Внесудебная реализация заложенного имущества. Порядок реализации залогового имущества. Способы реализации залогового имущества
Статья 350. Реализация заложенного имущества
1. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
2. Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
3. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
4. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
5. Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
6. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
Комментарий к статье 350
1. Комментируемая статья не определяет напрямую порядок реализации (продажи) заложенного имущества, а содержит отсылки к иным федеральным законам.
Поскольку в силу залога залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, а передача предмета залога в собственность залогодержателя допускается лишь в качестве исключения в случаях и в порядке, которые установлены законами (см. комментарий к ст. 334 ГК), заложенное имущество по общему правилу должно быть продано третьим лицам по рыночной стоимости. Гарантии интересов залогодателя состоят при этом в том, что, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
В то же время, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Процедура реализации предмета залога может быть прекращена в любое время до его продажи, если должник или залогодатель, являющийся третьим лицом, исполнили обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. К сожалению, при принятии Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ была допущена ошибка в формулировании вышеприведенной нормы. В п. 5 ст. 350 ГК РФ упоминается о соответствующем праве "должника и залогодателя, являющихся третьими лицами". Этот оборот не имеет никакого юридического смысла.
2. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном гл. 10 Закона об ипотеке. Различается реализация предмета залога двумя путями:
1) имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся Федеральной службой судебных приставов и ее территориальными органами по месту нахождения заложенного имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
На публичные торги явилось менее двух покупателей;
На публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
Лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается;
2) реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.
Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.
3. Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ в Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" были введены ст. 28.1 "Реализация заложенного движимого имущества" и ст. 28.2 "Реализация заложенного движимого имущества по договору комиссии", в достаточной мере подробно определяющие порядок такой реализации, который заключается в следующем:
1) реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном гл. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве";
2) при обращении взыскания на заложенное движимое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. 447 и ст. 448 ГК РФ, Законом о залоге и соглашением сторон, либо посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
Важной законодательной новеллой является положение п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге, в соответствии с которым в договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств и предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по такому договору, стороны вправе предусмотреть следующие положения:
1) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
2) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом данного предмета обязательства.
При этом, однако, следует иметь в виду, что для применения залогодателем и залогодержателем таких мер, представляющих собой существенное отступление от общих правил о сущности залога и правах залогодержателя, необходимы достаточные основания. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (см. комментарий к ст. 348 ГК). Таким образом, залогодатель и залогодержатель не могут произвольно определить момент перехода предмета залога в собственность залогодержателя.
В качестве некоторой гарантии интересов третьих лиц - кредиторов залогодателя - ст. 28.1 Закона о залоге предлагает правило о передаче предмета залога залогодержателю или продаже третьим лицам по цене, равной его рыночной стоимости. Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом - в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом - по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.
Впрочем, более эффективные гарантии интересов кредиторов залогодателя содержатся в положениях гл. III.1 Закона о банкротстве, которые, как представляется, могут подлежать применению и к договору залога, и к соглашению о внесудебном обращении взыскания на предмет залога.
4. Специальные нормы, посвященные порядку реализации заложенных вещей, содержатся в ст. 13 Закона о ломбардах. Форма и порядок реализации заложенной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа. Однако, в случае если сумма оценки невостребованной вещи превышает 30 тыс. рублей, ее реализация осуществляется только путем продажи с публичных торгов. Публичные торги по продаже невостребованной вещи проводятся в форме открытого аукциона в порядке, установленном ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. В случае объявления торгов несостоявшимися ломбард вправе при проведении повторных торгов снизить начальную цену вещи, но не более чем на 10% от начальной цены на предыдущих торгах. Повторные торги могут проводиться путем публичного предложения.
Правовое регулирование залоговых отношений определяется Главой 23 (§ 3) ГК РФ, Законом РФ «О залоге» от 29.05.1992г, а также Федеральным Законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г.
