Икономически обект и жизнен цикъл. Жизненият цикъл на обект на недвижим имот - абстрактно. Цели, цели и инструменти на обслужващата система

4.5.1. Жизнен цикъл на водорасли Отделението за зелени водорасли включва едноклетъчни колониални и многоклетъчни растения. Общо има около 13 хиляди вида. Chlamydomonas, chlorella принадлежат към едноклетъчни организми. Колониите се образуват от клетки на волвокс и пандорин. До многоклетъчни

Жизнен цикъл на звездите Една обикновена звезда освобождава енергия чрез превръщане на водород в хелий в ядрена пещ в ядрото си. След като звездата използва водород в центъра, тя започва да изгаря в обвивката на звездата, която се увеличава по размер,

„СВЕТЪТ НА ЖИВОТА“ (Lebenswelt) е една от централните концепции на късната феноменология на Хюсерл, формулирана от него в резултат на преодоляването на тесния хоризонт на строго феноменологичен метод чрез разглеждане на проблемите на световните връзки на съзнанието. Това включване на "света"

Жизнен цикъл на вируса Всеки вирус навлиза в клетката по свой собствен, уникален за нея начин. След като е проникнал, той преди всичко трябва да свали връхното си облекло, за да разкрие поне частично нуклеиновата си киселина и да започне да я копира. Работата на вируса е добре организирана.

Оценката на ефективността на функционирането на всеки обект на недвижим имот (издигнат или реновиран) предполага разглеждането му през целия жизнен цикъл. Последователността на процеса на реализиране на недвижими имоти от зачеването до ликвидацията (разпореждането). Жизненият цикъл на обекта от момента на технико -икономическото проучване до момента на физическото или остаряването може да бъде разделен на 4 етапа:

I. Етапи на предварително проектиране и проектиране.

1. Рационална конструкция за изчисляване на разходите за целия жизнен цикъл.

2. Минимизиране на оперативните разходи.

Първият етап до голяма степен определя ефективността на функционирането на обекта. Този етап е особено труден и се състои от няколко компонента.

Етап на предварително проектиране - етап на концепция. Включва:

· Анализ на пазара на недвижими имоти;

· Избор и одобрение на местоположението на обекта;

· Разработване на предпроектно проучване;

· Привличане на инвестиционни фондове.

Резултат: задание за проектиране.

Етап на проектираневключва (член 48 Deg.K):

· инженерно проучване;

· Архитектурно и строително проектиране;

· Преглед;

· Регистрация на първоначални разрешителни.

II. Строителство на недвижим имот.

1. Избор на клиента. Управление на проекти (за предпочитане от първия период).

2. Съответствие на строящия се обект на капитално строителство с изискванията на пазара на недвижими имоти.

3. Избор на изпълнител (общ договор, подизпълнител).

4. Контрол на строителството.

5. Държавен строителен надзор.

6. Издаване на разрешение за въвеждане на съоръжението в експлоатация.

На този етап се появяват реални доказателства за съответствието на строящото се съоръжение с изискванията на сегмента на пазара на недвижими имоти, поради логиката на жизнения цикъл.

III. Експлоатация на имота.

Включва функционални и технически операции.

Функционалните (извличане на функционална полезност в съответствие с функционалната цел на проекта и целите на собственика или инвеститора) включват:

· Притежание и използване;

· Печалба, задоволяване на нуждите;

· Разпореждане с имущество;

Смяна на собственици, съсобственици, потребители (с задължителна регистрацияправа и сделки).

Техническа (поддържане на техническото състояние на недвижимия имот, която осигурява условия за извличане на функционална полезност на дадено ниво) операция:

· Управление на собствеността (поддръжка, ремонт, подмяна);

· Промяна на функционалното предназначение на обекта и неговите части;

· Повторение или изменение на жизнения цикъл;

· Краят на икономическия живот на обекта.

Експлоатация на недвижими имоти:

Експлоатация на вътрешно оборудване;

Материално счетоводство;

Противопожарна защита, инженерна безопасност;

Управление на комуникациите (за обществени сгради);

Изхвърляне, преработка на отпадъци;

Премахване на извънредни ситуации;

Поддръжка и ремонт.

Периоди на работа:

А. Операция до пълно изплащане;

Б. Последващо работно време на инвестицията (стига допълнителните разходи за премахване на износването да не надвишават ползите за експлоатация)

IV. Етапът на затваряне на обекта.

Това е пълното премахване на неговите първоначални и придобити функции, резултатът от което е или разрушаване, или качествено ново развитие. На този етап са необходими значителни разходи за:

Ликвидация,

Смяна на обект,

Премахване на физическото остаряване.

Цената на парцел земя като свободна е по -голяма от цената на земята плюс цената на съществуващия обект.

Икономически смисълПремахването на подобренията се състои в премахване на пречки под формата на съществуващи подобрения за по -ефективно използване на земята.

Жизненият цикъл на недвижимите имоти е обект на определени закони и включва икономически, физически, хронологичен и останалия икономически живот.

Физически живот на обект- периодът на реално съществуване на обекта на недвижим имот във функционално подходящо състояние преди разрушаването му. Случва се: нормативно, действително, изчислено.

Икономическа продължителност на живота- периодът, през който обектът се използва като източник на печалба.

Продължителността на живот на обект е период от време, през който обект може да се използва за функционалното му предназначение.

Животни периоди:

хронологична възраст- периода на експлоатация на съоръжението от момента на въвеждането му в експлоатация;

ефективна възраст- възрастта на обекта, въз основа на оценка на външния му вид и техническо състояние;

оставащ икономически живот- периода от датата на оценката до края на нейния икономически живот.

