Как да покажем апартамент. Правила за показване на апартамент от брокера. Как да купя апартамент с брокера? Основните функции
Преди да продължите с показването на апартамент, важно е да решите дали ще го покажем на всички или не на всички. Аз съм за продажба на апартамент с минимален брой впечатления!
И не защото времето е жалко. И тъй като всяко шоу засилва увереността ви, че апартаментът ви е в голямо търсене и няма значение, че повечето от посещаващите туристи просто нямат пари. И фалшивите илюзии са сериозни.
И втората точка: всяко шоу е нарушение на личния живот. хората често живеят в апартаменти за продажба.
Основното нещо, което трябва да разберете, когато показвате апартамент, е Показвате не ВАШИЯ апартамент, а БЪДЕЩИЯ АПАРТАМЕНТ НА КУПУВАЧА! Това означава, че вместо думите „от този прозорец обичам да гледам залеза“, е по -добре да се каже „от този прозорец ВИЕ ще искате да гледате залеза“. Текстовете, разбира се, но дано смисълът е ясен.
Важно е Купувачът чувствахкак той живее в този апартамент. "Филц" е ключовата дума. Често пъти хората вземат решения въз основа на емоции, а не на логически разсъждения.
Как мислите, че купувачите обясняват решението си да закупят този или онзи апартамент? Изобщо не че цената на метър е най -ниската или че съотношението цена / качество е оптимално, но това "Влязох в апартамента и разбрах, че е мой".
Как можете да помогнете на купувача психически да "живее" във вашия апартамент засега?
Първо, това е същата "деперсонализация", за която писах в подготовката преди продажбата. Тоест е необходимо да освободите стаята колкото е възможно повече от лични вещи.
Второ, помещенията трябва да бъдат освободени и от хора. Най -добре е вашият агент да покаже апартамента. Ако няма такъв, тогава един (!) Възрастен член на семейството. Изпратете останалата част от домакинството на чист въздух. Ако в къщата има животни, значи ги има.
По време на шоуто не представяйте твърде много текст - можете да изтриете твърде много. (Нямаме хлебарки - току -що са били отровени). Но също така не мълчете като риба. Отговорете на въпросите, обърнете внимание на онези предимства на апартамента, които не са очевидни. Например, че прозорците ви с двоен стъклопакет не са прости, а „дишат“.
Изтичах малко напред, като пропуснах едно важно нещо:
Никога няма да имате втора възможност да направите добро първо впечатление, затова започнете с входа и кацането - това е първото нещо, което купувачът оценява. Ако е необходимо, почистете и измийте, почистете или премахнете напълно килима, сменете изгорелите крушки, подредете входната врата. Не забравяйте да извадите бутилките от перваза на прозореца.
Разбира се, невъзможно е да се предвиди всичко! Малко вероятно е да успеете да разпръснете бездомниците, които се мотаят на входа на входа, тъй като подозирам, че притесненията ви са дълбоко виолетови за тях. Освен ако не сте високи два метра и около сто и двадесет килограма.
Веднъж продавах апартамент на добра цена, на добро място. Имаше много представления, но по някаква причина все още не се продаваше. И така довеждам купувачите там (за следващия двадесети път), а пиян мъж спи на пейка на входа. Е, пак си губя времето. И какво мислите? Тези купувачи купиха този апартамент. Така че пияниците по пейките вече не ме притесняват лично.
Още един нюанс:
Не карайте клиентите си да си събуват обувките. Изведнъж мъж има чорап с дупка. И просто - време е да се обвържем с лъжичката. Особено трогателно е, когато господата продавачи бутат клиенти с техните чехли (износени и мръсни). Вие сте нашите грижовни! По -добре да сте боси или дори по -добре изобщо да не ходите. Ако наистина се притеснявате за чистотата на вашия ламинат, поставете килим и влажна парцал на входа и поканете гостите да избършат обувките си върху тях.
И накрая, уважение към нестандартните решения! Продавах скъпа нова сграда в центъра преди пет години. Продадено от едно шоу, което още помня. Показани през нощта, т.е. вечер, но тъй като беше зима, през нощта беше тъмно. В апартамента нямаше светлина (нов е, без декорация и без крушки). Продавачът дойде на шоуто със свещ(Не можах да намеря фенерче)! Всичко мина добре: вървяхме с тази свещ в имението, извън прозорците светлините на нощния град ... Като цяло купувачите харесаха апартамента, в резултат на това го купиха. Гледахме, разбира се, отново следобед, но първото впечатление е трудно да се прекъсне.
Забележка: продавачът би дошъл по това време с фенерче, можеше да излезе съвсем различно. Тогава още не разбрах това, просто отбелязах необичайността на свещта. И трикът е, че в светлината на фенер, особено ярък, всички недостатъци на бетонната стена са преувеличени. Това е.
С повече, като всичко.
Предимно хората гледат апартаментите след работа, уморени и гладни. Имайте това предвид и се опитайте да не натоварвате гостите с проблемите си. Създайте уютна и комфортна среда и се запасете с оптимизъм и дружелюбност.
Щастливи и успешни предавания!
– продължение:Уверено потвърждаваме по телефона, че сме собственици и продавачи на апартамента в едно лице, и учтиво ви каним да разгледате нашия апартамент.
