≡× МЕНЮ

• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Что дает страхование ГО управляющей компании страхователю и его клиентам?14.08.2015 . Страхование управляющих компаний Договор страхования ответственности управляющей организации

Действующее гражданское законодательство предусматривает, что лица, причинившие вред, обязаны возместить его в полном объеме, значительная часть убытков, наносимых при строительстве и эксплуатации жилья, ответственными за него лицами не возмещается. Это связано как с отсутствием финансовых возможностей у причинителей вреда возмещать его, так и с пробелами в законодательстве, с несовершенством судебной и исполнительной систем.

Более половины проектно-изыскательских работ и более 80% строительных работ в стране выполняют частные строительные организации, подавляющее число которых являются относительно мелкими, с числом работников до ста человек. При этом в соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", с 1 января 2010 г. отменяется система лицензирования организаций, осуществляющих деятельность по инженерным изысканиям, проектированию и строительству. Это, наряду с другими факторами, увеличивает вероятность возникновения различных неблагоприятных ситуаций в ходе строительства, приводящих к причинению убытков, а также делает более проблематичной возможность их возмещения причинителями.

В случаях, когда убытки наносятся управляющими организациями и другими лицами, оказывающими услуги или осуществляющими работы в сфере ЖКХ, причинители вреда часто оказываются не в состоянии его возместить в силу своего финансового положения. Так, по имеющимся оценкам, примерно 2/3 предприятий в сфере ЖКХ находятся на грани банкротства, около 60% являются убыточными. При этом ситуация осложняется тем, что в стране ускоряются процессы разгосударствления в жилищно-коммунальной сфере и доля частных предприятий, оказывающих соответствующие услуги, становится преобладающей.

Наконец, вполне очевидно, что в случаях, когда причинителями вреда являются физические лица (например, собственники жилья), то их материальные возможности также нередко оказываются несопоставимы с величиной этого вреда.

В такой ситуации бремя ликвидации последствий происшествий в жилищной сфере нередко ложится непосредственно на лиц, которым причинен ущерб, и, в частности, на собственников жилых помещений. При этом такие происшествия могут привести к самым тяжелым последствиям: к гибели людей или нанесению им тяжких телесных повреждений; к разрушению зданий и к гибели другого имущества; к признанию жилых помещений непригодными для дальнейшего проживания; к причинению помещениям и другому имуществу существенных повреждений и т.п. В этих случаях финансовое бремя ликвидации последствий причинения вреда для потерпевших, особенно если ими являются физические лица, может оказаться для них неподъемным. В особенно тяжелой ситуации потерпевшие оказываются тогда, когда последствиями происшествия являются невозможность дальнейшего проживания в жилом помещении либо необходимость нести крупные расходы по восстановлению жилья или общего имущества. Причина этого в том, что уровень доходов подавляющего числа собственников жилых помещений - физических лиц не позволяет им в настоящее время не только приобрести новое жилье взамен утраченного, но и оплатить расходы, связанные с восстановлением как своего жилища, так и общего имущества в многоквартирном доме.

Существенные финансовые потери в подобной ситуации несут также государство и муниципальные образования. Это прежде всего связано с тем, что значительная часть жилищного фонда находится в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, а потому на них, как и на других собственников, ложатся риски случайной гибели и повреждения принадлежащего им имущества.

Кроме того, нередко бюджетные средства выделяются для восстановления общего имущества в тех многоквартирных домах, в которых собственниками жилых помещений являются граждане, а также для решения жилищных проблем граждан, лишившихся принадлежащего им жилья. Правовой базой для этого является ст.61 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой при осуществлении градостроительной деятельности или эксплуатации объектов капитального строительства в случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу физических лиц вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера органы государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, а также органы местного самоуправления могут принять решение о компенсации определенным категориям физических лиц причиненного им вреда.

Кроме того, в соответствии со ст.60 Градостроительного кодекса РФ Российская Федерация или ее субъект несут субсидиарную ответственность солидарно с саморегулируемыми организациями в области инженерных изысканий, проектирования, строительства, если причинитель вреда отказался возместить его, а вред причинен в результате:

• а) несоответствия данных инженерных изысканий требованиям технических регламентов, при том, что имеется положительное заключение государственной экспертизы;
• б) несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и (или) результатам инженерных изысканий, при том что имеется положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
• в) несоответствия построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства и (или) работ, выполненных в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, требованиям технических регламентов и (или) проектной документации, при том что имеется положительное заключение органа государственного строительного надзора.

Все это приводит к непредвиденным бюджетным расходам.

Наконец, серьезные проблемы возникают и у проектных, строительных, управляющих и других организаций, осуществляющих работы и оказывающих услуги в жилищной сфере, а также у собственников помещений, ответственных за нанесение вреда другим лицам. Необходимость возмещения вреда может подорвать их финансовое благополучие.

В связи с изложенным актуальной представляется разработка механизмов предоставления гарантий возмещения вреда, причиненного лицам в результате и в процессе выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации жилья. Одним из важнейших элементов такого механизма, на наш взгляд, может быть заключение договоров страхования гражданской ответственности лиц, обязанных возместить причиненный вред.

Возможность заключения договоров страхования от рисков, возникающих при осуществлении строительной деятельности, предусмотрена ст.742 ГК РФ. В соответствии с данной нормой договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

В ст.55.5 Градостроительного кодекса РФ указывается, что в разрабатываемых саморегулируемой организацией в области инженерных изысканий, проектирования, строительства правилах деятельности своих членов могут устанавливаться требования о страховании ими своей гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Однако на практике страхование как механизм защиты от рисков, возникающих в сфере строительства и эксплуатации жилья, используется в нашей стране еще слабо. По имеющимся оценкам, договорами страхования обеспечено не более 20% строительно-монтажных работ, а страхование гражданской ответственности в сфере содержания и эксплуатации жилья проводится в порядке эксперимента в крайне ограниченном объеме лишь в отдельных регионах страны (в частности, в Москве). Но даже реально заключаемые договоры страхования охватывают лишь часть тех рисков, которые могут быть застрахованы. Это объясняется отсутствием четкой правовой базы, традиций, сомнениями в эффективности механизма страхования, недоверием к страховым организациям.

