Ипотечно инвестиционный анализ при оценке недвижимого имущества. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда
Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:
Рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, т.к. недвижимость частично куплена за счет заемных средств;
Текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.
Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.
Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.
R e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);
R k – процентная ставка по кредиту;
K m – коэффициент ипотечной задолженности.
Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной (R m) вместо процентной ставки по кредиту (R k).
Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.
где R – коэффициент капитализации;
R e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);
R m – ипотечная постоянная;
К m – коэффициент ипотечной задолженности.
Задача № 20 .
Условие: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 1870 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 32 лет под 14% с коэффициентом ипотечной задолженности – 48%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.
Решение:
1. Коэффициент капитализации
Rm=(iaof, начисление процентов ежемесячно, 20%, 21года.)*12=0,2023
2. Стоимость кредитуемой недвижимости
Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем. данный метод обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.
Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.
Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:
Ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
В качестве текущего дохода за период владения используется не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
Выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Задача № 21.
Условие: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год - 160 тыс. руб., во 2-й - 300 тыс. руб., в 3-й – 500 тыс. руб., в 4-й – 800 тыс. руб., в 5-й – 1000 тыс. руб.
Цена продажи объекта в конце 5-ого года ожидается в размере 3100 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 805 тыс. руб. на 30 лет под 9%. долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.
Решение:
1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 9). Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.
Таблица 9 – Расчет доходов по обслуживанию долга
|
Показатель | ||||||
|
Сумма погашаемого кредита, тыс. руб. (925/17) | ||||||
|
Остаток долга на конец года, тыс. руб. | ||||||
|
Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 18%) | ||||||
|
Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб. | ||||||
2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (таблица.10). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf).
Таблица 10 - Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений
|
Показатель | ||||||
|
Чистый операционный доход, тыс. руб. | ||||||
|
Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб. | ||||||
|
Денежные поступления, тыс. руб. | ||||||
|
Фактор текущей стоимости денежной единицы | ||||||
|
Дисконтированные денежные поступления, тыс. руб. | ||||||
|
Сумма дисконтированных поступлений, тыс. руб | ||||||
3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:
Цена продажи = 3100 тыс. руб.
Остаток долга на конец 5-ого года = 670,85 тыс. руб.
Выручка от продажи = 3100-670,85 = 2429,15 тыс. руб.
Текущая стоимость выручки от продажи = 805*0,64993 = 523,2 тыс. руб.
4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
V e = 1633+523,2 = 2156,2 тыс. руб.
5. Оценка рыночной стоимости недвижимости
V = V m +V e = 805+2156,2= 2961,2 тыс. руб.
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:
где V – стоимость недвижимости;
V m - ипотечный кредит;
NOI - чистый операционный доход;
DS - годовые расходы по обслуживанию долга;
pvaf - фактор текущей стоимости аннуитета;
FV B - цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;
V mn - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
pvf - фактор текущей стоимости денежной единицы;
R e - ставка дохода на собственный капитал;
n - анализируемый период.
Задача № 22 .
Условие: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход который в течение ближайших 8 лет составит 1420 тыс. руб. В конце 8 года объект планируется продать за 12540 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8860 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 19%.
Решение:
1. Ипотечная постоянная
Rm = (12%, 30 лет) *12 = 0,010286*12=0,1234
2. Годовые расходы по обслуживанию долга
DS=V m *R m = 8860*0,1234 = 1093,3 тыс. руб.
3. Остаток долга, наконец, 12-ого года
Ежемесячный платеж РМТ = 8860*0,010286 = 91,1 тыс. руб.;
Остаточный срок кредитования после продажи объекта 30 - 8 = 22 года;
Остаток долга на дату продажи V mn = 91,1*92,76968=8451,3 тыс.руб.
4. Текущая стоимость денежных поступлений
PV 0 = (19%, 8 лет) = (1420-1093,3)*4,48732 = 1466,0 тыс. руб.
5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта
РV BO = (12540-8451,3)*0,32690 = 1336,6 тыс. руб.