Всеки имот е материален активкоето съществува във времето, така че можете да посочите неговия жизнен цикъл. Жизненият цикъл на свойство (физическо) е периодът от време, през който дадено свойство съществува като физически обект. Жизненият цикъл на обект на недвижим имот се състои от следните етапи (фази):

1. Формиране на концепцията на проекта и избор на вариант за ползване на безплатен парцел... През този период се извършва изборът на най -доброто и ефективно използване на парцела - като се вземат предвид особеностите на неговите характеристики и всички свойства на околната среда. Въз основа на анализа най -продуктивният вариант на употреба е избран от разрешените от закона, физически реализуеми, икономически осъществими и финансово осъществими. Изборът на случай на използване завършва с развитие техническо заданиеза подобрения в дизайна.

2. Подобряване на дизайна.На този етап - въз основа на проектната спецификация - се разработва проект (от специализирана организация) с изготвяне на документация, необходима за получаване на разрешителни и подготовка на парцела (с фиксиране на формата и размера, премахване на ненужната естествена и изкуствена растителност и източване на водни обекти), както и полагане на комуникации, изграждане на сгради (конструкции) и засаждане на нови насаждения. Приемането на проекта от проектантската организация е препоръчително да се извърши с участието на управляващото дружество, участвало в разработването на техническите спецификации за проекта.

3. Подобрения в производството (монтаж, строителство)... По време на периода на изпълнение на проекта, изпълнителите почти напълно променят всички физически характеристики на обекта, с фиксирането на тези промени в инвентара и кадастрални документи... По време на изграждането на подобрения и в резултат на консолидирането на новия статус на обекта, като правило, характеристиките на средата, свързани със създадения обект, също се променят.

4. Обработка (покупка и продажба, даряване, отдаване под наем и т.н.) с прехвърлянето права на собственостили с възникване на тежест върху това право. На този етап се извършват операции с обекта и държавата регистрира промяна в правната съдба на последния. При покупко -продажба на обект субектът на собственост се променя. Когато земята и / или подобренията се отдават под наем или отдават под наем от собственика (или от името на собственика, управляващото дружество), правата за ползване (и евентуално притежание) се прехвърлят на друго лице с възникването на тежест на правото на собственост.

5. Използване (използване) на съоръжението по предназначение с техническа и експлоатационна поддръжка... На този етап от жизнения цикъл мениджърът (или професионалистът Управляващо дружество) организира рационалното разходване от потребителите на потребителския потенциал на обекта. С течение на времето характеристиките на обекта претърпяват промени, тъй като подобренията са физически износени и функционално остарели, което се влошава от промените в положението в икономиката и във външната физическа среда, което води до допълнително, така наречено външно остаряване.

В процеса на експлоатация понякога се извършва технически преглед и Поддръжкаотделни елементи на подобрения, без да се спира използването на обекта като цяло.

6. Модернизация: основен ремонт, реконструкция, възстановяване на подобрения с евентуално препрофилиране (промяна на функционалното предназначение) на обекта. Този етап започва в момента, в който обектът е вътре сегашно състояниевече не може да отговаря на съвременните нужди на потребителите и / и ако работата му стане икономически неефективна. На този етап се извършват поне основни ремонти без промени. решение за планиранеи функционално предназначение, но с премахване на физическото износване за еднократна употреба и функционалното остаряване.

Ако анализът на най -доброто и ефективно използване на земята и подобренията, извършен в този момент, показва възможността за частична промяна във функционалното предназначение на подобренията, то последните се реконструират с промяна в оформлението на част от помещенията. Естествено, това осигурява и функциите за основен ремонт на елементите за подобряване, които запазват първоначалната си функционалност.

Ако анализът на използването на обекта в съществуващото състояние покаже необходимостта пълна подмянафункционалното му предназначение, реконструкцията може да бъде придружена не само от радикална промяна в оформлението, но и от добавяне или надстройка на съществуващи сгради и развитие на свободна част от парцела.

7. Изхвърляне, разрушаване на подобрения, изхвърляне или повторна употреба на материали. Жизненият цикъл приключва с разрушаването на подобренията в края на техния икономически живот. Управляващото дружество изготвя предложения относно сроковете и икономически изгодния метод за разрушаване на сгради, като взема предвид възможността за продажба на конструктивни елементи и материали на сгради и комуникации, които се ликвидират (обемът на разходите за ликвидация е сведен до минимум).

Някои етапи през жизнения цикъл на имот могат да се повторят. Така, например, идеята за проект за създаване на нов обект може да възникне както на етапа, когато парцелът е напълно свободен, така и на етапа, когато е необходима реконструкция, частично разрушаване или завършване на сгради възниква. Фазата на циркулация може да се реализира многократно през живота на обект, а моментите на циркулация определят границите на времето на периодите, които формират основата на така наречените инвестиционни цикли.

Обект на недвижим имот, като материален актив, може да се използва като икономическо благо, продукт или източник на доход. Ако обектът на недвижим имот носи доход на собственика си и задоволява неговите нужди, той се използва от потребителя с цел увеличаване на доходите, печалбите. Веднага след като обектът на оценка не генерира доход, той губи своята полезност за собственика и подлежи на продажба и може да бъде продаден като стока изцяло или на части на всеки етап от жизнения цикъл.

Основните етапи от жизнения цикъл на имот като стока:

1. Придобиване на недвижим имот (покупка, строеж, наследство).

