Възможно ли е да се създаде жилищна сграда в недовършена къща. Процедурата за прехвърляне на къща от предприемач към управляваща компания. Формулярът за уведомяване трябва да посочва
Строителните компании вече няма да могат да създават сдружения на собственици на жилища (HOA). Такива промени са предвидени от федералния закон, който влиза в сила на 18 юни 2011 г.
Досега в повечето случаи, дори на етапа на установяване, предприемачът създаде HOA, в който собствениците на нови апартаменти бяха принудени да се присъединят по „доброволен-задължителен“ начин. В други случаи на притежателите на акции бяха наложени договори с конкретна управляваща компания, която по някакъв начин е свързана със строителната компания. Такива споразумения бяха сключени за пет години и на практика изключваха възможността за тяхното предсрочно прекратяване.
Настоящият закон не позволява на бъдещите собственици, дори ако те са допринесли с целия си дял, да гласуват на събрание преди предаването на къщата (все пак апартаментите им като обекти на недвижими имоти все още не са съществували). Но строителната компания, като собственик на дори незначителен брой помещения, имащи списъци с адреси, може да инициира създаването на HOA. Подобна практикадоведе до множество конфликти, съобщава кореспондентът на "Kvadrat.ru". За да го ограничат, депутатите забраниха създаването на партньорства по време на строителната фаза.
Сега се въвежда цяла тристепенна система за прехвърляне на къщата на собствениците. В рамките на пет дни от датата на получаване на разрешение за влизане в жилищен блок, предприемачът е длъжен да поеме управлението на сградата или да сключи краткосрочен договор със съответната организация за управление. И след още пет дни - органът местно управлениее длъжен да проведе открит търг за избор на управител.
Но това споразумение ще бъде и временно: след регистрация на всички права - веднага щом собствениците успеят да проведат общо събрание, те ще имат правото самостоятелно да определят формата на управление на икономиката (създават асоциация на собствениците на жилища, избират друга компания и т.н.).
Засилен е и контролът върху регистрацията на партньорства. Така че протоколът обща срещасобствениците при създаването на сдружение на собственици на жилища и одобрението на неговия устав трябва да бъдат подписани от всички собственици на гласували апартаменти. На надзорните органи на съставните образувания на федерацията (в Санкт Петербург това е Държавният жилищен инспекторат) са възложени функциите за проверка на съответствието на хартата на HOA със законодателството и, по заявление на собствениците на апартаменти, легитимност на вземане на решения за създаване на партньорство, избор на управителен съвет и негов председател и др.
Също така въведени квалификационни изискванияна служители на жилищни кооперации (председатели, членове на борда, одиторски комисии и главен счетоводител). По-специално такива длъжности няма да могат да заемат тези, които имат криминално досие за умишлени престъпления (дори отстранени или отменени), дисквалифицирани граждани, както и лидери, изгонени от СРО или обявен в несъстоятелност строителни фирми(мораториумът е валиден три години).
Здравейте!
Накратко, ситуацията е следната. Нова сграда в Московска област, HOA е създадена от предприемача на етапа на строителството, включва 5 сгради (2 от които все още не са завършени), хартата е типична, „познато“ Великобритания е наето за експлоатация от разработчик. Контролните лостове бяха предадени на жителите миналата седмица (разбира се, първите, които попаднат, които се интересуват какво се случва в къщата, в която са закупили жилище с последните си пари, но не и професионалисти), няма банкова сметка , не са предадени документи за къщата. Наказателният кодекс взема плащания в размер на 4500 рубли (2 хиляди рубли - поддръжка и ремонт, 2 хиляди рубли - отопление, 500 рубли - вода). Входовете изобщо не се почистват, за канализационни канали се начислява такса - не се извършва поддръжката му, на общи балкони има планини от строителни и битови отпадъци (отвращението на самите жители), но този КК не е премахнат за месеци. Наказателният кодекс казва, че тя няма пари, тъй като къщата е нова сграда, много от тях не плащат сметки за комунални услуги, в резултат на което ние, наемателите, имаме дълг от 3 милиона към Наказателния кодекс. Топлата вода прекъсва , имаше слух, че има грешка, имаше допълнително техническо решение на проектантската организация, но проблемът не беше отстранен. Наказателният