≡× МЕНЮ

• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Проводить сделку по продаже квартиры. Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: самая подробная инструкция. Заказать составление договора купли-продажи

Покупка квартиры в собственность - это целая наука. Чёткое понимание её основ и доскональный разбор каждого этапа позволят покупателю удачно приобрести жильё.

Здесь не так важно, кто занимается этой процедурой: оформляете ли вы всё сами или воспользуетесь услугами риэлтора при покупке квартиры. Оба варианта сводятся к одному и тому же главному инструменту: это информация, а вернее - владение оной.

Грамотные пошаговые инструкции при покупке квартиры включают в себя не только перечень необходимых документов для проведения процедуры или способы предостеречься от мошенников. Для того чтобы достичь желаемой цели, нужно будет пройти серьёзный путь, который начинается со штудирования объявлений на тематических ресурсах и специализированных форумах и заканчивается регистрацией по новому месту жительства.

Итак, представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию при покупке квартиры, куда вошли основные моменты этого долгого и кропотливого процесса. Покупать будем самостоятельно, поэтому как таковые варианты с риелторами рассматриваться не будут.

Порядок покупки квартиры

Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, - это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле - дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более. Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый - это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй - дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

Самостоятельная покупка

В этом случае пошаговая инструкция при покупке квартиры приобретает множество пунктов и подпунктов. Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.

Поиск жилья

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Оптимальный вариант - это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта. К последнему варианту очень часто прибегают идущие в ногу со временем риэлтерские агентства, но и среди обычных продавцов иногда можно увидеть такую подачу объявлений.

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких - это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике. Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму. Это могут быть любые независимые ресурсы, так или иначе относящиеся к недвижимости: найти их несложно, и в каждом регионе будет пара сайтов как минимум.

Знакомство с квартирой

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

Осмотр

Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, - рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома. Поэтому отнеситесь с особой осторожностью к обилию ковров или новеньким обоям. Как правило, без подвоха здесь не обходится: делать ремонт в квартире перед продажей согласится не каждый, потому как эти деньги можно потратить на благоустройство другого, то есть своего будущего жилья.

Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или "горной свежести", то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

Переговоры

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток - это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Ознакомление с документами при покупке квартиры

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру. Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам. Проверка такого плана - это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты.

Во-первых, это подлинность документов. У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.

Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.

Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.

Регистрация купли-продажи

Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.

Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

1. Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
2. Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.
3. Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
4. Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
5. Домовая книга.

Процесс регистрации

Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.

Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор - это безответственный подход как продавца, так и покупателя. Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму. Риелтерские конторы уже протоптали хорошую дорожку в регистрационный отдел и знают обо всех подводных камнях. Если же вы самостоятельно оформляете сделку и делаете это в первый раз, то будьте готовы получать отказ за отказом, пока не приведёте все документы в порядок.

Типичные ошибки - это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а также подозрение в подделке документов. Последний пункт заставляет регистратора досконально изучать документ и даже при малейших подозрениях отклонять приём. Здесь даже пара не пропечатанных букв на оттиске нотариуса может стать причиной отказа.

После того как регистрационный отдел одобрит документы и также подпишется под договором, сделка считается состоявшейся. То есть вы получаете ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и акт передачи от прошлого владельца.

Что потом?

Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого. Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени - две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону. Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

Оформление налогового вычета - также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
3. внесение аванса (по договоренности);
4. подготовка документов;
5. заключение основного договора;
6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

• самостоятельно;
• у нотариуса;
• в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

• оформление договора в простой письменной форме;
• отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
• самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

• несет ответственность за правильность составления договора;
• проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
• расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
2. десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

• занимается поиском подходящей квартиры;
• договаривается с собственником жилья;
• оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
• составляет договор;
• предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
• присутствует на всех этапах проведения сделки;
• совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

• квартиры;
• доли;
• осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

1. Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
2. Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
3. Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
4. Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

• на рынке вторичной недвижимости;
• в новостройке;
• в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

1. Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

1. Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
2. Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

• в Росреестре – десять дней;
• в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

• личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
• подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
• стоимость жилья;
• отсутствие обременений, арестов;
• наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документ	Примечание
Паспорт	Копия и оригинал
Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга	Предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению
Основание права собственности (договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.)	Предоставляется оригинал документа
Выписка из Росреестра	Является подтверждением права собственности
Технический или кадастровый паспорт жилого помещения	Получается в БТИ
Разрешение органов опеки и попечительства	Предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний
Справка об отсутствии задолженности за квартиру	Необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств
Выписка из домовой книги	Получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

• Росреестре;
• Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Вид	Примечание
Ипотека	Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
Аренда	Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру)	Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
Арест	Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
Доверительное управление	Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

1. Заключение договора и его регистрация.
2. Передача квартиры.
3. Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

1. Составляется в простом письменном виде.
2. Заполняется в свободной форме.
3. Не требует нотариального заверения.
4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

• банковская ячейка;
• безналичный расчет;
• счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

Документ	Примечание
Заявление о государственной регистрации сделки	Заполняется покупателем
Паспорта участников сделки	Предоставляются копии документов
Договор купли-продажи	Должен быть подписан всеми участниками сделки
Акт приема-передачи квартиры
Кадастровый и технический паспорт	Выдается в БТИ
Квитанция об уплате госпошлины	Оригинал
Нотариально заверенная доверенность	Если вместо продавца в сделке участвует его представитель

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Правовые	Материальные (связанные с документами)
Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними)	Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора)
Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу)	Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры)
Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом	Отсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом)
Наличие актуального ареста на объект недвижимости	Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
5. Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
19 сентября 2017 .

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы. Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы , подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
2. Договор купли-продажи.
3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах , с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания , а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия , то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности. Если доверитель - пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно - доверенность теряет силу. Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

К ним относятся:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
3. Технический паспорт.
4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

- Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

- Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

- Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

- Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

- Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

Покупка квартиры за наличный расчет согласно Законодательству Российской Федерации ничем не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Но как и любой вид проведения денежных операций, он имеет свои нюансы.

Или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке о их получении, где указывается:

• где была совершенна передача;
• какая сумма оплачена;
• за что оплачено;
• кем и кому оплачены деньги.

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами

Учитывая то, что процедура купли-продажи квартиры также имеет свои моменты, стоит более детально остановиться на процедуре оплаты за наличный расчет.

Рассмотрим права и обязательства каждой стороны в данной сделке.

Для продавца

Продавец обязуется:

• подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
• Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
• Подписать договор совместно с покупателем.
• Принять оплату за наличный расчет от покупателя.

Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.

Для покупателя

Покупатель в свою очередь обязуется:

• Выбрать жилье, осмотреть его.
• Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
• В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
• Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
• Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.

Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.

Если же всё нормально, тогда переходят к следующему этапу – это заключение договора. Покупатель передает деньги за . Сумма к выплате будет та, которая прописана в договоре. Затем проходит регистрация прав собственности нового владельца квартиры.

Стоит отметить, что данная покупка является дорогостоящей, поэтому продавцу лучше всего себя обезопасить от казусов. Таким образом, в договоре прописывают не только , которая была оплачена, а и штрафные санкции за неустойки.

Если покупатель прерывает сделку, то продавец оставляет задаток себе в полной мере.

Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон

При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

1. Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
2. – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
3. Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
4. Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

1. если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
2. Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
3. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

1. Самым обычным является расписка.
2. Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
3. Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

Что нужно учесть при составлении соглашения

Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

1. Передачу денег. В каком порядке и где будет передача осуществляться. Вышеупомянутые способы передачи денег помогут вам подобрать лучший для вас.
2. Условия, на которых осуществляется оплата первого платежа – аванса или задатка. Согласно законодательствую Российской Федерации, эти два понятия имеют разную юридическую силу.
3. Регистрация в Росреестре осуществляет после передачи денег продавцу. Поэтому этот момент необходимо учесть в договоре купли-продажи квартиры.

Какую валюту выбрать для расчета

Лучше всего оплачивать покупку жилья национальной валютой. Но если покупатель и продавец придут к решению, что им удобней провести оплату сделки в иностранной валюте, то Законодательством Российском Федерации предусмотрена возможность оплаты не только российскими рублями. Обычно оплаты проводят еще в долларах или в евро.

