Жизненият цикъл на недвижимите имоти като икономически обект. Определяне на амортизацията на обекта на недвижим имот Действителен живот
оставащ срок икономически живот, ниво на експлоатационни разходи, реверсивни стойности и проценти на загуби, рискове, съотношение стойност на земята / сграда, дата на продажба, най -доброто и най -доброто ефективно използване, условия на финансиране, ниво на управление на качеството. Освен това местоположението и декорацията не трябва да се различават коренно.
оставащ икономически живот; Ry е нормата на възвръщаемост на инвестицията. Пример. Инвестиционни условия: срок- 5 години; R - възвращаемост на инвестицията 12%; сумата на капиталовите инвестиции в недвижими имоти $ 10 000. Решение. Метод на Ринг. Годишният линеен процент на възвръщаемост на капитала ще бъде 20%, тъй като 100% от актива ще бъде отписан след 5 години (100: 5 = 20). В този случай коефициентът на капитализация
оставащ срокфизически живот.Физическата амортизация може да се изчисли както за отделни елементи на сградата с последващо сумиране на изчислените обезценки, така и за сградата като цяло. За приблизителни изчисления на износването е възможно да се използва опростена формула: И Използването на тази формула е уместно и при изчисляване на процентни корекции за износване в сравнявани обекти (метод за сравнение
оставащ срокнеговото полезно живот- на 48 години. Офис пространството изисква $ 1000 за незабавна подмяна на килим и различни аксесоари. Поради лоша работа товарните платформи имат физическо износване с 25% над нормата; обичайните им общи срокполезен животе на 30 години; трябва да похарчите $ 2500, за да ги поправите. Оценено оставащ срокполезен животпокриви, системи
оставащ срок полезна употреба... Полезен живот на обекта нематериален активопределя се въз основа на срок:валидност на патент, сертификат; ограничения за използването на съоръжението в съответствие със законодателството на Руската федерация и чужди държави; предвидени от съответните споразумения. Ако сроктогава полезното използване на нематериален актив не може да бъде определено
срокдължи се преди всичко на факта, че тази страна в следвоенния период правилно се ориентира и започва целенасочено да провежда публична политиканасочена към ускоряване на научно-техническия прогрес. Централизираната научно -техническа политика на държавата се разбира като система от целенасочени мерки за осигуряване интегрирано развитиенаука и технологии, прилагането на техните резултати в Национална икономика... Юнайтед
срокобслужване на главния производствени активи(машини и оборудване) трябва да надвишава три години; малките предприятия не трябва да прекратяват дейността си в рамките на една година от датата на въвеждане в експлоатация на оборудването, за което до 50% от стойността му се отписва към себестойността. Когато се използват стимули в областта на ускорената амортизация, малкият бизнес има възможност през първата година
краен срокобслужване. Най -характерният единичен индикатор, чиято стойност е посочена в паспортните данни за продукта, е гарантираното време на работа до първия ремонт (T). Това е най -обективният показател, тъй като е нерентабилно да се надценява произволно (загубите на производителя се увеличават с гарантирано обслужване на ненадеждни продукти) и произволно да се подценява
времетобременност; при раждането на дете; за периода на родителски отпуск, докато детето достигне възраст от 1,5 години; издръжка на дете. Процедурата за назначаване и изплащане на тези обезщетения се установява от правителството на Руската федерация. Според Стратегията за развитие Руска федерациядо 2010 г., изготвен от Центъра за стратегически изследвания, се планира преход към дъщерно състояние, което
времетои начини за постигане на предвидените цели. Всички прогнози могат да бъдат разделени на две големи групи: основни и социални икономически.Основните включват демографски прогнози, прогнози природни ресурси, научно-технически прогрес, екологичен, външно икономически,външнополитически, вътрешни и др. Социално-икономическите включват прогнози икономическирастеж,
Методи за определяне на физическо износване при оценка на стойността на недвижимите имоти
Определяне на амортизация на даден имот
Амортизацията се характеризира с намаляване на полезността на даден имот, неговата потребителска привлекателност от гледна точка на потенциален инвеститор и се изразява в намаляване на стойността във времето (амортизация) под въздействието на различни фактори. Амортизацията (I) обикновено се измерва като процент, а амортизационната стойност е обезценка (O).
В зависимост от причините, причиняващи амортизацията на имота, се разграничават следните видове амортизация: физическа, функционална и външна.
Физическото и функционалното износване се подразделя на подвижно и непоправимо.
Премахнете износването- това е износване, чието премахване е физически възможно и икономически осъществимо, т.е. направените разходи за премахване на този или онзи вид износване увеличават стойността на обекта като цяло.
Разкриване на всички възможни типовеамортизацията е натрупаната амортизация на имот. В стойностно изражение кумулативната амортизация е разликата между възстановителните разходи и пазарната цена на имота, който се оценява.