6. Рыночная стоимость собственного капитала
V е = РV o + РV BO = 1466+1336,6= 2802,6 тыс. руб.
7. Стоимость недвижимости
V=V m +V c = 8860 + 2802,6= 11662,6 тыс. руб.
Ответ : стоимость недвижимости составит 11662,6 тыс. руб.
Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:
где V mo – остаток долга на дату оценки;
V mnk - остаток долга на дату продажи, с учетом срока отделяющего дату получения кредита от даты оценки.
Задача № 23
Условие: Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задачи 22. Ипотечный кредит получен за 3 года до даты оценки.
Решение:
1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки
V mo = РМТ * (pvaf, ежемес., 12%, 27 лет) = 91,1*96,02007 = 8747,2 тыс. руб.
2. Остаток задолженности на дату продажи
Остаточный срок кредитования после продажи объекта = 30 – 3 – 8 = 19 лет;
Остаток долга на дату продажи V mnk = РМТ*(pvaf, ежемес., 12%, 30 лет) = 91,1*89,65509 = 8167,6 тыс. руб.
3. Текущая стоимость денежных поступлений (не меняется)
РV 0 = (NOI-DS)*(pvaf ежегодно) = (1420-1093,3)*4,48732 = 1466,0 тыс. руб.
4. Текущая стоимость выручки от продажи объекта (с учетом остатка долга)
PV BO = (FV в -V m)*(pvf, ежегодно, 12%, 15 лет) = (12540-8167,6)*0,32690 = 1429,3 тыс. руб.
5. Рыночная стоимость собственного капитала
V e = РV o +РV BO = 1466+1429,3=2895,3 тыс. руб.
6. Стоимость недвижимости (с учетом остатка долга на дату оценки и дату продажи)
V = V m +V e = 8747,2+2895,3=11642,5 тыс. руб.
Ипотечно-инвестиционный анализ является разновидностью доходного подхода и используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.
Необходимость, возможность и целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью с позиции заемщика и кредитора обусловливается следующим.
Для инвестора (заемщика) привлечение заемных средств при покупке недвижимости позволяет:
Приобрести объект, стоимость которого превышает средства, которыми он располагает;
Повысить уровень диверсификации портфеля путем вложения собственных средств, высвобождающихся при использовании кредита, в другие объекты недвижимости;
Приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости;
Получать более высокую ставку дохода на вложенный собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования.
Кредитор исходит из следующих соображений:
Кредитуемый объект не подлежит транспортировке, физической порче, обычно застрахован и, следовательно, в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором;
Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов;
Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;
Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности заемных средств, на изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга; недвижимость не подвержена резкому обесцениванию;
Правильно определенная залоговая стоимость позволит банку вернуть предоставленные в долг деньги с процентами.
В большинстве стран с развитой рыночной экономикой приобретение объектов недвижимости осуществляется с участием заемных средств, предоставляемых под залог на долгосрочной основе в форме ипотечного кредита - кредита, предоставляемого на длительное время, для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Таким образом, отличительная черта ипотечного кредита - совмещение объекта залога и приобретаемой недвижимости.
Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием - величиной кредита, которая может быть предоставлена кредитором, а также взимаемого при этом процента. Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.
Таким образом, условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Разумный инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.
Покупатель недвижимости может принять решение о привлечении ипотечного кредита на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процент-
ная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумма ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.
Оценка финансового левериджа, т.е. возможности использования заемных средств в инвестиционном процессе, - важнейший фактор, определяющий эффективность использования инвестором заемных средств. Для объективной оценки финансового левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.
Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора.
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.
В зависимости от условий предоставления кредита финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный. Если ставка доходности на собственный капитал превышает ставку доходности недвижимости, то финансовый леверидж является положительным. Данное соотношение характеризует эффективное использование заемных средств.
Важный этап ипотечно-инвестиционного анализа - оценка достаточности прогнозного чистого операционного дохода, рассчитанного на основе характеристик оцениваемого объекта, для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования.