2. Притежаване и използване в определен период

3. Управление на собствеността

4. Получаване на печалба, задоволяване нуждите на собствениците

5. Разпореждане с имущество

6. Смяна на собственици, собственици, потребители

7. Разпореждане с права на собственост върху обект

8. Промяна на функционалното предназначение

9. Прекратяване на собствеността

Паричните потоци по етапи инвестиционен цикълв недвижимите имоти се различават в обратна посока и неравности. В началния етап те имат отрицателни потоци Пари(при изграждане или покупка). През периода на нейното използване (лизинг) отрицателните парични потоци се трансформират в положителни, а собственикът вече получава стабилен доход, въпреки че са възможни и разходи (за ремонт и поддръжка на сградата)

За разлика от други продукти, генериращите доход недвижими имоти изискват професионално управление на активи, започвайки с търсенето на най-доброто и най-доброто ефективен вариантизползване и практическото му прилагане.

Въведение

Проблемът за ефективното развитие на недвижимите имоти, включително задачите за управление, финансиране и обучение, е най -належащата тема както днес, така и в дългосрочен план. Това значение се дължи пряко на същността на недвижимите имоти, тяхната роля в националната икономика. Основните характеристики на недвижимите имоти могат да бъдат представени, както следва:

Недвижимите имоти са функционалната основа на националното богатство и съществен елемент от културното и историческо наследство;

Пазарът на недвижими имоти е своеобразен генератор икономически растежстрана;

Недвижимите имоти изпълняват най -важната социална функция, тъй като осигуряват задоволяването на основните нужди на всички членове на обществото без изключение.

От това следва, че недвижимите имоти са специален обект на пазарен оборот, собственост и управление.

Разбирането на недвижимите имоти като основа на националното богатство се проследява в продължение на много векове.

С развитието на пазарната икономическа система спешните нужди при решаване на проблеми, свързани с недвижимите имоти, изискват мащабно обучение на специалисти. Логичното следствие е основаването в Лондон през 1868 г. на институт за подготовка на геодезистите. През 1881 г. той е удостоен с титлата кралски и оттогава се нарича Кралската институция на дипломираните геодезисти - Royal Institution of Chartered Surveyors. Геодезистите изпълняват функциите за събиране, предоставяне и обработка на информация за обекти на недвижими имоти, градско планиране, подготовка и изпълнение на проекти за развитие, оценка и управление на недвижими имоти, ремонт, реконструкция и модернизация на сгради, строителна инспекция, участват в продажбата и отдаване под наем на търговски недвижими имоти.

Обект на недвижим имот и освен това тяхната съвкупност е сложна система, която се влияе от различни фактори през жизнения цикъл. Определянето на еквивалента на стойността в този случай става възможно само в резултат на прилагането на системен подход към анализа на недвижимите имоти. Концепцията за такъв подход е получила името на обслужване в световната наука и практика (от англ. Survey - геодезия, проучване, инспекция).

Целта на тази работа е да се анализира какво се случва с имота през неговия жизнен цикъл.

1. Обща закономерност на функционирането на недвижимите имоти във времето

Общият модел е очевиден: потребителските имоти, които постоянно се губят с течение на времето (и те не могат да бъдат загубени, тъй като няма вечни неща), водят до намаляване на полезността на недвижимите имоти, т.е. за да се намали неговата използваема стойност. Промени, подобни по своя характер на динамиката, също се случват с еквивалента на стойността, тъй като използваната стойност и стойността са две присъщи характеристики на всеки продукт на труда. Намаляването на стойността от своя страна води до промяна в еквивалента на стойността на определен вид употреба (цената на продукт или размера на общия доход) (нарича се „стойност в употреба“). По този начин всички връзки в една причинно -следствена връзка: използвана стойност -> обща стойност -> използвана стойност се подчиняват на общия модел на промяна във времето. Не е трудно обаче да се забележи, че съществените характеристики на тези промени са различни. Потребителските характеристики на обекта на недвижим имот са въплътени в неговото „физическо тяло“, следователно реалната потребителска стойност може да бъде определена само с помощта на преглед, изследване на действителното състояние на това „физическо тяло“. Също така не трябва да се забравя, че полезността на определено нещо никога не е напълно обективна категория. Тя е вътре задължителенсе формира с участието на идеите на потенциалния потребител, т.е. се влияе от предпочитанията на потребителите.

Ако се обърнем към съдържателната страна на промяната в стойността, тогава е необходимо незабавно да отбележим, че тя е пряко повлияна от условията на възпроизвеждане - в различни периоди от време създаването на обекти на недвижими имоти, сходни по отношение на потребителските имоти, изисква все по -малко разходи за труд. Отличителна черта на недвижимите имоти в това отношение е, че обемът на живия труд остава значителен, заместването на живия труд с материализиран (т.е. заместване на човешките физически разходи с работата на машини и механизми) става по -бавно в сравнение с други индустрии. Общият модел обаче остава непроменен - ​​цената на завършен имот постоянно намалява с течение на времето. Естествено, действителната стойност на стойността може да бъде определена само при извършване на подробен анализ на условията за възпроизвеждане.

Процесът на промяна на използваните разходи също има голяма оригиналност, специфичност. Ако за недвижими имоти - добре, това всъщност съвпада с динамиката на стойността, то за недвижимите имоти - стоки и недвижими имоти - източник на доход това не е така. Причината е очевидна: продуктът и източникът на доход се осъществяват в тяхната независима среда, а именно на съответния пазар. Определянето на параметрите за намиране на използваната стойност също предполага провеждане на подходящи изследвания.