В то же время создание системы страхования гражданской ответственности в сфере строительства и эксплуатации жилья должно способствовать эффективному решению проблемы компенсации убытков, вызванных причинением вреда гражданам и юридическим лицам случайными событиями при осуществлении инженерных изысканий, проектных, строительных, монтажных работ, а также эксплуатации жилых помещений. Разработка и практическое внедрение системы страхования, в частности, должны позволить:

сформировать рыночный, правовой механизм возмещения убытков, наносимых инвесторам и заказчикам строительства, собственникам помещений и другим лицам случайными непредвиденными событиями, связанными со строительством, содержанием, эксплуатацией и использованием жилья;

обеспечить граждан источниками средств для покрытия расходов по приобретению другого жилья взамен неполученного или утраченного, восстановления поврежденных жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах;

освободить проектно-изыскательские, строительные, эксплуатационные и другие организации, а также собственников помещений, осуществляющих их переустройство или перепланировку, от расходов по возмещению вреда, причиненного другим лицам в связи с проведением соответствующих работ или оказанием услуг;

сократить бюджетные расходы, вызванные необходимостью восстанавливать государственный и муниципальный жилищный фонд, финансировать расходы по восстановлению общего имущества в многоквартирных домах, решать жилищные проблемы граждан, лишившихся принадлежащего им жилья, возмещать другие убытки;

экономическими методами повысить заинтересованность подрядных организаций и управляющих компаний в недопущении причинения вреда другим лицам при выполнении работ и оказании услуг, связанных со строительством, ремонтом, управлением и содержанием жилых домов;

создать независимую систему контроля за качеством проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, за содержанием и ремонтом жилищного фонда;

сформировать систему объективного расследования обстоятельств происшествий в жилищной сфере, выявления виновников причинения вреда, оценки величины ущерба.

Видами страхования гражданской ответственности за вред, причиненный в сфере строительства и эксплуатации жилья, могут быть:

страхование гражданской ответственности застройщиков, инженеров-изыскателей, архитекторов, проектировщиков, лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;

страхование гражданской ответственности за причинение вреда при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами;

страхование гражданской ответственности за причинение вреда при оказании услуг по содержанию домов и ремонту в них;

страхование гражданской ответственности за причинение вреда в период и (или) вследствие проведения работ по перепланировке или переустройству жилых помещений либо по переустройству или реконструкции объектов общего имущества в многоквартирных домах;

страхование гражданской ответственности владельцев жилья.

Заключение договоров страхования гражданской ответственности застройщиков, инженеров, изыскателей, архитекторов, проектировщиков, лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, должно быть необходимым условием выдачи уполномоченными органами разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию жилых домов. Требования о заключении договоров данного страхования, на наш взгляд, следует предъявлять в отношении каждого объекта строительства, реконструкции и капитального строительства, проектная документация и результаты инженерных изысканий по которому подлежат государственной экспертизе либо являются типовой проектной документацией или ее модификацией.

Страхователями могут выступать как застройщики (могут страховать и свою ответственность, и ответственность других участников строительного процесса), так и лица, привлекаемые застройщиками для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительно-монтажных работ, каждое из которых может страховать свою ответственность.

Договоры должны вступать в силу с начала осуществления соответствующих работ и заканчиваться по истечении срока ответственности лиц, выполнявших работы. В ряде зарубежных стран срок такой ответственности составляет 10 лет, что представляется оптимальным, поскольку жилые дома являются объектами, предназначенными для эксплуатации в течение длительного времени. Однако, учитывая отсутствие опыта проведения данного страхования в нашей стране, на первом этапе его внедрения срок ответственности подрядных организаций может быть сокращен. При этом можно было бы руководствоваться нормой ст.756 ГК РФ, в соответствии с которой предельный срок обнаружения ненадлежащего качества строительных работ составляет 5 лет с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Страхование гражданской ответственности за причинение вреда при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами должно предусматривать обязательства страховщиков возместить собственникам помещений и иным лицам убытки, вызванные деятельностью лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами. Механизм проведения данного страхования должен зависеть от формы управления жилым домом. В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих трех способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

через посредство управляющей организации.

Страхование гражданской ответственности может осуществляться в случаях, если для управления многоквартирным домом выбраны два последних способа.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья право принятия решения о заключении договора данного страхования должно быть предоставлено самому товариществу.

Если же управление осуществляет управляющая организация, она обязана иметь в течение всего периода осуществления данной деятельности договор страхования гражданской ответственности, заключенный на условиях, соответствующих требованиям, предусмотренным в законодательстве.

При этом в случаях, когда выбор управляющей организации осуществляется по результатам конкурса, проводимого органами государственной власти или местного самоуправления, контроль за заключением управляющей организацией договора страхования своей гражданской ответственности должен осуществлять орган, проводящий такой конкурс. В этих целях в перечень конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом, должно быть включено требование о наличии на срок управления многоквартирным домом действующего договора такого страхования.

Если же управляющую организацию выбирают на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме, контроль за наличием у нее договора страхования гражданской ответственности должна осуществлять сторона, заключающая договор с управляющей организацией. В этом качестве могут выступать собственники помещений в многоквартирном доме, орган управления товарищества собственников жилья, орган управления жилищного кооператива или орган управления иного специализированного потребительского кооператива.

