основното > Мегафон > Избор на най-ефективни възможни. Анализ на най-доброто и най-ефективно използване на обект за оценка. Измислих модела, за да съветвам клиента

Избор на най-ефективни възможни. Анализ на най-доброто и най-ефективно използване на обект за оценка. Измислих модела, за да съветвам клиента

1. Въведение

2. Определяне на най-ефективното използване на недвижими имоти

2.1. Критерии за анализиране на най-ефективното използване на недвижими имоти

2.1.1 Правна допустимост

2.1.2 Физическа осъществимост

2.1.3 Финансова сигурност

2.1.4 Максимална производителност

2.2. Основните техники в най-доброто използване на недвижими имоти

3. Методи за оценка на най-ефективното използване на недвижими имоти

4. Нестандартни видове и указания на най-ефективното използване на недвижими имоти

4.1. Отделни видове Използване.

4.2. Междинни видове употреба

4.3. Правно противоречиви употреби

4.4. Видове употреба, които не са свързани с най-ефективните

4.5. Мултидисциплинарни приложения

4.6. Специална употреба

4.7. Спекулативни приложения

4.8. Излишък и излишната област

5. Заключение

Списък на използваната литература

1. Въведение

Като се има предвид, че темата определено е много подходяща в условията на модерното пазарни отношения. Необходимостта от анализ на най-доброто и най-ефективното използване на недвижими имоти се дължи на напълно разбраното желание на разработчика да получи максималната възвръщаемост на инвестициите от проекта. Въпреки това, ако в условията на развитите пазари на недвижими имоти това желание се осъществява в цялостно и всеобхватно проучване, за прилагането на което по правило участва трета консултантска компания, тук решението за оптималната версия От използването на обект на недвижими имоти доскоро често се предприема въз основа на само повърхностния анализ на пазара, който в повечето случаи даде същия резултат - жилища.

Заслужава да се отбележи, че увеличаването на търсенето на услугата за анализ на най-доброто използване на вътрешния пазар, включително поради навлизането на чуждестранен капитал както под формата на инвестиции, така и под наем, които са едно от задължителното финансиране условия за предоставяне на финансиране. независима компанияопределяне на най-доброто използване на обекта и съответно потвърждава най-ефективните инвестиционни инвестиции.

Принципът на най-доброто и най-ефективно използване на обекта на недвижими имоти е синтезът на принципите на всичките три групи, които са били обсъдени по-горе. Позволява на оценител да се разкрие от възможни опции Използването на обекта на недвижими имоти е най-добрият и най-печеливш вариант и е да го използва за оценка. Този принцип предвижда оценка на парцела, сякаш е свободен (т.е. при оценката на обекта говорим си На първо място, най-голямата рентабилност на земята, след това рентабилността на целия обект на недвижими имоти). В същото време се вземат предвид само тези използвайте опции Недвижими имоти обекти, които:
- първо, спазвайте правните норми;

Второ, изпълнението на което е възможно физически;

Трето, осъществимо финансово;

Четвърто, осигуряват най-високата цена на имота (икономическа ефективност).

Избира се опция за използване, в която най-високата цена може да бъде платена за обекта. Ако сайтът е свободен от сгради, след това въз основа на най-много ефективен вариант Използване на земния парцел оценителят определя кой обект трябва да бъде изграден. Ако структурата на сайта е налична, тогава оценителят определя дали стойността на сайта е да увеличи стойността на тази структура или да намали разходите за разрушаване на тази структура с избраната версия на земята.

"Принципът на най-доброто и най-ефективно използване" е концептуален модел за анализиране на различни фактори, влияещи върху стойността на обекта на недвижимите имоти. Този модел разглежда важни фактори за физическо, правно, социално и икономическо естество, което засяга стойността на недвижимите имоти, т.е. Това е връзка между всички прогнозни принципи.

Целта на моето резюме е да разгледам основите на определяне на най-ефективното използване на обекти на недвижими имоти. Пред мен задачата е да разберете какви методи са направени, за да изберете най-доброто използване на обекта, кои анализи са произведени за тази цел.

Резюмето е изложено на 27 листа, написан на машинен текст, включително списък с препратки, използвани от 6 източника.

2. Определяне на най-ефективното използване на недвижими имоти

Тъй като очакваната дейност предполага определение пазарна стойностАнализът на най-ефективното използване разкрива най-печелившия и конкурентен тип употреба на имота.

Всички видове сделки с имущество, основани на пазарна стойност, изискват адекватна оценка и внимателен анализ на икономическото поведение на инвеститорите и другите участници на пазара. Влиянието на пазарното поведение при приемането финансови решения Лица, фирми, органи диктуват концепцията за най-ефективното използване на недвижими имоти. Пазарните фактори определят пазарната стойност, поради което изискванията на пазарните сили към недвижимите имоти са от голямо значение за определяне на най-ефективния вид употреба.

Стойността на всеки обект за недвижими имоти е цената на земята. Сградите и структурите, разположени върху него, могат да бъдат променени, но основните характеристики на обекта обикновено остават същите. В същото време доходът на дадена област зависи от ефективността на нейното използване. Инвеститор, избор парцел на земята На конкретен пазар тя осъзнава, че разликата в цената на различни обекти се дължи на техните висококачествени характеристики.

Анализът на най-ефективното използване на обекта на недвижимите имоти включва провеждане на подробно проучване на пазарната ситуация, характеристиките на прогнозния обект, идентифициране на взискателните опции, съвместно с параметрите на прогнозния обект, изчисляването на добива на Всяка опция и оценка на цената на недвижимите имоти с всяка опция за употреба. По този начин окончателното заключение относно най-ефективното използване на обекта на недвижимите имоти представлява използването на свободен или застроен парцел, който е правно възможен и е подходящо декориран, физически изпълнен, осигурен от съответните финансови ресурси и дава на. \\ T максимална цена.

Оптималното използване на парцела на земята се определя от конкурентните фактори на даден пазар, който принадлежи към прогнозния обект на собственост и не е резултат от субективните спекулации на собственика, предприемач или оценител. Следователно анализът на избора на най-ефективното използване е всъщност икономическото проучване на пазарните фактори, значителни за очаквания обект.

Пазарните фактори, използвани за формулиране на продукцията на най-ефективното използване на недвижими имоти на датата на оценяване, се обсъждат в общия редица данни, събрани и анализирани, за да се определи стойността на обекта. Следователно най-ефективният вид употреба може да бъде квалифициран като основа, за която се основава пазарна стойност.

Ако очакваното имущество включва последваща лична употреба или отдаване под наем, тяхната основна мотивация при изчисляването на цената ще бъде намалена до качеството на потребителя на обекта (доход, престиж и неприкосновеност на личния живот и др.). Инвестиционната мотивация освен степента на получените доходи и натрупването на капитал взема предвид тези аргументи като данъчни прекъсвания, осъществимост на проекта.

Обикновено анализът на най-ефективното използване се извършва чрез няколко алтернативни опции и включва следните направления:

Анализ на пазара

Анализ на реализирането на опцията

Анализ на най-ефективната употреба

Изброените области на анализ предполагат цялостно проучване на следните въпроси:

Анализът на пазара включва определяне на търсенето на употреба, алтернатива на съществуващите, за да се изследва търсенето и предлагането, пазарния капацитет, динамиката на наемните цени. За всяка опция.

Анализът на осъществимостта включва изчисляването на основните компоненти на разходите: потокът на доходите и капитализацията за определяне на разходите, като се вземат предвид променливите параметри на всяка правно разумна и физически осъществима опция.

Анализът на най-ефективното използване на съоръжението включва разработването на подробен план за прилагане на всяка опция с разглеждане на специфични участници на пазара, времето на проекта, източници на финансиране, за да се избере опцията, която осигурява максималната производителност на очаквания обект.

2.1 Критерии за анализ на най-ефективното използване

Възможността за най-ефективното използване на очакваните недвижими имоти трябва да отговаря на четири критерия - това е:

Правна допустимост;

Физическа осъществимост;

Финансова сигурност;

Максимална производителност.

Последователността на тези критерии по време на анализа на различни опции за използване на недвижими имоти, за да се избере най-ефективното обикновено съответства на горното. На първо място, се разглеждат правната допустимост и физическа осъществимост, след това се оценяват и финансовата сигурност и максималната производителност. Тази последователност на процедурата за анализ се дължи на факта, че най-ефективната опция за използване, дори и с наличието на необходимо финансиране, е ипсивно, ако е законно забранено или физическото му прилагане е невъзможно.

В тази статия ще разгледаме основните етапи на продажбите, които ще донесат сделката с успешно завършване. Необходими са основните етапи на продажбите, за да се направи сделка, коя техника на продажбите е потенциално успешна, а също така и от които продажбите трябва категорично да откажат, - прочетете по-нататък.

Стъпки на продажбите

Разпределят следните основни етапи на продажбите на компетентния мениджър продажби:

Подготовка за продажби, психологическо отношение;
Инсталиране на контакт с купувача;
Идентифициране на нуждите;
Представяне на стоки;
Работа с възражения;
Завършване на продажбата;
Ние казваме сбогом на купувачите, определяйки приятно впечатление, потвърждавайки коректността на покупката.

Всеки етап от професионалния продавач-консултант от технологиите за продажба в 7 етапа е важен, допринасящ за постигането на определен резултат. Не е необходимо във всяка сделка стриктната последователност на тези седем етапа. Търговският начин на всеки мениджър е индивидуален, така че трябва да работите с различни възможности за диалог и подход, с избора на най-ефективните опции. Въпреки че работата на начинаещите доставчици се разпределя към проблема с пренебрегването на идентифицирането на нуждите или неадекватната идентификация на нуждите. Поради това има голяма загуба на клиенти.

Етап 1. Как да се подготвим за продажби

Хвани "шофиране". Малко вероятно е самите повиквания да могат да подчертаят настроението и да дадат обвинение за бодростта. Но ето важно да се обмисли една ефективна тайна за по-добра работа. Просто си спомнете страстта си - какво обичате да правите? Всеки човек има свои собствени хобита и има важни емоции, които изпитвате по време на любимите ви класове. Опитайте се да запомните това състояние. Вие не заблуждавате тялото си, но стимулирайте мозъка за ефективна работа, въпреки опита и стреса.
Настройте за победата. Тук има подобен принцип - дайте на тялото определена "кука", като си спомняте напредъка си в продажбите.
Настройте до неуспех. В противоречиви и рискови ситуации, когато вероятността за неуспех е висока, подгответе се за възможни неуспехи. Всъщност в този случай е възможно да се отървем от далечвените страхове и по-уверено да водят преговорите си.
Настройте в партньор. Когато комуникирате с новия клиент, не е необходимо да мислите за пари. Защо да започнем преговори? За да помогнете на клиента си - и това е най-важното!
Планирайте всички най-важни неща сутрин. С компетентен график на рутината на деня, сутрин става най-успешното време за атаката, като продава контакти и споразумения, достигайки желания резултат.
Настройте да "ядете слон на парчета". От първото обаждане или срещата е рядкост, за да влезете в изключителни условия и отлични отстъпки. Първите няколко срещи обикновено са само подготвителен етап за формиране на съответния адвокат. Затова поставете себе си истински цели на всеки ден.

