Покупка квартиры по 44 фз. Покупка квартиры через электронные торги – надежно и доступно! Как принять участие
Действующее законодательство предусматривает необходимость обязательного обеспечения жильем лиц, которые были признаны сиротами из-за того, что потеряли родителей. Приобретение жилья для них должно осуществляться строго в соответствии с нормами федерального законодательства в сфере регулирования закупок.
Регулирование вопросов, связанных с приобретением , имеет ряд своих особенностей, так как покупку осуществляет администрация муниципального образования, в котором сироты проживают или куда приедут после детского дома.
Именно из-за особенностей покупателя жилья нормативное регулирование процедуры будет иметь ряд особенностей.
Проверить сумму налога на землю можно разными способами, в том числе и через интернет. Подробнее об этом читайте в .
Риски при покупке
Однако от рисков для физических лиц они будут отличаться:
- неисполнение контракта победителем торгов (например, победитель отказывается передать квартиру и требует – для администрации этот риск с финансовой потерей никак не связан, так как перечисление средств возможно только после оформления перехода права собственности);
- прекращение возведения дома по договору долевого участия в строительстве (в данном случае, несмотря на то, что средства по договору перечисляются до момента оформления права собственности, в условиях муниципального контракта фиксируются формы ответственности недобросовестного исполнителя по договору);
- «грязная» квартира (при совершении сделки не была проведена тщательная приобретаемого жилья, вследствие чего после совершения сделки и передачи средств продавцу были выявлены спорные моменты, например, претензии ранее прописанных, но временно снятых с учета лиц на данное жилье);
Подскажите как провести процедуру покупки квартиры у физического лица в рамках 44 ФЗ?
Ответ
Отвечает Галина Халтурина, эксперт Приобретение квартиры, ни под одно из оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ, не подходит. Поэтому, заказчику необходимо определять продавца квартиры, используя конкурентные способы: конкурс, электронный аукцион или запрос котировок. Какие требования заказчик может предъявить к участнику электронного аукциона на приобретение квартир описано в рекомендации 1. Что касается определения НМЦК, то приоритетным методом для определения и обоснования начальной (максимальной) цены контракта, является метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка). Отметим, что физическое лицо может реализовать свою недвижимость через агентство недвижимости. Тогда выступая представителем участника закупки агентство недвижимости должно обладать генеральной доверенностью, заверенной у нотариуса на право предоставлять интересы участника закупки. Подробнее- в рекомендации 5. 1.Из рекомендации справочной системы «Госзаказ» Какие требования заказчик может предъявить к участнику электронного аукциона на приобретение квартир? Учитывая то, что участником закупки может быть любое юридическое лицо (например, риелторское агентство) или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, и требование о представлении документов в составе заявки на основании пункта 1 части 1 статьи 31 Закона № 44-ФЗ должно быть предъявлено ко всем участникам закупки, неправомерным будет требование таких документов, как например: свидетельство о государственной регистрации права собственности, справки об отсутствии задолженности и т. д., в составе заявки. Правильным будет установить требования, например, следующего содержания: право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством России; приобретаемое жилое помещение (квартира) не должно быть обременено правами третьих лиц, не должно состоять в споре и под арестом (запрещением); документом, подтверждающим технические характеристики жилого помещения, является кадастровый паспорт; должна отсутствовать задолженность собственника жилого помещения по оплате за коммунальные услуги, электроснабжение и взносов за капитальный ремонт*. При заключении сделки по приобретению квартиры у исполнителя должны быть документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности либо выписка из ЕГРП; документ-основание, подтверждающий права продавца на квартиру (договор купли-продажи, дарения, приватизации, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования); нотариально заверенное согласие супруга (при наличии супруга), свидетельство о расторжении брака (при наличии); разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний ребенок прописан в квартире, является владельцем доли или квартиры в целом); кадастровый (технический) паспорт; нотариальная доверенность (в случае, если сделка будет совершаться представителем собственника); выписка из домовой книги*. Все документы, определенные законодательством России, должны быть переданы заказчику при передаче квартиры. Заказчики не вправе устанавливать требования к участникам закупок в нарушение требований Закона № 44-ФЗ (ч. 6 ст. 31 Закона № 44-ФЗ). Указанные в статье 31 Закона № 44-ФЗ требования предъявляются в равной мере ко всем участникам