища. Това е или управляващо дружество, с което жителите сключват споразумение за обслужване на селото или HOA. Например, в такива села като зелен и хилядолетие парк, управленските функции се прехвърлят на специални компании.

2. В елитния сегмент минималните разходи за настаняване в селото са 10 хиляди рубли на месец, а максималният е около 60 хиляди рубли на месец. Например, в селото "Рубин имот", цената на поддръжката се формира в размер на 30 рубли на квадрат на района на къщата. По този начин, собственикът на вилата е около 350 квадратни метра за комунални услуги само над 10 хиляди рубли на месец.

3. За съжаление, не всички плащат навреме. И дори жителите на елитни селища често забравят да направят необходимата сума за услугите на управляващите компании. Има различни мерки за влияние върху злонамерени неизпълнения - те, например, могат да се припокриват комуникацията. По-радикален вариант е ограничаване на влизането в селото. Това е, ако собственикът не е платил за услугите навреме, гостите могат просто да не бъдат разрешени на територията на селото. Освен това е възможно самият собственик да не може да шофира до къщата си. Правно това обаче не е оправдано, управляващите компании прибягват до такива мерки.

5. Такива ограничения работят в много села и особено в премиум сегмента. Ясно е, че ако селото е строго концептуално - например, като близо до Москва "Дювил" и "Тръвил" - тогава собственикът няма да бъде позволено да надгражда на мястото, което е спаднало, и всички ограничения ще бъдат определени в договора на продажба на съоръжението. За съответствие с правилата за изграждане и проектиране на парцели, обикновено е управляващото дружество.

6. Основният проблем в населените места, управлението на които са ангажирани в собствениците на къщите, е невъзможността да се събират пари за обществените нужди. Например, ако HOA реши да постави нова детска площадка на територията на селото - "To-upset" няма да иска всичко. Това означава, че 100% от сумата не може да бъде събрана почти никога и този проблем е от значение не само за евтини населени места, но и в елитния сегмент.

В руската правна област имаше ситуация, в която действителният обект "селище" не разполага с правна дефиниция и регулиране. В съответствие с това няма правни правила за управляващото дружество в селището на вилите.

Следователно съществуват определени критерии, за които е законно определено, че тези структури се отнасят до отделни домове.

Сега е обичайно да се обадите на голяма селска къща с къща, а къщата в Селком - конгломерат на такива къщи, разположени в съседство. Липсата на стандартна определеност в тях дава възможност да се говори за особен законодателен вакуум около развитието на конструкцията на страната. В същото време за изграждането на цялото село се отличава един парцел земя.

Селището на къщите разполага с обща зона, на която се намира общият паркинг за гости, детска площадка, селски път, улично осветление, метална ограда и др. В селището и комуникациите, най-често обичайно: електричество, водоснабдяване, канализация и др. Всичко това може да бъде както общата собственост на собствениците на къщи, разположени на територията на селото и остават в имота на вила, който може да го продаде или да се прехвърли на мениджмънт.

Следователно, селището на къщите може да се счита за набор от отделни жилищни сгради, разположени на отделен парцел, обвързан от обжалванията на комуникациите и притежаването на собствена инфраструктура

Елементите на вилното село са: Парцел, предоставен под селището на къщата; Индивидуални жилищни сгради (вили) с парцели под къщите; Общо собственост на собствениците на вили (комуникации, пътища, паркинг и др.) И инфраструктура.

Съгласно чл. 7 г-н LCD на Руската федерация в случаите, когато жилищните отношения не са уредени от жилищното законодателство или съгласие на участниците в такива отношения, и при липса на гражданско или друго законодателство, пряко регулиращи тези отношения с тях, ако това не противоречи на тяхната същност, \\ t Прилага се жилищното законодателство, регулиращо подобни отношения (аналогия на закона).

Съдилища, като се имат предвид споровете за управление, съдържанието на общото имущество в селището и изплащането на комунални плащания, по аналогия, прилагат нормите за жилищна сграда. В жилищното законодателство е разработен подробно въпросът за управлението на къща с апартаменти. Съдилищата разпространяват този дизайн и на модела на вилното село, като вид "къща", в която "апартаментите" са вили.

Управление на жилищни имоти на вила се намира професионална организация на всички процеси на селото на селото, за да се гарантира комфортният престой на собствениците на къщата.

Услугата включва управленска и организационна работа, включително:

Сключване на договори и контрол върху работата на тези обслужващи организации;

Провеждане на договорни отношения с организации за предоставяне на ресурси;

Взаимодействие с правителствените агенции на местното самоуправление и участие в различни комисионни;

Анализ на работата на всички организации, обслужващи обекта, за да се оптимизират разходите на собствениците;

Оптимизиране на организационната структура на управлението и поддръжката;

Работете със собственици по всички въпроси, за да се гарантира благоприятни и безопасни условия за пребиваване на гражданите, решаване на въпроси от използването на обща собственост.

Управлението на селището на къщата трябва да осигури: благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, правилното поддържане на общото имущество в селището на къщата, решаване на въпроси, свързани с използването на определеното собственост, както и предоставянето на комунални услуги към гражданите, живеещи в домове в село.

Собствениците на къщи, разположени на територията на селището, използващи правата на жилищното настаняване, могат да сключат споразумение с управляващото дружество, да създадат HOA или LCD (жилищна кооперация), или независимо да сключат всички договори с доставчици на комунални услуги. Възможни комбинации от методи за управление.