Кумулативната натрупана амортизация е функция от живота на обекта. Нека разгледаме основните оценъчни понятия, които характеризират този показател.
Изграждане на физически живот (FJ)- периодът на експлоатация на сградата, през който състоянието на носещите конструктивни елементи на сградата отговаря на определени критерии (надеждност на конструкцията, физическа издръжливост и др.). Срок физически животобектът е положен по време на строителството и зависи от капиталовата група сгради. Физическият живот приключва, когато обектът бъде разрушен.
Хронологична възраст (XB)- периодът от време, изминал от деня, в който обектът е бил пуснат в експлоатация, до датата на оценката.
Икономически живот (EJ)се определя от времето на работа, през което обектът генерира доход. През този период текущите подобрения допринасят за стойността на имота. Икономическият живот на обект приключва, когато експлоатацията на обекта не може да генерира доход, посочен от съответната ставка за сравними обекти в този сегмент на пазара на недвижими имоти. В същото време текущите подобрения вече не допринасят за стойността на обекта поради общото му износване.
Ефективна възраст (EE)изчислено въз основа на хронологичната възраст на сградата, като се вземе предвид нейното техническо състояние и преобладаващо към датата на оценката икономически факторизасягащи стойността на оценения обект. В зависимост от характеристиките на експлоатацията на сградата, ефективната възраст може да се различава от хронологичната възраст нагоре или надолу. В случай на нормална (типична) експлоатация на сградата, ефективната възраст обикновено е равна на хронологичната възраст.
Оставащ икономически живот (OSER)сграда - периодът от време от датата на оценката до края на нейния икономически живот (фиг. 3.4).
Ориз. 3.4. Периодите от живота на сградата и характеристиките, които ги характеризират
Амортизацията в практиката на оценяване трябва да се разграничава по значение от подобен термин, използван в счетоводството (амортизация). Прогнозната амортизация е един от основните параметри, който ви позволява да изчислите текущата стойност на имота, който се оценява за определена дата.
Физическото влошаване е постепенна загуба на техническите и експлоатационни качества на обект, първоначално заложен по време на строителството под въздействието на природни и климатични фактори, както и човешкия живот.
Методите за изчисляване на физическото влошаване на сградите са както следва:
· Нормативна (за жилищни сгради);
· Разходи;
· Доживотен метод.
Нормативен методизчисляването на физическото износване включва използването на различни регулаторни инструкции на междусекторно или ведомствено ниво.
Тези правила предоставят характеристика на физическото износване на различни конструктивни елементи на сградите и тяхната оценка.
Физически влошаване на сградататрябва да се определи по формулата:
, където
И f - физическо влошаване на сградата,%;
И i - физическо износване на i -тия конструктивен елемент,%;
L i - коефициент, съответстващ на дела на заместващата стойност на i -тия конструктивен елемент в общата заместителна стойност на сградата;
NS- броя на конструктивните елементи в сградата.
Делът на разходите за подмяна на отделни конструкции, елементи и системи в общите разходи за подмяна на сграда (в проценти) обикновено се вземат според увеличените показатели за разходите за подмяна на жилищни сгради, одобрени по предписания начин, и за конструкции , елементи и системи, които нямат одобрени показатели, на тяхната прогнозна цена ...
Тази техника се използва изключително във вътрешната практика. При цялата си яснота и убедителност, следните недостатъци са му присъщи:
- поради своя „нормативен характер“, първоначално не може да вземе предвид нетипичните експлоатационни условия на съоръжението;
- сложността на приложението поради необходимата детайлност на конструктивните елементи на сградата;
- невъзможност за измерване на функционално и външно износване;
- субективност на специфичното тегло на конструктивните елементи.
В основата на стойностен метод Определянето на физическото износване е физическо износване, изразено по време на оценката му чрез съотношението между цената на обективно необходимите мерки за ремонт, които премахват повредите на конструкции, елементи, системи или сгради като цяло, и разходите за тяхното заместване.
Същността на разходния метод за определяне на физическото износване е да се определят разходите за пресъздаване на елементите на сградата.
Този метод ви позволява незабавно да изчислите износването на елементи и сградата като цяло в стойностно изражение. Тъй като обезценката се изчислява въз основа на разумните действителни разходи за привеждане на износените елементи в „практически ново състояние“, резултатът от този подход може да се счита за доста точен. Недостатъците на метода са задължителните подробности и точността на изчисляване на разходите за ремонт на износени строителни елементи.
Определяне на физическото влошаване на сградите метод за цял живот ... Показателите за физическо износване, ефективна възраст и икономически живот са в определено съотношение, което може да бъде изразено чрез формулата:
И - износване;
EV - ефективна възраст;
VF - типична продължителност на физическия живот;
OSFL - Оставащ физически живот.
