Анализ на ипотечни инвестиции при оценка на недвижими имоти. Концепцията за анализ на ипотечните инвестиции. Подходи за неговото изпълнение. Техника за ипотечни инвестиции на Ellwood
Използването на ипотечен кредит като източник на финансиране на придобития недвижим имот въвежда някои особености в прилагането на методите на доходния подход при оценката на недвижими имоти поради следните причини:
Пазарната стойност на един актив не съвпада с размера на собствения капитал, инвестиран в него, т.к. недвижимите имоти са закупени частично с привлечени средства;
Текущата цена на предоставения от кредитополучателя заем зависи от конкретните условия на финансиране.
Методът на капитализация на дохода определя стойността на имота, който се оценява чрез преобразуване на годишния нетен оперативен доход в стойност, като се използва коефициент на капитализация, който включва нормата на възвръщаемост на инвестицията и нормата на възвръщаемост на капитала. Особеността на този метод при оценка на кредитирани обекти е методът за изчисляване на коефициента на капитализация.
Ако заемът предвижда погасяване на главния дълг към момента на препродажбата на недвижим имот, тогава коефициентът на капитализация се изчислява като среднопретеглената норма на възвръщаемост на инвеститора, която той иска да получи върху инвестирания си собствен капитал, и лихвения процент по ипотечния кредит.
R e е нормата на възвръщаемост на инвеститора (върху собствения капитал);
R k - лихвеният процент по кредита;
K m е съотношението на ипотечния дълг.
Ако инвеститорът получи самоамортизиращ се заем, тогава коефициентът на капитализация се изчислява с помощта на ипотечната константа (R m) вместо лихвения процент по заема (R k).
Ипотечната константа отразява нормата на възвръщаемост на кредитора, като взема предвид погасяването на дълга равномерно в анюитетните плащания.
където R е коефициентът на капитализация;
R e е нормата на възвръщаемост на инвеститора (върху собствения капитал);
R m - ипотечна константа;
K m е съотношението на ипотечния дълг.
Проблем номер 20.
състояние:За закупуване на недвижими имоти, носещи годишно 1870 хиляди рубли. нетен оперативен доход, можете да получите самообезценяващ се ипотечен кредит за период от 32 години при 14% с коефициент на ипотечен дълг от 48%. Оценете недвижимите имоти, ако нормата на възвръщаемост на собствения капитал, изисквана от инвеститора, е 12%. Схемата за погасяване на кредита предвижда месечни плащания.
Решение:
1. Коефициент на капитализация
Rm = (iaof, лихва, натрупана месечно, 20%, 21 години.) * 12 = 0,2023
2. Стойността на дадения в заем недвижим имот
Методът на дисконтирания паричен поток определя пазарната стойност на имот като сумата на дисконтирания доход, който се очаква от имота в бъдеще. този метод обикновено се нарича традиционна техника за анализ на ипотечни инвестиции.
Ако придобиването на недвижим имот предвижда смесено финансиране, тогава неговата стойност ще се състои от размера на предоставения ипотечен кредит и текущата стойност на собствения капитал. Собственият капитал представлява сумата от дисконтираните парични потоци на инвеститора през периода на държане и дисконтираните постъпления от очакваната продажба на имота в края на периода на държане.
Спецификата на прилагането на традиционната схема на метода на дисконтирания паричен поток се проявява в следното:
Дисконтовият процент трябва да съответства на нормата на възвръщаемост на собствения капитал, изисквана от инвеститора;
Като текущ приход за периода на собственост се използва не нетния оперативен приход, а паричните постъпления в собствения капитал, които представляват остатъка след приспадане на задължителните плащания към банката;
Постъпленията от прогнозната продажба на имота в края на периода на държане са разликата между продажната цена и остатъка на ипотечния дълг към тази дата.
Проблем №21.
състояние:Определете пазарната стойност на недвижимите имоти, чийто нетен оперативен доход ще бъде следните стойности: през 1-ва година - 160 000 рубли, през втората - 300 000 рубли, през третата - 500 000 рубли, през 4-та - 800 хиляди рубли, в 5-то - 1000 хиляди рубли.
Продажната цена на обекта в края на 5-та година се очаква да бъде 3100 хиляди рубли. Нормата на възвръщаемост на собствения капитал на инвеститора е 15%. Инвеститорът получава заем от банката в размер на 805 хиляди рубли. за 30 години при 9%. дългът се погасява ежегодно на равни вноски с начислена лихва върху остатъка по дълга.
Решение:
1. Съставяне на график за погасяване на кредита през анализирания период и калкулиране на разходите за обслужване на дълга (Таблица 9). Анализираният период до продажбата на имота е 5 години.
Таблица 9 - Изчисляване на приходи от обслужване на дълга
|
Индекс | ||||||
|
Размерът на кредита, който трябва да бъде върнат, хиляди рубли (925/17) | ||||||
|
Оставащ дълг в края на годината, хиляди рубли | ||||||
|
Размерът на начислената лихва върху сумата на остатъка от предходния период (ставка 18%) | ||||||
|
Разходи за обслужване на дълга, хиляди рубли | ||||||
2. Изчисляване на размера на дисконтираните парични постъпления (табл.10). Прилага се коефициентът на настоящата стойност на валутата (pvf).
Таблица 10 - Изчисляване на размера на дисконтираните парични постъпления
|
Индекс | ||||||
|
Нетен оперативен доход, хиляди рубли | ||||||
|
Разходи за обслужване на дълга, хиляди рубли | ||||||
|
Касови бележки, хиляди рубли | ||||||
|
Коефициент на настоящата стойност на паричната единица | ||||||
|
Отстъпка от касови бележки, хиляди рубли | ||||||
|
Размер на отстъпките, хиляди рубли | ||||||
3. Изчисляване на настоящата стойност на приходите от продажбата на имота:
Продажна цена = 3100 хиляди рубли.
Остатъкът на дълга в края на 5-та година = 670,85 хиляди рубли.
Приходите от продажби = 3100-670,85 = 2429,15 хиляди рубли.
Текущата стойност на приходите от продажбата = 805 * 0,64993 = 523,2 хиляди рубли.
4. Оценка на пазарната стойност на собствения капитал на инвеститора
V e = 1633 + 523,2 = 2156,2 хиляди рубли.
5. Оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти
V = V m + V e = 805 + 2156,2 = 2961,2 хиляди рубли.
Използването на традиционни техники за анализ на ипотечните инвестиции позволява недвижимите имоти да бъдат оценени както въз основа на разходни показатели, така и без тяхно участие, като се взема предвид само размера на нетния оперативен доход.
Традиционната техника за анализ на ипотечните инвестиции се разглежда, както следва:
където V е стойността на имота;
V m - ипотечен кредит;
NOI - нетен оперативен доход;
ДС - годишни разходи за обслужване на дълга;
pvaf е коефициентът на настоящата стойност на анюитета;
FV B - продажната цена на имота в края на анализирания период;
V mn - остатъкът по ипотечния кредит в края на анализирания период;
pvf - коефициент на текущата стойност на паричната единица;
R e - нормата на възвръщаемост на собствения капитал;
n - анализиран период.
Проблем номер 22.
състояние:Определете стойността на недвижимия имот, чийто нетен оперативен доход през следващите 8 години ще възлиза на 1420 хиляди рубли. В края на 8-та година обектът се планира да бъде продаден за 12 540 хиляди рубли. Инвеститорът получава ипотечен заем в размер на 8860 хиляди рубли. за 30 години при 12% с месечно погасяване. Нормата на възвръщаемост на собствения капитал, изисквана от инвеститора, е 19%.
Решение:
1. Ипотечна константа
Rm = (12%, 30 години) * 12 = 0,010286 * 12 = 0,1234
2. Годишен разход за обслужване на дълга
DS = V m * R m = 8860 * 0,1234 = 1093,3 хиляди рубли.
3. Остатъкът на дълга, най-накрая, 12-та година
Месечно плащане RMT = 8860 * 0,010286 = 91,1 хиляди рубли;
Оставащ срок на заема след продажбата на обекта 30 - 8 = 22 години;
Салдото на дълга към датата на продажба V mn = 91,1 * 92,76968 = 8451,3 хиляди рубли.
4. Настояща стойност на разписките
PV 0 = (19%, 8 години) = (1420-1093,3) * 4,48732 = 1466,0 хиляди рубли.
5. Настоящата стойност на приходите от продажбата на обекта
РV BO = (12540-8451,3) * 0,32690 = 1336,6 хиляди рубли.
6. Пазарна стойност на собствения капитал
V e = PV o + PV BO = 1466 + 1336,6 = 2802,6 хиляди рубли.
7. Стойност на имота
V = V m + V c = 8860 + 2802,6 = 11662,6 хиляди рубли.
Отговор: цената на недвижимите имоти ще бъде 11662,6 хиляди рубли.
Оценка на недвижими имоти, обременени с предварително получен ипотечен кредит:
където V mo е салдото на дълга към датата на оценка;
V mnk е салдото по дълга към датата на продажба, като се вземе предвид периодът, който разделя датата на получаване на заема от датата на оценка.
