Главная > Левобережный > Анализ современного состояния и перспектив развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования. Анализ ипотечного жилищного кредитования в россии Анализ рынка жилищного ипотечного кредитования

Анализ современного состояния и перспектив развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования. Анализ ипотечного жилищного кредитования в россии Анализ рынка жилищного ипотечного кредитования

Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Жилищная проблема в России является одной из важнейших проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% – семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни – это неблагополучная часть населения.

В России на одного человека приходится только 23,4 кв. м жилья . В развитых странах в два-три раза больше.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 2) .

Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными.

Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.

2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.

Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).

Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.

Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2013 г. ее объем составил 2536,869 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.

Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:

Увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;

Увеличение просрочки платежей;

Рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;

Смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;

Значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита

Несовершенство нормативно-правовой базы;

Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

Психологические факторы, нежелания жить в долг .

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.

Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.

Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами.

Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.

На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.

Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.

Склярова Э.В. 1 , Лиман И.А. 2

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Аннотация

В статье рассмотрено – современное состояние жилищного ипотечного кредитования в сложившихся социально-экономических условиях, влияние ипотечного кредитования на развитие сектора жилищного строительства и экономики России в целом.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, недвижимость

Sklyarova E.V. 1 , Liman I.A. 2

1 Undergraduate, 2 PhD in Economics, Professor, Tyumen State University

CURRENT STATE OF THE MARKET OF MORTGAGE HOUSING CREDIT IN RUSSIA

Abstract

The following questions are considered in the article – a current state of housing mortgage housing credit in the prevailing socioeconomic conditions, influence of mortgage credit on developing of home construction activity and the economy of Russia in general.

Keywords : mortgage, crediting, real estate

Одной из самых насущных проблем современного российского общества была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан – социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Наиболее эффективным решением вопроса сегодня является оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания.

Объемы инвестиций в жилищный сектор

Недвижимость – одна из самых эффективных форм инвестирования. В условиях экономической неопределенности, различных политических факторов или проблемы стабилизации экономического курса вложение средств в жилье или коммерческую недвижимость стало настоящей панацеей от потери капитала. Квартира или дом превратились в более надежный финансово-инвестиционный инструмент, чем фондовая биржа, облигации и ценные бумаги. Это объясняет стабильный рост ипотечного рынка России и количества выдаваемых ипотечных кредитов.

Однако, если судить по результатам статистики, на фоне общего количества кредитов в России доля ипотеки составляет всего 3% от общего уровня ВВП страны. Для сравнения: в структуре ВВП других стран эта доля составляет примерно 32-82% в развитых и экономически стабильных государствах и 2-36% – в развивающихся странах. Динамика роста количества ипотечных займов отражена на рисунке 1.

Рис. 1. Динамика ипотечных кредитов в ВВП стран мира

Эта тенденция – свидетельство того факта, что российская ипотечная сфера пока находится на одной из начальных стадий развития. Можно сказать, что потенциал такого кредитования достаточно велик, так как объемы ипотечного инвестирования и кредитования стабильно и динамично растут с каждым годом (см. данные в таблице 1).

Таблица 1 – Динамика ВВП РФ и объема выданных ипотечных кредитов за 2005-2014 гг.

На рис. 2 отражена динамика предоставленных ипотечных жилищных кредитов в России.

Рис. 2. Объемы рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2008 – 2014 годах

Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста в данном секторе рынка, который постепенно восстановил свой потенциал после финансового кризиса 2008 г. На прежний уровень жилищно-ипотечный рынок вернулся за 3 года, к 2011 г.

По данным на 2014 г. в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму почти 1800 млрд. рублей в количестве чуть более 1 млн. единиц. Эти данные превышают 2013 г. в 1,2 раза в количественном плане и в 1,3 раза – в денежном выражении.

За устойчивым ростом количества предоставляемых кредитов логично следует возрастание объема предлагаемого и строящегося жилья. К 2014 г. объемы введенной жилплощади на рынок составили показатель выше 83,6 млн. кв.м. На сегодняшний день это максимальный показатель за весь период существования Российской Федерации. Для сравнения можно обратиться к данным, отражающим динамику роста объемов жилья за 2005-2014 гг. (рис.3).

Рис. 3. Динамика объемов ввода нового жилья в РФ за 2005-2014 гг.

Одновременное, можно сказать, синхронное возрастание объемов ипотечных кредитов и строительства новых жилищных объектов позволяют создать своеобразный баланс на рынке жилья. Развитие строительства и оформления жилья в кредит обоюдно поддерживают друг друга, что стимулируется также платежеспособностью населения. Предоставление ипотеки – шанс для развития первичного строительного рынка жилья (см. данные табл. 2, отражающие структуру современных кредитов на жильё).

Таблица 2 – Структура ипотечных жилищных кредитов

Если судить на основании этих данных, то основной вывод будет следующим. Максимальная доля в структуре ипотечного кредитования относится к покупке жилплощади на вторичном рынке, первичный рынок не успевает предоставлять требуемые позиции для покупателей либо не удовлетворяет спрос соответствующим предложением.

Необходимо учитывать тот факт, что минимум 40% от всех сделок с жильем на рынке первичной недвижимости проводятся через ипотеку. Именно развитие ипотечного кредитования сегодня стало определяющим фактором развития строительной сферы, что позволяет ей приобретать все больший вес в составе ВВП России.

Важно отметить тот факт, что в нынешних социально-экономических обстоятельствах произошло резкое сокращение числа дееспособных и легитимных кредиторов, предоставляющих ипотеку. Количество ипотечных организаций и кредитных учреждений отражено в динамике инфраструктуры в таблице 3 (по данным Банка РФ).

Таблица 3 – Инфраструктура банковского сектора России

Опираясь на эти данные, можно сделать вывод, что за 2014 года было сокращено значительное количество кредитно-ипотечных организаций, а уровень действующих кредиторов сократился в разы.