кодекс обвинява жителите, че много наели непрофесионалисти - в резултат на това те нарушили работата на водоснабдяването. Новото табло няма и стотинка, помещения и офис оборудване също не са предоставени. Повечето наематели не се интересуват от ситуацията около тях, особено ако в техния апартамент всичко е наред, така че в HOA има само около 100 от 916 апартамента, останалата част от района в HOA е предприемачът. Помогнете да разберете ситуацията и очертайте план за действие за излизане от тази ситуация. Откъде да вземем пари строителна експертизау дома и финансова проверка на документи от Наказателния кодекс и къде да се намерят специалисти в тази област - има много предложения? Трябва ли да сменя хартата? Как и кога може да се включи в ком. Ред за плащания „Съдържание на HOA“, защото без това дори няма да можем да свикаме общо събрание - трябва да отпечатаме известия, да ги изпратим препоръчани писмаи т.н.? В момента HOA трябва ли да отвори банкова сметка, за да регулира ситуацията с неплащащите и задълженията на HOA, или първо трябва да се справите с финансовите документи? Какви документи (проект) документация за къщата, какво друго?!) И от кого трябва да поискате (разработчик, Великобритания, ОТИ) по официален начин за организиране на дейностите на HOA? Може би е време да отидете в съда / прокуратурата, преди да изтече гаранцията за дома (което означава проблеми с водата, може би има други грешки по време на строителството, за които все още не знаем)? Тъй като имам нужда от обща консултация, не мога да реша при кого да отида с въпроси. Трябва ли да сте член на асоциацията, за да дойдете при вас за консултация? Плащат ли се вашите консултации? Извинете за разхвърляното писмо. Просто много документи са прочетени, но не е ясно как да постъпим в тази ситуация. Благодаря предварително за всякаква информация.
Според RF LC собствениците самостоятелно определят метода за управление на жилищна сграда и чл. 161 от КТ на РФ прави дори задължително собствениците да вземат решение за един от начините за управление на къщата на общо събрание и могат да бъдат променени по всяко време въз основа на неговото решение.
Първоначално във вашата жилищна сграда HOA, съдейки по вашата история, е създадена по незаконен начин, тъй като само бъдещите собственици на помещенията имат право да създават HOA в къщи в процес на изграждане. Въпреки че на практика, за съжаление, случаите на „налагане“ от страна на предприемача на техния собствен начин на управление на жилищна сграда зачестиха.
Във вашата ситуация можете да създадете инициативна група измежду собствениците на помещенията (най-малко трима собственици), за да оспорите протокола от общото събрание на бъдещите собственици на къщата, на което беше решено да се създаде HOA . Заседанието на инициативната група трябва да бъде формализирано за минути. Председателят на инициативната група или друго упълномощено от него лице изисква извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица (единичен Държавен регистърюридически лица). От извлечението ще стане ясно кой от собствениците на къщата ви е член на борда, кой е председател на борда и т.н. Също така трябва да изпратите искания до офиса на вашия район с искане да предоставите документи, потвърждаващи спазването на процедурата държавна регистрацияСдружение на собствениците на жилища в жилищен блок в процес на изграждане по време на създаването му. Тези документи са: дневен ред - („за създаване на кооперация в жилищен блок в строеж“); уведомление за общото събрание; Формуляри за решения относно лицата, които ще притежават собствеността на помещенията във вашия дом; регистър на такива лица; Харта на асоциацията на собствениците на жилища. Не забравяйте, че върху копието на подаденото искане е необходимо да поставите отметка за приемане на документа от офиса (рецепцията) на Областната администрация, с подписа на приемащото лице, декодирането на неговото фамилно име и дата на приемане.
В същото време можете да изпращате искания до Министерството на вътрешните работи на вашия район, прокуратурата с искане за проверка на законното създаване на асоциация на собствениците на жилища във вашата къща.
От наша гледна точка е много по-лесно да се създаде ново сдружение на собствениците на жилища, така да се каже, да се започне от нулата. Ликвидацията на HOA ще даде възможност да се разграничи от незаконните действия на бившите ръководни органи на HOA.
За съжаление от въпроса Ви не става ясно как лостовете за управление са прехвърлени в ръцете на наемателите.
