• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Постройки на земле сельхозназначения. Какие земли сельхозназначения можно использовать под дачное строительство? Последствия нецелевого использования отведенной земли

20:54 2016

Разбираться в категориях и видах разрешенного использования земель необходимо для решения вопроса о строительстве дома, оформления права собственности на него и регистрации места проживания. На некоторых землях частное строительство запрещено вовсе или возможно лишь с ограничениями. Незнание законов, пренебрежение к ним приводит к административным штрафам, а порой, и судебным искам с требованием сноса самовольной постройки.

Категории земель по целевому назначению

Согласно Земельному кодексу РФ (ЗК РФ) , использование земель должно происходить в соответствии с установленным для них целевым назначением. В редких случаях (при изменении категории целевого назначения или ВРИ земельного участка, регулировании отношений законами о садоводческих, дачных объединениях граждан, о КФХ, о предоставлении гражданам земельных участков на Дальнем Востоке) можно добиться разрешения на строительство дома на иных участках, например, на землях лесного фонда или землях особо охраняемых территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков

Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит и градостроительные регламенты .

Виды разрешенного использования (ВРИ) – наиболее конкретизированные указания по использованию земельных участков («свиноводство», «пчеловодство», «малоэтажная жилая застройка», «коммунальное обслуживание», «рынки», «тяжелая промышленность»). В градостроительном регламенте ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно-разрешенные, для одного земельного участка может быть установлено несколько видов разрешенного использования. Правообладатели земельных участков вправе из перечня основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно выбирать, какой вид разрешенного использования им больше подходит.Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты .

Чтобы использовать земельный участок по назначению, не характерному для данной территориальной зоны (например, для строительства продуктового магазина в зоне жилой застройки), нужно получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка. Эта процедура включает этап прохождения публичных слушаний.

Земли населенных пунктов (земли поселений)

К землям поселений относятся земельные участки в границах городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, изредка — анклавные территории. Основанием для перевода земель населенных пунктов в другую категорию служит изменение границ населенных пунктов. Поскольку ПЗЗ принимаются местными властями для каждого населенного пункта отдельно, нельзя однозначно сказать, что строительство жилого дома возможно только в зоне жилой застройки.

Территориальная зона жилой застройки, согласно новому классификатору ВРИ-2015, может иметь следующие виды разрешенного использования :

• Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); размещение дачных и садовых домов ). Предусмотрено строительство дома высотой до 3 этажей, для постоянного проживания одной семьи. Можно выращивать плодовые деревья, ягоды, овощи, бахчевые культуры, цветы. Разрешено размещение подсобных сооружений и гаражей;
• Приусадебный участок личного подсобного хозяйства (ЛПХ ). На таком участке можно строить жилой дом (высотой до трех этажей) для постоянного проживания одной семьи, заниматься сельскохозяйственным производством, содержать животных, строить гараж и вспомогательные сооружения;
• (таунхаус) позволяет возводить в один ряд до 10 жилых домов (в 1-3 этажа), имеющих общие стены. На участке можно выращивать плодовые деревья, ягоды, овощи, строить гаражи и вспомогательные помещения;
• Передвижное жилье. Участки предназначены для строительства кемпингов, палаточных городков, жилых вагончиков и прицепов. Такие сооружения можно подключать к инженерным сетям общего пользования;
• Среднеэтажная жилая застройка. На участках с таким видом разрешенного использования строятся многоквартирные (от двух квартир) жилые дома, высотой не больше 8 этажей, для постоянного проживания;
• Многоэтажная (высотная) жилая застройка предусматривает строительство многоквартирных жилых домов высотой 9 и более этажей;
• Обслуживание жилой застройки. Данный ВРИ предусматривает размещение объектов коммунального, социального, бытового обслуживания, здравоохранения, заведений образования, культуры, религии, делового управления, рынков, магазинов.

Так на каких же землях можно построить индивидуальный дом для постоянного проживания в пределах населенного пункта в 2017 г.? На земельных участках с такими разрешенными видами использования, как «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка».

Земли сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения регулируется законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ; Земельным кодексом РФ , законом № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» , законом № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и прочими нормативными актами.