закупок (ч. 7 ст. 31 Закона № 44-ФЗ). Так, например, установление такого требования, как «…жилое помещение (квартира) должна принадлежать на праве собственности участнику электронного аукциона…», нарушает права участников аукциона, в связи с чем контрольным органом заказчик может быть признан нарушившим положения Закона № 44-ФЗ, что подтверждается решением Рязанского УФАС России от 22 декабря 2014 г. по делу № 534/2014-З/3 о нарушении законодательства о контрактной системе в сфере закупок. Также не рекомендуется ограничивать количество участников закупки, в том числе не ограничивать возможность агентства недвижимости на участие в закупке, и поэтому не рекомендуется требовать во второй части заявки копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на предлагаемое к продаже жилое помещение и иные документы, которые должны быть в наличии при совершении сделки, подаче документов на регистрацию перехода права собственности. 2.Из рекомендации справочной системы «Госзаказ» Как правильно указать цену при заключении контракта на приобретение здания в муниципальную собственность с физическим лицом? Согласно части 13 статьи 34 Закона № 44-ФЗ в случае, если контракт заключается с физическим лицом, за исключением индивидуального предпринимателя или иного занимающегося частной практикой лица, в контракт включается обязательное условие об уменьшении суммы, подлежащей уплате физическому лицу, на размер налоговых платежей, связанных с оплатой контракта. Но закупка квартиры у физического лица, не являющего индивидуальным предпринимателем или иным занимающимся частной практикой лицом, является исключением. Как следует из части 1 статьи 207 Налогового кодекса РФ, плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами России, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами России. В свою очередь, согласно пункту 2 части 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ физические лица должны самостоятельно произвести исчисление и уплату налога исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев владения собственностью в течение трех лет и более, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Поэтому, если осуществляется закупка квартиры у физического лица, заказчику следует выплатить такому физическому лицу сумму, равную цене контракта (без ее уменьшений на сумму налоговых платежей), так как в данной ситуации физическое лицо обязано осуществить уплату НДФЛ самостоятельно.* 3.Из справочника Порядок выбора способа определения поставщика (подрядчика, исполнителя) в зависимости от суммы контракта Способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя) Сумма контракта Основание До 100 тыс. руб. До 200 тыс. руб. До 400 тыс. руб. До 500 тыс. руб. 500 тыс. – 1 млн руб. Свыше 1 млн руб. Запрос котировок + 1 + 1 + 1 + 1 –/+ 2 –/+ 2 ч. 2 ст. 72, ст. 75, ч. 1 ст. 76, ч. 1 ст. 82, ч. 15 ст. 112 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Закупка у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) + 3 –/+ 4 –/+ 5 –/+ 6 –/+ 6 –/+ 6 ч. 1 ст. 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Конкурс + + + + + + ст. 48 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Аукцион в электронной форме + + + + + + ст. 59 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Запрос предложений 7 + + 4 + + + + ч. 2 ст. 83 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ* 1 Годовой объем закупок путем проведения запроса котировок не должен превышать 10 процентов совокупного годового объема закупок, но не более чем 100 млн руб. (ч. 2 ст. 72 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). 2 Запрос котировок можно провести независимо от суммы контракта, если заказчик проводит закупку товаров (работ, услуг): для обеспечения своей деятельности на территории иностранного государства у иностранных поставщиков, исполнителей, подрядчиков (с учетом некоторых особенностей) (ст. 75 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); для оказания скорой (в т. ч. специализированной) медицинской помощи в экстренной и неотложной форме, лекарственных средств, топлива, необходимых для нормального жизнеобеспечения граждан (ч. 1 ст. 76 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); для оказания гуманитарной помощи либо ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера по перечню, утвержденному распоряжением Правительства РФ от 30 сентября 2013 г. № 1765-р. При этом проводится предварительный отбор участников, квалификация которых соответствует предъявляемым требованиям и которые в короткий срок без предоплаты и (или) с отсрочкой платежа могут поставить необходимые товары, выполнить работы или оказать услуги. Если вследствие непреодолимой силы возникла потребность в товарах (работах, услугах), которые не предусмотрены вышеуказанным перечнем, а применение других способов определения исполнителей из-за затрат времени нецелесообразно, закупку можно осуществить у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя). Об этом сказано в частях 1, 3 статьи 80, части 1 статьи 82 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ; на выполнение работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) объектов капитального строительства федерального (краевого, муниципального) значения, относящихся к олимпийским объектам федерального значения (в соответствии с Законом от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ), а также на выполнение проектных, изыскательских работ в отношении таких объектов (ч. 15 ст. 112 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); на выполнение работ по строительству индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки, многоквартирных домов), жилые помещения в которых предназначены для предоставления гражданам взамен земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов (ч. 15 ст. 112 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). 