Според жилищното законодателство на Руската федерация, HOA не е задължително да сключи споразумение с управляващото дружество. В по-голяма степен обаче всичко тук зависи от активността на вашия дом. Ако къщата е активна, тогава необходимостта от привличане управляваща компанияза поддръжката на вашия дом, вече не. Ако жителите са инертни, тук са възможни 2 варианта: или да наемете служител, който въз основа на затворник трудов договор, ще управлява вашия дом (управител), или е сключено споразумение с управляващата компания. В същото време Съветът, неговият председател и одитната комисия, като задължителни HOA телатрябва да бъде избран.
Да предположим, че на общото събрание са взети решения за избор на нов председател от новите членове на управителния съвет, както и одитния комитет. Ако има проблеми с прехвърлянето на документацията в къщата, е необходимо да се опитате да разрешите спора преди това съдебно производство... Ако резултатът е отрицателен, ще трябва да се обърнете към съда за подаване искова молбаотносно задължителното изземване на документация за къщата.
Жилищният кодекс на Руската федерация одобри концепцията за "техническа документация за жилищна сграда". Тя е, както и "други документи, свързани с управлението на такава къща", трябва да бъдат прехвърлени на новоизбраната управляваща организация или организацията HOA, която е управлявала къщата преди това, в съответствие с част 10 от член 162 от RF LC. Списъкът с такава документация е доста обширен и в крайна сметка е индивидуален за всеки дом. В съдебната практика (Резолюция на FAS ZSO от 25.05.2007 г. N F04-7509 / 2007 (39633-A46-39) по дело N A46-10863 / 2006) има твърдение, че действащото законодателство не установява конкретен списък на документация, която се прехвърля в съответствие с този член.
Резолюцията на Госстрой на Руската федерация от 27 септември 2003 г. № 170 "За одобряване на правилата и нормите за техническа експлоатация жилищен фонд»Одобрен е съставът на техническата документация за дългосрочно съхранение. Тези документи трябва да са в организацията, управляваща къщата. Федерален арбитражен съд Северозападна областс резолюция от 17 януари 2007 г. той потвърди законността на привеждане на сдруженията на собствениците на жилища под административна отговорност съгласно член 7.22 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация, включително за липсата на пълна техническа документация за дългосрочно съхранение, за не предприемане на мерки за получаване или възстановяване на документация с налагане на глоба.
В случай, че документацията по някаква причина не е прехвърлена от HOA, препоръчително е действително да започнете да управлявате къщата, без да чакате прехвърлянето на документацията, и след това да поискате нейното прехвърляне в съда или да възстановите документацията самостоятелно , и след това да поискат обезщетение по силата на чл ... 15 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Арбитражна практикаотносно прехвърлянето на документация в случай на надлежно изпълнено решение за промяна на предмета на управление е положителен.
Според действащо законодателство RF, инструкцията е техническа документация за жилищна сграда. Инструкцията е разработена с цел осигуряване на благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, правилна поддръжка и използване на общото имущество на жилищен блок, както и за осигуряване на контрол върху състоянието на посочения имот. Инструкциите включват препоръки на предприемача (изпълнители) относно поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда, препоръчителния експлоатационен живот на отделни части (обекти, елементи) от общата собственост. Инструкциите могат да включват препоръки на дизайнери, доставчици (производители, продавачи) строителни материалии оборудване, подизпълнители. Инструкцията се разработва и изготвя от разработчика или друго лице по указания на разработчика, но само за жилищни сгради, чието разрешение за въвеждане в експлоатация е получено след 1 юли 2007 г.
Не забравяйте, че при прехвърляне на документацията е необходимо да се изготви акт за приемане. По правило актът се съставя в свободна форма.
Съгласно Жилищния кодекс на Руската федерация плащането за поддръжка и ремонт на жилище се определя в размер, който осигурява поддържането на обща собственост в жилищен блок в съответствие с изискванията на закона.
Плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения включва плащания за услуги и работа за управление на жилищен блок, поддръжка и поддръжкаобщ имот в жилищна сграда. Основната регулаторна финансов документ HOA е приблизителна оценка, или както се нарича още, финансов план... Съветът на HOA е длъжен да изготвя прогноза ежегодно. Оценката се одобрява на общото събрание на HOA.
