≡× МЕНЮ

• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Как проводится сделка купли продажи квартиры. Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом: инструкция. Получение продавцом денежных средств

В последние годы сделки с недвижимостью стали частным явлением. Их владельцы стремятся продать квартиры, в силу различных причин, одной из которых является невозможность содержать несколько квартир ввиду невысокого заработка. Им приходится платить большие налоги несоразмерные с получаемой от сдачи ее в аренду прибыли. К тому же год от года повышается стоимость коммунальных услуг, что служит основанием для избавления от лишней квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Общие понятия

Помимо того он может отказать в исполнении обязательств, если покупатель не выполнит принятые на себя обязательства.

Он вправе потребовать с покупателя , подтверждающий его намерение об осуществлении в дальнейшем сделки купли-продажи.

Что это такое

Что касается обретения права собственности в порядке дарения, то действие подтверждается договором дарения.

Бывший правообладатель может оспорить договор дарения в судебном органе, что повлечет к потере квартиры и денежных средств, заплаченных за нее.

При процедуре основанием перехода квартиры с точки зрения юридического права является:

Каждый их участников сделки, связанной с продажей квартиры, которая была унаследована, подвергается определенным рискам. Квартира, полученная в наследство, может быть продана, если оформлена соответствующая документации.

Покупатель должен их проверить, чтобы не попасть в мошеннические схемы. Они разрабатываются и приводятся в действие недобросовестными людьми, которые не брезгуют ничем.

Что касается рисков продавца, то наиболее распространенным является потеря потенциального покупателя, если у него затянется процедура сбора требуемых документов.

Если он заключит , получить предоплату, оформив при этом на получение денежных средств, то он обезопасить себя от каких-либо рисков.

С чего начать

Как правило, поиск покупателя ложится на плечи владельца квартиры, который намерен ее продать. Сделка успешно совершится, если будет найден потенциальный покупатель, готовый выкупить квартиру.

Наилучшим вариантом станет заключение предварительного договора, внесение предоплаты, оформленной надлежащим образом.

В договоре купли-продажи должны быть включены пункты, содержащие:

Понятие процедуры «сделка купли-продажи» предусмотрено в положениях . Она относится к категории наиболее распространенных оснований, в результате чего возникают гражданские правоотношения.

При ее помощи участники экономического оборота претворяют в жизнедеятельность личную гражданскую правоспособность.

Ее формы обладают многообразием, в силу чего действия сделки позволяют распорядиться движимым, недвижимым имуществом по усмотрению владельца.

Основные этапы

До начала сделку купли-продажи нужно квартиру с целью установления ее стоимости, для чего проводится анализ цен на рынке недвижимости.

Продавец должен точно определиться со стоимостью квартиры, чтобы впоследствии он раскаялся о назначение минимальной цены за нее.

Для интересующих вопрос, как проходит сделка купли-продажи ниже приведен порядок ее осуществления.

Чтобы ее оформить продавцу необходимо:

По общепринятым правилам покупатель подает заявление вместе с документами на квартиру в отделение ФКП Росреестр по местоположению квартиры, чтобы осуществить регистрацию права собственности с последующей выдачей официального свидетельства.

В день совершения сделки заинтересованным лицам надлежит предъявить все документы в Управление Федеральной регистрационной службы, подписать договор, подать заявление на регистрацию сделки.

Прием документов сопровождается выдачей расписки, в которой указываются все принятые документы. В ней отмечается дата выдачи свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя.

Договор купли-продажи жилой площади можно составить в произвольной форме письменно. Сделка расценивается в качестве заключенного со дня регистрации права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Участники сделки подписывают договор купли-продажи, который подается также в указанный выше орган для осуществления регистрации.

Управление ФСРКиК регистрирует переход права собственности, после чего выдает свидетельство. В силу указанного фактора необходимость удостоверения договора в нотариальном порядке отпадает.

По усмотрению участников сделки купли-продажи он может быть заверен у нотариуса, если такого рода мера была предусмотрена в предварительном договоре либо соглашении.

При оформлении сделки купли-продажи в нотариальном порядке производятся действия:

1. Проверка личности участников сделки, которые обратились к нему.
2. Установление дееспособности и правоспособности участников сделки.
3. Разъяснения участникам сделки купли-продажи смысла и значения договора.
4. Проверка соответствие содержания договора намерениям участников.
5. Установление правомерности сделки купли-продажи.