3 Общая сумма таких закупок не должна превышать одно из двух значений: 2 млн руб. в год; 5 процентов совокупного годового объема, но не более чем 50 млн руб. в год. Данные ограничения не распространяются на закупки для муниципальных нужд сельских поселений. Об этом сказано в пункте 4 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 4 На сумму, не превышающую 200 тыс. руб., заказчик вправе заключить контракт с единственным поставщиком на поставки лекарственных препаратов, которые предназначены для назначения пациенту при наличии медицинских показаний (индивидуальная непереносимость, по жизненным показаниям) по решению врачебной комиссии. Объем закупаемых лекарств не должен превышать объем, необходимый пациенту в течение срока для закупки лекарств путем проведения запроса предложений. Об этом сказано в пункте 28 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 5 Закупку у единственного поставщика на сумму не более 400 000 руб. вправе проводить заказчики, перечисленные в пункте 5 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. При этом совокупный годовой объем таких закупок не должен превышать 50 процентов от всего объема закупок на год, но не более 20 млн руб. в год. Об этом сказано в пункте 5 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 6 Заказчик вправе проводить закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) независимо от суммы контракта в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. 44-ФЗ. Исключения: малые закупки (в соответствии с п. 4, 5 ч. 1 ст. 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); закупки лекарств на сумму, не превышающую 200 000 руб. (в соответствии с п. 28 ч. 1 ст. 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). 7 Заказчик вправе проводить закупку путем запроса предложений вне зависимости от суммы контракта в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 83 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 4.Из рекомендации Максима Чемерисова, директора департамента развития контрактной системы Минэкономразвития России Как для закупки товаров (работ, услуг) определить начальную (максимальную) цену контракта Чтобы определить начальную (максимальную) цену контракта (далее – НМЦК), можно использовать один из методов: сопоставимых рыночных цен (анализа рынка); нормативный; тарифный; проектно-сметный; затратный*. Данный перечень приведен в части 1 статьи 22 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Причем для того, чтобы определить НМЦК, заказчик может использовать как один, так и одновременно несколько методов (п. 32 приложения к письму Казначейства России от 22 декабря 2014 г. № 42-7.4-05/5.7-791, письмо Минэкономразвития России от 12 марта 2015 г. № Д28и-663). А в отдельных случаях вместо НМЦК нужно установить ориентировочное значение цены или формулу цены и ее максимальное значение. Когда это сделать, расскажем дальше. В учете казенных учреждений: При определении НМЦК учитывайте размер доведенных на ту или иную закупку лимитов бюджетных обязательств. И если по результатам расчета начальная цена контракта превысит лимиты, то придется уменьшить объем закупаемых товаров (работ, услуг). Либо попробуйте запросить дополнительные лимиты у ГРБС. Об этом сказано в пункте 20 приложения к письму Казначейства России от 22 декабря 2014 г. № 42-7.4-05/5.7-791. На федеральном уровне начальную (максимальную) цену контракта определяйте с учетом Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 2 октября 2013 г. № 567. Орган исполнительной власти субъекта РФ вправе разработать дополнительные методические рекомендации по определению НМЦК для обеспечения нужд субъекта РФ. Об этом сказано в частях 20–20.1 статьи 22 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Нужно отметить, что указанные методические рекомендации не являются нормативно-правовым актом, а значит, применять их не обязательно (письма Минэкономразвития России от 12 марта 2015 г. № Д28и-663, от 16 января 2015 г. № Д28и-70). Также они не могут быть использованы органами контроля для проверки деятельности заказчика. Поэтому методические рекомендации применяйте с учетом особенностей финансово-хозяйственной деятельности и специфики закупаемого товара, работы, услуги. Далее давайте подробнее остановимся на стандартных методах для определения НМЦК. Приоритетным является метод сопоставимых цен (анализа рынка). Он заключается в расчете средней цены из предложенных в данный момент на рынке. Об этом сказано в части 6 статьи 22 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Смотрите образец расчета.* Использовать другие методы для определения НМЦК можно только в установленных законодательством случаях. Ни один из методов применить невозможно? Тогда к обоснованию цены контракта приложите иСуть спора: Споры об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020