Страхование гражданской ответственности за причинение вреда при оказании услуг по содержанию домов и выполнению работ по ремонту в них должно предусматривать обязательства страховщиков возместить собственникам помещений и иным лицам причиненные страхователями (иными лицами, ответственность которых застрахована) убытки, вызванные деятельностью, связанной с содержанием и ремонтом объектов общего имущества в многоквартирных домах, а также с осуществлением иных работ или оказанием иных услуг в доме. Страхователями в данном страховании могут выступать подрядные организации, оказывающие соответствующие услуги или выполняющие соответствующие работы. При этом, так же как и при проведении страхования гражданской ответственности за причинение вреда при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами, возможный механизм его действия будет определяться формой управления жилым домом.

В случаях, когда услуги по содержанию дома и выполнению ремонтных работ в нем оказывают товарищества собственников жилья, вопрос о страховании должен решаться по их усмотрению в добровольном порядке.

Если такие услуги оказывает управляющая организация, то она должна страховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда при осуществлении такой деятельности наряду со страхованием ответственности, связанной с оказанием услуг при управлении многоквартирным домом.

Если управляющая организация привлекает для оказания данных услуг и (или) выполнения работ иное лицо, то в заключаемом с ним договоре должно содержаться требование к нему о страховании гражданской ответственности данного лица на условиях, предусмотренных законодательством. При этом договор такого страхования должен представляться в управляющую организацию до начала выполнения работ.

Наконец, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений последние должны иметь право на основании решения общего собрания собственников указывать требование о страховании подрядными организациями своей гражданской ответственности в договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Страхование гражданской ответственности за причинение вреда в период и (или) вследствие проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений либо по переустройству или реконструкции объектов общего имущества в многоквартирном доме предусматривает обязательства страховщиков возместить вред, причиненный третьим лицам в связи с проведением работ по переустройству, перепланировке помещений или по переустройству, реконструкции объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Необходимость в данном страховании вызывается тем, что осуществление работ по переустройству, перепланировке, реконструкции помещений нередко приводит к причинению вреда собственникам других помещений в данном доме, а также к повреждению и гибели общего имущества в нем. При этом возникшие убытки далеко не всегда возмещаются ответственными за них лицами. Наличие у лиц, осуществляющих работы по переустройству, перепланировке, реконструкции, договоров страхования гражданской ответственности, связанной с их проведением, даст возможность потерпевшим получить причитающиеся им суммы в порядке возмещения причиненного данными работами вреда, а причинителям вреда - освободиться от обязанности возмещать его.

Поэтому, на наш взгляд, целесообразно установить, что одним из условий для получения разрешения на осуществление работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения должно являться заключение договора страхования гражданской ответственности собственника или нанимателя данного жилого помещения за причинение вреда третьим лицам в период или вследствие проведения работ. Для контроля за оформлением договоров такого страхования, наряду с другими документами, в орган, осуществляющий согласование проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений должен представляться и договор страхования, заключенный на условиях, основные положения которого должны быть оговорены в законодательстве.

Страхование гражданской ответственности владельцев жилья предусматривает обязательства страховщиков возместить вред, причиненный третьим лицам в результате эксплуатации принадлежащего страхователям жилья. По нашему мнению, установление для всех собственников жилья обязанности заключать такие договоры страхования в настоящее время нецелесообразно, поскольку это повысило бы расходы граждан, связанные с содержанием принадлежащего им жилья. В то же время можно было бы ввести требования о необходимости такого страхования в отдельных случаях, когда помещения обременяются дополнительными обязательствами (например, при сдаче жилья внаем, нахождении его под залогом и т.п.).

В деятельности по управлению МКД много рисков - неплатежи населения, штрафы в пользу потребителей, административная ответственность, аварии на общедомовых инженерных сетях, повышенный размер пени за несвоевременную оплату РСО за поставляемые ресурсы по сравнению с размером пени населения перед УО. Страхование - это один из инструментов управления рисками (риск-менеджмента) и обеспечения обязательств. Рассмотрим вопросы страхования в сфере управления МКД.

Страхование гражданской ответственности управляющей компании

Можно выделить три вида страхования гражданской ответственности управляющей организации.

1. Страхование ответственности за причинение вреда.

Объект страхования — ответственность по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц (ст. 931 ГК РФ). Факт причинения такого вреда будет страховым случаем. Например:

• падение снега, сосулек с крыши дома на автомобили;
• аварии на общедомовых инженерных сетях — засоры, прорывы стояка ХВС, ГВС и т. д., в результате которых причинен имущественный вред.

2. Страхование ответственности по договору.

Объект страхования — гражданская ответственность за нарушение договорных обязательств. Такой вид страхования допускается в случаях, предусмотренных законом (ст. 932 ГК РФ).

Яркий пример — страхование гражданской ответственности по договору управления (один из возможных способов обеспечения обязательств управляющей организации) в рамках заключения договора управления по итогам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (пп. 90, 91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75).

Страховой случай здесь — нарушение договорных обязательств перед контрагентом.

3. Страхование гражданской ответственности владельца опасного объекта.

Большинство специалистов не проводят грань между владельцем и собственником лифта, и в большинстве случаев владелец и собственник — это не одно и то же лицо.

С юридической точки зрения, собственниками лифтового оборудования являются собственники помещений в МКД в силу ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), а вот владельцами лифта для целей страхования гражданской ответственности являются УО, ТСЖ и иные эксплуатирующие организации.

Согласно п. 4 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» (далее — Закон № 225-ФЗ) владельцами опасного объекта (к которым относится и лифт) могут быть юридические лица и ИП, владеющие объектом на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления либо на ином законном основании и осуществляющие эксплуатацию опасного объекта.