Все виды нотариальных действий осуществляются сообразно положениям акта . В нем предусмотрен порядок оформления сделки, приведен перечень требуемых и сопутствующих документов.

Порядок оформления

В соответствии с новыми правилами оформления документации сделки купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если продается недвижимое имущество либо его некая часть.

Данное правило действует с начала текущего года и распространяется на процедуру реализации доли недвижимости, которое принадлежит определенной категории лиц.

В их число входят:

Немаловажную роль играет наличие нескольких правообладателей на квартиру, поскольку каждый из них имеет право претендовать на некую ее долю.

Если в их отношениях назревает какой-либо конфликт, то любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях Гражданского кодекса.

Видео: алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Важные нюансы

В ходе совершения сделки между ее участниками устанавливаются гражданские права и обязанности. Они могут видоизменяться либо прекратится. Результатом совершения сделки является подписание ими договора.

Норма предусмотрена в указаниях — . Многие граждане интересуются, как провести сделку купли-продажи квартиры самостоятельно без посредников.

Соответственно нормативам законодательных актов сделка любого рода должна проводиться на условиях, предусмотренных договором.

Он удостоверяет действительность совершенной сделки, вследствие чего квартира отходит от одного лица к другому на праве собственности.

Ее условия вытекают из правомерности юридического действия в получении участником сделки желаемого результата.

К ним относятся условия:

• законность содержания сделки;
• дееспособность участников;
• соответствие воли и волеизъявления;
• соблюдение формы сделки.

Граждане должны соблюдать вышеперечисленные условия, потому что неисполнение одного из них приведет к признанию сделки , если иные условия не предусмотрено законом.

При продаже недвижимости каждый российский гражданин обязан уплатить налог , размер которого составляет 13% от общего дохода.

В него входят все виды получаемых ими доходов, включая доход от реализации недвижимого имущества. Но при этом они наделены правом получения при покупке жилой площади.

Если квартира принадлежит нескольким лицам, то каждый из них имеет право претендовать на продаваемую долю.

При возникновении конфликтной ситуации любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить совершенную сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях статьи 250 Гражданского кодекса.

В ней отмечено, что владельцы определенной доли права собственности обладают преимущественным правом на приобретение продаваемой доли.

Если квартира была получена вследствие наследования, то нужно уточнить дату наследодателя, то есть предыдущего правообладателя.

454

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и , понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

1. Определиться с — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
2. Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
3. Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
4. Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
5. Регистрация договора , передача площади по .

В договоре указана цена . Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из . Если квартира досталась по , следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости . Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; . Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:

1. подлинность всех правоустанавливающих документов;
2. правомочие владельца недвижимости;
3. наличие на площади лиц;
4. существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
5. посмотреть ;
6. официальное оформление перепланировки.

Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь , была или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии . Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из . Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный . Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не . Подписывая договор, покупатель вносит . Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:

1. Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
2. запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
3. подробное описание объекта;
4. стоимость жилья;
5. отсутствие обременений, арестов;

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

• дата, место, город;
• Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
• сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
• подписи.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея , вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

1. Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
2. При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
3. Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
4. Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
5. Если квартира приобреталась , надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция) , можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

• Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
• В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
• Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях) ;
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) .
• Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально) , проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану) , вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки) . Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку) .

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником - сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн») . Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

• В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
• Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
• Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест) .
• Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
• Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть - продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя) , получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы) ;
• Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ) ;
• Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов) .

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Игорь Василенко

Какие существуют виды сделок с недвижимостью. Что необходимо проверить перед заключением сделки. Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры. Варианты проведения сделки.

Многие хоть раз в жизни сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством или ошибками в документации, нужно знать, как проходить процедуру оформления договора купли-продажи квартиры и учесть нюансы, которые существуют в действующем законодательстве России.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) это письменный документ, который подписывается обеими сторонами и
влечет юридические последствия. В случае покупки квартиры, заключение договора повлечет отчуждение имущества у Продавца взамен на определенную денежную сумму, и возникновение права владения у Покупателя.

Как только стороны подпишут соглашение, они несут ответственность за исполнение указанных в нем обязательств.

Впоследствии Покупатель и Продавец должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности. Основанием к обращению является заключение соответствующего договора. Если в документе будут обнаружены ошибки, несоответствия, регистрация окажется невозможна. Закономерно возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2019 г., которую можно заполнить и гарантированно избежать проблем. Увы, универсальной формы не существует, но есть ряд образцов, которые можно отредактировать с учетом сложившихся обстоятельств.