http://novgorod.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Великий Новгород
Дело № А44-1872/2016
Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи Киселевой М.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой В.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:
ЗАО "Управление механизации № 282" (ИНН 5320013512, ОГРН 1025300991792)
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области (ИНН 5321047553, ОГРН 1025300795552)
третье лицо: Администрация Валдайского муниципального района, ЗАО "Сбербанк-АСТ"
об отмене решения
при участии
от заявителя: Цветкова А.В., доверенность от 20.12.2015; Ушанова М.Н., доверенность от 20.12.2015;
от Управления: Курикова И.А., доверенность от 18.01.2016;
от Администрации: Ширяева В.И., доверенность от 27.11.2015; Карпенко А.Г., доверенность от 27.04.2016; Кленовой Т.М., доверенность от 26.04.2016;
от ЗАО «Сбербанк-АСТ»: не явился;
установил:
ЗАО "Управление механизации № 282" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области о признании незаконными решения от 18.02.2016.
Представитель ЗАО «Сбербанк-АСТ» не явился, извещен надлежащим образом.
Указанные доводы рассмотрены Управлением и признаны необоснованными.
Суд соглашается с позицией Управления о возможности избрания заказчиком определенного способа приобретения квартир, описания объекта закупки одним лотом и указания конкретных технических характеристик приобретаемых объектов.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" средства Фонда, средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов расходуются на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, включая многоквартирные дома, строящиеся (создаваемые) с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц) или в домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства > Статья 49.1. Аттестация физических лиц на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий" target="_blank">49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на строительство таких домов, а также на выплату лицам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии со статьей Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан > Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" target="_blank">32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом не допускается привлечение внебюджетных средств на строительство многоквартирных домов и домов, указанных в пункте 2 части 2 статьи Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства > Статья 49.1. Аттестация физических лиц на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий" target="_blank">49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, если они строятся (создаются) субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями за счет средств Фонда, средств долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов.
В соответствии с механизмом реализации и описанием Региональной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Новгородской области, из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2017 годах", утвержденной Постановлением Администрации Новгородской области от 30.04.2013 № 282 (далее- Региональная программа), органы местного самоуправления заключают муниципальные контракты на строительство многоквартирных домов или приобретение жилых помещений в таких домах у застройщика в соответствии с требованиями жилищного законодательства. В случае заключения муниципальных контрактов на строительство органы местного самоуправления обеспечивают осуществление контроля за сроками и качеством строительства многоквартирных домов, в случае заключения муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений органы местного самоуправления обеспечивают приобретение жилых помещений, соответствующих установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Переселение граждан из аварийного жилищного фонда и включенных в перечень аварийных многоквартирных домов осуществляется путем заключения муниципальных контрактов на строительство домов или приобретение жилых помещений в таких домах у застройщика в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
Таким образом, избрание заказчиком условия приобретения квартир путем заключения договора участия в долевом строительстве жилого дома, не противоречит вышеперечисленным нормам права.
В силу статьи 8 Закона № 44-ФЗ контрактная система в сфере закупок направлена на создание равных условий для обеспечения конкуренции между участниками закупок. Любое заинтересованное лицо имеет возможность в соответствии с законодательством Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами о контрактной системе в сфере закупок стать поставщиком (подрядчиком, исполнителем).