Прогнозата трябва да отразява всички разходи на HOA през годината, свързани с поддръжката, поддръжката, текущия, основен ремонт на общото имущество на къщата. Поради нетърговския характер на дейностите на HOA, средствата на HOA се състоят главно от доходи от собствениците, към които са насочени. Както бе споменато по-горе, разчетът на HOA се одобрява на общото събрание на HOA и може да съдържа раздел "Административни и административни разходи", включително заплати, плащане за комуникационни услуги, банкови услуги, консумативи, канцеларски материали и пощенски разходии т.н.
Такса за комунални услугиизчислява се въз основа на обема на консумираните комунални услуги според показанията на измервателните уреди и при тяхно отсъствие въз основа на стандартите за консумация на комунални услуги, одобрени от местните власти, с изключение на стандартите за консумация на комунални услуги за електричество и доставка на газ, одобрена от държавните органи на съставните образувания на Руската федерация
Характеристики на създаването на сдружение на собственици на жилища в нова сграда
В съответствие с част 13 от член 161 от LC RF, както е изменен. Федерален закон от 05.04.2013 г. N 38-FZ, в рамките на двадесет дни от датата на издаване по реда, предписан от законодателството за градоустройствени дейности, разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищен блок, органът на местното самоуправление поставя известие за открит конкурсза избора на управляваща организация на официалния уебсайт в Интернет и не по-късно от четиридесет дни от датата на публикуване на такова известие провежда открит търг в съответствие с част 4 от този член. В рамките на десет дни от датата на открития търг местната власт уведомява всички лица, които са получили от предприемача (лицето, което осигурява строителството на жилищна сграда), след като му е издало разрешение за въвеждане на жилищната сграда в експлоатация на помещенията в тази сграда съгласно акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне, за резултатите от открит търг и за условията на договора за управление на тази къща. Тези лица са длъжни да сключат договор за управление на тази къща с управляваща организация, избрани въз основа на резултатите от открит търг, по начина, предвиден в член 445 от Гражданския кодекс Руска федерация.
Преди сключването на споразумение за управление на жилищна сграда между лицето, посочено в точка 153 от част 2 на член 153 от този кодекс, и управляващата организация, избрана въз основа на резултатите от открит търг, проведен в съответствие с част 13 от тази статия, се извършва управлението на жилищната сграда разработчикпри спазване на стандартите и правилата за дейност за управление на жилищни сгради, създадени в съответствие с настоящия член от правителството на Руската федерация, или организацията за управление, с която разработчикът е сключил споразумение за управление на жилищна сграда не по-късно от пет дни от датата на получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда у дома (част 14 от член 161 от RF LC, изменена от Федералния закон от 05.04.2013 N 38-FZ)
След регистрация на собствеността собствениците на помещенията имат право да проведат общо събрание и самостоятелно да определят начина на управление на къщата (HOA, UK или директен метод на управление.
Взето е решение за създаване на сдружение на собствениците на жилища собственици на помещенияв жилищен блок на тяхното общо събрание. Такова решение се счита за прието, ако е гласувано за. собственици на помещенияв съответната жилищна сграда, притежаваща повече от петдесет процента от гласовете от общатагласове на собствениците на помещения в такава къща (клауза 1 от член 136 от LC RF).
Следва да се отбележи, че при създаването на HOA протоколите от общото събрание на собствениците за създаването на HOA и одобрението на неговия устав се подписват от всички собственици на помещения в жилищен блок, гласували за такива решения (точка 1.1, Член 136 от RF LC)
По време на държавната регистрация на сдружение на собственици на жилища се представят протоколите от общото събрание на собствениците на помещения в жилищен блок, на които са взети решения за създаване на партньорството и утвърждаване на неговия устав, както и уставът на партньорството, както и като информация за лицата, гласували на общото събрание на собствениците на помещения в жилищен блок за създаване на сдружения на собственици на жилища, за дяловете, принадлежащи на тези лица в правото на обща собственост на обща собственоств жилищна сграда (клауза 5, член 136 от КТ РФ).
Броят на членовете на партньорство на собственици на жилища, които са създали партньорство, трябва да надвишава петдесет процента от общия брой гласове на собствениците на помещения в жилищна сграда (клауза 3, член 135 от КТ на РФ, клауза 2, член 141 от RF LC). Ако HOA има по-малко от 50% от гласовете на собствениците, тогава такъв HOA няма право да съществува и е длъжен да се ликвидира. Това са изискванията на Жилищния кодекс.
