• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Путин поручил заменить долевое строительство проектным финансированием. Закон о долевом участии в строительстве простыми словами Что нового в строительстве в

Информационный портал «Единый реестр застройщиков» на своем сайте разместил публикацию, в которой перечислены принятые законодателем положения 214-ФЗ1, других федеральных законов в части долевого строительства, которые на дату выхода публикации не вступили в силу, а также положения законопроекта №322981-7, направленного на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства.

I. ПОЛОЖЕНИЯ 304-ФЗ

Тема 1. Способ направления проектной декларации в контролирующий орган
Суть нормы :
Застройщик обязан направлять проектную декларацию в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).
Изменения в проектную декларацию направляются застройщиком в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте, определенном Минстроем России (часть 6 статьи 19 214-ФЗ).
Дата вступления в силу : определена частью 5 статьи 6 304-ФЗ. Вступает в силу с даты обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России.
Комментарий
Обязанность застройщика по использованию электронной формы проектной декларации для ее направления в контролирующий орган возникает после выполнения двух условий в совокупности:
1) Минстрой России должен издать нормативный правовой акт, определяющий сайт, на котором застройщик обязан заполнять электронную форму проектной декларации для ее направлении в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 214-ФЗ);
2) Минстрой России или владелец соответствующего сайта должны оповестить застройщиков и контролирующие органы о дате наличия технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы (часть 5 статьи 6 304-ФЗ).
Следует обратить внимание, что техническая возможность должна обеспечивать отработку трех сценариев:
1) первичное направление проектной декларации;
2) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную по форме, установленной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
3) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную в произвольной форме, т.е. заполненную и опубликованную до установления требований к форме проектной декларации.
Последствия несоблюдения
Проектные декларации, направленные в контролирующий орган в бумажной форме после возникновения технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы, не будут считаться направленными в контролирующий орган. По таким проектным декларациям контролирующий орган не будет выдавать заключения.

Тема 2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика
Суть нормы :
Руководитель, главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности, бенефициары не могут:
иметь отдельные виды судимости (пункт 1 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации (пункт 2 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица (пункт 3 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 4 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 5 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ).
Дата вступления в силу

Комментарий
О соответствии бенефициаров застройщика предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан уведомлять контролирующий орган при направлении проектной декларации (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).
О соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если проектная декларация заполняется в отношении объекта, разрешение на строительство которого выдано 1 июля 2018 года и позднее (пункт 8 части 2 статьи 3, пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ, часть 3 статьи 25 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 214-ФЗ несоответствие указанных лиц застройщика предъявляемым к ним требованиям означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Однако данное положение согласно части 3 статьи 25 218-ФЗ не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.
Тема 3. Обязанность застройщика уведомлять контролирующий орган об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика
Суть нормы :
Застройщик обязан уведомить не позднее 3-х рабочих дней контролирующий орган (часть 2 статьи 3.2 214-ФЗ):
о прекращении полномочий руководителя застройщика;
об избрании (назначении) нового руководителя застройщика;
об образовании временного единоличного исполнительного органа.
Одновременно с уведомлением застройщик обязан представить в контролирующий орган информацию о соответствии указанных лиц предъявляемым к ним требованиям части 3 статьи 3.2 214-ФЗ.
Дата вступления в силу : определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований
Не установлена.
Часть 3 статьи 14.28 КоАП предусматривает административную ответственность застройщика за непредставление застройщиком в контролирующий орган отчетности. Уведомления не является видом отчетности.

