Отсрочка заселения по договору ренты. Оформление договора ренты. Размеры ежемесячных выплат
Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.
Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист. Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода. В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.
Что это – пожизненная рента квартиры
Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.
При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем , после смерти передает рентоплательщику в полное владение. Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос. Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.
Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.
Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.
Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума .
В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.
Отличия постоянной и пожизненной форм ренты
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты
Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты. Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры. Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.
В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.
Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.
Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры
Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:
- гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
- квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
- Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги - покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
- Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
- Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
- Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
- Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Условия договора, его удостоверение и регистрация
В договоре пожизненной ренты прописываются:
- Стороны договора.
Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя. - Предмет договора.
Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат. - Условия договора.
Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон. - Условия расторжения договора.
Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя. - Ответственность сторон.
Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения. - Разрешение споров.
Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде. - Адреса, реквизиты и подписи сторон.
Необходимые документы
Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:
- заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты;
- оригиналы и копии паспортов участников сделки;
- согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;
- документы, удостоверяющие право получателя на собственность;
- копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;
- справка о стоимости квартиры;
- кадастровый паспорт на помещение и экспликацию;
- заверенный нотариусом договор;
- оплаченная квитанция госпошлины.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Когда и как можно расторгнуть договор
Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.
Отношения можно разорвать, если:
1 Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем. 2 Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей; 3 Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта; 4 Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.
Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.
Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).
Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.
Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.
При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:
Квартира с отcрочкой заселения
Иногда в объявлениях о продаже недвижимости можно прочитать: «Предлагаю квартиру с отсрочкой заселения». И цена, как правило, значительно ниже рыночной. Что скрывает за собой эта витиеватая формулировка?
За разъяснениями мы обратились к Марату Григорьевичу Кауфману, генеральному директору ООО «Куратор-НН».
В данном случае речь, скорее всего, идет о заключении договора ренты. По нему получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество, но с условием - оказывать проживающему в ней гражданину определенные услуги, выплачивать денежные суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Само по себе, понятие «рента», предполагает получение регулярного дохода с капитала, имущества или земли, не связанного с предпринимательской деятельностью. В советском законодательстве до 1964 года договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, так как никакое ростовщичество не допускалось вообще. В ГК 1964 появилась норма, которая регулировала лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома. В российском законодательстве взаимоотношения сторон по договору ренты регулируются нормами главы 33 Гражданского Кодекса РФ. Здесь определены такие понятия, как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты).
Рента или договор пожизненного содержания с иждивением?
Что касается ренты (передачи имущества в собственность за плату или без таковой и получение рентных платежей), то она бывает постоянной и пожизненной.
Если рента является постоянной, то права на нее могут переходить по наследству. Например, если по договору ренты передано какое-то имущество, то после смерти получателя ренты, все права на получение рентных платежей переходят к его наследникам. Права получателя платежей на условиях постоянной ренты могут быть, также, уступлены или получены в порядке правопреемства. При этом следует знать, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.
Пожизненную ренту могут получать только граждане (рентополучатели). Платежи в этом случае определяются сроком жизни рентополучателя. После его смерти они прекращаются. Договор пожизненной ренты может предусматривать выплату денежных сумм - единовременной денежной суммы вначале, далее - определенных ежемесячных денежных сумм до момента смерти, оплату коммунальных услуг, налогов, оплату процентов за просрочку платежей и т.п. Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты.
Важно! Следует знать, что в договоре ренты, право получателя ренты на проживание в данном жилом помещении может быть, а может и не быть прописано.
В этом смысле договор пожизненного содержания с иждивением более конкретен – проживание гражданина в жилом помещении является обязательным. Также в данном договоре прописывается, помимо суммы ежемесячных платежей, то, каким образом осуществляется содержание получателя ренты, перечисляются обязанности плательщика. Например, необходимость последнего оплачивать ежегодный отдых, медицинские и ритуальные услуги, осуществлять приобретение лекарств и продуктов питания и т.п.
Важно! Договор пожизненного содержания с иждивением может заключаться на жилые помещения, земельные участки и иную недвижимость, принадлежащие получателю ренты на праве собственности.
Из самого названия договора понятно, что заключается он (как и договор пожизненной ренты) только на период жизни рентополучателя.
Размеры ежемесячных выплат
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая должна быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, для договора пожизненной ренты - не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законодательством РФ.