.
Използването на тази формула е от значение и при изчисляване на процентни корекции за амортизация в сравнени обекти (сравнителен метод на продажба), когато не е възможно оценителят да провери избраните аналози. Процентът на амортизация на елементи или сградата като цяло, изчислен по този начин, може да бъде преобразуван в стойност (обезценка):
.
На практика конструктивните елементи, които имат подвижни и непоправими физически износвания, се разделят на „дълготрайни“ и „краткотрайни“.
"Краткотрайни елементи"- елементи, които имат по -кратък живот от сградата като цяло (покрив, водопроводни инсталации и др.).
"Дълговечни елементи"- елементи, чиято продължителност на живота е сравнима с тази на сградата (основи, носещи стени и др.).
Подвижното физическо износване на „краткотрайни елементи“ произтича от естественото износване на строителните елементи с течение на времето, както и небрежната употреба. В този случай продажната цена на сградата се намалява със съответно обезценка, тъй като бъдещият собственик ще трябва да извърши „по-рано отложени ремонти“, за да възстанови структурата до нормални експлоатационни характеристики ( Поддръжкавътрешни помещения, възстановяване на течащи покривни секции и др.). Предполага се, че елементите се възстановяват в „практически ново“ състояние. Подвижната физическа амортизация в парично изражение се определя като „цената на отложените ремонти“, т.е. разходи за привеждане на обекта в състояние, "еквивалентно" на първоначалното.
Невъзстановимо физическо износване на компоненти с кратък експлоатационен срок е цената за възстановяване на износени компоненти, определена от разликата между цената на подмяната и размера на подвижния износ, умножена по съотношението на хронологичната възраст и физическия живот на тези елементи.
Премахващото се физическо износване на елементи с дълъг живот се определя от разумните разходи за отстраняването му, подобно на подвижното физическо износване на елементи с кратък живот.
Фаталното износване на елементи с дълъг живот се изчислява като разликата между разходите за подмяна на цялата сграда и сумата на подвижните и непоправими износвания, умножена по съотношението на хронологичната възраст на сградата към физическия живот на сградата .
От гледна точка на функционалната експлоатация на обектите на недвижими имоти е обичайно да се разграничават няколко вида живот. Има периоди на икономически живот, които определят конкретен период от време, в който недвижимите имоти могат да се използват като източник на печалба. Този срок изтича, когато подобренията, направени в съоръжението, допринесат за стойността на сградата. Всъщност има цял живот на обект на недвижим имот, т.е. такъв период от време, когато сградата съществува и е подходяща за живот или работа. В типичен физическа продължителност на живота, което се определя от различни регламенти, се разграничават следните подтипове термини. Ефективна възраст, която отразява възрастта на обекта, в зависимост от екстериора и техническите характеристики. Хронологична възраст, което съответства на времето, в което сградата е в експлоатация. Оставащ икономически живот, който се използва за целите на оценка на сграда от оценител, се изчислява като периода от датата на самата оценка до края на икономическия живот на сградата.
Функционално остаряване на сградатасе състои в това, че сградата престава да отговаря на съвременните стандарти - остарялата архитектура на сградата, неудобството при планирането, инженерната поддръжка. Това износване се дължи на напредъка в науката и технологиите в областта на архитектурата и строителните технологии. Друго име за функционално износване е остаряване, която подобно на физическото износване е подвижна или непоправима. Икономическо износванесграда се нарича намаляване на стойността поради отрицателна промяна във външната й среда, която се дължи на икономически, политически или други причини. Например, в района, където се намира обектът, има постоянна тенденция към намаляване или данъчно облагане, застраховката се е променила, има промени на пазара на труда, туризма, образованието и т.н. Икономическото износване се нарича още външно износване. Степента на външно износване може да бъде значително повлияна от непосредствената близост до непривлекателни естествени или изкуствени предмети: блата, пречиствателни станции, ресторанти, дансинги, бензиностанции, гари и гари, индустриални предприятия... Икономическата амортизация на имота трябва да се счита за необратима, тъй като разходите за разходи, които трябва да бъдат насочени към премахване на външни фактори, са непропорционално високи.
Можете да измерите износването на външни влияния, като анализирате продажбите по двойки, което е продажба на пазара. недвижим имотдва сравними обекта, единият със следи от външно износване, а другият без тях. Разликата в цената ще позволи да се направят заключения относно размера на износване на анализирания обект.