Местоположението има своя специална динамика. Въпреки че е неизменен за определен обект, това не означава, че ефектът му върху стойността е еднакво неизменен. Обект винаги съществува в пространствена среда, която се развива с течение на времето, губейки някои характеристики и придобивайки други. Съдържанието и степента на тези промени имат своя собствена значителна специфика, свързана с разглеждането на града като цяло. Съответно проведената експертиза трябва да има свое собствено съдържание.

Има и друг аспект на динамиката - възможността за промяна на вида на използване на имота на различни етапи от жизнения цикъл. Това означава, че предишните фактори на влияние престават да действат и се появяват нови. Можем да кажем, че в този случай използваните разходи се преместват в друга „динамична траектория“ с променени параметри.

Във всеки конкретен момент от жизнения цикъл влиянието на факторите ще бъде много сложно, двусмислено, което значително усложнява определянето на еквивалента на разходите. Ясно е, че динамиката на потребителната стойност ще бъде най -спокойна. Динамиката на дохода ще бъде по -активна, а еквивалентите на стойността на обекти - стоки (тоест пазарни цени) се характеризират с най -голяма променливост. Подчертаваме още веднъж, че всеки тип стойност е многостранен, може да се определи количествено само въз основа на определяне на голям брой разнообразни експертни познания.

Техническа експертиза. Тази група включва всички видове проверки на "физическото тяло" на обектите на недвижими имоти. Те са отправна точка за определяне на всички стойностни показатели и следователно трябва да се считат за строго обвързващи. Без да се определи реалната полезност на имота, не може да се определи друг вид стойност. Техническите включват и онези изследвания, които са свързани с анализа на техническите параметри на възпроизвеждането на обекти на недвижими имоти (състава и производителността на използваните машини и механизми, пропорциите на живия и материализирания труд и др.).

Икономическа експертиза. Те включват всички видове анализи, свързани със стойността (паричната) оценка на влияещите фактори. Това са колебания в пазарната ситуация и определянето на размера на разходите по видове мерки за възпроизводство, и параметрите на финансовата система, и нивото на данъчно облагане, и всички класове, видове, видове рискове и т.н.

Експертиза за местоположение. Тяхната характеристика може да се счита за значителен дял от експертни методи. Градът не може да бъде точно „измерен“ и има нужда от такова „измерване“, тъй като извън неговата пространствена среда не съществува обект на недвижим имот. Експертизата за местоположение включва: инфраструктура, екология, държавно регулиране, зониране, топография, описание на граници и др.

Ако накратко дефинираме същността на всички експертизи, те представляват една или друга оценка на обект на недвижим имот в определен момент от неговия жизнен цикъл. Трябва да се подчертае, че в този случайтерминът „оценка“ има фундаментална разлика от широко разпространеното тълкуване, според което оценката се разбира като дефиниция на пазарна стойност. От гледна точка на икономиката на недвижимите имоти оценката трябва да се разбира като определяне на нивото на използваема стойност, обща стойност или използвана стойност в сравнение с максималната стойност. Vmax се осъществява в началото на жизнения цикъл, след което настъпва постоянният му спад. В общия случай изследването на обект на недвижим имот се извършва в следващ момент във времето във връзка с началото на жизнения цикъл, което означава, че целта на изследванията е да се определи степента на загуба Vmax, да се оцени реалното му ниво.

2. Етапът на формулиране на проблема според концепцията за обслужване

Обслужването е прилагане на системен подход към развитието и управлението на недвижими имоти. Тя включва всички видове планиране (гениално, стратегическо и оперативно) за функционирането на недвижими имоти, както и дейности, свързани с провеждането на целия спектър от технически и икономически експертизи на обектите на недвижими имоти, осигуряващи максимален социален ефект.

Исторически, за първи път служенето се формира в Англия през 15 и 16 век. и на началния етап включваше функциите на специално упълномощени държавни служители за геодезия, регистриране на поземлена собственост и права върху тях. Това е напълно разбираемо, тъй като в онази епоха земята се е считала за основно богатство, основа на живота и основен източник на доходи. Един от основателите на икономическата наука, У. Пети, изрази това с прекрасни думи: „Трудът е бащата и действащият принцип на богатството, а земята е неговата майка“. Развитието на английската школа по икономика и практика се основава на въпроси, свързани с недвижимите имоти.

Осигуряване на системен подход към недвижимите имоти, неговия подробен анализ, развитие ефективни стратегииуправлението са най -належащата задача и за Русия, която оформя пазара икономическа система... Ето защо обсъждането на икономиката на недвижимите имоти в този урок се извършва в съответствие с концепцията за обслужване.

Тъй като основното при обслужването е системният подход, първо е необходимо да се характеризира обслужването по отношение на категориите и категориите системи.

По -нататък система се разбира като подредена съвкупност от елементи, които са във взаимоотношения и връзки помежду си, които образуват определена цялост, единство. Най -съществената характеристика на системата е нейното възникване, което се разбира като несводимост на свойствата на системата към свойствата на съставните й елементи (показателите за отделните елементи на обект, като правило, не отразяват свойствата, които са присъщи на разглеждания обект като цяло). Видовете елементи и връзки могат да бъдат много различни и изборът им за анализ зависи от формулирането на конкретен проблем. Системата може да се състои от различни подсистеми, подсистеми, а също така самата е подсистема на друга система. Съставът на елементите и редът на връзките между тях се нарича структура на системата. Елементите действат върху обекти, използвайки ресурси (потенциал). От гледна точка на сложността (вид, брой елементи и връзки) се разграничават прости, сложни и свръхкомплексни системи. В зависимост от степента на предсказуемост на поведението системите се делят на: детерминистични (функционални), всички резултати, чиито действия могат да бъдат точно определени, и вероятностни (стохастични), за които тези резултати могат да се предскажат само в границите на някаква диагноза на възможните стойности. В съответствие с това разделение съществуват два типа взаимоотношения-функционални (всяка стойност на атрибут на фактор съответства на добре дефинирана неслучайна стойност на продуктивния атрибут) и стохастична (всяка стойност на атрибут на фактор съответства на набор от стойности на продуктивен атрибут).