Данные на 1 января 2015 г. говорят о том, что кредитование на первичном рынке значительно сократилось по сравнению с аналогичной датой на 2014 г. Сокращение составило уменьшение на 29 кредитных организаций, и на сегодняшний день их количество удерживается на уровне 629 учреждений. В составе этого количества только 534 кредитора выдавали ипотечные кредиты населению в 2014 г. Остальные участники ипотечного рынка лишь осуществляли обслуживание уже имеющихся клиентов по кредитам.

Все еще растущее количество ипотечных ссуд вызывает настороженность, особенно в случае просроченной ипотеки до 90 дней и более (категория 90+). Например, на 1 июля 2015 г. объем задолженностей ипотечных ссуд достиг максимума с 1 января 2009 г. и составил более 98 млрд. руб. Объясняется данный сдвиг в негативную сторону тем, что экономика России пережила «шоковое» воздействие в результате скачка курса валют. Среди должников по ипотечным ссудам – в основном плательщики по валютным ипотечным кредитам. Структура задолженностей за 2010-2015 гг. отражена на рисунке 4.

Рис.4. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 – 2015 гг.

Однако ипотека все еще остается самым качественным активом на фоне остальных форм кредитования, особенно потребительскими кредитами. На основе данных Банка РФ на 1 июля 2015 года просрочки по ипотечным платежам удерживают достаточно высокий уровень – 94%, ипотечные ссуды с просроченной задолженностью свыше 90 дней (90+) находятся в кластере 2,7% от всех долгов населения на фоне других видов задолженностей – 13,9%.

Рост задолженностей объясняется нестабильностью на финансовом и валютном рынках, вводом экономических санкций против Российской Федерации другими странами. Это привело к сложностям в сфере иностранного инвестирования и внешнего кредитования. Рынок ипотечных кредитов растет в условиях роста ставок по ипотеке (см. рис. 5, где представлены данные на 2010-2015 гг.).

Рис. 5. Ставки по ипотечным кредитам в рублях (2011 – 2014 гг.)

По приведенным данным, средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке на 2014 г. составила 12,45%. Это более низкий уровень на фоне ставок 2000-х гг. – на тот момент ипотечные ставки составляли 15-18%. Однако, несмотря на этот спад, ипотека все равно остается недоступной для большинства населения страны.

Выводы

Результат анализа вышеприведенной статистики говорит о том, что в напряженных финансово-экономических условиях и валютных скачках недвижимость была и остается единственно надежным объектом инвестирования. Одной из самых доступных и приемлемых форм приобретения жилья в России остается ипотека.

Тенденции на рынке ипотечного жилищного кредитования свидетельствуют об этом напрямую:

– растет объем ипотечных кредитов;

– сокращается количество кредитных организаций, выдающих ипотечные ссуды;

– растет процентная ставка по ипотеке;

– снижается доля просроченных ипотечных задолженностей.

Слабый уровень экономического роста и высокий риск в финансовой среде на данный момент не позволяет совершить скачок в уровне доходов населения. Сфера занятости также не позволяет увеличить уровень доходов. Также резкие негативные изменения в валютной сфере привели к общему снижению уровня доходов населения. Многие обладатели валютных кредитов не в состоянии выплатить имеющийся заем. В данном случае поможет рефинансирование долга и реструктуризация. Нестабильность во внешней политике и на внутреннем рынке негативно отражается в сфере строительства – здесь наиболее ярко проявляются все тенденции в силу долгосрочности строительных проектов.

Динамичное и стабильное развитие рынка строительства и жилищного кредитования за последние десятилетия на данный момент переходит в статус ожидания перемен более положительного характера. Выходом из этой ситуации может стать государственная масштабная поддержка ипотечного сектора, а также банковских организаций. Эти меры могут послужить драйвером развития для банков и экономического состоянии страны.

Литература

  1. Годовой отчет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 2014 год // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
  2. Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
  3. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы //Деньги и кредит. 2014. №2. С. 38 – 46.
  4. Рынок жилья и ипотечного кредитования. II квартал 2015 г. Аналитический центр АИЖК // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
  5. Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия // Бухгалтерия и банки. 2014. №9. С. 54 – 61.
  6. Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России. Статистический сборник. №2 (2010-2014 гг.) // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
  7. Сведения о задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
  8. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам-резидентам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .

References

  1. The annual report of Agency for housing mortgage lending for 2014 // the Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
  2. Number of the credit organizations – participants of the market housing (mortgage housing) crediting // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
  3. Sandpipers A.G., Yanin V. S. Development of mortgage housing lending in Russia: questions of radical updating of methodological base // Money and credit. 2014. No. 2. Page 38 – 46.
  4. Housing market and mortgage lending. The II quarter 2015. Agency for Housing Mortgage Lending analytical center // Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
  5. Sarkisyants A. Crisis of mortgage lending: foreign countries and Russia // Accounts department and banks. 2014. No. 9. Page 54 – 61.
  6. Data on the market housing (mortgage housing) crediting in Russia. Statistical collection. No. 2 (2010-2014) // Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
  7. Data on debt on the loans granted by the credit organizations to natural persons // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
  8. Data on the mortgage housing loans granted by the credit organizations to physical resident persons, and the acquired rights of the requirement for the mortgage housing loans in rubles//the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая будет формироваться и обеспечивать функционирование всего рынка жилья.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы курсовой работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Во-вторых, недостаточным исследованием многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита.

Основная цель курсовой работы заключается в исследовании и выявлении проблем ипотечного жилищного кредитования.

Раскрыть теоретические основы ипотечного жилищного кредитования;

Проанализировать ипотечное жилищное кредитование в России;

Определить направления решения проблем и развития ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного кредитования в России, предметом - ипотечное жилищное кредитование.