Етап 2. Как да установите контакт с клиента

Учените доказаха, че информацията се възприема от лице в това съотношение:

55% - визуална информация, чрез жестове и изражения на лицето;
38% - информация за прозната, чрез интонация на речта;
7% - вербални данни чрез значението на думите.

Следователно не сме ясно да се възприемат 93% от цялата информация. Затова не произношението на информацията е изключително важно, но как го правим.

Положително впечатление на клиента се формира от следните фактори:

Външния вид на мениджъра. Извършете впечатление за успешен човек, така че партньорите искат да си сътрудничат с вас.
Поведение на маниерите. Доверието и правилните начини ще позволят да се подчертае доверието и местността на сътрудничеството.
Знаци. С твърде широки жестове, събеседникът може да има чувството, че сте украсявате информацията си. Ако откажете жестове по време на комуникация, ще бъдете взети като нечувствителен и сух човек. С постоянно повторение на същия жест, той може да започне досад.
Семейни лица. Злото на лицето може да отклони всяка красота. Но усмивката може да трансформира дори грозни хора. Стресът на лицето може да говори за несигурността и вълнението на човека. Опитайте се да работите с различни изражения на лицето, опитайте с подходящи изрази в зависимост от ситуацията.
Изглед. Когато изваждате очите на източника, чувството може да има чувство, сякаш сте били депресирани, измъчвате усещането за вина. Много лошо, ако очите са "протичащи". Тъй като това свидетелства за лъжата на човека. С труден поглед можете да доминирате, но той отблъсква. Отвореният вид ви позволява да създадете благоприятно впечатление и да се общувате.
Гласуване. Необходимо е да се контролира скоростта на срещата на противника да се адаптира към нея. Гласът трябва да е уверен и достатъчно силен.

Вземане на преговори от специални сили, политици и големи предприемачи

Преговорите винаги са борба. И какво е най-важното в дуел? Не показвайте слабост, бъдете сигурни в собствените си сили и се подгответе предварително за всеки ред на събитията.

Как да се противопоставим на манипулациите на клиентите и самият управляван на хора, разказа за редакционната служба на търговския директор на известната телевизия и радио домакин Владимир Соловия.

Как да обвържете разговор с клиента

Поздравете клиента. Всеки контакт с клиента трябва да започне с поздрав. Преди пероралния поздрав човек трябва да се срещне с източника с очи и да се усмихва.
Задайте разрешение за влизане. Когато влизате в офиса на клиента, трябва да се поиска разрешение да влезе, но е важно да го направите с уверен глас, без да очароваме.
Представи си. Много компании създават стандарти за услуги, за които мениджърът трябва да представи на клиентите. Оправдан подход Когато комуникацията с клиента ще продължи най-малко 10 минути. Трябва да произнасяте достатъчно ясен и силен. Представянето трябва да бъде достатъчно кратко - не повече от 2 изречения.
Заключете целта на вашето посещение. Търговският представител трябва да определи целта на посещението. В случай на продажби на дребно, такъв елемент може да бъде пропуснат. Да формулират целта на посещението веднага в 1-2 изречения. Трябва да посочите в целта си и какво можете да се интересувате от събеседника.
Започнете разговора "нито" (малък разговор). Няколко фрази на искрените комплимента за клиента и нейната компания или офис.

Експерт по мнение.

Дойде на срещата в дънките и разговорът не работи

Иля Маликов,
генерален директор на Самоспасите, Москва; Кандидат на технически науки
Когато просто започнах бизнес в младостта си, имах среща с ценни книжа в голям университет. Пристигнах на среща в тениска и джинси, отидох в офиса и поздравих. Но срещата не беше доставена - моят вид беше явно изненадан от викактора, той помоли да изчака пред вратата. Оказа се, че просто ме взе за своя ученик. След това осъзнах важността на работата по образа.
Сега на служителите на моята фирма при комуникация с клиенти е необходимо да следвате установения дрес код. При сключването на договора специалистът идва в строг костюм, въпреки топлината. И за персонала за предоставяне на услуги осигурява специални униформи, куфари и марка.

Как да инсталирате контакт с клиента

Слушайте внимателно клиента.
Препратка от клиента със собствените си думи. Опитайте се да осъзнаете информацията, получена от клиента, като я докоснете със собствените си думи - така че той разбира, възприемате речта му.
Маркирайте емоциите на събеседника. Забележка За себе си опита и емоциите, които се проявяват с думи, жестове и поведение.
Помолете клиента да уточни думите си. Позицията на клиента трябва да бъде уточнена, особено по въпроси, които изразяват основните си нужди от спестяване, сигурност и насърчаване на социалния статус.

Етап 3. Как да идентифицираме нуждите на клиентите

Работейки в продажбите, много е важно да можете да задавате въпроси към събеседника и също така да можете активно да слушате клиента и да поддържате разговор.

Защо е възможно да задавате въпроси:

предотвратява празно бърборене;
способността да се избягват спорове;
възможно е да се разлагат мислите на неговия събеседник "на рафтовете";
разбиране, че клиентът ви трябва да го получи;
идентифициране на уязвимите места на противника, в същото време дават му чувство за неговото значение;
способността да се инвестира събеседникът необходимата идея, превръщайки я в идеята за клиента.

Измислих модела, за да съветвам клиента

Нийл Рехем,

бизнес консултант

Продажбата, разработена от нашата компания, включва консултация с клиентите, с разбиране на текущата ситуация и подпомагане на решаването на проблема. Въпреки това, консултантите често се сблъскват с характерна грешка - много внимание се обръща на техния въпрос, но не достатъчно за самия отговор. Но проблемът се съдържа в отговор. Вместо да разберем отговора на своя събеседник, консултантът казва: "Имах идея! Трябва да направите нещо и това. "

В работата на много непрофесионални консултанти се предлага да се проучат усилията на 10 специалисти заедно за пет месеца. Но времето за клиента може да не е толкова важно, колко спестяване.

Основната грешка на повечето специалисти по продажбите е, че те се стремят да докладват на предложения продукт рано. Но опитни специалисти не отговарят преди да разберат същността на проблемите на клиента.

Втората широко разпространена грешка става по отношение на цената на продукта като ключ към успеха. В крайна сметка, дори и с важността на цената на услугата, често се идентифицират други фактори за клиента.

Етап 4. Представете ни оферта

За да се проведе презентация, е необходимо да се използва концепцията за имота - предимствата - ползата, където:

Имотите са характеристики на стоките, неговите характеристики.
Предимства - това е, което вашият артикул е полезен от други подобни или подобни продукти.
Ползата е предимство, което клиентът получава използването на вашия продукт. Въз основа на представянето трябва да се възползват от вашите продукти.

Ползите са различни:

Функционални - директни ползи за клиента чрез използването на стоки.
Емоционално - зависи от емоциите на клиента, които се срещат при използване на продукта. Особено важно условие за продажбата на скъпа и бранд стоки;
Психологически ползи - за усещане за определено състояние. По-специално, за чувството за мъжественост, самочувствие и др.;
Социални - ползи, които определят мястото на човек в обществото. Включително принадлежащи към специфична субкултура или социалната класа.

Когато работите с клиенти на дребно, за купувача са важни редица следните фактори:

Качество на продукта.
Цена на стоки.
Надеждност на компанията.
Дали стоките са като средство за инвестиране на пари.
Конкурентоспособност на стоките.
Как използването на стоките ще повлияе на суетата и гордостта на клиента.
Дизайнерски характеристики на стоките.
Що се отнася до използването на този продукт, става навик.

Когато работите с търговия на едро или организация, следните фактори заслужават внимание:

Нарастването на престижа на организацията.
Компания за печалба.
Перспективата за развитието на компанията на клиента.
Красива опаковка на продукта.

Основната причина за закупуването на стоки става по-голяма печалба, отколкото когато се занимава с конкурент. Такава полза за клиента винаги е приоритет.

Затваряне на транзакцията: 12 техники убеждават клиента да направи покупка

Етап 5. Ние се борим с клиентски възражения

На практика можете да чуете различни видове Възражения. По време на преговорите клиентите възразяват по различни причини: да слезете от мениджъра, да получите отстъпка, нокай печеливши термини И така нататък. Задачата на Sailza не трябва да се поддаде на манипулация и да продаде стойността на клиента.

Методи за работа с възражения в зависимост от вида на въпроса

Безсмислени, незначителни възражения и въпроси. В този случай хората обикновено се опитват да поставят продавача в задънена улица, отчасти се твърди за сметка на това. Можете да игнорирате такъв глупав въпрос или да отложите дискусията си за по-късно.
Безнадеждни възражения. Обикновено се отнася до закупуването на подобен продукт или липса на пари. В този случай не е необходимо да прекарвате много време на купувача, особено ако в магазина има опашка.
Възражения със скрито значение. Обикновено тази категория включва основната част от възраженията, особено на фразата за високата цена на стоките. Това предполага, че купувачът не е реализирал всички ползи от продукта.
Възражения за отрицателното преживяване на познатото. Важно е купувачът да разбере как истинската обратна връзка от неговите познати. Ако прегледите са наистина верни, трябва да мислите - как да победите идентифицираната липса, така че да стане предимство.
Възражения, основани на стереотипи и емоции. Всеки човек е индивидуален и списък на възможните стереотипи могат да бъдат много обширни. Във всяка отделна ситуация е трудно да се предскаже възможните емоционални аргументи на човек, докато е почти невъзможно да се отървете от това от дългосрочен стереотип. В този случай клиентът трябва да предостави рекламна или уводна информация - и можете да преминете към следващата.

Как да подготвите отговори на възраженията

Посочете на хартия всички възражения, изречени от вашите купувачи.
Освен това трябва да бъдат подредени всички възражения в зависимост от честотата на произношението на клиентите.
Срещу всяко възражение трябва да посочите отговора си на подобно възражение - посочете думите, които казват на купувача.
Научете отговорите си.
Сега ще има подготвен отговор на вече познато възражение.