Излишно е да споменем, че, разбира се, преди това бяхме „сложили марафет“ в апартамента, тоест имахме го предпродажбена подготовка (за повече подробности вижте видеоклипа в раздела „Видео“). Най -малкото направиха генерално почистване ( включително почистване на прозорци); като максимум - лесен, не скъп козметичен ремонт.
Сега трябва да скицираме малък план - как да покажем апартамента правилно На купувача, така че той да има благоприятно впечатление. Вярно е, че трябва да сме подготвени за факта, че под прикритието на потенциален Купувач, брокерите също могат да ни посетят, за да се възползват от възможността и да се опитат да продадат своите услуги.
Процесът на показване на апартамент при продажбата му не може да се подценява. В крайна сметка всеки знае, че добрата сделка зависи не само от самия продукт, но и от него способност за продажба .
♦ Говорейки за „умения за продажба“ ♦
С други думи, в допълнение към качеството на самия апартамент по време на процеса на продажба ( показващи) има значение нашето поведение .
Как да покажа апартамент на купувачите?
Стоенето в ъгъла и гризането на семена, оставянето на Купувача да проверява всичко сам, не е най -добрата стратегия. Днес работим екскурзовод , а нашата задача е да организираме мини-шоу за Купувача, както правят професионалните брокери. Представете си, че купувате този апартамент с него, само че вече сте взели решение за покупка и той все още се съмнява. Развийте съмненията му, обяснете му какво е добро за този конкретен апартамент и защо е по -добре да го вземете. Отдръпнете се и, както се казва в Одеса, оставете Купувача спокойно да направи мнение за себе си.
Ниска ценова отстъпка - лична отстъпка за Купувача - в края на шоуто може да бъде много полезна.
Дайте на Купувача искрен комплимент - той винаги помага в преговорите и настройва събеседника в правилното настроение.
Основното е без фанатизъм! Ако постоянно бръмчим над ухото на Купувача, възхваляваме апартамента си и се разпиляваме в приятни неща, тогава рискуваме да получим обратния ефект. Всичко трябва да бъде умерено.
♦ Говорейки за емоции при продажба на апартамент ♦
Ако не сте роден шоумен и нямате умения за хипноза, тогава е по -добре да се подготвите за вашето „представяне“ предварително. Нека избираме няколко положителни характеристики на нашия апартамент, които не се виждат веднага, при бегъл преглед. Например, имаме нов меден проводник в апартамента си, или в кухнята си имаме подово отопление. Ще информираме Купувача за това по време на "екскурзията". Добро отопление, отлична звукоизолация - също ще добави плюсове към неговата касичка.
Ако няма с какво да се похвалим по отношение на ремонта, тогава можете да намерите външни фактори, които играят в наша полза ... Например, имаме чист и тих двор пред къщата, винаги добре поддържан вход, прекрасни интелигентни съседи и т.н.
Ако в къщата ви живеят известни хора или „големи и уважавани хора“ - използвайте това като плюс. Например, между периоди може да се забележи, че „водещият на телевизионния канал ОРТ живее на два етажа над нас“ или „на следващия вход служителите на„ Газпром ”са купили три апартамента наведнъж“. Такива бележки действат като реклами с разпознаваеми лица.
Освен това, когато показвате апартамента на Купувача, е по -добре предварително да вземете предвид някои от нюансите, които ще ни помогнат при продажбата. За какво става дума? Прочетохме по -долу.
Какви нюанси трябва да имате предвид, когато показвате апартамент?
Време за шоу (ако е възможно) също може да се обърне във ваша полза. Забелязва се, че на сутринта ( или поне сутрин) хората са по -спокойни и по -възприемчиви към положителните неща. Те все още не са стресирани на работа, не са уморени, дневният стрес на голям град все още не е отпечатал настроението им.
Ако успяхме да организираме шоу за сутринта, опитайте се да създадете добро настроение на Купувача за целия ден. Той ще свърже този положителен фон и с нашия апартамент.
Времетосъщо могат да бъдат използвани във ваша полза. Нека да разгледаме прогнозата: мрачното сиво небе, дъжд и киша очевидно няма да ни добавят блясък. Но слънцето и синьото небе няма да се срамуват да се покажат от прозореца на нашия апартамент. Всичко това също ще бъде депозирано в "подкортекса" на Купувача.
Изглед от прозорциапартаментът ни може да играе за нас или срещу нас, в зависимост от това каква е гледката. Ако гледката от прозореца гали окото, грях е да не се възползвате от нея. Отваряме завесите по -широко и отвеждаме Купувача до прозореца ( извън прозореца, разбира се, ден и хубаво време). Ако гледката от прозорците ни потиска, не бива да се оплакваме от това на Купувача - покриваме завесите ( извън прозореца все още е вечер и няма какво да се види), и насочете вниманието му към нещо друго.
Мебели и нещав апартамента е по -добре да го сведете до минимум, така че да не оставят впечатление за тесно пространство. Излишен боклук - изхвърляме го или го даваме на съседи. Просторът в коридора и стаите винаги оставя по -добро впечатление от претрупаните пътеки и стаите, задръстени с мебели.