Однако, это не значит, что эта сумма может быть в размере 100 – 200 рублей.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", предписывающее исчисление платежей по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, - признано не соответствующим Конституции Российской Федерации.
В соответствии с указанным Постановлением, законодатель обязан внести в законы соответствующие изменения не позднее 1 июля 2009 года. Но пока, к сожалению, информация о таких изменениях отсутствует.
В договоре ренты может быть установлена различная форма оплаты, в договоре пожизненного содержания с иждивением определяется ежемесячный размер содержания гражданина, получателя ренты, который может быть заменен периодическими платежами, а также, могут определяются и другие условия.
Сделки возможны?
Недвижимое имущество, дом или квартира, к примеру, в случае заключения вышеописанных договоров, будет находиться под обременением (в залоге) у получателя ренты. Значит, гражданско-правовые сделки по последующему отчуждению имущества, возможны только при условии получения нотариального согласия получателя ренты, а за продавцом и приобретателем после регистрации отчуждения такой недвижимости, сохраняются субсидиарные обязательства по уплате рентных платежей и содержанию рентополучателя.
Расторжение
При существенном нарушении плательщиком ренты условий договора, он может быть расторгнут получателем ренты. Расторжение таких сделок осуществляется, как правило, в судебном порядке.
Возможно расторжение договора и по соглашению сторон, если обе стороны готовы пойти на это. В этом случае у нотариуса подписывается соглашение о расторжении договора, и бывший рентополучатель, после процедуры государственной регистрации, вновь становится собственником своего имущества.
Если плательщик исполняет условия договора ренты неукоснительно, в полном объеме, расторгнуть договор крайне сложно, ведь договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус до момента подписания удостоверяет дееспособность сторон, указывает, что они понимают содержание договора, его смысл, все участники договора подписываются под этим.
С какого возраста можно оформить такую сделку?
Теоретически, с 18 лет и с той, и с другой стороны. Но идут на заключение подобных договоров, как правило, одинокие пожилые люди, надеясь получить таким образом дополнительные средства на свое содержание.
Как правило, граждане преклонного возраста считают, что прожили большую жизнь, имеют огромный жизненный опыт и хорошо разбираются в людях. Однако, это не всегда так. Многие из этих почтенных граждан до сих пор живут мышлением советских времен, строя отношения с людьми на полном доверии, считая, что никто не посмеет обмануть пожилого человека. В результате, когда такое случается, когда они понимают, что их, все-таки, обманули и обращаются к юристу за помощью, выясняется, что сделать уже почти ничего нельзя: договор составлен юридически грамотно, плательщик ренты исполняет, со своей стороны, все условия договора, оснований для расторжения договора одной стороной нет.
Думаю, что прежде чем соглашаться заключать такие договоры, следует заранее проконсультироваться у специалиста, тогда положения главы 33 ГК РФ станут более понятны.
Моральная сторона вопроса
Государство в результате издания закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» позволило гражданам приобрести в собственность жилые помещения. Поскольку произошло это бесплатно, у многих осталась психология нанимателей, а не хозяев.
В связи с этим, собственники у нас в большинстве своем номинальные, а поэтому зачастую легко расстаются со своей собственностью. Как можно всерьез надеяться улучшить свое материальное положение, если предлагается размер ежемесячных выплат по договору ренты в размере двух тысяч рублей? А ведь некоторые граждане преклонного возраста согласны на это.
В моей практике был случай. Собственнику приватизированной двухкомнатной квартиры 90 лет. Стоимость его жилплощади - порядка 2 миллионов рублей. Квартира была им передана по договору ренты с единовременным платежом в 100 тысяч рублей и ежемесячными выплатами в 900 (!). Даже если индексировать эти выплаты с учетом инфляции и осуществлять их на протяжении 10-20 лет, то очевидно, что получатель ренты явно продешевил. Стоимость квартиры явно не соразмерна с суммой прогнозируемых выплат по договору ренты.
Вот так, пользуясь неграмотностью пожилых людей, недобросовестные компании используют договоры ренты для своей наживы.
И еще, если говорить о морали. Очень часто, и именно в городах, у пожилых людей прерываются связи с родственниками. Возможно, если им было бы с кем поговорить, посоветоваться, то таких договоров они не заключали.