Правете разлика между абстрактни и конкретни системи. Абстрактната система е система без входни и изходни потоци (например система от цели на предприятието, математическа система от уравнения и т.н.). Специфична система е изградена върху връзки между елементи чрез процес (действия) върху входните и изходните потоци.

Състоянието на системата се определя от съвкупността от състояния на всички нейни елементи и връзки, а системата се оценява в зависимост от предвидената цел от нейната надеждност. Така например за оценка на техническите системи (машини, механизми и т.н.) се използва концепцията за техническа надеждност. Всички стопански субекти по предназначение са икономически системи и съответно се оценяват за икономическа надеждност. Икономическата надеждност на конкретна система означава нейната способност с помощта на производствени, организационни, финансови и други решения с дадена вероятност да осигури постигането на необходимия резултат при условия на риск и известна несигурност в дадените граници на района на ефективна комбинация от основните параметри на системата - нейната рентабилност и стабилност.

Ако разглеждаме системата като целенасочена интегрална структура, тогава получаването на резултата (резултат от функционирането) на системата е възможно само с координирано време и пространство на взаимодействие на различни ресурси, необходими за решаване на поставените задачи. Осигуряването на ефективно взаимодействие на ресурсите се осъществява чрез управлението на този процес.

Целта на управлението на производствената система е да се осигури такова състояние на системата, при което да се постигне максимално възможна продукция с необходимите параметри на качеството и необходимата икономическа надеждност. Основата на управлението е планирането, по време на което се създава модел на състоянието на системата за предстоящия период от време или за целия период от нейния жизнен цикъл.

Методология (от старогръцки „methodos“ - метод на действие и „logos“ - преподаване, наука) - учението за структурата, логическата организация, методите и средствата за дейност. Най -важните точки на приложение, практически прояви на методологията са:

формулиране на проблема;

изграждане на обекта и предмета на изследване;

изграждане на научна теория;

проверка на получения резултат от гледна точка на неговата истинност, т.е. съответствие с обекта на изследване.

Геодезичната теория е форма на организация на научното познание, която дава цялостен поглед върху моделите и съществуващите взаимоотношения при създаването, използването и експлоатацията на обекти на недвижими имоти на всички етапи от жизнения цикъл.

Самото развитие на геодезическата концепция като система е предмет на метапланиране, което включва общо целево планиране и планиране на функционални стратегии за формиране и развитие на обекти на недвижими имоти. Този подход ви позволява да определите йерархията на системните елементи, вида и броя на подсистемите, тяхното съдържание, постоянни и временни връзки. Това трябва да вземе предвид специфичните характеристики и възможности на всеки имот поотделно.

Сложността на икономическите, организационните и техническите взаимовръзки между елементите на системите и подсистемите предопределя необходимостта да се вземат предвид специфичните характеристики на недвижимите имоти при изучаване на процеса на функциониране на геодезията като система, а именно:

Първо, свойствата на системата не са проста сума от свойствата на нейните елементи; системата има и други свойства, които възникват именно поради наличието на взаимовръзки между нейните елементи (законът за възникването);

Второ, сложността на формирането и развитието на недвижимите имоти, като реално съществуващ обект на изследване, изисква опростяване, отразяващо само най -важното от гледна точка на специфична задача за изучаване на свойствата и взаимоотношенията на елементите и системата като дупка;

Трето, изплуването като система не може да функционира извън връзката с външната среда, което оказва много значително влияние върху условията и резултатите от формирането и развитието на недвижимите имоти.

Следователно обслужването е отворена система, която е в непрекъснато взаимодействие с други системи, като е подсистема на по -обща (макроикономическа) система.

3. Цели, задачи и инструменти на обслужващата система

недвижими имоти, обслужващи време за планиране

Системата постоянно се влияе от многопосочни сили: от една страна, системата се стреми към самосъхранение, което се проявява във факта, че всяка икономическа система (например предприятие) предпочита да не променя установения ритъм на производство, а поддържане на съществуващата гама от продаваеми продукти възможно най -дълго и т.н.., тъй като при равни други условия това помага за намаляване на разходите и максимизиране на печалбите и освен това прави работата на предприятието много по -предвидима и стабилна. Въпреки това, в същото време компанията е повлияна от „възмутени“ фактори, които обективно подтикват компанията да се промени (промени в пазарните условия, появата на нови технологии и т.н.).

Първият от тези фактори са вътрешни, те са насочени към запазване на системата в сегашния й вид. В същото време системата, чиито връзки между елементите са по-силни и по-тесни (например системата за масово изграждане), притежава по-висок капацитет за самосъхранение.

Второ, факторите, влияещи върху системата, са външни. Те причиняват промени, които могат да бъдат преодолени чрез подобряване на структурата, гъвкавостта, подмяна на елементи и промяна на връзките между тях.

Връзката между свойствата на устойчивост и променливост във всяка система трябва да бъде такава, че да гарантира нейното най -ефективно и стабилно функциониране, като същевременно се поддържа необходимата икономическа надеждност.