Какие существуют виды сделок с недвижимостью

Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.

Наиболее распространены следующие виды сделок:

• купля-продажа жилья или нежилых объектов, земельных участков;
• аренда недвижимости;
• мена объектами недвижимости;
• безвозмездные сделки дарение, приватизация, наследование по завещанию.

Законом предусмотрена обязательная регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре.

Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).

Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.

Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.

Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.

Сделки со сменой собственника

Чаще всего на бытовом уровне люди проводят такие процедуры сами или обращаются в агентство для сопровождения сделки с недвижимостью, в результате которой имущество переходит от одного собственника к другому.

К таким сделкам относятся:

• купля-продажа;
• наследование любого рода;
• реализация залоговых или долговых обязательств;
• приватизация государственного или муниципального имущества;
• национализация (передача в собственность от государства);
• оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
• безвозмездное или возмездное изъятие земли либо снос строения;
• операции обмена.

Для ознакомления с примером такой операции предлагаю прочитать статью «Сопровождение сделки купли продажи квартиры».

Сделки с изменением состава собственников

Часто сделки происходят с долями недвижимости.

При этом меняется количественный и качественный состав собственников. Одни из них могут продолжать
владеть объектом, а другие такое право утрачивают.

К сделкам такого вида нужно отнести акционирование, раздел имущества, долевое строительство, расселение коммуналки и вступление в кондоминиум. В сфере экономических взаимоотношений это: ликвидация предприятия, а также внесение недвижимости в уставный капитал.

Оформление кредита под залог недвижимости предполагает, что при определенных условиях право собственности на жилье переходит банку.

Сделки с добавлением иных субъектов прав

Иногда некоторые виды коммерческой деятельности предполагают сделки с недвижимостью, в результате которых у того или иного объекта появляются дополнительные собственники, пользователи или ограничения (сервитуты).

К таким операциям относятся:

• инвестирование в строительство или реконструкцию;
• передача собственности в оперативное, доверительное управление или хозяйственное ведение;
• аренда, наем или поднаем;
• передача земельных участков в наследуемое владение либо постоянное использование;
• наложение и снятие сервитутов;
• бронирование.

При этом процедура оформления недвижимости в каждом из рассмотренных случаях имеет свои особенности, разобраться в которых можно, если прочитать соответствующую статью на нашем сайте.

Законодательство

В Гражданском Кодексе Российской Федерации предварительному договору посвящена статья 429. В пунктах этой статьи прописано, что:

• Главное обязательство продающей и покупающей стороны – заключение через определённый период времени основного договора;
• В случае нарушения одним из участников договора прописанных обязательств и нежелания оформить основной договор, второй участник имеет право обратиться в суд (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление договора купли-продажи

Чтобы никто не усомнился в законности сделки, не мог ее оспорить, необходимо составить договор в соответствии с положениями норм права:

Закон/статья

Основные положения

О форме договора
ст. 550, ст. 434 ГК РФ	Согласно документу, допустима только письменная форма соглашения о покупке-продаже имущества.
ст. 554 ГК РФ	О необходимости предоставления конкретной информации о предмете договора купли-продажи.
ст. 558 ГК РФ	Гласит о необходимости указания в договоре лиц, за которыми сохраняется право пользования.
О содержании квартиры
ст. 210 ГК РФ	Осуществлять оплату коммунальных услуг должен собственник. При переходе права собственности обязанности по содержанию недвижимости переходят к новому владельцу.
Об оплате
п. 5 ст. 488 ГК РФ	До момента оплаты стоимости квартиры она может быть залоговым имуществом продавца, если иное не предусмотрено соглашением.
ст. 555 ГК РФ	В договоре обязательно указывается цена объекта. Это позволяет идентифицировать предмет сделки.
О передаче имущества
ст. 556 ГК РФ	Статья отражает правила передачи недвижимости. Стороны должны подписать документ – передаточный акт, и указать это в одном из пунктов.
О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя
ст. 461 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ	Призвание нормы права - обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причиненные вследствие изъятия. Исключение - осведомленность покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки. Кроме того, если Покупателем будут обнаружены неустранимые недостатки, он может отказаться от исполнения договора и потребовать возврат суммы.
О недействительности договора
ст. 167 ГК РФ	При недействительности ДКП покупатель должен вернуть квартиру, а продавец - деньги. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость имущества.
О нотариальном заверении, госрегистрации
ст. 551 ГК РФ, закон №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости	Регламентируют необходимость госрегистрации.
ст. 131 ГК РФ	Переход права собственности на объект недвижимость нужно зарегистрировать. В результате регистрирующий орган выдает документ, где указан новый собственник.