Земельные участки, на которые распространяется действие закона № 101-ФЗ, не предназначены для жилищного или иного строительства, не связанного с обеспечением сельскохозяйственного производства. Если в течение трех лет такой земельный участок не используется по целевому назначению (поле не засевается, не выкашивается, ведется стройка), то за это предусмотрен административный штраф в сумме от 3 тыс. руб. Возводить дома на земельных участках, занятых сельхозугодьями (пашней, сенокосами, пастбищами, многолетними насаждениями), не рекомендуется.

Такие земельные участки предназначены для растениеводства, животноводства, научного обеспечения сельского хозяйства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, создания питомников, обеспечения сельхозпроизводства. Даже такой вид разрешенного использования, как «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» предусматривает использование земли для производства сельхозпродукции без права капитального строительства объектов.

Земельные участки, выделенные для гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, занятия животноводством, огородничеством, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используются согласно установленным для них видам разрешенного использования (ст. 12 закона № 66-ФЗ). Строительство домов разрешено на следующих земельных участках сельхозназначения: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (с правом строительства), для ведения дачного хозяйств и садоводства.

Особую категорию составляют земли, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства . Они могут использоваться для строительства зданий и сооружений, необходимых для постоянного проживания фермера на участке и осуществления им хозяйственной деятельности. Этот вид разрешенного использования хорош для строительных работ в крупных усадьбах и поместьях, предельные размеры которых устанавливаются местными властями.

Все виды земель, на которых можно строить дом в 2017 г.

Итак, перечислим виды разрешенного использования земельных участков, на которых можно строить дом, расположив их в порядке от наиболее выгодных (приоритетных) до наименее желательных.

Построив дом на участке для ИЖС, можно получить прописку (иметь почтовый адрес); налоговый вычет по подоходному налогу; при необходимости предоставить дом банку в качестве залога; получить выгоды от близко расположенных коммуникаций, благоустроенной прилегающей территории и развитой социально-бытовой инфраструктуры; для строительства использовать ипотечный кредит. Недостатки: необходимость получения разрешения на строительство и ограничения по размерам дома.Итак, перечислим виды разрешенного использования земельных участков, на которых можно строить дом, расположив их в порядке от наиболее выгодных (приоритетных) до наименее желательных.

Правовой режим возведения дома на приусадебном участке ЛПХ, если он расположен в пределах населенного пункта (городского или сельского), ничем не отличается от дома на участке для ИЖС. В нем можно зарегистрироваться, а большие земельные площади использовать под сельхозпроизводство. Однако, не на всех участках ЛПХ разрешено строительство (за пределами населенного пункта строительство на таких землях запрещено).

При строительстве дома на земельных участках для дачного хозяйства или садоводства не нужно получать разрешение на строительство. Но на сегодняшний день прописаться в дачном или садовом доме можно только в судебном порядке.

Блокированная жилая застройка – вид разрешенного использования земельных участков, типичный для населенных пунктов. Но при этом вы получаете не отдельно стоящий жилой дом, а строение, имеющее общие стены с соседскими домами.

При строительстве дома или усадьбы на земельном участке, предоставленном для К(Ф)Х, обязательным условием является ведение фермерской деятельности и предоставление налоговой отчетности. Регистрация в таком доме возможна только через суд.

Список использованных источников:

1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
2. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/ .
3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ .
4. О крестьянском фермерском хозяйстве / Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ. —

Например, код 1.5 имеет название «садоводство». Но эти земли не подходят для отдыха и выезда всей семьей по выходным на зеленую лужайку под тень молодых яблок и вишен.

Земли с ВРИ 1.5 предназначены для сельскохозяйственного производства и подойдут только тем, кто намерен заниматься серьезным бизнесом, связанным с садоводством.

Строительство

Являясь обладателем земельного участка с определенным видом разрешенного использования «Ведение садоводства», собственник может себе позволить (без согласования и получения разрешительной документации):

• баня;
• гараж;
• сарай;
• уличный туалет;
• беседка любой сложности;
• теплицы;
• садовый домик для отдыха;
• овощехранилище и т.д.

Важным условием возведения любого строения на земельном участке является соблюдение правил СНиП №30-02-97 . В них предусмотрены основные требования к строениям (этажность, площадь и т.д.), расстояниям между постройками и другим правилам планировки и застройки собственного садового участка.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал о том, какие ошибки можно допустить и как предотвратить их, решив начать строительство на землях сельхозназначения.