УО, ТСЖ являются лицами, осуществляющими эксплуатацию опасного объекта (лифта), поскольку в обязанности таких лиц входит обслуживание и ремонт технических устройств, применяемых на опасном объекте.

Вопрос

Страхованию подлежит гражданская ответственность управляющей компании, ТСЖ или собственников помещений как собственников опасного объекта?

Исходя из положений п. 4 ст. 2, п. 5 ст. 2 Закона № 225-ФЗ, ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ, страхованию подлежит гражданская ответственность УО, ТСЖ как организаций, эксплуатирующих опасный объект и отвечающих за надлежащее содержание общего имущества МКД.

• страхование автоматически приведет к росту тарифа на содержание и ремонт;
• страховая премия при страховании ответственности в отношении конкретного «проблемного» дома будет прямо пропорциональна этой «проблемности».

Справка

Лифт — это особо опасный объект

Эксплуатация опасного объекта — ввод опасного объекта в эксплуатацию, использование, техническое обслуживание, консервация, техническое перевооружение, капитальный ремонт, ликвидация опасного объекта, а также изготовление, монтаж, наладка, обслуживание и ремонт технических устройств, применяемых на опасном объекте. Такое понятие дано в п. 5 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ.

Страхование гражданской ответственности собственников помещений (от затопления)

Одна из самых неприятных ситуаций — залитие квартиры.

В этой части страховые организации предлагают несколько вариантов:

• страхование гражданской ответственности собственника помещения от залития. Страхуется риск наступления ответственности собственника помещения, которая может возникнуть в результате залития им других квартир, помещений;
• страхование имущества собственника помещения от причинения вреда третьими лицами. Страхуется риск причинения вреда имуществу собственника помещения от действий третьих лиц (например, залитие квартиры, пожар и т. д.).

В случае выплаты страхового возмещения при страховании имущества собственника будут затронуты права и обязанности УО при наличии причинения вреда по «вине» УО, поскольку по общему правилу к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит право требования к лицу, ответственному за причинение убытков, в пределах выплаченной страховой суммы страхователю (п. 1 ст. 965 ГК РФ).

При управлении МКД УО именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Что должна доказать страховая для взыскания с УО в порядке суброгации

По общему правилу вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ч. 1 ст. 1064 ГК РФ).

Для взыскания убытков необходимо наличие совокупности юридически значимых обстоятельств (постановления Четырнадцатого ААС от 26.04.2017 по делу № А54-2613/2016, от 10.03.2017 по делу № А44-5945/2016; постановление Девятнадцатого ААС от 08.12.2016 по делу № А08-2391/2016 и иные судебные решения по аналогичным делам):

• возникновение убытков и доказательства размера возникших убытков;
• причинно-следственная связь между действиями (бездействием) причинителя вреда (УО) и возникшими у потерпевшего убытками.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий привлечение к имущественной ответственности не представляется возможным.

К сведению

Определение убытков дается в ч. 2 ст. 15 ГК РФ. Это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Действия УО при взыскании с нее убытков

По общему правилу УО несет ответственность за причинение вреда за работы и услуги, которые выполняются контрагентами УО. Взыскание страхового возмещения в порядке суброгации с УО не лишает последнюю права обратиться с самостоятельным иском к контрагенту, который выполнял те или иные работы (определение ВС РФ от 28.11.2014 по делу № А56-61896/2013).

Пример

УО платит за убытки от деятельности контрагентов

В квартире, которая была застрахована по договору страхования имущества физических лиц, произошел залив квартиры. Суды установили, что залитие произошло в результате несвоевременной очистки кровли дома от снега. Страховая выплатила страховое возмещение и обратилась к УО в порядке суброгации о взыскании выплаченного возмещения. УО оправдывалась тем, что между нею и другой организацией был заключен договор, предмет которого — работы по очистке кровли от снега и наледи. УО полагала, что это является основанием для освобождения ее от ответственности и необходимости предъявления страховщиком требований непосредственно к контрагенту УО. Однако суд требования страховщика удовлетворил.

Предъявляем требования к контрагенту

Для взыскания убытков с контрагента требуется доказать тот же круг обстоятельств, который подлежит доказательству при предъявлении иска страховой к УО.

До обращения в суд с иском к контрагенту необходимо соблюсти претензионный порядок урегулирования спора (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Преимущества страхования ответственности управляющей компании

УО имеет право застраховать ответственность за причинение вреда третьим лицам.

УО обязана застраховать свою ответственность как владельца опасного объекта — лифта. Это следует из содержания п. 4 ст. 2, п. 5 ст. 2 Закона № 225-ФЗ.

Страховая компания имеет право обратиться в порядке суброгации к УО и взыскать выплаченную сумму, если докажет: возникновение убытков и их размер, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) УО и возникшими у потерпевшего убытками.

При взыскании страхового возмещения в порядке суброгации УО может обратиться с самостоятельным иском к контрагенту, который ненадлежаще выполнил работы.

1. Специализированный депозитарий обязан страховать риск своей ответственности перед Пенсионным фондом Российской Федерации и управляющими компаниями за нарушения договоров об оказании услуг специализированного депозитария, вызванные ошибками, небрежностью или умышленными противоправными действиями (бездействием) работников специализированного депозитария либо умышленными противоправными действиями иных лиц.

2. Управляющие компании обязаны страховать риск своей ответственности перед Пенсионным фондом Российской Федерации за нарушения договоров доверительного управления средствами пенсионных накоплений, вызванные ошибками, небрежностью или умышленными противоправными действиями работников управляющей компании либо умышленными противоправными действиями (бездействием) иных лиц.