Научной и методической основой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений работы, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

Практическая значимость исследования определяется тем фактом, что ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Данные теоретические аспекты, представленные в работе, может использовать современное поколение.

Цели и задачи определили структуру данного исследования: работа состоит из введения, двух глав, выводов и предложений, списка использованной литературы.

1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Сущность и значение ипотечного жилищного кредит ования

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных ресурсов в сферу жилищного. Наиболее примитивным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека (от греч. Hypotheka - залог) - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. При ипотечном залоге имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника .

Ипотечное кредитование - кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником - залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) экономически нецелесообразны. Ипотека позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных экономических и социальных проектов. Иначе говоря, ипотека может стать мощным инструментом экономического подъема региона или целого государства .

В функциональном плане ипотека представляет собой систему специфических финансовых, производственных, потребительских, организационных, нормативно-правовых инструментов и механизмов. В организационном плане ипотека - это определенный набор участников, взаимоотношения между которыми определяются их функциями в ипотечной системе.

В динамическом отношении ипотека представляет собой ипотечный процесс.

Ипотечная система - совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между собой посредством определенного набора ипотечных инструментов под воздействием и с помощью ипотечных механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов. Рефинансирование ипотечных кредитов - процесс привлечения кредиторами с использованием различных способов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы. Рефинансирование может осуществляться через накопительные вклады населения на счетах банка-кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных бумаг, которая может осуществляться как банком-кредитором, так и компанией-инвестором, которая самостоятельно оперирует с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему право преимущественно перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием:

Функция финансового механизма привлечения инвестиций в среду материального производства;

Функция обеспечения возврата заемных средств;

Функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

Функция формирования капитала в виде закладных, производственных ипотечных ценных бумаг и др.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

Обязательность обеспечения залога;

Длительность срока предоставления кредита;

Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковой операцией .

Пример многих стран показывает, что оздоровление экономики зачастую сопровождается развитием ипотечного кредитования. Ипотека влияет на преодоление кризиса следующим образом.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье .

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон №102-ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка. В соответствии с данным законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) также указана норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве .

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что в данном случае, также как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например по кредитному договору. .

Закон также однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного - на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. .

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

а) уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;

б) уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;

в) уплата (если в договоре не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:

В возмещение убытков в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

В возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;

В возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества .

В связи с вышесказанным, ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита - долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Следует отметить, что ипотечный кредит имеет строго целевое назначение, предоставляется на длительный период на условиях равно до левого погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика

Ипотечный банк - кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие и сельскохозяйственные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые учреждения.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо создать в стране благоприятную экономико-политическую обстановку, разработать необходимую законодательно-нормативную базу и повысить уровень благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств .

Таким образом, под ипотечным жилищным кредитом понимается долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества (главным образом строений).

1.2 Существующие модели развития ипотечного жилищного кредитования

ипотечный кредитование жилищный правовой

Все схемы, которые были созданы за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит от того, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

Жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;

Жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;

Жилищные субсидии.

Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

б) Схемы долевого строительства и рассрочки:

Долевое строительство;

Продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

Получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.

Этот блок схем считается простейшим. В нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника застройщик и покупатель.

в) Рыночные схемы:

Долгосрочное ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);

Накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;

Рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.

Именно этот, третий блок схем считается наиболее прогрессивным. По сути, он включает в себя истинно ипотечные схемы, в которых в наибольшей степени отражены основные принципы ипотечного кредитования. Все шире становится круг операторов (банков, ипотечных фондов, агентств и корпораций), последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному кредитованию населения, используя жилую недвижимость в качестве обеспечения по кредитам. Активно развиваются жилищные кооперативы, действующие по принципу касс взаимопомощи .

В законодательной сфере идет работа по подготовке к принятию закона «О строительных сберегательных кассах», не только подробно регламентирующего все вопросы привлечения денежных средств граждан на накопительные вклады и дальнейшего кредитования, но и - что очень важно условия возврата средств в форс-мажорных обстоятельствах. Это позволит защитить участников рынка от появления «финансовых пирамид».

Схема №1 - Альтернатива. Альтернативой, или альтернативной жилплощадью, часто называют имеющееся жилье, которое может быть использовано при совершении сделки.

В чистом виде схема с использованием имеющегося жилья представляет собой сделку обмена через куплю-продажу. При этом вы можете продать и доплатить определенную сумму на приобретение новой большей площадью или лучшего качества, в другом регионе, где цены на жилье ниже или приобрести более дешевую, а разница в цене используйте по своему усмотрению.

В осуществлении этих операций помогут специалисты агентств недвижимости. Рассмотрим возможность заменить квартирой первый взнос, который требуется в других схемах приобретения жилья. Как показывает практика, этой возможностью пользуется примерно половина граждан участвующих в различных ипотечных программах .

Крупные инвестиционно - строительные компании принимают в зачет старое жилье при заключении договора долевого участия в строительстве и покупке жилья в новостройке. Многие коммерческие банки предлагают кредитные схемы с зачетом имеющегося жилья для расширения клиентской базы, т.е. для привлечения заемщиков, которые не имеют денежных накоплений для первоначального взноса на покупку квартиры. Жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков, переданное в оплату первого взноса, другим своим пайщикам, тем самым, включая его в свой внутренний оборот. В государственных жилищных программах жилье, высвобождающееся после предоставления субсидий и улучшения жилищных условий очередников, также остается в обороте и может предоставляться другим нуждающимся семьям.

В некоторых случаях, однако, вам будет выгоднее не участвовать в программах предлагающих зачет жилья, а продать свою квартиру с помощью агентств недвижимости.