Проблем номер 23
състояние:Изисква се оценка на имота. Използват се условията на предходната задача 22. Ипотечният кредит е получен 3 години преди датата на оценка.
Решение:
1. Оставащ дълг по ипотечен кредит към датата на оценката
V mo = RMT * (pvaf, месечно, 12%, 27 години) = 91,1 * 96,02007 = 8747,2 хиляди рубли.
2. Оставащ дълг към датата на продажбата
Оставащ срок на заема след продажбата на обекта = 30 - 3 - 8 = 19 години;
Оставащ дълг към датата на продажба V mnk = RMT * (pvaf, месечно, 12%, 30 години) = 91,1 * 89,65509 = 8167,6 хиляди рубли.
3. Настояща стойност на разписките (непроменена)
PV 0 = (NOI-DS) * (pvaf годишно) = (1420-1093,3) * 4,48732 = 1466,0 хиляди рубли.
4. Сегашната стойност на приходите от продажбата на обекта (включително остатъка от дълга)
PV BO = (FV в -V m) * (pvf, годишно, 12%, 15 години) = (12540-8167,6) * 0,32690 = 1429,3 хиляди рубли.
5. Пазарна стойност на собствения капитал
V e = РV o + РV BO = 1466 + 1429,3 = 2895,3 хиляди рубли.
6. Цената на недвижимия имот (като се вземе предвид балансът на дълга към датата на оценка и датата на продажба)
V = V m + V e = 8747,2 + 2895,3 = 11642,5 хиляди рубли.
Анализът на ипотечните инвестиции е разновидност на подхода на доходите и се използва за оценка на имоти, закупени с участието на ипотечен кредит.
Необходимостта, възможността и целесъобразността от използване на привлечени средства при извършване на сделки с недвижими имоти от позицията на кредитополучателя и заемодателя се дължи на следното.
За инвеститор (кредитополучател) набирането на заемни средства при покупка на недвижим имот позволява:
Закупуване на обект, чиято стойност надвишава средствата, с които разполага;
Да се повиши нивото на диверсификация на портфейла чрез инвестиране на собствени средства, освободени при ползване на кредита, в други обекти на недвижими имоти;
Закупуване на недвижим имот на вноски, като изплаща на кредитора дължимите му суми от дохода, принесен от същия обект на недвижими имоти;
Получавайте по-висока възвръщаемост на инвестирания капитал, когато избирате изгодни условия за финансиране.
Кредиторът изхожда от следните съображения:
Кредитираният обект не подлежи на транспортиране, физическа повреда, обикновено е застрахован и следователно през целия период на погасяване на дълга може да бъде контролиран от кредитора;
Дългият физически и икономически живот на имота е основа за връщане не само на главницата, но и на дължимата лихва;
Задължителната държавна регистрация на права върху недвижими имоти, както и сделки с тях, включително ипотеки, служи като правна гаранция за изпълнението на договорните задължения от кредитополучателя;
Гъвкава система за съставяне на договор за заем, възможността за включване на специални условия в него позволява на кредитора да реагира своевременно на нивото на пазарна доходност на заемните средства, на промените във финансовата стабилност на кредитополучателя, да влияе върху възможност за препродажба на отдадения в заем актив преди падежа на дълга; недвижимите имоти не подлежат на рязка амортизация;
Правилно определената стойност на обезпечението ще позволи на банката да върне парите на заем с лихва.
В повечето страни с развита пазарна икономика покупката на недвижими имоти се извършва с участието на заемни средства, предоставени срещу обезпечение на дългосрочна основа под формата на ипотечен заем - заем, предоставен за дълго време за закупуване на недвижим имот. като обезпечение. Така отличителна черта на ипотечния кредит е съчетаването на заложения обект и придобития недвижим имот.
Специфичните условия на финансиране трябва да бъдат взети предвид от оценителя, който ги сравнява с т. нар. типично финансиране - размера на заема, който може да бъде предоставен от кредитора, както и начислената лихва. Оценителят, сравнявайки конкретни условия за финансиране с типично финансиране, особено ако заемът не е предоставен от трета страна, а директно от продавача, може да ги оцени като благоприятни. Този фактор трябва да бъде включен в цената като съответна премия към себестойността.
По този начин условията на финансиране влияят върху цената на недвижимия имот, но не променят неговата стойност. Разумният инвеститор е готов да плати по-висока цена за закупения имот, ако получи заем с лихва под пазарната, или има положителен финансов ливъридж поради увеличаване на срока на заема, или продавачът плаща точки за отстъпка по ипотеката получен заем от купувача.
Купувачът на недвижим имот може да реши да привлече ипотечен заем въз основа на оценка на ефективността на използването на привлечените средства в инвестиционния процес. За да направите това, е необходимо да се анализират фактори като процент
процент на кредита, срок на кредита, процедура за погасяване, размер на ипотечния кредит, финансов ливъридж, специални условия за кредитиране.
Оценка на финансовия ливъридж, т.е. възможността за използване на привлечени средства в инвестиционния процес е най-важният фактор, който определя ефективността на използването на привлечените средства от инвеститора. За обективна оценка на финансовия ливъридж трябва да се прави разлика между нивата на доходи, генерирани от недвижими имоти, и правилно да се определят съответните норми на възвръщаемост.
Нормата на възвръщаемост на недвижимите имоти се изчислява като съотношението на нетния оперативен доход към стойността на недвижимия имот или размера на ипотеката и собствения капитал на инвеститора.
Нормата на възвръщаемост на собствения капитал се определя като съотношението на паричните постъпления към размера на собствения капитал, инвестиран от инвеститор в недвижими имоти.
В зависимост от условията на заема, финансовият ливъридж може да се оцени като положителен, отрицателен или неутрален. Ако нормата на възвръщаемост на собствения капитал е по-висока от нормата на възвръщаемост на недвижимите имоти, тогава финансовият ливъридж е положителен. Това съотношение характеризира ефективното използване на привлечените средства.
Важен етап от анализа на ипотечните инвестиции е оценката на достатъчността на прогнозирания нетен оперативен доход, изчислен въз основа на характеристиките на оценявания обект, за постигане на необходимата норма на възвръщаемост на собствения капитал при дадените условия на финансиране.
Анализът на ипотечните инвестиции включва изчисляване на коефициента на покритие на дълга и сравняването му с изискванията на банката за надвишаване на размера на нетния оперативен доход спрямо размера на задължителните плащания по ипотечен кредит.
Московски автомобилен и пътен институт
(Държавен технически университет)
КАТЕДРА АВТОМОБИЛНО ТРАНСПОРТНО СТОПАНСТВО
Дисциплина "Икономика на недвижимите имоти"
"Основи на анализа на инвестициите и ипотеките"
Москва 2009г
Въведение
3. Условия за финансиране
литература
Въведение
пряка, силна връзка на имота със земята;
обектът на недвижимия имот не може да бъде преместен с отделяне от поземления имот без значително увреждане на предназначението му;
недвижимите имоти принадлежат към категорията финансови активи;
сделките с недвижими имоти се извършват на пазара на недвижими имоти - специфичен сегмент (сектор) на финансовия пазар;
пазар на недвижими имоти - сферата на капиталовите инвестиции (инвестиционната сфера), както и системата от икономически отношения между участниците на финансовия пазар по отношение на сделките с недвижими имоти; покупко-продажбата на недвижими имоти е свързана с движението на капитал или стойност, което генерира доход;
придобиването на обект на недвижим имот означава инвестиция в този обект, която генерира доход за собственика му по време на експлоатацията или отдаването му под наем, както и след препродажбата му на по-висока цена;
поради спецификата на недвижимите имоти като финансова категория и високата му цена, държавата налага високи изисквания за спазване на законността на сделките с недвижими имоти, следователно почти всички сделки на пазара на недвижими имоти трябва да преминат държавна регистрация;
търсенето на обекти на недвижими имоти не е взаимозаменяемо, следователно, дори ако предлагането надвишава търсенето, то (търсенето) често остава неудовлетворено;
размерът на търсенето на недвижими имоти се определя от географски и исторически фактори, както и от състоянието на инфраструктурата в района, където се намира имотът.
Трябва да се отбележи, че основният елемент или атрибут на недвижимия имот е земята.
Поради високата динамика на цените за всички финансови обекти, както и всички останали пазари, както и липсата на повече или по-малко ефективна информационна база за обектите на недвижими имоти, пазарът на недвижими имоти не може да съществува без оценка на своите обекти . Оценката на недвижими имоти означава преди всичко оценка на правата на собственост върху недвижим имот и самия недвижим имот.
Почти всички сделки за покупка на недвижим имот се извършват с привличане на ипотечни заеми или заеми, обезпечени с недвижими имоти. При такива условия стойността на недвижимия имот се определя като сумата на ипотечния кредит, настоящата стойност на приходите от използването на недвижим имот и приходите от препродажбата на недвижими имоти. По принцип оценката на стойността на недвижимите имоти, обременени или придобити с ипотечен кредит, се извършва чрез анализ на ипотечните инвестиции. Тази статия ще разгледа въпроси, свързани с ипотечното кредитиране и основите на анализа на инвестициите и ипотечния кредит.
