• Връзка
• руски стандарт
• Интернет банки
• търговия
• Организацията

Ипотека: след субсидии. Ще се понижи ли ипотечният лихвен процент? Дали лихвите по ипотеката са намалени

Обобщи резултатите от 2017 г. на ипотечния пазар. За разлика от 2016 г., която бе белязана само от възстановяване на активността на кредитополучателите, през 2017 г. количествените промени се превърнаха в качествени: беше постигнат исторически рекорд по отношение на обема на отпуснатите заеми (2 трилиона рубли) и нивото на лихвите - 9,8% годишно. Въпреки това, нарастващото значение на ипотечните кредити за жилищния пазар има както положителни, така и отрицателни страни, смятат експерти.

2017 г. стана най-продуктивната година в цялата документирана история на руския ипотечен пазар. В Русия са отпуснати 1 милион заеми за закупуване на жилища на обща стойност 2 трилиона рубли, което възлиза на 2,2% от годишния БВП на страната, изчислиха експерти от Metrium Group. Показателите напълно надминаха нивото отпреди кризата на кредитиране на руснаци. Спрямо 2014 г. броят на издадените ипотеки през миналата година надхвърля 7%, а паричният им обем - с 15%. Спрямо 2016 г., според тези критерии, ипотечният пазар се е увеличил съответно с 27% и 37%.

Данни за издаване на ипотечни заеми в Руската федерация

Източник: Централна банка на Руската федерация

Кредитите станаха големи и дългосрочни

Анализатори на Metrium Group отбелязват, че именно през 2017 г. количественият ръст на ипотечния пазар, който стартира от програмата за лихвени субсидии, се превърна в качествено подобрение на показателите. На първо място, това се отразява в намаляването на средните лихвени проценти по заемите: през изминалата година процентът (всъщност цената на заема) намалява от 11,54% на 9,79% (с 1,75 процентни пункта). Никога досега ипотеката в Русия не е била толкова печеливша - последният минимум, достигнал лихвата, е регистриран през ноември 2011 г. - 11,40%.

Минималните ставки се предлагат като част от съвместни ипотечни програми на разработчици и банки. НС Банк АД (не е включена в топ 20 на водещите ипотечни банки) за периода на изграждане на съоръжението - 3%, след въвеждането на обекта в експлоатация процентът се повишава до 12%. Rosselkhozbank предлага ипотеки при лихви от 5,17% и отпуска заеми както за готови, така и за строителни проекти.

Увеличаването на наличността на ипотеки доведе до две последици: увеличаване на размера и продължителността на заемите. Ако през 2016 г. руснаците са взели заем от банки за закупуване на жилища средно 1,72 милиона рубли, то през 2017 г. - 1,86 милиона рубли. По този начин намаляването на лихвените проценти направи възможно увеличаването на размера на заема със 140 хиляди рубли. Увеличава се и срокът на кредита: с три месеца спрямо 2016 г. и с почти 10 месеца спрямо периода преди кризата.

Увеличението на размера на заема показва, че не само повече руснаци са могли да си позволят ипотечен кредит през 2017 г., но и площта на придобитите от тях обекти се е увеличила. От своя страна по-дълъг период показва относителна увереност в бъдещето.

Търсенето се насочва към вторични жилища

През октомври 2017 г. разликата между лихвите по ипотечните кредити за закупуване на първични и вторични жилища изчезна, твърдят експерти от Metrium Group. Първите десет ипотечни банки предлагат почти същите основни лихви. За новите сгради обхватът на офертите варира от 7,9% до 11%, а за второстепенните апартаменти - в диапазона от 9,1-11,5%. По данни на AHML през декември 2017 г. среднопретеглената ставка по кредитите, отпуснати за готови жилища, е 9,8%, а за нови сгради - 9,77%.