В случае, если заемщик (залогодатель) не выполняет взятые на себя обязательства – не возвращает заемные средства банка, взыскание обращается на его залоговое имущество. Именно залог выступает гарантом возврата денежных средств при принятии банком (залогодержателем) решения выдать кредит. В редких случаях вместо залога допускается поручительство. И тогда в залог может быть передано имущество третьих лиц – поручителей.
Чтобы снизить возможные последующие риски, банк-кредитор часто занижает реальную стоимость залогового имущества. Иногда она может составлять около 50% от ее первоначальной рыночной стоимости. И делается это не случайно. Залоговое имущество, в соответствии с законом реализующееся по системе публичных торгов или аукциона, может оказаться невостребованным или уйти по «бросовой» цене. В этом случае банк терпит существенные убытки.
В зависимости от вида кредита, в качестве залога может выступать объект кредитования или другое движимое и недвижимое имущество. Так, например, в ипотечном кредитовании в качестве залога выступает объект недвижимости, в том числе земля. В случае с кредитом на развитие бизнеса – производственное оборудование, недвижимость предприятия (здания и сооружения), права на интеллектуальную собственность и даже продукция. В автокредитовании – автомобиль. Залоговым имуществом может также стать имущество, представляющее значительную культурную, историческую, художественную ценность - картины, антиквариат и т.д.
Решение о реализации имущества, находящегося в залоге
Решение о реализации залогового имущества выносит соответствующий судебный орган. Причем судебные тяжбы могут растянуться на месяцы и даже годы. Поэтому, справедливости ради, нужно отметить, что на подобную меру банки-кредиторы идут не очень охотно, пытаясь разными методами в индивидуальном порядке решать возникающие проблемы с невозвратами по кредиту.
Продажа «с молотка» имущества применяется в качестве крайней меры к злостному неплательщику или залогодателю, определить местонахождение которого не представляется возможным. И не может быть применена, если нарушения по обязательствам незначительны.
Незначительные нарушения по обязательству предполагают сумму неиспользованного обязательства менее 5% от размера оценки залогового предмета, а также период просрочки менее 3 месяцев.
Взыскание залоговое имущество может быть определено и во внесудебном порядке. В этом случае удовлетворение требований кредитора осуществляется в соответствии с положениями Федерального Закона "Об ипотеке - залоге недвижимости".
О торгах
Банк-кредитор также может приобрести заложенное имущество с зачетом суммы долга в случае, если торги объявлены несостоявшимися. Осуществляется такое приобретение на основе договора купли-продажи. Если банк не пожелает воспользоваться правом приобретения предмета залога после повторно несостоявшихся торгов, то залог с такого имущества снимается.
По сути, выставляя на торги лоты с заложенным имуществом, банк выполняет роль своеобразного магазина «секонд хенд». Товар точно так же продается со значительной скидкой. Значимый объект можно приобрести с очень значительным дисконтом. В средствах массовой информации и на сайтах самих банков можно найти объявления о реализации залогового имущества. А некоторые банки пошли еще дальше. Под реализацию такого имущества они предлагают оформить кредит в самом отделении банка.
Порядок реализации залогового имущества учитывает также ситуацию, когда таковое продается на сумму большую, чем сумма долга. В таком случае разница между суммой долга и средствами от реализации залога возвращается заемщику. Но если вырученной от продажи суммы недостаточно, залогодержатель вправе получить недостающую часть из другого имущества должника. Третье лицо обладает бесспорным правом в любой момент прекратить процедуру продажи залогового имущества, исполнив обязательства залогодателя.
Станут ли банки-кредиторы значимыми игроками на рынке недвижимости
Общая тенденция такова, что, по заверению некоторых экспертов, число просроченных кредитов в России растет. Растет и число злостных неплательщиков. Значит ли это, что банки невольно будут постепенно превращаться в субъектов-игроков на рынке недвижимости, покажет время. Пока же о значительном снижении цен на рынке недвижимости вследствие неисполнения залогодателями своих обязательств по кредитам, говорить преждевременно.
