Сколько стоит зарегистрировать дополнительное соглашение к дду. Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве. Дополнительные соглашения к ДДУ о продлении сроков
В статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ от 30.12.2004 г. прописано два основных требования к договору долевого участия. Рассмотрим их подробнее.
Письменная форма
Первое — договор долевого участия заключается в письменной форме , также как и дополнительное соглашение к нему. Согласно статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:
- путем составления одного документа, подписанного сторонами;
- путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Конечно же договоры с дольщиками заключаются и подписываются в офисе застройщика, а вот дополнительное соглашение к нему, как правило, отправляют по почте. В основном их составляют для изменения сроков строительства, поэтому некоторые недобросовестные застройщики любыми способами и уговорами заставляют дольщиков подписать этот документ.
Но тут главное помнить, что неподписанное доп.соглашение не является заключенным. Ведь в соответствии с п.2 ст.438 Гражданского кодекса РФ молчание не является акцептом, то есть принятием предложения. А если вы не согласны подписать доп.соглашение, то действие договора продолжается на прежних условиях. Дом раньше, конечно же, не сдадут, но Вы сможете претендовать на неустойки, возмещение убытков и прочие выплаты, связанные с нарушением предусмотренного срока. Об этом подробно написано в статье «Срок сдачи вчера».
Если застройщик не может завершить строительство в срок, предусмотренный договором , то он обязан не позднее, чем за два месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ст.6 федерального закона №214-ФЗ). Подписав дополнительное соглашение , вы соглашаетесь на изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию и соответственно не претендуете на неустойку .
Государственная регистрация
Второе — договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации . Кроме того, так как дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, то подписанное соглашение является основанием для внесения изменений в уже имеющиеся записи Единого государственного реестра прав . Регистрация производится в (далее УФРС). При этом, если застройщик принимает деньги дольщиков без государственной регистрации договора , то его могут привлечь к административной ответственности. Такой вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем Постановлении от 23.03.2010 г. за №13863/09, который основывался на части 3 статьи 4 Закона “Об участии в долевом строительстве”. В соответствии с ней договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. За не выполнение этого условия застройщик был оштрафован на 400 тыс.руб.
Незарегистрированное в ЕГРП, но подписанное дополнительное соглашение также не является заключенным. Но у застройщика существует право в судебном порядке требовать от Вас произвести регистрацию указанного соглашения. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно статье 25.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а также пункта 8 Приказа Минюста России N 184 для произведения регистрации в УФРС дольщик подает следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права;
- паспорт общегражданский;
- подлинный документ об уплате госпошлины. При его непредставлении договор или допсоглашение не зарегистрируют (см. Определение Высшего арбитражного суда РФ от 03.09.2008 г. №11025/08), размер госпошлины, взимаемой с физического лица как при регистрации договора, так и при регистрации допсоглашения к нему составляет 200 руб. (пп.30 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ);
- два подлинника договора участия в долевом строительстве (дополнительного соглашения к нему), в том числе один — для регистрирующего органа;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки.
Помимо указанных документов, если по новострою регистрация договора долевого участия производится впервые, то застройщик должен предоставить дополнительные документы, в том числе разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимости.
В итоге получаем, что после подписания трех экземпляров договоров долевого участия (один — застройщику, второй — дольщику, третий — УФРС) и оплаченной госпошлины, Вы вместе с юристом застройщика и полным пакетом документов направляетесь на госрегистрацию договоров в УФРС. Ну а там уже в течение не более 5 рабочих дней должна быть произведена регистрация сделки. Для первого договора долевого участия по строящемуся объекту срок больше и составляет 1 месяц.
Заключение
Покупка недвижимости — важный шаг в жизни каждой семьи, не зависимо от того в первый раз вы покупаете квартиру или не в первый. Чем серьезнее Вы к этому отнесетесь, чем меньше будет спешки, тем лучше. Всегда читайте, что подписываете — это золотое правило здесь как никогда кстати. И второе — оплата за квартиру должна производиться только после госрегистрации договора долевого участия.
Например, в нем может содержаться информация относительно переноса срока сдачи объекта строительства. Право выбора его подписи остается за участником, который принял решение о вступлении в долевое строительство. Как правило, любой застройщик в него вносит графу, что дольщик не возражает против установления нового срока передачи здания в эксплуатацию. Если он подписывает такого рода документ, то лишается права получения неустойки с застройщика. Он освобождается от уплаты неустойки без каких-либо последствий для себя. В противном случае, право предъявления претензий сохраняется за дольщиком. Пример заполнения Как правило, дополнительное соглашение применяется с целью уточнения условий, заложенных в основной договор.
Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком
Внимание
Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).
Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия
Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:
- удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
- лицензия, если заявление подает нотариус;
- учредительный договор и устав для юридических лиц;
- кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.
Правила заключения Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.
Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия
Важно
Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления.
При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.
Дополнительные соглашения к дду
ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи. Чем рискует застройщик? Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры.
Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере. Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст.