Схема №2 - Рассрочка. Схемы долевого строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа первыми пришли на смену старой бюджетной системе финансирования строительства и продолжают существовать и поныне. Как известно на начальных этапах строительства застройщики не имеют собственных средств в объеме, достаточном для возведения дома. Получить кредит на строительство в банке крайне сложно. По этому застройщики вынуждены продавать еще недостроенные квартиры потенциально будущим жильцам - физическим лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим все риски наравне с застройщиком. Бдительность строительного процесса позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания, то есть плачивать жилье в рассрочку. Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья через схему долевого строительства, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки .

Для этого по договорам застройщиков с держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных источников не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание. Достоинствами схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое имеет место при долго срочном банковском кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получало развития, долевое строительство выступает зачастую как единственная схема приобретения жилья. Другое достоинство - более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы. К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высокую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или незаконченном строительстве. За время функционирования схемы долевого участия в судах рассмотрены уже сотни дел обманутых дольщиков. Некоторый положительный сдвиг был достигнут лишь в 2003 году, когда Верховный суд принял решение рассматривать дольщиков как потребителей и применять при рассмотрении споров закон «О защите прав потребителей». Благодаря этому они уже не несут личной ответственности вложенными средствами за срыв сроков строительства по вине застройщика.

Другим недостатком данной схемы является ее социальная неэффективность: из-за своей краткосрочности она не позволяет массово решать жилищную проблему населения. И, кроме того, долевое участие предполагает оформление собственности только после полной оплаты за предоставленное жилье, по окончании строительства и рассрочки .

Схема №3 - Ипотечная территория. Финансирование затрат на инженерную подготовку территорий из бюджетных средств - это не схема приобретения жилья в чистом виде, а новая разновидность вариантов участия государства в финансировании жилищного строительства. Она разработана специалистами для использования в регионах. Благодаря снижению себестоимости строительства жилья, возведенного на инженерно подготовленных территориях, приобрести его, особенно при оплате с помощью ипотечного кредита, сможет гораздо большее количество людей.

Для региональных властей этот метод содействия приобретению жилья является достаточно выгодным. Затраты производятся единовременно, нет необходимости на длительный срок отвлекать бюджетные средства. К тому же вложения в инженерную подготовку территорий окупаемы т.е. бюджетные затраты будут компенсированы при продаже жилья .

Схема №4 - Субсидии. Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий в отличие от практики бесплатного предоставления жилья советских времен, редко достигают 100% стоимости приобретаемого жилья. На стопроцентное покрытие затрат могут рассчитывать очередники, доходы которых покрывают только минимальные текущие потребности, и не могу быть направлены ни на оплату первого взноса, ни на возврат платежей по ипотечному кредиту, ни на выплату процентов.

Схема №5 - Муниципальные облигации и сертификаты. К настоящему времени опыт выпуска жилищных облигаций и сертификатов имеют многие регионы страны, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск, Дубна и др.

Отличие жилищного сертификата от других видов ценных бумаг в его целевом назначении: номинал жилищного сертификата устанавливается в натуральном выражении - единицах общей площади жилья (например, 0,1 кв. метра) и в денежном эквиваленте этой единицы при этом номинал должен периодически индексироваться, схема индексации устанавливается эмитентом при выпуске жилищного сертификата и остается неизменной.

Преимущества выпуска жилищных сертификатов и облигаций местными властями выражается в надежности выпускаемых бумаг, относительной дешевизне жилья, получаемого вами как держателем такого сертификата, а также масштабами и перспективой многочисленных выпусков сертификатов, которые позволят вам на выгодных условиях в течение длительного времени накапливать средства на квартиру.

Недостаток жилищных сертификатов связан с необходимостью их привязки к конкретному объекту строящейся или реконструируемой недвижимости. Из-за этого у покупателя отсутствует возможность выбора квартиры, ему предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, которые не всегда их могут удовлетворить.

Исключение составляют государственные жилищные сертификаты для военных переселенцев и пострадавших от стихийных бедствий, которые имеют стоимость «усредненного» квадратного метра, рассчитанного по официальным статистическим данным для регионов России. Очевидно, что их стоимость не всегда совпадает с рыночными ценами на жилье, из-за чего возникают трудности при совершении реальных сделок. Попытки выпуска коммерческими структурами обезличенных жилищных сертификатов, которые предполагалось привязать к стоимости какого-нибудь условного квадратного метра, оставались безуспешными. Само понятие «условный квадратный метр» больше похоже на среднюю температуру по больнице. На формирование цены на недвижимость влияет столько количественных и качественных факторов, что каким-то образом ее усреднить вряд ли удастся. Нельзя, однако, утверждать, что вложение в ценные бумаги обеспеченные недвижимостью, но не привязанные к стоимости единицы площади в конкретном доме, невозможно. Выходом для желающих инвестировать в такие бумаги могут быть паевые инвестиционные фонды, а в ближайшем будущем еще и ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными .

Схема №6 - Государственные жилищные сертификаты для военных. Государственный жилищный сертификат (ГЖС) - именное свидетельство, удостоверяющее право участника программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Его владелец имеет возможность приобрести жилье в любом населенном пункте страны у физических или юридических лиц, как на первичном, так и на вторичном рынке .

Схема №7 - Жилье для молодежи. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» входит в состав федеральной целевой программы «Жилище». Для ее реализации на уровне регионов утверждаются свои программы, призванные обеспечить жильем молодые семьи, в которых супруги не достигли 30 лет признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы. Важно, что при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры подлежавшая погашению .

Схема №8 - Предприятие. Эта схема является интересной для тех предприятий, которые заинтересованы в привлечении молодых специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров. Ее принцип прост, работник вносит в счет оплаты жилья 20-30% собственных средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от предприятия-работодателя. Такая ссуда считается льготной по срокам (до 10-15 лет) и процентам (иногда и совсем без процентов).