ВАЖНО!Трябва да се помни, че длъжностни лица и лица, избрани в борда на HOA (членове на борда, председател, членове на одиторската комисия, Главен счетоводител) не може да има дисквалифицирани граждани, както и ръководители на строителни компании, изгонени от СРО или обявени в несъстоятелност (мораториумът е валиден три години), а също така не трябва да имат криминално досие за умишлени престъпления (дори отменени или отменени).
Така се оказва, че е невъзможно да се създадат сдружения на собственици на жилища в строящи се къщи, считано от момента, в който влезе в сила Законът за изменение и допълнение на Жилищния кодекс на РФ. Очевидно е, че след регистрацията на правата на собственост върху жилищни помещения от притежателите на капитал, общото събрание на собствениците на помещения има право да избере метода за управление на къщата в съответствие с общо установената процедура. Създаден в съответствие с чл. 139 от КТ на РФ, партньорствата продължават да функционират до тяхната ликвидация или реорганизация (клауза 2 на член 8 от коментирания закон).
Сдружението на собствениците на жилища е организация от собственици на жилищни сгради, чиято цел е съвместно управление на комплекса собственост на MKDи комфортната му експлоатация, както и уреждането на въпроси относно собствеността и използването на недвижими имоти, в съответствие с установени стандарти... Партньорството позволява контрол от самите жители целенасочена употребатехните пари.
Управляващите органи на HOA - управителният съвет, председателят и одитната комисия - се избират на общото събрание, а не се назначават от висши органи. В компетентността - решаването на въпроси относно разходите за поддържане на къщата. Асоциацията на наемателите контролира общите пари, предотвратявайки кражба. Днес HOA е единствената възможност да се постави работата на жилищните и комуналните услуги () под реалния контрол на собствениците на жилища.
Създаване на HOA
Създаването на HOA се извършва на етапи, като първата стъпка е среща на собствениците на жилищната сграда по въпроса за организирането на HOA. Ако предложението е подкрепено от мнозинството собственици на жилища, създайте партньорство. Важен моментпри гласуването - принципът на пропорционалност: какво по-голяма площапартаменти, толкова повече гласове собственикът дава за създаването на партньорството. След успешно гласуване, тук, на общото събрание на собствениците, се приема и уставът на HOA, тъй като съдружието е юридическо лице, което означава, че подлежи на задължителна регистрация... Също така е необходимо да направите печата на тази организация и да откриете разплащателна сметка в банката.
Сдруженията на собствениците на жилища могат да се създават не само от собствениците на жилищни сгради и техните сдружения - създаването на сдружения на собствениците на жилища е възможно и в дачна общност за няколко летни вили или жилищни сгради, ако те са комбинирани земяс обща граница, както и инженерна и техническа инфраструктура, предназначена да осигури повече от един обект. Решението за създаване на организация с нестопанска цел се взема със съгласието на всички собственици вилно селище... На общото събрание с гласуване с мнозинство от 2/3 гласа се приема хартата, избират се управителният съвет и председателят, както и представители с правомощията на кандидата да кандидатстват за регистрация на юридическо лице в съответните органи.
Съгласно съществуващите закони собствениците на жилищни сгради могат да създадат една организация с нестопанска цел за управление на жилищни и комунални услуги. Успоредно с това е позволено да се създаде HOA в няколко жилищни сгради, който ще включва собствениците на съседни жилищни сгради. Собствениците на жилищни помещения могат или не могат да се присъединят към HOA, но броят на членовете на партньорството трябва да надвишава 50% от всички гласове, подадени в подкрепа на създаването на организация с нестопанска цел.
Създаването на HOA е възможно и в нова сграда - предприемачът създава партньорство, преди да регистрира собствеността върху жилищната площ. След като притежателите на акции имат право на собственост върху жилищната площ, те като собственици могат да променят устава на HOA и да преизбират борда.
Инструкции стъпка по стъпка за създаване на HOA
След като очерта основните моменти за създаването на HOA, предписани в Жилищен кодекс RF, можете да отидете на подробен планразвитие и организация на сдружението на собствениците на жилища.