Ознакомление с основными положениями документов даст представление о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры. Однако необходимо учитывать условия совершения сделки, сопутствующие обстоятельства. Например, если отчуждение квартиры касается несовершеннолетних детей, супругов, следует учитывать их интересы, ссылаясь на статьи Семейного кодекса (ст. 34 , ст. 35 СК РФ).

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

• С помощью нотариуса
  Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
• Самостоятельное оформление
  Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.
• С помощью риелтора
  Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:
• помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
• организация просмотра и показа квартиры;
• решение о сроках проведения сделки;
• организация проведения оплаты задатка или аванса;
• консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
• проверка предоставленных документов;
• организация сделки и расчета.
  Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

• Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
• Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
• Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:- Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
  — Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
  — Проектную декларацию.
  — Разрешение на строительство, на землю.
• Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
• Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

• договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

1. Наименование документа.
   Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
2. Стороны договора.
   Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
3. Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).
   Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула).
4. Суть договора.
   Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
5. Цена договора (ст. 555 ГК РФ).
   Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).
   Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).

Если права на квартиру ограничены, то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558 .

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Этапы сделки купли-продажи

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ .

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
2. Подписание основного договора;
3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
4. Завершение расчетов между сторонами;
5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Вид	Примечание
Ипотека	Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
Аренда	Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру)	Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
Арест	Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
Доверительное управление	Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

• прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
• покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Оформление договора купли-продажи квартиры в 2019 году

Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:

• Самостоятельно. В этом случае продавец и покупатель, не прибегая к услугам посредников, сами договариваются о ключевых условиях и составляют договор. Они же и подают заявления на регистрацию перехода права и регистрацию права в Росреестр.
• Оформление у нотариуса. Оно требуется в определенных законом случаях или при желании сторон. Нотариус проверит дееспособность участников сделки, проконсультирует о последствиях и важных нюансах и будет нести ответственность за законность.
• Посредством риелтора. Специалист по недвижимости может сопровождать всю сделку целиком или определенные ее этапы. Он свяжет друг с другом продавца и покупателя, организует показ квартиры и переговоры, проверит историю предыдущих сделок по квартире, юридическую и правовую чистоту.

При самостоятельном оформлении можно хорошо сэкономить время и деньги, но обращение к специалистам поможет обезопасить сделку и сберечь силы в обмен на оплату их услуг.

Продать или купить квартиру можно как за наличные средства, так и при помощи ипотеки. Различий в договоре будет немного - добавятся пункты, связанные с ипотекой, такие как размер кредита, например. Кроме того, ипотека предполагает обязательную оценку залогового жилья.

В договоре купли-продажи исходя из положений ГК указываются:

• данные о сторонах сделки;
• конкретизирующая информация о квартире:
• цена;
• порядок расчетов покупателя с продавцом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Так же вы можете приобрести подробную консультацию по заполнению шаблона договора с учетом обстоятельств вашей сделки и уже адаптированный шаблон к ней. Вам придет письмо на электронную почту со ссылкой на просмотр консультации и ссылкой на скачивание адаптированного шаблона предварительного договора.

Конечно для каждой сделки с недвижимостью нужен индивидуальный договор, ведь ваша подпись под ним стоит денег и немалых.

Расторжение предварительного договора

Расторжение любого договора, и предварительного в том числе, происходит:

• По обоюдному согласию сторон;
• При неверном его оформлении;
• При невыполнении участниками договора своих обязательств. Об ипотечном кредите и доверии в этом случае разговора не ведут.

Даты и срок действия

Первая дата, обычно прописываемая сразу под шапкой, – дата составления и подписания соглашения. Именно с неё начинается отсчёт действия договора.

Вторая дата, которая прописывается в документе – день или срок совершения основной сделки. Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты. Если та и другая сторона не успела подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться друг с другом и назначить новую дату.

Такая мягкость возможна, если покупка квартиры для покупателя не представляет финансовых трудностей. В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указана и не может быть перенесена. Иначе банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт в список ненадёжных клиентов.

Сведения о продавце и покупателе

Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для того и другого контрагента.

• Фамилия, имя, отчество;
• Гражданство;
• Год рождения;
• Номер и серия паспорта, кем и когда выдан;
• Регистрация по адресу проживания.

Если продавцов/покупателей несколько – квартиру продают/покупают, например, супруги – личные данные должны быть указаны в порядковой последовательности на каждого.