1. Концепцията за ипотечното кредитиране
Ипотека - ипотека на недвижим имот като начин за обезпечаване на задължения. Наличието на система за ипотечно кредитиране е неразделна част от всяка развита частноправна система. Ролята на ипотечните кредити нараства особено когато състоянието на икономиката е незадоволително. В този случай добре обмислената и ефективна ипотечна система, от една страна, помага за намаляване на инфлацията, като се възползва от временно свободни средства на гражданите и предприятията, от друга страна, помага за решаването на социални и икономически проблеми.
Често терминът "ипотека" означава ипотечно кредитиране, но "ипотека" има самостоятелно значение - залог на недвижими имоти като начин за обезпечаване на задължения.
Недвижимото имущество е неразделна част от повечето икономически процеси. Въпреки това, поради своите особености, той принадлежи към обектите, които са оптимални за кредитиране. Най-важните характеристики включват следното.
1. Цената на недвижимия имот като единица стока е много висока и изисква значителен капитал от инвеститора.
2. Недвижим имот, на първо място, е поземлен имот, върху който се изграждат някои подобрения, за да се осигури неговата доходност; процесът на използване на недвижимо имущество, генериращо доходи, може да се извършва само на мястото на първоначалното му създаване, тъй като не подлежи на транспортиране.
3. Правото на недвижим имот като стока подлежи на задължителна регистрация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти по начина, предписан от федералния закон.
4. Недвижимите имоти имат доста голям физически размер, физическото и икономическото стареене на недвижимите имоти протича за дълго време.
5. По време на икономическия живот на недвижимите имоти е възможно да се извършват капиталови мерки, които влияят върху размера на дохода и следователно той може да бъде стабилен, да намалява и да се увеличава с течение на времето.
6. Инвестициите в недвижими имоти са по-малко амортизирани, тъй като промените в стойността на недвижимите имоти обикновено компенсират инфлационните процеси.
Възможността за използване на заемни средства в сделки с недвижими имоти съществува както за кредитополучателя, така и за кредитора.
Предимствата на привличането на заети средства за закупуване на недвижими имоти позволяват на инвеститора (кредитополучателя):
1. Придобиване на по-скъп обект в сравнение със собствения си капитал, с който разполага към момента на сделката.
2. Диверсифицирайте портфейла от недвижими имоти, като инвестирате освободените собствени средства за кредитиране в други обекти.
3. Купуването на доходоносен недвижим имот на вноски дава възможност на собственика да изплати дълга към кредитора с лихва от приходите, генерирани от същия имот.
4. Увеличете нормата на възвръщаемост на собствения капитал, като изберете оптималните условия за финансиране.
Като се имат предвид положителните аспекти на използването на заемни средства от инвеститора, е необходимо да се отбележат недостатъците.
1. Сумата, върната на кредитора, е по-висока от получения заем, тъй като инвеститорът трябва да плати лихва.
2. Ипотечният кредит е източник на заем, който изисква своевременно и пълно погасяване.
3. Промени в условията на кредита, предвидени в първоначалния договор за заем, спадането в процеса на експлоатация на недвижими имоти в стойността на нетния оперативен доход на недвижимия имот може да доведе до отрицателен финансов ливъридж.
4. Нарушаването на графика за погасяване на кредита дава право на кредитора да наложи възбрана върху заложеното имущество. В този случай имотът се продава и дългът се изплаща от продажната цена. Остатъкът от постъпленията от продажбата на недвижим имот, дължими на собственика, може да бъде по-малък от размера на погасения кредит.
Кредиторът взема решение за предоставяне на заемни средства на дългосрочна основа, обезпечени с недвижими имоти въз основа на анализа на следните фактори:
1. Кредитираният обект, поради физически, икономически и правни характеристики, през целия период на погасяване на дълга, може да бъде контролиран от кредитора.
2. Задължителната държавна регистрация на права върху недвижими имоти, както и сделки с тях, включително ипотеки, служи като правна гаранция за изпълнението на договорните задължения от кредитополучателя.
3. Дългият физически и икономически живот на недвижимия имот е основа за връщане не само на главницата, но и на дължимата лихва.
4. Гъвкава система за съставяне на договор за заем, възможността за включване на специални условия в него, позволява на кредитора да вземе предвид промените в пазарната доходност на кредитните ресурси, финансовата стабилност на кредитополучателя и да повлияе върху процеса на препродажба от дадения в заем недвижим имот през периода на погасяване на дълга.
5. Регистрацията на "ипотека" по отпуснати ипотечни кредити позволява на ипотечната банка да издава ипотеки и да попълва кредитните си ресурси.
Разгледаните особености на недвижимите имоти доведоха до факта, че в страни с развита пазарна икономика недвижимите имоти се придобиват с участието на ипотечен заем. Ипотечният кредит е вид заем, който се характеризира с: предоставяне на средства за дълго време, заемане на сделка за придобиване на недвижим имот, придобитият недвижим имот действа като обезпечение.
Така отличителна черта на ипотечния кредит е комбинацията от заложен обект и закупен обект.
През целия период на заема кредитополучателят (залогодател) и заемодателят (залогоприемател) нямат пълни права върху заложеното имущество. Запазвайки правата на собственост и ползване, те не могат да се разпореждат с имота. В същото време кредитополучателят трябва да управлява имота по такъв начин, че полученият доход да му позволи да изплати основния дълг, да плаща натрупани лихви, данъци, застрахователни премии, да извършва навременни ремонти, за да поддържа имота в добро състояние, а също и да получават доход от инвестирания собствен капитал.
2. Видове заеми и законодателство за обезпечения
В момента има много схеми за ипотечно кредитиране, които се различават основно по отношение на получаване на заеми, схеми за плащане на лихви и амортизация на главницата на дълга. Най-често срещаните са следните видове заеми:
С плащане на топка;
Самоомекотяване;
С променлив лихвен процент;
канадско преобръщане;
Окончателна ипотека;
Съвместно участие;
Заем с точки за отстъпка.
Заеми за плащане с топкапредвиждат плащане и лихва върху главницата на дълга в края на срока на кредита. Има междинни опции, като периодични лихвени плащания и погасяване на дължимата сума в края на периода на заема. Баловите заеми са най-характерни за инвеститори, които се стремят да минимизират разходите по време на разработването на проекта и в края на този период да изпълнят задълженията си по дълга след продажбата на активите си.
Самоамортизиращ се заем предвижда равни периодични плащания, включително лихвени плащания, намаляващи при амортизация на дълга и увеличаване на плащанията за амортизация на кредита. Тези заеми се издават в размер, който е част от стойността на имота, главно в зависимост от представата на кредитора за ликвидността на инвестирания актив. Самообезценяващият се ипотечен заем е най-удобен при анализиране на структурата на инвестициите и икономическите характеристики на доходоносните недвижими имоти, следователно в бъдеще, когато разглеждаме методите за анализ на ипотечните инвестиции, ще използваме заем от този тип.
Заем с променлива лихва обикновено се използва, когато инвеститори и кредитори се стремят да се приспособят към бързо променящата се ценова ситуация на пазара на капитали и ресурси. В този случай лихвеният процент може да бъде променен директно или чрез промяна в размера на плащанията или условията на амортизация.
Канадско преобръщане - форма на заем с променлив лихвен процент, когато лихвеният процент се коригира на предварително определени интервали от време (обикновено няколко години).
Окончателна ипотека предоставена от трето лице или от собственика на първата ипотека, като по този начин се образува младша ипотека. Собственикът на окончателното заложно право поема задължения по остатъка от първия заем, като изисква по-високи лихвени плащания върху сумата на окончателния заем, който включва остатъка от стария заем и собствения му заем. По този начин новият кредитор използва финансов ливъридж, за да финансира собствения си заем.
Съвместно участие - в този случай заемодателят участва в разпределението на печалбата от приходите и (или) увеличаването на стойността на активите в допълнение към лихвените плащания, като предоставя заем с по-преференциална лихва.
Заем с точки за отстъпка означава, че кредитополучателят действително получава сума, по-малка от посочената в договора за заем. Въпреки това, лихвите и амортизационните плащания трябва да бъдат платени върху цялата сума на дълга. Инвеститорът се съгласява с отстъпка от сумата на заема в замяна на нисък лихвен процент, докато кредиторът, предоставяйки заем с отстъпка, увеличава крайната възвръщаемост спрямо реалния заем. Отстъпката от договорената сума се измерва в точки за отстъпка. Една отстъпка точка се равнява на един процент от сумата на договорния дълг.
На практика се използват още няколко вида ипотечни кредити, но всички те са модификации на горните.
Анализът на ипотечните задължения като неразделна част от инвестиционен проект създава необходимата база за определяне на паричните потоци, настоящата стойност на активите и собствения капитал. Оценителят трябва да познава текущите интереси и предпочитания на собствениците и кредиторите, както и преобладаващите условия на капиталовия пазар, за да коригира правилно номиналната стойност на дълговите задължения като неразделна част от текущата стойност на имота.