В създаването, защото това далеч не е най-идеалната форма за управление на ICM. Много хора със свои интереси живеят във всяка многоетажна сграда и не винаги е възможно да ги доведете до общ знаменател. Вземете например озеленяването на двора: пенсионерите се нуждаят от пейки, беседки, тийнейджъри - спортен кът, родители на деца - детска площадка, ентусиасти - паркинг. Конфликт на интереси в действителност, но демократичните принципи на сдруженията на собствениците на жилища помагат да се намерят компромиси. И какви недостатъци обичат да подчертават представители на управляващи компании?
- В HOA крадат, както и в жилищно-комуналните услуги. Разбира се, нечестни хора се срещат в борда на отделни HOA. Ако измамниците изземат властта в къщата, те могат да използват средствата на съседите си за лична изгода. Но в управляващата компания подобни факти са много по-често срещани и съветът се избира от самите наематели, в тяхната власт да преизбират там честни и доверени хора. Наблюдавайте работата на партньорството с одиторска комисиямного по-лесно от управляваща компания.
- Сдруженията на собствениците на жилища са непрофесионалисти, които не са в състояние да управляват къщата толкова ефективно, колкото комуналните услуги от Обединеното кралство. Не във всяка къща има дом на професионален работник в комуналните услуги, който може да работи в HOA. Но в действителност - непрофесионалисти - собствениците изпълняват задълженията си по-добросъвестно от служителите на Наказателния кодекс. Да, бордът на HOA може да прави грешки, на които те бързо се учат, докато работят за себе си. В действителност къщите, управлявани от HOA, са в по-добро състояние от тези, управлявани от Наказателния кодекс. В краен случай, за „мързеливите“ сдружения на собственици винаги има възможност да сключват договори за услуги с един или повече изпълнители.
- Дълговете, натрупани в къщата през годините, ще бъдат прехвърлени на баланса на HOA и тя просто ще фалира. Сдружението на собствениците на жилища е нова организация, започваща от нулата. Следователно към него не се прехвърлят дългове - те принадлежат към Наказателния кодекс, който не би могъл да ги събере. Напротив, пари, събрани от жителите за основен ремонт... Така организацията ще започне своята работа с положителен баланс.
- Асоциацията на собствениците на жилища ще бъде трудна за „избиване“ на дългове от твърди неизпълнители. Длъжниците са вечен проблем във всеки дом. Но на практика HOA е този, който решава най-добре този проблем. Първо, използва се морален натиск: едно е да не се плаща някакъв абстрактен UP - стар враг и недоброжелател, друго е да се ограбят съседите ви, с които се срещате всеки ден на стълбището и те знаят кой живее за тяхна сметка.
- Сдруженията на собствениците на жилища трябва да се създават само в големи нови къщи. Малка къщаняма да могат да издържат председателя, счетоводителя и целия необходим набор от персонал - портиери и техници, ключари и водопроводчици. Изход има: няколко къщи могат да бъдат обединени в една HOA. Законът не забранява създаването на сдружения на собственици на жилища в няколко жилищни сгради. Има случаи, когато жители на цял блок, изграден с къщи от същия тип, се обединяват в партньорство. Всъщност: къщите от един и същи тип имат едни и същи проблеми и еднакви методи за тяхното решаване. Съвсем разумно е да ги решавате заедно, тъй като подобна процедура отнема толкова време и усилия, колкото в голяма жилищна сграда.
Често чуваме, че HOA е сложен и скъп проект. Разбира се, след като жителите на къщата трябва да се опитат да спазват всички формалности за създаване на организация с нестопанска цел. Но тогава животът на собствениците на MKD ще стане по-добър и по-удобен. Определени разходи не могат да бъдат избегнати, но тези разходи ще бъдат значително по-ниски от текущите разходи за поддържане на управляващото дружество. И плати Членове на HOAще бъде само за услугите, които реално получават, а не за наложените от Наказателния кодекс.
Сдруженията на собствениците на жилища са класифицирани като нетърговски юридически лица. Сдружението е разрешено да се създава във всякакви жилищни сгради, при спазване на законовите условия. Разрешено е да се организира HOA в такива случаи:
- ако помещенията в къщата принадлежат на различни собственици, има парцели на обща територия и инфраструктурни съоръжения;
- ако се предполага да комбинира за ефективно управление няколко сгради, които са разположени близо една до друга;
- разрешено е да се комбинират не само многоквартирни сгради, но и частни домакинства.