К указанным противоправным действиям (бездействию) относятся преступления в сфере компьютерной информации, преступления, направленные против интересов службы в коммерческих и иных организациях, преступления в сфере экономики и другие правонарушения.

3. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности специализированного депозитария (пункт 1 настоящей статьи), не может быть менее 300 миллионов рублей.

Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности управляющей компании (пункт 2 настоящей статьи), не может быть менее:

5 процентов суммы средств пенсионных накоплений, переданных в управление этой управляющей компании, если указанная сумма составляет не более 6 миллиардов рублей;

(см. текст в предыдущей редакции)

300 миллионов рублей, если сумма средств пенсионных накоплений, переданных в управление этой управляющей компании, превышает 6 миллиардов рублей.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Если по условиям договора обязательного страхования ответственности специализированного депозитария и договора обязательного страхования ответственности управляющей компании предусмотрено частичное освобождение страховщика от выплаты страхового возмещения (франшиза), размер такого освобождения (франшизы) не может превышать размер собственных средств страхователя на момент наступления страхового случая.

5. Специализированный депозитарий и управляющие компании осуществляют страхование своей ответственности путем заключения соответствующих договоров обязательного страхования со страховщиками, отвечающими требованиям пункта 7 настоящей статьи, а также иным положениям законодательства Российской Федерации.

6. Специализированный депозитарий и управляющие компании, не заключившие договоры обязательного страхования своей ответственности в соответствии с требованиями настоящей статьи, не вправе производить операции, связанные с инвестированием средств пенсионных накоплений. О заключении, продлении и прекращении срока действия договора обязательного страхования ответственности специализированного депозитария и управляющих компаний страховщики информируют Центральный банк Российской Федерации в установленном им порядке.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Обязательное страхование ответственности специализированного депозитария и управляющих компаний (пункты 1 и настоящей статьи) вправе осуществлять в качестве страховщиков страховые организации, отвечающие следующим требованиям:

1) имеющие лицензию на осуществление обязательного страхования ответственности субъектов отношений по инвестированию средств пенсионных накоплений, выданную в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим страховую деятельность;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) имеющие собственные средства в размере не менее 3 миллиардов рублей либо осуществляющие указанное обязательное страхование в порядке сострахования с другими страховыми организациями, имеющими в совокупности собственные средства в размере не менее 3 миллиардов рублей;

8. Договор обязательного страхования ответственности субъектов отношений по инвестированию средств пенсионных накоплений не может быть заключен со страховой организацией, если:

1) к ней применялись процедуры банкротства либо санкции в виде приостановления или аннулирования действия лицензии на осуществление страховой деятельности в течение последних двух лет;

2) она является аффилированным лицом специализированного депозитария или управляющей компании, с которыми у Пенсионного фонда Российской Федерации заключены договоры в соответствии со статьей 17 или статьей 18 настоящего Федерального закона, либо аффилированным лицом их аффилированных лиц.

Согласно действующему законодательству, управляющая компания должна вовремя проводить ремонт многоквартирных домов и своевременно решать организационные вопросы населения. О том, как написать заявление о ремонте, можно узнать .

Требования, выдвигаемые к содержанию общего имущества, законодательно регламентированы п.10 Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.06 .

Под сферу ответственности УК попадают следующие действия:

• проведение капитального ремонта;
• текущие работы (Постановление Госстроя №170);
• подготовка к зимнему периоду;
• контроль за общим имуществом многоквартирных домов;
• выполнение уборки и поддержание чистоты (Федеральный закон №52);
• пожарная безопасность (Федеральный закон №69);
• устранение аварий ЖКХ;
• установка счетчиков.

В понятие организационных , которые обязана предоставлять УК входит:

• регистрационный учет;
• платежи;
• проведение собраний собственников квартир;
• предоставление сведений об изменениях в оплате услуг ЖКХ;
• ведение ;
• заключение договоров, перерасчет, ведение и хранение документации;
• выявление людей, занимающихся воровством электроэнергии.

Какая именно организация будет управлять домом и в какой форме это будет осуществляться, имеет право решать только общее собрание собственников квартир. Они же обсуждают условия договора и всегда имеют право ранее выбранной УК.

Видео о том, за что управляющая компания несет ответственность перед жильцами многоквартирного дома:

Границы ответственности между собственниками и управляющей компанией

Управляющая компания, согласно действующим законодательным нормам РФ берет на себя ответственность за содержание имущества многоквартирного дома. Между собственниками жилья и УК обычно составляется , в котором четко прописывается, какие работы УК обязана производить в доме, какую несет ответственность и размер ежемесячной платы, взимаемой с жильцов.

Редко, но встречаются случаи, когда между собственником жилья и УК договор был не подписан. При этом, если есть факт предоставления услуг и принятия их жильцом, то такая ситуация расценивается как возникновение договорных обязательств и означает, что собственник все равно должен выполнять предписанные требования.

Со своей стороны, управляющая компания также обязана выполнять все наложенные на нее законами обязательства.

Прежде всего, собственник жилья несет ответственность за своевременную оплату коммунальных услуг (ст.156 ЖК РФ), и оплату того, что входит в обязательный ремонт помещений (Постановление Правительства № 491 , п. 17 и 35).

Отдельно следует сказать о непосредственном управлении (ст.161 ЖК РФ), во время которого границы ответственности между собственниками и УК могут показаться весьма размытыми.

Такой способ управления домом собственники зачастую выбирают из-за дешевизны. Они сами решают большую часть задач по поддержанию МКД в надлежащем состоянии. Для УК непосредственное управление жильцов также намного выгоднее , ведь тогда за собой она сохраняет лишь номинативные обязательства, например, уборка и вывоз мусора.

