Оценщика о рыночной стоимости объекта. Рыночная оценка. Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества
В понятие недвижимого имущества входят такие объекты как земельные участки, здания, сооружения. Одним словом, все что неразрывно связано с землей.
В оценочной практике принято разделять данный объект на жилую и коммерческую. Все что можно сдать, использовать под коммерческие цели можно отнести ко второй группе, также ее еще называют доходной недвижимостью.
Мы предоставляем услуги оценщика на оба типа недвижимости. Подробнее: Оценка коммерческой недвижимости , Оценка квартиры , Оценка дома
Какие факторы могут оказать влияние на стоимость оценки объекта недвижимости?
Основным фактором, который оказывает влияние на всю недвижимость является местоположение
Особенно это видно при оценке квартир: при удаленности от МКАД стоимость существенно снижается.
К другим факторам способным существенно повлиять относятся следующие:
- Площадь
- Целевое назначение
- Материал стен, если это здание
- Престижность района
Преимущества
Максимально сжатые сроки независимой оценки
Высшее качество независимой оценки
Индивидуальный подход в оценке каждого случая
Стоимость оценки недвижимости в Москве и сроки
Включен выезд Оценщика/подготовка отчета/доставка отчета до метро
*500 руб. Московская область
Заказать оценку недвижимости или экспертизу в Москве
Пошаговая инструкция для заказа услуги
- Заключение договора с техническим заданием на оценку – НАШИ СПЕЦИАЛСИТЫ ПРИЕДУТ К ВАМ САМИ!
- Изучение информации
- Проведение расчетов
- Подведение итогов оценки
- Составление заключения об оценке
- Доставка отчета до ближайшего метро
Сколько действует отчет об оценке?
Отчет действителен в течение 6 месяцев.
Что представляет собой отчет об оценке недвижимости?
Оценочная деятельность регламентируется документами:
1.ФЗ 135 об оценочной деятельности
2.ФСО 1 общие понятия
3.ФСО 2 Цели оценки
4.ФСО 3 Требования
5.ФСО 7 Оценка недвижимости
6.ФСО 8 Оценка бизнеса
7.ФСО 9 Оценка для залога
8.ФСО 10 Оценка машин
9.ФСО 11 Оценка НМА
10.ФСО 12 Ликвидационная
Что такое рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости?
Рыночная стоимость недижимости – это стоимость на свободном конкурентном рынке где никакие внешние и внутренние факторы не способны на нее повлиять.
Чем ликвидационная отличается от рыночной?
Ликвидационная отличается от рыночной тем, что в объект отчуждается на свободном рынке с урезанным сроком экспозиции.
Какие документы потребуются?
Как оценивают недвижимость в Москве специалисты appraiser?
Наиболее распространённым методом при оценке недвижимости является сравнительный подход. В основе данного подхода лежит метод сравнения продаж: подбираются аналоги вводятся корректировки в итоге получается рыночная стоимость недвижимости.
Для доходной недвижимости помимо сравнительного подхода важную роль играет доходный подход: анализируются арендные ставки, и возможно данного объекта генерировать денежные потоки.
Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.
Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт , в котором будут зафиксированы цифры.
Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью , чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.
Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.
Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества , о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта , о порядке объектов недвижимости, а также о продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.
Понятие кадастровой
Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно : цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.
Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:
- места расположения;
- близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
- материалов, примененных при возведении;
- возраста строения;
- степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
- площади и др.
Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и .
О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из .
В чем разница?
В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.
Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.
На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными , но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.
В реальности наблюдаются разные варианты, но появилась стойкая тенденция к превалированию КС над рыночной. Разница может составлять от 5 до 20%.
Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы ? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.
Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.
Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?
На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет .
Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.
К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.
Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.
Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая .
О том, как , вы можете узнать на нашем сайте.
Случаи превышения
Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.
Производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.
Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку ? Если в жилье отсутствуют:
- дорогостоящий ремонт;
- хорошая импортная сантехника;
- инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,
Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее . Также имеет значение временной разрыв в оценках.
Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?
Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога .
Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника , то следует:
- Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
- Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
- Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.
О том, вы можете узнать на нашем сайте.
Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Одна из важнейших бумаг, прилагаемых к исковому заявлению – документ о расчете расценки объекта по рынку, но только датированный тем же периодом, что и сведения в ГКН, тогда они будут сопоставимы.
Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог . Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.
О том, как узнать КС квартиры или , а также о том, вы можете узнать из наших статей.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Независимая экспертная оценка любого вида недвижимого имущества требуется для определения его фактической рыночной стоимости. Необходимость в данной услуге может возникнуть в ситуациях, связанных с куплей-продажей, вступлением в наследство, страхованием и другими операциями, где цена объекта играет решающую роль.
Независимая оценка недвижимости позволяет получить наиболее точную и актуальную стоимость объекта на рынке, т. к. для расчета этой величины эксперт задействует в своей работе огромное количество информации об аналогичных сделках. Если оценка нужна для продажи, покупки, аренды квартиры (частного дома, зданий , участка), тщательно анализируется экономическая и социальная ситуация региона, а также другие факторы, в большей или меньшей степени влияющие на ценообразование.
Этапы работы
Обращение
клиента
Заключение
договора
Выезд
на объект
Оплата
услуг
Подготовка
отчета
Вы получаете
отчет
Компания «ИНЕКС» производит оценку различных объектов недвижимости, среди которых:
- Жилые квартиры, дома, коттеджи или отдельные комнаты;
- Производственные здания;
- Земельные участки;
- Общественные, культурные и промышленные постройки;
- Коммерческие строения, офисы, торговые точки, склады ;
- Здания, строительство которых было приостановлено, заморожено или полностью прекращено;
- Прочие объекты.
Цены:
| Название услуги | Срок | Стоимость | |
|---|---|---|---|
| Оценка жилой недвижимости | 1 – 2 дня | От 2 000 руб. | |
| Оценка загородной недвижимости | 2 – 3 дня | От 2 500 руб. | |
| Оценка коммерческой недвижимости | 3 – 5 дней | От 10 000 руб. | |
| Оценка квартир | от 4 часов | От 2 500 руб. | |
| Оценка для опеки | 1 – 2 дня | От 2 000 руб. | |
| Оценка земельного участка | 1 – 2 дня | От 2 500 руб. | |
| Оценка гаража или стояночного места | 1 – 2 дня | От 3 000 руб. | |
| Оценка для банка | 1 - 2 дня | От 3 500 руб. | |
| Оценка недвижимости для выкупа у ДГИ | 3 – 5 дней | От 8 000 руб. | |
| Оценка квартиры для Сбербанка | 1 - 2 дня | От 4 000 руб. | |
| Оценка квартиры для Совкомбанка | 1 - 2 дня | От 4 000 руб. | |
| Оценка объектов незавершенного строительства | 5 – 7 дней | От 10 000 руб. |
Сертификаты экспертов:
Какие факторы определяют рыночную стоимость объекта?
Для осуществления качественной и достоверной оценки собственности сотрудники компании учитывают целый ряд факторов, напрямую или косвенно влияющих на рыночную цену. В число таких параметров входят:
- Вид объекта, его площадь, предназначение и возможности эффективного использования;
- Месторасположение, транспортная доступность, район города и удаленность от центра, а также от станций общественного транспорта, крупных дорог.
- Техническое состояние постройки, особенности ее конструкции, необходимость ремонта или модернизации, внутреннее состояние объекта;
- Права владельца и наличие обременений;
- Наличие или отсутствие коммуникаций (электричество, отопление, вода, газ, канализация);
- Степень привлекательности с точки зрения инвестирования.
Какие моменты отмечают многие эксперты?
Оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает наличие определенных прав на нее, таких как:
- Право собственности (объект принадлежит собственнику);
- Аренда (обязательства, которыми связаны владелец и арендатор в соответствии с условиями арендного договора);
- Пользования и владения (права арендатора, полученные им согласно договору на период выплат назначенной арендной платы).
Услуги оценки недвижимости могут понадобиться при его обременении другими лицами, различных ограничениях в праве свободного распоряжения объектом (например, залог квартиры в банке при ипотечном кредитовании).
Каждый недвижимый объект уникален. Это утверждение относится и к квартирам в доме типовой застройки, т. к. даже они имеют между собой различия (пример: разная ориентация окон). При необходимости эксперт всегда сможет обосновать уникальность характеристик квартиры, что будет иметь свой вес в определении ее стоимости. Именно поэтому услуга именуется индивидуальной оценкой недвижимости.
В каких случаях может потребоваться наша помощь?
Помощь профессионалов по оценке может быть необходима практически во всех ситуациях, когда необходимо знать стоимость объекта. Редко обходится без оценщиков разрешение судебных споров, раздел имущества при разводе, приватизация, получение наследственных прав. Продавцу и покупателю такой подход позволяет провести выгодную для обеих сторон сделку. Банкам важна реальная стоимость объектов, берущихся под залог.
Арендаторам и арендодателям это дает возможность назначить справедливую арендную плату. Не обойтись без оценки недвижимых объектов и при оспаривании кадастровой стоимости, изменение которой бывает необходимо для сокращения арендной платы, или налоговых отчислений (о том, как уменьшить КС, можно почитать ).
Отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства, может предъявляться в любые государственные инстанции как официальный документ и является весомым аргументом при решении вопросов, в которых важную роль играет стоимость объекта недвижимости.
Оценка доли недвижимости
Данная процедура относится к разряду сложных, поэтому выполнить ее без помощи экспертов - невозможно. Необходимость оценки доли квартиры и иных объектов недвижимости возникает при обращении в суд, продаже имущества, получении наследства и т. п. При заказе этой услуги от клиента требуется такой же набор документов, как и при стандартной оценке. Сама процедура проходит в аналогичном порядке: специалист приезжает и проводит осмотр, делает фото, получает на руки все документы от заказчика. В этот же день заключается договор на предоставление услуги, а через несколько дней (1-3) компания передает клиенту оценочный отчет.
Подходы, использующиеся для определения стоимости
При выявлении рыночной стоимости недвижимого имущества используются несколько методов, позволяющих произвести всесторонний анализ вопроса. Вкратце эти 3 методики можно описать следующим образом:
- Доходный метод позволяет получить рыночную стоимость объекта недвижимости, на основании приносимого ею дохода за определенный промежуток времени;
- Затратный способ основывается на расчете стоимости требуемых улучшений, обязательств и накопленного износа;
- Сравнительный - предполагает сравнение определенного типа недвижимости с аналогичными объектами на рынке.
Применение одного из методов зависит от конкретного случая, нередко используется сразу несколько подходов для более результативного исследования ситуации.
Преимущества «ИНЕКС»
Компании по оценке недвижимости должны соответствовать определенным требованиям. На территории РФ деятельность специалистов оценки, регламентируется Федеральным законом № 135. Также в соответствии с ним составлены все отчетные документы, которые мы выдаем заказчику по результатам работы. Наши специалисты осуществляют профессиональную деятельность, руководствуясь федеральными стандартами оценки недвижимости, а также являются членами «Общества профессиональных экспертов и оценщиков», имеют многолетний стаж работы в данной сфере.
При необходимости экспертная оценка объекта будет дополнена экспертизой, для чего мы привлекаем специалистов узкого профиля. Мы оперативно выполняем свои задачи и придерживаемся ценовой политики, которая наиболее приемлема для клиентов.