Възможно ли е да се създаде, ако някои от апартаментите не са приватизирани?
Кой е основателят? Само собствениците на жилища могат да участват в създаването на HOA. Апартаментите се прехвърлят в собственост след преминаване през процедурата за приватизация. Тоест собствениците на апартаменти без съответните актове за собственост няма да имат право на глас при организирането на ново сдружение. Общината може да действа като техен законен представител.
ВАЖНО!Ако броят на неприватизираните апартаменти надвишава броя на притежаваните помещения в рамките на създаденото партньорство, регистрацията на сдружението е невъзможна.
Цел на образованието
Основната цел на формирането на партньорство на собствениците е да се осигури висока ефективност на управлението на собствеността на дома, максималното участие на жителите на жилищен блок в устройството прилежащи територии. Сдруженията на собствениците на жилища имат за задача:
Всяко HOA предписва пълен списък с цели и задачи в своя устав.
РЕФЕРЕНЦИЯ!Всяка къща може да принадлежи само на едно партньорство, ситуацията не е разрешена, когато собствениците на апартамент или жилищна сграда станат членове на две или повече HOA.
Членството в асоциацията започва с факта на подаване на заявление за присъединяване към организацията към управителните органи на HOA. Оттеглянето от редиците на съдружието е задължително в случай на загуба на собственост върху конкретен имот.
Правила на Общността
При създаването на HOA е необходимо да се разработи и формализира уставът на организацията.Партньорството е подчинено на изискванията на законодателството за структурите с нестопанска цел - те не могат да се занимават с дейности, които не са свързани с изпълнението на целите на сдружението.
Кой е основателят на тази организация? Членовете на борда на HOA са сред основателите, което означава, че тези две понятия са синоними. Всички взети решения съвет на HOA, трябва да бъдат обсъдени публично и да изискват поне 50% от гласовете за разглежданото решение на проблема. Тъй като партньорствата на собствениците принадлежат към категорията на юридическите лица, те трябва да бъдат регистрирани в данъчните власти.
Предимства и недостатъци
Сред предимствата от създаването на HOA са:
Основният недостатък на системата за управление на дома чрез HOA е трудността да се натрупат достатъчно финансови резерви за основен ремонт. Пречките пред установяването и ефективното управление на HOA могат да бъдат:
- необходимостта от геодезия - изисква процедурата за вписване на собственост върху парцели парични инвестициии отнема много време;
- собствеността на тавана, мазето и първите етажи на юридически лица лишава партньорството от възможността допълнително да печели пари от наема на тези помещения, за да попълни бюджета си;
- организацията трябва да плаща данък върху дохода;
- големи суми на дългове по сметки за комунални услуги при липса на взаимно разбирателство между страните могат да бъдат получени само чрез обжалване;
- нежелание на отделни собственици да участват във финансирането на подобряването на общите части;
- липса на координация на взаимодействието между борда на HOA и местните власти.
ВНИМАНИЕ!Неприятна изненада може да бъде забавяне на прехвърлянето на компенсации за обезщетения за битови сметки на някои жители от градските власти по сметките на HOA.
Сдружение на собствениците на жилища: процедурата за формиране и организация на дейностите
Създаването на партньорство на собствениците започва с формирането на инициативна група. Тя трябва да включва собственици на апартаменти. Инициаторите за формиране на HOA определят датата за общото събрание на собствениците... 10 дни преди този ден всички собственици на имоти в домакинствата, избрани за сливането, се уведомяват за предстоящото събитие.
Известията трябва да бъдат написани. Те се изпращат с препоръчана поща, така че представителите на инициативната група да имат доказателства за своевременното предоставяне на информация за срещата на собствениците на жилища.
Можете да доставяте известия лично срещу получаване. Освен това се препоръчва да публикувате известие във входа или в двора на сградата, за да информирате за датата на срещата.
Формулярът за уведомяване трябва да посочва:
- Дата на срещата.
- Целта на събитието.
- Дневен ред и списък с въпроси за разглеждане.
- Провеждане на лична или кореспондентска среща.
За да участват в събитието, собствениците на имоти трябва да представят своите паспорти и документи, потвърждаващи собствеността на помещението. Ако личното присъствие е невъзможно, се разрешава делегиране на правомощия на трета страна. За това се съставя пълномощно от собственика на апартамент или къща.