Тема 4. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)
Суть нормы :
Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС ту же информацию, которую обязаны размещать на своем официальном сайте (часть 4 статьи 23.3 214-ФЗ):
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (пункт 1 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства:
1) разрешение на строительство (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
4) проектную декларацию (пункт 3 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214-ФЗ (пункт 4 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства - эскроу-счета(пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
9) договоры поручительства с застройщиком, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания) (пункт 8 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).
Дата вступления в силу
Комментарий
Порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства определяется Минстроем России (пункт 3.3 части 3 сатьи 23 214-ФЗ).
Последствия несоблюдения требований
За неисполнение указанной обязанности возможно привлечение застройщика к административной ответственности:
по статье 14.8 КоАП за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы;
по статье 14.28 КоАП за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

Тема 5. Обязанность контролирующих органов по размещению информации в ЕИСЖС
Суть нормы :
Контролирующие органы обязаны размещать в ЕИСЖС информацию о (часть 5 статьи 23.3 214-ФЗ):
лицах контролирующего органа, уполномоченных на осуществление контроля;
выданных заключениях о соответствии, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;
проведенных проверках деятельности застройщика;
предписаниях застройщику;
вступивших в законную силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.
Дата вступления в силу : определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.
Последствия несоблюдения требований
Не установлено
Тема 6. Банкротство застройщика (изменения внесены в 127-ФЗ)
Суть норм :
дополнительные требования к конкурсным управляющим (части 2.1-2.3, 2.5 статьи 201.1 127-ФЗ);
обязанность застройщика письменно сообщать дольщикам о банкротстве при (часть 7 статьи 201.1 127-ФЗ):
1) заключении ДДУ;
2) принятии денежных средств по ранее заключенным ДДУ;
включение в реестр требований кредиторов осуществляет конкурсный управляющий (до 01.01.2018 - Арбитражный суд) (статья 201.4 127-ФЗ);
запрет на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком (часть 1 статьи 201.3 127-ФЗ);
приоритет дольщику по 214-ФЗ, если в отношении одного жилого помещения имеются требования нескольких дольщиков (часть 8.1 статьи 201.11 127-ФЗ);
возможность проведения собрания дольщиков в форме заочного голосования - если их более 500 (статья 201.12 127-ФЗ);
запрет на включение юридических лиц в реестр требований о передаче жилого помещения (часть 1статья 201.12-1 127-ФЗ);
запрет применения процедур «наблюдение», «финансовое оздоровление» (часть 2.7 статьи 201.1 127-ФЗ);
регламентация вопросов Фонда:
1) к Фонду, осуществившему выплату, переходит право требования по ДДУ (часть 6 статьи 201.12-1 127-ФЗ);
2) оспаривание Фондом сделок застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 3.1 статьи 201.1 127-ФЗ);
3) возможность инициирования Фондом процедуры банкротства застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 2.6 статьи 201.1 127-ФЗ).
вопросы погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК (часть 3 статьи 201.12-1 127-ФЗ).
Дата вступления в силу : определена частью 2 статьи 25 218-ФЗ. В соответствии с частью 13 статьи 25 218-ФЗ новые положения 127-ФЗ распространяются на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года

Тема 7. Дополнительные признаки понятия «застройщик»
Суть нормы :
Вводятся дополнительные признаки понятия «застройщик», включающие требования к опыту осуществления деятельности по строительству многоквартирных домов, наименованию организации, организационно-правовой форме (пункт 1 статьи 2 214-ФЗ).

Дата вступления в силу : определена частью 3 статьи 25 218-ФЗ.
Последствия несоблюдения требований
Не установлены.
Закон не содержит норм, о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ). Вместе с тем, согласно первого абзаца части 2 статьи 3 214-ФЗ право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик. Организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является. По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.
Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства
Суть норм :
Устанавливаются требования:
один застройщик - одно разрешение на строительство (часть 1.1 статьи 3 214-ФЗ);
наличия положительного заключения экспертизы проектной документации (пункт 1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
к размеру собственных средств вместо требований к уставному капиталу (пункт 1.1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
к минимальному размеру денежных средств на расчетном счете (пункт 1.2 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
к максимальному размеру обязательств застройщика, не связанных с разрешением на строительство (пункт 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ).
Вводятся запреты:
на наличие задолженности по налогам в каком либо размере (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство (пункт 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
на выпуск облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций (пункт 1.4 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством (пункты 1.6, 1.7 части 2 статьи 3 214-ФЗ)
Сфера действия требований расширяется на случай привлечения средств участников долевого строительства – юридических лиц.