Как в случае судебного, так и в случае внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество - реализация этого имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством (пункт 1 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ). Это правило императивно и не может быть изменено сторонами в договоре. Имущество, заложенное по договору об ипотеке , на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом об ипотеке , реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом об ипотеке (часть 1 пункт 1 статьи 56 Закона об ипотеке).
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 "Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе" Закона об ипотеке. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об ипотеке, т.е. на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (часть 1 пункта 2 статьи 56 Закона об ипотеке).
Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 Закона об ипотеке, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке не может быть обращено во внесудебном порядке (часть 2 пункт 2 статьи 56 того же закона).
В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется с последующим оформлением уступки данного права (пункт 3 статьи 56 Закона об ипотеке).
Кроме такой формы реализации заложенного имущества, как с торгов, возможна продажа на комиссионных началах и продажа на основе какого-либо другого договора. Недвижимое имущество реализуется, как правило, с торгов. Имущество бытового назначения может быть реализовано на комиссионных началах. Ценные бумаги проще всего будет реализовать по договору поручения со специализированной организацией, действующей на рынке ценных бумаг.
Закон устанавливает следующие исключения из правила реализации заложенного имущества на публичных торгах:
1) Залогодатель и залогодержатель в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (т.е. на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки), предусмотрели иной порядок (часть 1 пункта 2 статьи 56 Закона об ипотеке). Залогодатель и залогодержатель в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя из стоимости заложенного движимого имущества также могут установить иной порядок реализации такого имущества.
2) На предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок (пункт 2 статьи 349 Гражданского Кодекса РФ).
3) Суд может, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 "Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе" Федерального Закона об ипотеке.
4) При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи (часть 1 пункта 4 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ).
5) При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах (часть 2 пункта 4 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ). При объявлении повторных публичных торгов по продаже недвижимого имущества залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (пункт 4 статьи 58 Федерального Закона об ипотеке).
Полезные страницы.
С 11 января 2009 г. вступили в силу изменения ряда законодательных актов РФ, внесенные Федеральным законом от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ. Теперь по-новому регулируются вопросы обращения взыскания на заложенное имущество. Предполагается, что данные изменения существенно расширят практику применения залога имущества , сделают права кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, более защищенными. Проанализируем, оправдаются ли оптимистичные ожидания.
Правовое регулирование обращения взыскания на имущество
Внесудебный порядок
В ст. 24.1 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 28-72-1 «О залоге» указано, что удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, если иное не установлено федеральным законом. Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.
В уведомлении должно быть указано:
- название заложенного по договору о залоге движимого имущества , за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя ;
- сумма, подлежащая уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства;
- способ реализации , предусмотренный соглашением сторон в соответствии со ст. 28.1 указанного закона;
- цена (начальная продажная цена) заложенного движимого имущества, определяемая в соответствии со ст. 28.1 данного Закона.
Если более длительный срок не установлен законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем , реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 5 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, если этот срок истекает ранее. Реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанных сроков при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.
Таким образом видим, что введена новая ст. 28.1 , предусматривающая, что реализация (продажа) заложенного движимого имущества , на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством РФ об исполнительном производстве. При обращении взыскания на без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов либо посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
В договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество , либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество , переданное в залог по такому договору (его можно заключить в любое время), стороны вправе предусмотреть следующие положения:
Предмет залога поступает в собственность залогодержателя; залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.
При обращении в указанном выше порядке имущество поступает в собственность залогодержателя или продается залогодержателем третьему лицу по цене, равной рыночной стоимости этого имущества. Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.
Полагаем, что оценка в таком случае будет проводиться за счет заинтересованной стороны, и здесь не исключен «конфликт двух оценок».
В целях реализации заложенного движимого имущества указанными выше способами залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе с организатором торгов и оценщиком, а также подписывать все необходимые для документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения.