Етап 6. Как да завършите продажбата

Можете да стимулирате клиента да завършите покупката, като използвате следните подходи:

Задайте алтернативен въпрос. Алтернативен въпрос ще позволи да се разберат намеренията на клиента, като му предостави правото да избира, допринасящо за ненатрапчивото вземане на решения. Клиентът няма чувство за налагане на стоки, той ще бъде уверен в независимо решение за закупуване на стоки.
Създаване на изкуствен дефицит на стоките или времето. Тази техника е ефективна за хора на възраст над 30 години, които все още се срещат с времената на дефицит. Този пример е подходящ и за хора с импулсивно поведение. Клиентът разбира, че стоките могат скоро да приключат - и трябва да имате време сега. Възможно е да се постигне подобен ефект поради разпространението на информация за продажбата и промоциите или чрез бързото увеличение на цените.
Завъртете продажбата на един въпрос (стеснете въпроса). Ние обобщаваме всички аспекти на покупката, която се съгласи, ние напомняме на клиента - вече има споразумения между вас по определени въпроси, след което разпределяме единствения въпрос, в който трябва да се съгласите.
Предложете на клиента "приспособяване" на стоките под него. Обсъждаме как клиентът ще използва закупения продукт. Необходимо е да се говори по този начин, сякаш решението за покупка вече е било прието. Предполага се, че обсъжда всички предимства на клиента чрез покупката, той започва да усеща стоките.
Направете малка концесия, отстъпка, подарък. Този метод се прилага в забележителния интерес на купувача в продукта, много въпроси от своя страна, липсата на възражения, но с вземането на решения не бърза, като не изразява изразителни съмнения и не изчезва.
Избройте предимствата. С правилната идентификация на нуждите и разбирането на важни предимства за клиентите. В този случай напомнете на купувача всички ползи, които са важни за него, спорейки с неговото мнение според тези характеристики.

Следните методи за сключване на продажби също ще бъдат от значение:

Директен метод на транзакция. Директно попитайте купувача въпроса за готовността на покупката или поставяне на поръчката.
Метод на инициативна транзакция. С клиент, ние пренебрегваме всички предимства, като премахнем всички възражения. Изпратете "Отлично, радвам се, че този продукт е подходящ за вас. Да отидем на формалностите. "
Метода на пробни транзакции. Този метод е подходящ на всеки етап от продажбите, за да стимулира клиента да пазарува. Например, "Между другото, на коя дата планирахме доставката?".
Метода за премахване на възраженията (техника от три "да"). Тази техника се използва в случай на съмнение клиента и желанието му да мислят. В този случай аргументите "за" решението за закупуване на решение. - В края на краищата, тази кола има справедлива цена? - Да. "Той е в отлично състояние" - Да. "И цветът ви подхожда" - да. "Характеристиките на автомобила са подходящи за вас" - да. Нашата цел е да примамваме повече положителни отговори, ако е възможно. След такова количество, да, клиентът ще бъде трудно да се откаже. Ако това ще бъде отговорно за един от въпросите негативно, ще бъде необходимо да се обоснове отказа ви - продавачът ще има възможност да посочи техните аргументи.
Метод за пълнене на празен. Когато перфектно работи с клиента, но продължава да мълчи, без да взема решението, опитайте се да започнете да попълвате документите на стоките. Колкото повече елементи попълват, и колкото повече получавате данни от клиента, толкова повече увеличава желанието му да сътрудничи. Но не работете с документи със стриктно докладване и броя на формите, за да не ги развалят.

Етап 7. Как да се сбогуваме с клиентите

Продавачи на поведението. Не трябва да има проявление на нежелание да помогне на клиентите, въпреки лошото настроение и умора.
Поведението на касиерите. При затваряне на службата всеки служител трябва учтиво да попречи на хората в съответствие, за да не го заемат. И в същото време се извиняват за неудобството.
Не трябва да има затваряне на магазина за 10-15 минути. Преди работния график, посочен в графика.
Администраторът трябва да реагира бързо на появата на опашки.
Контролирайте проникването на продавача при комуникация с купувача. Клиентът не трябва да има чувството, че те не са щастливи да общуват с него. Мениджърите трябва да се научат да се усмихват пред своите поздрави, за да направят тона си по-мек.
Мениджърите трябва да се отбиват от разговори по телефона, докато купувачът присъства в залата.
За да работите, поканете мениджъри с висока степен на искреност и възпитание.
Опростяване на процеса на връщане и споделяне на стоки. В крайна сметка, когато се връщат стоки от клиента огромен стрес, често се влошава от грубостта на персонала. С спокойно и правилно връщане, купувачът определено ще се върне.

Информация за експерти

Елена Иванова, Генерален директор на веригата на кафенета и чай "кафеет", Москва. Завършил е институт по икономика, финансови и юридически служители в специалността "адвокат". По време на обучението бяха изпълнени няколко търговски проекта: мрежа от бензиностанции, мрежа от цветни салони, ресторант на руска и грузинска кухня. Той има опит в управлението на бизнеса от 1989 г. насам. CofeTut е компания, ангажирана в продажбата на едро и дребно с чай и кафе. Компанията е основана през 2002 година. Броят на персонала е 20 души. Официален сайт -ww.kofetut.ru.

Иля Маликов, Генерален директор на Самоспасите, Москва; Кандидат на технически науки. Завършил е mstu. АД Бауман в специалността "Икономист-мениджър" получи магистърска степен по държавните пожарни служби на "Санкт Петербург" на службите на Министерството на Русия. Работил е в компанията "Vento" търговия с оборудване за катерене, отиде от куриер до глава за търговия на дребно. През 2006 г. той основава огнеупорния център "Самоспас". Той учи в Московския образователен и научен комплекс на пожарния поток на Академията на GPS Moe. LLC "Samospas". Област на дейност: производство и продажба на спасителни хора в пожар. Персонал номер: 25. Годишен оборот: 85 милиона рубли.

Антон Шматалюк, Консултантски директор на компанията Rdteh, Москва. CJSC "RDTEH". Област на дейността: Управленско консултиране, услуги за автоматизация. Персонал номер: 286. Основни клиенти: Bank of Russia, VTB, Vimpelcom, Газпром, Мегафон, МТС, Сибур Холдинг. Годишен оборот: 2,029 MD.

Нийл Рехем, бизнес консултант. Известният експерт по продажбите в B2B. През 70-те години той получава международно признание чрез широкообхватно проучване на ефективността на продажбите, подкрепено от транснационални корпорации: в продължение на 12 години, 30 специалисти изучават 35 хиляди успешни стоки и услуги в 23 страни. Бюджетът на проекта възлиза на 30 милиона долара. Според резултатите от изследването Rekhem е разработила иновативна техника за ефективни продажби, които са описани в книгата си "Spin-sale".

Тя се основава на анализирането на пазарни данни за продажбите на недвижими имоти, при условие че съществуващото използване на тези обекти съответства на най-доброто и най-ефективното използване. Смята се, че общият коефициент на капитализация, определен въз основа на пазарни данни за аналогов обект, може да бъде разпределен в други обекти на този пазарен сегмент. За по-голяма надеждност на резултатите трябва да се вземат предвид и прилагат статистическата обработка на пазарната информация.

При практика за оценка се позовават на оптимални методи за планиране за прилагане на принципа на най-доброто и най-ефективно използване на собствеността.

Не е необходимо централният орган да контролира производствените методи на предприятията. Земеделските производители, строителите, мебелните производители и много други производители ще търсят най-добрата комбинация от ресурси и най-ефективната организация на производството, тъй като по-ниските разходи означават по-високи печалби. В интерес на всеки производител намаляване на разходите и подобряване на качеството. Конкурсът практически ги принуждава с това. Производителите с високи разходи ще бъдат трудни за оцеляване на пазара. Потребителите, които искат да изразходват парите си с най-голямото предимство, ще се погрижат за него.

Това означава да се организира работа - това означава да се определят най-рационалните форми на нейното разделяне и сътрудничество, да се идентифицират най-добрите техники и методи на работа, да се избере най-ефективните опции за технологични процеси с най-ниската цена на работното време, оптималното разпределение на Производствен процес в пространството и навреме.

Изберете от различни опции за най-добрия план, осигуряването на най-ефективното използване на ресурсите, позволява оптимален метод за планиране. Намиране оптимален вариант Решенията на конкретна задача изисква използване в допълнение към цифровото високоскоростно изчислително оборудване, също специални математически методи, които позволяват най-краткия начин да се намери желано решение. Оптималните методи за планиране се използват широко в енергийните предприятия в развитието на годишния план. С тяхната помощ оптималното разпределение на активното електрическо захранване между съвместно действащите електрически станции с различни технически и икономически свойства и използване на различни видове енергийни ресурси (вж. Гл. 10).

Най-често срещаният метод за оценка на вероятното икономическо въздействие на всяка алтернатива на бъдещето на корпорацията е да разработи подробни сценарии, които осигуряват три опции за разработване на събития оптимистични, песимистични и най-вероятно. Ако тези сценарии адекватно отразяват съотношението управление на риска, натискът от външната и вътрешната среда, личните интереси на най-високото ръководство, тогава те са ефективен инструмент, който помага на мениджъра да избере стратегическа алтернатива на най-добрия начин за постигане на целите на корпорацията . Но окончателната стратегическа алтернатива трябва да бъде избрана в резултат на колективното обсъждане на мениджърите. Има различни техники за организиране на стратегически срещи.

Защо толкова много променили управлението през XX век това до голяма степен се дължи на факта, че самият живот се е променил. В началото на века в предприятия, в търговски фирми, в държавни институции Тя вървеше сякаш в кръг, повтаряйки същите условия на бизнеса и всяка друга дейност, повтаряйки се веднъж открити методи и техники за контрол. При тези условия най-ефективният модел на управление е автократичният.

Проблемът за настаняване, преследване на целта за намиране на най-икономичната версия на контрола на потока материал, свързва най-добрите производители и потребителите по отношение на икономическите показатели. Тази глава обсъжда особеностите на проблема за настаняването и подхода към решението си в областта на производството и услугите, съответните стратегии за управление, методи за оценка на стойностите на променливите, използвани при анализа на поставяне и техники, които улесняват търсенето за най-ефективния вариант на настаняване. Изборът на вашето местоположение, компанията прави дългосрочни разходи и осигурява дългосрочен доход в резултат на дейност на избраното място. Следователно поставянето засяга разпределението (в схемата за разпределителна мрежа). Избрани са изграждането на дистрибуторската система, а след това са избрани местата за поставяне на промишлени складове, магазини за продажба на едро с мрежата от магазини, системата за доставка е избрана, т.е. транспортната мрежа е определена и номер от други въпроси се решават в рамките на логистиката на разпространението.

Когато определяте мястото на най-ефективното изпълнение на тази работа, трябва да работите в тясно сътрудничество с групата за производство на технологии (в малки фирми по време на маршрута на процеса те се обръщат към Съвета към доставчиците на оборудване или на специални консултанти). Инженерите за развитието на производствените технологии са запознати с най-новите производствени методи и оборудване, тяхната основна задача е да подобрят производствените методи и разработването на нови технологични процеси. Освен това,. Дизайнерските инженери често се препоръчват на технолози в разработването на продуктови спецификации, което дава възможност предварително да се работи предварително с нови видове продукти и да са наясно как те трябва да бъдат добре проектирани. Винаги трябва да се препоръчва да се съветва, когато се решават въпроси, свързани с използването на специални инструменти, инструменти за измерване и контрол на производството.