Ипотечно-инвестиционный анализ включает расчет коэффициента покрытия долга и сравнение его с требованиями банка по превышению величины чистого операционного дохода относительно размера обязательных платежей по ипотечному кредиту.
Московский автомобильно-дорожный институт
(Государственный технический университет)
КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА
Дисциплина «Экономика недвижимости»
«Основы инвестиционно-ипотечного анализа»
Москва 2009
Введение
3. Условия финансирования
Литература
Введение
непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей;
объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;
недвижимость относится к категории финансовых активов;
операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;
рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход;
приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене;
в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;
спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;
величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.
Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля.
В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости.
Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости. В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. В данной работе будут рассмотрены вопросы, связанные с ипотечным кредитованием и основы инвестиционно-ипотечного анализа.
1. Понятие ипотечного кредитования
Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.
Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным особенностям можно отнести следующие.
1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.
2. Недвижимость, прежде всего, - это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.
4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.
5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.
Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.
Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):
1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.
2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.
3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.
4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.
Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.
1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.
2. Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.
3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.
4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.
Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:
1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.
2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.
3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.
4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.
5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита. Ипотечный кредит - это разновидность кредита, для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время, кредитование сделки по приобретению недвижимости, в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.
2. Виды кредитов и залоговое законодательство
В настоящее время существует множество схем ипотечного кредитования, которые отличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей и амортизации основной суммы долга. Наиболее распространены следующие виды кредитов:
С шаровым платежом;
Самоамортизирующиеся;
С переменной ставкой процента;
Канадский ролл-овер;
Завершающая ипотека;
Совместное участие;
Кредит с дисконтными пунктами.
Кредиты с шаровым платежом предусматривают платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов.
Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.
Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.
Канадский ролл-овер - форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы (обычно несколько лет).
Завершающая ипотека предоставляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательствапо остатку первого кредита, требуя более высоких процентных платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.
Совместное участие - в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.
Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит а скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы.
На практике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являются модификациями вышеуказанных.
Анализ ипотечных обязательств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и собственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемных обязательств как составной части текущей стоимости собственности.
В России ипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.) Однако мы уже можем сказать, что институт ипотечного кредитования в России (до мирового финансового кризиса) развивался достаточно быстро. Ниже излагаются некоторые положения Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)", на которые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости.
Основание возникновения ипотеки. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Отчуждение заложенного имущества. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Последующая ипотека. Возможно заключение другого ипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества, уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства (предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующей ипотекой. Последующая ипотека не допускается, если предшествующая удостоверена закладной. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворением требований залогодержателя по последующей ипотеке. Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.
Права по ипотечному договору , если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Закладная может быть передана другому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Федеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В решении суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах.
Ипотека земельных участков. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частной собственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственной или муниципальной собственности
3. Условия финансирования
Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.
Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.
1. Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.
2. Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.
3. Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.
4. Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.
5. Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.
Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.
Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:
физических параметров объекта;
рыночных ставок арендной платы;
спроса на данную недвижимость;
качества управления;
величины эксплуатационных расходов.
Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.
Цена - это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.
Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем. Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.
Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.
4. Ипотечно-инвестиционный анализ
Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Методы ипотечно-инвестиционного анализа
В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.
Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.
Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.
Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.
Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:
– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.
Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.
Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы
где NОI – чистый операционный доход n года проекта;
DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;
TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;
UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;
i – отдача на собственный капитал;
М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.
Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:
– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;
– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.
Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.
Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег
где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальные инвестиции; С i – денежный поток периода t; i, – ставка дисконтирования для периода t.
Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.
Этапы применения правила чистой текущей стоимости:
– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.
Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.
Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.
1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.
2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.
Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.
Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.
Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.
Техника Эллвуда . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.