Живот на недвижими имотисе определя от редица фактори. Къщите стареят постепенно; с течение на времето в тях идва минутата, когато става опасно за живота. Като се имат предвид настоящите темпове и качество на строителството, сравнително младата къща може да стане проблематична, ако поради някаква причина нейното техническо състояние рязко се влоши, например стените се напукват, основата се деформира, рамките на вратите се деформират. Ако такива признаци бъдат открити в къщата, тогава наемателите веднага се изселват. Всички въпроси, свързани с овехтялите и разрушени жилища, са уредени с регламента, одобрен с резолюцията Държавната думаПравителството на Русия от 28.01.2006 г. Регламентът определя изискванията за помещения, предназначени за човешки живот. Всички помещения, предназначени за живеене на хора, трябва да бъдат разположени в къщи, разположени на територията на жилищното строителство, което се определя от плана за зониране на системата. Настаняването трябва да бъде осигурено с подходящи комуникации, като например: електрическо осветление, пиене и снабдяване топла вода, отопление, вентилация и където е предвидено - газ. Въпреки това, в едноетажен или двуетажни къщипри липса на централизирана инженерна мрежа е възможно да липсват както водоснабдителна, така и канализационна система.
Всичко инженерни системитрябва винаги да отговаря на стандартите за санитарна и епидемиологична безопасност. Климатът в помещенията, където живеят хората, трябва да отговаря на стандартите. Допустимата относителна влажност е влажност не повече от петдесет и пет процента. А в отопляемо помещение въздухът трябва да има нормална температура от осемнадесет градуса по Целзий. Жилищните помещения трябва да бъдат надеждно защитени от влага като размразяване, дъжд или почва и от течове от комуникационни системи. Поставянето на тоалетна, баня, душ или кухня над дневните е забранено. Всекидневните и кухните трябва да имат прозорци. Спазването на това изискване не е необходимо за помощни или помощни помещения. Жилищните помещения не трябва да се намират в мазета или сутеренни подове... Къщите над пет етажа трябва да бъдат оборудвани с безопасен асансьор.
Една къща се счита за негодна за живеене, ако се намира в райони с евентуално свлачище или кал, лавина, както и в район, който редовно се залива с наводнени води. Къща с апартаментинамиращ се в такъв район се счита за спешен и подлежи на разрушаване. Къща със забележими деформации на основата, носещи стени се признава за извънредна ситуация, което потвърждава изчерпването на носещата способност на такава конструкция и очевидната опасност от нейното унищожаване. По този начин жилищна сграда е длъжна да бъде призната за аварийна, в случай на повреда в нея под формата на пожар, авария, експлозия, земетресение, неравномерно залягане на почвата и много други явления. Но признаването на къща като аварийна е възможно само ако къщата технически не подлежи на възстановяване или в случай на икономическа нецелесъобразност. Жилището, разположено в близост до оживени магистрали, вътре в което се регистрира излишък на ниво на шум, също се признава за напълно неподходящо. Освен това агресивната среда понякога е добра причина животът на хората на определено място да стане опасен.
Открихте грешка в статията?
Определянето на амортизацията е необходимо, за да се вземат предвид разликите в характеристиките на новия обект и обекта на недвижимия имот, който се оценява.
Износванепри оценка означава загуба на полезност, а оттам и стойността на предмета на оценка по някаква причина.
Има два начина за изчисляване на износването:
Доживотен метод;
Методът за разделяне на видове износване.
6.3.1. Изчисляване на живота на износване
Кумулативната натрупана амортизация е функция от времето на обекта.
При изчисляване на амортизацията по метода на ефективната възраст се използват следните понятия: физическият живот на сградата, ефективната възраст, оставащият икономически живот. Обмислете периодите от живота на сградата и прогнозните показатели, които ги характеризират (вж. Фиг. 6.2.)
Физически живот на сграда (FZH) - периодът на експлоатация на сграда, през който състоянието на носещите конструктивни елементи на сградата отговаря на определени критерии (структурна надеждност, физическа издръжливост и др.). Физическият живот на даден обект се определя по време на строителството и зависи от капиталовата група на сградата. Физическият живот приключва, когато обектът бъде разрушен.
Хронологична възраст (ХВ) - периодът от време, изминал от въвеждането на съоръжението в експлоатация до датата на оценката.
Икономическият живот (EL) се определя от времето на работа, през което обектът генерира доход. През този период текущите подобрения допринасят за стойността на имота.
Ефективната възраст (EE) се изчислява въз основа на хронологичната възраст на сградата, като се вземат предвид нейното техническо състояние и икономическите фактори, преобладаващи към датата на оценката, които влияят върху стойността на оценявания обект. В зависимост от характеристиките на експлоатацията на сградата ефективната възраст може да се различава от хронологичната възраст нагоре или надолу. В случай на нормална (типична) експлоатация на сградата, ефективната възраст обикновено е равна на хронологичната възраст.
Останалият икономически живот (OSER) на сградата е периодът от датата на оценката до края на нейния икономически живот (фиг. 6.2).
