≡× МЕНЮ

• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Пользование чердаком в многоквартирном доме. Можно ли приватизировать чердак над квартирой? Приемка работ и сдача в эксплуатацию

Обычно такие квартиры называют пентхаусы и, к слову сказать, они совсем не распространены в средней полосе России. Напротив, такие строения очень популярны за рубежом, а в наших широтах подобной застройкой могут похвастаться только элитные коттеджи или многоэтажные комплексы.

Конечно, каждому гражданину хочется существенно улучшить условия своего проживания, именно поэтому он прибегает захвату некоторых помещений, которые ему не принадлежат.

Можно ли приватизировать?

Многие дома, построенные в нашей стране, имеют чердачное помещение. Некоторые граждане, мечтая воплотить свою мечту о двухэтажном строении, собираются выкупить чердак и, сделав его частью своей собственности, создать из него мансарду.

Можно ли приватизировать чердак над квартирой?

Да, если вы житель верхнего этажа, а над вами расположена мансарда.

Но как это сделать на самом деле в соответствии с законом и будет ли такое действие вообще законно?

Об этом расскажем вам в нашей статье, а также дадим некоторые советы, которые помогут вам приблизить заветную цель в виде приватизации чердака к реальности.

Когда приватизация невозможна?

Существуют определенные условия, при соблюдении которых приватизация чердака над квартирой может быть проведена. Но есть и некоторые факторы, которые влияют на то, что чердак никогда не сможет стать частью вашей собственности.

Итак, приватизация чердака над квартирой невозможна, если он уже является чей-то собственностью . Тогда в соответствии с Гражданским Кодексом вы не имеете права претендовать на приватизацию, вы лишь можете попросить у собственника вариант аренды или же покупки чердака .

К сожалению, часто встречается такая ситуация, что недвижимость, которая, казалось бы, находится в бесхозном состоянии, оказывается уже кому-то принадлежит на праве собственности , просто о ней забыли.

Также невозможно приватизировать чердак в случае, если он является центром пересечения каких-то важных коммуникаций и соединений . Электрические провода, газовые и водяные трубы – все это выходит непосредственно в верхнюю часть здания, и круглосуточно, к этому объекту должен быть доступ.

Очень редко, когда управляющая компания принимает решение о переносе данных коммуникаций, для того чтобы освободить площадь для приватизации – занятие это на самом деле сложное и очень опасное. Так как круглосуточно к проводам и трубам должны иметь доступ мастера.

Согласитесь, вам наверняка не будет удобно принимать непонятных гостей, да и иметь в квартире коммуникации, отвечающие за весь жилой подъезд, тоже не вписываются в ваши планы. Поэтому в этом случае присвоить себе чердак также не получится.

Еще одна причина, по которой чердак не может быть приватизирован – это несогласие жильцов .

По факту, чердак — это общедомовое имущество, ответственность за который несет управляющая компания , а на праве собственности он равно одинаково принадлежит всем жильцам.

Поэтому, вы можете собрать всех жителей дома или же подъезда и попросить их проголосовать и оставить подписи за то, чтобы чердак стал вашей собственностью.

Но в случае, если найдутся противники этой идеи – вы не имеете права проводить подобные действия .

Также чердак нельзя приватизировать в случае, если он находится в аварийном состоянии . Тогда, к сожалению, ни вы, ни кто-либо другой не сможет приватизировать данную недвижимость, пока она не будет приведена в идеальное состояние, которое бы не составляло угрозу жизни.

Какие варианты существуют?

Воспользоваться чердаком вы сможете только в случае аренды или же приватизации помещения . Так как аренда представляет временный характер владения и пользования недвижимым имуществом, то такой вариант мы рассматривать не будем. Но если же вы хотите не только пользоваться, но еще и владеть, и распоряжаться чердаком, то тогда речь идти может только о приватизации.

У вас есть два варианта, как приватизировать чердак над своей квартирой – первый случай, это договориться с управляющей компанией .

Если чердак не имеет никаких коммуникаций и не находится в аварийном состоянии, управляющая компания, которая при застройке оставила за собой право пользования жилым помещением может разрешить вам провести процедуру приватизации.