По този начин инженерингът може да бъде определен като набор от интелектуални дейности с крайната цел за получаване на най-добрите (оптимални) резултати от инвестиции или други разходи, свързани с изпълнението на проекти за различни цели чрез най-рационалната подбор и ефективно използване на финансовите ресурси в Тяхното единство и взаимоотношения, както и методи за организация и управление, основани на напреднали научни и технически постижения и като се вземат предвид специфични условия и проекти.

Великолепна употреба на практика V. (z.) Jr. Намерете математика. Методи (виж математически метали в промишлени и икономически изследвания), по-специално линейно програмиране, което ви позволява да намерите оптимално решение на задачите за най-ефективното използване на наличните ресурси, най-доброто разпределение на производствените задачи и т.н., въз основа на установена ефективност. Критерии и някои ограничителни условия. Прилагат се и корелационен анализ и други методи на математика. Статистика за решаване на технически и икономически. въпроси на планиране на работата на предприятията.

В процеса на комунист. Строителство P. E. от. Също като секторни икономики. Науката обобщава нови явления в икономиката. Животни сови. Общества, развива Nar.-Hoz. Проблеми, решението на курса допринася за изграждането на комунизъм. Икономика. Науката изпраща вниманието си към намирането на начини за най-ефективното използване в националната икономика на материалните и трудовите ресурси, най-добрите методи за планиране и организиране на индустриална и селскостопанска продукция, за развитие на принципите на рационално поставяне на продуктивните сили и възможност за проблемите на Изграждане на комунизъм (CPSU програма).

Изброените изисквания ще бъдат изпълнени само когато ще бъде предоставена научната организация на труда (бележки) на броените работници. Концепцията за бележките включва подбора на подходящия инвентар и оборудването на работното място. Създаване на най-добрите условия на труд, организацията на най-ефективната структура на счетоводството на производителността на труда, намаляване на броя на персонала и подобряване на използването на работата и подобряване на използването на работата време чрез централизиране и автоматизиране на счетоводството и подобряване на квалификацията на счетоводните работници. Счетоводно дублиране Разработване на оптимална система за събиране и обработка на първична информация при промяна на усъвършенстваните форми и методи за отчитане на морални и материални стимули за счетоводните работници, подобряване на класирането и възнаграждението на счетоводители. Въвеждането на бележки за броене на работниците ще осигури точността и навременността на счетоводството, ще се увеличи и задълбочи икономически анализ на използването на парични средства и. \\ T трудови ресурси.

В работата, проблемът с признанието, който е в намирането на работна азбука на класове, работни знаци, описания на класове на езика на знаците, оптималния състав на техническите средства на системата за признаване, която с най-доброто решаващо правило , гарантиране на най-ефективното решение на проблема за признаване, при условията на ограничения върху ресурсите, използвани за създаването на комплекс от технически средства, се формулира като проблем с оптимизацията и се осигурява метод на неговото решение на базата на математическо моделиране.

Международно инженерство - дейности за предоставяне на комплекс от услуги за производствения, търговски и научен и технически характер, предоставени от специализирани инженерни и консултантски фирми и промишлени, строителни и други дружества. Инженерингът може да бъде определен като набор от интелектуални дейности с крайната цел за получаване на най-добри резултати от инвестиции или други разходи, свързани с изпълнението на проекти за различни цели, поради най-рационалната подбор и ефективно използване на материали, труд, технологични и. \\ T Финансови ресурси в тяхното единство и взаимоотношения, както и методи за организация и управление, основани на напреднали научни и технически постижения и като се вземат предвид специфичните условия и фактори за изпълнението на проекти.

Използването на централизиран интерфейс, маркови мениджъри и специалисти по промоция имат постоянен достъп до всички маркетингови и рекламни кампании, календар на планираните промоционални акции. По време на процеса на планиране мениджърите могат да разгледат и анализират ефективността на извършените кампании, да определят най-успешните методи за насърчаване на специфични продукти, както и да намерят комбинации от фактори, които най-добре допринасят за растежа на продажбите - тази информация ще им помогне при планирането на бъдещето кампании.

Конкурсът управлява наемните мотиви на предприятията и доставчиците на ресурси по такъв начин, че да стимулира интереса на компанията към ефективното използване на редки ресурси. Интересите на дружеството отговарят на използването на редки ресурси с най-ниските разходи, т.е. най-ефективните методи. Личната полза е насърчена и ръководена от конкурентната пазарна система, стимулира правилния отговор на признатите промени в нуждите на обществото. Предприятия, които искат да получат по-високи печалби, от една страна, както и доставчиците на ресурси, търсещи повече пари възнаграждение за тях, от друга, да се справят помежду си относно прилагането на самите промени в разпределението на ресурсите и следователно в. \\ T Структура на продуктите, които в това време изисква общество. Конкурсът контролира или насочва мотива на лична изгода по такъв начин, че той автоматично и неволно допринася за най-доброто предоставяне на интересите на обществото. В крайна сметка концепцията за невидима ръка се крие във факта, че фирмите увеличават печалбата само ако общественият продукт получи обществено признание.

Теорията на FSA също така предполага използването на колективни методи на творчество на творческия етап, насочени към генериране на нови идеи и предложения (някои от тях ще бъдат обсъдени по-долу). Всички идеи, разширени на този етап, са систематизирани от анализираните функции. В резултат на колективната дискусия се произвеждат няколко варианта за нови технически решения за изпълнението на функциите. В някои случаи, въз основа на най-ефективните предложения, се изгражда теоретичната версия на продукта, която е добре изпълнена от комплекс от функции. С това сравнете всички други опции. За такова сравнение се използва положителна отрицателна матрица (Таблица 8.2).

По-голямата сложност на изчисленията, свързани с прилагането на двата принципа, води до необходимостта от използване на методи за математическо моделиране. Тук са възможни два начина. Един от начините е да се изберат най-добрите опции за проектиране с помощта на общ икономически и математически модел, който взема предвид всички изисквания на системния подход едновременно. Въпреки това, голямото измерение и сложността на такъв модел го правят практически нереализиран. Следователно най-правилният е друг начин, който се състои в изчисленията на сравнителната икономическа ефективност върху системата на моделите. Във връзка с това се предлага многостепенна система от взаимосвързани икономически и математически модели. Всяко ниво на тази система е прикрепено към определени етапи на техническото обучение.

Най-трудната и нуждаеща се от висококачествена работа е нивото на икономическата единица на художествения счетоводител, който формира първично счетоводство. Ние няма да спрем за необходимостта от точно първоначално отчитане в промишлено предприятие. Ние посочваме само, че основата за прилагане на изискванията на вътрешното бенефициерат като основен метод за управление на дейностите на структурните звена на асоциациите и предприятията е правилната организация на първичното счетоводство. На етапа на събиране и регистриране на изходните данни за икономическите операции, т.е. в нивото на обикновените хора - търговско звено, трябва да се създадат най-добрите условия, за да се получи истинската информация за сметката, отклоненията от установените стандарти и техните извършители са били идентифицирани за последователното прилагане на принципите на ефективно функциониране.

За да се оцени NIR и OCR, който няма аналози, Tagg се използва от селективния метод за предсказване и обещаване на платония (носител). Тя се основава на систематичен подход, което води до решаване на частни проблеми, като подобряване на индивидуалните параметри на машините, се извършват по такъв начин, че да се гарантира, че се използват елементите на редица известни системи за експертно-оценяване да се използва за най-добрата цел., Delphi, планиране и управление на мрежата, както и икономически и математически методи. SMP позволява по-специално да избират от няколко възможни решения на проблема с оптималните задачи, като се вземат предвид вероятността за прилагането, разходите, ефективността, времето за развитие, да се създадат най-ефективните области на неговото използване. Селективният метод за предсказване и управление включва редица етапи, най-важните от които са следните

Сега се обръщаме към въпроса за научноизследователските методи, базирани на

Влиянието на пазарното поведение при приемането на финансови решения на физически лица, дружества, органи диктува концепцията за най-ефективното използване на недвижими имоти. Пазарните фактори определят пазарната стойност, поради което изискванията на пазарните сили към недвижимите имоти са от голямо значение за определяне на най-ефективния вид употреба. Анализ на най-ефективното използване на обекта на недвижимите имоти предполага стопанство Подробно проучване на пазарната ситуация, характеристиките на прогнозния обект, идентифициране на съоръженията в търсенето от пазара, съвместими с параметрите на прогнозния обект, изчисляването на добива на всяка опция и оценка на цената на недвижимите имоти всеки път използване на имота. По този начин окончателното заключение за най-ефективното използване може да бъде направено само след изчисляване на цената.

Най-доброто и най-ефективното използване на обекта на недвижимите имоти представлява използването на свободна или застроена площ на Земята, която е правно възможно и е подходящо декорирана, физически приложима, осигурена от съответните финансови ресурси и дава максимално стойност. Оптималното използване на парцела на земята се определя от конкурентните фактори на даден пазар, който принадлежи към прогнозния обект на собственост и не е резултат от субективните спекулации на собственика, предприемач или оценител. Следователно анализът и изборът на най-ефективното използване всъщност е икономическото проучване на пазарните фактори, значителни за очаквания обект. Пазарните фактори, използвани за формулиране на продукцията на най-ефективното използване на недвижими имоти на датата на оценяване, се обсъждат в общия редица данни, събрани и анализирани, за да се определи стойността на обекта. Следователно най-ефективният вид употреба може да бъде квалифициран като основа, за която се основава пазарна стойност.

Обикновено анализът на най-ефективното използване се извършва в няколко алтернативни опции и включва следните направления: пазарен анализ; анализ на реализирането на опцията; Анализ на най-ефективната употреба. Изброените области на анализ предполагат цялостно проучване. следните въпроси: Пазарният анализ включва определяне на търсенето на възможности за използване алтернатива на съществуващите, за да се проучи търсенето и предлагането, пазарния капацитет, наемните цени и др. За всяка опция. Анализът на осъществимостта включва изчисляването на основните компоненти на разходите: потокът на доходите и капитализацията за определяне на разходите, като се вземат предвид променливите параметри на всяка правно разумна и физически осъществима опция. Анализът на най-ефективното използване включва разработването на подробен план за прилагане на всяка опция с разглеждане на специфични участници на пазара, времето на проекта, източниците на финансиране за избор на опция, която осигурява максималната производителност на очаквания обект .