Комментарий
Требование наличия во всех случаях положительного заключения экспертизы проектной документации вступает в противоречие с нормами части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, определяющими случаи, когда экспертиза проектной документации не проводится. По данному вопросу ожидаются разъяснения.

Последствия несоблюдения требований
Несоблюдение указанных требований является основанием для отказа в выдаче заключения контролирующего органа (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), за исключением требования «один застройщик - одно разрешение на строительство». Нарушение этого требования не входит в число оснований для отказа в выдаче заключения контролирующего органа.
Застройщики, не удовлетворяющие любому из указанных требований, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов (части 1.1 и 2.2 статьи 3 214-ФЗ).
Установление контролирующим органом факта несоответствия застройщика указанным требованиям, за исключением требования «один застройщик - одно разрешение на строительство», влечет обязанность контролирующего органа направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства (часть 2.5 статьи 3 214-ФЗ). При получении уведомления Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ (пункт 55 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан (часть 7 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
За незаконное привлечение средств граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве предусмотрена уголовная ответственность согласно статье 200.3 УК Российской Федерации.
Тема 9. Изменения в сфере целевого использования средств дольщиков
Суть норм :
Устанавливаются предельные размеры:
административных расходов8 застройщика (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
авансовых платежей (часть 4 статьи 18 214-ФЗ);
Вводится запрет на:
осуществление иных видов деятельности (часть 6 статьи 18 214-ФЗ);
привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство (пункт 1 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
выпуск ценных бумаг, кроме акций (пункт 4 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
приобретение ценных бумаг (пункт 6 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
совершение сделок, не связанных со строительством (пункт 8 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ).

Расходование средств дольщиков:
запрещается на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ):

2) проектирование;
3) инженерные изыскания;
4) экспертизу;
разрешается на:
1) оплату услуг уполномоченного банка (пункт 13 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов (пункт 14 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (пункт 15 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму (пункт 16 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
5) оплату труда (пункт 17 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика (пункт 18 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций (пункт 19 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
8) оплату административных расходов (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).
Котловой принцип использования средств дольщиков при строительстве нескольких объектов разрешается только в рамках одного разрешения на строительство вместо границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (пункт 1 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований
Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о целевом использовании средств дольщиков не установлено.
Сделки, совершенные с нарушением требования целевого использования средств дольщиков, могут быть признаны недействительными по искам (часть 9 статьи 18 214-ФЗ):
1) застройщика;
2) учредителей застройщика;
3) кредиторов застройщика;
4) контролирующего органа;
5) фонда защиты дольщиков.
Введен банковский контроль. При выявлении нецелевых платежей уполномоченный банк информирует об этом контролирующий орган и Фонд защиты дольщиков (часть 3 статьи 18.2 214-ФЗ).
Тема 10. Банковское сопровождение
Суть норм :
Вводится понятие «уполномоченный банк» - банк, соответствующий критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает перечень уполномоченных банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 3 статьи 2 214-ФЗ).
Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).
Застройщику запрещается иметь более одного расчетного счета (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).
По каждому платежу застройщика осуществляется специальный банковский контроль (часть 2 статьи 18.2 214-ФЗ).
Остаток средств после завершения проекта застройщик может использовать по своему усмотрению только после исполнения обязательств по передаче квартир всем участниками долевого строительства (часть 8 статьи 18 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований
Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о количестве и месте размещения счетов застройщика не установлено. Предполагается, что уполномоченный банк будет предпринимать какие-то меры при выявлении платежей генподрядчику или техническому заказчику на счет, размещенный в ином банке. Однако закон не содержит норм, обязывающих банк отказывать в осуществлении платежей на такие счета или уведомлять контролирующие органы и Фонд защиты дольщиков о таких случаях.
Предполагается, что банки, не имеющие статуса «уполномоченный банк», не будут открывать счета организации, если в ее наименовании используются слова «специализированный застройщик». Однако прямого запрета таким банкам открывать счета специализированным застройщикам закон не содержит.
Закон не содержит обязанности уполномоченного банка отказывать застройщику в осуществлении платежа, если не представлены обосновывающие документы, либо платеж не соответствует установленным ограничениям по целевому использованию.
Тема 11. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации на сайте и в ЕИСЖС
Суть норм :
Застройщик обязан размещать на сайте годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).
Эту же информацию застройщик обязан размещать в ЕИСЖС (часть 4 сатьи 23.3 214-ФЗ).
Последствия несоблюдения требований
Указаны в теме № 4.
Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации
Суть норм :
В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать:
сведения о введенных в эксплуатацию в течении предшествующих трех лет проектах строительства основного и дочерних обществ (пункт 4 части 1 статьи 20 214-ФЗ);
сведения о соответствии лиц, принимающих участие в управлении застройщика, установленным требованиям (пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ).