Застройщик предлагает подписать дополнение к дду. нужно ли подписывать?
Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:
- о переносе сроков сдачи жилья;
- о расторжении ДДУ;
- об изменении подсудности по договору;
- об изменении качественных характеристик объекта;
- об изменении участника договора;
- соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.
Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.
Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение
Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения. Обязательно ли подписывать допсоглашение Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:
- согласиться и подписать документ;
- направить девелоперу отказ;
- проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.
Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения.
Инфо
Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать. Заключение соглашения – это право, но отнюдь не обязанность гражданина.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком. Нужна ли регистрация При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Дополнительное соглашение к дду об изменении застройщика образец
Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:
- паспорт дольщика;
- допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
- кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).
Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.
Дольщику стоит учесть, что если он подписал, но не зарегистрировал документ, застройщик может подать заявление в суд, и соглашение будет зарегистрировано по судебному решению. Такое право закреплено в 165 статье ГК.
Содержание
- 1 Виды допсоглашений к договору долевого строительства
- 2 Как оформить дополнительное соглашение
- 3 Обязательно ли подписывать допсоглашение
- 4 В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться
- 4.1 Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья
- 4.2 Соглашение о расторжении ДДУ
- 4.3 Соглашение об изменении подсудности
Виды допсоглашений к договору долевого строительства Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа.
Дополнение к договору долевого участия в строительстве (ДДУ) по сути является документом, вносящим изменения в первоначальный договор. Застройщик, как сторона ДДУ, вправе предложить дольщику, как второй стороне ДДУ, подписать то или иное дополнительное соглашение, например, о продлении сроков строительства (самый частый случай). Возникает в связи с этим вопрос, выгодно ли дольщику соглашаться с застройщиком, и если да, то на каких условиях?
Как заключают допсоглашение к ДДУ?
Если обратиться к ч. 1 ст. 452 ГК РФ, то любое допсоглашение, в том числе об изменении ДДУ, либо о расторжении договора, необходимо оформлять точно так же, как и основной договор. Это означает, что допсоглашение может быть оформлено только в письменном виде, а подписать его вправе только те лица, чьи подписи стоят на ДДУ.
Чаще всего речь в допсоглашении идет о продлении сроков строительства. Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи.
Чем рискует застройщик?
Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры. Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере.
Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ, а именно при соблюдении одновременно следующих условий:
- При подписании ДДУ стороны не предполагали о том, что сроки придется переносить.
- Причины срыва сроков наступили не по вине застройщика.
- Неподписание допсоглашения о переносе сроков повлечет для любой из сторон убытки, значительно изменяющие величину прибыли от сделки.
- В договоре нет пункта, который бы обязывал застройщика нести риск срыва сроков за свой счет.
Подписывать или нет?
Таким образом, суть проблемы сводится к ответам на несколько основополагающих вопросов, а именно:
- Может ли застройщик заставить дольщика подписать допсоглашение о переносе сроков строительства? Да, сможет, но только в судебном порядке, причем ему потребуется доказать наличие одновременно сразу четырех обстоятельств, перечисленных в ст. 451 ГК РФ.
- Выгодно ли застройщику подписать допсоглашение? Да, весьма выгодно, так как в противном случае ему придется всем дольщикам выплачивать неустойку за срыв сроков. Обычно неустойку приходиться взыскивать в судебном порядке, то есть времени на это уйдет немало, но итог будет предопределен. Разумеется, если компания-застройщик на тот момент не объявит себя банкротом.
- Выгодно ли дольщику подписывать допсоглашение? Нет, не выгодно, ведь на неустойку в этом случае можно не рассчитывать, а квартиру придется ждать дольше, чем первоначально рассчитывали. Но здесь не стоит рубить сплеча, а лучше навести справки. Ведь, если компания на самом деле намерена достроить жилой комплекс, тогда отказ дольщиков продлить сроки может серьезно ударить по ее бюджету, то есть риск остаться с долгостроем возрастет. Если же у строительной компании на самом деле уже имеются серьезные финансовые проблемы, то стоит проконсультироваться у опытного юриста, как поступить в данном конкретном случае. Возможно, имеет смысл вовсе отказаться от сделки, пока не поздно.
Возведение многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, даже при использовании современных технологий, занимает достаточно большой промежуток времени – от одного года и более. В этот период может случиться большое количество значимых событий, в результате которых возникнет потребность внести изменения в заключенный ранее договор долевого участия.
Как и в случае с любым договором, изменения в ДДУ должны оформляться дополнительным соглашением. Оно является свободным волеизъявлением сторон договора и является неотъемлемой частью основного договора.
Какие бывают изменения
По смыслу термина «дополнительное соглашение» очевидно, что этот юридический документ составляется для оформления любых изменений и дополнений, вносимых в первоначальный договор. Подписывая дополнительное соглашение к любому из них, стороны выражают своё добровольное и безоговорочное согласие на вносимые изменения.
Законодательством не определены сроки заключения допсоглашений. Это значит, что его можно заключить на любой стадии действия договора. Также нет единой стандартной формы.
Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве может быть различных видов и иметь множество причин для его заключения. Вот несколько наиболее часто встречающихся:
- об изменении сроков или порядка оплаты ДДУ;
- о его расторжении;
- о перемене даты передачи жилья дольщику на более позднюю;
- об изменении подсудности при возникновении спорных ситуаций;
- в случае изменения одной из сторон договора или сведений о ней;
- при отклонении предмета договора или его отдельных частей от проектной документации.
Чаще всего с такой инициативой выступают застройщики. Предлагая, а порой просто навязывая, дольщику подписание дополнительного соглашения к ДДУ, они подразумевают свои цели. Основная из них – снять с себя ответственность за нарушение условий договора. Тем самым они ставят дольщиков в заведомо невыгодные условия.
Порядок оформления
Законодательством не установлена типовой бланк дополнительных соглашений, поэтому в каждом кон третном случае разрабатывается индивидуально. Образец оформления дополнительного соглашения можно найти в свободном доступе на сайте любой юридической организации.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком.
Нужна ли регистрация
При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Законодательством предусмотрено, что все документы, выполненные на основе какого-либо договора, проходят такие же регистрационные процедуры. Поэтому допсоглашение в обязательном порядке должно быть зарегистрировано там же, где регистрировался основной договор.
Для проведения регистрации в Росреестр сдаются следующие документы:
- паспорта дольщика и представителя застройщика;
- доверенность для представителя;
- оригинал допсоглашения в двух экземплярах;
- ипотечный договор;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию в размере.
Регистрирующий орган оформляет ее за пять дней со дня подачи документов. Допсоглашение, не прошедшее регистрацию, является недействительным и считается незаключенным.
Застройщик может в судебном порядке, согласно ст. 165 ГК РФ, принудить зарегистрировать уже подписанное соглашение. При этом судебные расходы будут компенсироваться за счет ответчика.
Обязанность по заключению
Чаще всего девелопер, для подписания соглашения, направляет его участнику одним из способов:
- по электронной почте;
- курьерской доставкой;
- заказным письмом по обычной почте.
Реакция дольщика на такие предложения может быть следующей:
- отказаться, уведомив об этом застройщика;
- согласиться и подписать, уточнив кто берет на себя регистрацию документа;
- проигнорировать его и ничего не отвечать.
К подписанию этого документы необходимо относиться очень серьезно. Как и сам основной договор, его лучше изучить вместе с опытным юристом. В допсоглашение девелопер может вписать пункты, о которых дольщик с ним не договаривался. При наличии условий соглашения, ставящих участника в невыгодное положение, от подписания его лучше отказаться.
Участник долевого строительства является потребителем услуги. Заключение договора – его право, а совсем не обязанность. Статьей 438 ГЛ РФ предусматривается, что молчание в ответ на оферту, не считается акцептом или принятием предложения. Поэтому, при отсутствии ответа на допсоглашение, договор продолжает действовать на прежних условиях.
Когда не стоит подписывать
Рассмотрим некоторые разновидности дополнительных соглашений, которые чаще всего предлагают строительные организации участникам ДДУ. При их подписании существенно изменяются условия договора участия в долевом строительстве. Это делает их менее выгодными для дольщика и может лишить его возможности отстаивать в суде своих прав потребителя.
При переносе сроков
Допсоглашение о переносе сроков сдачи объекта является наиболее распространенной формой. Обычно его предлагают заключить до сдачи объекта комиссии, либо после выдачи разрешения на эксплуатацию сооружения. Делая такое предложение, девелопер пытается снять с себя ответственность за нарушение сроков передачи здания или квартир участникам ДДУ. Это позволяет ему избежать оплаты неустоек и компенсации понесенных участниками убытков.
Законодательством не запрещено строительной организации сделать участникам долевого строительства предложение о переносе сроков передачи объекта на более поздние. Дольщик не обязан его принимать – это остается на его усмотрение. У него обязательно должно быть понимание, что, приняв такое предложение, он теряет право требования со строителей оплаты компенсации за несоблюдение сроков передачи объекта.
О расторжении договора
Зачастую дольщику выгоднее предложить внести изменения в условия расторжения, предусмотренные договором. Но только тогда, когда в них нет причины, побуждающей участника к его расторжению.
В случае намерения заказчика расторгнуть договор по причине неисполнения девелопером своих обязательств следует помнить, что полученная компенсация в этом будет значительно ниже той, которую можно было бы отсудить.
Об изменении подсудности
Изменяя подсудность по соглашению, строительная организация подразумевает свои корпоративные интересы. Дольщик имеет законное право обращаться в суд по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной организации.
Застройщики, намереваясь перенести рассмотрение дел в суды по месту его нахождения, рассчитывают на установившуюся здесь тенденцию по занижению размеров неустоек.
Зачастую девелопер предлагает перенести рассмотрение споров в третейском суде. Это лишит дольщика возможности воспользоваться преимуществами по Закону о защите прав потребителей.
