Главная > Интернет-банки > Проблемы и пути совершенствования оценки кадастровой стоимости земельных участков. Проблемы кадастровой оценки земли и их решение Проблемы кадастровой оценки земель как объектов налогообложения

Проблемы и пути совершенствования оценки кадастровой стоимости земельных участков. Проблемы кадастровой оценки земли и их решение Проблемы кадастровой оценки земель как объектов налогообложения

Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки

(Проблемы, модельное и информационное обеспечение)

В.П. Федоров, к.ф.м.н.

О.М. Пахомова,

Н.В. Булычева,

ООО «Перспектива», Санкт Петербург

1 Характеристика проблемы

1.1 Оценка земли для целей налогообложения – необходимость использования методов массовой оценки

Постановление Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» открывает (или точнее - возвращает к жизни) новую страницу в сфере государственного управления недвижимостью. Данным Постановлением ставится задача создания системы государственной кадастровой оценки земель. Как говорится в Постановлении, кадастровая оценкаявляется одним из экономических методов управления земельными ресурсами, устанавливается «для целей налогообложения и иных целей».

Данная статья посвящена одному из главных аспектов этой проблемы – разработке методики определения стоимости земли. Поскольку стоимость как база налогообложения должна устанавливаться и затем пересматриваться с определенной, установленной Законом периодичностью и одновременно для всех участков территории, при разработке методик оценки необходимо ориентироваться на методы массовой оценки. Это первый тезис при разработке системы оценки для налогообложения.

К настоящему времени в Российской Федерации (в основном в крупных городах) уже существует определенный положительный опыт разработки методик массовой оценки недвижимости. Начало этому положил Закон «О плате за землю», которым вводилось платное землепользование в нашей стране. Первые опыты установления ставок земельного налога производились при полном отсутствии рынка недвижимости. Необходимость дифференциации установленной Законом средней ставки земельного налога по территории городов и регионов дала толчок разработке методик массовой оценки.

1.2 Рыночная информация - база установления оценки

В настоящее время в нашей стране идет активное становление рынка недвижимости (особенно в крупных городах), и все большее количество специалистов и государственных служб понимает, что система налогообложения недвижимости должна ориентироваться на учет состояния рынка недвижимости , уровня цен на нем. В ряде правительственных документов (например, в Постановлении Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г. «О порядке определения нормативной цены земли», проект Закона РФ «Об оценке земли», Указ Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994г.) указывается, что нормативная цена земли, кадастровая оценка должны рассчитываться на основе рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В современной мировой практике базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земли и недвижимости (США, Швеция), либо величина потенциального рентного дохода (Франция, Англия, Германия), поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента. Конкретное значение цены земли на рынке колеблется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе его эксплуатации.

Итак, второй тезис, - оценка земельных участков должна определяться на основе информации о состоянии вторичного рынка недвижимости города, с учетом уровня цен продажи или аренды недвижимости.

1.3 Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих

Авторам данной статьи не раз приходилось сталкиваться с мнением (обычно это мнение чиновников), что не надо создавать сложные системы моделирования, вести дорогостоящие автоматизированные базы данных, достаточно установить некоторую систему коэффициентов и с их помощью повышать и понижать установленный для города базовый показатель. Видимо, это тоже возможный путь решения проблемы (правда, на короткое время). Как правило, при таких подходах возникает стремление к созданию достаточно простых и унифицированных механизмов формирования оценки, что в свою очередь приводит к нивелированию, усреднению значительного количества параметров, влияющих на возможную величину стоимости, и, соответственно, к заметному расхождению ее с ценами, наблюдаемыми на рынке недвижимости.

С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности оценки стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на недвижимость, предусмотрена процедура оспорения величины стоимости (базы), с которой взимается налог на недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспорении является апелляция к рынку и использование всех трех методов оценки недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.

Это означает, что методы массовой оценки, используемые для определения стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной оценки.

Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в оценке более тонких методов математического моделирования.

1.4 Два типа методов массовой оценки недвижимости

Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».

Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.

Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).

Для несовершенного рынка недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные принципы оценки территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.

Методика массовой оценки территории, предлагаемая авторами, основана на результатах многолетней совместной работы сотрудников института Генерального Плана Санкт-Петербурга, Экономико-математического института Российской Академии Наук и АОЗТ «Перспектива» [???4-13]. Различные варианты этой методики успешно использовались для оценки территории Санкт-Петербурга и ряда других городов России (Нижний Новгород, Барнаул, Сыктывкар, Новокузнецк, Хабаровск и т.д.).

Основная цель методики – формирование системы процедур массовой оценки городских территорий для целей налогообложения. На основе данной методики могут быть рассчитаны: земельный налог, арендная плата за землю, нормативная цена и выкупная цена земли при продаже городских земель в процессе их приватизации.

Создаваемая методика ориентирована на решение двух основных задач:

организация сбора платежей за пользование и операции с недвижимостью (налог, арендная плата, кадастровая оценка, нормативная цена);
регулирование (прежде всего градостроительное) развития города с помощью экономических методов.

1.5 Основные проблемы массовой оценки территории

Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее «наилучшего использования «. Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение его возможной стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная стоимость может стать реальной.

При проведении массовых оценок возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно , в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем, как следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.

Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей оценки городской территории , учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории.

В предлагаемой модели оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.

Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:

Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.
Распределение территории между видами деятельности на городской территории.

Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию . Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.

Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.

Нужно заметить, что объем спроса на объекты недвижимости со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.

Кадастровая стоимость 2017 года будет использоваться при расчете налоговых и арендных платежей в отношении объектов недвижимости, а, следовательно, будет напрямую влиять на экономические интересы граждан и субъектов предпринимательской деятельности . Изменения законодательства направлены на соблюдение взаимных интересов бюджета и собственников объектов, которым на законном основании предоставлено право оспаривать кадастровую стоимость.

Кадастровую стоимость в 2017 году будут рассчитывать только государственные органы, как сказано в Федеральном законе № 237-ФЗ.

Суть указанных системных нововведений является детальная регламентация процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества . Именно совокупность таких процедур и мероприятий входит в понятие государственная кадастровая оценка.

Помимо установления общих и частных правил определения кадастровой стоимости, ее показатели на ближайшие три года будут формироваться с учетом следующих особенностей, предусмотренных Законом № 360-ФЗ:

Начиная с января 2017 года, используется значение стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, либо более позднее значение, если оно составляло меньшую величину;
с января 2017 года субъекты РФ будут иметь право устанавливать новые значения кадастровой стоимости только при условии создания специализированного бюджетного учреждения и комиссий по урегулированию споров о результатах расчета кадастровой стоимости;
до тех пор, пока региональные власти не создадут указанные органы, будет применяться наименьшее значение кадастровой стоимости за период с 2014 по 2016 годы.

Так как от показателя учетной стоимости напрямую зависят поступления в региональный бюджет от налоговых и арендных платежей, очевидно, что для органов власти субъектов РФ переход на новые правила оценки необходимо осуществить как можно скорее.

Кадастровая стоимость в Москве

С учетом предстоящих нововведений, исполнительные органы власти Москвы на 2017 год определили новые значение кадастровой стоимости, так как на ближайшие три года предстояло использовать существенно меньшие показатели 2014 года. Это привело к резкому увеличению показателей оценки, что, в свою очередь, негативно сказалось на расходах владельцев объектов недвижимости на территории столицы.

По ранее действовавшим правилам оспаривание кадастровой стоимости через уполномоченные органы было необходимо осуществить до конца года.

Налог на кадастровую стоимость

В соответствие с главой 32 НК РФ, для определения налоговой базы в отношении налога на имущество граждан может использоваться значение стоимости объекта, утвержденное по итогам государственной кадастровой оценки .

На переходный период законодательство позволяет регионам самостоятельно выбирать принцип определения налоговой базы:

От показателя кадастровой стоимости недвижимости;
от значения объектов.

Согласно официальной информационной справки, представленной на сайте ФНС, по состоянию на начало 2017 года уже 72 региона выбрали именно кадастровую стоимость для расчета налога на имущество. Остальные субъекты РФ продолжают использовать данные инвентаризационной оценки.

Расчет суммы налога будет осуществляться исходя из ставки налога на имущество, которую устанавливают органы местного самоуправления .

Как рассчитывается

Помимо показателя кадастровой стоимости объекта, для расчета суммы налогового платежа необходимо знать ставку налога, которую утвердил представительный орган власти по месту нахождения имущества.

Предельные значения налоговых ставок, в зависимости от вида и места расположения объектов, регламентированы в ст. 406 НК РФ:

Справка, полученная с помощью электронного портала, также будет обладать достоверностью и актуальностью, так как федеральные и региональные базы данных регулярно обновляются.

Кадастровая стоимость на дату

При оспаривании размера кадастровой стоимости и приведении ее к показателю рыночной стоимости объекта, такое сравнение проводится на дату проведения государственной кадастровой оценки. Указанная дата будет указана в справке о кадастровой оценке, а также на официальном портале исполнительного органа власти субъекта РФ, который обязан публиковать итоговые документы о проведенных оценочных мероприятиях.

Важно: на эту дату необходимо обращаться внимание, когда собственник обращается к независимому оценщику для получения отчета о рыночной стоимости объекта.

Как заказать справку на любую дату

Так как все сведения о кадастровой стоимости объектов вносятся в ЕГРН, заинтересованным лицам доступна возможность получить справку по состоянию на любую дату, начиная с 2012 года. Именно с указанной даты началась реализация процедуры кадастрового учета .

Для получения таких данных в заявлении о получении справки потребуется указать дату, на которую должна быть указана кадастровая стоимость.

Полученные данные можно будет использовать в суде при оспаривании кадастровой стоимости, однако данный факт будет иметь значение только для текущего платежа.

Если по запросу собственников органы Росреестра представляют справку с пустыми графами, это может означать следующее:

Объект не поставлен на кадастровый учет;
в отношении объекта не проведена государственная кадастровая оценка.

Если недвижимое имущество приобреталось до 2013 года, оно могло не проходить процедуру кадастрового учета и не имеет кадастрового номера. Проведение учетных мероприятий позволит поставить объект на учет и получить в отношении него сведения о стоимости.

Стоимость объекта в Выписке ЕГРН

Если объект числится в сведениях ЕГРН, он поставлен на учет, и, соответственно, должен иметь кадастровую стоимость. В государственном реестре содержаться сведения только о кадастровой стоимости, так как при ведении ЕГРН используются именно эти данные.