Критерии за анализ на най-ефективната употреба: правна допустимост (Оценителят разглежда частните ограничения, нормите за зониране, строителни норми и правила, наредби за защита на историческите сгради, както и екологично законодателство, които могат да използват специфични видове потенциални полза. Изборът на най-ефективното използване на недвижими имоти може да повлияе на наличието на дългосрочни договори за лизинг); физическа осъществимост(Физически критерии за осъществимост - размер, форма, област, дизайн, състояние на почвата и пътища за достъп до площадката, както и рискът от природни бедствия (като наводнения или земетресение) - засягат предполагаемото използване на Земята); финансова сигурност(Всички видове употреба, които могат да осигурят положителни доходи, се считат за изпълнени в финансово. Ако видът на използване не означава редовен доход на работа, след това по време на анализа, тези опции, които създават недвижими имоти, са избрани на цена, равна или надхвърляне на разходите за изграждане или реконструиране на обект за този нов вид употреба. Оценката трябва да сравни капиталовите печалби или приходите от използването на недвижими имоти с направените капиталови разходи. Ако доходът е по-нисък от разходите или ги надвишава, само леко, такъв вид употреба се признава като неприложимо във финансово отношение.); максимална производителност(Това е най-високата стойност на парцела като такъв, независимо дали е свободен (всъщност или условно) или изграден. Прилагането на този критерий предполага от всички законово разрешени, физически изпълнени и осигуряват положителна стойност на опциите за доходите За да изберете вида на употребата, която осигурява максимална цена на основите на недвижимите имоти - землището. Максималната производителност на земята се определя чрез корелиране на размера на доходите си от процента на капитализация, изискван от пазара за този вид употреба) . Тази последователност на процедурата за анализ се дължи на факта, че най-ефективната опция за използване, дори и с наличието на необходимо финансиране, е ипсивно, ако е законно забранено или физическото му прилагане е невъзможно.

Оценителите се използват при анализ на най-добрите недвижими имоти използват два приетия: Най-ефективното използване на участък като нерешен; Най-ефективното използване на парцел като изграден. Основните причини за определяне на най-ефективния вид земеползване като UnaNox: Разпределение в стойността на стойността на стойността на само земята. Използване на метода на сравними продажби за оценка на застроената земя. Изчисляване на загуба на стойност поради външно остаряване. Оценка на реалната стойност на земята като част от обекта на недвижимите имоти, който не е оптимален за този сайт. Анализът на най-ефективното използване на застроения парцел е направен по две причини: Идентифициране на вида на използването на имота, осигуряващ най-голям общ доход на инвестирания капитал. Откриване на пазара на недвижими имоти със същата цел със сравнимо ниво на ефективност на употреба.

В проекта на нов редакционен съвет на Basic Федерални стандарти Оценките (FSO, SEE) предвиждат предпоставка за анализ на анализа на най-доброто и най-ефективно използване (NNEI) на всеки обект на оценка при определянето му пазарна стойност. Това условие е поставено в редактираното определение на концепцията за определената стойност (FSO № 1):

"4.3.1. Пазарна стойност на обекта граждански права - това е изчислена парична сума, за която определеният обект може да бъде заменен към датата на оценяване в търговска сделка между заинтересования купувач и заинтересователния продавач на открития пазар в контекста на конкуриращи се сред тези, които са готови да продават продавачи и Готови за закупуване на купувачи, когато страните действат компетентно и без принуда, разполагат с цялата необходима информация и по същество на цената на сделката не отразяват никакви извънредни обстоятелства, т.е. кога: \\ t

мотивите на продавача и купувача са типични за пазарните условия, една от страните не е длъжна да отчуждава обекта за оценка, а другата страна не е длъжна да предприеме изпълнението, допълнителната оферта на купувача със специален интерес е не са взети под внимание;
страните на сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в собствените си интереси въз основа на състоянието на най-доброто и най-ефективно използване на съоръжението за оценка;
оценката на оценката се представя на отворен пазар чрез публична оферта, характерни за подобни оценъчни обекти, след надлежна търговия и преди датата на оценката е на открит пазар за определен период от време, равен на средния период на експозиция за този вид продукт Шпакловка
очакваната цена на симулирана сделка с обект за оценка представлява разумно възнаграждение за този обект без никакви специални отстъпки или отстъпки, от чиято страна, без приспадане на разходите и данъците, свързани с сделката за продажба;
плащането за оценъчния обект се изразява в брой. "

В коментарите към това определение на концепцията за стойност се разкрива същността на принципа на NNE:

"4.3.7. За определяне на пазарната стойност, оценителят първо трябва да изберем възможността за най-доброто (социално приемливо) и най-ефективно (максимално продуктивно) използване на обекта на оценка - вероятната употреба на обект, който е правно допустим, физически възможно, поради икономически обоснованата, изпълнена от финансов гледна точка, в резултат на която цената на очакваното свойство е най-висока. Най-доброто и най-ефективно може да бъде продължаването на съществуващата употреба или някаква алтернативна употреба.. Изборът на опцията за използване се извършва въз основа на анализирането на пазарни данни, като се вземат предвид потенциалните предпочитания на участниците в сделката, симулирана от оценителя. "

На първо място, привличаме внимание на факта, че при оценката на социално значимите обекти (недвижими имоти, предприятия) е необходимо да се гарантира прилагането на приемливостта на въпросите, свързани с използването на възможностите за обществото като цяло (критерий за "\\ t най-доброто "използване, което не означава количествена характеристика на резултата). След това "най-ефективният" опция е избран от социално приемливи опции - максималният печеливш (се прилага критерий, който оправдава не само избора на функция, но и количествената характеристика на резултата от подбора). За недвижими имоти това означава, например, че изборът търговска функцияпозволени от зонирането и нуждите на обществото като и двететрябва да бъдат подкрепени от избора на тип (категория) на създаването, размера и естеството на планирането на сградата, продуктовата гама и удар на наемателите най-голямата ефективност(рентабилност) на тази функция. В това отношение възможността за прилагане на фразите, предложени от американците "най-висока и най-добра употреба", правилно тълкувана от нашите преводачи като " най-добрата и най-ефективна употреба».

В Международни стандарти Оценки (MSO) използваха съкратена фраза - най-ефективна употреба(Nei), но има и изискана концепция, подобна на гореспоменатото NNEI (виж, стр. 24, точка 6.3: "Най-ефективното използване е" най-високата и най-добрата "употреба, в която оценката дава максимално оценката стойност на цената. "). В това отношение е възможно да се разгледа фразата "най-ефективна употреба" и абревиацията на NEI като условно (кратко) обозначение на NNE. Трябва да се има предвид, че съгласно параграф 6.7 MSO за 2007 г. концепцията за Nei "е от основно значение, както и неразделна част от изчисленията на пазарната стойност."

Като се има предвид, че в MSO 2007 (раздел "Концепциите, които са в основата на общоприетите принципи за оценка" - OPOS относно оценката на всички видове граждански оборотни обекти) е дадена един (и само един трябва да бъде) общото определяне на концепцията за пазарна стойност За всички видове обекти трябва с тази концепция, да се свърже и състоянието на задължението за използване на принципа на NNIA, създаден с точка 6.7 от OPPO, също и за всички видове обекти. Приемането на такова тълкуване на регламента относно връзката на пазарната стойност с принципа на NNEA е възпрепятствано от факта, че този принцип произтича от мотивиране на недвижими имоти (очевидно за наличието на възприемането на статута на този принцип) и в стандарта на бизнес оценките няма дума. Това обстоятелство се използва от опонентите (вж.) Като доказателство за отказа на Международния комитет по стандартите на сцената (МКСО) от прилагането на този принцип при определянето на пазарната стойност движимо имущество и бизнес.

Всъщност трябва да се има предвид това при определяне на пазарната стойност на всеки обект, оценителят симулира поведението на един типичен продавач, който иска да продаде обекта на възможно най-висока цена (в версията на NNE) и поведението на купувача, който иска да осигури максимална помощна програма и рентабилност на обекта в бъдеще (също в версията на NNE). Ако следвате логиката на една дефиниция на концепцията за пазарна стойност като максимална цена на модел на пазарна стойност като максимална цена на симулираната сделка с обект за оценка, националния съвет за оценка (НОС) и ICSO ще имат да се вземат съответните разпоредби на ННБ и стандартите за оценка на други групи средства за граждански права..

За тези случаи, когато изборът на NNE вариант не е необходим от клиента или не може да се извършва по обективни или субективни причини, има смисъл да се ограничи до определяне на стойността в текущата употреба, като я нарича пазарна стойност в текущата употреба. Идеята за въвеждане на концепцията за пазарна стойност в текущата употреба се предлага от S.V. Mribovsky, който се фокусира върху факта, че пазарната стойност на недвижимите имоти за данъчни цели се определя от метода на масова оценка без избор на NNEI вариант.

Рисково отчитане при избора на възможност за най-доброто и най-ефективно използване и оценка на обекта

Обърнете внимание на факта, че класическият " пазарна стойност" - това е разширяванеравен на цената, което е много вероятно да бъде платено в транзакция, основана на модел между продавача и купувача. При моделиране на поведението на тези типични пазарни предприятия, оценителят разчита на сделките с аналогови съоръжения, които са квалифицирани като случайни събития с цени като случайни стойности. Моделиране на сделката и определяне на пазарната стойност като хипотетични цени при вероятната сделка, оценителят не гарантира клиента, че сделката с обекта ще се случи на цена, точно еднаква пазарна стойност. Оценителят може да определи и информира само клиента очаквана стойностцени на хипотетичната сделка и доверителния интервал за тази стойност, посочващ подходящата вероятност за доверие (е необходимо ясно да се каже в регулаторните документи, регулиращи дейностите за оценка). От това следва, че необходимите алгоритми за избор на NNEI вариант и прогнозните процедури следва да се основават на добре познатите методи за анализ на риска.

Съдържанието на принципа на най-доброто и най-ефективно използване и правилото за неговото прилагане

В предложеното ново издание на FSO № 2 то е достатъчно подробно от самия принцип на NNE и е формулиран от правилото за неговото прилагане при оценката на всички видове обекти на граждански права:

"2.4.4. Принципът на най-доброто и най-ефективно използване на съоръжението отчита, че при анализиране на стойността на обекта, типичният потребител разглежда възможността за гарантиране на най-продуктивното използване на този обект, като избира от списъка потенциално полезни функции Функцията (или комбинацията от функции), която е законно разрешена, е физически изпълнена, икономически подходяща и финансово осъществима. В същото време най-доброто е функционалната употреба, която осигурява най-пълно (в съответствие с потребителски стандарти и социалните норми) отговарят на нуждите на потребителите на този ресурс. Формирането на качествен критерий за избор (най-добър) от функционалната цел на обекта, тази част от принципа следва да бъде взета предвид, ако се определи всяка цел, включително при използване на обект, който не включва добива на доход. Най-ефективна е използването, в което е възможно да се постигне максимална производителност на продукта. Тази част от принципа представлява количествен критерий за избор на функция, която осигурява постигането на определеното ниво на рентабилност на обекта.