Тази тенденция е по-благоприятна за пазара на готови, отколкото на жилища в строеж, смятат експерти от Metrium Group. Ако като цяло броят на отпуснатите заеми се увеличи с 27%, а обемът им - с 37%, то ипотеките за участие в съвместно строителство не бяха толкова популярни. Според Централната банка на Руската федерация броят на заемите, отпуснати за закупуване на жилища в строеж (по споразумения за дялово участие, DDU), се е увеличил от 306 хиляди на 312 хиляди, тоест само с 2%. Обемът на кредитирането обаче се е увеличил от 571 милиарда рубли на 661 милиарда рубли (с 15%), което все още е по-малко от динамиката на ипотечните кредити на вторичния пазар.

„Докато програмата за държавни субсидии за ипотеки беше в сила, ставките за закупуване на обекти в строеж бяха с около 2% по-ниски от лихвите за кредити за закупуване на вторично жилище“, коментира Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, член на партньорската мрежа на CBRE. - Ето защо през 2015-2016 г. купувачите проявиха голям интерес към новите сгради. Сега, когато ставките са се изравнили, много купувачи, особено в региони, където доходите често не позволяват едновременно плащане на ипотека и наемане на къща, докато чакат завършването на нова къща, се върнаха към идеята за закупуване готови обекти. Въпреки това вече започна програма за субсидиране, която се отнася само за нови жилища от предприемачи, така че вярвам, че балансът между двата сектора на пазара на жилищни имоти все още ще остане и никой няма да остане без купувачи.

Москва изпреварва Московския регион по търсене

Увеличаването на наличността на ипотеки се отразява нееднозначно на жилищния пазар на столичния регион, смятат експерти от Metrium Group. Москва изпревари както по обем, така и по брой ипотечни заеми, отпуснати на основния си конкурент - Московския регион. По данни на Централната банка през 2017 г. в столицата са издадени 63 000 ипотеки на стойност 254 милиарда рубли. Междувременно в района на Москва, чийто пазар превъзхожда както броя на сделките, така и обема на предлагането в столицата, бяха отпуснати 57 хиляди ипотечни заеми в размер на 160 милиарда рубли. По този начин ипотечните кредитополучатели в столицата се оказаха по-активни, въпреки че през 2014 г. Московската област изпревари столицата по броя на отпуснатите заеми: 55 хиляди ипотеки в региона срещу 46 хиляди в столицата.

Експертите на Metrium Group отбелязват също, че новите сгради в Москва са по-търсени сред ипотечните кредитополучатели, отколкото тези близо до Москва. Ако в Москва делът на заемите за закупуване на жилища в строеж представлява 48% от всички ипотеки (30 хиляди транзакции), то в района на Москва - само 38% (21 хиляди транзакции).

Делът на ипотечните кредити наближава 50%

Основен бенефициент от намаляването на лихвите по ипотечните кредити в Русия се превърна в московския пазар на нови сгради, според експерти от Metrium Group. Именно в столицата през изминалата година броят на сделките с вторични жилища не се увеличи, но броят на сключените предучилищни заведения се увеличи с 52%. Намаляването на лихвите по ипотечните кредити доведе до увеличаване на дела на продажбите на клиенти, привличащи заеми до 44%, спрямо 36% през 2016 г. и 27% през 2015 г. Най-голямо значение придобива ипотеката в нови сгради от масовия сегмент, където 48% от закупените апартаменти от икономичен и комфортен клас са изплатени с негова помощ. Делът на ипотеките в бизнес класата нараства до 33%, а в елитния сегмент - до 12%.

„През 2017 г. регистрирахме значително увеличение на купувачите с ипотеки във високобюджетни жилищни комплекси, което не беше характерно за нашия сегмент в предкризисните времена“, коментира Роман Сичев, изпълнителен директор на ТЕКТА ГРУП. - Например в нашия проект за бизнес класа Маяковски делът на притежателите на ипотечни кредити се увеличи от 15% на 45% през 2017 г. Така до края на годината ипотеките осигуряват почти половината от продажбите в комплекса, което е дори по-високо от средното за нашия сегмент в столицата. Стана много по-изгодно да се привлича заем, отколкото да се използва план за вноски, който преди беше популярен инструмент за закупуване на жилища във високобюджетни сегменти. Вярвам, че повечето от нашите клиенти очакват да изплатят заема си през следващите години след покупката."