Осветлениена закрито до голяма степен определя емоционален ефектОт него. Слабата светлина на тавана, сивите прозорци и тъмните ъгли ще донесат меланхолия дори на хуморист. Нашата задача е да направим точно обратното. Ако слънцето е навън, отворете завесите напълно, ако е облачно или вечер, включете цялата светлина, която имаме в апартамента. Може би за тези цели дори ще си купим няколко допълнителни лампи или нов полилей.
Мирис в апартаментаможе да ни попречи страхотно ( ако не се погрижим за това) или помощ ( ако се погрижим).
Ако наскоро пържехме риба, пушихме в кухнята, гушкахме кучето, не почиствахме след котката, а купчините маратонки и обувки в коридора ни излъчват нежен потен аромат - тогава единственият стремеж на Купувача при разглеждане на апартамента ще бъде да намери изход.
Всички тези малки неща помагат да се покаже апартамента по възможно най -добрия начин и да оставят добро емоционално впечатление от Купувача. А емоциите играят важна роля в продажбите.
Същността е много малки, но положителни фактори съставляват една голяма положителна картина на възприятието.
ВИДЕО: Как да покажем апартамент на купувач
Какви въпроси задават купувачите при разглеждане на апартамент?
Купувачите по правило също не мълчат по време на проверката, а задават въпроси. Освен това те се интересуват не само от техническите подробности за апартамента, но и от условията на евентуална сделка. Нашите отговори на тези въпроси до голяма степен ще повлияят на окончателното решение за покупка на апартамент. Трябва да сме подготвени за такива въпроси предварително, за да не започнем да мрънкаме, заекваме и да се „бъркаме в показанията“ в точното време, създавайки на Купувача впечатлението, че „ тук нещо не е наред, нещо потъмнява, по -добре да изляза оттук».
Типични въпроси на Купувача при проверка на апартаментобикновено се свеждат до следното:
- "Колко струва опиумът за хората?"
- Този въпрос е риторичен, не е необходимо да се отговаря на него. - Кой е собственикът на апартамента, колко собственици има, кой е женен, има ли сред тях?
- Въпроси, касаещи, и получаване на разрешение от Органа за настойничество и настойничество; - Кой ? Възможно ли е да се направи изявление преди транзакцията?
- Очевидно е, че „законно свободен“ апартамент е по -ликвиден, т.е. продава по -бързо; - Колко дълго е собствеността на апартамента? Повече от три години?
- Въпросът може да засяга и двете, и (оценява се вероятността от оспорване на правата от предишните собственици); - Какво имаме?
- Става въпрос за това дали го имаме в ръцете си, и въз основа на това, което е получено - приватизация, продажба и покупка, дарение, наследство, съдебно решение и др .; - Това "нетна продажба" ли е или?
- Въпросът е дали ще бъде изградена „верига“ от апартаменти, или просто получаваме пари, без да купуваме нищо в замяна. - Колко бързо сме готови да съберем липсващите документи и кога сме готови да сключим сделката?
- Зависи от състава на пакета от документи за тази транзакция и от изискванията на Купувача за допълнителни сертификати за потвърждение (например). - Как планираме да получаваме пари и при какви условия?
- Говорим за (парични, безкасови, момента на получаване на пари и т.н.). - Каква е сумата и при какви условия ще ни подхожда?
- Обсъждат се сумата, срокът, условията за връщане и документът / договорът, съгласно който ще бъде преведена авансовата сума (за това - в следващата стъпка). - Възможно ли е договаряне?
- Категоричен отказ да се пазарим за нас може да бъде оправдан само в случай на очевидно увеличение на цените на пазара, когато цената на апартамент е по -висока утре, отколкото днес. В други случаи е по -разумно да се даде ясно да се разбере на Купувача, че „всичко в този живот е възможно, но в разумни граници“.
Практиката ясно доказва, че е по -добре да се "потите", докато подготвяте сделка, и да нямате проблеми по самата сделка, отколкото да се подготвите "небрежно" и да получите много стрес и скандал по време на подписването, което често завършва с краха на самата сделка и взаимните обвинения на страните.
След като предварително сме подготвили отговорите на тези въпроси, ние, първо, ще премахнем много съмнения на Купувача, и второ, ние самите ще имаме по -добра представа за състава и структурата на сделката.
И така, след като разгледахме хората около нашия имот и практикувахме ефективни методи за продажба, най -накрая намерихме нашия Купувач. Те го удариха уверено по рамото, отърсиха се от останалото съмнение и го потупаха успокоително по бузата. Сега е необходимо да защитите този бизнес чрез предплащане.
Как се прави? Сега ще разберем.
Основните етапи при продажбата на апартамент, без да се брои сключването на договор за покупко -продажба, са търсене на купувач и показване на апартамент... Без внимателна подготовка за тях не може да става въпрос за сключване на някакво споразумение за продажба на имот. Днес най -лесният начин да си купите апартамент е в интернетили можете да използвате „класическите“ начини да го намерите, например, поставете обява във вестникили други.
В допълнение към независимите начини да намерите купувач, можете да използвате Да се... Въпреки че работят срещу заплащане, изчислено в определен процент от завършената транзакция, това ще им спести време и усилия.
Не забравяйте, че продажбата на апартамент, като всеки друг недвижим имот, по един или друг начин свързани с.
Как да търсите купувачи, когато продавате апартамент?