Определянето на амортизацията на сградите по метода на жизнения цикъл се основава на изследване на структурите на оценявания обект и на предположението, че ефективната възраст на обекта е свързана с типичния период на икономически живот като натрупаната амортизация към разходите за възпроизвеждане (подмяна) на сградата.
Показателите за физическо износване, ефективна възраст и икономически живот са в определено съотношение, което може да бъде изразено чрез формулата
I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSF)] 100%, (6.4)
където А - износване,%;
EV - ефективна възраст, определена от експерт въз основа на техническото състояние на елементите или сградата като цяло;
VF - типична продължителност на физическия живот;
OSFL - Оставащ физически живот.
I = (XB: VF) 100%, (6.5)
където А - износване,%;
VF е типична продължителност на физическия живот.
Прилагане на формулата 6.5. Също така е от значение при изчисляване на процентни корекции за износване в сравнявани обекти (сравнителен метод на продажби), когато оценителят не е в състояние да провери избраните аналози, за да определи показателите, използвани във формула 6.4.
Процентът на амортизация на елементи или сградата като цяло, изчислен по този начин, може да бъде преобразуван в стойност (обезценка):
O = SV (I: 100), (6.6)
където А - износване,%;
SV е цената за възпроизвеждане (разходи за подмяна).
Пример.
Голям комплекс за индустриална собственост подлежи на оценка. Датата на оценката е 1 април 2005 г.
Помислете за изчисляване на амортизацията за няколко склада от даден имотен комплекс, построен в съответствие със същия проект, използван за съхранение строителни материали... Според документацията за оценените складове физическият живот е 75 години (VF = 75 години).
Ефективната възраст е определена от оценителя в съответствие с техническото състояние на обектите за оценка, данните за изчисляване на амортизацията и изчисляване на амортизацията са дадени в таблицата.
Този метод за изчисляване на амортизацията е приложим за масова оценка, когато се оценяват недвижими имоти като част от активите на предприятието, когато се оценява предприятие (бизнес).
Недостатъкът на използването на доживотния метод за оценка на натрупаното износване е наличието само на един фактор, който определя размера на износването (съотношението на ефективната възраст към физическия живот). За да се премахне този недостатък, се разглеждат различни видове фактори за намаляване на разходите и се прилага методът за разделяне на видове износване.
Форекс класовете са чудесни за вас, за да се подготвите за успешна работа на Форекс пазара!
6.3.2. Изчисляване на амортизация чрез разделяне на видове износване
Най -често срещаният е метод за разделяне на видове износване.
Амортизацията се подразделя на физическа, функционална и външна (икономическа) амортизация в зависимост от факторите, които намаляват стойността на недвижимите имоти. Физическото и функционалното износване може да бъде подвижно и непоправимо. Икономическото износване обикновено е непоправимо.
Амортизацията се счита за премахваема, ако нейното премахване е физически възможно и икономически осъществимо.
Сборът от всички възможни видове амортизация е натрупаната амортизация на имота.
Физическо влошаванеотразява промените във физическите свойства на имота с течение на времето (например дефекти в структурните елементи). Физическото износване може да възникне под въздействието на оперативни фактори или под въздействието на природни и природни фактори.
Има четири основни метода за изчисляване на физическата амортизация:
Експерт;
Регулаторни (или счетоводни);
Разходи;
Метод за изчисляване на живота на сграда.
Най -точният и отнемащ време метод е експерт.Тя включва създаване на дефектна декларация и определяне на процента на износване на всички конструктивни елементи на сграда или конструкция.
Пример.
В таблица 6.2 износването на отделни конструктивни елементи на сградата се определя с помощта на експертен метод.
Нормативен методизчисляването на физическата амортизация се основава на използването на различни регулаторни инструкции на междусекторно или ведомствено ниво. Използва се изключително рядко в оценъчната практика.
Метод на разходитее да се определят разходите за възстановяване на елементи на сгради и конструкции. Чрез проверка се определя процентът на износване на всеки строителен елемент, който след това се преобразува в стойност. Методът на разходите се използва за определяне на подвижното физическо износване.
Конвенционален пример за изчисляване на физическото износване по метода на себестойността е даден в таблица. 6.4.
Този метод ви позволява незабавно да изчислите износването на елементи и сградата като цяло в стойностно изражение. Тъй като обезценката се изчислява въз основа на разумните реални разходи за привеждане на износените елементи до практически ново състояние, резултатът от този подход може да се счита за доста точен. Недостатъците на метода са задължителните подробности и точността на изчисляване на разходите за ремонт на износени строителни елементи.
Доживотен методизползван за изчисляване на физическата амортизация, този метод е обсъден подробно в раздел 6.3.1. на това ръководство.