Но часто, управляющая компания не имеет право распоряжаться таким недвижимым имуществом, так как в договоре долевого строительства, да и в уставе управляющей компании говориться о том, что право на бесхозное недвижимое имущество дома в равной степени имеют вес жильцы.

Помните! Прежде чем начинать свои действия по приватизации вы должны получить соглашение всех населяющих данную постройку.

Предлагаем ознакомиться с информацией о том, для оформления и в каком случае, гражданину могут .

Пошаговая инструкция

Итак, для того чтобы вы стали полноправным владельцем чердачного помещения, вам необходимо:

1. Провести общедомовое собрание жильцов;
2. Попросить их проголосовать;
3. При получении сто процентов голосов за то, чтобы занялись приватизацией, вы можете начать сбор документов;
4. Документы вы должны предоставить и в управляющую компанию для ознакомления, и в администрацию города, а именно в комитет по приватизации;
5. Дождаться результата рассмотрения;
6. При положительном ответе приватизировать имущество в Росреестре.

Не забудьте! Перед тем как начнете сложную процедуру сбора документов, удостовериться, что данное жилое помещение в действительности не кем не занято, иначе все ваши старания будут напрасны.

Сбор документов

Документы можно разделить на две большие группы. В первую очередь, для приватизации чердачного помещения вам понадобятся документы от различных инстанций, но о них мы поговорим позже и в отдельной теме. Также вам понадобятся бумаги на квартиру , которые уже есть у вас на руках. К ним относятся следующие бумаги:

• Кадастровый план вашей квартиры;
• Технический план вашего жилого помещения;
• Правоустанавливающие документы, к которым относятся:
  • свидетельство на право собственности на ваше имя или же имя одного из домочадцев;
  • дарственная;
  • документы, подтверждающие право на наследование данного жилого помещения.
• Ксерокопия вашего паспорта.

Получение согласия соседей

Получение согласия от соседей – важнейший пункт в вопросе приватизации .

Ведь чердак по всем правилам – имущество общедомовое , если никто не успел его приватизировать многим ранее.

Если все 100% проживающих в доме проголосовали за то, что не против того, чтобы вы занялись приватизацией – смело приступайте к сбору документов, если же некоторые воздержались, не проголосовали или же вовсе посчитали, что вы пренебрегаете правами других жильцов – вы не можете претендовать на чердачное помещение.

Обращение в инстанции

Помимо документов, которые, так или иначе, уже есть у вас на руках, вам необходимо посетить ряд инстанций и собрать документы, обязательные для приватизации.

1. Так, необходимо явиться в Роспотребнадзор и получить справку о том, что данное помещение и его использование не будут представлять опасности для жильцов дома.
2. Следующий пункт вашего визита – ГУ МЧС . Там должны проверить или же просто выдать справку о том, что данное сооружение безопасно в плате техническом.
3. Архитектурное управление должно одобрить ваш план соединения чердака с квартирой или же просто присоединения в единое имущество.
4. Газовая инспекция должна также выдать разрешение на присоединение и подтвердить, что таким образом важнейшие коммуникации будут открыты для доступа.
5. Обратитесь к архитектору , который должен составить проект вашего нового жилья с условием присоединения чердака.

Вес эти документы подаются в жилищный комитет , где в итоге вы должны получить окончательное заключение, которое и установит, возможна ли приватизация или же нет.

Если возможна – вы обращаетесь в администрацию города и уже там проводите заключительные этапы данного действия в виде получения документов и оформления в Росреестре .

Стоимость

К сожалению, практически невозможно определить стоимость подобного действия, так как она варьируется в зависимости от региона. Также разные цены установлены на получение технической документации.

Вы можете потратить от полутора до трех тысяч рублей на оформление архитектурного плана, и еще от двадцати до сорока тысяч на оформление мансардного помещения в собственность путем приватизации.

К сожалению, нигде не установлены единые тарифы и таксы на сбор документов и необходимые взносы.

Теперь вы знаете, как оформить чердак в свою собственность, и, правильно рассчитав силы и действия, вы можете приступать к данной процедуре уже сегодня.

Видео

Посмотрев это видео, вы узнаете как приватизировать чердак над своей квартирой.

1. В мкд дымоход заканчивается на чердаке, труба на кровлю не выходит-это нарушение.

