≡× МЕНЮ

• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Субъекты и объекты рынка недвижимости. Рынок недвижимости, его роль и место в национальной экономике. Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Билет 1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ,СЕГМЕНТЫ, ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ, СУБЪЕКТЫ И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Первые упоминания о нед-ти в России- начало 18 в.. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра 1 1714г.. Для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия.

Закон РСФСР «о собственности РСФСР» 1990 г.

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, уст-ся цены и расп-ся пространство между различными конкурентными вариантами землепользования.

Функции РН:

1) ценообразующая (главная)

2) регулирующая

3) коммерческая

4) санирующая (очистка от слабых)

5) информационная

6) посредническая

7) стимулирующая

8) инвестиционная

9) конкуренция

10) перераспределение земель и др. объектов

11) социальная

Ценообразование на РН – это установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности населения, стремящихся стать собственниками земельных участков, кв. и др. капитальных и престижных объектов.

Особенности РН:

РН связан с оборотом на нем ОН, которые являются специфическим видом товара → необходимо учитывать ряд особенностей:

1) локализация РН, которая связана с абсолютной недвижимостью и уникальностью ОН

2) недостаточная степень открытости рынка

3) низкая эластичность предложений

4) спрос на РН носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве

5) для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования законодательством

6) для РН характерна низкая ликвидность

7) наличие стоимостной оценки ОН и возрастание ее с течением времени

Недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр (обособленные водные объекты) и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Различают следующие понятия:

1) недвижимость по закону ↔ по природе

2) квазинедвижимость (воздушные суда, космич. Корабли)

Отличительные признаки нед-ти:

1) стационарность

2) материальность

3) долговечность – выше чем у др. товаров, кроме отдельных видов (драг. Камни, металл)

Структура РН включает :

1) объекты недвижимости (ОН)

2) субъекты Н

3) процессы функционирования РН

4) механизмы (инфраструктура) РН

Сегментирование РН по объектам как товару производится следующим образом:

· рынок жилья

· коммерческая Н

· земельные участки

Билет 2 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК

Статья 2. Земельное законодательство

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статья 5. Участники земельных отношений

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Билет 3 РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЕ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ, ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ

Рынок жилья – применительно к объектам жилой недвижимости существует следующая классификация, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

§ первичное жилье

§ вторичное жилье (дача)

§ третичное жилье (гостиницы)

Применительно к условиям крупных городов:

o элитное жилье

o жилье повышенной комфортности (улучшенная планировка)

o типовое жилье

o жилье низких потребительских качеств (коммуналка)

o мансарда (под крышей)

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью

ПОКАЗАТЕЛИ РН

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

1. ценовую ситуации (средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок)

2. конъюнктуру спроса и предложения (объем и структура спроса и предложения)

3. активность рынка (число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога)

4. ликвидность объектов

Билет 6

Билет 7 ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

1.Понятие ипотеки. Ипотечное кредитование.

Залог недвижимости с целью получения денежной суммы – ИК, наз-ся ипотекой.

Термин ипотека впервые появился в Греции в 6 в д.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определёнными земельными владениями.

Залог- это отдача имущества в обеспечение обязательств под ссуду.

Ипотека - это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передаётся в руки кредиторам, а остаётся у должника в его владении и пользовании, это означает, что залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полноправным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует полная «триада» собственности:

1) Владение

2) Распоряжение

3) Пользование

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые квартиры и их части, объекты незавершённого строительства, участки)

Ик – это долгосрочная ссуда с обязательством возврата, в обозначенный договором срок с выплатой % по кредиту и обеспечения выплаты итогового обязательства залога недвижимости.

Если жильё приобретается с использованием ипотечного кредита, то заёмщик не расстаётся с первоначальным взносом, пока не получит право собственности на жильё. Отобрать квартиру у заёмщика можно только через суд, или при грубых нарушениях.