Колкото по -висока е цената на имота, който се продава, толкова по -трудно е да се намери купувач. Апартаментът определено принадлежи към категорията скъп имоти затова е необходимо да се търси купувач изключително сред хора, които имат пари за закупуване на жилища, както и специфично желание за придобиване на жилища. Поради големия брой интернет ресурси, както и професионални фирми, предоставящи рекламни или услуги за недвижими имоти, изборът на начин за намиране на купувач и възможността за продажба на апартамент са доста големи.
Заслужава да се подчертае две основниначин на продажба:
- без посредници (независимо);
- с участието на посредници (с помощта на брокери и др.).
Можете да продадете апартамент по първия или втория начин. Зависи от много фактори, като:
- икономическа ситуация в страната (криза);
- ситуацията на пазара на недвижими имоти в определен регион;
- самият обект на продажба (себестойност, местоположение и т.н.);
- сезонни колебания.
Трябва също да се има предвид, че в много региони на страната има различни правителствени програминасочени към подпомагане на определени категории граждани при закупуване на жилища (младо семейство, млад специалист в селските райони и др.).
Такива програми се осъществяват чрез предоставяне субсидииот федералния бюджет, от който съставните образувания на Руската федерация предоставят на гражданите социални помощи за закупуване на жилища.
Следователно, след получаване на такива субсидии в съставните образувания на Руската федерация, увеличаване на търсенето на жилища, тъй като такива средства са целеви, тоест те могат да бъдат изразходвани само за закупуване на жилища.
Без посредници
Самостоятелната продажба на апартамент включва минимум финансови разходи и максимум ваши собствени усилия. За да намерите купувач на апартамент без посредници, трябва активно рекламиравашия имот. Това може да стане по няколко начина:
- пускане на реклама в интернет;
- публикуване на реклами на специално определени места;
- рекламно разположение в специални печатни медии, местна телевизия, радио и др.
Най - известенначинът днес е да поставите реклама в интернет.
Няколко компании са специализирани в продажбата и покупката на недвижими имоти. популярни сайтове, например „Авито“, „Интерком“, „От ръка на ръка“ и някои други.
Да се купувачът забелязареклама, когато я поставяте на сайта, трябва да прикачите няколко снимки на апартамента, който се продава (включително двора, къщата). Информация за характеристиките на жилището трябва да е кратък, но отразяващ напълно всички основни параметри. Не е необходимо да добавяте ненужна информация към рекламата си.
Намиране на купувач от брокера
Намиране на купувач с помощта на брокера най -скъпият методпродажби на недвижими имоти, но в същото време се изразходва най -малкото собствени усилия. На съвременния пазар на недвижими имоти има доста фирми за недвижими имоти. В интернет можете да прочетете отзивитеза всяка такава компания изберете най -популярната и тази, която вдъхва доверие. В този случай продавачът трябва да сключи споразумение с брокера, след което той ще започне да търси купувачи.
Договорите с брокери се разделят главно на два вида:
- споразумение за предоставяне на услуги за недвижими имоти (по -специално договор за посредничество за търсене на купувач);
- договор за поръчка (член 971 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Договорът за предоставяне на услуги за недвижими имоти е „класически“ договор, който уточнява специфични отговорностиброкера за намиране на купувач за реализуем обект. Договорът за поръчка изглежда е малко по -широк по отношение на правомощията си: продавачът прехвърля на брокера правото на изпълнение определени правни действия... Всяко споразумение се договаря отделно, модифицирано в съответствие с правилата на компанията и желанията на клиентите, тъй като в руското законодателство няма единни правила за такива споразумения.
Когато избирате някоя от горните опции, трябва изучете внимателно текстана споразумението, да не допуска нарушаване на собствените си права, да бъде внимателен към всички бележки под линия, написани с дребен шрифт и към други изключения, изменения в споразумението.
Как да покажем апартамент на купувачите
Преди да покажат апартамента, купувачите трябва да завършат предпродажбата му... На първо място, трябва да подредите апартамента, той трябва да е чист. Също така, продавачът трябва да вземе мерки за премахване на неприятни или остри миризми в апартамента, ако има такива. Ако е възможно, трябва да има лични вещи са премахнати, например семейни снимки, различни пощенски картички, сертификати, за да не напомня за пореден път на потенциалния купувач, че се намира на чужда територия. Светлина преустройствоСъщо така ще бъде от полза, също така си струва да фиксирате малки части в апартамента, например дръжка на вратата или капещ кран в банята.
За обективна оценка на готовността на апартамента да приема купувачи, можете да поканите приятел или колега, така че да го направят оцени външния видапартаменти с „свеж вид“.
Трябва да се отбележи, че е по -добре да покажете апартамента на всеки потенциален купувач. отделно... Трябва да се опитате да намерите за всички индивидуален подход, не се притеснявайте с описанието на характеристиките на апартамента по време на проверката, оставете купувача да се огледа и сам да оцени жилището. Необходимо е да се отговори на всички въпроси, да се посочат предимствата на продаваното жилище. По -добре е да не се дава време на купувачите да огледат апартамента „гръб към гръб“, така че да не смущава купувачите, да не ги принуждава да чакат или да напуснат апартамента по -рано от планираното.