Сейчас свою популярность набирает долевое строительство, а в данной статье прописано, что нужно знать об этом в 2020 году, чтобы не ошибиться и сделать всё правильно. Такая популярность связана с тем, что долевое строительство позволяет людям приобрести новое жилье по очень выгодным ценам, что, конечно же, является огромным плюсом. Однако в любом случае вам для начала требуется разобраться во всех важных нюансах. Стоит отметить, что с 2020 года в этом вопросе практически ничего не изменилось. Уже много лет действуют одни и те же условия.

В первую очередь стоит разобраться с тем, почему многие граждане России предпочитают вкладываться в долевое строительство:

• Квартиры в новостройках чаще всего стоят значительно дешевле, чем на вторичном рынке. Получается, что вы сможете очень выгодно купить свое новое жилье.
• Вам не нужно готовить сразу всю сумму. Вы можете расплачиваться за квартиру все время, пока идет застройка.
• Вы можете заранее выбрать планировку, которая будет полностью устраивать. Это поможет вам в дальнейшем сэкономить на ремонтных работах. Конечно же, вам нужно учитывать, что к планировке устанавливаются различные технические требования, которые необходимо соблюдать.

В итоге получается, что постройка нового дома производится за счет покупателей. Такой вариант будет выгоден как застройщикам, так и владельцам квартир. При этом стоит учитывать, что все моменты регулируются российским законодательством. Вы должны знать, что застройщик несет ответственность перед всеми своими дольщиками.

Как происходит долевое участие

Если вы решили стать дольщиком, то вам необходимо знать обо всех нюансах. В долевом строительстве есть множество моментов, которые нужно учитывать. Для того чтобы построить дом, застройщик привлекает средства физических или юридических лиц, которые, в свою очередь, заинтересованы в этой постройке. Таким образом, получается, что дольщиками могут стать обычные граждане, которые хотят купить квартиру еще на стадии строительства дома, или же компании, которые покупает сразу несколько квартир. Сам застройщик и владелец земельного участка также являются участниками долевого строительства.

У процедуры долевого участия имеется несколько этапов:

1. Для начала компании необходимо получить разрешение на строительство. Без этого документа она не может начать строительство дома, так как это будет являться нарушением российского законодательства.
2. После того как это разрешение будет получено, публикуется проектная декларация.
3. Далее привлекаются дольщики, которые заинтересованы в строительстве данного дома.
4. Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Разрешение на строительство дома можно получить в местном управлении. Для получения такого документа потребуется предоставить проект, который отвечает всем техническим нормам. Обычно проблем с получением бумаги не возникает, особенно, если застройщик уже не первый год на рынке.