2.Принципы и ограничения ипотечного кредитования

К настоящему моменту заложена законодательная база для фу-я системы ИК, принят ФЗ « об ипотеке», закон « о ценных бумагах»…

Принципы кредитования:

1)Возвратность кредита

2)срочность

3)платность

4)обеспеченность

5)целевой характер

6)дифференцированный характер кредита

Этапы ИК:

1)предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования)

2)сбор и обработка информации о потенциальном заёмщике

3)оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка

4)принятие решения по кредиту

5)заключение кредитной сделки

6)обслуживание кредита

К условиям ИК относятся:

1) Соблюдение интересов обеих сторон сделки (заёмщика должна устраивать % ставка и схема погашения кредита, соотв. Банка должна устраивать платёжеспособность заёмщика)

2) Соблюдение базовых принципов кредитования

Билет 8 Типы ипотечных кредитов. Основные документы, необходимые для получения ИК

Основные документы, необходимые для получения ИК:

1) Заявление на получение ИК

2) Копия паспорта гражданина РФ

3) Копия военного билета

4) Документы о семейном положении

5) Копия о свидетельстве рождения ребёнка, паспорта детей

6) Копии документов об образовании и повышении квалификации

7) Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (печать, подпись, расшифровка подписи и дата на последней странице)

8) Справка с места работы о размере доходов за последние 6 (3 месяца) по форме 2НДФЛ или по форме бланка

9) Заявление-декларация с указанием ежемесячного дохода за последние 6-3 месяца в свободной форме

10) Копии документов, подтверждающих наличие активов в собственности(счета в банке, ЦБ,недвижимость, транпортные средства)

11) Копии документов, подтверждающих наличие положительной кредитной истории

12) Док-ты, необходимые к предоставлению при декларировании доходов о владении бизнеса

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки:

1)правовые

2) инфраструктурные

3) психологические

4) организационные – рутинная схема получения кредита, учёт только белой зп

5) время на поиск квартиры

Окончательное решение по выдаче кредита заёмщику до момента регистрации права собственности банк принимает после рассмотрения полного пакета документов на квартиру (комнату) и получения положительного заключения юридической проверки приобретаемого объекта

Виды кредитов

Классифицируются по следующим признакам:

1) По характеру участия в инвестиционном процессе

2) По стабильности % ставки

3) По стабильности величины взноса погашения обязательств

*Кредиты с постоянными платежами(самоамортизируемые кредиты,по которым предусмотрено погашение долга и % равновеликими суммами)

*Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием различных факторов

4) по участию кредита в тек. Долгах и при росте стоимости

5) по способу финансирования

6) по порядку погашения долга и уплате %

7) по назначению кредитуемого объекта

Билет 9

Билет 11 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОН

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ(МСП)

МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими, подобными ему, которые были недавно проданы. МСП применяется когда имеются данные об относительно недавних сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех ОН, которые часто продаются и покупаются МСП является наиболее прямым систематическим подходом к определению стоимости.

Преимущества МСП: наиболее простой, статистически обоснован, предполагает методы корректировки, обеспечивает данные для других подходов.

Недостатки МСП: требует активного рынка, сравнительные данные не всегда имеются, требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов, основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение Мсп предполагает определенную последовательность действий:

1) Изучение рынка и выбор объектов Н, которые наиболее сопоставлены с оцениваемым ОН

2) Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту

3) Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой отобранной единице

4) Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различниями межу ним и оцениваемым ОН

5) Согласование скорректированных цен сравниваемых ОН и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД (ЗМ)

ЗМ основывается на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

ЗМ= С восстановления(замещения)+С земли-С износа+Прибыль предпринимателя

Стоимость восстановления - (затраты на полное восст)-это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе недостатки и несоответствия, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения- (затраты на полное замещение)-расходы в тек. Ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.

Использование ЗМ необходимо при:

1) Технико-экон анализе нового строительства

2) При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли

3) При реконструкции

4) При оценке недвижимости на пассивных рынках

5) При оценке объектов спец. Назначения

6) При страховании недвижимости

7) Для определения базы налогообложения

ЗМ трудно реализуем: для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, для зданий с чрезмерным физическим и внешним износом.

Алгоритм использования ЗМ:

1)осмотр ОН и ознакомление со всей документацией

2)оценка текущей стоимости восстановления и замещения

3)оценка всех видов накопленного износа

4)оценка величины предпринимательской прибыли

5)оценка стоимости участка земли

6)определение итоговой стоимости ОН с суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предприним Прибыли

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

5 ЭТАПОВ ДП:

Отчуждение имущества

отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.

Отчуждение имущества - один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом, осуществляемого возмездно или безвозмездно. Различают:
- отчуждение по воле собственника: купля-продажа или дарение; и
- отчуждение помимо воли собственника: конфискация, реквизиция или принудительная продажа имущества должника в целях взыскания долга, присужденного по суду.

Билет 20

Билет 22

Классификация офисов

Объекты коммерческой недвижимости разделены по четырем основным классам – A, B, C и D.

Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха и т.д.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) – все офисные здания.
Класс D- офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Билет 24 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

ДП- используется только для оценки доходной недвижимости.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

· Текущих и будущих денежных поступлений

· Текущей и будущей экономии на налогах

· Доходов от прироста стоимости недвижимости

· Налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества

· Других возможных денежных поступлений и выгод

5 ЭТАПОВ ДП:

1)определение будущего валового дохода: оценка потенциального и действительного валового дохода

2)вычитание операционных издержек. Операционные издержки делятся на: условно-постоянные(не зависят от степени эксплуатации ОН, т.е. налог на имущество, страховые взносы); условно-переменные(изменяются в зависимости от степени использования ОН, например коммунальные услуги); резервы на замещение(на замену на протяжении жизни ОН отдельных его элементов)

3)определение и корректировка чистого(операционного) дохода

4)Оценка и мультипликатор Гудвилл(привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю) Например список клиентов. Гудвилл- это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

5)определение окончательной стоимости недвижимости

Билет 27 Содержание и основные направления риэлтерской деятельности.

Риэлтерская деятельность -- деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Существуют различные объединения риэлтеров -- гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

Выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

Анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

Разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

Предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

Предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

Предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ вплоть до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

Билет 28

Билет 29

Билет 34

Билет 35

БИЛЕТ 38 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НАЛОГООБЛАЖЕНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. СИСТЕМА НАЛОГОВ И СБОРОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Владение недвижимостью, сдача ее в аренду, продажа или покупка все это связано с уплатой налогов.

В настоящее время в Российской Федерации можно выделить три основных налога на владение недвижимым имуществом:

1. налог на имущество физических лиц

2. налог на имущество организаций

3. земельный налог

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, обязателен к уплате на территории соответствующего муниципального образования.

Объектами налогообложения признаются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц. Базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость по состоянию на 1 января текущего года.

Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта за вычетом накопленного износа, учитывает только стоимость конструкции объекта, рассчитывается на основе стоимости строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам.

Федеральным законом от 17.07.1999 N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц"" установлено, что представительные органы местного самоуправления определяют размеры ставок налога в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества: до 300 тыс. руб. - до 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. - от 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2,0%.

Суммарной инвентаризационной стоимостью имущества является сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектом налогообложения, принадлежащих одному физическому лицу и расположенных на территории одного представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки данного налога.

Налог на имущество организаций , относится к региональным налогам, подлежит уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента, допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

С 1 января 2006 года в связи вступлением в силу Главы 31 Части II Налогового кодекса Российской Федерации и утратой силы закона «О плате за землю» от 11 октября 1991 года №1738-1 кадастровая стоимость является базой для уплаты земельного налога.

Под кадастровой стоимостью земельного участка, понимается расчетная величина ориентировочной рыночной стоимости земельного участка, установленная на определенную календарную дату с использованием федеральных стандартов оценки и методических указаний по проведению работ по государственной кадастровой оценке.

При установлении налогов определяются их ставки, которые не могут превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (отнесенных к землям, предоставленных для: сельскохозяйственного назначения; жилищного строительства; личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка (ст. 394 НК РФ).

Ставки налога устанавливаются в абсолютных суммах (в рублях и копейках) к площади участка (за 1 га или за 1 кв. м) и корректируются по месту его нахождения в зонах градостроительной ценности территории.

Законом N 1738-1 установлены средние размеры ставок земельного налога за 1 га пашни в рублях и копейках по субъектам Российской Федерации, средние ставки налога в рублях и копейках за 1 кв.м в расчете на год в городах и других населенных пунктах по экономическим районам и в зависимости от численности населения, а также размеры коэффициентов увеличения средней ставки для курортных зон и городов за счет статуса города и развития социально-культурного потенциала.

Статья 5 Закона N 1738-1 предусматривает, что минимальный размер ставки налога за 1 га пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации. При исчислении налога вводятся коррективы на местоположение земельных участков.

Статьей 6 Закона N 1738-1 устанавливается, что налог за участки в границах сельских населенных пунктов и вне их черты, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, взимается по средним ставкам налога за земли сельскохозяйственного назначения, а за участки, предоставленные для других целей, - в размере 5 руб. за 1 кв.м.

Органы местного самоуправления вправе повышать ставки налога, но не более чем в два раза.