В Русия ипотеките се използват сравнително наскоро (Федерален закон на Руската федерация „За ипотеките (залог на недвижими имоти)“ № 102-FZ е приет на 16 юли 1998 г.). Въпреки това вече можем да кажем, че институцията на ипотечното кредитиране в Русия (преди световната финансова криза) се развива доста бързо ... По-долу са дадени някои от разпоредбите на Федералния закон "За ипотеките (залог на недвижими имоти)", на които е препоръчително да се съсредоточите върху практикуващия оценител на недвижими имоти.
Основанието за възникване на ипотеката.Основанието за възникване на ипотека може да бъде закон или споразумение. По силата на споразумението залогодателят (включително и тези, които не са длъжник) залага доброволно всяка принадлежаща му недвижима вещ, като по този начин гарантира удовлетворяването на вземанията на кредитора в случай на неизпълнение на задължението, обезпечено със залога. Договорът е основната форма на ипотека. В някои случаи ипотека може да възникне въз основа на правни норми.
Задължение, обезпечено с ипотека.Ипотеката може да бъде учредена като обезпечение на задължение по договор за кредит, по договор за заем или друго задължение, включително задължение, основано на покупко-продажба, лизинг, договор, друго споразумение, причиняващо вреда, освен ако федералният закон не предвижда друго.
Имот, който може да бъде ипотекиран.Съгласно договор за ипотека може да се заложи недвижим имот, посочен в параграф 1 на член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата върху който са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, вкл. :
1) поземлени парцели, с изключение на поземлени парцели, посочени в член 63 от този федерален закон;
2) предприятия, както и сгради, конструкции и други недвижими имоти, използвани в предприемаческата дейност;
3) жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани помещения;
4) летни вили, градински къщи, гаражи и други сгради за потребителско ползване;
5) въздушни и морски плавателни съдове, кораби за вътрешно плаване и космически обекти.
Право на залогможе да бъде обременено имущество, което принадлежи на ипотекодателя на основание имуществено право или на основание на стопанско управление.
В договора за ипотекатрябва да се посочи предметът на ипотеката, нейната оценка, характерът, размерът и срокът за изпълнение на обезпеченото с ипотеката задължение. Предметът на ипотеката се определя в договора, като се посочват неговото наименование, местонахождение и описание, достатъчно за идентифициране на този предмет. Оценката на предмета на ипотеката се определя в съответствие със законодателството на Руската федерация по споразумение на залогодателя със залогодателя и се посочва в договора за ипотека в парично изражение. Обезпеченото с ипотеката задължение трябва да бъде посочено в договора за ипотека с посочване на неговия размер, основание за възникването му и срок на изпълнение. В случаите, когато това задължение се основава на някакво споразумение, страните по това споразумение трябва да бъдат посочени датата и мястото на сключването му.
Ипотеките подлежат на държавна регистрация от правосъдните органи в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях. Договорът за ипотека се счита за сключен и влиза в сила от момента на държавната му регистрация.
Отчуждаване на ипотекиран имот.Имуществото, заложено по договор за ипотека, може да бъде отчуждено от залогодателя на друго лице чрез продажба, дарение, замяна, внасяне като вноска в имущество на стопанско съдружие или дружество или дял в имущество на производствена кооперация, или по друг начин само със съгласието на заложния кредитор, освен ако в договора за ипотека е предвидено друго. В случай, че е издадена ипотечна облигация, отчуждаването на ипотекирания имот се допуска, ако правото на ипотекаря е предвидено в ипотечната облигация при установените в нея условия.
Залогодателят има право да завещае заложеното имущество. Условията на договора за ипотека или друго споразумение, ограничаващо това право на залогодателя, са нищожни.
Последваща ипотека.Възможно е сключване на друго ипотечно задължение (последваща ипотека) по отношение на имущество, което вече е предназначено по договора за ипотека за обезпечаване на предишното задължение (предишна ипотека), ако това не е забранено от предишната ипотека. Последваща ипотека не е разрешена, ако предишната ипотека е заверена. Удовлетворяването на вземанията на заложния кредитор по предходна ипотека има предимство пред удовлетворяването на вземанията на заложния кредитор за последваща ипотека. Редът на ипотекарните кредитори се установява въз основа на данните от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него за момента на възникване на ипотеката.
Ипотечни права, ако не е удостоверен с ипотека, може да бъде продаден от заложния кредитор на друго лице, ако това не е забранено с договора. Лицето, на което се прехвърлят правата по договора за ипотека, получава и правата по главното задължение, обезпечено с ипотеката.
Ипотекамогат да бъдат прехвърлени на друго лице с прехвърляне на права по задължението, обезпечени с ипотеката, а също и заложени на друго лице в съответствие със задължението по договора за заем между това лице и заложния кредитор. При прехвърляне на права върху ипотека сделката се извършва в проста писмена форма. При прехвърляне на права върху ипотека прехвърлителят прави отметка върху ипотеката за новия собственик, освен ако Федералният закон не предвижда друго. Прехвърлянето на права върху ипотека на друго лице означава прехвърляне на всички удостоверени от него права на това лице в съвкупност.
Съдебно производство за възбрана върху заложено имущество.Възстановяването съгласно претенциите на заложния кредитор се прилага за имуществото, заложено по договора за ипотека със съдебно решение, с изключение на случаите, когато в съответствие с член 55 от Федералния закон е разрешено удовлетворяването на такива искове без съд.
В решението на съда за възбрана върху заложения по ипотека имот трябва да бъде посочена първоначалната продажна цена на имота за продажбата му на публичен търг.
Ипотека на земя.Предмет на залог по договор за ипотека могат да бъдат поземлени имоти в общинска собственост и поземлени имоти, за които държавната собственост не е обособена, ако такива поземлени имоти са предназначени за жилищно строителство или за интегрирано застрояване за жилищно строителство и са прехвърлени за обезпечаване погасяване на кредита. , предоставени от кредитна институция за устройство на тези поземлени имоти чрез изграждане на съоръжения от инженерна инфраструктура.
Решенията за ипотека на поземлени имоти в общинска собственост се вземат от местните власти. Решенията за ипотека на поземлени имоти, чиято държавна собственост не е ограничена и които са посочени в параграф 1 на чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, се приемат от държавните органи на съставните образувания на Руската федерация или органите на местно самоуправление, на които е възложено право да се разпореждат с посочените поземлени участъци в съответствие със законодателството на Руската федерация.
Ипотека на индивидуални и многоквартирни къщи и апартаментидопускат се, ако са в частна собственост, и не се допускат, ако тези обекти са държавна или общинска собственост
3. Условия за финансиране
Разнообразието от форми на взаимоотношения между кредитополучателя и кредитора води до наличието на различни условия за финансиране. Условията на финансиране обикновено включват начина на погасяване на дълга, плащането на лихви, процедурата за промяна на лихвените проценти, условията на кредита, възможността за включване на допълнителни клаузи в договора за заем, които засягат риска на страните по договора за заем.
Специалните условия предполагат включването в договора за кредит на клаузи относно правата на заемодателя и кредитополучателя на предсрочно погасяване на заема, наличието на обосновани задължения, възможността за продажба на обекта преди изтичане на срока на кредита и определението на принципа на подчиненост. Наличието или отсъствието на тези условия, както и тяхното специфично съдържание оказват влияние върху резултатите от оценката на пазарната стойност на недвижимия имот.
1. Оправдаващо обстоятелство. Наличието на тази клауза в договора за кредит означава, че в случай на нарушаване от страна на кредитополучателя на условията на договора за кредит, банката може да разчита на възстановяване на дълга само за сметка на заложения обект. Друг имот, собственост на кредитополучателя, не може да се използва за тези цели. Ако този елемент липсва, кредитополучателят трябва да носи отговорност за цялото принадлежащо му имущество.
2. Право на предсрочно събиране на вземания. В съответствие с това условие кредитополучателят има право да погаси дълга преди изтичане на срока на кредита. Наличието на такова право е важно, ако инвеститорът не изключва възможността за препродажба на обекта преди погасяването на дълга. Западната практика предвижда плащане на глоби от кредитополучателя в полза на банката в такива случаи. Нивото на глобата намалява с наближаването на датата на окончателното погасяване на дълга. В някои случаи заемите се „заключват“ за определен период, забранявайки предсрочно погасяване.
3. Право на кредитора на предсрочно погасяване на дълга. Наличието на такова право предвижда предсрочно погасяване на оставащия дълг („топка“ плащане), независимо от това дали кредитополучателят е нарушил условията на договора за заем. Възможната дата за предсрочно погасяване се определя към момента на сключване на договора за кредит. Когато това се случи, кредиторът може да очаква да получи остатъка от дълга или да преразгледа такива позиции като лихвения процент, оставащия падеж на дълга. Наличието на такова право е от полза за банката.
4. Право на продажба на недвижим имот заедно с дълга. Това право позволява на кредитополучателя да продаде имота преди погасяването на заема, а оставащият дълг ще бъде изплатен от новия собственик, като заемодателят остава същият. Наличието на такова право увеличава риска на кредитора, поради което банката си запазва правото да даде разрешение за продажба на недвижим имот на конкретен купувач или правото да увеличи лихвата. Трябва да се отбележи, че в този случай продавачът носи изцяло отговорност в случай, че новият собственик е получил оневиняващо обстоятелство.