Если одну из сторон представляет другой человек (третье лицо) по доверенности, в предварительном договоре купли-продажи указываются реквизиты доверенности, заверенной у нотариуса.

Сведения об объекте

Объектом или предметом договора купли-продажи называют квартиру, которую покупатель собирается купить у продавца с использованием ипотеки. Чем больше предоставленной информации о квартире, тем точнее будет её оценка и надёжнее шанс получить одобрение на сумму запрашиваемого кредита.

В договоре должны быть указаны:

1. Тип дома:

• Многоквартирный;
• Малоэтажный;
• Загородный;
• Год его постройки.

1. Местоположение и характеристика объекта:

• Точный адрес с указанием населённого пункта, района, области, улицы, номеров дома и квартиры;
• Этаж, где находится квартира и этажность дома;
• Общая/жилая площадь;
• Количество комнат (метров, доли).

1. Состояние объекта (ремонт, без ремонта, в каком состоянии коммуникации) с описью предметов, мебели, которые переходят к покупателю.
2. Отсутствие обременений:

• Квартира не находится под арестом, нет иска, нет судебного решения;
• На квартире не висит ипотека, квартира не в залоге;
• На квартиру не оформлена рента;
• Квартира не арендована и не сдана в аренду.

Соглашение о задатке

Если по предварительному договору купли-продажи недвижимости Вы передаете задаток, для обеспечения выполнения сторонами сделки предварительных договоренностей - Соглашение о задатке является обязательным документом, иначе суд (в случае несостоявшейся сделки) сочтет задаток авансом!

Акт приема-передачи

Необходимо произвести не только юридическую регистрацию перехода права собственности, но и
фактическую. Для этого оформляется акт приема-передачи. В нем указывается, какое имущество передано, в каком состоянии. Этот документ фиксирует исполнение обязательств по договору и является его дополнением.

Документ составляется с помощью юриста, но зная, как выглядит акт, можно подготовить его самостоятельно.

После подписания передаточного акта вся ответственность за квартиру (в том числе оплата коммунальных платежей) переходит покупателю.

Пример акта приема-передачи квартиры

Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации перехода права собственности. В некоторых регионах регистрационные действия без акта не производятся, поэтому в Основном договоре рекомендуется отдельным пунктом прописать возможность оформления акта после регистрации.

Срок действия

Договор купли-продажи действителен до тех пор, пока не выполнены все перечисленные в нем условия. Это правило оговорено п. 3 ст. 425 ГК РФ .

Если деньги переданы продавцу, а покупатель получил все документы на квартиру и зарегистрировал переход права собственности, сделку можно считать завершенной. Однако бывают курьезные ситуации, когда в документе содержатся условия, ограничивающие действия нового собственника. Например, одним из пунктов может быть условие не заводить собаку или не проводить ремонтные работы в выходные дни. Пока их выполнение будет актуально, соглашение считается действующим.

Важно

Даже после окончания срока действия договора стороны несут ответственность за нарушение его условий.

Пока договор не выполнен, то есть, не произведена его регистрация, стороны могут отменить сделку в согласительном порядке. После исполнения договора отменить его уже не получится. Придется либо обращаться в суд, либо проводить обратную сделку.

Иск об отмене купли-продажи можно подавать в течение 3 лет с момента совершения сделки, однако срок обращения может быть продлен, если ранее сторона не знала о нарушении своих прав.

Сколько должно быть экземпляров

Соглашение составляется как минимум в 3 экземплярах. Один хранится в Росреестре, второй выдается на руки Продавцу, а третий - Покупателю.

Если продавцов или покупателей несколько, то есть продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, количество договоров должно быть равно числу участников сделки.

С какого момента договор считается заключенным

Согласно ст. 433 ГК РФ , договор считается заключенным, если:

• оферта (предложение заключить соглашение) была принята другой стороной, были достигнуты договоренности по всем пунктам документа;
• имущество передано согласно оговоренным условиям.

Отсутствие госрегистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. То есть до регистрации покупатель уже является Владельцем имущества, но не может им фактически распоряжаться (Постановление Пленума ВС РФ 10/22 от 29.04.2010 г.).

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

В большинстве случаев номер договора не обозначается. Если номера нет, но необходимо его поставить, пишется «б/н».

При необходимости указать регистрационный номер, следует обратить внимание на печать Росреестра.

На ней будет указана дата и номер регистрации.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

• аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
• продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
• аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли - продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью - обзор факторов, влияющих на стоимость

На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.

Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.

Стоимость объекта недвижимости

Сумма сделки играет большую роль при оформлении права собственности. Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.

При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.

Сложность процедуры

Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.

Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг юриста по недвижимости.

Временные затраты

Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

Составить договор можно одним из способов:

• самостоятельно;
• с помощью риелтора;
• с помощью юриста;
• у нотариуса.

Риелтор не должен иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть некомпетентен. У риелтора обычно есть «заготовка» соглашения, которую он может отдать Продавцу и Покупателю, а заполняется документ уже непосредственно в юридическом отделе организации.

Проверка нотариуса более тщательна, а значит стороны в большей безопасности.

Если доверить оформление нотариусу, он проделает следующую работу:

1. Выяснит обстоятельства совершения продажи. Оформит не типовой договор, а связанный с особенностями сделки с учетом интересов обеих сторон.
2. Основываясь на собственном опыте, внесет пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.

Кроме перечисленного, нотариус может давать показания по поводу вменяемости, дееспособности лиц, так что оспорить документ будет невозможно.

Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса - возможность произведения расчетов через его специальный депозитарный счет.

Аналогичные услуги предоставляет юрист, с той лишь разницей, что поставить нотариальное удостоверение он не сможет. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Госрегистрация договора купли-продажи предусмотрена п. 2 ст. 558 ГК РФ, однако в статье есть примечание. Если он был заключен после 01.03.2013 г., госрегистрация не требуется.

Обратиться в Росреестр все же придется для регистрации перехода права собственности, о чем вносится запись в ЕГРН. Вот тут договор пригодится, без него изменения не внесут.

На данный момент для подтверждения права собственности необходимо получить выписку ЕГРН. Ранее выданные свидетельства о госрегистрации остаются действительными.

Если один из контрагентов отказывается обращаться в Росреестр, можно подать жалобу в суд. В результате выносится решение о госрегистрации, а беспричинно уклоняющийся собственник будет обязан возместить второй стороне ущерб, вызванный задержкой.

Особые случаи отчуждения

Продажа целой квартиры одному Покупателю

Дольщики составляют общий договор купли-продажи. В документ все они вносятся как «Продавцы». Каждому из них также понадобится проставить в договоре свою подпись. В качестве «цены» указывается стоимость всей квартиры – впоследствии вырученные деньги разделяются между бывшими собственниками соразмерно их долям. При этом соблюдать преимущественное право покупки в отношении друг друга не требуется. За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупатель (новый владелец) уплачивает только одну госпошлину.

Продажа квартиры дробными долями

В этом случае не имеет значения, отчуждается ли недвижимость в пользу одного Покупателя или нескольких разных Покупателей. Каждый Продавец заключает с Покупателем новый договор купли-продажи, указывая в качестве «цены» стоимость конкретно своей доли. Преимущественное право покупки должно быть учтено всеми сособственниками – друг в отношении друга.

За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупателю понадобится уплатить столько госпошлин, сколько отдельных договоров будет заключено между ним и Продавцами. Если же в рамках общего договора купли-продажи указывается несколько Покупателей, то госпошлина делится (либо соразмерно их долям, либо по принципу равной уплаты – например, с каждого по 500 рублей).

Купля-продажа между супругами

Здесь возникают некоторые особенности, связанные с понятием «владения совместно нажитым имуществом». Например, жена, выкупившая долю квартиры, сможет одновременно с этим претендовать на половину средств, которую сама же заплатит своему мужу. В таком случае весь процесс купли-продажи теряет смысл.

Чтобы избежать абсурдности сделки, супругам следует сначала разделить совместно нажитое имущество (т.е. выделить свои точные доли), а затем – оформить брачный контракт о раздельном владении нажитым с момента заключения данного документа. Обе эти процедуры можно провести в добровольном порядке в кабинете нотариуса. После совершения данных шагов супруги станут самостоятельными субъектами и смогут распоряжаться своими долями, в т.ч. – реализовывать их в пользу друг друга. Договор купли-продажи будет составляться в стандартной форме.

Первичное жилье

Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

Купля-продажа между родственниками

Если родственник одновременно является и сособственником, то преимущественное право покупки считается учтенным и реализованным. Если же родственник не принадлежит к числу сособственников, то сначала Продавцу понадобится соблюсти право преимущественной покупки, которым обладают другие совладельцы. Только при их отказе от доли ее можно будет реализовать в пользу родственника.