Следва да се има предвид, че прилагането на принципа на най-доброто и най-ефективно използване (NNEI) на обекта на гражданските права е задължително при определянето на пазарната стойност на недвижимите имоти, бизнеса, големите превозни средства. Той става въпрос за ценен обект на граждански права, в който този обект има най-висока стойност и която съответства на горните изисквания, се признава като най-добрият и най-ефективен. "

Така, според принципа на NNE, е необходимо да се извърши сравнителен анализ на функциите от пълен списък на функциите, потенциално полезни за собствениците на обекта на гражданските права. В същото време, посоченият списък трябва да включва само тези функции, на които е налице пазарно търсене. Параметрите на присъствието и търсенето трябва да бъдат потвърдени от оценителя на данните, получени в процеса на изучаване на пазара на обекти, подобни на обекта за оценка. Предвижда се в случай на разликата с анализа на варианта на NNEI от текущата употреба, трансформацията на обект, докато се достигне от параметрите на NNEA, ще се извърши от бъдещия собственик, към който обектът ще продължи симулираната транзакция.

В нов проект се дава кратко описание на процеса на избор на NNEI: "4.4. Изберете опцията за най-доброто и най-ефективно използване на обект за оценка. Въз основа на резултатите от обработката на информацията се извършва анализ, за \u200b\u200bда се избере възможността за най-доброто (социално приемливо) и най-ефективно (максимално продуктивно) използване на обекта за оценка. Този анализ се извършва чрез последователно прилагане на петте етапа: \\ t

задайте изчерпателно пълен списък възможни (потенциално полезни) опции за използване и разработване на обект за оценка;
от посочения списък се изключват опциите, изпълнението на което ще бъде невъзможно поради неустоими правни забрани и социални тежести;
след това опциите са изключени от останалия списък, чието прилагане е невъзможно поради физически ограничения;
от списъка на правно разрешени и физически изпълнени варианти се изключват икономически неподходящи (не предоставяне на капиталови възвръщаемост и минимално приемливи доходи в капитал) и финансово невъзможно (не е позволено да се използва възможността за използване на феномен на финансовия лост - получаване на заеми за приемливи условия);
останалите варианти се сравняват помежду си, за да се разпределят вариантът на тях, най-продуктивните, т.е. с най-голяма стойност на нетната текуща стойност на бъдещите приходи на най-ниското ниво на рискове (с по-малка стойност на доверителния интервал под Условия на риск или на най-ниското ниво на възможни загуби в условия на несигурност).

При оценката на активите, възможността за промяна на функционалната цел на обекта на оценка или нейните части, включително непроменени или промяна на характеристиките на обекта, варира. При оценката на бизнеса се анализират възможностите за разнообразяване на производството на производство, фактори на производствената и бизнес структурата. Изборът на най-продуктивната опция за използване на обекта се извършва, като се вземат предвид принципите на баланса икономическо разделяне, Икономически размери, увеличаване и намаляване на възвръщаемостта и други. Изборът на опции за използване на обект за оценка се извършва, като се вземат предвид рисковете. "

Обърнете внимание, че вместо широко разпространената фраза "анализ на най-добрата и най-ефективна употреба ...", която се появява след "буквалния" превод на американския "най-висок и най-добър анализ на употребата", се записва от фразата "анализ в ред" За да изберете опцията ... ", но може да бъде записана по-лесна -" Избиране на опцията за най-доброто и най-ефективно използване на обект за оценка "(анализират се различни опции, от които са избрани най-добрите и най-ефективни).

Описанието на алгоритъма за анализ с цел избор на NNEA вариант трябва да бъде представен в стандартите на профила (големи блокове) и в насоки (с всеобхватно пълно описание на всички части - собствени за всеки вид оценителни обекти). След това ще обсъдим някои проблеми на формирането на такъв алгоритъм - първо за недвижими имоти ("задълбочено" проблемът с прилагането на принципа на NNEA в оценката), след това за движимо имущество и бизнес.

Основите на анализа, за да се избере най-доброто и най-ефективно използване за недвижими имоти

Подготовка на базата за определяне на пазарната стойност на парцела, свободен или като свободен от подобрение (като част от обект за недвижими имоти), оценителят избира версията на NNE, основана на анализа на възможните, правно допустими и потенциално изисквани от пазар (включително прогнозната оценка от страна на клиента) за неговото използване чрез разглеждане на принципите:

балансът (набор и набор от функции са хармонизирани с нуждите на обществото);
разследва се икономическото разделение (зависимостта от ефективността на използването на площадката по време на пространствено и временно разделяне на тази употреба);
икономически размер (възможно е да се увеличи цената на всеки обект, когато е свързана с не-плоската част в или увеличаване на стойността на приблизителната зона, когато съседната площ е свързана с нея - в рамките на същия проект на проекта);
увеличаване и намаляване на възвръщаемостта (зависимостта на стойността на парцела от височината на сградата има максимална за всяка функция);
конкуренцията (при анализа на риска, следва да се обмисли възможността за планиране на собствениците на няколко съседни места за земя за прилагане на същите функции).

Набор от функции, разглеждани за изпълнение на парцела (свободни или като безплатни), сравнително малки: офис, търговия, хотел, жилищна, производство, склад (понякога съчетани комбинации от тези функции). Параметрите на сградите за всяка функция варират в съответствие с посочените принципи, пазарни преференции и ограничения на градското планиране. В същото време анализът на парцела е като част от свободното задължително, независимо от действителната възможност или осъществимостта на разрушаването на подобрения: в подхода на разходите към оценката на един обект, пазарната стойност на земята е определя се в версията на NNE, както и разликата между стойността на тази област в вариацията на NNE и в текущата употреба, тя се счита за външна остаряване на подобренията, чиито параметри не отговарят напълно на съвременните пазарни преференции (нагоре към отрицателните разходи за подобрения; виж). Последното е важно да се има предвид при разработването на програма за управление на обектите, когато планирате подобрения и при регулиране на отношенията в случай, че Земята и подобренията имат различни собственици.

При избора на опция NNE сайт със съществуващи подобрения, броят на функциите, потенциално полезни за използване на обект, е по-голям, отколкото при анализиране на опциите за използване на земята. Последното се обяснява с факта, че при избора на NNEA вариант на един обект се разглеждат многобройни комбинации от функции в различни помещения в съществуващата структура, както и в потенциално полезни и в планираните за създаване на разширения и надстройки (тук най-често трябва да разгледа завършената структура като обект на универсалния профил). Обърнете внимание, че при формирането на проба от потенциално полезни функции за всеки обект, оценителят трябва да разчита на резултатите от проучването на пазара, потвърждавайки наличието на търсене за отдаване под наем на обект за оценка за всяка от функциите, включени в списъка. Например, посочваме, че при формирането на списък с функции, представени в таблица 5.5 на монографиите, неговите съставители (сертифицирани завършили програмата за подготовка на програмата трябва да имат примери за поставяне на помещения за отдаване под наем по тези функции.

Както е известно, изборът на NNI варианти от пълния набор от функции, съставен на първия етап, е първи за парцела, а след това за парцела с подобрения се извършва в следващите четири етапа.

На втория етап на анализ функциите, които имат правни противопоказания от три нива, са подчертани от посочения комплект:

забранени от закони или подзаконови актове въз основа на закони, включително разпоредби за градско планиране, одобрени от местните законодателни органи (наричан по-долу такива функции, са изключени от разглеждане);
принос на изпълнителни органи, които не се основават на закони (по отношение на тези функции, възможността за преодоляване на забраните се разследва: с икономическата обосновка за предпочитанията на нова версия на използването на земя и подобрение - за изпълнителната власт на. \\ T сетълмент и с оценка на допълнителни разходи - за собственика на обекта за оценка);
потенциално е в състояние да предизвика устойчивост на обществеността (възможността за преодоляване на протести с оценка на производството на "компенсаторни" обезщетения за "протест" население).

Възможността за преодоляване на забраните и протестите се изследва с участието на адвокатите или консултантите на клиента и в повечето случаи успешно се проектират - с оценка на вероятността от положително решение в рамките на разумен срок и с прогноза за допълнителни разходи (всички) като се вземат предвид рисковете, и с подкрепата на тези действия, разумен клиент на оценка се ангажира и да се определи възможно най-високата цена на своя имот).

В следващия (трета) фаза на анализ от останалата част от списъка, са избрани функции, изпълнението на които може да бъде трудно да се окаже трудно, поради ограничените възможности на сайта и подобряване (малкия размер на сайта, има проблеми на геоложки естество или нередност на релефа, с размерите на помещенията, са ограничени до възможностите за предоставяне на съоръжението с ресурси и т. н.). Функциите са изключени от по-нататъшно разглеждане, чието прилагане ще бъде невъзможно поради неустоимите трудности при премахването на тези ограничения. Списъкът за анализ обаче остава функции (като се вземат предвид рисковете), чието прилагане е възможно за сметка на допълнителните разходи. По-специално, размерите на парцела може да се увеличи, чрез закупуване на една страна на страна на съсед на съседа, че е възможно да правилна, привличане на профила изпълнители в, проблема за осигуряване на ресурси може да бъде решен в зависимост от участието на бъдещ собственик на обекта на оценка за създаването на нови елементи на инфраструктурни ресурси за производство и доставка.

В предпоследния (четвърти) етап на анализ, тези на останалите функции са изключени, изпълнението на което не може да предостави пълна възвръщаемост на инвестирания капитал и доходи на капитал, дори и с нормата, равна на безрисковата ставка Щ.. От предварително подрязан списък на функциите за допълнителен анализ Остават само тези функции, чието прилагане се оказва икономически подходящо, което съответства на състоянието NPV.\u003e 0 при скорост на връщане Щ.. Отбелязваме, че функцията, която е оставена за по-нататъшен анализ, може да бъде потенциално популярна с хармонизирането на предлагания набор от функции (с постигането на максимална производителност) към изпълнението в съоръжението със съществуващите подобрения.

На този етап финансовата осъществимост на останалите функции се проверява допълнително: функциите са изключени от списъка на последния, чиито функции няма да могат да получат заеми средства за приемливи условия (явлението на положителен финансов ливъридж е конфигуриран да придобие или създаване на недвижим имот само с привличане заимствани пари - при процентна ставка по кредит, по-малък от общия размер на възвръщаемостта на капитала).

И накрая, на петия етап на анализа, функцията (или комбинация от функции) остава на петия етап на анализа, изпълнението на които (минус всички гореспоменати допълнителни разходи) осигурява най-висока рентабилност на проекта и максималната цена на обекта - с приемливо ниво на надеждност на прогнозирания резултат. Последните означават, че с крайния избор на версия на NNE, настоящите разходи за бъдещи доходи следва да бъдат изчислени, като се вземат предвид рисковете не само в стандартите за възвръщаемост на капитала (техните собствени за всяка функция), но и в сценариите за разработване на проекти, сингулярности не са взети под внимание за рисковете в структурата на сконтови лихвени проценти (рисковете, свързани с преодоляване на забрани и протести, изпълнение на проекти за премахване на физическите недостатъци на обекта, като се гарантира надеждността на източниците на финансиране и други). Окончателното решение за избора на опции за NNEA оправдан и приет от оценителя. Предполага се, че в съответствие с задачата е избрана опцията, съответстваща на максималната стойност на стойността на обекта за оценка, в който трябва да се интересува разумният клиент, който желае да получи заключение за това пазарцена. Ако клиентът по някаква причина не харесва опцията за използване, обоснован оценител, той може да промени поръчката и да поиска вместо пазарната стойност пазарна стойност в текущата употребаили инвестиционна стойност(В случай на избор, различен от текущата употреба, но не и NNEI). Оценката трябва да се има предвид, че купувачът на хипотетична сделка ще бъде приложен за прилагане на NNEA версия (определена от борсата!). От това следва, че оценката на оценката на клиента (като правило, продавачът на обекта) е малко вероятно и може да възникне само ако има трудности при прилагането на сделката поради несъответствието на избраната версия на очакванията на очакванията. Типичен купувач (поради недостатъците на аргумента на оценителя при избора на версия на NNE).