Рисковете на ипотечния пазар нарастват

Ръстът на обемите на кредитирането на фона на намаляване на реалните доходи на населението увеличава рисковете на ипотечния пазар. В допълнение към намаляването на цената на заемите, намаляването на минималната първоначална вноска (МО) изигра голяма роля за повишаване на търсенето на ипотечни кредити. Според Централната банка на Руската федерация делът на заемите с първоначална вноска под 20% в общия обем на издадените ипотеки се е увеличил от 7% в началото на 2017 г. до 21% в края на годината. В същото време банките станаха по-благосклонни към кредитополучателите. По данни на Националното бюро по кредитни истории (NBBI) само една трета от заявленията за ипотека са били отказани, а делът на одобрените е 67,5%, надвишавайки нивото от 2016 г. с 3 процентни пункта.

В същото време анализатори от Metrium Group смятат, че заплахите за ипотечния пазар са преувеличени от някои участници в бранша. Въпреки увеличаването на обема на кредитирането, броят на „лошите“ дългове не се увеличи, а, напротив, намаля. По данни на АИЖК делът на дълга, просрочен с три месеца и повече, е 2,2% през декември 2017 г., докато в края на 2016 г. той достига 2,65% от общия обем на отпуснатите заеми.

Освен това анализатори от Metrium Group отбелязват, че средният дял на месечните ипотечни плащания спрямо доходите на кредитополучателите е 28% в цялата страна. Това ниво съответства на нормалните показатели на ипотечния пазар в развитите страни, където плащането на около 30% от месечния доход на семейството се счита за приемливо. Изключение правят московските кредитополучатели, които средно дават на банката 48% от месечния си доход.

„В информационното поле непрекъснато се появяват спекулации по темата за балон на ипотечния пазар, които всъщност нямат сериозна основа“, коментира Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, член на партньорската мрежа CBRE. - Според мен, напротив, населението в Русия страда от липса на достъпни заеми за подобряване на жилищните условия. Ако в развитите страни делът на ипотечните кредити достига половината или дори 100% от БВП, в Русия тази цифра достига само 5%. Това предполага, че дори сегашните рекордни цифри за кредитиране са само една десета от реалния потенциал на ипотечния пазар у нас, където около 41% от населението, според анкети на VTsIOM, би искало да подобрят условията си на живот. В светлината на плановете на Министерството на строителството да увеличи годишното въвеждане в експлоатация на жилища до 120 милиона квадратни метра до 2025 г. м. (тоест почти двойно в сравнение с текущите цифри), смятам, че процентът на ипотечното кредитиране на населението не може да бъде забавен, в противен случай всички тези къщи ще бъдат празни. Трябва обаче да се разбере, че икономиката и доходите на населението също трябва да показват растеж, така че увеличаването на кредитирането да не доведе до увеличаване на системните рискове.

Накратко, на първичния пазар лихвите леко ще се повишат в началото на годината, но след това ще намалеят, докато никой от анализаторите не прогнозира сериозни промени през 2017 г. Сега, според оценките на VTB 24, средният процент е на ниво от 12,73%. Но почти половината от пазара е държавна подкрепа за нови сгради с ставка под 12%, а средният процент по кредитите за вторично жилище е на ниво 13,4-13,5%.

"След отмяната на тази програма (ипотеки с държавна подкрепа - прибл. Compare.ru), процентът по кредитите за нови сгради и завършени жилища ще се изравни и ще се стабилизира на около 13%", - очаква старши вицепрезидент на VTB 24 Андрей Осипов.

Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране смята, че в началото на 2017 г. е възможно леко увеличение на лихвите за придобиване на жилища в строеж, но то ще бъде частично компенсирано от съвместни акции на банки и предприемачи. До края на годината лихвите може да паднат до ниво от 11-11,5%. „Още през 2018 г. лихвите по ипотеките ще паднат под 10%“, прогнозира аналитичният център на AHML.

Така ръководителят на дирекция за продажби на ипотечни кредити на VTB Bank Георги Тер-Аристокесянц вижда предпоставките за леко понижение на лихвите през следващата година. „При базовите лихви по ипотеките, които сега са малко по-високи от лихвите по държавната подкрепа, все още е възможно намаление от 0,5-1 процентни пункта“, казва той.