Это положение, с одной стороны, упрощает вопрос организационно, с другой - создает некоторые предпосылки для злоупотребления правом.
Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов от суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества , удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества . Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от реализации заложенного движимого имущества , разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества , не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя . Три процента, установленные законом, - слишком малая сумма для оплаты надлежащей работы комиссионера (одновременно учтем последующие риски, так как имущество все-таки потенциально спорное). Видимо, эта норма еще будет совершенствоваться.
Удовлетворение требований залогодержателя на основании решения суда
При удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества на основании решения суда, при наличии уважительных причин у залогодателя по просьбе залогодателя суд вправе отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Введение этой нормы вряд ли оправдано, так как согласно законодательству об исполнительном производстве суд и так вправе предпринимать такие действия. Отсрочка по законодательству об исполнительном производстве может быть предоставлена несколько раз. Возникает вопрос, как отсчитывать этот год: каждый раз по году? Вся сумма отсрочек не должна быть больше года? Предусмотрена только одна отсрочка сроком до года?
При определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного движимого имущества , суд учитывает также, что сумма требований залогодержателя , подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке , указанной в договоре о залоге. Данное положение дублирует аналогичные нормы законодательства об исполнительном производстве и самостоятельного значения не имеет.
Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога или существенное ухудшение финансового положения залогодержателя . Это положение, напротив, имеет важное практическое значение.
Реализация заложенного имущества
Правила реализации
Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), стороны могут установить срок, в течение которого должна быть осуществлена реализация . Если соглашением залогодателя с залогодержателем такой срок не установлен, реализация должна осуществляться в разумный срок.
При реализации заложенного движимого имущества с публичных торгов на основании решения суда судебный пристав-исполнитель, а при его реализации с торгов - залогодержатель обязаны направить не позднее, чем за 10 дней до даты проведения торгов залогодателю и должнику по основному обязательству извещение с указанием даты, времени и места проведения торгов. В случае обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда, а в остальных случаях - договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество ).
Судебная практика
Свернуть Показать
Банк обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога. исковые требования удовлетворены: с индивидуальных предпринимателей в пользу банка взыскан долг, проценты за пользование кредитом, неустойка по кредиту и процентам, а также обращено взыскание на заложенное по двум договорам о залоге имущества. Определен способ продажи имущества - с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость предмета залога.
В обеспечение кредитного обязательства между банком (залогодержателем) и индивидуальными предпринимателями (залогодателями) заключены договоры о залоге, в соответствии с которыми в залог было передано принадлежащее залогодателям движимое имущество с определенной в договоре залоговой стоимостью. Согласно условиям договоров о залоге данная стоимость предметов залога была установлена по оценке сторон. Таким образом, между сторонами существовало соглашение о стоимости предметов залога и начальная продажная цена заложенного имущества не оспаривалась.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, отклонил доводы заявителя жалобы (ответчика) о том, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна исходить из его рыночной стоимости. При этом апелляционный суд указал, что в материалах дела отсутствуют сведения о наличии спора по размеру начальной продажной цены заложенного имущества между сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, возражения по размеру начальной продажной цены в ходе судебного заседания ответчиком не заявлены.
В договоре о залоге , предусматривающем право залогодержателя на удовлетворение требований за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке), или в соглашении об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке могут быть указаны начальная продажная (цена реализации по договору комиссии) либо порядок ее определения. Если при во внесудебном порядке федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наиболее высокую цену.
Привлечение оценщика при реализации заложенного имущества, обращение взыскания на которое осуществляется без обращения в суд, обязательно при реализации:
- ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, а также случаев обращения взыскания на векселя путем прямого истребования исполнения по векселям в порядке, установленном Федеральным законом от 11.03.1997 г. № 48-ФЗ «О переводном и простом векселе»;
- имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах;
- драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий; коллекционных денежных знаков в рублях и в иностранной валюте;
- предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
- вещи, стоимость которой по договору о залоге превышает 500 тыс. рублей.