Проектная декларация – этот тот документ, в котором будет представлена вся необходимая информация о плане строительства и непосредственно о самом застройщике. Данная бумага обязательно должна быть опубликована в СМИ или интернете, чтобы с ней могли ознакомиться все желающие. Сделать это необходимо за две недели до того, как застройщик начнет подписывать первые договоры долевого участия. Согласно российскому законодательству, застройщик может не опубликовывать такую информацию, но должен будет предоставлять ее всем, кому она потребуется, что значительно усложнит процесс.

Привлечение дольщиков – это поиск лиц, которые заинтересованы в том, чтобы вложиться в будущее строительства. При этом не должно быть нарушений российского законодательства. Однако даже этого недостаточно, дополнительно заключаются договоры, в которых прописываются все необходимые условия.

Отличие от инвестирования

Многие люди, которые решили стать дольщиками, думают, что вложение в строительство – это инвестирование. Однако инвестирование и долевое строительство являются разными вещами, и это нужно учитывать. В первую очередь, два этих понятия регулируются разными законными актами – инвестирование Гражданским кодексом, а долевое строительство – Федеральным законом о долевом строительстве (ФЗ). Также здесь существуют и другие различия:

• Долевое строительство направлено на то, чтобы дольщики получили квартиры в собственность. Инвестирование – возможность дальнейшего получения прибыли.
• В качестве инвестиций могут выступать не только денежные средства, но и, например, ценные бумаги. В случае с долевым строительством принимаются только денежные средства.
• Долевое строительство требует обязательной государственной регистрации. Инвестиция дела обстоят уже иначе.
• Риски могут накладываться на инвесторов или застройщика.
• В случае с инвестициями договор заключается обязательно. В случае с долевым строительством только в тех ситуациях, когда застройщик выполняет все свои обязательства.

Получается, что дольщик не является инвестором, и здесь работают абсолютно разные схемы взаимодействия. Дольщик – это обычный собственник, который решил вложиться в жилье еще на стадии его строительства. В долевом строительстве могут участвовать абсолютно все.

Договор

Прежде чем стать дольщиком, необходимо разобраться, как правильно оформляются те или иные документы. Это позволит вам избежать серьезных ошибок, и сделать всё максимально правильно. Договор о долевом строительстве – это соглашение, в котором застройщик обязуется достроить дом, ввести его в эксплуатацию и, в принципе, выполнить все свои обязательства перед дольщиками. В договоре должны быть следующие обязательные пункты, без которых он не будет считаться заключенным:

• Должны быть прописаны максимально точные и подробные сведения об объекте строительства.
• Прописаны права, а также обязанности обоих сторон – застройщика и дольщиков.
• Должны быть обозначены точные сроки, когда квартиры будут переданы дольщикам.
• Также в документе прописывается, какая цена будет у квартиры. Там же прописываются условия, каким именно образом должна быть выплачена сумма – сразу же или частями в рассрочку.
• Указывается гарантийный срок. Чаще всего он равен трем годам.
• Прописывается способ, которым будет обеспечиваться исполнение обязанностей – залог, страховой договор. Страхование – очень хороший способ себя защитить.

Если хотя бы один из пунктов будет отсутствовать, то договор признают недействительным.

Права и обязанности дольщиков

Не стоит забывать о том, что свои обязанности есть не только у застройщика, но и у дольщиков. К обязанностям дольщиков относятся:

• Оплата установленной в суммы в сроки, которые прописаны в договоре.
• Принятие квартиры в сроки, которые также прописаны в договоре.
• Выплаты неустоек, которые установлены на законодательном уровне.