Запрещается совершение заказчиками, специализированными организациями, их должностными лицами, комиссиями по осуществлению закупок, членами таких комиссий, участниками закупок любых действий, которые противоречат требованиям настоящего Федерального закона, в том числе приводят к ограничению конкуренции, в частности к необоснованному ограничению числа участников закупок.
Как следует из материалов дела, при формировании закупки и утверждении документации, Администрацией исследовался рынок жилья, в том числе строящихся объектов (том 1,л.81-84). Потребность заказчика именно в таком способе приобретения – путем долевого участия в строительстве не может расцениваться как ограничение конкуренции, в том числе в силу отсутствия в Законе № 44-ФЗ обязанности заказчика обосновывать свои потребности.
Относительно характеристик приобретаемых жилых помещений, указанных в пунктах 3.2., 3.6 Технического задания, являющегося приложением № 1 к муниципальному контракту, в том числе в части отделки полов в санузле (керамическая плитка), кровли (шатровая, покрытие металлочерипица (или металлопрофиль) с наружным водостоком, наличие снегозадержателей или мягкая рулонная), оконных блоков (металлопластиковые, двухкамерные), радиаторов (стальные панельные), дверным блокам в наружных стенах (металлические утепленные, сварные с профильным каркасом) (том 1,л.111-114), как положений, ограничивающих число участников, также не принимается судом.
Включение в аукционную документацию таких характеристик товара является правом заказчика и отвечает его потребностям. Закон № 44-ФЗ не предусматривает ограничений по включению в документацию требований к товарам, работам, услугам, являющихся значимыми для заказчика. Отсутствие у ЗАО «Управление механизации № 282» возможности поставить товар, соответствующий потребностям заказчика, не свидетельствует о нарушении заказчиком прав данного Общества, а также не приводит к ограничению числа участников закупки.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в постановлении от 28.12.2010 №11017/10, основной задачей законодательства, устанавливающего порядок проведения торгов, является не столько обеспечение максимально широкого круга участников размещения заказов, сколько выявление в результате торгов лица, исполнение контракта которым в наибольшей степени будет отвечать целям эффективного использования источников финансирования, предотвращения злоупотреблений в сфере размещения заказов.
В части доводов заявителя об укрупнении объекта закупки необходимо отметить следующее.
Формирование лота является правом заказчика, который не должен нарушать запрет, установленный статьей 33 Закона № 44-ФЗ в части установления требования к товарам, информации, работам, услугам при условии, что такие требования влекут за собой ограничение количества участников закупки.
В судебном заседании представителями Администрации обосновывалось включение в одну закупку 45 квартир сроками действия Региональной программы, эффективностью контроля за исполнением муниципального контракта одним поставщиком.
Учитывая, что рассматриваемые условия документации не носят персонифицированный характер, распространяют свое действие на всех без исключения возможных участников аукциона, в связи с чем такие требования нельзя считать необоснованными, создающими препятствия для осуществления предпринимательской деятельности и доказательств того, что в рассматриваемом случае Администрация допустило ограничение конкуренции, ввиду выставления на торги одним лотом 45 жилых помещений на территории Валдайского муниципального района.
Вывод Управления, указанный в оспариваемом решении относительно отсутствия нарушений статьи 49 ГрК РФ, суд находит не состоятельным.
Как указано в пункте 2.3.3. проекта муниципального контракта исполнитель обязуется в случае необходимости в соответствии с действующим законодательством РФ (если это предусмотрено законодательством РФ), осуществить государственную экспертизу проектной документации объекта, в котором приобретаются жилые помещения в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
В том случае, если у Исполнителя получено разрешение на строительство многоквартирного дома позднее 01 января 2016 года, то необходимо предусмотреть изменения, внесенные в Градостроительный кодекс, а именно прохождение государственной экспертизы проектной документации и осуществление государственного строительного надзора.
На момент утверждения аукционной документации измененная норма статьи 49 ГрК РФ, а именно пунктов 2 и 3 части 2, исключала из экспертизы проектной документации следующие объекты капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
При этом Федеральный закон от 29.12.2015 № 402-ФЗ, которым статья 49 ГрК РФ изменена, установил, что в случае, если разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в пунктах 2 и 3 части 2 статьи Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства > Статья 49.1. Аттестация физических лиц на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий" target="_blank">49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), выдано до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, государственный строительный надзор при строительстве или реконструкции таких объектов не осуществляется.