Положительная черта этой схемы - очевидная социальная ее направленность. Более выгодные условия кредитования, чем на своем предприятии заемщик вряд ли может найти. А для предприятия это действенный механизм удержать у себя ценного работника.

Однако преимущество для предприятия может оказаться недостатком для работника фактически он попадает в кабалу на длительный срок .

Схема №9 - Сберегательные программы и вклады. Если вы не имеете денег на первый взнос и не можете продать свою квартиру для покупки новой, у вас есть возможность накопить недостающие средства.

Если вы положите деньги во вклад на определенный период (обычно не менее чем на 1 год) в коммерческий банк, то в дальнейшем сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (под более низкий процент). Пока, правда, такую услугу предлагают всего несколько банков.

Сберегательные программы потребительских кооперативов привлекательны по начисляемым процентам, однако они предоставляются только пайщикам кооператива, и нет полной гарантии того, что по окончании срока накопления будут получены заявленные проценты (банковского контроля кооперативы не имеют).

Накопительные программы страховых компаний, имеющие конечной целью приобретение жилья, не распространены. Существует положительный опыт совмещения программ накопительного страхования жизни и предоставления ипотечного кредита в банке-партнере. Однако этот опыт, как и опыт накопления в коммерческих банках, не получил того развития, какого хотелось бы всем участникам рынка .

Схема №10 - Рента и пожизненное содержание. В последнее время этот вариант приобретения жилья поучает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками - физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.

Схема №11 - Паевые инвестиционные фонды. Несмотря на то, что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан законодательно, развития он пока не получил .

Схема №12 - Жилищно - строительные кооперативы. Эта схема подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, и имеет доходы, которые недостаточны для получения ипотечного кредита банке и может ждать квартиру несколько лет .

К плюсам данной схемы можно отнести понятную структуру организации и простые принципы участия схожие с существовавшими ранние кассами взаимопомощи.

К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за пользованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.

Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно, надо быть готовым к тому, что вселение квартиру произойдет не скоро.

Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа или штрафы .

Схема №13 - Строительные сберегательные кассы. Схема приобретения жилья с использованием строительной сберегательной кассы. Это накопительная схема, сначала накапливаете 50% стоимости жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий процент .

Схема №14 - Банковское кредитование. Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке считается на сегодняшний день наиболее прогрессивным и надежным способом приобретения жилья. Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет.

Таким образом, развития ипотечного жилищного кредитования образовало схемы с использованием средств бюджетов различных уровней, долевого строительства и рассрочки и рыночные схемы.

1.3 Правовые основы ипотечного жилищного кредитования

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных право - вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. №753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

В Москве, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона г. Москвы от 31 марта 1999 г. №11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В Московской области, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона Московской области от 19 сентября 2001 г. №144/2001-03 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кредитование осуществляется с учетом положений законов и постановлений органов власти соответствующих субъектов Федерации.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты, такие как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

2. Анализ ипотечного жилищного кредитования в России

2.1 Анализ возникновения ипотечного жилищного кредитования в РФ

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Например, за период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г.) построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза за период с конца 1990 по 1998 год и дог 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5 - 2% квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас же не доходит и до 1%.

Число кредитов в 2012 г. составило 27 тыс., таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита - 18 тыс. долл. США. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно. Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.

По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже «психологического» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов но кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности - это еще 0,5-2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод - «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

Платежеспособность заемщика,

Готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),

Оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявления же от людей «с улицы» рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и «вопрос» не к ним.

Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья, по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость - актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав, таким образом, населению самому решать, по какой им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Подобные документы

    История развития ипотечного кредитования. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в РФ. Практические аспекты ИК на примере филиала акционерного коммерческого СБ РФ г. Казань. Проблемы развития системы ипотечного кредитования и пути решения.

    дипломная работа , добавлен 21.03.2011

    курсовая работа , добавлен 10.06.2014

    Направления развития кредитования населения России под залог жилья. Понятие и сущность ипотеки. Организационный механизм ипотечного жилищного кредитования. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Программа "Ипотека молодой семье".

    курсовая работа , добавлен 26.09.2011

    Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе. Практика ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ-24. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.

    дипломная работа , добавлен 21.06.2014

    Сущность кредита, его современные формы и виды. Сущность и нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования, анализ зарубежного опта и возможности его применения. Характер ипотечного жилищного кредитования в России, банковская практика.

    дипломная работа , добавлен 27.03.2013

    Программы ипотечного жилищного кредитования. Методология ипотечного жилищного кредитования. Процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита. Предоставление ипотечного жилищного кредита. Обслуживание жилищного кредита.

    реферат , добавлен 09.12.2006

    курсовая работа , добавлен 30.08.2013

    Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования. Субъекты ипотечного кредитования расширенной открытой модели. Объекты кредитования. Обеспечение кредитов. Ипотечные продукты. Германская программа жилищных контрактных сбережений.

    реферат , добавлен 08.12.2006

    Понятие и экономическое значение ипотечного жилищного кредита. Анализ схем ипотечного жилищного кредитования по программам "Улучшение жилищных условий" и "Решение квартирного вопроса". Государственная поддержка в ОАО "УРСАБанк" на строящиеся квартиры.

    дипломная работа , добавлен 26.12.2010

    Ипотечный кредит как особая форма кредитования. Процедура получения, модели ипотечного кредитования в коммерческом банке. Риски и способы их минимизации. Нормативно–правовое регулирование ипотечных банков, жилищного кредитования в РФ на современном этапе.