Я заметил, что бескорыстных людей у нас становится все меньше. С точки зрения борьбы за существование, наверное, это, наверное, правильно и нормально. С точки зрения человеческой общности – нет.
Для получателя ренты:
1. Самое главное для получателя платежей – получить деньги и остаться жить в квартире пожизненно. Поэтому, на мой взгляд, со стороны рентополучателя должен действовать независимый юрист, а не специалист, который работает в организации, предлагающей свои услуги по заключению договоров ренты. Факт остается фактом – большинство граждан, заключивших такие договоры, считают себя обманутыми, недовольны сложившимся положением, но сделать ничего не могут – юридически все оформлено грамотно.
Следует поэтому знать не только свои права по данному договору, но и обязательства. Это касается каждой из сторон. Без юриста все нюансы понять сложно.
2. Что касается размера ежемесячных выплат, то желательно указать, что они должны будут индексироваться в соответствии с инфляцией.
Для плательщика ренты:
3. Чтобы доказать добросовестность исполнения обязательств, каждый платеж, услуга должны быть подтверждены получателем ренты. Плательщик ренты не должен полагаться на авось – не поступает никаких претензий, значит, все хорошо. Желательно завести специальный журнал, в котором бы рентополучатель за все расписывался. А не просто собирать чеки.
4. Перед тем, как заключать договор ренты, стоит подумать – а справитесь ли вы. Ведь заселение в квартиру произойдет неизвестно когда, при этом ежедневно придется общаться с посторонним пожилым человеком. Как сложатся ваши отношения с получателем ренты, неизвестно. Этот вид договора отличается от остальных тем, что в нем экономические отношения переходят в личностные. Если что-то не устраивает, вызывает опасения – заключать такой договор не следует.
А вот что думают по этому поводу наши эксперты
Наталья Корионова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области:
Переход права очень ответственный момент. Если гражданин дарит кому-то квартиру, пусть даже ближайшим родственникам, то должен осознавать, что больше ее собственником он не является, не имеет на нее никаких прав.
Мало используется такая форма правовых отношений, как пожизненное содержание с иждивением. А ведь в этом случае закон охраняет права человека, который отдает в ренту свое имущество. Его обязаны содержать, без его согласия квартира не будет отчуждена. На мой взгляд, это надежнее. Ведь можно заранее определить условия содержания, прописать все до мелочей – приобретение лекарств, уборка квартиры, приготовление пищи, посещения врача и т.п.
Но, видимо, такой вариант считается проблемным. В итоге мы сталкиваемся с тем, что старики оказываются на улице. Либо их отправляют в дом престарелых, или приобретают непригодное для нормального существования жилье, где они в итоге погибают.
Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни»:
Практика заключения договоров ренты мало распространена в нашем городе. Если сравнивать, например, с наследованием жилья, то таких договоров меньше на порядки. И это хорошо, поскольку сам факт их существования свидетельствует если не о болезни общества, то о печальной судьбе одиноких пожилых людей, за которыми государство не в состоянии обеспечить достойный уход. В итоге они вынуждены искать кого-то, кто не в силу родственных или дружеских чувств, а из корыстных побуждений, из-за жилых метров готов ухаживать за ними. Так, видимо, быть не должно.
Этичен такой договор или нет – сказать сложно. Думаю, что он имеет право на существование. Это типичные рыночные отношения, изложенные в нотариально заверенном договоре, когда на одной чаше весов жилье, на другой - уход и регулярные денежные выплаты на протяжении оставшихся лет жизни одинокого человека.
Если говорить об организациях, специализирующихся на оказании такого рода услуг, то в нижегородском регионе, к сожалению, есть печальный опыт. В начале 90-х у нас действовала очень крупная фирма в этой сфере. Она была на слуху у всего города и риэлторского сообщества. В итоге выяснилось, что это были мошенники, стариков они обманывали, и в итоге оказались в тюрьме.
Риэлторы в чистом виде мало практикуют данное направление – потока нет и делать акцент на этом неправильно. Какой вид договора ренты лучше выбрать, сказать нельзя. Все индивидуально. Кому-то нужны только деньги, а кому-то еще и помощь по ведению хозяйства.