Защо?

В началото на годината леко увеличение на лихвите по ипотеките за нови сгради ще бъде свързано с приключването на държавната програма. Тук си струва да се отбележи, че делът на държавната подкрепа през януари-август, според финансовия директор на Deltacredit Bank Елена Кудлик, представлява 35,8% от всички издадени ипотечни кредити и 38,3% от обема. Програмата работи добре, но няма да е необходимо да я разширяваме, казват анализатори.

„Програмата за държавни субсидии в сегашната си версия живее на ниво на основната ставка над 9,5%, а сега вече е 10%. Мисля, че има голяма вероятност в началото на първото тримесечие на 2017 г. или дори в края на тази година Банката на Русия все пак да направи още нещо и да го намали до 9-9,5% и тогава няма да има икономически смисъл в разширяването на държавната програма, тъй като при темп от 12,5% пазарът се справя добре сам“, казва Андрей Осипов.

Освен това и то няма да се задържи дълго време на това ниво - отново намаляването на основния лихвен процент, а оттам и на разходите за финансиране на банките, както и намаляването на инфлацията ще свършат добрата си работа. „Тъй като Банката на Русия достигне целта за инфлация от 4%, лихвите по ипотечните кредити ще продължат да намаляват“, отбелязва AHML.

Кога да се регистрирам?

Няма един-единствен съвет - по правило експертите съветват да уредите ипотека веднага щом имате нужда, а не да гадаете момента. Освен това на пазара на недвижими имоти не може да се фокусира само върху нивото на ипотечните лихви. Тук важна роля играят самите цени на жилищата.

Но като цяло, въз основа на краткосрочното въздействие, което ще има прекратяването на държавната подкрепа, си струва да изчакате първото тримесечие на 2017 г. „В момента всички основни играчи вече са намалили лихвите след намаляване на цената на финансирането и намаляване на основния лихвен процент на Централната банка. И все още няма предпоставки за по-нататъшно намаляване на ставките, така че положителни промени могат да се очакват не по-рано от края на първото тримесечие на 2017 г. “, казва Елена Кудлик.

Сбербанк намали лихвите по цялата линия ипотечни кредити с 0,5 процентни пункта, следва от съобщението на кредитната институция. Сега коридорът на ипотечните лихви в Сбербанк е 12-13,5% годишно в рубли. VTB24 също планира да намали лихвите по ипотеките до края на седмицата, по-рано това вече беше направено от AHML.

Положението на паричния пазар се подобрява

Както каза в интервю с журналист FBA "Икономика днес"Доцент, катедра „Банково дело“ на Руския икономически университет „Плеханов“. Лазар БадаловНамаляването на лихвите по ипотечните кредити, което водещите руски банки сега активно приемат, се дължи на редица финансови фактори. „Основната тенденция остава същата – ситуацията на паричния пазар се подобрява. Следователно всичко отива към факта, че парите стават по-евтини. Това е ключов фактор, от който се ръководят кредитните институции. Банките се адаптират към настоящата ситуация “, казва Лазар Бадалов.

Друга причина за понижаване на лихвите по ипотечните кредити е близостта до завършване на преференциалните ипотечни програми. „От дълъг период от време съществува преференциална програма за субсидиране на лихвите по ипотеките. Тази програма бавно приключва. В същото време банките разбират, че на пазара все още има голям брой платежоспособни клиенти, които биха могли да теглят ипотека. Намаляването на лихвените проценти ще активира търсенето от тяхна страна “, смята експертът.

В същото време, според икономиста, намаляването на лихвите по ипотечните кредити няма да доведе до по-строги изисквания към кредитополучателите, просто защото в случая с ипотеката няма къде да се затегнат изискванията. „По отношение на ипотечните кредити всички изисквания са вече доста стандартни и установени отдавна“, отбелязва Лазар Бадалов.