Управлението се определя като процес на формиране на воля и изпълнение на волята, тоест не е нищо повече от процес на решаване на проблеми за постигане на поставените цели. Най -важните цели на икономиката на недвижимите имоти са:

Ценови (парични) цели - очакваните бъдещи финансови резултати (печалба, стойност на капитала, рентабилност, поток касови бележки, наличие на оборотни средства и др.);

Потребителските цели са постигането на определени материални цели чрез изпълнение на производствени задачи (жилищно строителство, реконструкция на сгради и конструкции, търговски недвижими имоти, недвижими имоти за временно пребиваване, структури със смесено предназначение и др.);

Социални цели - социалната отговорност на стопанския субект към обществото (разработване и изпълнение на проекти в съответствие със социалната и историческа ориентация на обществото, задачи за опазване на околната среда, ландшафтни и композиционни особености на територията, използване на материали и конструкции, като се има предвид исканията на местни клиенти и др.

Разходите и социалните цели се реализират само чрез потребителски цели и други цели - действия.

Управлението на собствеността е непрекъснат и комуникативен процес и в широк смисъл може да се разглежда като процес на планиране със следните последователни етапи:

Анализ и постановка на проблем;

Търсене на алтернативни решения;

Оценка и вземане на решения (проверка на решения).

В тесен смисъл управлението може да бъде представено като процес на изпълнение на проект, който включва следните етапи:

Изпълнение на избраната алтернатива;

Ставане и контрол;

Оперативен процес с етапите на функциониране и развитие на имота.

Планирането в геодезичната теория е централно и е редовно повтарящ се процес на вземане на решения, в който се извършват различни видове управленски дейности.

Изпълнението е част от процеса на планиране на развитието подробен планизпълнение, самото изпълнение и контрол, включително набор от мерки за анализ на вероятните отклонения от планираните показатели.

Мениджмънтът като дейност се разбира като процес на решаване на проблеми в хода на постигане на целите, изразен в получаването, обработката и предаването на информация.

Заключение

След като анализираме тази работа, можем да направим следното заключение: естеството на промените (обща динамика) в стойността на ползване, общите разходи и разходите в употреба през целия жизнен цикъл са еднакви, но темповете на промяна в тези показатели са различни. Това се обяснява с факта, че самите промени се формират под въздействието на различни влияещи фактори, което прави специфичните процеси на промяна разнообразни. Този извод може да бъде формулиран по друг начин: както използваната стойност, така и общата стойност, както и стойността в употреба се променят под влиянието на един и същ фактор - време, но този ефект се проявява за всеки тип стойност по различни начини.

Проблемът с икономиката на недвижимите имоти може да се формулира като икономическа интерпретация на влиянието на всички значими фактори върху имот в определен момент от жизнения цикъл.

Дейностите на геодезистите обхващат всички етапи и форми на проявление на жизнения цикъл на недвижимите имоти, осигуряват взаимосвързано решение на всички практически въпроси.

Списък на използваната литература

Кожухар В.М. Експертни умения и управление на имоти. Въведение в специалността. - М., Издател: Дашков и Ко, 2008

Черняк В.З. Управление на имоти. - М., 2007

Икономика и управление на собствеността. - М., 2006

Живот

Ефективната възраст се основава на оценката на външния вид на обекта, неговото техническо състояние, икономически фактори, които влияят върху общата стойност на обекта.

Ефективна възраст- това е възрастта, съответстваща на определено физическо състояние на обекта и отчитаща възможността за неговото изпълнение.

Типичният експлоатационен живот се отнася до стандартния експлоатационен живот.

Стандартен експлоатационен животе експлоатационният живот на сгради или конструкции, който е определен в нормативни актове.

Под оставащ икономически животсградите разбират периода от датата на оценката до края на своя икономически живот. Този период се използва от експертен оценител за оценка на бъдещите приходи. Срокът на оставащия икономически живот на обекта се увеличава чрез неговото модернизиране или обновяване.

Всички етапи от жизнения цикъл и продължителността на живота на обектите на недвижими имоти, обсъдени по -горе, са взаимосвързани. Собственикът на недвижим имот, за да приложи адекватни мерки, които ще осигурят увеличаване на рентабилността на имота и неговата безопасност, трябва да вземе предвид наличието на недвижим имот в определен (всеки) етап от жизнения цикъл.

Етапи от жизнения цикъл на имот

Така че обектите на недвижими имоти по време на съществуването си претърпяват икономически, физически, правни промени и преминават през следните етапи от жизнения цикъл:

§ образуването е строителство, тоест създаване на ново предприятие, закупуване или разпределение на поземлен имот;

§ експлоатация - включва експлоатация и развитие, т.е. разширяване, реорганизация или реконструкция;

Прекратяването на съществуването е разрушаване, естествено унищожаване или ликвидация.

Етапи от жизнения цикъл на имот:

1. Формиране на концепцията на проекта и избор на вариант за ползване на безплатен парцел... През този период се извършва изборът на най -доброто и ефективно използване на парцела. Изборът на случай на употреба завършва с разработването на техническа спецификация за проектиране на подобрения.

2. Подобряване на дизайна.На този етап - въз основа на проектната спецификация - се разработва проект с производството на необходимата документация за получаване на разрешителни и подготовка на парцела, както и полагане на комуникации, изграждане на сгради и засаждане на нови насаждения.

3. Подобрения в производството (монтаж, строителство)... По време на периода на изпълнение на проекта, изпълнителите практически напълно променят всички физически характеристики на обекта, с фиксирането на тези промени в инвентарните и кадастралните документи.

4. Тираж (покупко -продажба, дарение, отдаване под наем и др.)с прехвърляне на права на собственост или с възникване на тежест върху това право. На този етап се извършват сделки с обекта на недвижим имот.