Общий вид формулыЭллвуда:
R о =/(l + Δ n a),
где R 0 - общий коэффициент капитализации;
С - ипотечный коэффициент Эллвуда;
Δ - долевое изменение стоимости собственности;
(sff,Y e) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;
Δ n - долевое изменение дохода за прогнозный период;
а -коэффициент стабилизации.
Ипотечный коэффициент Эллвуда:
С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,
где р - доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,
Выражение 1/(1 + Δ n а ) в уравнении - стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.
Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:
R = Y e - т .
Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.
Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:
Y 0 =mY m +(1-m)Y e .
Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемойдоли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m). Величина (sff,)Y m) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:
Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).
Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.
Таким образом:
Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),
и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):
r = Y 0 -m.
Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.
Литература
1. А.В. Татарова. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003
2. С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
3. А.В. Понукалин ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ. Методические указания к выполнению практических занятий. Издательство Пензенского государственного университета ПЕНЗА 2004
4. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ) (в редакциях Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ).
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
Метод ипотечно-инвестиционного анализа - один из вариантов расчета общей цены имущества (собственности) как суммы стоимостей кредитного и личного капитала. В процессе расчета принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров - стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.
Сущность метода ипотечно-инвестиционного анализа
Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Ипотечно- - один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.
Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки - возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.
Многие специалисты называют такой анализ - техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.
Период продажи права собственности на объект недвижимости условно делится на три этапа:
- покупка актива. Здесь задача инвестора - внести сумму, равную остатку стоимости недвижимости уже после вычета ипотечного займа;
- использование имущества. Участник сделки (инвестор) может рассчитывать на получение остаточной чистой прибыли от использования имущества за исключением суммы общих выплат, направляемых на покрытие задолженности;
Главная > ЗаконМетодология анализа инвестиций в недвижимость. Оценка привлекательности объектов недвижимости.
Финансовый менеджмент базируется на следующих концепциях: учет фактора времени и временная ценность денежных ресурсов, де-нежные потоки, учет предпринимательского и финансового риска при расчете ожидаемых доходов, цена капитала, эффективный рынок и др. Принятие решения по инвестированию в недвижимость связано с разными факторами: оценкой собственного финансового состояния предприятия и целесо-образности инвестирования, оценкой будущих поступлений от реали-зации проекта, множественностью доступных проектов, ограничен-ностью финансовых ресурсов различными источниками финансирования и др.
Принятие решений по инвестированию капитала, в частности, по приобретению объектов недвижимости, земли - одно из направлений финансово-го менеджмента. Особенности инвестирования в недвижимость и применяемых при этом методов оценки недвижимости как актива для инвестирования связана с особенностями самого объекта- недвижимости, рисками инвестирования в недвижимость, инструментами инвестирования в недвижимость.
Принятие решения инвестиционного характера, основывается на использова-нии различных формализованных и неформализованных методов. Рыноч-ные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вно-сят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки. Методика оценки по эффективности инвестиций в недвижимость основана на разработках отечественных специалистов, которая, в свою очередь, базируется на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов ЮНИДО (Организация ООН по промышленному развитию), широко применяемой в мировой практике.
Методические рекомендации по оценке эффективности содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности инвестиционных проектов в процессе их разработки и реализации, применяемых на различных уровнях управления.
Моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
Учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, степени доверия к руководителям проекта, влияния проекта на окружающую среду;
Определение эффекта путем сопоставления предстоящих инвес-тиций и будущих денежных поступлений при соблюдении требуемой нормы доходности на капитал;
Приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;
Учет инфляции, задержек платежей и других факторов, влияю-щих на ценность используемых денежных средств;
учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.
Основная задача при моделировании инвестиционного процесса, с целью оценить его эффективность, сводится к описанию потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении.
При осуществлении проекта выделяются три основных вида дея-тельности :
Операционная (производственная);
Инвестиционная;
Финансовая.