Но и эти обязательства должны быть прописаны в договоре и являются обязательными для выполнения управляющей компанией.

Обратите внимание! Если в доме более двенадцати квартир, то управление может осуществляться только непосредственно управляющей компанией.

Все, что касается содержания жилища и стоимости услуг, управляющая организация должна решать на общем собрании владельцев квартир. Если по каким-то причинам этого не происходит — за основу берется муниципальный тариф (п.4 ст.158 ЖК РФ).

Из видео вы можете узнать подробную информацию о границах ответственности управляющей компании:

По водоснабжению

Зоны ответственности управляющих компаний по водоснабжению и водоотведению определены в Постановлении правительства Российской Федерации под номером 644 . Согласно этому документу, граница балансовой принадлежности определяется исходя из определения границы раздела собственности .

Относительно этих параметров и устанавливается граница эксплуатационной ответственности, которая в итоге и определяет – кто должен отвечать за содержание объекта в надлежащем состоянии – РСО, управляющая компания или сами собственники жилья.

Зоной ответственности управляющей компании в сфере водоснабжения и водоотведения являются стояки горячего и холодного водоснабжения, водозапорные устройства на ответвлениях стояков, а также запорно-регулирующая арматура на разводке внутри квартир.

Границы ответственности между управляющей организацией и собственниками жилья устанавливаются на основании имущественной принадлежности – при поломках, жильцы должны самостоятельно оплачивать ремонт того, что находится в личной собственности, например, сантехнического оборудования, смесителей, приборов индивидуального учета, унитазов и др.

• Стояки как холодного, так и горячего водоснабжения (до первых запорных кранов).
• Стояки, отвечающие за водоотведение и их ответвления (в том числе заглушки, тройники и прочее).
• Счетчики, в том случае, если они установлены до точки установки первого запорного крана.

Важно ! Границей ответственности между управляющей компанией и РСО является соединение внешней распределительной сети с первым внутридомовым вентилем.

По отоплению

Зона ответственности за теплоснабжение определяется исходя из норм Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 161 п. 2.1. Границей эксплуатационной ответственности по отопительной системе является соединение отопительного прибора (резьбовое) или магистрального трубопровода с первым отключающим вентилем.

Ответственность за техническое состояние и ремонт радиаторов, расположенных внутри помещения, трубопровода до первого запорного вентиля, а также за целостность и герметичность резьбового соединения с вентилем несет собственник жилья. При этом ответственность за техническое состояние отключающего устройства и стояков берет на себя управляющая организация .

Если запирающего устройства нет, а с общедомовыми коммуникациями выполнено соединение в форме резьбового соединения или сварного шва – границей ответственности эксплуатации становится первый сварной шов или резьбовое соединение со стороны прибора отопления.

Герметичность соединения труб отопительного прибора со стояковым трубопроводом несет владелец жилья. При этом управляющая компания отвечает за целостность сварного соединения прибора со стояковым трубопроводом.

Обязательства по поддержанию требуемой температуры в квартире и горячей воды

Единой нормы для показателей температуры нет. Норма температуры устанавливается в соответствии с требованиями по предоставлению жилищно-коммунальных услуг администрацией того или иного города РФ.

Критерии нормы температуры зависят от таких факторов:

1. климатические условия вашего региона;
2. показатели зимних и летних периодов;
3. данные средней месячной и годовой температур, также — солнечная радиация ().

Отдельно устанавливаются критерии для угловых комнат.

Справка: температура горячей воды не должна быть меньше 60 градусов. Самый долгий период ее отключения — две недели.

Если в доме отсутствует горячая вода больше 2-х недель, УК обязана снизить стоимость услуги на 0,15% от нормы оплаты за каждый лишний час. А если вода холоднее, чем требуется — то на 0,1% за каждые три градуса.

Если у вас в квартире нет горячей воды, либо помещение не отапливается должным образом, вы вправе привлечь УК к ответственности следующим образом:

Чтобы добиться рассмотрения вашего дела в судебном порядке, нужно грамотно составить исковое заявление, приложить акт обследования квартиры и предоставить доказательства того, что вы пытались решить проблему с УК в досудебном порядке.

Если вы собираетесь судиться с УК — советуем нанять хорошего адвоката , потому что в процессе разбирательстве вас может ожидать масса подводных камней. Они могут и развалить все ваши претензии и дать вашим противникам неоспоримые преимущества.

По электричеству

Граница эксплуатационной ответственности для электроснабжения квартиры определена как место подключения внутриквартирных проводов электропитания к защитному автомату, установленного до прибора учета (электросчетчика) данного помещения.

Исходя из установленных Жилищным кодексом норм, УК ответственна за состояние внутридомовой электрической сети от вводного устройства распределения до первых клемм на индивидуальных приборах учета . В том случае, если счетчик отсутствует – границей считаются первые клеммы отключающего прибора.

Прибор индивидуального учета расходования электроэнергии не принадлежит к общедомовому имуществу и является зоной ответственности собственника жилья.

Но и после выбора, в процессе работы, важно держать руку на пульсе. Для этого нужно не только понимать свои права, но и знать, .

Нарушения деятельности управляющей компании

Не всегда организация, взявшая на себя обязанность по управлению домом, добросовестно относится к своим обязанностям. Со стороны работников УК могут наблюдаться такие нарушения:

• некачественное исполнение или игнорирование санитарно-эпидемиологических требований;
• нарушение правил пожарной безопасности;
• предоставление собственникам жилья неверной информации или ее сокрытие.

Привлечь компанию к ответственности можно и за жесткие методы по взиманию платы и пеней в случае если кто-то не хочет вовремя вносить деньги. К примеру, отключение или перекрытие доступа к коммунальным услугам. Безусловно, жилищники могут применять такие меры, но в рамках закона.