Конечно же, у дольщика имеются и свои права, о которых вы должны знать, чтобы можно было что-то требовать от застройщика, если он будет нарушать закон. К основным правам относятся следующие пункты:

• Дольщик может требовать от застройщика регистрации договора долевого строительства.
• Вы имеете полное право потребовать от застройщика все интересующие вам документы – проект, разрешение на строительство и т.п. Застройщик не может скрывать от вас эти документы, так как это является нарушением российского законодательства.
• Вы имеете право требовать от застройщика, чтобы тот отдал вам квартиру в тот срок, который установлен в договоре. Конечно же, это работает только в том случае, если вы выполнили свои обязательства и полностью оплатили квартиру.
• Можете требовать уплату неустойки в том случае, если застройщик сдал квартиру позже установленного срока.
• Устранение недостатков производится за счет застройщика в установленный гарантийный срок.

Что требуется от застройщика

Вы должны знать не столько о своих правах и обязанностях, но и обязанностях застройщика. Все эти моменты лучше всего изучить заранее, тогда вы не попадете в неприятные ситуации. К правам застройщика можно отнести следующие моменты:

• Застройщик имеет полное право привлекать денежные средства дольщиков для возведения многоквартирного дома.
• Застройщик может требовать оплату за свой труд. При этом если дольщик не вносит платежи вовремя, то ему могут начислять пени. Такие действия не являются нарушением российского законодательства.
• Возможно судебное решение вопрос, если иначе действовать не получается.

Не стоит забывать о том, что обязанностей у застройщика также очень много:

• Привлеченные средства должны использоваться строго по назначению, а именно, на строительство дома.
• Договор должен быть обязательно зарегистрирован.
• Объект должен быть сдан в срок, установленный в договоре.
• Выплата неустоек, если были нарушены условия договора.
• Установка гарантийного срока.
• Возврат полной суммы, если договор будет расторгнут по каким-либо причинам.

Важно знать и о требованиях к уставному капиталу застройщика. Он должен быть не меньше 2,5 миллионов рублей.

Таким образом, вы можете заметить, что дольщики защищены от недобросовестных застройщиков, которые не заканчивают строительство жилых домов. Конечно же, в любом случае вы можете потерять свое время, если начнете сотрудничество с не самой обязательной компанией.

Не забывайте, что вам еще предстоит в дальнейшем оформить квартиру в собственность по ДДУ. Здесь у вас не должно возникнуть никаких проблем, так как готовится самый обычный пакет документов – сам договор, акт о передаче квартиры, справка, подтверждающая оплату государственной пошлины, паспорт, техническая документация на квартиру.

Поправки в законопроект о долевом строительстве в 2020 году внесены не были. Если уже вы подписали договор, то изменения в законе вас не коснуться, поэтому вам не о чем беспокоиться.

Далеко не всем по карману приобрести квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому многие вынуждены заключать договоры на долевое участие в строительстве жилья - так можно получить вожделенные квадратные метры за более или менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени можно было не получить ничего, если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватило денег на завершение стройки. В этой статье мы расскажем, какие попытки защитить дольщиков были приняты государством в этом году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже планируете приобретать жилье с использованием «долевки».

На что обратить внимание при заключении договора

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — полное его название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что теперь смело можно говорить, что это уже новый закон о долевом строительстве-2017. На сегодняшний день участие в «долевке» является наиболее надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.

Во-первых, по этому закону застройщик вправе привлекать средства граждан только при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный участок.

Во-вторых, закон о долевом участии в строительстве предусматривает обязательную государственную регистрацию договора на «долевку», а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Как проверить надежность застройщика

С августа 2020 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.

Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Руководителем или главным бухгалтером компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства организации.

Поправки в ключевой для всех застройщиков жилья закон о долевом строительстве (ФЗ–214) в следующем году практически сведут долевку на нет. Это означает потерю строителями огромного потока денег от дольщиков. Только в Петербурге он оценивается в 240 млрд рублей в год. Строителям приходится экстренно искать альтернативные источники финансирования проектов. Но вариантов не много, и все они имеют серьезные изъяны. Без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а жилье подорожает. Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе. На прошлой неделе об этом дискутировали в РФ. Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.

Дыра в бюджете рынка

Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см. "Основные новации..."). Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье. Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.