Следовательно, не осуществляется строительный надзор в отношении перечисленных объектов, при условии, что их строительство осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Статья 3 Федерального закона от 29.12.2015 № 402-ФЗ регламентирует отношения по объектам, поименованным в пунктах 2 и 3 части 2 статьи 49 ГрК РФ в редакции указанного закона, то есть объектов строительство или реконструкция которых осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Исключение по государственному строительному надзору не распространяется на объекты капитального строительства, строительство или реконструкция которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Как только, объект капитального строительства, из перечисленных в пунктах 2 и 3 части 2 статьи 49 ГрК РФ, начинает строиться за счет средств бюджетов, он подлежит строительному надзору.
Таким образом, сформулированное в абзаце втором пункта 2.3.3 проекта муниципального контракта положение относительно победителя аукциона, исключает необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации и осуществление государственного строительного надзора в отношении объектов капитального строительства, поименованных в пунктах 2 и 3 части 2 статьи 49 ГрК РФ, разрешение на строительство которых выдано до 01.01.2016, что противоречит статье 49 ГрК РФ.
На основании изложенного, требования Общества о признании решения Управления незаконным, подлежат частичному удовлетворению.
Кроме того, анализируя представленную аукционную документацию, суд усматривает её несоответствие статьям 33 и 66 Закона № 44-ФЗ.
В силу части 1 статьи 33 Закона № 44-ФЗ заказчик при описании в документации о закупке объекта закупки должен руководствоваться следующими правилами, в том числе описание объекта закупки должно носить объективный характер. В описании объекта закупки указываются функциональные, технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики объекта закупки (при необходимости). В описание объекта закупки не должны включаться требования или указания в отношении товарных знаков, знаков обслуживания, фирменных наименований, патентов, полезных моделей, промышленных образцов, наименование места происхождения товара или наименование производителя, а также требования к товарам, информации, работам, услугам при условии, что такие требования влекут за собой ограничение количества участников закупки, за исключением случаев, если не имеется другого способа, обеспечивающего более точное и четкое описание характеристик объекта закупки.
Так, при описании объекта закупки в пункте 3.1. документации указывается на приобретение в муниципальную собственность 45 жилых помещений в многоквартирном доме (в том числе многоквартирном доме, строительство которого не завершено) у застройщика.
Согласно пункту 3.5.3 документации условием выполнения работ является приобретение квартир путем заключения договора участия в долевом строительстве жилого дома, с последующей передачей объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства.
Таким образом, имеет место противоречие при описании объекта закупки. В рассматриваемой ситуации потребность заказчика в приобретении жилых помещений только через долевое участие в строительстве должна найти отражение и в пункте 3.1 документации при описании наименования объекта закупки.
Администрацией при описании объекта закупки указано лицо «застройщик», у которого предполагается осуществить приобретение квартир (в том числе в многоквартирном доме, строительство которого не завершено). Аналогичная норма содержится и в Региональной программе, согласно которой переселение осуществляется путем заключения муниципальных контрактов на строительство домов или приобретение жилых помещений в таких домах у застройщика в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
Пунктом 9.1 документации предусмотрено, что участником объекта закупки может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала, за исключением юридического лица, местом регистрации которого является государство или территория, включенные в утвержденный в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи перечень государств и территорий, или любое физическое лицо, в том числе зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.
В силу части 5 статьи 66 Закона № 44-ФЗ вторая часть заявки на участие в электронном аукционе должна содержать, в том числе документы, подтверждающие соответствие участника такого аукциона требованиям, установленным пунктом 1 части 1, частями 2 и 2.1 статьи 31 (при наличии таких требований) настоящего Федерального закона, или копии этих документов, а также декларация о соответствии участника такого аукциона требованиям, установленным пунктами 3 - 9 части 1 статьи 31 настоящего Федерального закона.