Сколь бы доверительными ни были отношения между близкими людьми, составлять договор понадобится по всем правилам. Необходимо в установленном порядке зафиксировать и передачу доли, и передачу денег (например, путем составления передаточного акта и расписки о получении средств).

Несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо в роли Продавца

В этом случае свое согласие на проведение сделки должны предоставить Органы опеки и попечительства. Сотрудники ООП призваны следить за тем, чтобы собственник не потерял свою долю безвозвратно. Он должен получить либо сохраненные на именном банковском счету денежные средства, либо равнозначную долю в другом месте.

За подачу заявления в ООП ответственны законные представители несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченного дееспособного лица. Если собственник имеет 2 родителей (усыновителей, опекунов, попечителей), то заявление должно быть подано ими вместе. Дольщик старше 14 лет дополняет заявление своим письменным согласием на проведение сделки. Разрешение или мотивированный отказ выдается сотрудниками ООП в течение 15 календарных дней после получения заявления.

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ , законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может заключать имущественные сделки со своим подопечным. Разрешено только дарение, причем от родителя, усыновителя, опекуна или попечителя по отношению к подопечному, но не наоборот.

Законный представитель также не имеет права выступать от лица своего подопечного, если вторая сторона сделки – это супруг/супруга/иной близкий родственник законного представителя. При желании провести такую имущественную сделку законному представителю понадобится обратиться в ООП. Именно данный орган проанализирует, насколько целесообразна подобная купля-продажа. Сотрудники учреждения временно возьмут себя обязанности по законному представительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

Как оформить сложную сделку с недвижимостью - переводим жилое помещение в нежилое за 4 шага

До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.

Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.

Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции

Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.

Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:

• если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход помимо подъезда;
• если вы хотите перевести не всю квартиру целиком, а только отдельные комнаты;
• если квартира передана в аренду или находится в залоге;
• если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.

Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.

Документы:

• заявление;
• документ о праве собственности;
• техпаспорт;
• план перепланировки;
• поэтажный план дома.

Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.

Обращаемся в БТИ для определения стоимости перевода

Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.

Меняем планировку и согласовываем действия с компетентными органами

Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.

Оформляем право собственности на нежилое помещение

После того как вы сделаете реконструкцию, нужно вызвать сотрудников БТИ, которые проведут все замеры и изготовят новый технический паспорт на это помещение. Затем обращайтесь в Росреестр или МФЦ с заявлением о регистрации уже нежилого помещения.

Как происходит передача денег при заключении сделок с недвижимостью

Так как при совершении сделок с недвижимостью не избежать этапа передачи денег, то этот вопрос стоит рассмотреть подробнее.

В большинстве своем в таких сделках фигурируют солидные денежные суммы, передача которых должна производиться максимально безопасно. Вряд ли кто-то решится сегодня производить расчет наличными в несколько миллионов рублей, никак не обезопасив себя.

Альтернативой станет безналичный перевод на банковский счет, что иногда требуется при ипотеке или оформлении квартиры в собственность в новостройке, которая была приобретена с использованием бюджетных средств по одной из государственных жилищных программ. Можно рассчитаться и наличными следующими способами.

Банковская ячейка (депозитарий)

Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.

Если по какой то причине оформление права собственности не состоялось, то покупатель сможет беспрепятственно изъять деньги. Продавца допустят к ячейке только с паспортом и документами, подтверждающими переход права собственности покупателю. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью гарантирует безопасность и исключает мошенничество.

Депозит у нотариуса

Это тоже надежный, но довольно дорогой способ передачи денег. Сам по себе он стоит всего 1500 рублей, но при этом сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на нее обойдутся еще примерно в 20 тыс. рублей, в зависимости от суммы сделки.

Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.

Аккредитив

Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.

По ипотеке

Для оформления займа вам нужно собрать необходимый пакет документов и отнести его в банк. Далее следует выбрать квартиру. Она должна соответствовать техническим нормам и санитарным правилам. После того как банк одобрит вашу заявку, вы получаете денежные средства, которые должны потратить строго по назначению.

Будьте внимательны, на квартиру не должны быть наложены обременения. Продавец получает заслуженные деньги за квартиру, а покупатель на протяжении установленного ипотечного срока (как правило, он составляет 15–20 лет) выплачивает ежемесячные платежи.

С материнским капиталом

Закон позволяет с помощью маткапитала улучшить жилищные условия семьи. Для этого вы должны быть обладателем сертификата - именного документа государственного образца с уникальным номером.