В некоторых случаях, по решению суда возможно даже выселение злостного неплательщика. Но если УК просто взяли и обесточили весь дом (прецеденты случались) в качестве наказания за то, что кто-то не платит — это незаконно. Они имеют право только на индивидуальный подход, не затрагивая честных жильцов и не ущемляя их интересов, даже если сами имеют большую .

Важно! УК не имеет права наказывать должника внезапно. Она обязана уведомить нарушителя о том, что он делает не так и предложить варианты решения проблемы, для чего направляет ему заказное письмо с уведомлением, которое вручается лично в руки и под подпись.

Вступление с должниками в досудебные переговоры для управляющей компании обязательно. Впрочем, тут стоит сказать, что борьба борьбой, но заплатить, если вы — должник, вас все равно обяжут. Поэтому самый лучший способ избежать разборок с чиновниками — это не иметь задолженностей и своевременно оплачивать свое проживание. Узнайте также, в , что делать должнику, если УК сменилась.

Ответственность за неправильное начисление

Так как всю информацию в РКЦ для расчета коммунальных платежей предоставляет именно УК – именно на ней и лежит ответственность за неправильное их исчисление. Это подтверждается законодательно в ФЗ №485 , принятом в 2017 году.

Для того чтобы привлечь к ответственности допустившую ошибку в расчетах управляющую компанию необходимо перепроверить начисления , и на основании произведенных расчетов добиться отмены ошибочно начисленных сумм.

Осуществить проверку можно непосредственно обратившись в бухгалтерию УК, либо самостоятельно проверить начисления в онлайн-режиме на официальном сайте ФАС . В этом случае нужно зайти на страницу с калькулятором ЖКХ , ввести сведения о начислениях в форму программы-калькулятора и получить результаты.

Обратиться с жалобой в первую очередь нужно в саму управляющую организацию. Если этот шаг не приведет к исправлению допущенной ошибкой – можно будет обращаться в вышестоящие инстанции. Если договориться с УК не удалось — обратитесь в надзорные органы.

Надзорные органы :

В случае выявления нарушений со стороны управляющей компании ей грозит оплата штрафа в размере 50% от суммы, превышающей реальный размер начисленных платежей. Если УК оказывала услуги ненадлежащего качества – штраф составит 30% от их стоимости.

Штрафы УК должны уплатить в пользу потребителей . Избежать оплаты можно лишь в случае, если нарушение будет устранено до момента обращения в надзорный орган или оплаты потребителем. Также пострадавший гражданин может обратиться с требованием выплаты компенсации за переплату, однако сделать это можно только обратившись в суд.

За общедомовое имущество

Если действия либо бездействие УК стали причиной повреждения общедомового имущества, технических неисправностей, причинили вред здоровью жильцов, возмещать ущерб за свои нарушения управляющая компания будет в полном объеме.

Если из-за действий УК был нанесен вред имуществу или жильцу, представителем организации должен быть составлен акт , где исчерпывающе указываются обстоятельства произошедшего и степень нанесенного вреда.

Документ оформляется в 2-х экземплярах. Если сам пострадавший не имеет возможности подписать акт, свои подписи ставят два незаинтересованных лица и представитель УК.

Как привлечь УК за ненадлежащее оказание услуг?

Управленцев можно привлечь к ответственности за недобросовестную работу также, как и любую другую организацию. Если УК некачественно выполняет свои обязанности по управлению и содержанию вверенного им жилья, то их ждут различные меры наказания.

Основанием для этого могут служить как законы, а именно ПП от 6.05.2011 г. номер 354 , так и пункты договора, заключенного между компанией и жильцами.

При явных нарушениях со стороны УК, жильцы вправе требовать составления актов о некачественно предоставленных услугах, перерасчета установленной платы, привлечения УК к ответственности. Также любой проживающий может потребовать от УК выплаты пени и штрафов на основании ФЗ N2300-1 «О защите прав потребителей»): если речь идет об эксплуатации помещений — штраф от 10 до 20 тысяч рублей либо приостановление деятельности УК на срок до 90 суток; при нарушении требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению — штраф от 20 до 30 тысяч рублей, либо также приостановление деятельности УК на срок до 90 суток;. Однако, это невозможно без обращения жильцов в эти органы – для начала процесса нужно заявление о нарушении законодательства со стороны УК. Дополнительно следует приложить документы, подтверждающие факт нарушения (например, заключение Роспотребнадзора).

После обращения сотрудники надзорных органов осуществляют внеплановую проверку работы УК, и в случае подтверждения нарушений вручают управляющей компании уведомление о необходимости их устранения.

Если нарушения не будут устранены в оговоренный срок – ГЖИ или прокуратура обратятся в мировой суд . По итогам процесса в 80% случаев на УК накладывается штраф.

Важно! Размер штрафа управляющей компании за неправильное начисление сумм в квитанциях и другие нарушения устанавливается судом в соответствии с законом.

Становится очевидным, что управляющая компания несет перед собственниками квартир полную ответственность за качество предоставляемых услуг и выполнение своих обязательств.

Если УК недобросовестно выполняет свою работу — жильцы вправе привлечь ее к ответственности , вплоть до уголовной. При этом, имея достаточно широкий спектр серьезных обязательств, управляющая компания имеет возможность обезопасить себя. Для этого ей нужно воспользоваться возможностью страхования рисков связанных с ее деятельностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

«Тот, кто желает носить корону, должен мириться с ее тяжестью». Ким Вон

Кто же такие управляющие компании?