Еще несколько лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Невозможно не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового рынка и непосредственно потребителями – экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

· возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

· получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

· возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

· возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

· выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Согласно социологическим данным на конец 2004 года (% от семей в среднем по стране) :

К семьям, удовлетворенным жилищными условиями относятся 39% семей

К семьям, готовым улучшать жилищные условия самостоятельно – 61%, из них

Приобрести, построить жилье – 28,5%

Получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и пр. – 6,2%

К семьям, нуждающимся в помощи государства – 26,3%, в т.ч. семьи, рассчитывающие на предоставление социального жилья – 7,1% (Рис. 1 и 2).

Рисунок 1 – диаграмма удовлетворенности жилищных условий

Рисунок 2 – диаграмма улучшения жилищных условий самостоятельно

В нашей стране на одного человека приходится 19,7 кв.м. площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м., в США – свыше 70. Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к европейским стандартам, необходимо строить не менее 100 млн. кв. м в год в течение десятилетий, а с учетом износа значительной части существующего жилья – еще больше.

В последние годы наметилась положительная тенденция роста объемов жилищного строительства в России. Начиная с 2000 года объем жилищного строительства начал увеличиваться, однако количество вводимой жилой площади по-прежнему остается ниже уровня 1990 года (рис. 3).

Рисунок 3 – диаграмма динамики ввода в действие жилищных домов с 1990 по 2004гг.

Так, в 2002 году было ведено 33,8 млн.кв.м. (54,7% к уровню 1990г.), в 2003 году – 36,3 млн.кв.м. (58,8%), в 2004 году – 38,2 млн.кв.м. (61,9%). В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов – с 9,7% в 1990г. (6,0 млн.кв.м.) до 40,6% в 2004г. (15,5 млн.кв.м).

При этом в Центральном федеральном округе темпы ввода в действие жилых домов в 2004году к уровню 1990 года составили 85,3%, в Южном – 69,6%, в Приволжском – 53,8%, в Уральском – 45,6%, в Северо-Западном – 44,6%, в Сибирском – 27,9%, в Дальневосточном – 19,6% (Рис. 4).

Рисунок 4 – динамика ввода в действие жилых домов за 1990 и 2004гг.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований (проведенных маркетинговым агентством Step by Step в 2006г.), общая потребность населения РФ в жилье равна 1 569,8 млн.кв.м., что при текущих ценах составляет 17 767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2005г. оценивается в 148,6 млн.кв.м., или 1 682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия – субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе “самоидентификации”, т.е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями.

Институтом комплексных социальных исследований РАН проведено исследование, результаты которого представлены рис. 5 .

Рисунок 5 – диаграмма самозачисление россиян в различные социальные слои

* Статусные позиции 1 – самое высокое положение; 10 – самое низкое положение

Казалось бы, невероятным выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако следует учесть, что это сделано не под давлением каких-либо внешних обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям.

Понимая, каким образом формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного дома). Таким образом, можно сказать, что у рынка ипотечного кредитования наблюдается особенность – поток клиентов не иссяк и эта тенденция сохраняется.

На 1 июля 2005г. средняя стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. руб. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке – 13 тыс. руб. за кв. м.). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) – около 10,7 тыс. руб. Таким образом, коэффициент доступности жилья (основной показатель, характеризующий состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами; измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры – общей площадью 54 кв. м. к среднему годовому доходу семьи (3 человека) составляет 5,47, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет собственных средств – нереальная задача.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (тал. 4).

Таблица 4

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации физическим лицам в 2005 году (млн. руб.)

Наименование показателя

на 1.10.04г.

на 1.10.05г.

на 1.01.06г.

Предоставлено кредитов физическим лицам, всего

Из них ипотечных жилищных кредитов (ИЖК)

Доля ИЖК в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов, %

Кол-во кредит. орг-ций, предостав-щих ИЖК, ед.

Задолженность по ИЖК

Просроченная задолженность по ИЖК

Доля просроч. задолженности по ИЖК в объеме задолженности по ИЖК

Наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить свой банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет.

Исходя из данных, приведенных в табл. 4 видно, что объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов постоянно увеличиваются (рис. 6). Так, объем выданных ипотечных кредитов на 1.10.05г. вырос по сравнению с объемом на 1.10.04г. на 535 397 млн. руб. и составил 856 531 млн. руб.; на 1.01.06г. увеличился на 356 340 млн. руб. по сравнению с объемом на 1.10.05г. и составил 1 212 871 млн. руб. В общем объеме выданных кредитов, ипотечные жилищные кредиты составляют на 1.10.04г. – 1,05%; на 1.10.05г. – 1,36%; на 1.01.06г. – 1,52%. Т.е. наблюдается увеличение доли ипотечных кредитов в общем объеме выданных кредитов физическим лицам.

Рисунок 6 – диаграмма динамики объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов кредитными организациями РФ физическими лицами в 2005г

Такой бурный процесс развития ипотечного кредитования происходит в большей степени благодаря активизации банковского сектора, который старается предложить клиентам разнообразные ипотечные программы. Как уже было отмечено, появляются новые ипотечные банковские продукты, и, как и ожидалось, увеличивается конкуренция между банками. За 2005 год на рынок вышло порядка 10 банков, предлагающих ипотечные программы. Отчасти благодаря конкуренции процент по кредитам снизился. Так, по данным первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Гасяка В., в 2001году процентные ставки на ипотечный кредит в банках составляли 15-20%. В 2004 году минимальные ставки по ипотеке составляли уже 10%. Таким образом, за 4 года процент за пользование ипотечным кредитом снизился вдвое. Снизились и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платная. Кроме того, если в 2001 году размер предоставляемых кредитов составлял 70% от стоимости недвижимости, то сейчас банки предоставляют кредиты в размере 90%.

Сегодня финансово-кредитные учреждения лояльно относятся к процедуре подтверждения платежеспособности заемщиков. Даже самые консервативные из них, например, Внешторгбанк, стали работать с серыми доходами на вторичном рынке.