Във връзка с горното, добавете (за подробности, вижте б), че подготовката на заключението за избор на NNE вариант оценява използването на критериите за вземане на решения: за условията на несигурност (включително \\ t показатели за опасностпри липса на информация за вероятностите на сценарии) и за условията на риск (включително показатели от значениеАко е възможно да се оценят вероятностите на скриптовете). В най-простия анализ, с цел избор на вариант на NNE, оптимистични, вероятни и песимистични сценарии за разработване на проекти, с експертна оценка на верността на тези сценарии, определяне на очакваната стойност на NPV и доверителния интервал (стандартно отклонение) за то. Като NNE е избран вариант, за който NPV стойността е максимална с минимален (или сравним с други опции) в доверителния интервал (доверителен интервал, стандартно отклонение).

При липса на възможностите за оценка на вероятностите на тези сценарии, изборът на вариант се извършва с помощта Wald и Савидж критерии (виж) или методи за симулация - сега на базата на само оптимистичен и песимистичен сценарии (виж). В същото време оценителят трябва да доведе до вниманието на клиента, че пазарната стойност на обекта на недвижимите имоти се определя като очакваната цена на сделката с доверителния интервал, представен в доклада.

Обърнете внимание, че както следва от практиката на оценка на недвижимите имоти, в случай на оценка за целите на продавачите, консултантите, заедно с доклада за оценка на недвижимите имоти, могат да предложат на Клиента (до нейното удовлетворение) полезни препоръки относно стратегията и. \\ T Тактиката на изпълнението на сделката, въз основа на резултатите от подбора ССИ версия (образуване Тези препоръки са регламентирани от стандартите за оценяване не би трябвало).

Характеристики на избора на възможност за най-добра и най-ефективна употреба за движимо имущество

Анализът на практиката за оценка на движимо имущество предполага, че в повечето случаи прогнозираното и внедрено използване на движимо имущество и е най-ефективно, но не може да бъде изключено от разглеждането на ситуацията, в която типичните участници в сделката могат да получат допълнителни ползи от избора на опции за NNEA Пазарни основания.

На първо място, привличаме внимание на факта, че пазарната стойност е икономическиiD стойност, проявява се (по дефиниция) само с ограничено снабдяване и при наличие на изискване на разтворител. Пазарът на стоки с масово производство и потребление може да постигне съвършенство, при което механизмът за регулиране на цените гарантира, че постигането на слабо променящо се (почти статично) равновесиетърсене и предлагане. С това състояние на пазара се постига приблизително равенство на пазарната стойност на обектите за оценка на равновесната цена на подобни обекти.

Въпреки това, тъй като оценката на оценките действат като пазар, масата на тяхното производство намалява, масата на тяхното производство намалява, наборът и продължителността на подготвителните процедури са сложни, параметрите на пазара на такива продукти са все по-различни от параметрите на перфектния пазар - с подмяната на явлението " статик» равновесиережим " динамичен» равновесие. В същото време транзакциите се извършват с произволни сложни обекти (кораби, недвижими имоти), с действие на ценовия механизъм за регулиране на поведението на участниците в сделката, но сега пазарната стойност е равна на "квази-равновесна цена ", което е невъзможно да се определи за опазване на кривите и предлагането, но е възможно Инсталирайте методите на сравнителен анализ на цените на сделки (виж). В същото време, за движими вещи, по-малко сложна в сравнение с недвижими имоти е значително опростена и задачата за избор на ССИ версия: За относително прости обекти (машини и леки автомобили), а само предпочитанията на субектите на търсене, опции за конфигуриране , методи за финансиране на сделката, а за сложни обекти (морски, речни и въздухоплавателни средства) могат да варират и функции. По-специално, машините могат да бъдат закупени от предприятия с различен профил и различни производствени натоварвания. Ако една част от типичните предприятия употреби машини (със специален модула) за производството на трудоемки и високо течен продукт в режим на три Чанд, и от друга страна на предприятията (също не малък) използва същите машини, с -просто моментна за пускане по-прост в производството на продукти и работи в една или в две смени, а след това на предприятията от първата група с ограничен присъда от машини на пазара, са готови да плащат повече от всяка машина от предприятията от втората група.

Оценител поканени да се определи пазарната стойност на дадена машина разглежда търсенето на такива машини, определя разходите за обект на оценка с помощта на печеливш подход, позовавайки се на данни от страна на приходите, генерирани от такава машина в предприятието от производствения процес, получавам различни количества Разходи за машинни инструменти, използвани от посочените две групи предприятия. Ако търсенето на такива видове машини е достъпно в двете групи на предприятията, тогава ограничено количество Оценителите, произведени от оценителя, избиват възможност за високоефективен метод на употреба (с отнемащ много време бизнес продукт с трихода) като въплъщение на NNEA.

Трябва също да се има предвид, че ако в типична практика такива машини са закупени от предприятия, използващи кредитни ресурси, тогава оценителят трябва да вземе предвид възможността за избор на лизинг или покупка от предприятия - с предпочитанията на опцията, в която ще бъде машината струва едно предприятие по-евтино. По този начин, оценител трябва допълнително да се вземе предвид възможността да участват в конкурентната борба за придобиване на машината и лизинговата компания, анализиране на дохода, че машината може да донесе дейността на това дружество.

забележи това малотичени много скъппътническите автомобили се продават не само на частни собственици, но и се търкаля и лизингови компаниикоито в условията на ограничено предложение могат да плащат повече от частно лице. Това трябва да се вземе предвид оценител, който беше поканен да се определи пазарната стойност на колата от първата партида от изключителни образци, получени до автокъща центъра, или цената на един сравнително рядко автомобил, който се появява от частния собственик. В същото време опциите за автомобилната оферта да продават както стандарт, така и в пакета с поредица от допълнителни елементи, включването на което в пакета за транзакции може да доведе до допълнителна полза (според принципа на. \\ T депозира: нарастването на цената на пакета може да бъде по-голяма от стойността на стойностите на елементите, включени в него). По препоръка на оценителя, който отчита характеристиките на предпочитанията на различни видове купувачи, дилърът подготвя ценовия си списък за целия набор от модели и опции за конфигурацията, а частният клиент на оценката е неговата оферта настроики.

Пример за избор на най-доброто (без количествена обосновка на "най-ефективната") версия на използването на автомобила, като се има предвид търсенето на нейния пакет, е полезна. С оглед на пример с оценка с цел продажба на употребяван автомобил "Lyothy" модел "Niva-Bronno" (продълговата версия на трифарката "NIVA" - по-удобна и по-надеждна в сравнение с основния модел) , собственик на дилъра в замяна на нов модел на автомобил. Оценителят на дилъра установи, че съществуват предложения за продажба на употребявани автомобили от този модел, а новите автомобили са търсени (продажба на "Coro TKI" запис от Dealero във ваза). Освен това, оценителят обърна внимание на факта, че целта на оценката не се осигурява от стандартни корпоративни дискове от изцяло сезонния каучук, "Кенгенница" с фар за мъгла, удобен нестандартна багажник, модерно оборудване. Оценителят установи колко ще се увеличи (към датата на оценката) цената на нов аналог на очакваната кола за нейния купувач след инсталирането на посочените допълнителни елементи, определя загубата на разходи за цялата кола (с допълнителните елементи) и разследваното търсене. Пробата му за анкета потенциални купувачи От общността градинар, те показаха, че приветстват нов модел, но приемливи и достойни допълнителни такси разпознават само инсталацията на багажника, докато добавянето на останалите елементи към стандартната конфигурация е квалифицирано като "ненапълнена", за която е не си струва да плащате. В същото време клубът на ловците и рибарите реагира положително на всички определени допълнения с ограничено отношение към озвучен оценител с потенциални предложения за допълнителна инсталация на автомобилното управление и навигатора (също не се осигурява от стандартното сглобяване). Като се вземат предвид търсенето и предложенията, оценителят идентифицира пазарната стойност на автомобила. След като обясните оценителя и сравняването на неговата опция с възможностите за по-ранните им опити за продажба на автомобил, собственикът се съгласи с резултата от оценката, автомобилът е бил поставен за продажба и около три седмици се продава на цена, равна на посоченото пазарна стойност. Въз основа на този опит, оценителят потвърди необходимостта от подробен анализ на търсенето на обекти на обект за оценка и препоръча дилъра да предлага нови и употребявани SUV на тази марка в тази конфигурация.

Привличаме внимание на факта, че А. Дамодаран въведе концепцията за "лоши инвестиции", която в предприятието донесе приходи, които не съответстват на очакванията на връщането на инвестираните в тях средства. Той предлага да се разгледат различни варианти за решаване на съдбата на такива дълготрайни активи, включително възможности за отказ на превантивни ремонти, ако ползата от прекратяване на ремонта надвишава загубата от намаляване на икономическия живот на обекта. Ние сме запознати със ситуацията, в която, в отговор на въпросите на оценителите, представители на клиентите оценявам съобщи в планираната модернизация на съществуващи технологични линии (с подмяна на оборудване или за индивидуално оборудване елементи), за да започне производството на нов, по-обещаващ продукт. следва да се разглеждат новите ситуации, при определяне на пазарната стойност на бизнеса (включително излишни и неосновни активи) - в NNEA версия на тези активи (с идентифицирането на функционално и външно излизане от употреба на някои от тях).

Завършване на обсъждането на функциите за анализ, за \u200b\u200bда изберете версията на NNE за подвижна собственост, обърнете внимание на факта, че много повече възможности Изборът на такива опции (в сравнение с машини и автомобили) се открива при оценката на реките, морските и въздухоплавателните средства. Не само възможностите за сделки с конфигуриране и финансиране могат да бъдат анализирани тук, следните функции също са предмет на проучването, като се вземат предвид правните ограничения върху тези възможности, дължащи се на върховенството на закона държавна регистрация Кораби и сделки с тях.

Възможности и проблеми при избора на възможност за най-добро и ефективно използване в бизнес оценката

При определяне пазарна стойност на бизнесаалгоритъмът за избор на вариант NNEA се реализира напълно, ако пакетът за изпитване (и 100%) акции се оценява (с ориентация на предпочитанията на пазара и потенциални купувачи), и отчасти - при оценяване на миноритарен пакет (само намеренията на Съвета на директорите и управление на дружеството се вземат под внимание, включително и предложенията, приети от тях).