Кто рассчитывает кадастровую стоимость?

По ранее действовавшим правилам кадастровая деятельность осуществлялась инженерами по заказу уполномоченных государственных органов субъектов РФ. Итоги работы утверждались актом и подлежали размещению в официальных источниках опубликования.

С введением в действие Федерального закона № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированным бюджетным учреждением, созданным исполнительными органами субъектов РФ. Именно данные органы проводят комплекс мероприятий по определению кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. Утверждает результаты оценки исполнительный орган региональной власти.

Напомним: согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке , в отношении среди прочего следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пп. 1);
нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов , объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2).

В описанной ситуации кадастровая стоимость подлежит пересчету до 01.01.2017 с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на указанные даты (п. 2 ст. 19 Федерального закона N 360-ФЗ).

Если кадастровую стоимость по правилам ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ нужно будет определять после 01.01.2017, эта процедура также станет проводиться с учетом результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию:

На 01.01.2014;
на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость (если на 01.01.2014 она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

С 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", соответственно, Федеральный закон N 135-ФЗ должен перестать действовать. Но с 01.01.2017 по 01.01.2020 установлен переходный период применения нового Закона к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов. Так, в течение этого периода государственная кадастровая оценка может проводиться или по новым правилам, или по старым с учетом особенностей, определенных федеральными законами (п. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ). Принятие решения о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ предоставлено высшему исполнительному органу государственной власти субъекта РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка в 2017 году

Множество людей, которые желают реализовать принадлежащую им землю, сталкиваются с простой проблемой – незнание методов установления приемлемой цены, по которой потенциальный покупатель мог бы оценить наличие или отсутствие приоритетов в приобретении объекта.

Чтобы решить подобный вопрос, неплохо было бы провести изучение оптимальной цены на реализацию земельного участка в 2017 г. Кроме того, не следует забывать о таком важном моменте , как кадастровая оценка участка.

Многие граждане, при упоминании понятия «кадастровой оценки земли», только приблизительно представляют себе, о чем идет речь . Именно по этой причине, первое, что необходимо сделать – раскрыть значение указанного понятия и определить, какое оно имеет отношение к земельному участку.

Множество граждан высказывали недовольство результатами кадастровой оценки принадлежащей им земли, проведенной в 2015 г., поскольку это повлекло заметное повышение величины выплачиваемого в пользу государства обязательного налогового платежа.

Категоричность реакции других граждан была серьезнее: они устраивали протесты и даже организовывали митинги по причине такой ущемляющей их права деятельности представителей государства. Ввиду массовых неодобрений, законодательный орган инициировал отправку закона, в соответствии с которым выполнялась подобная оценка, на доработку, и внесение в него исправлений.

Подготовленный законопроект располагает несколькими главными новшествами, о них и следует говорить. Первый момент - это то, что у государства есть возможность проведения оценки принадлежащей физическому лицу земли. Из слов правительственных чиновников: «Каждый научится что-то, да выплачивать».

На данный момент, этим правом обладают лишь частные и государственные компании . Кроме того, этим законом урегулировано право осуществления передачи от частной фирмы к ГБУ подготовленной кадастровой оценки.

Ключевым минусом в этом решении является создание полной монополизации и аффелированности отрасли. ГБУ станут создаваться сплошь и рядом, и это притом, что по заявлениям Правительства, государство нуждается в существенном сокращении штата чиновников.

Одно из изменений непосредственно касается методики процедуры оценки участка, которая подлежит кардинальному изменению. На текущем этапе, кадастровая цена земельных участков настолько несоразмерна, что кажется абсурдной, поэтому большая часть судебных органов сейчас просто завалена пачками жалоб, суть которых сводится к обжалованию такой необоснованной оценки.

Порой возникают и такие ситуации, при которых кадастровая стоимость, используемая в налогообложении, была куда больше рыночной, установленной на аналогичный участок.

Дабы полностью исключить в будущем появления таких казусных моментов, первым вице-премьером Игорем Шуваловым дано поручение подопечным – разработать унифицированную форму действующих правил, используемых в оценке, создав единственно верную, универсальную методику.

Необходимо отметить тот факт, что на данный момент за процедуру кадастровой оценки участка отвечают такие предприятия, которые при малейших разбирательствах просто нереально найти.

Сейчас основной источник сведений, используемый в процессе кадастровой оценки, – это госкадастр, при том, что в нем далеко не в каждом случае можно найти данные, которые непосредственно могут влиять на схему расчета каждого из обязательных показателей.

С этой целью, следует узнать все данные дополнительного характера, задействовав специальные учреждения и муниципалитеты, и уже потом провести сопоставление полученных сведений, скомпоновав все в единое целое.

Естественно, подобная процедура требует титанических усилий, а это под силу далеко не каждой организации. Но до тех пор, пока эта работа не будет полностью завершена и тщательно перепроверена, нет абсолютно никаких гарантий в ее верности и правильности выполненной работы по кадастровой оценке земельного участка.

Перерасчет налогового платежа в соответствии с кадастром

Каждое из вышеуказанных изменений должно было вступить в силу еще в текущем году, однако, процесс подготовки проекта закона несколько затянулся.

Как итог, закон о кадастре вступит в законную силу с начала 2017 г. Пока же те недовольные граждане, которые уже получили результаты проведенной кадастровой оценки, инициируют процедуру их оспаривания.

Возможность оспорить результаты есть у каждого человека при таких обстоятельствах: когда установленная на участок кадастровая цена получилась больше рыночной, либо в случае неправильного обозначения площади участка во время проведения процедуры.

Урегулированием вопроса, касающегося верности подсчетов кадастровой цены, стала заниматься еще в 2015 г. специально созданная комиссия.

Создали ее при органах Росреестра, и до 2016 г. она смогла принять решения более чем по 50 тысячам поданных заявлений. Как итог, 22 тысячи заявлений было удовлетворено и принято решение по поводу пересмотра неверно установленной стоимости.

Примерно по 15 тысячам заявлений все же приняты решения об отказе. Оставшаяся часть все еще пребывает на рассмотрении.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости

03 июля 2016 г. был принят ФЗ «О государственной кадастровой оценке», он вступает в силу с начала 2017 г. В этом законе детализируется вся процедура проведения кадастровой оценки и порядок ее оспаривания, при возникновении сомнений в ее результатах.

Законом же под №360-ФЗ от 03 июля 2016 г. по факту был официально установлен мораторий на любые изменения кадастровой цены с целью истребования оплаты за землю в любой возможной форме , определяемой как процент от установленной кадастровой цены, в срок с начала 2017 года по начало 2020 года.

Суть установленного моратория сводится к таким ключевым положениям:

В срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. не производится новая процедура кадастровой оценки. Временно приостанавливалось действие правила, устанавливающего временной интервал проведения оценки (не больше раза в 3 года, однако, не реже, чем 1 раз в 5 лет);
в срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. используются результаты кадастровой оценки, которые были действительны состоянием на 01 января 2014 г.;
в случае, когда состоянием на 01 января 2014 г. оценку не проводили, использоваться могут результаты проведенной оценки, которые утверждены в период с 1 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г.;
в случае, когда 01 января 2014 г. результаты оценки были утверждены, однако, в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. имела место одна или несколько последующих оценок, в срок действия моратория может быть использована та кадастровая оценка из числа проведенных, фактическая величина которой наименьшая;
когда кадастровая цена в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. оспаривалась через определенную комиссию Росреестра или через судебные инстанции , в срок действия моратория может применяться только та кадастровая цена, которая была утверждена при оспаривании;
использование «наименьшей цены» уместно и по отношению к таким объектам, учет которых выполнялся в срок, когда был действителен мораторий (это относится к возведенным объектам, объектам, учтенным раньше, а также измененным объектам).

Следует наглядно проиллюстрировать суть распространяемого моратория на определенном примере.

Состоянием на 01 января 2014 г. цена участка по кадастру составляла 110 тысяч рублей. С начала января 2016 г., эта цена была установлена на уровне 160 тысяч рублей.

Учитывая определенный на законодательном уровне (закон №360-ФЗ) мораторий, на взимание оплаты за участок в срок с начала 2017 года по начало 2020 года, будет использована кадастровая цена, равная 110 тыс. руб.

В случае снижения кадастровой цены на участок при судебном разбирательстве с августа 2016 г. до 85 тысяч рублей, то в таком случае, в период, когда будет в силе мораторий (с начала 2017 г. до начала 2020г.), с целью истребования земельной платы в каждой из ее форм должна использоваться именно эта величина кадастровой цены, то есть 85 тысяч рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки будет регулироваться как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости главы III.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главой 25 КАС РФ (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно. В этом посте – об изменениях, которые ждут в связи с принятием нового закона.

Изменение № 1: обращаться в суд можно, минуя комиссию

Одно из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости – отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад Федеральным законом № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации». Прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влечет оставление иска без движения. Если же истец своевременно не предоставит доказательства рассмотрения дела в комиссии, суд вернет заявление (п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ).

Теперь в законе № 237-ФЗ прямо указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 3 ст. 22).

Отмена досудебного порядка - положительное явление. По статистике, доля отказов в комиссиях по-прежнему значительна:

Из общего числа заявлений, принятых к рассмотрению, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4942 заявлений (7717 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3708 заявлений (8609 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1162 заявлений (2212 объектов недвижимости). 190 заявлений (1154 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения.

Неудивительно, что многие считали комиссию лишним звеном в процедуре изменения кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в суде по-прежнему остается более эффективной мерой.

Поэтому то, что снимается еще одно ограничение, можно оценить позитивно. Снизить стоимость, установленную государственной оценкой , проведение которой будет начато после вступления закона в силу, можно будет без соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие не будет препятствием для рассмотрения иска в суде.

Кадастровая стоимость будет вноситься в ЕГРП. Росреестр в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, будет вносить в ЕГРН эти сведения, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании (ст. 17 закона № 237-ФЗ). Это связано с предстоящим объединением ГКН и ЕГРП с 01.01.2017 (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Изменение № 2: перечень документов для обращения в комиссию стал меньше

При добровольном обращении в комиссию закон устанавливает всего три обязательных документа , которые нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости при обращении в комиссию, без приложения которых его не примут к рассмотрению.

1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);
3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа .

Можно приложить и другие документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При обращении в комиссию не понадобится экспертиза отчета, как раньше. Однако при подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Изменение № 3: оценку будут проводить бюджетные учреждения , а не оценочные компании

Закон № 237-ФЗ содержит и «ложку дегтя». Функции по проведению кадастровой оценки передаются специальным бюджетным учреждениям, которые будут наделять такими полномочиями исполнительные органы власти субъекта РФ (областное правительство, администрации края и т.д.). Эти бюджетные учреждения будут не только определять кадастровую стоимость при проведении ГКО, предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, систематизировать информацию о рынке недвижимости, но и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Это, скорее всего, не лучшим образом будет влиять на независимость оценки. Вопрос создания таких учреждений уже решается. Например, в Московской области начало их функционирования запланировано на середину 2017 года.

Изменение № 4: новая процедура исправления ошибок

Обратившись в эти же бюджетные учреждения, можно будет исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости. По итогам определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной ГКО), в форме электронного документа будут составляться промежуточные отчетные документы (проекты отчета об оценке), которые содержат, в том числе:

1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;
2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);
3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости (п. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение будет размещать их на своем официальном сайте в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов и сообщать об этом в Росреестр. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований к отчету. После проверки и устранения несоответствий Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 дней. Это время выделено специально для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (п. 8-12 ст. 14 закона № 237-ФЗ) .

Если наличие ошибки подтвердится, учреждению на пересчет дается 60 дней (ч. 15 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Решение по итогам рассмотрения обращения можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Кроме того, можно будет исправить также системные ошибки - допущенные при определении кадастровой стоимости нескольких объектов.

Изменение № 5: на установление новой кадастровой стоимости оценщиками введен мораторий до 2020 года

В соответствии со ст. 18 закона № 360-ФЗ с 15.07.2016 (дата вступления в силу закона) приостановлено действие статей 24.12-24.17 закона № 135-ФЗ (об определении кадастровой стоимости согласно действующему порядку).

Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения - то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.

Но если установленная после указанных дат кадастровая стоимость меньше, то применяться должна именно она. Кроме того, если объект недвижимости оценивали после 1 января 2014 года, то его кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на эту дату.

Многие высказывают мнение, что это норма означает «заморозку» кадастровой стоимости. Однако пока не ясно, действительно ли это означает, что до 2020 года гарантированно не будет повышения кадастровой стоимости. Так, для введения в действие закона № 237-ФЗ установлен длительный переходный период - с 01.01.2017 до 01.01.2020. В течение этого времени для проведения государственной кадастровой оценки будет действовать два закона параллельно: закон № 237-ФЗ и закон № 135-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Органы исполнительной власти в течение этого времени вправе самостоятельно определить виды недвижимости или категории земель, для которых кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с новым законодательством (ч. 4 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Поэтому формально мораторий распространяется только на проведение оценки оценщиками. Установлению кадастровой стоимости по новому порядку он не мешает. Следовательно, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они смогут проводить оценку и устанавливать новую стоимость.

Кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость квартиры обозначает цену недвижимого объекта , информация о которой внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Ее определением занимаются профессиональные оценщики, имеющие полномочия для проведения подобных операций. Проведение оценки кадастровой стоимости квартир и обновление данных ГКН проводится по инициативе региональных и муниципальных властей . Нормативное регулирование процесса производится в соответствии с Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ознакомившись с положениями документа, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость квартир и иной недвижимости определяется в следующие сроки:

Не позднее раза в 5 лет во всех административно-территориальных субъектах РФ;
не чаще раза в 3 года во всех территориальных единицах, за исключением городов федерального значения ;
не чаще раза в 2 года в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе).

Что касается объектов, для которых необходим расчет кадастровой стоимости, к ним относятся практически вся недвижимость. Перечислим полный список таковых ниже:

1. Квартиры.
2. Частные дома.
3. Комнаты в коммунальной квартире.
4. Гаражи.
5. Парковочные места.
6. Земельные участки.
7. Комнаты, применяющиеся в качестве творческих мастерских или иных объектов творчества.
8. Хозяйственные здания, площадь которых превышает 50 м2.

Итак, мы разобрались, что представляет собой данный показатель, зачем он нужен и для каких объектов его обязательно нужно знать. Далее поговорим о том, как получить необходимые данные для расчета налога.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Прежде всего, обратим ваше внимание, что самостоятельно провести расчеты вы не сможете. Даже если вы знаете азы оценки и содержание нормативных документов , ваши старания обернутся для вас в лучшем случае знанием «для себя». Как мы уже говорили выше, данный показатель определяется исключительно профессиональными оценщиками. Более того, изменения в Государственный кадастр недвижимости могут быть внесены только на основании отчета специалисты, с которым заключен соответствующий договор у городских или региональных властей . Однако мы все же перечислим некоторые факторы, которыми руководствуется оценщик при проведении оценки кадастровой стоимости.

К таковым относятся:

Средняя цена 1 м2 жилплощади в конкретном населенном пункте (либо же в его районе);
возраст здания, в котором находится квартира;
размещение жилья (от района до этажности здания);
квадратура;
иные показатели.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, вам достаточно лишь заглянуть в документы. Она в обязательном порядке должна быть в них указана. Вместе с тем не забывайте: переоценка проводится регулярно и не реже 1 раза в 5 лет, поэтому данные со временем могут устареть. Получить актуальную информацию вы можете несколькими основными способами. Первоочередной из них – через Интернет. Достаточно лишь зайти на официальный сайт Росреестра, ввести все необходимые данные о квартире и получить актуальную кадастровую стоимость. Однако данный способ подходит только для людей, которым не нужны подтверждающие документы, а лишь примерная информация.

Для того чтобы получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость квартиры, вам необходимо получить выписку из Государственного кадастра недвижимости.

Это может быть сделано следующими способами:

Личное обращение. Вам необходимо прийти в отделение Росреестра по месту проживания и написать соответствующее заявление. К нему прилагается ксерокопия паспорта, документ об уплате государственной пошлины , а также документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Как правило, ждать выписку вам придется достаточно долго (до 1 рабочего дня), но при этом вы можете поговорить с сотрудниками отдела и проконтролировать правильность заполнения форм;
обращение по почте. Оптимальный вариант для людей, не имеющих доступа к Интернету и не желающих стоять в очередях в отделении Росреестра. Однако есть один существенный минус: если вы допустите какую-либо ошибку в заполнении документов, придется потратить немало времени. Пока письмо дойдет до адресата, пока ваше заявление будет рассмотрено, пока вам вышлют отказ. На все может уйти до полутора недель, поэтому если вам необходимо срочно получить выписку, данный вариант не подходит;
сайт госуслуг. Для получения заветного документа таким способом, вам нужно завести аккаунт на портале, процедура проводится через личный кабинет. Способ удобный, быстрый, не требующий ожидания своей очереди, но не подходит для людей, не имеющих постоянного доступа к Сети;
специализированная компания . Профессионалы – это всегда дороже, но обратившись к ним, вы сможете получить выписку с минимальными затратами времени и вероятностью ошибки.

Каждый из перечисленных способов имеет собственные преимущества и недостатки, но это единственный вариант получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость вашей квартиры. Однако всегда ли указанные оценщиком данные соответствуют действительности? Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего жилья чрезмерно завышена, вы имеете право оспорить информацию из отчета.

Сегодня существует два основных способа восстановления справедливости, в частности:

Подача заявления о пересмотре непосредственно в отделение Росреестра. Для этого вам также придется приготовить определенный пакет документов, включающий в себя паспорт гражданина РФ или иное удостоверение личности, кадастровый паспорт недвижимого объекта, а также отчет о рыночной стоимости жилья, нежилого помещения или земельного участка;
поиск правды в суде. Дела подобного рода рассматриваются в судах общей юрисдикции , расположенных по месту нахождения спорного объекта. Перечень документов, которые потребуются вам для обращения, включает в себя заключение оценщика о рыночной стоимости недвижимости, копии документов, подтверждающих право собственности на помещение, кадастровый паспорт и удостоверение личности. Возможно, органы юстиции потребуют от вас представления дополнительных бумаг, в зависимости от сложности дела. Данный способ считается более простым, чем обращение в Росреестр.

Итак, мы выяснили, где можно узнать кадастровую стоимость того или иного объекта недвижимости, а также каким способом оспорить данные отчета оценщика, если вы считаете их неточными. Далее поговорим о том, как правильно рассчитать налоги на имущество, исходя из полученной информации.

Рассчитываем налоги

В действовавшем до первого января текущего года порядке государственную кадастровую оценку могли проводить как государственные, так и коммерческие организации . В новом законе государственную кадастровую оценку смогут проводить только государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

И, как Вы догадались, тут тоже действует переходный период. Потому что не так просто создать оценочную компанию, способную провести государственную кадастровую оценку. В период действия переходного периода в тех регионах, где не будет создано ГБУ, оценку смогут производить коммерческие оценочные компании.

Сокращён список документов для оспаривания.

А ещё сокращён список документов, необходимых для обращения в комиссию и суд. Из него убрали экспертное заключение СРО, ведь экспертиза с прошлого года не является обязательной, нотариально заверенные документы и справку о кадастровой стоимости.

Подача заявления на оспаривание кадастровой стоимости через Интернет.

Появилась возможность подать заявление через сеть Интернет. Раньше была возможность подачи только по почте, либо лично или по доверенности.

Два выше описанных нововведения безусловно являются плюсами. Потому как, во-первых, упрощают жизнь, а во-вторых, снижают затраты на восстановление нарушенного права.

Оспаривание кадастровой за пределами пяти лет.

Выбор способа оспаривания кадастровой стоимости, подача заявления в комиссию или иска в суд о пересмотре кадастровой стоимости:

1. Юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка первоначально необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Если заявление будет отклонено или не рассмотрено, можно обращаться в суд.
2. Физические лица для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков обращаются либо в комиссию, либо в суд.

Обращаться в комиссию предпочтительнее:

1) это обходится дешевле,
2) в ее составе есть профессионалы, заинтересованные в установлении истинной стоимости земельного участка,
3) решение комиссии можно обжаловать в суде. Кроме того, комиссионно ваше заявление рассматривается в течение 1 месяца, а в суде - до 2 -х месяцев.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается на 2-5 лет. Очередная государственная кадастровая оценка вновь может завысить стоимость вашего земельного участка, даже несмотря на проведенное обжалование. Допустим, в оценочной компании вы узнали, что стоимость их работы по оценке земли составляет 25 тыс. руб. Приступать к корректировке кадастровой стоимости стоит только в том случае, если каждый год в течение 5 лет это сэкономит 9-10 тыс. руб. налога (или 3 млн. руб. стоимости объекта недвижимости в целом).