Огромен спад на лихвените проценти по ипотечните кредити

Сега диапазонът на лихвените проценти по ипотеките в Сбербанк ще бъде 12-13,5% годишно в рубли. Ще бъде възможно да се вземе жилище под ипотека по програмата за ипотека с държавна подкрепа при ставка от 11,4% годишно. Според анализатори на Сбербанк Русия продължава да наблюдава възстановяване на търсенето на недвижими имоти, особено на вторичния жилищен пазар. През 2016 г. обемът на одобрените от банката заявления за ипотечни кредити на вторичния пазар надхвърли нивото от 2015 г. с 47%.

Според Лазар Бадалов в близко бъдеще е възможно кредитните институции да продължат да намаляват лихвите по ипотеките, но това ще зависи от ситуацията на паричния пазар. „Разбира се, насоките и целите, които чуваме от правителството, от Централната банка са в крайна сметка да доведем лихвите по ипотечните кредити до 5-6% годишно. Докато това е трудно постижимо. При осъществяването на по-нататъшните си действия кредитните институции ще се ръководят преди всичко от политиката на Централната банка. За да паднат лихвите по ипотечните кредити под поне 10%, трябва да се намали ключовата ставка на Централната банка. Плюс икономическата стабилност на пазара и стабилността на обменния курс на рублата “, отбелязва експертът.

Годината обещава да бъде интересна за ипотечния пазар. Основната интрига: ще бъдат ли оправдани изчисленията на официалните структури, които предвиждат по-нататъшно намаляване на лихвите и рекордно увеличение на отпускането на нови заеми?

„Като се вземе предвид динамиката на лихвите по ипотеките и съществуващото търсене на жилища от населението, очакваме още през следващата година да бъдат отпуснати повече от 1 милион заеми в размер на 1,7-1,8 трилиона рубли. Това ще позволи поне да се повторят резултатите от рекордната 2014 г. При достигане на целта за инфлация от 4% лихвите по ипотечните кредити ще продължат да намаляват и може да достигнат 11,0-11,5% до края на следващата година.

Според прогнозите още през 2018 г. лихвите по ипотечните кредити ще паднат под 10% “, съобщиха за Gazeta.Ru от аналитичния център на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML).

Трябва да кажа, че много участници на пазара приеха подобни прогнози със сдържан скептицизъм. Така анализаторът на GC „Алор” ги нарече „прекалено розови”, въпреки че признава, че при редица условия има шанс да се достигне планирания обем на нови заеми.

„Ако тази година агенцията прецени ръста на обемите в рамките на 30% до нивата от миналата година, тоест от 1,3 трилиона до 1,5 трилиона рубли, тогава по принцип вероятността банките да могат да емитират след 12 месеца от 2017 1,7-1,8 трилиона рубли наведнъж, има, но само при редица условия "- каза Яковенко. За да се достигне рекордът, според него, ще бъде възможно, ако и лихвите по ипотеките, и цените на жилищата са на достатъчно ниско ниво.

Що се отнася до лихвите, основната интрига на следващата година на ипотечния пазар, както отбеляза Дмитрий, заместник-председател на борда на Lanta-Bank, ще бъде удължена програмата за държавни субсидии за лихвените проценти по ипотечните кредити, която приключва на 31 декември 2016 г. , и за него няма други населени места.

Според AHML към момента лихвите по ипотечните кредити са се върнали на нивото от 2014 г. и следователно вече не е необходима подкрепа на ипотечния пазар чрез програмата за субсидиране.

„Днес е необходимо да се разработят пазарни механизми, които няма да изискват привличане на бюджетни средства. Сред тях е механизмът за издаване на еднотраншови ипотечни ценни книжа, гарантирани от AHML, което ще позволи на банките да получават евтино финансиране и впоследствие да предлагат ипотечни заеми на гражданите на намалени лихви“, отбелязват от аналитичния център на агенцията.

Не всички вярват, че след премахването на субсидиите процентите ще продължат да намаляват.

„За съжаление прогнозите на правителството за намаляване на лихвения процент през 2017 г. са малко вероятни. Това се дължи преди всичко на тежката икономическа ситуация и външните макроикономически фактори. Ако държавната подкрепа бъде отменена през 2017 г., индикативните ставки ще останат в диапазона от 11,5-13%“, казва Евгений Нартов, ръководител на отдела за ипотечни кредити в Bon Ton.