При заключении договора ренты неким гарантом выступает нотариус. Тем более, если это известный специалист, дорожащий своим именем и репутацией. Часто такие договоры заключаются с дальними родственниками, сиделками или работниками ЖЭКов, владеющими всей необходимой информацией.
Риски при покупке такой квартиры существуют, как и при приобретении, например, квартиры, перешедшей по наследству или продаваемой по доверенности. Здесь возможны некие юридические нюансы, которые, в итоге, могут привести к оспариванию сделки. Поэтому покупателям следует обращаться к профессионалам рынка, в проверенные агентства, чтобы избежать возможных недоразумений. Солидные риэлторские компании кровно заинтересованы в том, чтобы никаких осложнений в дальнейшем не возникло.
Здесь мы, конечно, не говорим о фирмах-однодневках, не дорожащих своей репутацией. После того, как государство прекратило лицензирование риэлторской деятельности, у них появился карт-бланш.
Процент расторжения договоров ренты выше, чем иных договоров по отчуждению недвижимости. Приведу типичную ситуацию. После заключения договора ренты у одинокого, казалось, пенсионера, появляются родственники, пытающиеся договор расторгнуть. Часто они мотивируют это тем, что уход не осуществлялся в должном объеме. И не важно, как обстояли дела на самом деле.
Такое поведение легко объяснимо. Большинство наших граждан не в состоянии в течение всей своей жизни заработать на квартиру. Жилплощадь для многих является единственным в жизни капиталом. Поэтому она и представляет такой интерес. Как для людей с честными намерениями, так и для мошенников.
Одиноко проживающим малоимущим пенсионерам можно только посочувствовать, что они в жизни оказались в такой ситуации - в зоне риска.
Когда что-то в этой сфере изменится – сказать сложно. Прежде всего, необходимы кардинальные изменения в экономике. А пока все идет, как идет.
Что такое договор ренты, в отношении какого имущества он может заключаться, с кем, на каких условиях и кому это выгодно, мы выяснили в агентствах недвижимости, которые предлагают данный вид услуг.
Что такое рента и чего ожидать от данного вида сделки с недвижимостью
Рассказывает Артем Косулин, юрист агентства недвижимости «Адрес»:
Рента – достаточно новый для российского законодательства вид договора. Если все упростить, то отношения ренты сводятся к тому, что одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество в собственность, за что периодически получает вознаграждение или даже полное содержание сколь угодно долго.
Договор ренты регламентируется гл. 33 части второй «Гражданского кодекса» Российской Федерации. Согласно документу, имеют право на существование следующие виды ренты:
Постоянная рента (параграф 2, ст. 589-595) – по договору плательщик ренты принимает на себя обязанность бессрочно выплачивать ее получателю. Права получателя переходят по наследству. После его смерти рентными платежами будут пользоваться наследники. Кроме того, получатель ренты может передать свое право иному лицу путем уступки требований. Получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности;
Пожизненная рента (параграф 3, ст. 596-600) – договор, который предусматривает ежемесячную выплату денежной суммы до конца жизни получателя ренты. Эта сумма должна быть четко определена и зафиксирована в нотариально удостоверенном договоре;
Пожизненное содержание с иждивением (параграф 4, ст. 601-605) – обеспечение получателя ренты жильем, питанием, уходом, медикаментами (если он нуждается в них по состоянию здоровья) взамен права собственности на имущество. В этот вид ренты входит также оплата и организация ритуальных услуг.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах по договоренности сторон (ст. 603).
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимальной суммы, установленной законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 ГК РФ, подлежит увеличению.
Договор ренты могут заключать совершеннолетние дееспособные граждане. Исключение, пожалуй, составляют социальные работники. Они не могут быть плательщиками ренты в силу своей профессиональной деятельности.
Договор ренты иногда путают с договором дарения. Следует внести ясность: договор дарения – это передача имущества (в нашем случае недвижимого) безвозмездно и навсегда, а договор ренты – передача имущества в обмен на материальные блага до конца жизни получателя ренты. Кроме того, договор ренты можно расторгнуть (по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке), а вернуть подаренную в здравом уме и твердой памяти квартиру будет очень сложно, почти невозможно.
Рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «Доверие-АН» Эдуард Чупров:
Договор ренты регулируется статьями 538-597 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Вариантов простой письменной формы закон не предусматривает. Именно поэтому обеим сторонам договора ренты до его заключения лучше проконсультироваться у юриста, специализирующегося в области недвижимости. Тогда потенциальным плательщику и получателю ренты будет понятен каждый пункт, по их взаимному согласию внесены дополнения, а сама сделка будет максимально прозрачной.
По сложившейся на рынке недвижимости практике договор пожизненной ренты встречается гораздо чаще по сравнению с другими видами договоров ренты. И этому есть объяснение. Договор пожизненного содержания с иждивением, например, кроме ежемесячных рентных платежей предусматривает обязанности по уходу за рентополучателем, обеспечение его продуктами, лекарствами… На такое идут, обычно, близкие люди, родственники, располагающие к тому же достаточным количеством времени. Деловому человеку легче регулярно выплачивать зафиксированную договором сумму денег.
Рассмотрим договор пожизненной ренты. В его вводной части должна содержаться полная достоверная информация об участниках договора, ими могут быть со сторон рентополучателя только физические лица, со стороны рентоплательщика физические лица и организации.
Рентополучатель – лицо, предоставляющее в собственность рентоплательщика свое имущество на условиях компенсации, размер и периодичность которой определяется договором ренты. Компенсация может выражаться либо в денежной либо в натуральной форме.
Рентоплательщик – лицо, в чью собственность предоставляется имущество рентополучателя.
По закону имуществом, передаваемым по договору ренты, может быть любое имущество рентополучателя. Поскольку у нас речь идет о недвижимости, то имуществом по договору становится квартира, дом, гараж, земельный участок и т.п. Следует указать, какое именно это недвижимое имущество, где оно находится, на основании каких документов является собственностью получателя ренты.
Важными положениями договора ренты являются размер единовременной выплаты, виды, размер и периодичность прочих выплат (рентный платеж, оплата коммунальных услуг иные платежи). Как правило, периодические платежи производятся ежемесячно.
Важно обратить внимание на то, в каком размере плательщик ренты обязуется в обмен на получение имущества передать получателю ренты единовременную плату. Это может быть и десять процентов от рыночной стоимости квартиры или сумма, предположим, в 100 тысяч рублей. Цена объекта недвижимости определяется на момент заключения договора.
Размер ежемесячной ренты указывается обязательно. Сумма по договору может быть любой, но не менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).
Кстати, в договор могут быть внесены несколько получателей ренты. После смерти одного из них рента умершего переходит к живому и здравствующему получателю. Например, договор был заключен с пожилыми супругами. Каждому из них ежемесячно полагалось, допустим, по одной тысяче рублей. После смерти одного из супругов его вдова (вдовец) будет получать две тысячи ежемесячно в качестве рентного платежа.
В этот раздел договора могут быть внесены обязательства по ежемесячной оплате коммунальных услуг, некая зафиксированная сумма на покупку лекарств, медицинских препаратов и др.
Необходимо внимательно изучить права и обязанности сторон. Именно то, что зафиксировано в договоре, будет предоставлять плательщик ренты и получать, извините за однокоренные слова, получатель ренты.
Здесь учитываются и расходы на погребение в соответствии с обрядом вероисповедания, и способы перечисления рентных платежей (на расчетный счет в банке, с помощью почтового перевода, наличными под расписку или как-то иначе) с указанием даты, возмещение ущерба при наступлении форс-мажорных обстоятельств и многое другое. Помощь юриста потребуется в разъяснении каждого пункта договора во избежание возможных взаимных претензий сторон.
Расторжение договора. Еще один очень важный раздел. Предусматриваются условия расторжения договора как по инициативе одной из сторон, так и по обоюдному согласию.
Часто при оформлении договора пожизненной ренты возникает множество вопросов. Что будет, если плательщик ренты умрет раньше рентополучателя? Как поступить, если рентополучатель дал согласие на продажу квартиры другому лицу с переходом к тому прав и обязанностей по выплате ренты, а потом это лицо ему чем-то не понравилось? Можно ли изменить размер ренты, если в договоре указана определенная сумма, а в связи с тем, что жизнь дорожает, этих денег оказывается крайне мало? Для грамотного урегулирования всех этих вопросов и отражения их в заключаемом договоре ренты, советую обратиться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.