Пункт 1 части 1 статьи 31 Закона № 44-ФЗ указывает на единые требования к участникам, в том числе соответствие требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Рассматриваемая документация об аукционе, устанавливая требование о приобретении жилых помещений в многоквартирном доме (в том числе многоквартирном доме, строительство которого не завершено) у застройщика при условии приобретения квартир путем заключения договора участия в долевом строительстве жилого дома, с последующей передачей объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, не предъявляет требования к застройщику, предусмотренные статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и не удостоверяется ни на момент подачи заявки и её оценки комиссией, ни на момент заключения муниципального контракта в праве застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства.
Представление исполнителем контракта вышеприведенных документов при регистрации договора долевого участия в Управлении Росреестра по Новгородской области (пункт 2.3.1 проекта контракта) не отвечает цели закупки по выбору надлежащего поставщика (исполнителя). Отсутствие у победителя аукциона, заключившего муниципальный контракт, обязательных документов, дающих ему право на заключение договора долевого участия, приведет к неисполнению не только контракта, но и Региональной программы.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что аукционная документация противоречит статьям 33 и 66 Закона № 44-ФЗ, в связи с чем, решение Управления должно быть признано недействительным в связи с неустановлением нарушений вышеперечисленных норм права.
Как подтверждается материалами дела, по результатам рассмотрения жалобы и проведения внеплановой проверки Управлением выдано предписание в части нарушения Администрацией частей 4,8 статьи 34 и пункта 11 части 1, части 4 статьи 64, которое Администрацией исполнено: внесены изменения в аукционную документацию. Данные обстоятельства заявителем не оспариваются, как не затрагивающие права и законные интересы Общества.
Учитывая, что 09 марта 2016 года подведены итоги электронного аукциона и с единственным участником аукциона заключен муниципальный контракт от 21.03.2016, суд не находит оснований для указания в резолютивной части решения на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (том 1,л.139-155).
Принимая во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 23 постановления от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" о взыскании расходов по уплате госпошлины в полном объеме при частичном удовлетворении требования, с Управления ФАС по Новгородской области подлежат взысканию расходы, понесенные заявителем на оплату госпошлины, в сумме 3000 рублей.
3. Взыскать с УФАС по Новгородской области в пользу ЗАО «Управление механизации № 282» 3000 рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
4. Настоящее решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный Апелляционный суд (г.Вологда) через Арбитражный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня его принятия.
М.С. Киселева
Суд:
АС Новгородской областиИстцы:
ЗАО "Управление механизации №282" (ИНН: 5320013512 ОГРН: 1025300991792)Ответчики:
Управление Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области (ИНН: 5321047553 ОГРН: 1025300795552)Во многих странах аукционы – очень распространенный способ продажи жилья. По данным Моссоцгарантии, за рубежом 30-80% сделок с недвижимостью продается именно так. В России тоже можно купить квартиру на аукционе, но по этот способ не очень распространен. Редакция IRN.RU выяснила, как можно совершить сделку на торгах и в каких случаях это имеет смысл делать.
Новостройка по номиналу
Чаще всего на аукционы выставляется жилье, которому законодательно предписан такой способ продаж. На первичном рынке это новостройки, которые возводит город: согласно ФЗ № 44, иного способа продажи городского имущества, кроме как через электронные торги, просто не существует.
В Москве такое жилье строит «Мосинжпроект», а продает – аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Компания занимается продажей с торгов не только возведенных городом домов, но и других квартир на первичном рынке, принадлежащих городу – например, доставшихся властям от застройщиков в рамках совместных программ. Помимо девяти городских жилых комплексов, через Мосреалстрой реализуется жилье в нескольких проектах частных застройщиков – например, ЖК «Life-Митинская», ЖК «Вавилов дом» и др. Отличительной особенностью этих новостроек является то, что они продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой.
При этом цены на аукционах сравнимы со стоимостью аналогичных квартир, продающихся на открытом рынке. Например, в доме на Дмитровском шоссе, 169 (в районе Северный, расположенном за МКАД) на октябрьских торгах средняя стартовая цена составляет 97 000 рублей, а минимальная – 86 900. Для сравнения, в соседнем комплексе «Микрорайон Северный», по данным «ИРН-Консалтинг», цена метра составляет 87 700 – 126 000 рублей. В проекте есть сданные корпуса, а строящиеся должны быть введены в эксплуатацию во II квартале 2018 года. В целом квартиры в этом ЖК продаются за 3-7,7 млн рублей (25-104 кв. м), а на Дмитровском шоссе, 169 до торгов – за 3,9-7,7 млн рублей (41-93 кв. м).