Организатор объявляет торги несостоявшимися, если:
- в торгах приняли участие менее двух покупателей;
- на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества ;
- лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное движимое имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не заключено, не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного движимого имущества на повторных торгах снижается на 15%.
При реализации заложенного движимого имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, соглашением сторон может быть предусмотрен порядок снижения цены, если повторные торги были объявлены несостоявшимися. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме до 10% ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит в письменной форме организатору торгов и залогодателю (если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке - организатору торгов, залогодателю и судебному приставу-исполнителю) заявление об оставлении имущества за собой. Если ему не известно место нахождения залогодателя , уведомление передается лицу или органу, на которые законом возложены учет и (или) регистрация залогов данного вида имущества, а если федеральным законом не предусматриваются учет или регистрация залогов данного имущества , - нотариусу по последнему, известному залогодержателю месту нахождения или месту жительства залогодателя .
Переход права собственности на имущество
Право собственности на предмет залога , оставленный за собой залогодержателем , переходит к нему в момент передачи предмета залога . Если предмет залога к моменту направления заявления находится у залогодержателя, право собственности на имущество переходит к залогодержателю в момент направления указанного заявления. Если предметом залога являются имущественные права, они переходят к залогодержателю в момент направления организатору торгов заявления об оставлении имущественных прав за собой при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества.
Если в соответствии с условиями соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке его реализация осуществляется путем продажи третьему лицу, залогодержатель направляет залогодателю копию заключенного с этим лицом договора купли-продажи. Если реализация имущества во внесудебном порядке не была осуществлена в срок, установленный законом, залогодержатель вправе потребовать обращения взыскания на такое имущество в судебном порядке.
Когда суммы, вырученной при реализации заложенного имущества , недостаточно для покрытия требования залогодержателя , он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Однако если сумма, вырученная при реализации имущества , или цена, по которой залогодержатель оставил за собой заложенное движимое имущество , превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя , разница возвращается залогодателю . Указанная разница должна быть возвращена в срок, установленный соглашением залогодателя с залогодержателем , или, если такой срок не установлен, в течение 10 дней с даты, когда цена за реализуемое заложенное движимое имущество должна была быть уплачена покупателем, или с даты, когда залогодержатель приобрел право собственности на заложенное движимое имущество . При обращении взыскания на имущество без обращения в суд ответственность перед залогодателем за возвращение указанной разницы несет залогодержатель .
Новая ст. 28.2 Закона о залоге предусматривает реализацию заложенного движимого имущества по договору комиссии, хотя принципиальных положений не содержит.
Внесены соответствующие изменения и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1). Например, включено положение о том, что в случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге или, если права залогодержателя удостоверены закладной, исполнительная надпись совершается на закладной. Одновременно дополнен перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке, уточнены условия совершения исполнительной надписи.
Также внесены сопутствующие изменения в ГК РФ, Закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и другие нормативно-правовые акты.
Полагаем, что сегодня законодатель дал субъектам рыночной экономики достаточно эффективный инструментарий для минимизации договорных рисков, особенно в кризисных макроэкономических условиях. Будет ли данный инструментарий в полной мере воспринят и востребован хозяйствующими субъектами, покажет время. Однако все предпосылки для этого сегодня созданы.
Сноски
Свернуть Показать
Отвечает Адвокат и Управляющий партнер Специализированного Адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья.» Жданова Елена Валерьевна .
По договору ипотеки (залога недвижимости), одна сторона, кредитор по денежному обязательству и залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного по ипотеке имущества с залогодателя. Залогодержателем может являться как первичный кредитор, так и сторона, приобретшая права и обязанности по кредитному договору (договору займа), по договору уступки прав требования или по договору купли-продажи закладных. А равно залогодателем может являться как сам должник, так и лицо не являющееся должником по обязательству. Залогодатель это всегда собственник заложенного по ипотеке имущества.