Выводы

Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» предоставляют своим владельцам практически полную свободу действий . Разрешается не только действительно заниматься выращиванием плодовых или овощных культур, но и вести жилое и хозяйственное строительство.

Построив капитальное жилье или же садовый дом можно в полной мере наслаждаться загородным отдыхом:

• возделывать грядки;
• сажать саженцы;
• выращивать цветы;
• наслаждаться солнцем и природой (как правило, участки под садоводство располагаются в наиболее экологически чистых зонах и имеют высокий уровень плодородности почв).

Основной недостаток таких земельных наделов – невозможность прописки, устранится в ближайшее время, после вступления в силу нового Федерального закона №217 о садоводстве и огородничестве.

Вконтакте

По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, главная цель вносимых изменений - навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. "У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения. Разумеется, при определенных ограничениях - как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами", - подчеркнул глава правительства. "На земельном участке, предназначенном для ведения фермерского хозяйства, допускается строительство только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства", - конкретизирует для "Российской газеты" инициативу член Ассоциации юристов России Яна Григоренко.

Сейчас на землях фермерского хозяйства можно возводить строения вспомогательного назначения, необходимые для деятельности такого хозяйства, но не жилые дома. Иными словами, взял человек в аренду несколько десятков или даже сотен га земли, разводит там скот или засеял зерном, но при этом жить он должен где угодно. Хорошо, если рядом есть какая-нибудь деревня. Там можно построить дом или арендовать его у местных жителей. А если жилья рядом нет? Тогда приходится, как и в городе, часами добираться до работы.

Крайне важный момент, по словам Григоренко, что под построенным для жизни фермера и его семьи домом нельзя будет сформировать земельный участок.

Исключительный случай - прекращение деятельности фермерского хозяйства. Но тогда нужно будет выкупать и дом, и весь земельный участок, предоставленный именно для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности.

Не существует ли при таком раскладе опасность, что там, где должна колоситься пшеница, начнут появляться районы массовой застройки? "Однозначно такого не будет, - уверена Яна Григоренко. - Особо подчеркиваю, что на территории фермерского хозяйства возможно будет возвести только один дом, предназначенный для проживания членов такого хозяйства. Во избежание злоупотреблений эта норма будет прямо прописана в законе. И это, в свою очередь, исключает использование жилого здания для иных целей, например, для открытия гостиницы, ресторана, кафе, охотничьего домика или магазина".

Однако законопроект пока не дает ответы на ряд важных вопросов. Фермерское хозяйство может состоять из нескольких членов, которые не являются одной семьей. А дом на участке для ведения фермерского хозяйства может построить только один. Как будут решать, кому этот дом больше нужен?

"Возможно, этот нюанс будет прописываться в уставных документах, - рассуждает юрист. - Приоритет в строительстве дома может, например, предоставляться членам фермерского хозяйства, которые дольше там работают, или внесли больше средств в уставной капитал".

Также пока не очень понятно, можно ли будет в этом доме зарегистрироваться и как оформлять его в собственность, а также получат ли приоритетное право члены фермерского хозяйства при выкупе земельного участка и строения в случае ликвидации юридического лица. Ведь дела у фермера могут не пойти и тогда придется ликвидироваться, а землю и дом пустутят с торгов.

Законопроект определяет ряд случаев, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель. "Как правило, эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией чрезвычайных ситуаций и носят временный характер либо допускают размещение объектов или осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.), - поясняет Григоренко. - К особым случаям также относится использование земель для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования".

Предлагается также установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешенного использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить ее без торгов - при условии ее надлежащего использования в течение трех и более лет. Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счет бюджета соответствующего уровня.

• Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
• Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий - ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

• Пастбищами и сенокосами;
• Лесополосами и пашнями;
• Залежами;
• Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
• Дорогами и прогонами;
• Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы - владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

• Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
• Коттеджа;
• Внутрихозяйственной постройки;
• Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
• Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
• Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
• Фермерских хозяйств;
• Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

• Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
• Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
• Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
• Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
• Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
• Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности. Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.