Эксперты компании «ИНЕКС» располагают уникальным опытом в области оценки недвижимости в Москве и Московской области. Сотрудничество с крупными государственными и коммерческими структурами, индивидуальный подход к каждому клиенту и использование инновационных методик позволяют гарантировать высокую точность и достоверность результата, а также полное соответствие требованиям закона.
Для совершения грамотных и прибыльных сделок с недвижимостью недостаточно просто хотеть заключить сделку. Важно хорошо разбираться в вопросе и уметь сделать так, чтобы соглашение соответствовало всем требованиям. Одним из таких требований может быть проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.
При владении любой недвижимостью, загородный дом, квартира, земельный участок, гараж и пр., может возникнуть немало ситуаций, в которых нужно будет знать их точную рыночную стоимость – без этого никакие операции с объектом невозможны.
Что такое оценка рыночной стоимости объектов недвижимости?
Оценка рыночной стоимости недвижимости – это процедура, которую проводят специализированные организации. Она может выполняться посредством разных методов, но в итоге заказчик получит официальный документ, с указанием рыночной стоимости объекта. Оценка проводится на основании закона «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно нему, оценка может проводиться как по желанию владельца, так и в обязательном порядке, например, при разделе имущества.
Итоговая цель оценки – это получение достоверной информации о цене объекта на данный момент.
Оценка требуется в таких ситуациях, как:
- имущественные споры
- получение кредита в банке
- оформление ипотеки
- реорганизация компании
- привлечение финансирования от инвесторов
- и других.
Какие документы нужны для проведения процедуры?
Существует список документов, без которых эксперты не в состоянии начать процедуру оценки. Этот список строго не фиксирован и зависит от объекта, предлагаемого к оценке. Но можно назвать ряд документов, которые понадобятся в любом случае:
- копия паспорта собственника объекта недвижимости. Для юридического лица понадобятся свидетельства ОГРН, ИНН, документ, подтверждающий назначение руководителя и копия паспорта;
- документы, подтверждающие право собственности;
- документы из БТИ, выписка из ЕГРП, с уточнением об обременении недвижимости;
- если обременения есть – то документы, подтверждающие это.
Если выполняется оценка дома, то дополнительно нужно предоставить:
- план границ земельного участка;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- информацию о прочих постройках, а также инфраструктуре и наличии инженерных сетей.
Наша компания готова провести для вас независимую оценку недвижимости на выгодных для вас условиях и в самый короткий срок.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:
Стоимость обмена
Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.
- рыночная;
- арендная;
- залоговая;
- страховая;
- ликвидационная.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.
Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Стоимость в использовании
Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.
- инвестиционная;
- балансовая;
- кадастровая;
- налогооблагаемая;
- восстановительная;
- замещения.
Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.
Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Оценка недвижимости
Виды оценки недвижимости
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.
Этапы процесса оценки недвижимости
1. Определение проблемы:
- указывается объект оценки и цели его оценки;
- проводится установление имущественных прав;
- устанавливается дата проведения оценки;
- формулируется вид стоимости, который необходимо определить.
2. Предварительный осмотр и план оценки:
- определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
- устанавливаются источники их получения;
- составляется план выполнения оценки;
- заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.
3. Сбор и проверка данных:
- бухгалтерского учета и отчетности;
- о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.
4. Применение подходов к оценке:
- затратным методом;
- сравнительным методом;
- доходным методом.
5. Согласование результата оценки:
Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.
6. Заключительный этап
Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Подходы к оценке недвижимости
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
- объект не должен быть уникальным;
- информация о сделках должна быть исчерпывающей;
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Преимущества сравнительного подхода:
- достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.
Недостатки подхода:
- сложность сбора информации о практических ценах продаж;
- зависимость от активности и стабильности рынка;
- различия продаж.
Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.
Преимущества затратного подхода
- Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
- анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- оценке объектов на малоактивных рынках;
- оценке для целей страхования и налогообложения;
- экономическом анализе нового строительства.
Недостатки подхода:
- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
- отдельная оценка земельного участка от строений;
- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.