Ипотека, таким образом, направлена действующим законодательством на обеспечение залогодержателю возврата как основной суммы долга по кредитному договору (договору займа), так и причитающихся ему процентов за период пользования заемными средствами. Кроме того, ипотека обеспечивает залогодержателю получения сумм неустойки (штрафа, пени), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и расходы по реализации заложенного имущества.
Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества.
Требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Отличие обычного взыскания в судебном порядке от получения сумм задолженности залогодателя путем обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество существенное. Если в первом случае, судебное решение содержит конкретную сумму удовлетворения требований кредитора, то по делам обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество обеспечивается требования залогодержателя на момент реализации имущества (если договором не предусмотрено иное) в полном объеме. И соответственно, судебное решение предусматривает:
- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;
- суммы, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
- указывается имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
- начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации;
- меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Суммы расходов по охране и реализации имущества, определяются по завершении его реализации. Взыскание по требованию залогодержателя допускается не только по решению суда, но и в соответствии ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» без такового. Это в том случае, когда имеется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем. Хотя есть некоторые ограничения реализации данной нормы, предусмотренные законодательством.
Первое – вышеназванное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для требований кредитора.
Второе – и если на предмет ипотеки, находящейся в общей собственности, есть согласие других сособственников в письменной или иной установленной федеральным законом форме.
Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке совсем не допускается, если:
- для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа, например органа опеки и попечительства;
- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена; а также имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
Остановимся на особенностях судебного разбирательства, когда обращается взыскание на заложенный по ипотеке жилой дом (квартиру), если в нем имеют права пользования не только залогодатели-собственники имущества, но и другие лица, в том числе несовершеннолетние. Действующее законодательство не препятствует прекращению права пользования указанных лиц таким имуществом при обращении взыскания на заложенную квартиру (жилой дом). С той лишь разницей, что если основанием для ипотеки явилось разрешение органа опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно недееспособных лиц, то и при удовлетворении исковых требований залогодержателя необходимо согласие органов опеки и попечительства. Порядок расторжения договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного, как до возникновения ипотеки, так и с согласия залогодержателя, определяется Гражданским законодательством и жилищным законодательством РФ.
Освобождение в данном случае жилого дома (квартиры) осуществляется в порядке, установленном федеральным законом: решение суда - выселение добровольное или принудительное.
Заложенное по договору об ипотеке жилое имущество реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся специализированной организацией. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление и передает его по акту приема-передачи.
- Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
- Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании. Периодическое издание должно быть официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
- Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в порядке и сроке, установленные в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
- На публичных торгах имеют право присутствовать лица, которые права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
- Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество.
- Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
- В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.
Переход права собственности на жилое ипотечное имущество и регистрация права собственности нового собственника объекта недвижимости осуществляется на основании договора купли-продажи объекта, протокола о результатах публичных торгов.
Публичные торги могут быть и объявлены несостоявшимися согласно ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не позднее, чем на следующий день:
- если на публичные торги явилось менее двух покупателей;
- если на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
- если выигравшее публичные торги лицо, не внесло покупную цену в установленный срок.
Залогодержатель имеет право приобрести заложенное жилое имущество по его начальной продажной цене, объявленной на публичных торгах. Право залогодержателя на удовлетворение своих требований возможно на этом этапе, если только имеется соглашение залогодержателя и залогодателя по правилам обычного договора купли-продажи. Срок такого соглашения законодателем ограничен – в течение 10 дней с момента объявления публичных торгов не состоявшиеся. В противном случае, организуются повторные публичные торги с уменьшением цены продажи заложенного имущества на 15% от начальной продажной цены.
По тем же основаниям, указанным мной выше, при объявлении и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель уже без всякого соглашения с залогодателем имеет право приобрести заложенное имущество по цене ниже начальной продажной цены на первых торгах до 25%. И таким образом, зачесть свои требования.
О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Если залогодержатель не реализовал свое право оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