Продажа ниже кадастровой стоимости в 2017 году

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно. Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что вы рассчитываете от этого получить.

Снизить налог путем продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости все равно не удастся.

До первого дня 2017 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой стоимости.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ.

Узнайте о способах определения кадастровой стоимости коммерческих объектов недвижимости на нашем сайте. Читайте также о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Почему собственников вообще интересует вопрос продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Зачастую кадастровая цена оказывается необоснованно завышенной. А значит - выше и налоги, которые придется платить.

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например, неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате кадастровой оценки данные заносятся в Росреестр, а значит и в кадастровый паспорт сооружения. При любой сделке с недвижимостью или обращении за ипотечным кредитом , он является частью обязательного блока документов.

О методике оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной кадастровой стоимости объекта, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по кадастровому номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о кадастровой стоимости объекта.

Есть ли риски у продажи ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной цены можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством (кадастровая цена), а никаких видимых причин для этого нет - такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков.

Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, налог будет доначислен.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что за основу, дескать, берется договор купли-продажи и какие цифры там стоят. Это, без сомнения, так - но с точки зрения честности покупателя и продавца по отношению друг к другу.

Государству все равно, на что они там договорились, ему не все равно, делятся ли с ним доходами. И оно будет верить кадастровому паспорту постройки.

Другое дело, что никто не может запретить оспорить вердикт оценщиков и попытаться снизить кадастровую стоимость. Это законно и, соответственно, будут ниже и «подати».

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику - юридической фирме, которая соберет и нужные документы , и приведет обоснованные доводы. При этом не придется сомневаться ни в том, что ни одно из ваших прав не нарушено, ни в том, что все делается законно.

Оспаривание возможно через комиссию по разрешению споров вокруг кадастровой стоимости (существуют при всех территориальных отделах Росреестра), либо через суд.

Если данные, установленные оценщиком при применении массовой модели, завышены, то судьи встанут на вашу сторону и рыночные данные будут признаны кадастровыми.

Правда, еще немалую роль играет то, почему отказала комиссия, если такое случится. Также помните, что при подаче иска в суд нужно платить госпошлину (ст. 333.19 НК РФ).

Переоценка кадастровой стоимости в 2017 году

В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва - в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% - неприятно, но терпимо. Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн. до 2,7 млрд. рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн. вместо 1,5 млн. рублей в год.

Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?

Регулярно проверять кадастровую стоимость

Добавлю - и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала. Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись. А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.

Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась. Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре. Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Определить, надо ли оспаривать оценку

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять - а стоит ли овчинка выделки?

Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.

Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу , не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги. В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду. И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.

Не откладывать подачу заявления

Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное - не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд. рублей меньше. Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится. Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить. Тогда процесс придется начинать сначала.

Не экономить на оценщике

По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше. Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн. рублей.

Идти в суд, минуя комиссию Росреестра

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре. Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды - более чем на 40%. В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором - 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача - максимально пополнить бюджет.

У людей, которые недовольны размером налога на земельный участок, квартиру или дом, есть два способа решить проблему: подать заявление в комиссию при Росреестре или иск в суд. Начиная с 2017 года и физические, и юридические лица могут самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться. (КС) недвижимости занимает как минимум один месяц и требует сбора пакета документов. Если вы хотите быть уверены в положительном решении, потребуется заручиться поддержкой профессионалов. Какой бы путь пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вы ни выбрали, компания RFI consult поможет добиться снижения налога. Мы гарантируем результат, поскольку имеем огромный опыт уменьшения КС и в комиссии, и в суде.

Куда лучше обратиться в 2017 году?

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в законах, которые «заморозили» пересмотр кадастровой стоимости до 2020 года и ввели ряд других нововведений. В частности, была упрощена процедура снижения КС через комиссию. Если вы выбираете, куда подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости, то рекомендуем сначала обратиться именно в Росреестр. Есть несколько причин:

Не придется уплачивать госпошлину.
Процесс рассмотрения заявления займет около месяца.
Подать документы на оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году в комиссию проще.
Если вы получите отрицательное решение, то всегда сможете оспорить его в суде.

Владельцам недвижимости в Москве для снижения КС можно подать заявление в Росреестр по адресу ул. Большая Тульская, 15. Для участков, домов и квартир в Московской области адрес другой: ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2017 году в комиссии при Росреестре

Вы подаете пакет документов по указанному выше адресу и вам выдают расписку с номером заявки.
В течение недели вам сообщают дату, когда будет рассматриваться ваше дело.
Явка заявителя или его представителя на заседание обязательна. Потребуется лично защищать результаты отчета о независимой оценке перед комиссией.
На основании предоставленной информации члены комиссии примут решение о возможности снижения КС.
Копия решения в письменном виде выдается заявителю в течение недели.
Если комиссия решила снизить кадастровую стоимость, то ставит в известность об этом кадастровую палату.

Если вы решите обратиться в Росреестр изменение кадастровой стоимости будет произведено в течение 30 дней. Это в несколько раз быстрее, чем при рассмотрении иска в суде.

При отрицательном решении вы сможете снова обратиться в комиссию. Как правило, делать это рекомендуется, если заявление отклонили из-за ошибок в документах или неправильно составленном отчете о независимой оценке.

Какие понадобятся документы?

Вам потребуется передать в Росреестр заявление на оспаривание кадастровой стоимости, кадастровую справку, нотариально заверенные правоустанавливающие документы. Если причина переоценки - недостоверные сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки, то нужно будет приложить бумаги, указывающие на ошибки оценщика.

Последний и самый главный документ - отчет о независимой оценке недвижимости. Его нужно заказать независимому оценщику, состоящему в саморегулируемой организации и имеющему соответствующую лицензию. Специалист должен иметь большой опыт, поскольку малейшая неточность в формулировках, неправильное оформление отчета, неверный выбор объектов-аналогов или ошибки в корректировках - и комиссия примет отрицательное решение. Многие эксперты рекомендуют получать также экспертное заключение СРО оценщиков: это увеличивает стоимость отчета, зато у комиссии будет меньше вопросов к объективности оценки.

RFI consult имеет многолетние налаженные связи с лучшими оценочными компаниями Москвы. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы отчет был легитимным и полностью соответствовал требованиям законодательства, поскольку лично будем представлять ваши интересы на заседании комиссии. Наши специалисты встречаются с оценщиками, чтобы четко поставить задачи и проконтролировать качество работ. Такой подход приносит свои результаты - при обращении в Росреестр пересмотр кадастровой стоимости проходит гладко, и нам удается добиться существенного снижения суммы.

Можно ли вернуть уплаченный налог?

Да - для этого необходимо дождаться, пока будут внесены изменения в кадастр, а после обратиться в налоговые органы . Получить компенсацию удастся только за тот налоговый период, когда было подано заявление. Чтобы вернуть деньги, нужно получить уточненную кадастровую справку, взять копию решения комиссии при Росреестре и подать заявление. К сожалению, частыми являются случаи, когда налоговые органы отказываются перечислять средства. Тогда стоит попытаться обжаловать решение в вышестоящих органах (например, Управлении ФНС по Москве), а после обратиться в суд.

Компания RFI consult неоднократно сталкивалась с проблемами с возвращением налоговой уплаченных средств. Мы знаем, как действовать, чтобы добиться возмещения. Получите развернутую консультацию у нашего эксперта!

Насколько целесообразно пересматривать кадастровую стоимость в 2017 году?

По этому вопросу лучше всего проконсультироваться с экспертами. Дело в том, что затраты на оспаривание КС в любом случае будут достаточно большими, и если разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости небольшая, то экономия на налогах может просто не покрыть затраты.

Обратите внимание: компания RFI consult предоставляет бесплатные консультации. Вы можете обратиться к нашим специалистам, чтобы узнать, стоит ли начинать оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году, и мы честно опишем перспективы. Вы будете заранее знать, насколько выгодным будет пересмотр КС, и примете взвешенное решение.

Есть несколько причин, почему не стоит откладывать пересмотр кадастровой стоимости. Во-первых, процедура будет доступна только до 2020 года. Во-вторых, ежегодно налоговая ставка будет расти. В-третьих, владельцы недвижимости в Москве могут столкнуться с дополнительным повышением ставок правительством, поскольку власти трех городов России - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - могут принимать решения о повышении общероссийских тарифов.

Вы можете перестать переплачивать налог уже в этом году - обратитесь к опытным специалистам для подачи заявления в комиссию при Росреестре или иска об оспаривании кадастровой стоимости квартиры, участка, дома - и добейтесь справедливых выплат.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость?

В среднем сотрудникам RFI consult удается уменьшить КС на 30-40%. Показатель очень серьезно отличается в зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости и ошибок, допущенных при государственном оценивании. Так, в нашей практике были случаи, когда при обращении в Росреестр для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или при подаче иска в суд нам удавалось добиться ее снижения на 90%. Перспективы для каждого заказчика мы очерчиваем уже на первой встрече, так что вы будете знать, на что рассчитывать, берясь за процедуру переоценки.

Почему лучше доверить пересмотр кадастровой стоимости в Росреестре специалистам?

Самостоятельно будет сложно правильно подготовить пакет документов, в том числе найти надежную оценочную компанию, которая грамотно проведет независимую оценку.
На заседании придется защищать отчет и отвечать на вопросы комиссии. Для этого потребуется как минимум разобраться в расчетах и выводах оценщика и быть знакомым со всеми факторами, которые могут изменить стоимость объекта недвижимости.
Специалисты помогут с возмещением переплаченных налогов: это также сложная процедура, с которой неподготовленному человеку будет непросто разобраться.

Главное преимущество обращения к юристам - возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости «под ключ». Не придется тратить время и силы на обращение в многочисленные инстанции, а главное - результат будет значительно лучше, чем если решать вопрос самостоятельно.

Воспользуйтесь услугами специалистов RFI consult - и оцените сами, насколько просто, удобно и выгодно работать с экспертами своего дела. Для первоначальной консультации нам потребуются только правоустанавливающие документы на участок и кадастровая справка . Начните процедуру пересмотра кадастровой стоимости с помощью наших юристов - и уже в 2017 вы потратите намного меньшую сумму на налоги.