Кроме того, произошло еще одно важное изменение на рынке, банки стали уделять больше внимания ипотечным программам для молодых семей. Если начиналось все только с нескольких банков-первопроходцев, которые работали только с «белыми» доходами, то в 2005 году появились программы, которые позволяют привлекать к числу созаемщиков не только родственников. Появились также банки, которые работают по молодежному кредитованию с серыми доходами.

Но, несмотря на то, что недвижимость в России покупает 41% представителей среднего класса, ипотечными кредитами пользуются не более 5% российских граждан. Также следует отметить, что процент ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью составлял в 2003 году всего 1%, к концу 2004 года этот показатель вырос до 8%. Весь 2005 год количество сделок стабильно росло и в настоящее время количество сделок составляет 12-15% от общего количества сделок агентства (рис. 7) .

Рисунок 7 – диаграмма сделок с недвижимостью

Операторы рынка акцентируют свое внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам и создании новых продуктов, наиболее полно отвечающих современным рыночным требованиям, пытаясь сделать ипотеку наиболее привлекательной для потребителя. Успех или неудача таких попыток зависит, прежде всего, от самих участников рынка, операторов, которые и создают правила игры. В настоящее время на рынке существует ряд конкурирующих схем ипотеки. Ключевым звеном являются, как правило, банки или фонды (ипотечные агентства). Отобрав по установленным критериям “смежников” (риэлтеров, страховщиков, оценщиков и т. д.), создав с ними на основе выбранной ипотечной схемы своего рода замкнутый “производственный цикл”, они начинают конкурировать с себе подобными.

Но, мало только отобрать смежников, необходимо выстроить с ними определенную схему взаимодействия. Так, на российском рынке недавно появился принципиально новый подход, когда банк работает с заемщиком не напрямую, а через риэлтера и видит заемщика только на стадии подписания кредитного договора. В результате работы сотрудников риэлтерского агентства клиент и банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из 100 человек, обратившихся в банк напрямую, реально жилищный кредит получают только 10. А в том случае, если заемщик обратился к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%. Кроме того, крупные операторы рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести и т. д.Какие бы схемы ипотечного кредитования не предлагались операторами рынка, в подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты формируются по “затратному” принципу, т. е. в услугу закладываются всевозможные производственные и иные издержки, желаемая норма прибыли и с этим выходят на рынок. После этого возникает вопрос, почему же отечественная ипотека не становится массовой. Законы продвижения услуги на массовый рынок сами по себе, ипотечное кредитование – само по себе.У рынка однозначно есть потенциал развития. Интерес со стороны потребителей к ипотеке постоянно растет. И об этом свидетельствуют данные, собранные по Всероссийской выставке “Финансовый супермаркет для населения”. Выставка “Финансовый супермаркет для населения”, проведенная в Москве 2006г. лишний раз доказывает то, что из всех финансовых продуктов, которые были там представлены, основное внимание было сосредоточено на ипотеке и паевых фондах (рис. 8).

Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

Рынок ипотечного и жилищного кредитования играет важную роль при реализации экономической и социальной политики государства. Он находится в постоянном развитии, при этом динамика его зависит от многих факторов (рисунок 1). Стоит выделить:

  • ? период становления рынка ИЖК (до 2004 года);
  • ? период бурного и динамичного развития ипотеки (2006-2008 годы);
  • ? стремительный обвал рынка в связи с кризисом на первичном и вторичном рынке недвижимости (2009 год),
  • ? пост кризисное восстановления рынка в современных условиях (начиная с 2010 года).

Рисунок 1 Объем выданных ипотечных кредитов в России в 2006-2011 гг., млрд. руб.

Так, по итогам 2011 года совокупный портфель кредитов крупнейших 90 ипотечных банков (рейтинг представлен в Приложении) составил 624млрд рублей, при этом прирост по отношению к 2010 году составил практически 100%. Для сравнения, в 2010 году совокупный портфель тех же ипотечных банков составлял всего 353 млрд руб. При этом кардинальных изменений в списке лидеров ипотечного рынка не произошло: как и ранее, безоговорочно лидирует «Сбербанк», объем выданных ипотечных кредитов, которого составил 345,7 млрд руб., а его доля превысила 55%.

Вторую строчку, с существенным отставанием от лидера, занимает «ВТБ-24» - размер его ипотечного портфеля составил 80,4 млрд рублей, а доля рынка - 12,9%. Остальные банки существенно отстают от лидеров.

В 2012 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее -- ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте -- 9. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа -- 363, из них в г. Москве -- 310. На втором месте по количеству кредитных организаций -- Приволжский федеральный округ (95 участников), из них в Республике Татарстан -- 20. Наименьшее количество кредитных организаций -- в Северо-Кавказском федеральном округе -- 3.

В 2012 г. кредитными организациями было предоставлено 691724 ИЖК на общую сумму 1032,0 млрд руб., что составляет 14,3% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,49 млн руб. против 1,37 млн руб. в 2011 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 32,1%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 43,9% (рисунок 2).


Рисунок 2 Динамика объемов и темпов прироста потребительских кредитов и ИЖК

В 2012 г. наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа -- 29,4% от всего объема выданных кредитов.

В 2012 г. было выдано 690050 рублевых кредитов на общую сумму 1017,3 млрд рублей против 1674 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 14,7 млрд в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 1,3 процентного пункта и достигла 98,6%. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области -- 74,5% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов. ипотека кредит рынок

Задолженность по ИЖК в рублях в целом по РФ по сравнению с 2011 г. увеличилась на 42,6%, в иностранной валюте уменьшилась на 25,4% и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 1874,3 и 122,9 млрд руб. соответственно. При этом задолженность заемщиков Северо-Кавказского федерального округа по ИЖК в рублях увеличилась за год на 59,6%; уменьшением доли просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК.