1.1. Здравствуйте, Елена!
Описанное Вами устройство дымохода произведено с нарушениями, так как в соотвествии с п. 3.73 СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция и кондиционирование" высота дымовых труб, размещаемых на расстоянии, равном или большем высоты сплошной конструкции, выступающей над кровлей, должна быть:
не менее 500 мм - над плоской кровлей;
не менее 500 мм - над коньком кровли или парапетом при расположении трубы на расстоянии до 1,5 м от конька или парапета;
не ниже конька кровли или парапета - при расположении дымовой трубы на расстоянии от 1,5 до 3 м от конька или парапета;
не ниже линии, проведенной от конька вниз под углом 10° к горизонту, - при расположении дымовой трубы от конька на расстоянии более 3 м.
Дымовые трубы следует выводить выше кровли более высоких зданий, пристроенных к зданию с печным отоплением.

Жильцы последних этажей многоквартирного дома ищут возможности расширить жилое помещение. Одним из вариантов является приватизация чердака над квартирой. Усовершенствованная мансарда не только добавит квадратных метров в высоту, но и повысит стоимость жилого помещения.

Однако нужно помнить, что чердак – это часть имущества многоквартирного дома. Согласно закону, оно принадлежит всем жильцам приватизированных квартир.

Имуществом дома также принято считать лифты, лестничные площадки, подвалы, смежные коридоры… Самовольный захват дополнительной площади считается злостным нарушением. При обнаружении скрытого использования мансарды нарушителя обяжут вернуть чердак, а в дополнение к этому – возместить ущерб остальным владельцам квартир.

Возможна ли приватизация чердака над квартирой? Предлагаем разобраться в вопросе с позиции законодательства. Вместе с тем, вы можете ознакомиться с .

Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой?

Многоквартирные дома включают имущество, которое принадлежит всем обладателям квартир. Лестницы, чердаки, лифтовые шахты – все это собственность жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Последние могут заключить договор на обслуживание объектов с Управляющей компанией или ТСЖ.

Разрешено ли приватизировать чердак над своей квартирой? Да, такое право имеется. Вот только на практике привилегией пользуются не все жильцы дома, а лишь обладатели квартир на последних этажах. Это логично, ведь им проще обустроить дополнительную площадь и создать нечто вроде мансарды или двуярусного дома.

Зачем жильцам приватизация чердака над квартирой:

1. Использование в личных целях – например, создание дополнительного помещения (комнаты отдыха, склада, гардеробной).
2. Увеличение стоимости своей квартиры – жилье, которое продается вместе с чердаком гораздо дороже обычных квадратных метров.
3. Коммерческая аренда – нежилые объекты в доме могут сдаваться в аренду ИП или юридическим лицам; арендная плата становится дополнительным источником дохода.
4. Защита от посягательств – приватизированный чердак над квартирой не может использоваться третьими лицами (например, местной администрацией без согласия жильцов).

Таким образом, приватизация чердака над своей квартирой возможна – это выгодное решение стать собственником нежилого помещения. Объект можно использовать в разных целях и получать от этого выгоду.

В каких случаях возможно?

Стать владельцем чердачного помещения могут исключительно собственники квартиры. Чаще всего, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, т.е. прямиком под мансардой. Жильцы муниципальных квартир таким правом не обладают. Прежде чем приватизировать чердак, им придется перевести в собственность занимаемую жилплощадь.

Выделяют несколько условий приватизации чердака над квартирой:

• помещение никем не приватизировано;
• чердак не служит местом пересечения инженерных узлов (электропроводки, газопровода, водоснабжения);
• объект не считается аварийным (Читайте « «);
• согласие жильцов нижних и средних этажей.

Случается, что чердачное помещение уже приватизировано, но собственник его не использует. Как быть в такой ситуации? Разумным решением будет договориться с владельцем об аренде чердака. Второй вариант – попытаться выкупить нежилой объект. Финансовые затраты можно компенсировать сдачей мансарды в коммерческую аренду.

Когда приватизация невозможна?

Прежде чем приватизировать чердак над своей квартирой, нужно оценить статус нежилого помещения. Встречаются несколько факторов, которые препятствуют переводу мансарды в частную собственность.