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют по многим факторам, после чего информацию можно получить, зная кадастровый номер имущества или его адрес, сделав запрос в Росреестр или посмотрев кадастровую карту . Устанавливает такую цену государство, ссылаясь на параметры объекта, актуальную рыночную стоимость и, разумеется, действующие законодательные акты.

На сегодняшний день, в 2017 году, именно от кадастровой оценки зависит размер налогообложения, поэтому для собственников важно, чтобы цена не была завышенной. Особенно учитывая, что налогоплательщиками, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, являются абсолютно все граждане, на которых зарегистрированы права владения недвижимостью. Не подлежат налогообложению объекты, которые из оборота были изъяты, а также те, которые в обороте ограничили. Налоговые периоды это обыкновенные календарные года, соответственно, переоценка осуществляется ежегодно.

Поскольку оценка имущества не является постоянным показателем, такие сведения являются изменяемыми. Кроме того, существует возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости по инициативе её собственника, если на то есть весомые основания.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

От чего зависит конечный результат

Следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость равными никогда не бывают. Более того, стоимость по кадастру ещё до 2017 года была ниже рыночной цены. Именно поэтому можно было выгодно приобрести, например, землю, принадлежащую государству или муниципальному органу , поскольку цена таковой не могла быть выше кадастровой оценки.

Последняя определяется, учитывая такие факторы, как:

Поскольку параметры каждого объекта, так или иначе, имеют свои индивидуальные особенности, стоимость также не может быть одинаковой. Чем выгоднее имущество, тем дороже его оценят.

Как это сказывается на налогах

Интересуясь возможностью пересмотра и изменения сведений о кадастровой стоимости, владельцам недвижимого имущества необходимо знать некоторые нюансы о формировании налогов на таковое. Налоговые ставки могут устанавливаться каждым муниципалитетом самостоятельно в зависимости от назначения и категории объекта. Кроме того, данную сферу полностью регулируют правительственные нормативные акты , согласно которым налоговая ставка не должна превысить:

0,3% для сельскохозяйственных территорий, земель сельскохозяйственного назначения в населённых пунктах , объектов инженерной инфраструктуры, коммунальных комплексов, объектов для индивидуального жилищного строительства;
1,5% для прочих земельных объектов.

Важнейшим условием для того, чтобы были применены пониженные ставки, является пользование недвижимостью в рамках целевого назначения . Если использовать объект не по назначению, нарушитель обязан будет уплатить административный штраф , в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Действующим законодательством также допустим пересмотр кадастровой оценки, когда его рыночная стоимость пересматривается. Итоги такого пересмотра можно оспорить в судебном порядке или попытаться попросить пересмотра досудебным заявлением напрямую в Росреестр.

Изменения в налогообложении

Учитывая изменения, внесённые в Налоговый кодекс, которые стали актуальными в 2017 году, следует учитывать следующее:

Несмотря на кажущийся небольшой размер налоговой ставки, для многих граждан, особенно с низким уровнем дохода, это ощутимая сумма. Некоторые льготы существуют только для многодетных семей . Именно поэтому собственникам следует регулярно следить за изменениями в государственном реестре относительно их личного имущества, чтобы не переплачивать там, где по закону этого не должно быть. Иногда приходится обращаться за помощью к специалистам юридического профиля, в частности, когда дело доходит до суда, а у истца недостаточно опыта в подобных разбирательствах.

Выявление ошибок

В Федеральном законодательстве есть положения и о реестровых ошибках, которые могут быть выявлены в государственной базе . Так, например, неправильное начисление налога может осуществляться не только по причине неправильно посчитанной кадастровой стоимости, но и по той причине, что в базу внесли неправильную информацию. Такое может случиться, например, если поданные документы имели в себе ошибку или если ответственный сотрудник был невнимателен. В таком случае, всю ответственность будет нести тот, из-за кого в едином государственном реестре недвижимости возникла ошибка. Если это невнимательность ответственного за ввод данных сотрудника – ответчиком будет Росреестр, если ошибку допустил кадастровый инженер – юридическое лицо, где этот специалист работает (обычно также Росреестр).

Ошибки часто возникают с земельными участками , если специалист, проводивший процедуру межевания, неправильно зафиксировал границы, внёс в план площадь больше, чем она есть на самом деле.

Каковой бы ни была причина, собственник недвижимости, если считает, что оценка проведена неправильно и в базе недостоверные сведения, вправе обращаться с заявлениями в Росреестр или в суд. Нужно учесть, что с 2017 года именно Росреестру переданы все полномочия, касающиеся кадастровых вопросов.

Что нужно знать собственникам

Если раннее все возникающие вопросы, связанные с кадастром, решались через Кадастровую палату, то теперь единственный орган, куда владельцам недвижимости следует обращаться, это Росреестр. Подать заявление на пересмотр и изменение кадастровой стоимости имеет право юридическое или физическое лицо , являющееся собственником имущества. К заявлению прилагается некоторый список документов.

Если запрос принят, далее он будет передан специальной комиссии, которая проведёт процедуру переоценки интересующего объекта. При этом нельзя забывать об обязательных сведениях, которые должны быть отражены в заявлении, например, тех, которые описывают заявителя – его фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица полностью), паспортные данные (регистрационная информация предпринимателя), контактные данные, адрес, СНИЛС. Также в обязательном порядке фиксируются основные сведения о самой недвижимости и требования заявителя.

Обращаться с заявлением можно лично в территориальном отделении Росреестра, а также отправив запрос заказным письмом или вместе со своим представителем по доверенности. Важно сохранить у себя копии всех обращений и ответов, если таковые имелись на случай обращения в суд.

На основании чего вносятся изменения

Чтобы затребовать изменить или как минимум пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, к заявлению собственнику нужно приложить стандартный перечень документов:

Если проигнорировать данный обязательный список, Росреестр имеет право не приять заявление, да и в суде рассматривать таковое не станут. Когда замечаний нет, в Росреестре должны рассмотреть требование в срок не более месяца, после чего назначается комиссия и даётся ответ заявителю.

Если Росреестр не реагирует на запросы или результат его пересмотра не удовлетворил владельца недвижимости, он имеет право обратиться в суд с тем же списком документов, к которому добавляются копии так называемого общения в Росреестром. Каждый индивидуальный случай может включать также дополнительные бумаги в зависимости от обстоятельств.

Последовательность действий

Учитывая изменения, которые действуют с 2017 года после объединения ЕГРП и ГКН, теперь все процедуры осуществляются гораздо быстрее, чем это было раньше. Такой результат был достигнут благодаря объединению всей имеющейся информации о недвижимости в единую базу. При этом последовательность действий в определении кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

В целом, процедура для заинтересованного лица не слишком сложна, так как с его стороны нужно лишь собрать требующиеся бумаги и подать заявление, ожидая ответа. Перерасчёт налоговых вычетов в дальнейшем будет осуществляться без участия собственника недвижимости, поскольку налоговая служба получает информацию от Росреестра.

Причины для отказа

Необходимо учитывать, на каких основаниях Росреестр имеет полное право не принять заявление с требованиями пересмотреть и изменить кадастровую стоимость квартиры или иной недвижимости:

Отсутствие требующихся обязательных документов;
Нарушение сроков обращения (полгода с установления текущей кадастровой оценки);
Установление нынешнего размера в соответствии со всеми требованиями и рыночной ценой.

Если же запрос принят к рассмотрению, нужно знать о том, что заявитель имеет полное право лично присутствовать на заседании по рассмотрению его вопроса. Независимо от того, присутствовал ли он, после принятия решения комиссией, заявителя обязаны в срок не позднее пяти дней письменно, то есть официально уведомить об этом и внести соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости.

Если отказ в принятии заявления неправомерен, владелец недвижимого имущества может подать иск в суд. Впрочем, сделать это он может, даже вовсе не обращаясь перед этим в Росреестр. Но при этом важно помнить, что в суде действуют те же причины для отказа в принятии иска.

Передача дела в суд

Задаваясь вопросом, как изменить кадастровую стоимость, следует отметить, что устранить все имеющиеся неточности в реестре, подкорректировать неправильно составленный или внесённый план объекта, исправить какие-либо можно непосредственно через суд. Иск должен подавать собственник недвижимого имущества, будь то жилья, земли, нежилого здания , помещения.

Кого можно привлекать, как ответчика:

Владельца недвижимости, который указал неверные данные (когда истцом выступает государственный орган);
Орган местного самоуправления, предоставивший документы с неправильными сведениями;
Кадастровые инженеры, которые ответственны за выполнение определённых кадастровых работ.

После того, как суд вынесет своё решение, ответчик обязан беспрекословно выполнить его в указанный срок. Обычно изменения в информационную единую базу должны быть внесены сразу же, так как это затрагивает работу государственных структур и сказывается на правах граждан. Также исправления вносятся в кадастровый паспорт владельца и прочую правоустанавливающую документацию.

Куда именно обратиться

Чтобы результаты кадастрового оценивания были корректно оспорены в суде, где их будут пересматривать, собственнику нужно подать обращение с конкретными требованиями в выбранный судовой орган: областной, городской, верховный, краевой, автономной области или же округа.

Ранее, подобные запросы рассматривались Арбитражным судом в соответствии с общими нормами подведомственности. Ссылаясь на таковые, каждый из экономических возникающих споров и прочие дела при участии государственных органов обязательно осуществлялись с привлечением структур кадастрового оценивания, сегодня же им является Росреестр. Теперь именно он один компетентен в таких вопросах, и это не противоречит Арбитражно-процессуальному кодексу Российской Федерации и другим Федеральным законам.

Так как Арбитражно-процессуальный действующий кодекс не упоминает в себе дел с оспариванием таких вопросов, как кадастровая цена, приходится ссылаться на законы об оценочной деятельности. Из этого следует, что в результате всех изменений в законодательстве, нет нормы, которая относила бы данную категорию споров к арбитражному суду . Практика данное утверждение только подтверждает. Поэтому даже те исковые заявления , которые изначально были приняты, в производство будут прекращены.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Если проблему кадастровой стоимости формулировать в общем, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Причем термин «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Причин некачественной оценки множество, и все они обусловлены большим числом проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости. В настоящей статье попытаемся их сформулировать и классифицировать.

21 февраля 2014 года в Нижнем Новгороде на заседании Совета уполномоченных по защите прав предпринимателей в регионах Приволжского федерального округа констатировали, что в данный момент чаще всего кадастровая стоимость земель расходится с рыночной стоимостью, и в ряде случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов у предпринимателей (сайт «Империя консалтинга» 21.02.2014г.).