Показване на апартамент от брокера
За успешно представяне на апартамент от брокера, трябва да му кажете всичко необходимо информация за апартамента... Не крийте недостатъците и недостатъците на апартамента. По-добре незабавно информирайтеза тях на брокера, а той ще реши точно как да покаже плюсовете и минусите на апартамента, без да разваля общата представа.
Освен това е препоръчително да информирате брокера за особености на районав който се намира реализираният обект (ако вече не е запознат с тях).
Акцентът трябва да се постави върху транспортните разклонения, училищата, търговските центрове и т.н., разположени в близост до апартамента.
Ако се извърши проверката на апартамента съвместно от продавача и брокера, все пак е по -добре да не пречите на професионалист да си върши работата коригирайте, ако е необходимо... Необходимо е също така да се изслушат и, ако е възможно, да се изпълнят препоръките на брокера, като го поканите предварителна проверкаапартаменти без потенциални клиенти. За професионалист в тази област е по -лесно идентифицира недостатъции положителните аспекти на реализирания обект. Показването на апартамент от брокера не отменя подготовката на апартамент от продавача за показването му.
Договор за предоставяне на услуги за излагане на апартаменти
Много продавачи на недвижими имоти използват услугите на брокери не само с цел намиране на потенциални купувачи, но и с цел Не губи времеда покаже апартамента на всички. За такива цели, съставен отделен договорза предоставяне на услуги за излагане на апартамента. В този случай на брокера се дава дубликат на ключове и правото да покаже реализирания обект на клиентите. Обикновено за такива допълнителна услугатрябва да платите допълнително, но понякога е по -изгодно от това да стигнете до апартамента за продажба.
Между Л. А. Скопцов и адвокатска кантора Дом-Н сключиха договор за предоставяне на услуги за излагане на апартамента, продаден от Скопцов. Това споразумение е допълнително към основното споразумение за предоставяне на услуги за недвижими имоти. След като посочи цената на услугата в договора, конкретно лице (брокер) от адвокатска кантора, страните се споразумяха и Скопцов предаде дубликат на ключовете от апартамента, за да покаже жилището на купувачите. Две седмици по -късно брокерът показа имота на купувач, с когото Скопцов сключи договор за покупко -продажба.
Такива договори са нормална практика, особено когато обектът, който се продава, се намира достатъчно далеч от мястото на пребиваване на продавача.
Пълномощно за показване на апартамента
Обикновено пълномощно за показване на апартамента отделно не е издаден, но е включен в общия „пакет“ от доверени действия. По този начин можете да поверите заключението на брокера договор за продажба, събиране на документи, представителство на интереси в държавни агенции и т.н. Трябва да се отбележи, че такова пълномощно трябва да бъде само заверено нотариус.
Пълномощно, заверено от адвокат на фирма, предоставяща услуги за недвижими имоти, няма да има юридическа сила.
Следователно на практика договорите за излагане на апартамент отделно от другите услуги на брокера са по -често срещани, докато е включено пълномощно за предоставяне на същата услуга към общия списък на услугите(сключване на споразумение, представителство на интереси в държавните органи).
Как да се пазарим при продажба на апартамент
При подаване на обява за продажба на апартамент е най -добре да се изхожда от факта, че цената на продавания обект трябва да включва някаква сума за пазарлък... Размерът на тази сума трябва да бъде малък, и такова леко преувеличаване е много по -добро от споменаването на думата „договаряне“ в текста на рекламата. Също така, не преговаряйте намаляване на цената на апартаментпо телефона. Най -добре е да уговорите среща, да разгледате апартамента и да обсъдите размера на отстъпката на място.
Струва си да се намали обявената стойност на жилището само ако значителни недостатъциапартаменти.
Освен това, за да се реализира бързо апартамент, е необходимо компромисс купувача, защото той по някакъв начин иска да придобие собственост на най -ниската цена, следователно понякога е необходимо леко да се понижи предварително определената цена. Първоначално трябва да сте готови да намалите цената, поради което за тези цели е възможно първоначално увеличение на цената на апартамент при подаване на реклама.
Заключение
Първата стъпка към продажбата на апартамент е да се намери купувач, който е готов да закупи такъв имот. Най -простият и евтин начин е да поставите реклама за продажба на недвижими имоти. в интернета... Ако загубата на лично време и усилия е неприемлива, тогава можете да прибегнете до помощта на посредници, които срещу договорена такса Търсенепотенциални клиенти-купувачи.
Втората стъпкапо пътя е демонстрацияпродадени жилища на купувачи. Не можете без този етап, трябва внимателно да се подготвите за него - трябва да донесете апартамента „пазарно състояние... За тази цел може да се наложи извършване на финансови разходи, защото дори леките козметични ремонти имат цена. Заслужава да се отбележи обаче, че създаването на приятен външен вид на такъв имот значително увеличава възможността за неговото прилагане.
Също така не забравяйте, че не е необходимо сами да показвате апартамента, тъй като такъв случай може да бъде поверен на професионален посредник въз основа на сключен договор. Трябва също да сте подготвени за евентуално „договаряне“в процес на продажба на апартамент.
Въпрос
Трябва ли да се свържа с брокера за продажба на апартамент?
Планирам да продавам апартамента си. Реалистично ли е днес да го реализирате сами, без да се свържете с брокера? Какво трябва да се направи за това и къде са най -добрите сайтове за продажба на недвижими имоти?