5. Принципът на подчиненост. Тази позиция предполага възможността за промяна на приоритета на ипотечния кредит. Ако инвеститор закупи недвижим имот с участието на ипотечен заем и в същото време възнамерява впоследствие да го използва като част от инвестиционен проект, който ще бъде финансиран със заемни средства, тогава той трябва предварително да договори възможността за намаляване на приоритета от първия заем. Липсата на този елемент ще затрудни получаването на нов заем, обезпечен със същия имот.
Специфичните условия на финансиране трябва да бъдат взети предвид от оценителя, който ги сравнява с т. нар. типично финансиране. Типичното финансиране се отнася до размера на кредита, който може да бъде предоставен на инвеститор, и лихвения процент, който е зададен.
Класическата теория на оценката прави разлика между понятията "цена" и "стойност" на даден имот. Цената отразява хипотетичната сума пари, за която оценяваният обект може да бъде заменен, като се вземат предвид специфични условия. Стойността се определя от потенциалната възвръщаемост на имота. Цената зависи от размера на приходите, генерирани от имота, както и от възможната промяна в стойността му през периода на собственост. Нетният оперативен доход зависи от:
физически параметри на обекта;
пазарни наемни ставки;
търсене на този имот;
качество на управление;
стойността на оперативните разходи.
Всички тези фактори се отнасят до обхвата на използване на оценявания обект. Тъй като разходите за обслужване на дълга се приписват на разходите за финансиране, техният размер, присъствие или отсъствие не оказва влияние върху размера на нетния оперативен доход.
Ценае сумата, която ще бъде платена за имота при действителната сделка. Цената често е резултат от преговори между продавача и купувача.
Инвеститорът ще бъде готов да плати по-висока цена за закупения имот, ако получи заем с лихва под пазарната, или има положителен финансов ливъридж поради увеличаване на срока на кредита, или продавачът плаща точки за отстъпка по ипотечния заем получени от купувача. Оценителят, сравнявайки конкретни условия за финансиране с типично финансиране, особено ако заемът не е предоставен от трета страна, а директно от продавача, може да ги оцени като благоприятни. Този фактор може да бъде включен в цената като съответна премия към себестойността.
Така условията на финансиране не променят стойността на имота, а оказват влияние върху цената му. Анализът на ипотечните инвестиции е набор от изчисления и аналитични мерки, които позволяват оценка на недвижими имоти, като се вземат предвид специфичните условия за финансиране.
4. Анализ на ипотечните инвестиции
Анализът на ипотечните инвестиции се състои в определяне на стойността на имуществото като сума от стойностите на собствения и дълговия капитал. Това отчита мнението на инвеститора, че той плаща не цената на недвижимия имот, а цената на капитала. Заемът се разглежда като средство за увеличаване на инвестиционните средства, необходими за завършване на сделката. Цената на собствения капитал се изчислява чрез дисконтиране на паричните потоци, идващи към инвеститора на собствен капитал от редовен доход и от сторниране, цената на дълга - дисконтиране на плащанията за обслужване на дълга.
Настоящата стойност на имота се определя въз основа на дисконтовите проценти и характеристиките на паричния поток. Тоест настоящата стойност зависи от продължителността на проекта, съотношението на собствения и дълговия капитал, икономическите характеристики на имота и съответните дисконтни проценти.
Методи за анализ на ипотечните инвестиции
Анализът използва два метода (две техники): традиционния метод и техниката на Елууд. Традиционният метод отразява изрично логиката на анализа на инвестициите и ипотеките. Методът на Елууд, отразяващ същата логика, използва съотношения на нормите на възвръщаемост и съотношенията на собствения капитал на инвестиционните компоненти.
Традиционен метод.Този метод взема предвид, че инвеститорът и кредиторът очакват да получат възвръщаемост на инвестицията си и да я върнат. Тези лихви трябва да бъдат обезпечени с общ доход за цялата сума на инвестицията и продажба на активи в края на инвестиционния проект. Размерът на необходимата инвестиция се определя като сума от настоящата стойност на паричния поток, състоящ се от собствения капитал на инвеститора и текущия дълг.
Настоящата стойност на паричния поток на инвеститора се състои от настоящата стойност на периодичните парични постъпления, увеличението на стойността на собствените активи в резултат на амортизация на заема. Стойността на текущия дълг е равна на настоящата стойност на плащанията по обслужването на кредита за оставащия срок, дисконтирани с лихвения процент.
Изчисляването на разходите в традиционната техника се извършва на три етапа.
Етап 1.Определяне на настоящата стойност на повтарящи се потоци от доходи:
- съставя се отчет за приходите и разходите за прогнозния период, като сумите за обслужване на дълга се изчисляват въз основа на характеристиките на кредита - лихвеният процент, пълния период на погасяване и сроковете за погасяване, размера на кредита и честотата на плащанията за погасяване на заема;
- определят се паричните потоци от собствени средства;
- изчислява се нормата на възвръщаемост на инвестирания капитал;
- при изчислената норма на възвръщаемост на собствения капитал се определя настоящата стойност на редовните парични потоци преди данъци.
Етап 2.Определяне на настоящата стойност на прихода от реверсиране минус остатъка по заема:
- определя се доходът от реверсирането;
- остатъкът от дълга в края на периода на собственост върху обекта се приспада от дохода от връщането;
- според нормата на възвръщаемост на собствения капитал, изчислена на етап 1, се определя настоящата стойност на този паричен поток.
Етап 3.Определяне на стойността на имота чрез сумиране на текущите стойности на анализираните парични потоци.
Математически дефиницията на стойността на даден актив може да бъде представена под формата на формула
където NOI е нетният оперативен доход за n годината на проекта;
DS е размерът на обслужването на дълга през година n на проекта;
TG е сумата на връщането, с изключение на разходите за продажба;
UM - неплатен остатък по заема в края на срока на проекта NS;
и – възвръщаемостта на капитала;
М – първоначалната сума на заема или текущото салдо на главницата на дълга.
Тази формула може да се приложи като уравнение в следните случаи:
- ако размерът на връщането на собствеността е трудно да се предвиди, но е възможно да се определят тенденциите на промяната му спрямо първоначалната стойност, тогава при изчисленията е възможно да се използва стойността на реверсията, изразена в дялове от първоначалната стойност ;
- ако условието на проблема не определя размера на кредита, а само дела на кредита.
Помислете за основните критерии за ефективност на инвестиционните проекти.
Нетна настояща стойност – критерий, измерващ превишението на ползите от проекта над разходите, като се отчита текущата стойност на парите
където NPV е нетната настояща стойност на инвестиционния проект; Ко - първоначална инвестиция; C i - паричен поток за период t; i, е дисконтовият процент за периода t.
Положителната NPV означава, че паричните постъпления на проекта надвишават разходите за неговото изпълнение.
Етапи на прилагане на правилото за NPV:
- прогнозиране на паричните потоци от проекта през очаквания период на собственост, включително приходи от препродажба в края на този период;
- определяне на алтернативната цена на капитала на финансовия пазар;
- определяне на настоящата стойност на паричните потоци от проекта чрез дисконтиране по процент, съответстващ на алтернативната цена на капитала, и приспадане на сумата на първоначалната инвестиция;
- избор на проект с максимална стойност на NPV от няколко варианта.
Колкото по-висока е NPV, толкова повече доход получава инвеститорът от капиталови инвестиции.
Помислете за основните правила за вземане на инвестиционни решения.
1) Проектът трябва да бъде инвестиран, ако NPV е положителен. Разглежданият критерий за ефективност (NPV) ни позволява да вземем предвид промяната в стойността на парите във времето, в зависимост само от прогнозирания паричен поток и алтернативната цена на капитала. Нетните настоящи стойности на няколко инвестиционни проекта са изразени в днешни пари, което позволява правилното им сравнение и добавяне.
2) Дисконтовият процент, използван при изчисляване на NPV, се определя от алтернативната цена на капитала, т.е. доходността на проекта се взема предвид при инвестиране на пари с равен риск. На практика рентабилността на даден проект може да бъде по-висока от тази на проект с алтернативен риск. Следователно проектът трябва да бъде инвестиран, ако нормата на възвръщаемост е по-висока от алтернативната цена на капитала.
Разглежданите правила за вземане на инвестиционни решения могат да противоречат, ако има парични потоци в повече от два периода.
Период на изплащане – времето, необходимо за размера на паричните потоци от проекта да стане равен на размера на първоначалната инвестиция. Този измервател на инвестиционната ефективност се използва от инвеститори, които искат да знаят кога ще настъпи пълна възвръщаемост на инвестицията.
Недостатък: Плащанията след периода на изплащане не се вземат предвид.