Такая ситуация у нас в стране сохраняется уже несколько лет, с тех пор как налогообложение земельных участков стало производиться по их кадастровой стоимости, а точнее - когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). И вот уже почти шесть лет в стране ежегодно рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по кадастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объектов капитального строительства (строений). Московские предприниматели, имеющие крупные коммерческие объекты недвижимости (которые теперь будут облагаться налогом по их кадастровой стоимости) уже заволновались.

Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости можно классифицировать по различным критериям. Например, по содержательному (проблемы законодательства, проблемы методологии оценки, информационные проблемы и т.д.).

Мы считаем, что наиболее целесообразно классифицировать проблемы оценки кадастровой стоимости по функциональному признаку. При этом весь процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости разбивается на общие и специфические функции.

Общие функции:

подготовка данных по объектам оценки и по рынку;
моделирование кадастровой стоимости;
определение кадастровой стоимости;
оспаривание кадастровой стоимости;
администрирование всего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости.

Специфические функции:

оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
оценка земель промышленного назначения;
оценка объектов капитального строительства и др.

Соотношение между общими и специфическими функциями следующее: для реализации каждой специфической функции оценки объекта недвижимости необходимо реализовать все общие функции, т.е., например, для того чтобы оценить земельный участок сельскохозяйственного назначения, надо подготовить данные по этому участку, собрать информацию по сделкам с земельными участками-аналогами, разработать модель кадастровой стоимости, определить кадастровую стоимость, при необходимости сопроводить процесс ее оспаривания и осуществить администрирование всех общих функций оценки / спланировать их, организовать деятельность, произвести координацию деятельности по реализации функций, учесть и проконтролировать деятельность, а также простимулировать персонал.

Каждую общую и специфическую функцию можно подразделить на подфункции.

Например, специфическую функцию оценки объектов капитального строительства можно разделить на отдельные подфункции в зависимости от вида строения: оценка коммерческих объектов, оценка некоммерческих объектов и т.д.

В свою очередь, каждую подфункцию можно разделить на отдельные задачи. Например, подфункцию оценки коммерческих объектов можно разделить на оценку торговых объектов, оценку административных объектов, оценку офисов и т.д.

Таким образом, все функции определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости можно разделить на конкретные задачи, которые имеют свои присущие им проблемы: законодательные, методологические, информационные и прочие.

Только «разбираясь» с каждой общей и специфической функцией, подфункцией и задачей процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости, т.е. комплексно охватывая весь анализируемый процесс, можно выявить и разработать меры по разрешению проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в нашей стране.

В одной из работ мы на основе вышеприведенных общих функций предложили создать государственную систему определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эта система аккумулирует в себя лучший зарубежный опыт развитых стран.

В настоящей работе мы сделали попытку классифицировать проблемы оценки кадастровой стоимости недвижимости по функциональному признаку, но по другому его составу; разбивая весь процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости на три укрупненные функции:

определение кадастровой стоимости;
оспаривание кадастровой стоимости;
налогообложение недвижимости (в том числе, работы по расчету налоговых ставок, по определению пакета льгот по налогообложению недвижимости, по процедурным операциям, например, рассылки налогоплательщикам уведомлений).

Ниже по этим укрупненным функциям группируются соответствующие проблемы.

Проблемы определения кадастровой стоимости недвижимости

1.1. Формирование информации об объектах оценки кадастровой стоимости

В настоящее время оценщик обязан оценить все объекты, указанные в перечне, передаваемом ему заказчиком. При этом определить достоверную величину кадастровой стоимости ряда объектов не представляется возможным, поскольку нельзя их однозначно идентифицировать.

Например, в качестве наименования указано «сооружение» без конкретизации его типа (мост, дамба и пр.), отсутствует информация о площади объекта оценки, разрешенном использовании земельного участка, протяженности линейных сооружений и т.д.

Предлагается сформировать законодательный механизм, который:

а) обяжет заказчика государственной кадастровой оценки (далее ГКО) предоставлять оценщику информацию для однозначной идентификации объектов оценки, а также информацию по основным ценообразующим факторам и сделкам с объектами-аналогами;

б) даст оценщику право не оценивать те объекты из перечня, которые невозможно однозначно идентифицировать или по которым отсутствует существенная ценообразующая информация (получить которую можно исключительно у заказчика).

1.2. Разработка типового контракта на кадастровую оценку

Существующая практика проведения ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной стороны, позволяют выигрывать соответствующие конкурсы недобросовестным и некомпетентным оценщикам, а с другой - не предусматривают ответственность заказчика за нарушение условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).

Предлагается сформировать существенные условия типового контракта на ГКО (типовой макет). Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:

а) выбор «адекватного» исполнителя, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастровой оценке, установление требования к оценочным организациям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является основным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия;

б) установление ответственности заказчика за нарушение условий контракта (например, информация не предоставлена в установленные сроки);

в) установление требований к исходной информации по объектам оценки (их перечень должен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до определенной даты, после которой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует существенная ценообразующая информация).

1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по определению кадастровой стоимости

«Подготовка отчета об оценке земельного участка до 10 га у независимого оценщика с выездом на место будет стоить 150-200 тыс. рублей; необходимая для судебного оспаривания экспертиза отчета в саморегулируемой организации -еще 50-100 тыс. рублей. А в рамках госзаказа работа по тому же земельному участку стоит копейки, в сотни раз дешевле» (Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», сайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014г.).

Демпинг цен на оценочные услуги осуществляют мошенники, которые за «малые» деньги по госзаказу делают заведомо недостоверную (завышенную) оценку, которую затем сами же (уже по заказу собственников-налогоплательщиков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая отчеты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков, но при этом стоимость значительно занижается.

Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществление оценочной деятельности выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлагают осуществить оценочные услуги за вознаграждение гораздо ниже себестоимости этих работ, а иногда за 1 рубль и даже за 0 рублей. И руководители конкурсных комиссий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем вымогают деньги у налогоплательщиков - владельцев этих объектов оценки за занижение стоимости объектов в их интересах. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники процветают.

Вот что сказал в своем интервью журналу «Оценочная деятельность» замначальника управления оценки федерального имущества Росимущества Вадим Смоляков: «опираясь на практику размещения заказов на оказание услуг по оценке, зачастую победителями становятся участники, предложившие более низкую цену за свои услуги, но не обладающие необходимым опытом проведения оценки федерального имущества и соответствующей квалификацией. Вследствие этого качество услуг, оказываемых этими организациями, является низким, а представляемые отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Подобные результаты возникают вследствие того, что при оценке заявок участников максимальная значимость присваивается критерию »цена«, а значимость остальных критериев определяется по остаточному принципу».

Предлагается :

Национальному совету по оценочной деятельности разработать и утвердить в установленном порядке минимальные тарифы при размещении заказов на оказание услуг по оценке федерального имущества, обеспечивающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения заявок участников размещения госзаказа, содержащих необоснованно низкие ценовые предложения (демпинг) (это предложение было сформулировано Росимуществом);
Внести соответствующие изменения в ФЗ-44 о контрактной системе в сфере госзакупок;
Национальному совету по оценочной деятельности совместно с ведущими профессиональными оценочными сайтами организовать анализ, выявление и обнародование случаев демпинга на рынке оценочных услуг, составить и обнародовать список оценщиков, которые демпингуют;
Основной удельный вес при выборе оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке.

Предлагается также создать при Росреестре систему государственной оценки кадастровой стоимости, в рамках которой будет сформирован институт аккредитованных оценщиков с утвержденными региональными тарифами на услуги по определению кадастровой стоимости недвижимости, а также - которая будет обеспечивать оценщиков достоверной исходной информацией об объектах оценки и о сделках с объектами-аналогами.

Предлагается также отчет об оценке до утверждения кадастровой стоимости в регионе публиковать в сети интернет (по нескольким адресам: на сайте региональной администрации, на сайте саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, на сайте Росреестра), и тогда процедуру оценки по конкретному району можно будет проанализировать заинтересованным лицам: собственникам-налогоплательщикам, соответствующей саморегулируемой организации, региональной администрации, региональной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Для обеспечения возможности широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости недвижимости Росреестру необходимо опубликовать большими тиражами, а также поместить в интернете все методики по определению кадастровой стоимости различных видов земельных участков и различных видов объектов капитального строительства (по опыту развитых зарубежных стран).

1.4. Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости

Из-за того, что отчеты по определению кадастровой стоимости недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства) не публикуются, собственники-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стоимости своей собственности, с которой они платят налог, пока результаты оценки не будут утверждены и только после этого опубликованы. В связи с этим, если собственник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объекта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадастровой стоимости сначала во внесудебном формате, а затем, в случае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен платить налог на свой объект недвижимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспорить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.

1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости

Данная проблема больше касается собственников-налогоплательщиков, так как частая ежегодная переоценка кадастровой стоимости не позволяет до конца осуществить ее оспаривание.

Региональная администрация заинтересована в затягивании процесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Суды нередко «прислушиваются» к ее интересам. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадастровую стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же региональная администрация утверждает переоценку кадастровой стоимости нового года.

И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже по новой неадекватной кадастровой стоимости своего объекта недвижимости.

Таким образом, он не может оспорить неадекватную кадастровую стоимость своего объекта и вынужден платить несправедливый налог на недвижимость.

Предлагается в административном порядке ускорить рассмотрение в суде и принятие решения по искам по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости: не более трех месяцев со дня подачи исков.

Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений собственников-налогоплательщиков в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости: не более 15 дней.

1.6. Идентификация объекта недвижимости (правовой аспект)

Как идентифицировать объект оценки, если у земельного участка и у строения, которое на нем находится, разные собственники? С кого брать единый налог на недвижимость?

Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет единственного собственника, взимать налоги с обоих собственников отдельно: с одного - с кадастровой стоимости земельного участка, с другого - с кадастровой стоимости строения.

1.7. Сознательное завышение или занижение кадастровой стоимости недвижимости

Нередко бывают случаи завышения или занижения кадастровой стоимости недвижимости, обусловленные «давлением», оказываемым заказчиком оценки на оценщика.

Предлагается повысить их ответственность: заказчиков снимать с должности, оценщиков лишать членства в саморегулируемой организации (без права перехода в другую саморегулируемую организацию).