Мы уже говорили о том, что получателями ренты могут быть одновременно несколько человек. Плательщиков ренты тоже может быть несколько, например, муж и жена. Вместе они будут помогать друг другу и нести солидарную ответственность за выполнение условий договора, чтобы в будущем они или их подросшие дети были обеспечены собственным жильем.
Договор ренты в действии. Информация для сомневающихся
Рассказывает Оксана Шагалова, менеджер агентства недвижимости «Жемчужина России»:
Как и в любой сделке с недвижимым имуществом некоторые сомнения могут присутствовать у обеих сторон договора ренты. Главное из сомнений: кому будет принадлежать квартира, можно ли выселить из нее рентополучателя и вселиться плательщику ренты, можно ли ее продать, прописать в нее внуков, допустим, или племянников, у которых после заключения одинокой старушкой договора ренты внезапно проснулись к ней нежные родственные чувства. Закон предусматривает сохранение за получателем ренты права пользования и проживания. Право собственности на квартиру по договору ренты переходит к плательщику ренты, но оно обременено залогом (ипотекой) в силу закона. Иными словами, без согласия получателя ренты плательщик ренты не может производить каких-либо сделок с недвижимостью. А получателю ренты закон не разрешит распоряжаться квартирой по своему усмотрению, потому что документально она принадлежит теперь другому собственнику.
Вызывают сомнения размеры ежемесячных рентных платежей. По закону они должны быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда. На самом деле существуют два разных понятия МРОТ. Первое касается трудовых отношений. В соответствии с этим с 1 сентября 2007 года МРОТ составляет 1100 рублей. Другой МРОТ относится к гражданско-правовым отношениям. В настоящее время он равен 100 рублям. Таким образом, рентный платеж не должен быть меньше 200 рублей в месяц. Конечно, ради такой смешной суммы никто не станет заключать договор ренты. Вот здесь важно предусмотреть и обязательную оплату коммуналки, и единовременную выплату, и дополнительные выплаты по обоюдному согласию сторон.
«А не бросит ли меня социальный работник, если я заключу договор ренты», - высказывает сомнение одинокий пенсионер. По закону переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица другому никак не влияет на предоставление или отсутствие социальной помощи.
А вот о родственниках одиноких пожилых людей следует сказать особо. Случается, подарит престарелая тетушка своей троюродной племяннице квартиру и ждет, когда та начнет за ней ухаживать. Договор дарения никаких обязанностей на одариваемого не накладывает. Закон не может заставить племянницу тете за молоком сбегать или мусор вынести. В то время как договор пожизненной ренты обязывает поддерживать рентополучателя материально, а договор пожизненного содержания с иждивением помимо денег ухаживать, обеспечивать продуктами, необходимыми лекарствами и всем, что прописано в данном договоре.
«Жемчужина России» имеет опыт оформления договоров ренты. Например, мужчина 68 лет, инвалид 2 группы, в подробностях расспросил условия заключения договора ренты, посоветовался с друзьями, принял решение. А одна пожилая женщина пришла за помощью в расторжении договора пожизненного содержания с иждивением с одним плательщиком ренты и заключения договора с другим.
Проведение любой сделки с недвижимым имуществом – серьезный шаг. Перед тем, как принять решение, обязательно посоветуйтесь со специалистами рынка недвижимости. Не стоит доверять случайным людям и принимать скоропалительных решений.
Приведу пример. Как-то на улице подошла я со своей знакомой к старушке, разложившей баночки с соленьями-вареньями. Приценились. А она меня спрашивает: «Вы в агентстве недвижимости работаете?» - «Да.» - «Посоветуйте, что мне делать». И рассказала свою историю. Примерно год назад она по договору дарения передала свою квартиру агенту по недвижимости или посреднику. Пожилая женщина не уточнила место работы, а просто доверилась приятной даме, поверив, что та будет ей помогать и деньгами, и продуктами, и за квартиру платить. Действительно, все шло замечательно, пенсионерка была довольна. Внезапно женщина, которой была подарена квартира, умерла. Ее взрослая дочь теперь вступает в наследство. О старушке и их устном соглашении с умершей матерью слышать ничего не желает. Бабушка теперь боится остаться на улице.
Стоит подумать над пользой ренты для одиноких пожилых людей.