Ограничение на оплату наличным платежом

Законодательством Российской Федерации предусмотрен расчет наличными платежами с ограничением в 600 000 рублей. Данный закон вышел в январе 2014 года и теперь нужно проводить несколько операций для оплаты сумм превышающие 600 000 рублей.

Таким образом Государство пытается избавиться и искоренить теневой рынок и скрытие неофициальных доходов граждан. Также существует порядок ограничений для определенных лиц – это юридические лица, они имеют право провести оплату наличными средствами только в размере 100 000 рублей.

Как обойти ограничения

Существуют также и методы, как обойти данное Постановление Правительства.

Во-первых, данный лимит не распространяется на иностранную валюту, поэтому можно провести расчет наличными в другой, не национальной валюте.

Дробление на части

Вторым способом, как обойти Постановление об ограничениях сумм, является дробление суммы. Что это значит? В этом случае обычно используют следующий алгоритм:

1. Первый взнос передают в качестве аванса об оплате за квартиру.
2. Второй платеж происходит при передаче документов в Росреестр или Многофункциональный центр для оформления прав собственности.
3. Третий платеж происходит при получении прав собственности новым владельцем квартиры.

Такой способ используется, если квартира недорогая и ее стоимость можно разбить на три части, которые не превышают 600 000 рублей разового платежа.

Недостатком является то, что если продавцу деньги нужны срочно, он их не сможет получить разовым платежом, как хотел.

Банковская ячейка и аккредитив

Основной особенностью покупки квартиры за наличные является отсутствие посредников, которые являются финансовыми учреждениями, кредитными организациями, которые, непосредственно, предоставляют ячейку для передачи и хранения денег или аккредитивный счет. При таком виде оплаты за квартиру наличными стоит учитывать:

1. Покупатель квартиры самостоятельно выбирает и договаривается за цену с продавцом недвижимости.
2. Договор должен обязательно соответствовать и удовлетворять все запросы обеих сторон.
3. Стороны назначают дату составления договора.
4. Стороны обращаются с пакетом документов и договором о купли-продаже квартиры в Росреестр.
5. Передача денег в обычном порядке происходит при подписании договора и передачи новому владельцу ключей от жилья.

Платежные поручения

Платежные поручения являются рекомендационным документом при проведении сделки о покупке квартиры за наличный расчет. Что такое платежное поручение и какие его преимущества и особенности?

Платежное поручение – это способ перевода денег от покупателя продавцу. Срок заключения договора при передачи денег не обязательно должен быть большим.

Платежное поручение имеет последующую информацию:

1. Дату подписания, срок оплаты.
2. Реквизиты покупателя и продавца.
3. Суммы денежных средств с точностью до рубля.
4. Причину перевода денег.

Возможные риски и меры безопасности

Рисками при проведении сделки с наличным расчетом заключаются в следующем:

• при оплате аванса продавец имеет право сразу же распорядиться суммой денег, поэтому в случае расторжения сделки потом может возникнуть проблема взыскать назад деньги.
• Получив квартиру еще до момента оплаты полной стоимости квартиры, покупатель может перепродать ее и разорвать сделку.

Методы, которые помогут уберечь от подобных ситуаций:

• составление расписки. Правильное и юридически грамотное составление расписки поможет обезопасить как покупателя, так и продавца. Обязательно выберите форму расписки, количество свидетелей при которых будет она писаться, а также обязательно возьмите проверенных лиц.
• Передача денег через посредника – к примеру, через банк. Для этого стоит обратиться для передачи денег через банковскую ячейку или .
• Если возможно, то провести оплату не наличным расчетом, а через банковский счет.

Расчет за квартиру наличными нельзя назвать идеально безопасным вариантом. Если исключить его нельзя, то лучше проводить такие сделки с расчетом того, чтобы сразу же после получения средств они были переданы на надежное хранение, например в банк.

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

• адрес, по которому находится недвижимость;
• характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
• стоимость;
• сведения о собственнике;
• условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

• личные документы;
• документы, подтверждающие право собственности продавца;
• доверенность (при необходимости);
• заявление (для регистрации договора);
• справку об оплате пошлины;
• дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

• справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
• техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

1. Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

1. Когда продавец и члены его семьи ?
2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

1. Отказаться от покупки.
2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
3. Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

1. . Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
6. Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
8. . Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.