Както припомни Шевченко, именно ипотечните субсидии поддържаха пазара на жилищни недвижими имоти през изминалата година.

„Без него кризата на предприемачите щеше да е много по-дълбока, спадът на цените на апартаментите щеше да бъде по-драматичен и това щеше да засегне не само недвижимите имоти, но и свързаните с тях сектори, където недвижимите имоти са заложени, например“, смята експертът. При сегашната ситуация според него вече е възможно да се изоставят субсидиите, като се постигне намаление на лихвения процент чрез понижаване на основната ставка на Централната банка.

„Мисля, че властите може да откажат да субсидират ипотеки, мотивирайки се с факта, че ще намалят основната ставка на Централната банка. През 2016 г. той намаля два пъти и сега е около 10%, като този процент всъщност определя нивото на лихвите по кредитите от търговски банки.

Ако се намали веднъж или два пъти през 2017 г., тогава има вероятност рублата да отслабне по-близо до 70 рубли за долар, ще бъде по-лесно да се изпълни държавният бюджет, а ипотеките ще станат по-евтини. Но най-вероятно ще загуби държавната подкрепа. през август 2016 г. той каза, че ипотечният лихвен процент през 2017 г. може да падне под 11%, но все още е флагманът на ипотечния пазар, издава около половината от обема, така че тази прогноза си струва да се вслуша. AHML също подготвя различни иновации, например електронно управление на документи за ипотечни заеми “, споделя прогнозите си Шевченко.

Генералният директор на NDV-Real Estate също смята, че вече може да се мине без преференциална ипотека.

Цените ще паднат дори без участие на правителството поради увеличените продажби.

„По едно време държавните субсидии бяха въведени като мярка за спестяване, когато ипотеките в банките се предлагаха при 15% и повече. Сега виждаме различна ситуация: процесите на стабилизиране и възстановяване се развиват и много кредитни организации ревизираха лихвите надолу. Очакваме през 2016 г. ипотеката да бъде продадена със средна ставка от 10% и без участието на държавата, защото това е мощен фактор на търсенето. По този начин ставката е намалена с 1 процентен пункт. ще позволи привличането на 4% от новите кредитополучатели, а с ипотека от 7% от желаещите да закупят жилище в нова сграда ще се удвои поне", смята разработчикът.

Въпреки това, според Яковенко, дори ако ставките бъдат намалени до 10%, което според много експерти е вероятно продажбите да се забавят, тъй като цените пълзят нагоре.

„Тази година цените на жилищата намаляват във всички региони, но само в резултат на дисбаланса между търсене и предлагане. Пазарът на жилищни имоти е доста чувствителен към подобни ситуации и след търсенето с лаг от 1-1,5 години се наблюдава спад в предлагането. Така се формира излишък, образуван до началото на 2016 г. в резултат на въвеждането в експлоатация на рекордните 85,3 млн. кв. м жилища и още 37,2 млн. кв. м през първата половина на годината ", - отбеляза Яковенко.

Но, както той припомни, почти цялото това имущество е наследство от ерата преди кризата.

„Последните две години активността на предприемачите намалява и тъй като търсенето и предлагането се стремят да балансират, цените на жилищата неизбежно ще пълзят нагоре“, смята експертът.

В момента, благодарение на реализираната държавна програма за субсидиране на ниски лихви по ипотеките, среднопретегленият лихвен процент по ипотеките на първични и вторични жилища в по-голямата част от търговските банки, както и банките с държавно участие, се колебае около 12% годишно. При сегашното ниво на платежоспособност на населението, липсата на индексация на пенсиите, заплатите и общите процеси на стагнация в икономиката, този процент все още остава недостъпен за по-голямата част от населението, нуждаещо се от по-добри жилищни условия.

Междувременно въпросът дали ипотеките ще намалеят през 2017 г. остава актуален не само за гражданите, но и за законодателите.

Според многократно постъпили изявления от Министерството на финансите и Министерството на строителството и ЖКХ, програмата за субсидиране на ниски лихви по ипотеките, която изтича на 31 декември 2016 г., няма да бъде продължена.