Запрет на приватизацию чердака:

1. Если в помещении проходят важнейшие коммуникационные узлы, а приватизация чердака создаст трудности с доступом для сотрудников УК и аварийных служб.
2. Многоквартирный дом включен в список объектов капитального ремонта.
3. Жилой дом подлежит сносу.
4. Чердачное помещение уже находится в собственности другого лица.

Указанные причины делают невозможной приватизацию чердака в многоквартирном доме. Впрочем, можно рассмотреть вариант с арендой мансарды. Главное условие, чтобы она не создавала трудности для доступа к инженерным узлам, иначе последует отказ.

Пример:

Супруги Савельевы проживали на последнем этаже 5-этажного дома. Над их квартирой расположился чердак. Дом был новым, поэтому дополнительная площадь находилась в пригодном состоянии – напоминала мансарду. Савельев занимался предпринимательством – у него была небольшая печатная лаборатория. Прикинув, что дешевле заниматься ИП на чердаке вблизи от своей квартиры, Савельев развесил объявления о сборе жильцов на общедомовое собрание. Далее, ИП рассказал о задумке и попросил разрешения от жильцов на приватизацию мансарды в свою собственность. Разумеется, не просто так – Савельев обещал жильцам небольшую компенсацию. Согласие было получено, ИП отправился в жилищную инспекцию. Представители УК проверили, отвечает ли помещение жилищным нормам. Оказалось, что чердак является центром коммуникационных узлов – труб холодного водоснабжения, котельной, электричества. Переоборудование мансарды под нужды печатной лаборатории невозможно. Перенос инженерных узлов также затруднителен. Савельев смог бы приватизировать чердак, но размещать там лабораторию ему запретили.

Как приватизировать чердак над своей квартирой?

Подготовка к приватизации мансарды над жилым помещением имеет три основных направления: получение согласия жильцов, оформление чердака и регистрация права в отделении Росреестра.

Куда обратиться?

Начнем с вопроса о государственных инспекциях, куда должен обратиться заинтересованный в приватизации человек/группа лиц. Расчет следующий – нужно узнать, какие узлы находятся в чердачном помещении. Обращаться придется в инстанции, которые обслуживают коммуникационные системы.

Например:

• Жилинспекция;
• Технический отдел Роспотребнадзора;
• Архитектурное или градостроительное отделение в регионе;
• Государственный пожарный надзор МВД России;
• Газовая техническая инспекция.

Технический проект переоборудования чердака заказывается в лицензированной фирме. Специалисты помогут выполнить все расчеты, после чего изготовят подробный план для проверяющих служб. Составлением и утверждением занимается Архитектурное бюро при местной администрации . Технические документы можно заказать в БТИ по месту регистрации дома. Кроме того, Бюро берет на себя обязанность по обновлению техпаспорта чердака.

Порядок (алгоритм действий)

Разберемся с порядком действий – он состоит из шести основных этапов. Различия могут быть связаны с требованиями региональных властей.

Алгоритм:

1. Определитесь со статусом чердака.
2. Оповестите жильцов дома о приватизации нежилого помещения.
3. Заручитесь согласием жильцов.
4. Создайте план реконструкции, получите разрешительные документы.
5. Закажите экспертизу переустройства чердачной площади.
6. Оформите право собственности в Росреестре.

Процедура

Приватизация чердака над своей квартирой не считается из ряда вон сложной процедурой. Напротив, инструкция довольно понятна. Главное заручиться согласием жильцов и не нарушить интересы государственных инстанций.

Ниже представим пошаговую инструкцию приватизации чердака:

ШАГ №1. Собрание жильцов

Чердачное помещение относится к имуществу многоквартирного дома. Отедельно помещением никто не владеет, но без согласия жильцов приватизация/аренда невозможна. Поэтому заинтересованному лицу нужно организовать общее собрание жителей дома. Оповещение рассылается заблаговременно – не позднее, чем за 10 дней до начала голосования.

Одного присутствия на собрании недостаточно. Жильцы дома должны проголосовать за приватизацию чердака. Таким образом, они изъявляют свою волю в письменной форме. Следует отметить, что не все жильцы могут быть согласны – придется проявлять дар красноречия и убеждения. Если останутся недовольные или воздержавшиеся от голосования, приватизация затянется. Подписи проставляются на специальном акте, который впоследствии будет передан на утверждение в местную администрацию.