К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает. Несколько лет назад это пыталась делать СК "Темп", но со временем перешла на долевку. "Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли. Если бы использование этой схемы было общей практикой - тогда другое дело. В противном случае это донкихотство", - сообщил "ДП" гендиректор компании " " .

Последствия реформы, по словам участников рынка, будут фатальными. "Начнутся массовые банкротства компаний малого и среднего бизнеса, объемы строительства уменьшатся, а стоимость квадратного метра жилья вырастет минимум на 10%", - перечисляет гендиректор Объединения строителей Петербурга .

"Сейчас каждый занимается своим делом: застройщики строят, а банки финансируют строительство. Теперь государство пытается возложить на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства. При этом прикрывается защитой дольщиков. Но обеспечить их абсолютную защиту можно, лишь перестав строить. К этому последние законодательные инициативы и ведут", - согласен гендиректор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.

"Боюсь, конечная цель законодателя - полная отмена долевого строительства. Если компании будут вынуждены продавать только готовое жилье, им придется искать новые источники финансирования и новые схемы работы", - говорит заместитель гендиректора Беслан Берсиров.

Другие варианты

Альтернативных долевке вариантов привлечения денег у застройщиков не много. Самый очевидный - проектное финансирование. "Сейчас банки выдают его под 10–15%. Эта ставка по силам лишь крупным компаниям. Все остальные таких заимствований лишены. Оживить рынок могло бы государственное субсидирование проектного финансирования и снижение ставки до 3–4%. Но на данный момент таких ставок никто не предлагает", - говорят в .

Еще один возможный инструмент получения денег в обход долевки - продажа квартир в рамках госконтрактов. "Но назвать это в чистом виде альтернативой нельзя - ведь в данном случае тоже используется долевая схема. Только дольщиком выступает государство. Скорее можно говорить об использовании госконтракта в качестве залога для привлечения банковского кредита", - поясняет Аркадий Скоров, гендиректор компании "Дальпитерстрой" (самый крупный продавец жилья в Петербурге для госнужд).

Еще один возможный вариант - размещение облигационных займов. Лидеры рынка давно и активно его используют. У " " четыре текущих займа на общую сумму 17,8 млрд рублей. У - три на 10,6 млрд рублей. А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и . Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. "Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты", - беспокоятся в компании " ".

Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. "Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации", - поясняет исполнительный директор Павел Бережной.

Похоже, в выигрыше оказываются работающие на петербургском рынке компании с иностранным капиталом, которые могут брать кредиты у своих материнских структур за рубежом. "Да, мы можем так поступать. Но для здорового финансового баланса приходится сочетать эту возможность с привлечением денег от дольщиков и вложением в проекты собственных средств. Возможность работы с российскими банками мы только исследуем. Но пока нам проще получать деньги из внешних источников, чем занимать в России. Дешевле получается", - говорит представитель строительной компании с иностранным капиталом.

Банки молчат

Опрошенные "ДП" банки отказались комментировать перспективы дальнейшей работы с застройщиками. Но эксперты говорят, что банкам придется придумывать новые продукты для работы со строителями. Основными лоббистами их появления станут, как ни странно, ипотечные подразделения тех же банков, заинтересованные в том, чтобы строились квартиры, на покупку которых можно выдавать ипотеку. "Мы подталкиваем наше корпоративное управление к скорейшей разработке таких продуктов", - сказала руководитель бизнеса ипотечного кредитования Екатерина Сидельникова. Но появятся такие предложения не раньше 2018 года.

По новому закону банки получают контроль за счетами застройщиков. Комиссия по операциям на них будет огромной. А сами операции станут длиннее. Для большинства мелких строителей работа в правовом поле фактически остановится, что означает уход в тень, полную беззащитность дольщиков, которым будут предлагать договоры подрядов вместо ДДУ и другие обходные схемы. А если продавать разрешат только готовое жилье, в его цену включат стоимость кредита на весь период строительства (2,5–3 года). Сегодня это 13–16% годовых.

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.