Если сделка реализуется с привлечением таких средств, номер сертификата всегда указывается в договоре.

Если вы уже выбрали квартиру, то после заключения соглашения на куплю-продажу необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением. В нем вы указываете цель, на которую деньги будут потрачены. Также к заявлению вы прилагаете все необходимые документы.

По переуступке

Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.

Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.

Дополнительные вопросы

Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Можно ли купить муниципальную квартиру

Муниципальная недвижимость - собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:

1. если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию - воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;
2. если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;
3. если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь - это обман.

Стоит ли покупать квартиры на торгах

Существует несколько причин для реализации недвижимости через торги, среди них нарушение заемщиком условий договора с кредитором, а также продажа имущества компаний, которые объявили себя банкротом. Обычно на торгах по банкротству у государства продается жилье, которое было в собственности у юридических лиц, предприятий или конфисковано за неуплату коммунальных и других услуг. Залоговую квартиру на аукционе у банка продают, чтобы закрыть кредит, который не в состоянии выплачивать заемщик.

Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5-10% дешевле рыночной стоимости, что позволяет недорого приобрести жилье. Однако, следует помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с риском:

1. покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника;
2. на лицевом счету недвижимости могут быть долги за коммунальные услуги;
3. часто возникают проблемы с регистрацией жильцов: выписать бывшего собственника можно через суд, однако если прописка распространяется на несовершеннолетнего ребенка, выписать и выселить его никто не имеет права;
4. на объекте может быть обременение, которое не удалось выявить в ходе предварительного оформления документов: например, предприятие предоставляло собственное помещение для проживания работникам, фирма обанкротилась и помещение выставили на аукцион, но выселять жильцов нуждающихся в жилье без предоставления альтернативы незаконно.

Купить квартиру с обременением банка без риска поможет специалист по недвижимости.

Как купить квартиру в другом городе без проблем

Необходимость купить жилье в другом городе может быть вызвана сменой работы, особенностями ведения бизнеса, ситуацией в стране или регионе. Чтобы самостоятельно и без риска провести такую сделку, необходимо выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Чтобы без риска и потери времени купить жилье в другом городе, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в разных регионах. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риэлторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ.

Как купить жилье в ипотеку

Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать как для покупки новостроек, так и вторичного жилья. По сравнению со сделкой купли продажи, в которой участвуют двое - продавец и покупатель - в ипотеке задействуется третья сторона - банк.

Порядок ипотечной сделки:

1. Заемщик подтверждает свою платежеспособность.
2. Выбирает квартиру, которая соответствует его требованиям к площади, этажу, отделке и подходит по цене.
3. Подает документы на квартиру в банк.
4. Банк рассматривает заявку и предоставленный пакет документов, в случае одобрения выдает кредит.

При оформлении ипотеки на новостройку застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнеров. Вы можете воспользоваться одной из них, что сэкономит время, или обратиться в другую кредитную организацию. При покупке вторичной недвижимости в ипотеку кредитора необходимо искать самостоятельно.

Существует ряд стандартных и индивидуальных условий, которые банки выдвигают к заемщикам. К стандартным критериям оценки относят:

▪ гражданство РФ;

▪ возраст от 20-21 год в момент оформления договора и до 65-75 лет в момент погашения долга;

▪ рабочий стаж от 6 месяцев;

▪ уровень дохода, который, помимо основных расходов семьи, позволит регулярно погашать займ, проценты по нему.

В некоторых банках выдают кредиты клиентам младше 21 года, со средним и низким уровнем официального дохода. Например, Сбербанк и Транскапиталбанк предоставляют своим клиентам возможность погашать займ до 75 лет, а Совкомбанк - до 85 лет. Лояльные условия оценки заемщиков обычно действуют на ипотечные программы с менее выгодными условиями: с коротким периодом кредитования, большим первым взносом и переплатой.

Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа необходимо написать заявление по форме банка и передать на проверку документы:

1. копии паспорта и идентификационного кода;
2. справку о доходах и копию трудовой книжки;
3. аналогичные документы созаемщиков, при условии их привлечения к сделке.

Если в качестве первого взноса планируется использовать сертификат материнского капитала или накопления по военной ипотеке, в банк передают соответствующие сертификаты и выписки со счета. Перечень документов может отличаться, точный список выдадут сотрудники банка.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Подпишитесь на свежие новости

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства , если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги , отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

• цена квартиры;
• адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
• способ и срок передачи денег продавцу;
• распределение расходов на оформление сделки;
• срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.