5. Използване (използване) на съоръжението по предназначение с техническа и експлоатационна поддръжка... На този етап от жизнения цикъл мениджърът (или професионалното управляващо дружество) организира рационалното използване на потребителския потенциал на обекта от потребителите.

6. Модернизация: основен ремонт, реконструкция, възстановяване на подобрения с евентуално препрофилиране (промяна на функционалното предназначение) на обекта. Този етап започва в момента, в който обектът в сегашното си състояние вече не може да задоволява съвременните нужди на потребителите и / и ако работата му стане икономически неефективна. На този етап се извършва поне основен ремонт без промяна на решението за планиране и функционално предназначение, но с елиминиране на подвижно физическо влошаване и функционално остаряване.

7. Рециклиране, разрушаване на подобрения, изхвърляне или повторна употреба на материали... Жизненият цикъл приключва с разрушаването на подобренията в края на техния икономически живот. Управляващото дружество изготвя предложения относно сроковете и икономически изгодния метод за разрушаване на сгради, като взема предвид възможността за продажба на конструктивни елементи и материали на сгради и комуникации, които се ликвидират.

4. Управлението на недвижими имоти е свързано преди всичко с използването му от хора (потребители) като продукт, източник на доходи и ползи. Освен това за потребителя основното е ситуацията, когато обектът на недвижим имот се използва като стока, т.е. за задоволяване на нуждите. В същото време е възможно да се получават приходи от управление на недвижими имоти. И в резултат на това е възможна ситуация на продажба на обект на недвижим имот със съответния вид използване на недвижим имот като стока. В случая всъщност става дума за функционирането на хора, организации и самия недвижим имот в най -благоприятните пространствени и икономически условия. Последното означава, че управлението на недвижими имоти означава нещо повече от управление на недвижими имоти в тесния смисъл на думата. С други думи, управлението на собствеността е широко дефинирано. Управлението на недвижими имоти всъщност е в полето на пресичане на интересите на собственика на недвижимия имот и неговия ползвател.

Собственикът на недвижимия имот се стреми да получи максимална печалба от обекта, докато за потребителя са важни добрите условия за функционирането на недвижимия имот, съчетани с ниски разходи за неговото използване. При разбирането на това противоречие два аспекта са много важни: от една страна, тенденциите и промените в средата, в която се намират и функционират недвижимите имоти (местност и / или регион), от друга страна, качеството и условията на конкуренция в поддръжка на недвижими имоти. Управлението (визията) на недвижимите имоти в краткосрочен план се свежда до управление парични потоциот своята дейност, в която водещото място принадлежи на финансово -техническото управление.

Дългосрочното управление е предизвикателство, което е по-голямо предизвикателство. На първо място, това се дължи на непредсказуемостта публична политика(икономически, фискално -парични и социални) и липсата на напълно развити пазарни основи - икономическа свобода, права на собственост, конкуренция и пр. Постигането на целите, пред които е изправена всяка система за управление, се осигурява чрез изпълнение на специфични функции и управленски задачи. Функциите за управление са разделени на общи и частни. Общите функции са постоянни за икономически субект от всякакъв профил или вид дейност, докато частните функции се определят от целите на конкретен икономически субект и зависят от техния вид, размер, място и вид дейност.

В този случай икономическите субекти са всички единици на икономиката (физически и / или юридически лица), които независимо икономически решения, тоест икономически субект може да бъде физическо лице, както и няколко лица, които съставляват някакво едно волево образувание (семейство, компания, асоциация, правителство и т.н.).
Управлението трябва да се разглежда през целия жизнен цикъл на обект на недвижим имот, тъй като целта е фактът, че обект на недвижим имот съществува от момента на неговото създаване до момента на износване.

Управлението се разбира като процес на планиране и вземане на решения за най-ефективно използване на ресурси, потенциал, резерви за постигане на поставените цели. За да се определи ефективността на управлението, се използват различни прегледи (технически - за осигуряване на адекватна представа за реалното състояние на обекта, икономически (оценка) - за получаване на разумен еквивалент на разходите, управленски решения - осигуряват най -ефективното използване на недвижим имот).

Тя може да бъде разделена на три етапа: 1) Строителство (прединвестиционен и инвестиционен етап); 2) Работа до пълно изплащане (предприемачески етап на проекта); 3) Операция с последващо развитие на резултатите от инвестицията. Има редица функции, които са от съществено значение за всеки етап от жизнения цикъл. Първият етап до голяма степен определя ефективността на по -нататъшното функциониране на обекта.

Този етап е особено труден, той се състои от множество компоненти, а именно: анализ на условията за прилагане на първоначалната концепция, разработване на концепцията на проекта, оценка на неговата жизнеспособност, избор и одобрение на местоположението на обекта, екологична обосновка, експертиза, предпроектно проучване, получаване на разрешение за строеж, създаване на временно строителна инфраструктура, създаване или актуализиране на обект, въвеждането му в експлоатация. В същото време основният момент е изборът на по -надеждни партньори за проекта.

За това се прави оценка на тяхното финансова ситуация, трудов стаж, репутация. Основният агрегиран показател е икономическата надеждност. Определянето на този показател се основава на изчисляването на целия набор от показатели за производствена и стопанска дейност и тяхното обобщаване в едно, чиято стойност е основа за оценка на дейността на предприятието.

Вторият етап включва развитие на мощности, експлоатация на съоръжението със стабилни параметри на проектните му мощности. На този етап се използва обектът на недвижим имот, чието определение за вида е задача на управлението на недвижими имоти. Ефективността на вземането на решения се определя въз основа на оценката на обекта, която се извършва в момента Al. Точка А1 съответства на общата инвестиция. Тъй като най -важният принцип на възпроизвеждане на обект в динамика е целостта на цикъла и неговото развитие във времето, всички видове разходи и ползи са нанесени по оста t.