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на таких аукционах цены редко вырастают существенно: «Спрос ограничен, поэтому на одну квартиру редко претендуют более двух-трех человек, а зачастую на одну квартиру бывает и вовсе один претендент, который приобретает жилье по стартовой цене. Если цена в ходе торгов вырастет значительно, покупателю проще отказаться от покупки и рассмотреть другую квартиру, чем биться до последнего».
Статистика Мосреалстроя подтверждает слова эксперта. Например, в августе компания продала на аукционах 211 квартир, всего в торгах участвовали 540 человек. Выставленные на аукцион квартиры находились в пяти жилых комплексах: «В Некрасовке», «На Базовской», «На Симоновском», «На Дмитровском, 169» и «Пресненский вал, 14». По словам первого заместителя генерального директора по девелопменту «Мосинжпроект», генерального директора «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберта Суниева, средний рост стоимости квартиры в ходе торгов составил 7%, максимальный – 30%.
Рост стоимости зависит от востребованности конкретного объекта. Так, если в ЖК «На Дмитровском, 169» 93% квартир реализованы с повышением изначальной цены (в среднем на 9%), то в жилых комплексах «На Базовской» и «В Некрасовке» большая часть квартир была реализована по номинальной стоимости, а средний прирост цены составил около 1%, или менее 100 000 рублей.
Вторичные торги
Через электронные аукционы можно купить и квартиру на вторичном рынке. В первую очередь, это залоговые квартиры, которые были изъяты у ипотечных заемщиков, не справившихся с выплатами. Например, в базе площадки «Все залоги» в настоящее время опубликована информация о торгах, на которые выставлены около 1100 квартир и комнат по всей России, 25 лотов находится в Москве.
Кроме того, с аукционов продаются вторичные квартиры, доставшиеся городу. Например, Моссоцгарантия заключает с одинокими пенсионерами договоры пожизненного содержания, в рамках которых пенсионеру ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные услуги, а после смерти человека квартира достается городу. По данным Моссоцгарантии, в 2015 году на аукционах было продано менее 100 квартир, в 2016 – 172, а с начала 2017 года - 100 квартир.
По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в среднем на одну квартиру претендуют три человека, при этом рост цены обычно не превышает 4%. Компании, помогающие с покупкой квартир на аукционах, говорят, что иногда таким образом можно купить квартир с дисконтом 60% к рыночной стоимости. Однако обычно скидка куда меньше. Так, по данным Моссоцгарантии, средняя цена метра на аукционах составляет примерно 148 000 рублей, это на 11% ниже индекса IRN.RU за ноябрь (166 296 рублей за кв. м).
Как поучаствовать
После этого можно регистрироваться на специализированной торговой площадке. Для городского имущества это Единая электронная торговая площадка, у банков обычно есть собственные площадки, на которых они продают залоговые квартиры.
На площадке нужно выбрать квартиру и внести задаток. Он не может превышать 20% от стоимости квартиры, но обычно составляет 3-15%. Сами торги проходят в течение нескольких дней. Если покупатель проиграл в торгах, задаток ему возвращается, а вот при отказе от покупки на выигранных торгах задаток будет потерян. Заключить договор купли-продажи и внести полную стоимость квартиры обычно необходимо в течение пяти дней.
На аукционе можно купить квартиру с использованием ипотеки. Одобрение банка нужно получить до проведения торгов – в период заявочной кампании. В случае победы на торгах срок заключения договора купли-продажи для ипотечников составляет 15 рабочих дней.
Пока аукционы на жилье существуют, скорее, как вынужденный способ продажи квартир – они в основном касаются городского и залогового имущества, которое по-другому продавать нельзя. Что на вторичном рынке, что на первичном на них редко проходят серьезные торги на повышение, да и стартовая цена редко бывает с очень большим дисконтом. В целом, это неплохой способ сэкономить около 10% от рыночной стоимости аналогичного жилья. С другой стороны, в рамках торга с продавцами или скидочных акций от девелоперов зачастую можно получить не меньшую скидку.