Препоръчително е да включите следните въпроси в дневния ред на първата среща:
- причини за създаване на партньорство;
- създаването на сдружение на собствениците на жилища;
- избор на председател, секретар, членове на управителния съвет и одиторски орган;
- одобрение на разработената версия на хартата;
- договаряне на формулата за преброяване на гласовете.
Председателят отговаря за провеждането на срещи, а секретарят трябва да записва всичко, което се случва в протокола. Формулата за броене може да вземе предвид:- един глас за всеки собственик;
- тежестта на гласа се определя пропорционално на площта на притежавания имот;
- броят на гласовете на собствениците е равен на броя на помещенията в неговата собственост.
Преди началото на срещата на всеки участник се дават бюлетини за гласуване. В края на събитието всеки отбелязва своя предпочитан отговор на въпроса за създаване на асоциация на собствениците на жилища. Ако са получени повече от половината от гласовете, тогава решението се счита за прието.
Ако събранието не доведе до очакваните резултати, разрешено е повторното му провеждане не по-рано от 30 календарни дни.
В случай на лична среща, повече от 50% от поканените собственици трябва да присъстват.Всеки от присъстващите на събитието трябва да гласува преди края на таксите. В случай на отсъстващия формат, бюлетините се разпределят на собствениците за самостоятелно попълване, без да участват в събранието.
Тази опция се използва при голям брой собственици. Резултатите от гласуването се обявяват на заседания и се публикуват на таблото за обяви в къщата.
РЕФЕРЕНЦИЯ!За членство в HOA не е достатъчно да сте участник в събранието, трябва да подадете заявление, адресирано до председателя на сдружението.
Последният момент е изпълнението и подписването на протокола от срещата.
- Плащане на държавни такси и изготвяне на документи за регистрация на сдружение на собственици на жилища.
Държавното мито се заплаща в размер на 4000 рубли (сумата е определена Данъчен кодексв параграф 1 на чл. 333.33). Комплектът документи за регистрация на сдружение се състои от:
Документацията се изпраща на данъчен орган... Освен това председателят открива разплащателна сметка в банкова институцияи го обвързва с конкретно домакинство, прави печата на HOA и приема сградата в баланса на партньорството.
Организацията на дейностите на създаденото партньорство се извършва в съответствие с правата и задълженията на сдружението, посочени в уставните документи. Сдружението на собствениците на жилища сключва договори с предприятия, които предоставят комунални услуги на жителите на къщата. Ако има нужда от ремонт, се извършва съответната работа сами по себе сиили избран изпълнител.
ВАЖНО!За ефективна работа HOA разработва и одобрява приблизителна оценка на приходите и разходите, обсъжда размера на капиталовите ремонти и установява вноски за собствениците на помещения.
Едно от основните задължения на партньорството е да поддържа правилното техническо и санитарно състояние на поверените му обекти. Сдружението трябва да защитава правата на собствениците на апартаментии да предприеме подходящи мерки за предотвратяване на незаконни действия по отношение на обслужваното имущество.
Ако в устава на организацията не е посочен срокът на партньорството, създаденият HOA е пълноправен. юридическо лицес неограничена продължителност.
Средства, получени от сдружението от собственици на жилища и икономическа дейност, трябва да се похарчи за нуждите на собствеността на дома и подобряването на околността. Положителното салдо на финансовите ресурси в края на годината се признава като печалба и се облага с данък.
С участието на разработчика
В сгради в строеж създаването на сдружения на собственици на жилища е невъзможно.За да регистрирате партньорство, е необходимо да въведете обекта в експлоатация. След това е позволено да се проведе събрание на собствениците и да се вземе решение за формата на управление на къщата.
До закупуването на апартаменти от фирма за строителство, собственикът на помещението се счита за строителна компания. Следователно се изисква участието на неговите представители в общото събрание.
Създайте HOA или прехвърлете юздите на управляваща компания? Създаването на HOA е добра алтернатива на прехвърлянето на къщата във Великобритания. Тази стъпка ще направи по-прозрачно и рационално изразходването на средствата на жителите за поддръжка на сградата. От минусите си струва да се подчертае трудоемкостта на процедурата за откриване на партньорство и неговото функциониране.