ДА СЕ функционално износваневключват намаляване на стойността на имота, свързано с несъответствие между структурни и решения за планиране, строителни стандарти, качество на дизайна, изработка съвременни изискваниякъм тези позиции.
Размерът на възстановимата амортизация се определя като разликата между потенциалните разходи на сграда по време на нейната оценка с актуализирани елементи и нейната същата стойност към датата на оценката без подновени елементи (разликата между разходите за възпроизвеждане на сграда и разходите му за подмяна).
Причини за функционално износване:
Недостатъци, изискващи добавяне на елементи;
Недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементи;
Прекомерни подобрения.
Недостатъците, изискващи добавянето на елементи, са елементи от сгради и оборудване, които не присъстват в съществуващата среда и без които тя не може да отговаря на съвременните експлоатационни стандарти. Амортизацията, дължаща се на тези елементи, се измерва чрез разходите за добавяне на тези елементи, включително тяхното инсталиране.
Функционалното износване може да бъде подвижно и непоправимо. Възстановимото функционално износване най-често се изчислява по метода на разходите.
Недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементи, са позиции, които все още изпълняват своите функции, но вече не отговарят на съвременните стандарти (водомери и газомери и противопожарно оборудване). Амортизацията за тези елементи се измерва като цена на съществуващите елементи, като се вземе предвид тяхното физическо влошаване, минус разходите за връщане на материали, плюс разходите за демонтиране на съществуващи и плюс разходите за инсталиране на нови елементи. Разходите за връщане на материали се изчисляват като разходите за демонтирани материали и оборудване, когато се използват на други обекти (остатъчна стойност, подлежаща на възстановяване).
Извънгабаритни - позиции и елементи от структурата, чието присъствие в момента е неадекватно на съвременните изисквания на пазарните стандарти. Елиминиращо се функционално износване през този случайсе измерва като разходите за възпроизвеждане на супер-по-добри позиции минус физическо износване, плюс разходите за демонтиране и минус разходите за ликвидация на демонтирани елементи.
Пример за подобрение е ситуацията, когато собственикът на къщата, адаптирайки я към себе си, направи някои промени за собствено удобство (инвестиционна стойност), които са неадекватни от гледна точка на типичния потребител. Те включват преустройство на използваемата площ на помещенията за конкретна употреба, поради хобитата на собственика или неговата професия. Елиминиращо се функционално износване през подобна ситуациясе определя от текущата цена на разходите за привеждане на променените елементи в първоначалното им състояние.
В допълнение, концепцията за свръхподобрения е тясно свързана със сегмента на пазара на недвижими имоти, където едни и същи подобрения могат да бъдат признати както за подходящи за определен сегмент, така и за излишни от гледна точка на типичния потребител.
Таблица 6.5 предоставя пример за изчисляване на функционалното износване.
Фаталното функционално износване се причинява от остаряло планиране на пространството и / или структурни характеристики на оценените сгради във връзка със съвременните строителни стандарти. Признак на непоправимо функционално износване е икономическата нецелесъобразност на разходите за отстраняване на тези недостатъци. Освен това е необходимо да се вземат предвид преобладаващите към датата на оценката пазарните условияза адекватно архитектурно съответствие на сградата с нейното предназначение.
В зависимост от конкретната ситуация, цената на непоправимо функционално износване може да се определи по два начина:
Капитализация на загуби при наем;
Капитализация на свръх оперативни разходи.
За определяне на необходимите изчислени показатели (наемни ставки, ставки на капитализация и др.) Се използват коригирани данни за сравними аналози.
В същото време избраните аналози не трябва да имат признаци на невъзстановимо функционално износване, идентифицирани в обекта за оценка. Освен това, общ доход, донесени от имотния комплекс като цяло (сграда и земя) и изразени в наем, трябва съответно да бъдат разделени на два компонента. За да изолирате частта от дохода, която се дължи на сградата, можете да използвате метода на инвестиционния баланс за сградата или метода за анализ на съотношението на разходите. поземлен имоти обща ценапродажба на имотен комплекс. В примера по-долу посочената процедура се счита за завършена в процеса на предварителните изчисления (Таблица 6.6).
Определянето на увреждане, причинено от невъзстановимо функционално износване поради остаряло решение за обемно планиране (специфична площ, кубичен капацитет), се извършва чрез капитализиране на загубите при наема.
Изчисляването на невъзстановимо функционално износване чрез капитализиране на излишните експлоатационни разходи, необходими за поддържане на сградата в добро състояние, може да се направи по подобен начин. Този подход е за предпочитане за оценка на неизбежното функционално влошаване на сгради, които се различават по нестандартни архитектурни решения и при които въпреки това размерът на наема е сравним с наема за съвременни съоръжения и данъци, за разлика от размера на експлоатационните разходи.