За да се анализира жизнения цикъл на обект, трябва да се използват няколко стойности на етапи, които характеризират времевите интервали за проявяване на критични точки от две стойности на жизнения цикъл. Такъв ключов момент се счита за времето на въвеждане на съоръжението в експлоатация A1. Във връзка с него се определят етапите: t1 - подготовка и изграждане на обекта, t2 - развитие на капацитета (период на изплащане), t3 - началото на печалбата (достигане на планираното ниво на себестойност, възвръщаемост на инвестицията на етапа на развитие), t4 - началото на моралното и физическо влошаване на обекта ...

Етапите, които характеризират времето на създаване (обновяване) на обекта и времето на неговия живот в експлоатационния етап, са особено важни. Чрез определяне на съотношението на различни етапи е възможно да се получи сравнителна ефективност на етапите от жизнения цикъл на имот, да се анализират разходите и резултатите на изпълнителя и клиента. На третия етап от жизнения цикъл на обекта А2, А4 има период на последващо работно време за инвестиция.

На теория третият етап може да отнеме доста време. Ограничението на възможността за експлоатация на съоръжението са допълнителните разходи за премахване на физическото и моралното влошаване.
Общият модел е очевиден: потребителските имоти, постоянно губещи се с течение на времето, водят до намаляване на полезността на недвижимите имоти, т.е. за да се намали неговата използваема стойност. Промени, подобни по своя характер на динамиката, настъпват с еквивалента на стойността, наемната ставка, тъй като използваната стойност и стойността са две присъщи характеристики на всеки продукт на труда. Тъй като управлението на имоти се извършва през целия жизнен цикъл, е необходимо да се определят участниците за този период от време.

Основният участник, заинтересован от изпълнението на проекта и постигането на поставената цел, е строителят (разработчикът), който е бъдещият собственик и потребител на резултатите от проекта. Разработчикът определя основните изисквания и обхвата на проекта, осигурява финансиране на проекта за сметка на собствените си средства или средства на инвеститорите, сключва договори с основните изпълнители и отговаря за тези договори

В ежедневието концепцията за развитие се отнася до строителство и реконструкция. Основното в развитието е управлението на инвестициите, което включва: избор на икономически ефективен проект, трансформиране на обект на недвижим имот, получаване на всички разрешения за неговото изпълнение от органите, предвидени в закона, търсене на инвеститори, определяне на условията за привличане на инвестиции и пари назаем, разработване на механизми и форми на тяхното връщане, избор и привличане на изпълнители, контрол на тяхната работа.

Инвеститор - лице, което прави дългосрочни инвестиции в имот, т.е. това е крайният купувач, бъдещият собственик на жилищния комплекс. Такъв инвеститор може да бъде организация за управление на жилища или специално създадена компания, държавни и общински власти, инвестиционни фондове, физически лица, обществени организации, международни организации.

Инвеститорът инвестира средства (инвестиции) в проекта. В един проект може да има няколко инвеститори, но те имат обща цел - да увеличат максимално възвръщаемостта на инвестициите си от изпълнението на проекта. Ако инвеститорът и клиентът не са едно и също лице, тогава инвеститорът сключва споразумение с клиента, следи за изпълнението на договорите и извършва разчети с други участници в проекта в хода му.
Дизайнерските организации се развиват проектно -сметна документацияи извършване на проектно -изследователска работа.

Клиент - физически или обект, която организира строителството, реконструкцията и ремонта на жилищни сгради (със или без комплекс инженерна или строителна инфраструктура), включително за собствено жилище, отдаване под наем, отдаване под наем или за продажба; изпълнител, търговско или смесено дружество капитално строителство, по собствена инициатива или от името на общинските власти.

Изпълнител - инженерно -строителна организация, която извършва работа по изпълнението на проекта в съответствие с договора. Отговорността за изпълнението на цялата работа се носи главен изпълнител, което от своя страна сключва договори с подизпълнители за изпълнение отделни произведенияили услуги.

Специално място в изпълнението на проекта заема ръководителят на проекта, на който клиентът, разработчикът или инвеститорът делегира правомощието да управлява проекта. Ръководителят на проекта планира, контролира и координира работата на всички участници през целия жизнен цикъл на проекта. Конкретният обхват на правомощията на ръководителя на проекта се определя от договора.

Външните участници в проекта включват: - финансиращата организация (кредитор) предоставя заеми за финансиране на проекта, като гарантира тяхното финансиране, като се вземат предвид изискванията на проекта; - агент по недвижими имоти (недвижими имоти) - предприемач (специалист), занимаващ се с сделки с недвижими имоти.

Частно управляващо дружество (на етапа на експлоатация на имота, функции управленска организацияможе да се извършва от организация за развитие) - нов субект на управление на собствеността в жилищния сектор и нов тип инвеститор в жилищния сектор.
Частно управляващо дружество (PAM) е: - има законовата цел да предоставя жилищни услуги; - по стратегически въпроси на дейността се контролира от местната администрация и обществеността; - управлява (като юридически или икономически собственик) жилищния фонд; - самостоятелно се занимава с разработването на своята жилищен фонд(води инвестиционна дейност); - зависи от качеството и количеството жилища, предоставени на населението, тоест той е бенефициент и носи отговорност за резултатите от стопанските си дейности.

По този начин управлението на недвижими имоти през целия жизнен цикъл също се отнася до работата с голям кръг участници и изборът на най -надеждните партньори е важна задача за организиране на управлението.