Техника на Елууд... Използва се в инвестиционния и ипотечен анализ и дава същите резултати като традиционната техника, тъй като се основава на същия набор от първоначални данни и идеи за връзката между интересите на собствения и дълговия капитал през периода на развитие на инвестицията проект. Една отлична техника на Ellwood се крие във факта, че ви позволява да анализирате собствеността по отношение на нейната цена въз основа на коефициентите на рентабилност на показателите на собствения капитал в структурата на инвестициите, промените в стойността на целия капитал и доста ясно показва механизма на промените в собствен капитал през инвестиционния период.
Общ изглед на формулата на Елууд:
R около = / (l + Δ n a),
където R 0 е съотношението на обща капитализация;
C - коефициент на ипотека на Ellwood;
Δ - дялово изменение в стойността на имота;
(sff, Y e) - фактор на компенсационния фонд по норма на възвръщаемост на собствения капитал;
Δ n - промяна на дела в дохода за прогнозния период;
а- коефициентът на стабилизация.
Ипотечен коефициент на Ellwood:
С = Y e + p (sff, Y e ) -R m,
където п - делът на текущия кредитен баланс, амортизиран през прогнозния период,
Израз 1 / (1 + Δ n а) в уравнението е стабилизиращ фактор и се използва, когато доходът не е постоянен, а се променя редовно. Обикновено се задава законът за промяна на дохода (например линеен, експоненциален, според фактора на фонда за натрупване), в съответствие с който се определя коефициентът на стабилизация a по предварително изчислени таблици. Себестойността се определя чрез разделяне на дохода за годината, предхождаща датата на оценка, на коефициента на капитализация, като се вземе предвид стабилизирането на дохода. В бъдеще ще разгледаме техниката Ellwood само за постоянен доход.
Нека запишем израза на Елууд, без да отчитаме промяната в стойността на недвижимия имот и с постоянен доход:
R = Y e - t.
Този израз се нарича базов коефициент на капитализация, който е равен на крайната норма на възвръщаемост на собствения капитал, коригирана спрямо условията на финансиране и амортизация.
Разгледайте структурата на коефициента на обща капитализация във формулата на Елууд, без да отчитате промените в стойността на имота, за която използваме техниката на инвестиционната група за норми на възвръщаемост. Тази техника претегля нормите на възвръщаемост на собствения капитал и дълга в съответните дялове от общия инвестиран капитал:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e.
За да бъде този израз еквивалентен на основния коефициент r , има още два фактора, които трябва да се вземат предвид. Първият е, че инвеститорът трябва периодично да удържа от доходите си, за да амортизира заема, намалявайки собствения си капитал. Следователно е необходимо да се коригира стойността на Y 0 в предишния израз, като се добавя периодично изплащаният дял от целия капитал при лихва, равна на лихвения процент по заема. Изразът за тази корекция е делът на дълга T,умножено по коефициента на компенсационния фонд по лихвен процент (sff, Y m). Стойността (sff,) Y m) е равна на разликата между константата на ипотеката и лихвения процент, т.е. R m -Y m . Следователно, при спазване на това изменение:
Y 0 = mY m + (1 -m) Y e + m (R m -Y m).
Вторият коригиращ срок трябва да вземе предвид факта, че собственият капитал на инвеститора в резултат на връщането ще се увеличи с размера на частта от заема, амортизирана през периода на държане. За да определите тази корекция, умножете амортизираната сума в акции от общия първоначален капитал по коефициента на фонда за възстановяване по нормата на крайната възвръщаемост на собствения капитал (реализирането в собствения капитал настъпва в края на периода на държане). Следователно вторият коригиращ член има формата: mp (sff, Y m), и със знак минус, тъй като това изменение увеличава цената.
Поради това:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),
и след комбиниране на подобни термини и замяна на Y 0 с r (не вземаме предвид промяната в стойността на имота):
r = Y0 -m.
Така получаваме основното съотношение на капитализация на израза на Елууд. Последователният преход от техниката на инвестиционната група чрез отчитане на необходимите корекции на израза на Ellwood показва, че този израз наистина отразява всички елементи на трансформацията на собствения капитал и привлечените средства, комбинирани в инвестирания капитал, по-специално финансов ливъридж, ипотечен заем амортизация и печалби от собствен капитал в резултат на амортизация на заема.
литература
1. A.V. Татарова. Учебно ръководство за оценка на недвижими имоти и управление на имоти. Таганрог: Издателство TRTU, 2003
2. С.В. Гриненко Икономика на недвижимите имоти. Бележки от лекциите. Таганрог: Издателство на TRTU, 2004.
3. A.V. Понукалин ИПОТЕЧЕН И ИНВЕСТИЦИОНЕН АНАЛИЗ. Методически указания за изпълнение на практически упражнения. Издателство на Пензенския държавен университет ПЕНЗА 2004 г
4. ФЕДЕРАЛЕН ЗАКОН ЗА ИПОТЕКИТЕ (ИПОТЕКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ) (изменен с Федерални закони от 09.11.2001 г. № 143-FZ, от 11.02.2002 г. № 18-FZ, от 24.12.2002 г.-FZ, от 24.12.2002 г.-FZ. .2004 № 1-FZ , от 29.06.2004 № 58-FZ, от 02.11.2004 № 127-FZ, от 30.12.2004 № 214-FZ, от 30.12.2016 г., от 30.12.2016 г.-F. .2006 г. № 201-FZ, от 18.12.2006 г. № 232-FZ, от 26.06.2007 г. № 118-FZ, от 04.12.2007 г. № 324-FZ, от 13.05.2006 г., от 13.05.12 г. .2008 № 264-FZ, от 30.12.2008 № 306-FZ) ...
Обучение
Нуждаете се от помощ за проучване на тема?
Нашите експерти ще съветват или предоставят уроци по теми, които ви интересуват.
Изпратете заявкас посочване на темата точно сега, за да разберете за възможността за получаване на консултация.
Метод за анализ на ипотечните инвестиции- един от вариантите за изчисляване на общата цена на имуществото (имота) като сума от стойностите на кредита и личния капитал. В процеса на изчисление се взема предвид, че не се плаща цената на имота, а общата стойност на капитала. Съгласно този метод общият размер на капитала се изчислява чрез сумиране на следните параметри - цената на финансовите постъпления, обема на постъпленията от препродажба, ипотечен заем.
Същността на метода за анализ на ипотечните инвестиции
Чрез прилагането на моделите за ипотечни инвестиции има шанс да се изчисли точната цена на капитала въз основа на съотношението на привлечените и личните средства. Ипотека - един от методите за оценка на имуществото, който се основава на изчисляване на общия обем на капитала за обратно изкупуване, състоящ се от инвестиции и ипотечни заеми. Използването на този метод ви позволява да опростите и ускорите процеса на оценяване.
Почти всички инвестиции в недвижими имоти се правят чрез ипотеки. Благодарение на популярния инструмент, инвеститорът разполага с финансов ливъридж, който му позволява да увеличи възвръщаемостта на печалбата и да получи повече приходи от ръста на цената на избрания обект в бъдеще. Освен това регистрацията на ипотека е възможност за диверсификация на активите и постигане на увеличение на удръжките за лихвени плащания.
Много експерти наричат този анализ остатъчна техника. По същество инвеститорите плащат остатъчните авансови разходи. След като всички задължения към кредиторите бъдат уредени, те могат да разчитат на цената на препродажба и остатъчната част от нетния оперативен доход.
Периодът на продажба на собствеността условно се разделя на три етапа:
- покупка на актив.Тук задачата на инвеститора е да депозира сума, равна на остатъка от стойността на имота след приспадане на ипотечния кредит;
- ползване на имущество.Участник в сделката (инвеститор) може да очаква да получи остатъчна нетна печалба от използването на имота, с изключение на размера на общите плащания, насочени за покриване на дълга;
Начало> ЗаконМетодология за анализ на инвестициите в недвижими имоти. Оценка на привлекателността на обектите на недвижими имоти.
Финансово управлениесе основава на следните концепции: отчитане на фактора време и времевата стойност на паричните ресурси, паричните потоци, отчитане на бизнес и финансовия риск при изчисляване на очаквания доход, цената на капитала, ефективен пазар и др. Вземане на решения относно инвестирането в недвижими имоти е свързано с различни фактори: финансовото състояние на предприятието и осъществимостта на инвестицията, оценката на бъдещите приходи от изпълнението на проекта, множеството налични проекти, ограничените финансови ресурси от различни източници на финансиране , и т.н.
Вземането на решения за капиталови инвестиции, по-специално за придобиване на недвижими имоти, земята е една от областите на финансовото управление. Особеностите на инвестирането в недвижими имоти и методите, използвани за оценка на недвижимия имот като инвестиционен актив, са свързани с особеностите на самия обект на недвижими имоти, рисковете при инвестиране в недвижими имоти и инструментите за инвестиране в недвижими имоти.
Вземането на инвестиционни решения се основава на използването на различни формализирани и неформализирани методи. Пазарните условия за разработване и изпълнение на инвестиционни проекти внасят фундаментални промени в изчисляването на ефективността, в методологията за оценка. Методологията за оценка на ефективността на инвестициите в недвижими имоти се основава на разработването на местни специалисти, което от своя страна се основава на методологията за оценка на ефективността на инвестиционните проекти на UNIDO (Организацията на Обединените нации за индустриално развитие), която е широко разпространена. използвани в световната практика.