Ипотечное кредитование относится к наиболее рискованным операциям по кредитованию ввиду долгосрочности ипотечных программ многие ссуды переходят в разряд просроченных. Динамику просроченной задолженности по ИЖК можно проанализировать на основании диаграммы, представленной на рисунке 3.

В 2012 г. удельный вес просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта -- до 1,5%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, -- на 0,4 процентного пункта, составив 11,4%. При этом в денежном выражении просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2011 г. увеличилась на 6,1%, в иностранной валюте произошло уменьшение на 27,6% (в основном за счет конвертации в рубли ранее выданных в иностранной валюте ИЖК) и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 27,5 и 14,0 млрд руб. соответственно.


Рисунок 3 Динамика просроченной задолженности по ИЖК

В России объем проченной задолженности варьируется в зависимости от региональной принадлежности. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 4.



Рисунок 4 Региональная структура задолженности по ИЖК

В 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, возросла на 0,4 процентного пункта, в иностранной валюте -- на 0,1 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2013 г. 12,3 и 9,8% соответственно (рисунок 5). Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился и составил 180 месяцев (15 лет), а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, уменьшился по сравнению с 2011 г. на 13 месяцев -- до 135 месяцев (11,2 года).


Рисунок 5 Динамика средневзвешенной процентной ставки (%)

В 2012 г. досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 252,4 млрд руб., или 24,5% от общего объема предоставленных в 2012 г. ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) 8 рублях -- на сумму 240,2 млрд руб. (рисунок 6).


Рисунок 6 Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК)

Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 81,1%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 15,3 млрд руб. В 2012 г. 177 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 90,2 млрд руб. (в 2011 г. -- 168 кредитных организаций на сумму 93,7 млрд руб.). Причем если в 2011 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 13,1% общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2012 г. -- 8,7% (рисунок 7).


Рисунок 7 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации -- резиденты: в 2012 г. На них приходилось 76,9% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2012 г. по сравнению с 2011 г. доля операций, совершенных специализированными организациями -- резидентами, уменьшилась на 6,8 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 11,5% -- до 69,4 млрд руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 6,2 процентного пункта и составила 20,1%, объем рефинансированных ими ИЖК возрос на 39,0% -- до 18,1 млрд руб. Доля специализированных организаций -- нерезидентов составила 0,1%, доля прочих организаций -- 2,9%. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в 2012 г. рефинансировали ИЖК на сумму 9,2 млн руб. (рисунок 8). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2012 г. составила 11 млрд руб.


Рисунок 8 Источники финансирования (прав требования по ИЖК)(%)

Таким образом, в 2012 г. практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее -- АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

По нашим оценкам, в 2013 году в России ожидается рост строительного сектора. В целом структура строящейся жилой недвижимости показывает, что она постепенно смещается в сторону возведения многоквартирных многоэтажных объектов, что в перспективе может привести к росту конкуренции на данном рынке. При наблюдающемся росте объема вводимых в эксплуатацию жилых объектов, общий объем строительства в течение 2009-2011 гг. имеет тенденцию к снижению. Это связано с тем, что строящиеся дома рано или поздно вводятся в эксплуатацию, а новые проекты на рынке ввиду проблем с заемным финансированием и общими негативными явлениями экономики не появлялись.

Таблица 4 - Динамика и структура ввода жилья в эксплуатацию в России

Что касается регионального рынка жилищного строительства по состоянию на 1 января 2011 г., на стадии строительства в г. Краснодар находилось 159 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 2,8 млн кв. м, что на 5,5% меньше, чем в начале 2010 г. При этом в докризисный период объемы строительства ежегодно возрастали: в 2006 г. в строительстве было зафиксировано 1,7 млн кв. м, в 2007 г. - уже 2,2 млн кв. м (+128%), в 2008 г. - 2,9 млн кв. м (+103%).

Минимальный темп роста, наблюдаемый в кризисный 2009 г. объяснялся тем, что на рынке активную роль стало играть государство, инициирующее масштабное строительство социального жилья и жилья для нужд Министерства обороны РФ. Тенденция сокращения объемов строительства в течение 2012 гг. будет остановлена, так как в 2010-2011 гг. наблюдалось снижение числа «законсервированных» строительных площадок.

В 2013 году в России ожидается рост строительного сектора и рост доли ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке.

Таким образом, в 2013 году объем ипотечного кредитования по прогнозам вырастет на 20--25% и составит 1,2--1,3 трлн руб. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке.

Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария эксперты оценивают как достаточно низкую -- 20--30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.

 
Статьи по теме:
Страховые взносы совмещение усн и енвд
Страховые взносы совмещение усн и енвд
Индивидуальные предприниматели, согласно Налогового кодекса РФ, могут совмещать ЕНВД и УСН по отдельным видам деятельности. Данная возможность закреплена на законодательном уровне в п. 4 ст. 346.12 Налогового кодекса РФ. В нашей сегодняшней публикации мы
Главный бухгалтер подчиняется непосредственно руководителю
Главный бухгалтер подчиняется непосредственно руководителю
Бухгалтерскую службу организации возглавляет главный бухгалтер , который назначается и освобождается от должности руководителем организации. Основная задача главного бухгалтера заключается в том, чтобы организовать руководство процессом функционирования и
Индекс покупательной способности (ИПС)
Индекс покупательной способности (ИПС)
Покупательная способность (платежеспособность) является одним из наиважнейших экономических показателей. Она обратно пропорциональна количеству денег, необходимых на приобретение различных товаров и услуг. Другими словами, покупательская способность показ
Образец иска о принудительном обмене жилого помещения
Образец иска о принудительном обмене жилого помещения
8. Переустройство и перепланировка жилого помещения. 9. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые. 11. Понятие и виды договора найма жилого помещения. Аренда жилых помещений. 12. Условия и порядок принятия граждан на учет для улучшения жилищ