Отговор
Днес апартамент може да се продава както самостоятелно, така и с помощта на брокери. Съвременните средства за комуникация ви позволяват да поставите рекламата си в Интернет, където има няколко популярни сайта (като Avito, Domofond). Рекламите се публикуват на тях безплатно, има и възможност за редактиране след публикуването им, както и удобен въпросник за попълване. Ако показването на апартамента на потенциални купувачи не затруднява, тогава на този етап от продажбата на апартамента можете да направите без помощта на брокера.В този случай обаче е необходимо адекватно да се подходи както към цената, така и към характеристиките на вашия апартамент, да не се преувеличават или подценяват цената и други грешки.
Една небрежна дума от продавача може да развали впечатлението за най -добрия апартамент и да наруши сделката. Събрахме типични грешки, които трябва да се избягват при показване на апартамент на потенциален купувач
Грешка 1. Убеждаване
Никой не обича наглостта и прекомерния натиск от страна на продавача. Затова по време на шоуто е по -добре да се ограничим до разказ за характеристиките на апартамента и отговори на въпроси от потенциални купувачи. В същото време не трябва открито да хвалите собствеността си: прекомерният ентусиазъм на продавача обикновено подсказва, че той е нечестен. Професионалните брокери съветват изобщо да мълчите по време на шоуто: всяка небрежна дума може да изглежда груба, вулгарна или нетактична за клиента, или просто да бъде тълкувана погрешно и да съсипе цялото впечатление от апартамента.
Грешка 2. Задаване на излишни въпроси
Етапът на показване на апартамента е етапът, на който отговаряте на въпросите. Ако купувачът прояви реален интерес към апартамента и изрази желание да сключи сделка, значи е време да се поинтересувате от неговата правна и финансова жизнеспособност. Докато не е дошъл този момент, е крайно неуместно да се пита дали потенциалният купувач има пари, откъде ги е взел и как може да потвърди присъствието им. Някой може просто да бъде обиден от такъв въпрос, докато други ще изглеждат подозрителни: казват, че ако продавачът няма доверие на купувача, това означава, че самата стигма е в пистолета.
Грешка 3. Създайте ненужен комфорт
Апартамент, подготвен за продажба или отдаване под наем, трябва да бъде „чиста плоча“ - tabula rasa. Тоест, дори ако по време на шоуто някой живее в него, интериорът трябва да бъде възможно най -безличен. Без декор, ярки петна и блестящи цветове. Вкусът на потенциалния клиент може да бъде много различен от вашия и това, което смятате, че създава усещане за уют и топлина, може да изглежда отблъскващо за купувачите. Например, някои цветове на мека мебел и килими визуално "състаряват" апартамента, а прекомерният брой малки мебели - столове, нощни шкафчета, шкафове и т.н. - затрупват и намаляват жизненото пространство.
Грешка 4. бъркотия, нещата в пътеката
От само себе си се разбира, че преди шоуто апартаментът трябва да бъде в пълен ред. Освен това се погрижете максимално да освободите проходите и поне централната част на стаите и кухнята. Премахнете обувките, играчките, кутиите, строителните материали от пода (ако апартаментът е показан на етапа на ремонт) - като цяло всичко, което ще отвлече вниманието на купувачите и което те просто могат да препънат. Също така си струва да осигурите безплатен достъп до прозорци и батерии.
Грешка 5. Лошо осветление
Запомнете: слабо осветените и още по -тъмните стаи винаги изглеждат изключително неудобни и непривлекателни. Това означава, че лошото осветление - и още повече липсата му - може да превърне всеки, дори и най -добре планирания и просторен апартамент в килер. Ако продавате апартамент без ремонт, осигурете добро осветление във всяка стая, чак до коридорите и, разбира се, банята. И не разчитайте на големи прозорци и бели тавани: изобщо не е факт, че потенциалните купувачи ще искат да инспектират апартамента през деня.
Грешка 6. Грешна миризма
Острите миризми на храна, тютюн и дори парфюм могат да развалят впечатлението от разглеждане на апартамент, затова преди да го покажете на продавача е по -добре да не прекалявате с парфюма, да не пушите и да не се опирате на храна, овкусена с лук и чесън. Ако покажете апартамента, в който живеете, не забравяйте да го проветрите преди пристигането на купувача: може да не усетите миризмите, с които сте свикнали, но те могат да изглеждат отблъскващи за „човека от улицата“. Висш пилотаж - изпълнете апартамента с аромати на прясно смляно кафе, хляб или ванилия. Те създават усещане за уют сред гостите и разполагат с възможност за покупка.
Грешка 7. Запознаване с наемателите
Колкото по -малко хора ще бъдат в апартамента по време на шоуто, толкова по -добре. Ако апартаментът е жилищен, всички наематели може да отидат някъде за тези 15-30 минути, през които апартаментът ще бъде проверен. Ако някой от членовете на вашето домакинство все още присъства на шоуто, нека не участва в него; тоест трябва да има един „водещ“ за събитието. Ако се е случило, че цялото ви семейство е било у дома по време на шоуто, в никакъв случай не се опитвайте да играете гостоприемния домакин и да запознаете всичките си роднини с потенциални купувачи. Прекаленото гостоприемство може да изглежда натрапчиво и просто ще постави хората в неудобно положение.