Методическите препоръки за оценка на ефективността съдържат система от показатели, критерии и методи за оценка на ефективността на инвестиционните проекти в процеса на тяхното разработване и изпълнение, използвани на различни нива на управление.
Моделиране на потоците от продукти, ресурси и средства;
Отчитане на резултатите от пазарния анализ, финансовото състояние на предприятието, степента на доверие в ръководителите на проекта, въздействието на проекта върху околната среда;
Определяне на ефекта чрез сравняване на предстоящи инвестиции и бъдещи парични постъпления, при спазване на изискваната норма на възвръщаемост на капитала;
Привеждане на предстоящи разходи и приходи в различно време до условията на тяхната съизмеримост по икономическа стойност в началния период;
Отчитане на инфлация, забавяне на плащанията и други фактори, влияещи върху стойността на използваните средства;
отчитане на несигурността и рисковете, свързани с изпълнението на проекта.
Основната задача при моделирането на инвестиционния процес, за да се оцени неговата ефективност, се свежда до описване на потока от приходи, който трябва да се очаква при неговото изпълнение.
По време на изпълнението на проекта, три основни дейности:
Оперативна (производствена);
Инвестиция;
финансови.
Паричен поток от производствени дейности е разликата между постъпленията от продажба на продукти (услуги) без данък върху добавената стойност и разходите за производство на тези продукти без амортизационните отчисления. Амортизационните отчисления представляват изчислителни разходи, изчисляват се според установените норми на амортизация и при определяне на печалбата се отнасят до разходите. Реално начислената сума на амортизационните отчисления остава за сметка на дружеството, е вътрешен източник на финансиране. Следователно паричният поток от оперативна дейност включва нетния доход и амортизационните разходи.
Паричният поток от инвестиционна дейност включва постъпленията от продажба на активи на предприятието минус плащанията за новопридобити активи. Разходите за придобиване на активи в бъдещи периоди на дейност трябва да се изчисляват, като се вземе предвид инфлацията за дълготрайните активи по техните видове и за нематериалните активи.
Паричният поток от финансови дейности отчита вноските на собствениците на дружеството, собствения капитал, дългосрочните и краткосрочните заеми, лихвите по депозити минус сумите за погасяване на заеми и дивиденти.
Размерът на паричния поток от всяка една от областите на дейност при осъществяване на инвестиционния процес ще съставлява остатъка от ликвидационните фондове през съответния период. В този случай общият паричен поток в края на отчетния период ще бъде равен на сумата от паричния поток от предходния период със салдото на ликвидационните фондове за текущия период.
Едно предприятие не може да работи без капитал. За достатъчна може да се счита такъв размер на собствен и привлечен (заем) капитал, при който общият паричен поток през всички периоди на предприятието ще бъде положителен. Наличието на отрицателна стойност в някой от периодите от време означава, че компанията не е в състояние да покрие разходите си.
По този начин необходим критерий за приемане на инвестиционен проект е положителен баланс от натрупани реални пари във всеки интервал от време, в който предприятието прави разходи или получава приходи. Отрицателната стойност на салдото показва необходимостта от привличане на допълнителни собствени или привлечени средства.
концепция " инвестиционен проект„включва събитие, дейности за постигане на конкретна цел (резултати), както и система от организационни и финансови документи за осъществяване на тази дейност.
Проект- това е техническа мярка (усъвършенстване на технологията и технологичния процес, модернизация на съоръжението, организационни и технически мерки за подобряване на производството, управленски решения) и движението на парите (инвестиции - днес и приходи - в бъдеще).
Анализът на привлекателността на инвестиционните проекти се основава на оценка и сравнение на размера на очакваната инвестиция (IC) и бъдещите парични потоци (S).
Тъй като паричните средства имат временна стойност, е необходимо да се реши проблемът за съпоставимостта на елементите на паричния поток.
Проблемът за съпоставимостта може да се третира по различни начини, в зависимост от съществуващите обективни и субективни условия: размер на инвестициите и дохода, темп на инфлация, хоризонт на прогнозиране, ниво на квалификация на анализатора, цел на анализа.
Използваните методи за оценка на привлекателността на инвестиционните дейности могат да бъдат разделени на две групи: на базата на дисконтирани оценки, т.е. като се вземе предвид факторът време и при счетоводни оценки.
Инвестиционният процес е обект на количествен финансов анализ, при който инвестиционният проект се разглежда като паричен поток. От финансова гледна точка инвестиционният процес съчетава два противоположни процеса - създаване на производствен или друг обект, за който се изразходват определени средства (IC) и последователно получаване на доход (S).
И двата процеса протичат последователно или паралелно. Възвръщаемостта на инвестицията може да започне преди да приключи инвестиционният процес. Факторът време, разпределението на разходите IC и приходите S във времето играят по-голяма роля от размера на сумите, особено при дългосрочни операции и в условия на инфлация.
Продължителността на периода на изчисление или хоризонта на изчисление съответства на продължителността на създаването, експлоатацията на съоръжението или постигането на посочените характеристики на печалбата, или други изисквания на инвеститора.
Препоръчително е да сравните различни инвестиционни проекти и да изберете най-добрия, като използвате следните показатели:
NPV е нетната настояща стойност като разлика между настоящия поток от приходи и разходи;
PI е индексът на рентабилността като съотношението на намаления поток от приходи и разходи;
IRR е нормата на възвръщаемост или вътрешната норма на възвръщаемост, която се разбира като изчислената норма на възвръщаемост, при която NPV = 0;
CC е цената на капитала;
PP - период на изплащане, показател, характеризиращ продължителността на периода, през който сумата от намаления нетен доход е равна на размера на инвестицията;
ARR - коефициент на инвестиционна ефективност, като съотношението на балансовата печалба към средната инвестиция.
Методология за оценка на недвижими имоти. Характеристика на методите за оценка на недвижими имоти.
Оценката на недвижими имоти е методологически обосновано експертно заключение относно стойността на даден имот и процеса на определянето му.
Принципът на оценка на недвижими имоти- основните икономически фактори, които определят неговата стойност.
В практиката на оценката на недвижими имоти се използват следните принципи - търсене и предлагане, промяна, конкуренция, съответствие, пределна производителност, заместване, очаквания, най-добро и ефективно използване, принос, баланс и други.
Процедура за оценка на недвижими имоти- набор от техники, които осигуряват процеса на събиране и анализиране на данни, изчисляване на стойността на имуществото и формализиране на резултатите от оценката.
Според стандартите за оценка има три общоприети подхода:
Разходният подход като съвкупност от методи за оценка на стойността на обект, базиран на определяне на разходите, необходими за възстановяване или замяна на обекта на оценка, като се вземе предвид неговата амортизация;
Сравнителен подход - като съвкупност от методи за оценка на стойността на обект, базирани на сравнение на обекта на оценка със сходни обекти, по отношение на който има информация за цените на сделките с тях;
Доходен подход – като съвкупност от методи за оценка, базирани на определяне на очаквания доход от оценявания обект.
Методи за оценка на пълната възстановителна стойност на сгради и конструкции.
Разходен подход, в който стойността на обекта се оценява като сумата на разходите за възстановяването му в първоначалния му вид, минус натрупаната амортизация. Разходният подход се прилага, когато:
Предпроектно проучване за ново строителство.
Определяне на варианта за най-добро и ефективно използване на земята.
Окончателно одобрение на разходите (конкурентоспособност на обекта).
Оценки на сгради с институционално и специално предназначение (училища, гари, църкви и др.), от които няма приходи и за които няма продажби.
Застраховка.
Данъчно облагане.
Основната формула за разходния подход:
Пазарна стойност = разходи за пълно възпроизвеждане (ПВС) или замяна (ПСЗ) на обект - кумулативна амортизация на сгради и конструкции към датата на оценка + пазарна стойност на парцела.
Основният принцип, на който се основава подходът за оценка, основан на разходите, е принципът на заместването, който гласи, че типичният купувач няма да плати повече за обект, отколкото ще трябва да похарчи за придобиване на парцел и изграждане на сграда върху него която е сходна по своите потребителски характеристики с оценявания обект. Размерът на разходите за строителство на обект обикновено не съвпада с неговата цена.
Методи за изчисляване на PVS:
Индексен метод.
Текущи разходи = исторически разходи * текущи МКС / МКС в годината на изграждане,
където ISS - индекс на разходите за строителство - съотношението на размера на разходите през текущата година към размера на разходите през базовата година.
Изчисляване на разходите за единица площ (S) или обем (V).
Разходи = типични разходи за 1 единица. S или V *С(V) * регионален множител(разходите са известни в една област, а обектът се намира в друга).
Метод на разделяне.
Метод на количествено изследване.Изготвя се строителна оценка. Стойността на строителството е текущата цена на възпроизвеждане.
Особености на оценката на незавършеното строителство.