Предлагается также законодательно закрепить статус заказчика кадастровой оценки за Росреестром, так как региональная администрация и муниципалитеты являются заинтересованными лицами в том или ином уровне кадастровой стоимости недвижимости.

1.8. Разработка конкурсных требований к оценщикам, участвующим в определении кадастровой стоимости недвижимости

Разные региональные администрации формулируют разный набор требований к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости. Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о конкуренции.

Предлагается:

Разработать единые критерии оценки заявок на участие в конкурсе по проведению кадастровой оценки, единый набор требований к конкурсной документации и к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости, который бы соответствовал ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ-44 от 05.04.2013г. «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
Разработать макет типового договора на определение кадастровой стоимости.

1.9. Повышение качества отчетов по определению кадастровой стоимости недвижимости

Известно, что качество кадастровой стоимости недвижимости низкое. Причин такому положению множество. Это и низкая квалификация оценщиков, и отсутствие достоверной информации об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «давление» на оценщиков руководителей региональных администраций (заказчиков), заинтересованных либо в завышении (в большинстве случаев), либо в занижении уровня кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины.

Предлагается:

1. До утверждения кадастровой стоимости недвижимости размещать отчеты по определению кадастровой стоимости недвижимости минимум на трех сайтах:

на сайте саморегулируемой организации оценщиков, которая проводит экспертизу отчета об оценке кадастровой стоимости недвижимости (до проведения экспертизы);
на сайте Росреестра - в фонде данных государственной оценки кадастровой стоимости; и на сайте региональной администрации (данное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

2. Ввести обязательное уведомление налогоплательщика о намерении проведения оценки кадастровой стоимости его объекта недвижимости (данное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

3. Ввести обязательное сертифицирование Росреестром оценщиков, осуществляющих определение кадастровой стоимости недвижимости;

4. Ввести обязательное повышение квалификации (1 раз в 3 года) для оценщиков, осуществляющих определение кадастровой стоимости недвижимости;

5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных программ, по которым проводится обучение оценщиков, осуществляющих определение кадастровой стоимости недвижимости, а также ввести контроль за качеством обучения по этим программам в вузах страны;

6. Создать при Росреестре Институт государственной кадастровой оценки, который бы реализовывал следующие функции:

а) разработка методологии массовой оценки в РФ;

б) разработка и совершенствование отдельных методик для определения отдельных видов объектов недвижимости (земель и строений различного назначения);

в) формирование информационной инфраструктуры в сфере определения кадастровой стоимости в РФ (профессиональные сайты, журналы, семинары, обучение и повышение квалификации оценщиков и др.);

г) разработка рыночных нормативов и способов определения поправок для расчета кадастровой стоимости недвижимости;

д) проведение экспертизы отчетов по определению кадастровой стоимости федеральных объектов недвижимости;

е) другие функции в сфере определения, оспаривания и налогообложения недвижимости;

7. Создать в РФ на базе Росреестра государственную систему определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (см. статьи В. Григорьева по этому поводу).

1.10. Регистрационно-учетная проблема

Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В связи с этим происходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов налогообложения (объектов оценки).

Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не позволяет получить оценщику достоверную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно снижает качество оценки.

Предлагается:

Принять постановление правительства РФ, в котором бы были установлены положения по описанию единого объекта недвижимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастровой стоимости);
Принять постановление правительства РФ о создании на базе Росреестра государственной системы определения кадастровой стоимости недвижимости, которая могла бы решить многие проблемы ее определения и оспаривания (концепция такой системы разрабатывается в Финансовом университете при правительстве РФ).

1.11. Информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости

Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадастровую стоимость объектов недвижимости, недостает множества видов информации об объектах оценки и о сделках с ними на рынке.

Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основывается на анализе рыночной стоимости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней в стране скрыты, фактические рыночные данные о сделках с объектами недвижимости отсутствуют в открытой печати. Оценщики используют в основном цены предложений.

Таким образом, основная группа информации о сделках с объектами недвижимости (и земли, и строений), которая должна быть использована для определения кадастровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В этих условиях нельзя получить качественную достоверную оценку.

Предлагается принять постановление правительства РФ о регистрации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, мониторингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти положения можно было бы реализовывать в рамках создания системы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.

1.12. Разработка программного обеспечения расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки

Проблема заключается в разработке компьютерных программ, необходимых для расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.

В настоящее время созданы несколько программ, которые на практике используются некоторыми оценочными организациями для определения кадастровой стоимости. Это программные продукты:

СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
ООО «Группа комплексных решений» (г. Нижний Новгород);
МОК «Центр менеджмента оценки и консалтинга» (г. Москва).

Однако данные программные продукты требуют своего совершенствования. Кроме того, большинство видов объектов оценки не охватываются ими. В частности, различные виды объектов капитального строительства и отдельные виды земель оцениваются в ручном режиме, что значительно затрудняет и удорожает оценку объектов недвижимости и удлиняет сроки выполнения работ.

Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадастровой оценки, который бы наряду с другими функциями обобщал и совершенствовал существующие программные продукты, а также разрабатывал новые компьютерные программы по определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.

В заключение

В данной статье были рассмотрены далеко не все проблемы определения кадастровой стоимости, а ряд основных из них. В дальнейших исследованиях нужно обратить внимание на проблемы оспаривания кадастровой стоимости, которые также ждут своего решения. Надеемся на критический анализ предложений, приведенных в данной статье, со стороны специалистов.

Литература

Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2 т. / Пер. с англ. Под общей ред. К. Эккерта. - М.: РОО, Академия оценки. Стар-Интер, 1997.
Судебно-кадастровая экспертиза /Под ред. А.Ф. Волынского, В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2013.
Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финансирование. - М.: Альпина Паблишер, 2912.
Богатырев С.Ю. Принципы справедливости в экономике. Сайт Владимира Путина, 12.01.2012г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
Материалы сайта «Империя оценки», imperia-a.ru

Читайте также:

CASE -технологии, как новые средства для проектирования ИС. CASE - пакет фирмы PLATINUM, его состав и назначение. Критерии оценки и выбора CASE - средств.
Cоциологический анализ электорального процесса: проблемы и методы исследования, сферы применения результатов
I. Декларация-заявка на проведение сертификации системы качества II. Исходные данные для предварительной оценки состояния производства
II. Состав, порядок определения баллов оценки качественных критериев и оценки эффективности на основе качественных критериев
III. Состав, порядок определения баллов оценки и весовых коэффициентов количественных критериев и оценки эффективности на основе количественных критериев
N33 Философские аспекты проблемы творчества. Гениальность и интуиция.
V. Результаты проведения специальной оценки условий труда

Главная задача оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков. Предметом оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. Цели: Совершение с землей сделок купли-продажи; Сдача земли в аренду; Использование земли в качестве залога при получении кредита; Наследование земли; Вложение инвестиций в земельные ресурсы. В зависимости от цели определяется задача оценки земли: Определение рыночной стоимости; Определение арендной стоимости; Определение залоговой стоимости; Определение инвестиционной стоимости. Специфика земли как объекта оценки: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести; б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: - как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания. - как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости; в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов.; г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.; д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения.

БИЛЕТ №26

1. Производственные ресурсы пред-я: понятие, состав и структура.

Производственные ресурсы - те ресурсы предприятия, которые используются в процессе производства.

Земля - все природные ресурсы, которые используются в производственном процессе Капитал - средства производства; производственная инфраструктура; денежные средства, используемые для приобретения средств производства. Труд - физические и умственные способности людей, применяемые при производстве товаров и услуг. Информация -упорядоченная система знаний Предпринимательская способность - процесс поиска новых возможностей, предприимчивость, способность к риску.

Производственные ресурсы предприятия включают в себя три составляющие: - основные фонды, оборотные средства и трудовые ресурсы (кадры). Основные фонды принято делить на две большие группы: 1) Основные производственные фонды - это средства труда, которые участвуют во многих производственных циклах, сохраняя при этом свою натуральную форму, а их стоимость переносится на изготовляемый продукт частями по мере их износа. 2) Основные непроизводственные фонды - это находящиеся в ведении предприятий длительно существующие объекты непроизводственного назначения, ни прямо, ни косвенно не участвующие в создании продукции предприятия, а используемые в непроизводственной сфере. Производственная структура основных фондов и ее динамика являются показателями технического уровня предприятия и оказывают большое влияние на эффективность затрат на основные фонды. Чем выше в составе основных фондов доля орудий труда: машин, оборудования, приборов, то есть чем больше активная часть основных фондов, тем больше продукции может быть произведено на каждый рубль основных фондов.

2. Формализованные методы прогнозирования, применяемые при разработке прогнозов на пред-ии.

Под методами прогнозирования следует понимать совокупность приемов и способов мышления, позволяющих на основе анализа ретроспективных данных, экзогенных (внешних) и эндогенных (внутренних) связей объекта прогнозирования, а также их измерений в рамках рассматриваемого явления или процесса вывести суждения определенной достоверности относительно его (объекта) будущего развития. По степени формализации (по первому классификационному признаку) методы экономического прогнозирования можно разделить на интуитивные и формализованные. Формализованные методы позволяют получать количественные показатели. При разработке таких прогнозов исходят из предложения об инерционности системы, т.е. предполагают, что в будущем система будет развиваться по тем же закономерностям, которые были у неё в прошлом и есть в настоящем. Недостатком формализованных методов является ограниченная глубина упреждения, находящаяся в пределах эволюционного цикла развития системы, за пределами которого на надёжность прогнозов падает. Особенностью формализованных методов является то, что эти методы базируются на математической теории, которая обеспечивает повышение достоверности и точности прогнозов, значительно сокращает сроки их выполнения, позволяет обеспечить деятельность по обработке информации и оценке результатов. Формализованные методы позволяют получать количественные показатели.Таким образом, методы планирования и прогнозирования - это способы, приемы, с помощью которых обеспечивается разработка и обоснование планов и прогнозов.

3. Несостоятельность предприятия. Понятие, показатели, процедура банкротства. Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника удовлетворить в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей. Показатели несостоятельности: 1) Резкое изменение в структуре баланса и в отчёте о прибылях и убытках; 2) Рост сомнительной и просроченной дебиторской задолженности; 3) Хроническая просрочка задолженности по займам и кредитам; 4) Рост кредиторской задолженности; 5) Рост доли медленнореализуемых активов в составе имущества П. Процедуры банкротства, вводимые в отношении должника: наблюдение - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов; финансовое оздоровление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности; внешнее управление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности; конкурсное производство - процедура банкротства, применяемая к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов; мировое соглашение - процедура банкротства, применяемая на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве в целях прекращения производства по делу о банкротстве путем достижения соглашения между должником и кредиторами.