Грешка 8. Непознаването на вашия апартамент и вашия район
Невъзможно е да се предвидят абсолютно всички въпроси, които потенциалните купувачи могат да имат. Брокерите казват, че някои клиенти дори се интересуват от нивото на радиация в къщата или точното разстояние до най -близките велосипедни алеи. Ако обаче продавачът и купувачът се харесват, можете да отговорите на такива екзотични въпроси по -късно, като обясните, че не знаете това, не сте се интересували от него преди, но не забравяйте да разберете и да информирате купувачите.
Всеки вариант има своите плюсове и минуси. Когато се продавате, ще отделите много време и усилия, включително за уреждане на правни въпроси, но ще спестите от комисионна на посредника.
Продажбата на апартамент с помощта на брокера е по -лесна. Всичко, което трябва да направите, е да намерите посредник, да присъствате при разглеждане на апартамента (за предпочитане, но не е необходимо, ако например сте в друг град) и при сключване на договор за покупко -продажба. Но специалистът ще трябва да плати 2–6% от стойността на имота за помощ.
Денис Румянцев, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate, съветва при избора на брокера да обърне внимание на неговата компетентност, а не на времето на работа на пазара.
Посредникът трябва да притежава технически, икономически, правни познания и да бъде оценител, инженер, адвокат, брокер, психолог, продавач, маркетолог, фотограф, всички в едно.
Денис Румянцев, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate
За да се убедите в компетентността на брокера, можете да го помолите да представи документи, потвърждаващи неговите познания: дипломи, атестации и удостоверения. Членството в професионални общности, например в Руската гилдия на брокерите, също ще бъде маркер за професионални способности.
Не забравяйте да попитате как можете да продадете апартамента в необходимия срок и на възможно най -висока цена. Поискайте лични успехи в продажбите във вашия район. Също така е важно да намерите „своя“ човек, с когото би било удобно, приятно и лесно да работите и да общувате.
Как да продадете апартамент без посредници
1. Как да оценим недвижимите имоти
Правилната оценка ще ви позволи бързо да продадете апартамент и да не загубите пари. Според Денис Румянцев средните цени могат да бъдат намерени на уебсайта на Федералната държавна статистическа служба. Но този портал не е крайната истина, тъй като цената на конкретен апартамент се състои от няколко фактора. Цената се влияе от:
- Брой стаи.
- Площта на апартамента.
- Разположение: изолираните стаи се оценяват по -високо от съседните.
- Прилежаща територия, инфраструктура: паркинг и детска площадка в двора или наблизо, магазини за хранителни стоки, училища и детски градини на пешеходно разстояние ще ви позволят да продадете апартамент на по -висока цена.
- Етажът, на който се намира апартаментът: колкото по -висок, толкова по -добре.
- Наличието на балкон или лоджия.
- Област: близостта до центъра и спирките на обществения транспорт, наличието на близки паркове и зони за отдих и т.н. се вземат предвид.
- Размерът на сметките за комунални услуги.
За да определите независимо цената на апартамент, трябва да намерите най -сходните обекти на пазара. Използвайте всички налични източници: сайтове за обяви, списания за недвижими имоти и т.н.
Средната цена за подобен апартамент ще бъде това, което търсите. Тя може леко да се увеличи, ако сте готови да чакате сделка за дълго време, или леко да намалее, ако трябва да продадете имота спешно.
Обектът, чиято цена е с 15% по -висока от пазарната стойност, представлява до 10% от всички възможни купувачи, 10% - една трета. Имотът с подходяща цена ще привлече 60% от потенциалните клиенти.
2. Какви документи са необходими за продажба на апартамент
За да сключи сделка за покупко -продажба на недвижим имот, продавачът трябва да има в ръцете си:
- паспорт;
- удостоверение за собственост;
- кадастрален паспорт за апартамент от ОТИ;
- извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти (трябва да го вземете в териториалния отдел на Rosreestr, или на уебсайта на отдела, или в MFC);
- извлечение от домашната книга за броя на лицата, регистрирани в апартамента (отидете във Великобритания, HOA, ZhSK или MFC);
- удостоверение за липса на дългове по сметки за комунални услуги (HOA, жилищна кооперация, Великобритания, жилищна служба или Единния информационен и разчетен център);
- удостоверение за законността на преустройството, ако то е извършено (ОТИ);
- нотариално заверен съпруг за продажба на недвижим имот, ако е закупен в брак;
- разрешение от органите по настойничество за продажба на апартамент, ако неговият собственик е непълнолетен.
3. Как да рекламирате апартамент
За да привлечете потенциални купувачи, трябва правилно да съставите и поставите реклама за продажба на апартамент.
Правете качествени снимки
Не е достатъчно случайно да направите снимка на апартамент по телефона. Подгответе жилищното си пространство за заснемане. Премахнете от рамката всички ненужни, изтъркани, твърде ежедневни, неприятни за окото. Избършете праха, измийте водопровода, внимателно поставете обувките си на прага, разглобете тръбите и бурканите на отворени рафтове. Добавете някои уютни елементи: букет цветя към кухненската маса, декоративни възглавници към дивана.
Снимането се извършва най -добре в слънчев ден.