Пример за определяне на стойността на функционалното износване чрез капитализиране на свръх оперативни разходи е представен в таблица 6.7.
Външно (икономическо) износване- амортизация на обект, причинена от отрицателното влияние на външната среда по отношение на обекта на оценка: местоположение, пазарна ситуация, сервитути, наложени при определено използване на недвижими имоти, промени в околната инфраструктура и законодателни решения в областта на данъчното облагане, и т.н. Въпреки че външното износване в повечето случаи е невъзстановимо, понякога може да се самоликвидира поради положителна промяна в околната пазарна среда.
Следните методи могат да се използват за оценка на външното износване:
Метод на капитализация за загуби от наем;
Метод на капитализиране за свръх оперативни разходи;
Метод на сдвоени продажби;
Метод за цял живот.
Оценката на външната амортизация по метода на капитализиране на загубите при наем и по метода на капитализиране на излишните оперативни загуби се извършва подобно на изчисляването по тези методи на функционална амортизация, обсъдени по-горе. В случай на външна оценка на износването е необходимо да се идентифицират загубите от наем, причинени от признаци на външно износване, или прекомерни експлоатационни разходи, причинени от признаци на външно износване.
Методът на сдвоени продажби се основава на анализа на наличната информация за ценообразуване за наскоро продадени подобни артикули (сдвоени продажби). В този случай се приема, че обектите на продажбата на двойки се различават един от друг само по разкритата икономическа амортизация и корелират с обекта на оценка. Подобен подход за изчисляване на външното износване е показан в табл. 6.8.
Пример.Необходимо е да се оцени външното износване, причинено от намаляването на инвестиционна привлекателност офис сградапоради устройството в непосредствена близост до пазара на дрехи или храни. Да предположим, че на пазара на недвижими имоти е идентифицирана двойка продажба на обекти A и B със сходна цел. Цената на парцел в този район е 30% крайна ценатипичен недвижим имот.
В някои случаи методът сравнителен анализПродажбите ви позволяват да определите общата натрупана амортизация, като правило, на типичен обект на оценка. Средната разлика между коригираните разходи за заместване и пазарната цена на всеки от аналозите (с изключение на цената на парцела) ще бъде стойността на натрупаната амортизация. В домашната практика разглежданите методи за изчисляване на външното износване, основани на елементите на сравнителния анализ на продажбите, в много случаи са неприложими поради високата интензивност на труда, както и липсата на необходимата и надеждна информационна база.
Причини за разрушаване:
Необходимостта от преустройство;
Разширяване на транспортните маршрути.
Трябва да се вземе предвид техническото състояние на разрушените сгради, което в много случаи би позволило експлоатацията им за доста дълъг период от време.
Пример.Сграда, която преди това беше премахната жилищен фонди в днешно време адаптиран за административни нужди. Сградата е в общинска собственост... Физическото износване на оценяваната сграда, според ОТИ, към момента на оценяване е 40%. Техническото състояние на сградата, местоположението и добре развитата инфраструктура на обиколката показват доста висока търговска привлекателност на съоръжението от потенциални инвеститори. Въпреки това, съгласно плана за преустройство, поради посочените по -горе причини, сградата подлежи на разрушаване след пет години от датата на оценката.
При изследване на обекта от експерт бяха определени следните показатели:
1) ефективната възраст на оценената сграда е 30 години;
2) оставащият икономически живот е 60 години.
Процент на натрупаната амортизация, с изключение на дейността. Външният фактор се изчислява по формулата:
I = EV: (EV + OSEZH) 100 = (30:90) 100 = 33%.
Процент на износване, като се вземе предвид ефектът на външен фактор:
I = (30/35) 100 = 86%.
Изчислената в този случай натрупана амортизация в размер на 86% се дължи главно на влиянието на външен фактор. Делът на възможното отчитане на други видове износване в този резултат е изключително малък, което ни позволява да разглеждаме получения резултат като външно износване. Рязкото намаляване на оставащия икономически живот на сграда води до намаляване на инвестиционната привлекателност и в резултат на това до свлачищен спад в вероятната продажна цена. В такива случаи целта на оценката е да не се изчислява пълни правасобственост върху оценената сграда и права на краткосрочен наем за периода на оставащия икономически (физически) живот, при условие че потенциалният инвеститор види някаква полза от това придобиване.
След изчисляване на разходите за възпроизвеждане (възстановителни разходи), както и натрупаната амортизация, се определя цената на парцела и имота, който се оценява като цяло. (таблица 6.9).
Подходи и методи за оценка парцелиса обсъдени в глава 7 на този урок.
За да се подобри точността на процедурите за изчисляване както за определяне на разходите за заместване, така и за изчисляване на амортизация, е необходима разумна компилация от няколко метода за изчисляване на тези показатели.