Налог за земли городов и поселков взимается по ставкам, установленным на основе средних ставок, утвержденных Законом (ст. 8 Закона N 1738-1), дифференцированных в зависимости от градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов и поселков. Этот порядок не распространяется на земли, занятые личными подсобными хозяйствами, жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, так как с этих земель налог взимается по ставке 3% от полной ставки налога, установленной в городах и поселках, но не менее 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за земли, приобретенные в городах и поселках для садоводства, огородничества и животноводства, установлен в размере 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за часть площади земельных участков в городах и поселках сверх установленных норм их отвода взимается в двукратном размере, а дачных участков и индивидуальных гаражей в городской местности сверх установленных норм отвода - в пределах двойной нормы - в размере 15% полной ставки налога и при большей чем двойная норма отвода - по полной ставке налога.

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.

«Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» 1 .

Рынок недвижимости - это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней» .

Рынок - это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы» .

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем» .

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т.е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая), необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» . Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом» .

Каждый конкретный рынок недвижимости - земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости (рис. 2.1) - развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на основе различных типологических критериев.

Рис. 2.1.

Посредством рыночного механизма рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• управление (эксплуатацию) объектом недвижимости;
• оборот прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• инвестирование в недвижимость;
• распределение пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Существующие классификации рынка недвижимости представлены на рис. 2.2.

Отечественный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

Рис.2.2.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, а также информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное ) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможными оказываются только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, будет существовать и достаточно большая неопределенность в цене по сравнению с другими рынками. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения, т.е. рынку недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов). Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то когда она достигает 50%, можно с уверенностью говорить о том, что сделка не состоится.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение одного - полутора месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки достигают шести месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

• 1) развитие (создание) объектов недвижимости;
• 2) управление объектами недвижимости (эксплуатация);
• 3) оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Сектор развития (создания ) объектов недвижимости. Основные его признаки в переходный период - это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на российском рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Помимо указанных секторов развития и функционирования рынка недвижимости, часто в отдельный сектор выделяют процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Субъектная структура рынка представлена на рис. 2.3. Рассмотрим ее.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор ) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель ) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Рис. 2.3.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
• федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;
• инвесторы - лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
• риелторы (брокеры ) - лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
• застройщики - лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;
• девелоперы - лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;
• редевелоперы - лица, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
• заказчики - лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
• страховщики - лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• управляющие проектом - лица, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
• управляющие недвижимостью - лица, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
• оценщики объектов недвижимости - лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
• финансисты (банкиры) - лица, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• аналитики - лица, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• участники фондового рынка - лица, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе - лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям - лица, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• юристы - лица, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• другие специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. Следует подчеркнуть, что развитие первичного рынка недвижимости напрямую влияет на рост качества жизни людей и благоустройство городской сферы.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - создание объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Смирнова И. В. Экономика недвижимости: учеб, пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003. С. 21.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

Выбор экономически эффективного проекта;

Создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

Получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

Поиск инвесторов;

Определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

Разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

Отбор и привлечение подрядчиков;

Контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает: перед инвестором - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями - за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Субъектами рынка недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанность, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент его ликвидации. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие «дееспособность» применительно к юридическим лицам не употребляется. Она (правоспособность) юридического лица может быть универсальной (общей) и, позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальный, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. То есть учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности.

Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок (ст. 173 ГК РФ). Согласно законодательству сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.

В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограничена в отдельных случаях. Так, иностранцы не имели до 2002 года права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.

При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду (ГК РФ ст. 32, 33), четко определен статус опекуна или попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами – от своего имени.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

2. Три группы объектов недвижимости.

3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.

4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.

5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.

6. Дайте определение рынка недвижимости. Связь рынка недвижимости и рынка финансов. Рыночный оборот. Понятие сектора рынка недвижимости, основные секторы рынка недвижимости.

8. Объекты рынка недвижимости. Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика.

9. Правоспособность и дееспособность участника. Понятия «гражданин» и «физическое лицо».

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. - 2-е изд. - М.: «Ось 89», 1997. -288 с.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014


Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.

контрольная работа , добавлен 19.10.2013


Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.

реферат , добавлен 25.07.2010


Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.

дипломная работа , добавлен 09.11.2015


Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.

шпаргалка , добавлен 10.06.2009


Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.

курсовая работа , добавлен 08.02.2012


Анализ закономерности функционирования рынка недвижимости в Российской Федерации. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Понятие, виды, субъекты рынка недвижимости. Недвижимость как объект экономических и государственных интересов.

курсовая работа , добавлен 09.11.2008


Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

курсовая работа , добавлен 07.11.2014