Напишете текст, който привлича вниманието
Направете подробно съобщение, посочващо всички предимства на апартамента. Първата част от текста трябва да съдържа технически характеристики: броя на етажите на къщата, броя на стаите, наличието на лоджия и т.н.
Помислете за предимствата на апартамент, които са без значение за вас, но може да представляват интерес за купувача. Например, за бездетните не е важно, че наблизо има детски градини и училища, но близостта до образователни институции е предимство за голямо семейство.
Поставете вашата реклама
Изберете сайтове, за да рекламирате апартамента си. Сред универсалните сайтове за продажба на недвижими имоти в Русия - Avito, Domofond, "Yandex.Real estate". Възможно е във вашия град да има местно рекламно пространство.
4. Как да покажем апартамент и да договорим с купувач
Преди да демонстрирате имот пред потенциални купувачи, трябва да подредите не само апартамента, но и входа. Завийте ярко осветление на стълбището, измийте го или поне го метете.
У дома залепете тапета, който се е отдалечил от стената, измийте прозорците, почистете сливите, така че да няма неприятна миризма ,. Можете да изпечете торта преди среща с клиента: не е задължително да я ядете, но миризмата на прясно изпечени изделия ще създаде приятно усещане за посетителя.
Вашата задача е да създадете уау ефект при всеки контакт на потенциален купувач с вас и вашия обект.
Денис Румянцев, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate
Говорете с клиентите по правилния начин
Добре знаете добре не само предимствата, но и недостатъците на апартамента. Погледнете го през очите на купувача и помислете какви въпроси би могъл да зададе, които ще му причинят недоволство. Направете списък с аргументи, които ще спечелят на ваша страна.
Потенциалният купувач вероятно ще се пазари. Особено ако на срещата дойде дистрибутор, който се интересува да свали цената колкото е възможно повече. Решете предварително до каква цена сте готови да намалите. Купувачът може да даде различни (включително несъществуващи) аргументи защо трябва да продадете апартамента по-евтино. Не се поддавайте на психологически натиск, гледайте трезво на ситуацията, защитавайте цената си.
5. Как се сключват договори за депозит и покупка
Договор за депозит
Това е документ, който потвърждава сериозността на намеренията на двете страни. Купувачът декларира желанието си да закупи имота и дава на продавача определена сума (обикновено 2–5% от общата цена на апартамента). Собственикът на апартамента от своя страна се задължава да го продаде на този конкретен клиент на договорената цена.
Предвижда санкции в случай на отмяна на сделката и за двамата участници. Ако купувачът промени решението си, продавачът запазва парите за себе си. Ако собственикът на имота не иска да продаде апартамента, той ще върне депозита в двойна сума.
Договор за покупко -продажба
Преди сделката продавачът трябва да подготви пакет от документи за недвижимия имот и да изпише всички жители, регистрирани в апартамента.
Обикновено се съставя от нотариус. Той се абонира, след като получите пари за апартамента и пише, че купувачът се е уредил с вас.
След подписване на договора трябва да подадете документи за регистриране на прехвърляне на собствеността върху недвижим имот в териториалния орган на Rosreestr. Държавното мито за фиксиране на транзакцията ще бъде 2000 рубли.
6. Как да прехвърля пари
Чрез сейфове
Купувачът наема сейф в депозитаря на банката и сключва договор с институцията, който определя условията за достъп до килията на бившия собственик на апартамента. Например наличието на договор за продажба.
Продавачът от своя страна наема сейф, където поставя касова бележка за получаване на пари. Купувачът ще може да го вземе след сключването на сделката при условията, посочени в договора за наем на клетка. Например отново, ако има договор за продажба.
При попълване на клетките и двете страни по транзакцията трябва да присъстват. Така продавачът може да преброи парите, а купувачът може да се увери, че разписката е на мястото си.
Чрез нотариален депозит
Нотариусът може да извърши транзакция чрез своята сметка: вземете парите от купувача и ги прехвърлете на продавача. Но услугата най -вероятно ще включва банкова комисионна, чийто размер зависи единствено от апетита на институцията.
Паричен превод
Можете да обменяте пари за разписка за разписка без трикове. В този случай си струва да ги преброите, като разгледате всяка сметка за автентичност. По -добре е да извършите транзакция под камери или пред свидетели (например в нотариална кантора).
Разбира се, не бива да се задържате къде и кога ще получите голяма сума пари, за да ги носите безопасно в дома или банката си.
7. Как да прехвърля апартамент на нов собственик
В деня на подаване на документите в Rosreestr, продавачът предава ключовете на апартамента на купувача. Страните подписват имота, което потвърждава, че купувачът е напуснал апартамента в надлежно състояние.
Как да избегнем измамата
При сделките с недвижими имоти най -уязвимата връзка е купувачът. Но продавачът също има на какво да обърне внимание:
- Прехвърлянето на пари трябва да стане преди подписването на договора за продажба. В противен случай продавачът рискува да остане без плащане за имота: сделката вече е сключена и купувачът няма причина да бърза с изчислението. Ако имате работа с измамник, той може бързо да продаде апартамент и да изчезне с двойна порция пари: вашата и новият купувач.
- Не предавайте оригиналните документи нито на купувачите, нито на брокера, преди сделката да приключи. В противен случай апартаментът може да се продаде без ваше знание.