Собствениците на вилите имат право да поверят управлението на работата си на управляващото дружество. Организацията за управление е търговска организация, предоставяща професионални услуги за управление на жилищни сгради. Общото събрание на домакинствата за прилагане на посочения метод за управление на вилата трябва да взема решения относно избирането на метода за управление на управленската организация; Избор на специфична управляваща организация; Условия на договора за управление с тази управляваща организация.

Съгласно споразумението за управление, управленската организация за задачата на домакините през договорения срок за таксата се задължава да предоставя услуги и да изпълнява работата по правилното поддържане и ремонт на общото свойства на селското селище, да предостави комунални услуги на собствениците на собствениците на. \\ T Къщи, за да извършат други, насочени към постигане на целите на управлението на селището, дейностите по сетълмента.

Основните условия на договора между собствениците и управленската организация:

Състава на имота, за който ще се извършва ръководството и неговото местоположение;

Списък на услугите и работи по поддръжката и ремонта на собственост, процедурата за промяна на такъв списък, както и списък на комуналните услуги, които управляващата организация предвижда;

Процедурата за определяне на цената на договора, размера на таксата за поддръжка и ремонт на общата собственост и размера на таксите за плащане за комунални услуги, както и процедурата за извършване на такава такса;

Процедурата за провеждане на контрол върху прилагането на управленската организация на задълженията си по договора за управление.

Като правило, управляващото дружество създава фирма за предприемач. Добре е за жителите на селото (в края на краищата никой не знае деформацията на селото на селото), а за самия предприемач: все пак управляващото дружество е източник на допълнителни печалби. Или предприемачът избира дружество за управление на трета страна на конкурентна основа.

Предимствата на управленската организация, създадени от самия предприемач:

Няма проблеми с прехвърлянето на къщата по баланса на управленската организация, всички документи се предават много бързо;

Компанията показва грижа за дома си, желае да го държи в добро състояние възможно най-дълго и това е показател за развитието на предприемача;

Жителите не трябва да държат срещи, да решават натискане на въпроси, прекарват времето си, за да осигурят достоен експлоатация на къщата - всичко това е на раменете на управляващото дружество.

Липса на управленска компания:

Най-важното е, че това, което "печели" почти всяка управляваща компания, тарифи за жилищни и комунални услуги. При липса на конкуренция, управляващото дружество може да определи тарифи над средната градина;

Анулиране на проверката на финансовата дейност на управляващото дружество.

В съответствие със законодателството на Руската федерация и жилищния кодекс на Руската федерация, не са налични лицензирани ограничения за създаването на управляващо дружество в областта на предоставянето на жилищни и комунални услуги и препитание на вилни селища, с изключение на Това в официалните документи се нарича управляваща организация.

Алгоритъмът за създаване на управляващо дружество при предоставянето на жилищни и комунални услуги в селището на къщата, в съответствие със законодателството на Руската федерация, има следните стъпки: \\ t

1. Отворете компанията в една от организационните и правните форми:

· LLC (дружество с ограничена отговорност)

· CJSC (Затворено акционерно дружество)

· OJSC (отворено акционерно дружество)

Най-лесният и най-оптимален вариант е да се отвори LLC (дружество с ограничена отговорност). Open Ltd. е възможно почти без първоначален капитал, t. От. Оторизираният капитал може да бъде направен от имота, прехвърлен на предприемача.

2. За да проведе държавна регистрация, преди всичко е необходимо да се подготви пакет от документи за регистрация, който включва: решението за създаване, Хартата и т.н. след това да се вземе решение за местоположението на компанията, размера на упълномощен капитал и може да се прилага за регистрация на дружеството. Да отворим наказателен кодекс най-малко две седмици.

3. Дружеството с ограничена отговорност (LLC) е най-често срещаната и популярна форма на търговската организация на предприятията. Регистрацията на предприятието AS Ltd. е особено подходяща за сферата на малките и средните предприятия, дължащи се на малък оторизиран капитал (10 000 рубли), проста система за управление и липсата на правна отговорност на собствениците на лична собственост.

При регистриране на LLC (дружество с ограничена отговорност), е необходимо да се вземат предвид:

Участниците в дружеството с ограничена отговорност могат да бъдат граждани на Руската федерация, чуждестранни граждани, както и юридически лица;

Основателят на LLC (дружество с ограничена отговорност) може да бъде един човек, който също има право да изпълнява функциите на изпълнителния орган. Обществото не може да има различно юридическо лице, състоящо се от един участник като единствения участник;

Броят на участниците в компанията не трябва да надвишава 50 души;

Минималният оторизиран капитал на LLC (дружество с ограничена отговорност) е 10 000 рубли и не облагат. Приносът към Наказателния кодекс (упълномощен капитал) на обществото може да бъде пари, ценни книжа, собственост, права на собственост, които имат парична оценка;

Участниците в дружеството не са отговорни за задълженията си и носят риска от загуби, свързани с дейността на LLC (дружество с ограничена отговорност) в рамките на стойността на направените от тях вноски.

Регистрацията на LLC се състои от следните стъпки:

· Подготовка за регистрация

· Регистрация на OOO в данъчния орган

· Заявление за прилагане на данъчната система

· Поръчка за печат

· Присвояване на статистически кодове

· Регистрация в фонда за социално осигуряване

· Регистрация в пенсионния фонд

· Регистрация в задължителната медицинска застрахователна фонда

4. За да регистрирате LLC (дружество с ограничена отговорност), трябва да платите следните документи:

· Заявление за регистрация на LLC (дружество с ограничена отговорност);

· Общо събрание на учредителите или решението на единственото основател за създаването на LLC (дружество с ограничена отговорност);

· Гаранционно писмо за предоставянето на нежилищни помещения.

· Искане до данъчния орган за предоставяне на копия на съставни документи.