Приток денежных средств по производственной деятельности -это разность между выручкой от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость и затратами на производство этой продукции без учета амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления представляют собой калькуляционные издержки, рассчиты-ваются по установленным нормам амортизации и при определении при-были относятся к затратам. Реально же начисленная сумма амортиза-ционных отчислений остается на счете предприятия, является внут-ренним источником финансирования. Поэтому поток денежных средств по производственной деятельности включает чистую прибыль и амор-тизационные отчисления.
Денежный поток от инвестиционной деятельности включает пос-тупления от продажи активов предприятия за вычетом платежей за вновь приобретенные активы. Затраты на приобретение активов в бу-дущие периоды деятельности должны быть рассчитаны с учетом инфля-ции на основные фонды по их видам и на нематериальные активы.
Денежный поток от финансовой деятельности учитывает вклады владельцев предприятия, собственный акционерный капитал, долгос-рочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам за вычетом сумм на погашение займов и дивиденды.
Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять оста-ток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидаци-онных средств текущего периода времени.
Предприятие не может работать без капитала. Достаточным мож-но считать такое количество собственного и привлеченного (заем-ного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все пери-оды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрица-тельной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.
Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционно-го проекта является положительное сальдо накопленных реальных де-нег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свиде-тельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.
Понятие "инвестиционный проект " предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.
Проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, орга-низационно-технические мероприятия по совершенствованию произ-водства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции -сегодня и доходы - в будущем).
В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денеж-ных поступлений (S).
Так как денежные средства имеют временную ценность, необхо-димо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока.
Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнози-рования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.
Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.
Инвестиционный процесс является объектом количественного финансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривает-ся как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание произ-водственного или иного объекта, на который затрачиваются опреде-ленные средства (IC) и последовательное получение дохода (S).
Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложе-ний. Фактор времени, распределение расходов IC и доходов S во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгосрочных операциях и в условиях инфляции.
Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требо-ваний инвестора.
Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих пока-зателей:
NPV - чистый приведенный доход как разность приведенных потоков дохода и затрат;
PI - индекс рентабельности как отношение приведенных потока доходов и затрат;
IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности, под которой понимают ту расчетную ставку дохода, при которой NPV=0;
CC - цена капитала;
PP - срок окупаемости, показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма приведенных чистых доходов равна сумме инвестиций;
ARR - коэффициент эффективности инвестиций, как отношение балансовой прибыли к средней величине инвестиций.
Методология оценки недвижимости. Характеристика методов оценки недвижимости.
Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Принцип оценки недвижимости – основные экономические факторы, определяющие ее стоимость.
В практике оценки недвижимости используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности и другие.
Процедура оценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:
Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основааный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.
Затратный подход , при котором стоимость объекта оценивается, как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде, за вычетом накопленного износа. Затратный подход применяется при:
Технико-экономическом анализе для нового строительства.
Определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).
Оценки зданий институционального и специального назначения (школы, вокзалы,церкви и т.п.) от которых нет дохода и по которым нет продаж.
Страховании.
Налогообложении.
Основная формула затратного подхода:
Рыночная стоимость = затраты на полное воспроизводство (ПВС) или замещение (ПСЗ) объекта – совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью.
Методы расчета ПВС:
Индексный метод.
Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ ИСС в год постройки,
где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.
Расчет затрат на единицу площади (S) или объема (V).
Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V * S (V) * региональный мультипликатор (затраты известны по одной области, а объект находится в другой).
Метод разбиения на компоненты.
Метод количественного обследования. Составляется строительная смета. Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство.
Особенности оценки незавершенного строительства.