Методите за изчисляване на стойността на парцелите са представени в глава 7.
Физическият живот на даден обект е периодът от време, през който съществува сграда. Физическият живот приключва с разрушаването на сградата.Метод на физическия живот на строителните елементи
Срокът на физическия живот е периодът от време, през който структурата действително съществува и е подходяща за живот или работа в нея.
Физически живот на сграда (FZH) - периодът на експлоатация на сграда, през който състоянието на носещите конструктивни елементи на сградата отговаря на определени критерии (структурна надеждност, физическа издръжливост и др.). Срокът на физическия живот на даден обект се определя по време на строителството и зависи от капиталовата група сгради. Физическият живот приключва, когато обектът бъде разрушен.
VF - типична продължителност на физическия живот
Срокът на физическия (полезен) живот на даден обект е периодът на действителното съществуване на даден обект във функционално подходящо състояние преди неговото разрушаване (унищожаване), когато е възможно да се живее или работи в него. Физическият живот приключва, когато обектът бъде разрушен.
Доживотен метод. Продължителността на живота на всеки имот се определя по време на неговото проектиране. В теорията на оценката има следните понятия, които определят различните периоди на функциониране на даден обект на недвижими имоти, срока на физическия живот, срока на икономическия живот и ефективната възраст.
Физическият живот е периодът, през който имотът действително съществува и може да се използва по предназначение.
Доживотен метод. Процентът на физическо износване при използване на този метод се изчислява като съотношението между ефективната възраст и периода на икономически живот.
Полезният живот на амортизируемите активи в предприятието може да бъде по-малък от техния физически живот. В допълнение към факторите на износване на материали, базирани на производствени фактори, като например броя на смените, в които се използват активите, или експлоатационната програма или програмата за поддръжка на централата, трябва да се имат предвид и други фактори. Това включва остаряването поради промени в технологиите или подобренията на продуктите, остаряването поради промени в търсенето на пазара на продуктите или услугите, произведени от тези капиталови стоки, и законови ограничения, като например изтичането на лизинга.
ПОЛЕЗЕН ЖИВОТ - периодът, през който активът ще бъде използван от собственика, обикновено S.P. по-кратък от физическия живот на този актив.
Независимо от използвания метод на амортизация, прогнозният полезен живот трябва да се преразглежда периодично. Полезният живот на актив се определя въз основа на очакваната полезност на актива за предприятието и следователно може да се различава съществено от икономическия и физическия живот на актива. Увеличаването на полезния живот на актив може да бъде резултат от последващи разходи за възстановяване на ефективността на актива и по този начин да се удължи първоначалното определен периоднеговите полезни приложения (например поправки, друга поддръжка на актива). Намаляването на полезния живот на актив може да бъде следствие от появата на нови прогресивни технологии, промени на пазара. Ако очакваният експлоатационен живот се различава значително от предварително определения, трябва да се направят необходимите корекции в размера на амортизацията, начислен за текущия и бъдещите периоди.
Методът за целия живот може да се използва или за изчисляване на общата амортизация, включително физическа, функционална и външна амортизация, или за изчисляване само на един вид амортизация.
В условията на бързото развитие на технологиите и технологиите в процеса на организиране на обучението на персонала постоянно възникват редица въпроси, например какви критерии за прогресивността на техническите и икономическите знания трябва да се ръководят при обучението на специалисти и работници, какъв е животът на знанията, които получават, каква е динамиката на този процес, какви са моделите на обновяване на знанията, какво в тях е достатъчно установено как да се обучават работниците и т.н. Тяхното решение ще позволи организирането на подходящо обучение на персонала в настоящето и повишено обучение в бъдеще. И един от начините е да се създадат модели на специалисти в конкретни професии. Тези модели трябва не само да се изграждат въз основа на набор от специализирани знания, но и органично да включват развитието на физически и духовни качества, така че да може да се формира цялостен мироглед у работниците. Проблемът с обучението не само на специалист, но и на образован, културен човек става все по-остър днес, тъй като липсата на култура, както казва професор В.А. Веников, понякога отмъщава по неочакван начин, като му пречи да усвои истински специалността 1.
В предсрочно прекратяванедоговорът е доброволен до изтичане на 5-годишния му срок (с изключение на случаите на прекратяване на застрахователния договор по причини, независещи от страните) и връщането на физическите лица на паричната (обратно изкупуване) сума, платима в съответствие със застраховката Правила и условия на договора в случай на предсрочно прекратяване на застрахователния договор, както и в случай на промяна на условията на посоченото споразумение по отношение на продължителността
Пример 1. Физическо лице, което е сключило доброволно дългосрочно споразумение за животозастраховане за период от 5 години, променя срока на споразумението в посока намаляване на неговия срок. В офанзива