Записала Ольга Кустова
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Очень часто можно встретить объявления о том, что продается квартира с отсрочкой в заселении. Обычно такие квартиры продаются пожилыми людьми, которым хотелось бы получать регулярные деньги, может быть, продукты или лекарства и так далее.
Существует два типа договоров, благодаря которым квартира может быть продана с отсрочкой заселения.
Первый тип называется договором ренты и рассчитывается только на то, чтобы получать денежные средства. Такой договор можно заключить по отношению к любому имуществу.
Второй вид договора называется договором пожизненного содержания с иждивением. Обычно такую форму используют только для того, чтобы передать жилье. Этим договором предполагается не только выплата денежной ренты, но и предоставление других услуг.
В любом из случаев продавец выступает как рентополучаель, а покупатель как плательщик ренты. Квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу после того, как был заключен договор еще при жизни рентополучателя.
Подводными камнями, поджидающими стороны данного договора, обычно являются те, которые связаны со списком дополнительных обязанностей того, кто платит ренту. В большинстве случае, когда подаются иски о рентах, то их в основном подают те, кто получает ренту, так как по его мнению он не получает должного ухода, который пр
предусматривается договором.
Либо причиной может послужить то, что для него не покупаются продукты питания или необходимые медикаменты. Встречаются и такие пенсионеры, которые продают свою квартиру по несколько раз и каждый из них они отсуживают квартиру обратно.
Чтобы не возникало подобных случаев лучше заключать договор ренты и ограничиваться только выплатой необходимых сумм.
Если продавец очень сильно настаивает на том, чтобы договор был заключен с иждивением, то это вас должно настораживать, и обязательно стоит проверить, не совершались ли продавцом подобные сделки в прошлом. Если такие сделки имели место, то все-таки стоит проявить интерес к тому, чем же они были закончены. В договоре обязательно должны быть прописаны все условия по содержанию и уходу. Таким образом, чтобы всегда, когда осуществляются подобные действия, на руках были необходимые документы.
Каких-то определенных требований к тому, как правильно оформляются документы по договору ренты или пожизненному содержанию с иждивением на сегодня нет. Вот приблизительный перечень необходимых документов:
1. Документы, которые устанавливают права на имущество, вместе со свидетельством о праве собственности, а также документы, являющиеся основанием (договор о купле-продаже, дарение, договор о передаче, если квартира была приватизирована, свидетельство о правах на наследование, и другие).
2. Справка из БТИ по форме 11а и технический паспорт на жилое или нежилое помещение.
3. Выписка из домовой книги и копии финансового лицевого счета.
4. Паспорта сторон, заключающих договор.
5. После того, как была завершена государственная регистрация, к плательщику ренты переходят права собственности, а получателем ренты приобретается право получения от него содержания.
Вас так же могут заинтересовать разделы.
Как только наступают кризисные времена, на заборах, столбах и в интернете тотчас появляются объявления о продаже квартир – за смешные, в принципе, деньги, но с ОТСРОЧКОЙ ЗАСЕЛЕНИЯ. К продаже предлагаются квартиры, обремененные рентой.
В 99,9% случаев речь идет о том, что в данной квартире проживает пенсионер, пожилой человек, который с наибольшей долей вероятности вскоре покинет этот мир, и в квартиру можно будет заселяться. Условия, как правило, такие: сколько-то продавцу и ежемесячная сумма – пенсионеру.
Вроде бы заманчиво. Квартира-то будет ваша, она переходит в вашу собственность, независимо от того, кто там живет.
Тем более, кто бы что не говорил, иных способов приобретения квартиры среднестатистическому гражданину (за исключением получения в наследство или в подарок. А что? А вдруг?) не так много. Процент по ипотеке не снижаются, в отличие от уровня доходов. Рожать ребенка только для того, чтобы получить материнский капитал – операция более чем сомнительная. Шансов заработать на квартиру, скажем так, немного. Заниматься позитивной визуализацией… ну, вы меня понимаете.
Итак, приобретение квартиры с отсрочкой заселения. Риски есть, и серьезные. Это сделка рискованная, и риски эти надо осознать и взвесить.
Хотя почему-то многие сначала ввязываются в неприятности, а уже потом мужественно их преодолевают. Так, многие не имеют ни малейшего понятия о том, что это за отношения, как они оформляются и как надо исполнять такие сделки. А ведь этот тот самый случай, когда неисполнение чревато потерей денег и квартиры.