В случай, че продуктите на строителната индустрия са сгради и конструкции, които не са готови за употреба, настъпва незавършено строителство. Незавършеното строителство представлява стойността на незавършено строителство и недовършени сгради и конструкции, стойността на монтираното и монтирано оборудване, разходите за монтаж на оборудването и други разходи, заплатени от клиента, но невъведени в действие. Оценката на незавършеното строителство има свои собствени характеристики. За специални сгради и конструкции по НС се прилага разходно-базиран подход за оценка; за сгради с универсални пространствено-планировъчни и конструктивни решения - скъпоструващи и изгодни подходи. Сравнителният подход е с ограничена употреба, тъй като е трудно да се изчислят корекционните коефициенти. Етапи на процеса на оценяване на НС: запознаване с обекта на НС по документи; оглед на обекта, измервания, събиране на информация, анализ на информация, изясняване на бъдещо използване, избор на подходи и методи за оценка, оценка, корекция на резултатите, определяне на крайната цена. Трябва да се отбележи, че при използване на разходния подход се изчисляват така наречените фактори на наличност, за които се коригира пълната цена на заместване (или пълната цена на замяна). Освен това се изчисляват всички видове износване на готови елементи на NS обекта, включително външно износване.
Методи за анализ на ипотечните инвестиции и тяхното използване при оценка на недвижими имоти.
Тъй като повечето от обектите на доходоносни недвижими имоти се придобиват с привличането на заемни средства, е необходимо да се вземат предвид особеностите на финансирането на недвижими имоти, то се извършва по метода на анализа на ипотечните инвестиции, който включва включването на друг лице в инвестиционния процес - кредитор.
Инвеститорите получават определени ползи от активи, придобити с помощта на ипотечен заем, в случаите, когато процентът на годишните финансови изгоди от такива активи надвишава лихвата по кредита, е налице благоприятен финансов ливъридж, т.е. инвеститорът прави пари чрез привличане на заеми.
За имущество, придобито със заем, по принцип процентът може да се изчисли като средно претеглена стойност на очакваните норми на възвръщаемост за кредитора и инвеститора, т.е. общата капитализация трябва да отговаря на изискванията както на банката, така и на инвеститора.
Изискванията на банката включват: реализиране на печалба на определено ниво, отчитане на риска от отпускане на заем и получаване на равни периодични плащания, включително лихвени плащания и погасяване на главница.
Изискванията на инвеститора включват: получаване през периода на собственост на възвръщаемост на инвестирания капитал в размер, достатъчен за оправдаване на инвестициите с дадено ниво на риск и възстановяване на първоначално инвестираните средства.
Коефициент на капитализация за привлечени средства SKZ- ипотечна константа.
ICZs = годишни плащания по заема / размер на заема
SKZS - ипотечна константа е сборът от лихвения процент и съответното съотношение на погасителния фонд.
Коефициентът на капитализация за собствения капитал на SCcc се изчислява въз основа на дохода на инвеститора след плащания за обслужване на дълга и амортизационните такси, но преди данъци, като се използва формулата:
SCss = паричен поток преди облагане с данъци / стойност на собствения капитал
Обща капитализацияизчислено като средно претеглена стойност на ипотечната константа и процента на капитализация за собствените средства на инвеститора (метод на инвестиционната група):
SKo = SKzs * K + SKss * (1-K),
където ДА СЕ- дела на привлечените средства в покупната цена на обекта.
SCZS- се определя на базата на средните пазарни условия за финансиране на сделки за подобни обекти. SKSS се изчислява въз основа на информация за сравними имоти.
Анализът на ипотечните инвестиции е остатъчна техника. Периодът на продажба на недвижими имоти може да бъде разделен на три етапа: придобиване, ползване, ликвидация. На всеки от тях инвеститорът получава остатъчен доход.
Инвеститорите през периода на собственост получават остатъчен доход от използването на недвижими имоти след разплащания с кредитори, а при препродажба на недвижимия имот в бъдеще собственикът на капитала получава пари от продажната цена.
Цената на имот, закупен със заем, се определя по формулата (метод на традиционната техника на ипотечен и инвестиционен анализ):
R = Ra + Rb + ЗС, където
Р- текущата стойност на имота;
Ра- настоящата стойност на приходния поток за периода на собственост върху имота;
РБ- текущата препродажбена (възстановена) стойност на имота в бъдеще;
ZS- размера на привлечените средства.
Теория и практика на оценката на недвижими имоти. Принципи на оценка на недвижими имоти.
Оценката на недвижими имоти е една от областите на дейностите по оценка.
Оценителна дейност- в съответствие със Закона на Руската федерация "За дейностите по оценка" № 135-FZ от 29 юли 1998 г. това е дейност, насочена към установяване на пазарна или друга стойност по отношение на обекти на оценка.
Основните цели на оценката на недвижими имоти- отразяване при отчитане, покупко-продажба, замяна; провеждане на конкурси, търгове, търгове; наем, лизингови права, лизинг; залог; раздел, наследство, дарение; застраховка; изчисляване на данъци, мита, такси; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; уреждане на имуществени спорове; прехвърляне на собственост; принос на имущество в уставния капитал; определяне на дела от правата на собственост; прехвърляне към доверително управление; инвестиционно проектиране; търговска концесия; обезщетение за вреди; съхранение; съставяне на брачен договор.
Обект на оценка е недвижим имот.Съгласно член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация недвижимите имоти включват поземлени участъци, подземни участъци, изолирани водни обекти и всичко, свързано със земя, т.е. обекти, чието движение е невъзможно без несъразмерно увреждане на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции и друго имущество.
Субекти на оценка- страни по договора за предоставяне на оценителски услуги:
От една страна - оценители - юридически лица и индивидуални частни предприемачи с лиценз за право на извършване на оценителска дейност;
От друга страна - клиенти, потребители на услуги - юридически и физически лица.
Независимост на оценителя- чл.16 от Закона за оценителската дейност.
Етичен кодекс на оценителя.
Правата и задълженията на оценителя 14 и 15 от Закона за дейността по оценка.
Предмет на оценка на недвижими имоти- това е установяването на един от видовете стойност на имота (пазарна, инвестиционна, ликвидационна, застрахователна, ипотечна, облагаема и др.)
Принципи на оценка.
В световната практика участниците на пазара на недвижими имоти са разработили унифициран набор от основни правила или принципи за оценка, които са комбинирани в 4 групи:
1. Принципи, базирани на потребителските възприятия:
а) Полезност- способността на недвижимия имот да задоволи нуждите на ползвателя на дадено място и през определен период от време. Недвижимото имущество има стойност само ако е полезно за някой потенциален собственик и може да е необходимо за изпълнение на определена икономическа функция.
б) Заместване.Рационалният купувач няма да плати повече за имот от цената за придобиване на друг имот, който е еднакво подходящ.
v) Очакване.Пазарната стойност е равна на настоящата стойност на бъдещите приходи или стоки, произведени от недвижимия имот, от гледна точка на типичните купувачи и продавачи.
2. Принципи, свързани със земята, сградите и конструкциите:
а) Остатъчна производителностсе измерва като нетен доход, приписан на земя след заплащане на разходите за труд, капитал и предприемачество.
б) Принос или пределно представяне.Стойността на всеки производствен фактор или компонент на недвижим имот зависи от това каква част от общата стойност на имота е този фактор или компонент.
v) Променливи пропорции(нарастващ и намаляващ доход) Недвижимото имущество достига точка на максимална производителност или най-добро използване, когато факторите на производство (земя, труд, капитал и управление) са в баланс помежду си. Това се нарича още принцип на баланса или принцип на увеличаване или намаляване на резултатите.
ж) Баланс (пропорционалност)- всеки вид земеползване съответства на оптималните суми от различни производствени фактори, когато се комбинират, се постига максимална стойност на земята.
д) Икономическа стойностДали количеството земя, необходимо за постигане на оптимален мащаб на използване на земята в съответствие с пазарните условия на дадено място.
д) Икономическо разделениесе осъществява, ако правата върху недвижим имот могат да се разделят на два или повече имуществени интереса, в резултат на което се увеличава общата стойност на обекта.
3. Принципи, свързани с пазарната среда:
а) Пристрастяване- върху стойността на конкретен обект на недвижим имот се влияе и самата влияе върху естеството и стойността на стойността на други обекти в района на неговото местоположение. Местоположението е един от най-важните фактори, влияещи върху стойността на имота.
б) Търсене и предлагане.Пазарната стойност на недвижимите имоти се определя от съотношението на търсенето и предлагането към датата на оценката.
v) Промени.Силите на търсенето и предлагането се променят и постоянно създават нова среда в недвижимите имоти, което води до колебания в цените и стойностите.
ж) Състезание.Цените се поддържат на същото ниво, И пазарната стойност се установява чрез постоянна конкуренция и взаимодействие между купувачи, продавачи, изпълнители и други участници на пазара.
д) Съответствие (последователност).Недвижимите имоти достигат максимална стойност, когато се намират във физически, икономически и социално хомогенна среда или в среда на споделено и хармонично използване на земята.
4 . Най-добрият и най-ефективен принцип на използване.
За целите на пазарната оценка недвижимият имот трябва да бъде оценен при условие за най-доброто му използване, което е възможно, законно легитимно използване, което ще осигури най-високата стойност на имота към момента на оценката.