В случае, когда продукцией строительного производства являются не готовые к эксплуатации здания и сооружения, возникает незавершенное строительство. Незавершенное строительство представляет собой стоимость незаконченных строительством и несданных в эксплуатацию зданий и сооружений, стоимость смонтированного и находящегося в монтаже оборудования, стоимость монтажа оборудования и др. затраты, оплаченные заказчиком, но не введенные в действие. Оценка незавершенного строительства имеет свои особенности. Для специальных зданий и сооружений по НС применяется затратный подход к оценке; для зданий с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями – затратный и доходный подходы. Сравнительный подход имеет ограниченное использование так как сложно рассчитать коэффициенты корректировки. Этапы проведения процесса оценки НС: ознакомление с объектом НС по документам; осмотр объекта, обмеры, сбор информации, анализ информации, выяснение будущего использования, выбор подходов и методов оценки, проведение оценки, корректировка результатов, установление итоговой стоимости. Следует отметить, что при использовании затратного подхода рассчитываются так называемые коэффициенты готовности, на которые корректируется полная восстановительная стоимость(или полная стоимость замещения). Далее рассчитываются все виды износа готовых элементов объекта НС, включая внешний износ.
Приемы ипотечно-инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости.
Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо – кредитора.
Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж, т.е. инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.
Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, т.е. общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.
К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.
К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.
Ставка капитализации для заемных средств Скз – ипотечная постоянная.
СКзс = ежегодные выплаты по кредиту / размер кредита
СКзс – ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.
Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов по формуле:
СКсс = поток денежных средств до налогообложения / стоимость собственных средств
Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора (метод инвестиционной группы):
СКо = СКзс * К + СКсс * (1-К),
где К – доля заемных средств в цене приобретения объекта.
СКзс – определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.
Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Период реализации недвижимости может быть поделен на три этапа: приобретение, использование, ликвидация. На каждом из них инвестор получает остаточный доход.
Инвесторы в период владения получают остаточный доход от использования недвижимости после расчетов с кредиторами, а при перепродаже недвижимости в будущем собственник капитала получает деньги из цены реализации.
Стоимость объекта недвижимости, приобретаемого с привлечением кредита определиться по формуле (метод традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа):
Р = Ра + Рб + ЗС , где
Р – текущая стоимость объекта недвижимости;
Ра – текущая стоимость потока доходов за период владения недвижимостью;
Рб – текущая стоимость перепродажи (реверсия) объекта недвижимости в будущем;
ЗС – сумма заемных средств.
Теория и практика оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости.
Оценка недвижимости представляет собой одно из направлений оценочной деятельности.
Оценочная деятельность – в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29июля 1998г. это деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Основные цели оценки недвижимости – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.
Объектом оценки является недвижимость. По ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество.
Субъекты оценки – стороны договора об оказании оценочных услуг:
С одной стороны – оценщики - юридические лица и индивидуальные частные предприниматели с лицензией на право оценочной деятельности;
С другой стороны – заказчики, потребители услуг – юридические лица и физические лица.
Независимость оценщика – ст.16 Закона об оценочной деятельности.
Кодекс этики оценщика.
Права и обязанности оценщика ст.14 и ст.15 Закона об оценочной деятельности.
Предмет оценки недвижимости – это установление одного из видов стоимости объекта недвижимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, страховой, залоговой, налогооблагаемой и др.)
Принципы оценки.
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в 4-е группы:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:
а) Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае,если она полезна какому – либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.
б) Замещение. Рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости.
в) Ожидание. Рыночная стоимость равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов.
2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями:
а) Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
б) Вклад или предельная производительность. Стоимость любого фактора производства или компонента недвижимости зависит от того, какую именно долю общей стоимости недвижимости составляет этот фактор или компонент.
в) Переменные пропорции (возрастающие и уменьшающие доходы) Недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом. Это также называется принципом сбалансированности или принципом повышающихся или уменьшающихся результатов.
г) Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
д) Экономическая величина – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
е) Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
а) Зависимость – стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
б) Спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на дату оценки.
в) Изменения. Силы спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цен и стоимости.
г) Конкуренции. Цены поддерживаются на одном уровне, И рыночная стоимость устанавливается по средствам постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка.
д) Соответствия (согласованности). Недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в среде совместных и гармоничных видов землепользования.
4 . Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии его наилучшего использования, которое есть возможное, юридически законное использование, которое обеспечит наивысшую стоимость недвижимости на момент оценки.