Нотариусы, да не прогневаются они, небольшое подспорье. Они сами порой не в состоянии внятно объяснить содержание договоров ренты, и, когда просишь разъяснить особенности составленного за немалые деньги проекта сделки, нотариус просто заявляет, что «так делают все» и нечего умничать.
Начнем с самого «простого»: в чем разница между рентой и пожизненным содержанием с иждивением?
В случае оформления ренты покупатель квартиры обязан ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу. И все.
Если оформляется пожизненное содержание с иждивением подобное то это – далеко не все. Обязателен личный уход и содержание, в том числе приобретение и доставка продуктов, лекарств, одежды, уборка, обеспечении медпомощи и т. д.
Осознаем и запомним это. А то не исключено, что вам будут объяснять, что от вас требуется, скажем, 10 000 руб. в месяц, а неисполнение обязанностей по личному уходу, даже с заменой ежемесячной выплаты – безусловное основание для расторжения сделки.
Или еще один момент. Вам могут не сказать, о том, что рента, которую вы будете выплачивать, не пожизненная, а постоянная. Нежелание разбираться в «этой казуистике» ведет к тому, что по договору вы будете обязаны выплачивать ренту БЕССРОЧНО, а не в течение срока жизни получателя (ст. 583 ГК РФ).
Еще одна небесполезная тонкость, связанная с возмездностью или безвозмездностью сделки.
Если продавец передает покупателю квартиру за плату (размер значения не имеет), то обязанность по ежемесячным расходам нового собственника остается в рамках, установленных договором и привязанных к минимальному размеру оплаты труда (базовая сумма, равная 100 руб.).
Если же при оформлении сделки стоимость квартиры не оплачивалась, то договор считается безвозмездным. В таком случае расходы покупателя, независимо от условий договора, должны составлять не менее одного прожиточного минимума в месяц (ст. 597 ГК РФ в ред. Федерального закона от 30.11.11 № 363-ФЗ).
Кроме того, если имущество под выплату пожизненной ренты передано бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).
Еще одна опасность, которая подстерегает покупателя такой квартиры, связана с неуместной интеллигентностью последнего. Привезли продукты и неудобно попросить расписку? Убрали квартиру и не составили акт? Долгие годы всех все устраивает, сроднились, к чему формалистика?
Между тем малейшего каприза или весеннего обострения достаточно, чтобы возник судебный спор о расторжении договора в связи с его якобы неисполнением.
Для пожилого человека это реальный шанс вернуть квартиру в собственность. И, если покупатель не будет готов представить реальную амбарную книгу с собственноручными расписками в получении оказанных услуг и проявленных забот, с указанием на то, что получателя ренты все устраивает, и претензий нет, то суд может прийти к «обоснованному» выводу о нарушении обязательств и о расторжении договора.
А между тем, по прямому указанию закона, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ). Последнее установлено применительно к пожизненному содержанию с иждивением, но мне не удалось найти ни одного судебного решения по всем видам рентных отношений, по которому покупатель получил что бы то ни было назад. Наши суды в таких делах в большей степени руководствуются состраданием, а не законом. К тому же существует правило о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Еще одна опасность, которая предостерегает покупателя имущества под выплату пожизненной ренты – это случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Ни то, ни другое не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Даже если квартиры больше нет.
И потом, возвращаясь к разговору о том, что «квартира – то моя». Формально так и есть, покупатель является собственником. Однако такой объект, скажем так, несколько ограничен в обороте. Продать просто так ее не получится, потому что ваши обязательства по договору ренты перейдут на приобретателя имущества (ст. 586 ГК РФ). Кроме того, тот, кто проживает в «вашей» квартире – это не просто чей-то дедушка или бабушка, но лицо, у которого «ваша» квартира находится в залоге (ст. 587 ГК РФ).
В любом случае, дать окончательный ответ относительно того, насколько будет выгодна сделка по покупке квартиры, обременной рентой, не сможет никто, надо оценивать риски и условия (описанные выше). И потом, в любом случае в суде более молодая сторона будет выглядеть преступником, а более старая — страдальцем (страдалицей). К этому мало кто готов…