Доколко това ще се отрази на цените на ипотечните банкови продукти, е трудно да се отговори накратко.

Не само търсенето на недвижими имоти, сегашното ниво на цените на квадратен метър и покупателната способност на населението оказват сериозно влияние върху размера на ставките. От голямо значение е темпът на инфлация, както и основният процент на Централната банка на Руската федерация. В момента основната лихва е 10%, а Елвира Набиулина, шефът на Централната банка, непрекъснато повтаря в изявленията си пред медиите, че неотдавнашните намаления на лихвите не трябва да се считат за предшественици на по-сериозен и бърз спад. При определяне на ставката регулаторът разчита на размера на прогнозната и реалната инфлация. Според прогнозата на Министерството на финансите ще бъде възможно да се достигне 4% инфлация на годишна база не по-рано от 2018 г. Поради това е трудно да се очакват скокове в намаляването на ключовата лихва. Най-вероятно спадът ще настъпи плавно с 0,5-0,25% с всеки спад.

Какво показва ипотечният пазар тази година?

Според резултатите от изминалите 9 месеца на тази година пазарът показва само положителни тенденции. От януари до март 2016 г. са издадени общо 446,1 милиарда рубли. ипотечни кредити. Ако сравним този период със същия период на 2014 г., тогава спадът е само 10%. Ако го сравним с първите 4 месеца на 2015 г., тогава има увеличение от 1,5 пъти.

Търсенето на жилища беше разпределено по този начин. Още през 2015 г. се промениха приоритетите при избора на обект за ипотечно кредитиране. На първо място са жилищата от икономична класа, особено новите сгради. Разработчиците, в полза на пазарните тенденции, се стремят да намалят цената на жилищата чрез намаляване на площта му, предоставяне на отстъпки, както и чрез продажба на апартаменти все още в нулев етап на строителство.

Създава се ситуация, когато първичното жилище има много конкурентни предимства пред вторичното жилище. В настоящата икономическа криза най-търсените са евтини и качествени имоти. Очаква се през 2017 г. апартаментите от комфорт клас да заемат 40-50% от общото предлагане на пазара на недвижими имоти, а делът на жилищата в бизнес класа ще бъде максимум 30%.

Ще бъдат ли по-евтини ипотеките през 2017 г.?

От Министерството на финансите са убедени, че това ще стане съвсем естествено за ипотеките. Антон Силуванов, шефът на Министерството на финансите, твърди, че намаляването на лихвите по ипотечните кредити ще настъпи независимо от това дали държавната програма за субсидиране на ниски лихви ще бъде удължена или правителството, както вече многократно беше обявено, ще откаже да удължи то. Игор Шувалов, първи вицепремиер, потвърждава, че спадът до 2018 г. ще достигне 7-8% - това ще бъде среднопретегленият лихвен процент по ипотеките в страната.

Що се отнася до, няма причина да се очаква рязък скок в интереса на кредитополучателите към този продукт.

Най-големите банки изобщо нямат оферта за ипотечни програми в чуждестранна валута. Ако през 2015 г. имаше около 3,5 милиона договора за ипотека в чуждестранна валута, то чрез погасяване или преструктуриране на заеми в момента броят им е намалял до 17,5 хил. Общо през първото тримесечие на 2016 г. са сключени 11 договора за ипотека в чуждестранна валута . И въпреки че лихвите за този банков продукт са много ниски - не повече от 10%, няма търсене и през 2017 г. тази тенденция вероятно ще продължи.

Сред основните тенденции при изпълнението на ипотечните кредити по преференциални държавни програми се очертават следните тенденции:

1. Броят на акредитираните банки, в които можете да получите преференциални ипотеки, ще бъде значително намален.
2. Минималният размер ще нарасне до 20%, на практика няма да останат незащитени програми.
3. Застраховката на кредитополучателя, ипотечен обект, обезпечение ще стане задължителна.

В същото време банкерите и правителството са съгласни, че именно преференциалната ипотека ще съставлява лъвския дял от всички заеми, които ще бъдат отпуснати през 2017 г.