4. Принципы оценки недв-ти, их реал-ция при определении оценоч. стоимости.

Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы Первая группа включает принципы, основанные на представлениях владельца имущества. Принцип полезности заключается в том, что ключевым критерием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей. Исследовать полезность оцениваемого объекта, - значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем (инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и под влиянием каких причин. Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты.

На основе данного принципа построены широко распространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные объекты. Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов (выгод) от владения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал. Тем самым закладывается методологическая база для реализации доходного подхода в оценке. Вторая группа включает принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственной системе предприятия, доходность которой, как следует из экономической теории, определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Принцип вклада в результате инвестиций должен быть получен доход остающийся после покрытия издержек. (вклад - это сумма на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия определенного элемента)Принцип сбалансированности (пропорциональности) подразумевает что любому типу землепользования соответствуют оптимальные размеры при сочетании которых достигается мах.стоимость земли Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной В третью группу входят принципы, непосредственно связанные с рыночной средой. Принцип спроса и предложения один и тот же объект разными категориями покупателей (инвесторов) оценивается по-разному. Если в некотором регионе имеется много промышленных предприятий, то на местном региональном рынке будет повышенный спрос на станки, пресса и другие технологические машины, соответственно и цены на это оборудование не будут низкими. В силу данного принципа обязательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установление соответствия оцениваемого объекта запросам рынка. Принцип учета характера конкуренции товар или объект предлагаются большим количеством независимых продавцовюПринцип изменения (подвижности) стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта во времени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в структуре отдельных товарных рынков вызывают изменение цен и соответственно стоимости. Отсюда следует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указание о дате оценки, т.е. о том моменте календарного времени, на которое определена стоимость.

Волович Н.В.,
ООО «Институт оценки собственности
и финансовой деятельности», г. Томск

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами (сравнительным, затратным и доходным), так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения - от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов). При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней (RB, BL) его градостроительного освоения.

I. Оценка занятого участка, возможного под застройку (RB).

Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку.

II. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку (BL)

Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Расчет стоимости земельного участка под будущую застройку можно представить следующей схемой:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = стоимость приобретения возможного под застройку участка
BL = стоимость участка, полностью подготовленного под застройку
K = расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

Очистка от загрязнения;
Затраты на градостроительное проектирование и экспертизы;
Стоимость внешних и внутренних подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре
Экологические требования, в т.ч. приобретение участков под озеленение;
Расходы на обязательную социальную инфраструктуру;
Топогеодезические работы;
Расходы на трансакцию (на оформление и регистрацию договора);
Текущие и непредвиденные расходы.

S = Выпадающая площадь из приобретаемой на земли общего пользования - улицы, озеленение, социальная инфраструктура.
p = процент по инвестициям.
n = время на подготовку участка под застройку, включая риски не сдачи под застройку в срок.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, т.к. этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия.

Государство выступает в двух лицах - как собственник земельного участка и как институт власти. В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность.
Само государство (включая местное самоуправление), несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, т.к. его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав. Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка.
При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки. В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений.
Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю.

В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально. Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений. И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, т.е. для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости.

Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий.

Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината (Местонахождение Красноярский край, г. Ачинск, Ачинский район).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т.е. стоимость, определенная для целей налогообложения.

Предлагаемый подход к оценке - затратный.

Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли.

Во-первых, компания «РусАл» (производит 75% российского первичного алюминия и 10% от мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу.

Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади - более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, т.е. большой износ фондов.

Описание объекта оценки

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 г. для промышленной площадки в г. Ачинск - 5.26 рублей за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования - 2-х кратная ставка земельного налога. Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) - 7.96 руб. за кв. метр и является средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» - 0,259 руб. за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, т.е. 5,12 руб. за кв. метр.

Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки - 87,6 тыс. руб. за га.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Метод оценки

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков

Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника - в 1961-1962 гг. Срок строительства комбината - 10 лет, рудника - 4 года.

Всего непосредственно под строительство АГК было выделено 2070 га, в том числе не менее 60% пахотных земель за счет сельскохозяйственных угодий колхоза XX партсъезда.

Под строительство Мазульского рудника было выделено 1180 га, из них сельхозугодий 415 га (35,2%).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

по участкам АГК (выделялось 2070 - сейчас 980 га) - 47,3 % (без учета Санитарно-защитной зоны),
по участкам Мазульского рудника (сейчас 610 га вместо 1180) - 51,7 %.

Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (стоимость нового освоения аналогичных земель) в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. (действующая редакция). В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс. руб. за га, а прочих - 116 тыс. рублей за га. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50% от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

Итого: стоимость нового освоения земель составляет:

По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т.е. 36,6 руб. за кв. метр.
По участкам, занимаемых рудником - 166 198 тыс. руб. (в расчете на 610 га). или 26,9 руб. за кв. метр.

Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. В выполняемой оценке стоимость денег во времени берется из расчета 14% годовых. При 14% годовых это составляет удорожание вложений при сроке застройки площадки АГК 10 лет в 3,707 раз и в итоге дает 135,7 руб. за кв. метр.

Рудник осваивался 4 года - удорожание в 1,4815. Т.е. приведенная стоимость в расчете на кв. метр земельных участков рудника - 39,5. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. При планируемой ставке земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка она составит 0,6 руб. за кв. метр, что в 2,3 раза больше современной ставки земельного налога для земель района.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. метр (17 руб. за кв. метр собственно земельного участка - 11,6 руб. за кв. метр с накоплением суммы 3 года при ставке 14 % годовых) или 306. 6 млн. рублей в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31.3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

ОАО «Ачинский глиноземный комбинат» имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и значительной частью электроэнергии. Непосредственный поставщик - Назаровская ГРЭС, соединенная с ТЭЦ АГК ЛЭП 110 протяженностью 30 км . По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО «ЕЭС России» в 2002 г., стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) составляет в 2001 г. минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото- и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку Назаровской ГРЭС для ОАО «АГК» составило в 2002г. 940 525 тыс. руб.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. долларов США в расчете на км., т.е. с учетом фактической протяженности 27,5 млн. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552.5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК (980 га) площади - 96 рублей.

В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб. за кв. метр.

С учетом 1,5% ставки земельного налога от оцененной кадастровой стоимости земельного участка данная налогооблагаемая база составляет 75% от современной ставки земельного налога для производственной базы 5,26 руб. за кв. метр и в 50 % от средней ставки земельного налога, применяемого для налогообложения технологической зоны.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г., и в более чем в 6 раз больше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальным рыночным стоимостям промышленных земель в Германии.

Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa, с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО. В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России - 100 млрд. долларов (в реальности она примерно в 10 раз меньше) или приводимые примеры того, что установленные суммы выкупа превышают рыночную стоимость земельных участков не только в России, но и в развитых странах для промышленного использования.

В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

Статьи по теме:

Порядок заполнения баланса и отчета о финансовых результатах

Так как он является основным видом бухгалтерской отчетности, несет в себе смысл, посвященный финансовому состоянию объекта предпринимательской деятельности. При этом новичку может показаться его структура непонятной и запутанной, ведь кроме сложной нумера

Что такое осаго: как работает система и от чего страхует, что входит, для чего нужно

В Российской Федерации страхование подразделяется на две категории: обязательное и добровольное. Как работает ОСАГО и что подразумевается под аббревиатурой? ОСАГО является обязательным страховщика. Приобретая полис ОСАГО, гражданин становится клиентом стр

Взаимосвязь инфляции и безработицы

Доктор экономических наук, профессор кафедры политической экономии Уральский государственный экономический университет 620144, РФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/Народной Воли, 62/45 Контактный телефон: (343) 211-37-37 e-mail: [email protected] ИЛЬЯШЕ

Что дает страхование ГО управляющей компании страхователю и его клиентам?

Действующее гражданское законодательство предусматривает, что лица, причинившие вред, обязаны возместить его в полном объеме, значительная часть убытков, наносимых при строительстве и эксплуатации жилья, ответственными за него лицами не возмещается. Это с

2024-04-21 03:16:10	Страховые взносы совмещение усн и енвд
2024-04-20 03:28:12	Главный бухгалтер подчиняется непосредственно руководителю
2024-04-19 03:18:10	Индекс покупательной способности (ИПС)
2024-04-18 03:13:13	Образец иска о принудительном обмене жилого помещения
2024-04-17 03:12:10	Лунный календарь недвижимости
2024-04-17 03:12:10	Можно ли вернуть в магазин товар, купленный в кредит?
2024-04-16 03:11:12	Как бороться с соседями-должниками за услуги жкх Борьба с должниками по оплате коммунальных услуг
2024-04-13 03:36:06	Что нам стоит моп построить
2024-04-12 03:21:07	Рождаемость на планете падает: в восточных странах быстрее, чем в западных
2024-04-09 03:17:10	Вычет по ндс Безопасный вычет ндс в 4 квартале

2024-04-07 03:20:05	Как получить справку о состоянии расчетов с бюджетом Справка о состоянии расчетов по налогам и сборам срок выдачи
2024-04-05 03:24:06	Пенсионный фонд мо. Контакты и адреса. Какие нужны документы для оформления
2024-04-04 03:22:09	Информация для очередников зао о жилищных программах
2024-03-31 03:22:09	Оценка права требования Оценка уступки права требования отчет
2024-03-24 03:23:11	КПП: когда присваивается и что означает Может быть одинаковый кпп у разных организаций
2024-03-21 03:55:18	Условия получения военной ипотеки для сотрудников фсб Какая очередь на жилье в фсб
2024-04-30 03:10:04	Порядок заполнения баланса и отчета о финансовых результатах
2024-04-29 03:12:11	Что такое осаго: как работает система и от чего страхует, что входит, для чего нужно
2024-04-24 03:12:12	Взаимосвязь инфляции и безработицы
2024-04-23 03:08:11	Что дает страхование ГО управляющей компании страхователю и его клиентам?
2024-04-21 03:16:10	Страховые взносы совмещение усн и енвд
2024-04-20 03:28:12	Главный бухгалтер подчиняется непосредственно руководителю