Чаще всего управляющая компания (УК) создается в форме ООО. Это юридическое лицо, которое осуществляет обслуживание коммуникаций зданий и общего имущества по договору с собственниками этого имущества в многоквартирном доме. Стоит обратить внимание, что УК - звучит величественно, но название это не вполне корректно, потому что в соответствии с законом, управляющая компания - это компания, управляющая инвестициями. Однако, на практике, это словосочетание применяется более широко.

Проблемы ЖКХ

Давайте вместе ответим на вопрос, какие проблемы сегодня есть в российском жилищно-коммунальном хозяйстве? Несомненно, это:

♦ необоснованно высокие тарифы на услуги ЖКХ

♦ низкая квалификация рабочих

♦ высокая аварийность коммуникаций

♦ изношенность инженерного оборудования

♦ нерасторопность диспетчерских служб

♦ вечно недоступное руководство

♦ расходование средств на обслуживание и содержание объектов - закрытая информация

Мы с вами знаем, что этот список можно продолжать. А стоит ли? Ведь существует альтернатива для такого рискового сегмента рынка, как ЖКХ. Эта альтернатива называется...

... страхование ответственности управляющих компаний

Самым конфликтным сегментом рынка, на сегодняшний день, является сегмент ЖКХ. Поэтому не удивительно, что в эпицентре конфликтных материальных отношений с поставщиками, подрядчиками и жителями обслуживаемых домов находятся управляющие компании.

А ведь управляющая компания ЖКХ согласно п.2.3 ст.161 Жилищного Кодекса РФ несет полную ответственность перед собственниками помещений многоквартирного дома за оказание всех услуг и исполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме!

Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы не догадаться, что рано или поздно несколькими владельцами квартир будут предъявлены управляющей компании претензии или судебные иски о взыскании причиненного ущерба, судебных и других расходов, возможно, компенсации морального вреда, а еще, возможно, и штрафа.

Учитывая во внимание ГК РФ, становится очевидным, что суд непременно примет решение о взыскании с управляющей компании денежных средств, в пользу собственника жилья!

А как обстоят дела с исками граждан, не являющихся собственниками квартир, но пострадавшими от бездействия управляющих компаний ЖКХ? К примеру, в случаях причинения вреда здоровью или смерти случайному прохожему, от упавшей, к примеру, с крыши сосульки или глыбы льда?

Риски в ответственности управляющих компаний

Все ли может предусмотреть управляющая компания во избежание незапланированных и непокрытых расходов по исполнению судебных решений? Ой, навряд ли! Ведь «человек предполагает, а Господь располагает»...

Самой феноменальной лазейкой в такой ситуации будет полис страхования гражданской ответственности управляющих компаний. Он предполагает страхование следующих действий и рисков управляющих компаний ЖКХ. Посмотрите, все ли им охвачено?

▲ пожар, удар молнии, взрыв бытового газа

▲ падение на имущество летающих объектов, их частей и грузов

▲ взрыв паровых котлов, газопроводов, газохранилищ, аппаратов, машин и прочих технических устройств

▲ опасные природные явления

▲ противоправные действия третьих лиц

▲ повреждения имущества посредством аварий гидравлических систем

▲ поломки электротехнического оборудования

▲ поломки машин и механизмов

Этих факторов достаточно? Или вам кажется, что мы охватили не весь спектр возможных рисков? Ну, что ж, тогда вы вполне можете согласовать со страховой компанией дополнительные риски, которые вам кажутся актуальными.

Какова цена вопроса?

Конечно, вас мучают сомнения, а какова цена вопроса? Давайте, на одном примере посмотрим страховую премию в данном виде страхования. Вы должны понимать, что страховой лимит вашей ответственности вы выбираете сами.

Предположим, лимит ответственности избран в 1 млн. рублей по одному страховому случаю, а совокупный лимит в год, предположим 12 млн. рублей.

Франшизу тоже установим в 10 тыс. рублей, чтобы вы не бежали каждый раз к страховщику по мелким убыткам, к примеру, в 500 рублей.

В таком случае, страховая премия составит 45 тыс. рублей за год! И живите себе спокойно, не опасаясь судов и прочих претензий пострадавших. Страховщик сам урегулирует все ваши вопросы.

Надо только помнить, что выплата страхового возмещения осуществляется страховой компанией на основании письменной претензии в адрес управляющей компании ЖКХ, от третьего лица, которому причинен ущерб или вред. К претензии, как правило, прилагаются подтверждающие размер вреда документы.

Кроме страхования ответственности управляющей компании, можно дополнительно страховать еще и имущество обслуживаемого дома. Страховой тариф, в таком случае, составит 0,03% - 3% от суммы имущества. Как это осуществить?

Юридически возможно обоснованно застраховать имущество обслуживаемого дома УК ЖКХ, в соответствии ст.36 Жилищного Кодекса РФ, если в договоре собственников квартир с УК ЖКХ или в протоколе собрания владельцев квартир указано право или обязанность управляющей компании застраховать общее имущество в доме.

В чем цель страхования ответственности управляющей компании?

Цели очевидны!

Во-первых, повышение качества услуг. Чем выше качество услуг, тем меньше стоимость страховки, т.к. снижается риск наступления страхового случая. Ведь для получения страховой выплаты деятельность управляющей компании должна отвечать строгим требованиям, а это стимулирует вас повышать профессионализм рабочих. Кроме того, это стимулирует пристальнее следить за выбором подрядчиков и расходованием средств.

Во-вторых, страхование ответственности управляющей компании невероятным образом гарантированно поднимает собственный имидж. Заключив договор страхования, вы заслужите любовь и уважение собственников жилья, так как в случае аварии, несчастного случая или неправомерных действий третьих лиц, вопрос возмещения ущерба будет решен уникально быстро и профессионально.

P.s. Поверьте, управляющая компания, которая заботится о страховании своих рисков, заслуживает большего доверия, чем ее конкуренты!