Ще обърнем внимание на предположенията на опонентите, които трябва да изберете само опцията NNEA при определяне на инвестиционната стойност. Тези предположения противоречат на следващата теория: за всеки обект оценката без използване на принципа на NNE дава разходите в текущата употреба, която се оказва равна на пазара само ако текущата употреба е NNEI. При определянето на инвестиционната стойност принципът NNE се разглежда само както се препоръчва и прилага само в координация с инициатора на "нетипични (инвестиционни) мотиви" от купувач или продавач.

Ние празнуваме практическата оценка на потенциално положителните последици:

диверсификация на бизнес продукти и пазари за продажбиРазглеждат се възможностите за планиране и организиране на производството на нови видове или подобряване на параметрите на произведените стоки и услуги, като се анализират възможностите за въвеждане на нови териториални и продуктови сегменти на пазарите - всички отчитат необходимостта от въвеждане на организационни и технологични иновации );
разработване на производствени фактори(Последствията от въвеждане на нови обещаващи технологии, създаването на нови инфраструктурни елементи, подновяване оборудване, преструктуриране и развитие на персонала - всичко това в рамките на процедурите за определяне на пазарната стойност на активите във варианта NNEI в прилагането на подхода на разходите за оценка на бизнеса);
преструктуриране на бизнеса(Перспективите за прилагане на организационни трансформации в системата за управление на бизнеса, възможността за сливания, придобивания, разделяне на дружествата, формирането на стопанството, превръщането на дялове в независими предприятия, създаването на клонове и дъщерни дружества).

Ние показваме например промяната, която е значима за резултатите от оценката на бизнеса (с много забележимо увеличение на стойността на прогнозния обект):

планиран от ръководството (в зависимост от "върха" на пазара и отговорни оценители на продуктовата гама на пекарна растение (с подобрения незначителни да оборудва оборудване), тухлена растение (с преразпределение на производствени съоръжения в полза на даден продукт, популярен на местния пазар), дървообработваща предприятие (с усложняването на продукта в условия прогнозира ръст на суровината дефицит);
уплътняване на производствените единици на малко предприятие, предложено от оценителя и управлението на производствените звена, с разпределянето на помещения за наемане (с цел получаване на допълнителен доход);
внедрено управление голямо предприятие Eveling част (повече от 30% от 500 хиляди квадратни метра) Помещения под наем (в резултат на въвеждането на "вътрешен наем", търговските единици оптимизират своите нужди за помещения);
предложените от оценителя и промяната, взета от ръководството график на персонала Служители на малка фирма (оценителят помогна на опита на по-напреднала "компания с подобен размер, проучен в процеса на прилагане на сравнителен подход към оценката на посоченото предприятие);
планирано управление и оценено от изграждането на нов складова сграда като част от логистичен комплекс (приносът на свободната част на парцела в стойността на бизнеса);
предложението на оценителя, приет от ръководството на дружеството за замяна на продажбата на излишна част от имота (парцел с три сгради) чрез трансфер на този имот в управление на доверието, с реконструкция на подобрения на ново назначаване и запазване на възможността за печеливша продажба на този обект на оценка в бъдеще;
предложен от оценителя, сравняващ възможностите за техническо преоборудване на предприятието, използвайки привлечени средства или лизинг и препоръката на предпочитанията на оценителя за избора на лизингова схема;
разделението на голямо предприятие за две: един стана собственик на дълготрайни активи, т.е. "домакинството", второто остава "фирма" с предишния производствен екип, предишната система за поръчки и продажби на продукти, но сега под наем фиксирани Активи в "домакинството" (значително увеличение на общата стойност на бизнеса след разделяне, осигурява участието на наематели на разтоварени помещения и обекти на скъпо оборудване измежду потенциалните конкуренти "фирми").

Има още усъвършенствани ситуацииподобно на примерите, дадени от участниците във форума. Например, когато обсъждаме (преди няколко години), редът за оценка на бизнеса на умерено успешно предприятие, привличахме вниманието на клиента към изразените планове на града за промяна на функционалната територия, на която земята под наем от това предприятие . Като част от кампанията за преместване промишлени предприятия От престижно място за Promzona, градът предложи да предостави на тези предприятия земя, инфраструктура, ресурси и, което е важно, предприятието запази правото да наеме "престижна" земя в случай на съгласие да участват в участие инвестиционен проект При създаването на туристическа инфраструктура земя под наем. Предложихме ръководството да оцени бизнеса с развитието на програмата за движение на предприятията, с право да сключи договор за наем на земя в престижната област на собственост на предприятието, която да бъде реконструирана като принос към уставния капитал на. \\ T Ново предприятие на туристическия бизнес. Клиентите не са съгласни с това предложение, а заповедта не е осъществена, защото няма смисъл към датата на преговорите, без да вземат предвид следващата перспектива (днес прогнозираната перспектива на територията на територията е изпълнена с щети на Бизнесът на предприятието, чиято оценка не е извършена).

Имайте предвид, че изборът на варианти на NNE води до сближаване на резултатите от оценката на бизнеса, като се използват подходи и разходи. Няма случай, че разумен клиент е бил недоволен от резултатите от оценката въз основа на избора на опции за NNEA. Освен това отразяваме нарастващия интерес на тези клиенти за възможността за получаване на максималната стойност на пазарната стойност, предоставена от посочения избор на опции за NNEA. За наличието на такъв интерес е обявено преди няколко години в реч на конференцията Руското общество Представители на представителя на Лукойл. Той изрази съжаление за липсата на практика с различна оценителите на бизнес планове и бизнес структури на прогнозната предприятие с цел да се оправдае възможността NNEI (до реплика от председателството за N заяви, че клиентът на оценката е готов да заплати За доклад с посочените различия на доста големи пари). Ние подкрепихме това представяне, като привлечем внимание на факта, че в процеса на тези вариации оценителят, разбира се, отчита всички оферти, проекти, очаквания и съвети на управлението на предприятието, а по-къщите цифри убеждава предимството на опцията препоръчан от него, ако е открито такова предимство.

В заключение, отбелязваме, че проблемите, описани в статията, изборът на опции за активите и бизнеса на NNEA и дадените примери са взети от реална практика. Не винаги оценителите са по-умни мениджъри на прогнозните предприятия и собственици на активи (е необходимо да се върнат докладите за усъвършенстване, в което дори и какви мениджъри или собственици са планирани да бъдат планирани), но наскоро оценителите все повече инициират търсенето на възможности и постигане положителни резултати - с клиент за сравнение и до неговото удовлетворение. При условията на продължаващата криза с очакваната перспектива за излизане от нея е възможно само в случай на иновативно икономическо развитие, необходимостта от избора на NNIA в бизнес оценката се проявява почти навсякъде (по-голямо или по-малко). Тази тенденция е необратима и в близко бъдеще оценителите ще трябва да търсят (съвместно с управлението и експертите на прогнозните предприятия) на радикални трансформации в съоръжението за оценка - до промяната на бизнеса въз основа на наличните активи. При тези условия става очевидно необходимостта от подробно развитие и размисъл в регулаторните документи на Националния съвет относно дейностите по оценяване на всички аспекти на проблема за анализа, за да се избере вариант на NNE при определяне пазарна стойноствсеки обект на граждански оборот. В преходния период, необходим за разработване на нови версии на регулаторни документи и Общността на оценителите на методологията за анализ, се предлага да се въведе понятието "\\ t пазарна стойност в текущата употреба"(Без избор на NNEI вариант), като посочва списъка на случаите, в които е достатъчно, за да се определи тази цена вместо това пазарна стойностСъздаването на което е предвидено от съвременни регулаторни документи.

Статии до Тема:

Алфа застраховка - промоционални и купони

ALFA-BANK и ALFACTORS удължават съвместния дял: 10% отстъпка при закупуване на застрахователна полица до 30 септември 2014 г. Така че, когато купувате застрахователна полица чрез алфа-клик, интернет банка, всички клиенти на Alpha Bank, оставяйки в чужбина, осигурява

Купони и промоции "Ренесансова застраховка

Online.Renins.com е онлайн ресурс, на който можете да закупите застрахователна полица, като пътувате. Услугата принадлежи на известната застрахователна компания "Ренесанс". Покупка на застрахователна полица за повечето пътувания

Вградени функции. Majordomo. Smart Home Правете това сам Majordomo стартира време функция

Много начинаещи не могат да се сприятеляват с Majordomo, поради факта, че тази система, на пръв поглед, им се струва доста сложна. Всъщност структурата Majordomo е много проста. Всичките й "трудност" не са нищо повече от дублиращи се места за съхранение на кодове,

Застраховка за пътници за собствениците на Сбербанк премиерът на първостепенно застраховане на апартаментите на Cberbank

Рекламите им позволяват да участват в промоции, както и да получават допълнителни отстъпки за използването на банкови услуги. Така че, Банката предоставя на своите активни потребители възможността да използват различни услуги за по-благоприятни условия.

Популярен

2021-06-18 00:12:15	Промоция рожден ден в кръстопътя
2021-06-18 00:12:15	Защо не можете да дадете пари на дълга вечни просяци
2021-06-18 00:12:15	Lime-заем - промоция и купони защо промоции вар по-добре да ни търсят
2021-06-18 00:12:15	Бонус програма "Отстъпки за вас" Райфайзенбанк
2021-06-18 00:12:15	Подаръчни карти Riv Gosh
2021-06-18 00:12:15	Как да проверите бонусите на картата "Sportmaster"
2021-06-18 00:12:15	Признаци на лоша аура у дома, апартаменти - как да се определи и как да се почисти
2021-06-18 00:12:15	Как да използвате подарък карта RIV GOSH
2021-06-18 00:12:15	Какви пари в Макао. Съвети за Макао. Обмяна на валута в Макао
2021-06-18 00:12:15	Преглед на най-добрите карти: Съвети за избор и компетентна употреба

Нов

2021-06-18 00:12:15	Обмяна на валута в Мармарис
2021-06-07 07:32:23	Парични приспособления за печалба
2021-06-07 07:32:23	Сравнителна оценка на руските банки за лихвените проценти по рубла и валутните депозити на физически лица
2021-06-07 07:32:23	Истински хора, притежаващи суперсили
2021-06-07 07:32:23	Къде да инвестираме малки пари
2021-06-07 07:32:23	Спестяване в кризата време на европейците
07.06.2021	Рейтинг на бреговете на Русия в рейтинг на банките в съответствие с Централната банка на Руската федерация
07.06.2021	Най-скъпите акции в света
07.06.2021	Оценка Застрахователни дружества за такси
07.06.2021	Америка оглавява рейтинга на страните върху обема на публичния дълг на страните по света
07.06.2021	Най-силните икономики на света
07.06.2021	Най-големите икономики на света: рейтинг