Шаг №3. Разрешение на переустройство

Выдается в государственных инстанциях. Соискателю предстоит посетит жилищное управление, УК и БТИ.

Шаг №4. Заказ проекта

Изготовлением занимаются лицензированные фирмы. Архитектурный проект включает информацию о технических данных объекта.

Шаг №5. Получить одобрение властей

После подготовки проекта можно обращаться в администрацию города или района. Основные вопросы решает отдел по градостроительству. Специалисты проверят проект на соответствие архитектурным нормам и вынесут окончательное решение: одобрить либо отклонить.

Шаг №6. Ремонт и обновление техпаспорта

Получив разрешение, соискатель приступает к ремонту чердака. Сразу после реконструкции потребуется подать заявку в БТИ и пригласить специалистов для замера объекта. Если никаких замечаний не возникнет, сотрудники БТИ выдадут обновленный техпаспорт на чердачное помещение.

Шаг №7. Оформление права собственности

Финальный этап – обращение в Росреестр. Вместе с документами нужно подать заявление установленного образца. Взамен регистраторы выдадут выписку из ЕГРН и внесут изменения в реестр недвижимости. Вы можете ознакомиться с фото и особенностями документа о приватизации .

Документы

Претендент на чердачное помещение должен подготовить два пакета документов: на нежилой объект и на свою квартиру.

Список документов на чердачную площадь:

• копия протокола общедомового собрания жильцов;
• акт с подписями владельцев квартир;
• официальное разрешение на реконструкцию чердака;
• справка из БТИ об исследовании помещения на предмет пригодности;
• справка из отдела МВД РФ;
• сведения об отсутствии собственника помещения;
• копия техпаспорта на многоквартирный дом;
• экспликация дома;
• технические сведения о чердачной площади.

Остальные документы представлены:

• техпаспортом квартиры на верхнем этаже;
• выпиской из ЕГРН – подтверждает факт владения квартирой;
• правоустанавливающими документами на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании и др.);
• копиями + оригиналом паспорта соискателя.

Собирать документы желательно заранее. Обращаем внимание, что справка из БТИ выдается не сразу – на ожидание заявки может уйти порядка 30 дней. Впрочем, существует срочная платная процедура. Справку выдадут в течение нескольких дней.

— читайте в нашей статье.

Ответ: Вступивший в силу с 01.03.05 г.Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), вступивший в силу с 01.03.05 г. , установил порядок согласования проведения реконструкции чердачных/мансардных помещений в многоквартирных домах.

Помещение мансарды (чердака), а равно и иные помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст.36, ЖК РФ). Принятие решения о проведении реконструкции относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.2, ст.44, ЖК РФ). Для проведения реконструкции мансарды с передачей помещений в ней инвесторам в собственность требуется согласие каждого собственника помещений этого дома, так как помещение мансарды/чердака находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

При передаче отреконструированных помещений в собственность инвесторов произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3, ст.36, ЖК РФ). Решение по передаче мансардных помещений инвесторам принимает большинство (не менее 2/3 от общего числа голосов) собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст.ст.45–48 ЖК РФ. При этом решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, будет обжаловано собственником помещения в судебном порядке, если собрание прошло без него, либо если таким решением нарушены его законные права. Заявление об обжаловании подается суд в течение 6 месяцев со дня несправедливого решения. Суд, учитывая все обстоятельства дела, может оставить в силе обжалуемое решение, особенно, если голос собственника не смог повлиять на результаты голосования. Тогда допущенные нарушения не считаются существенными и принятое решение не влечет за собой причинение убытков указанному собственнику. На результаты голосования по вопросу реконструкции мансарды с дальнейшей ее передачей в собственность третьих лиц влияет голосование каждого собственника помещений в данном доме.

Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома . Таким образом, жители этих этажей могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами:

С оформлением мансардного помещения в собственность;

Без оформления в собственность (на правах аренды либо безвозмездного пользования).

Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличия ТСЖ, количества членов ТСЖ, состава членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличия оформленных прав на долевую собственность и т.д.

Оформить чердачное или мансардное помещение в собственность можно при следующих условиях:

Дом, в котором располагается приватизируемое чердачное помещение, не должен относиться к категории строений, подлежащих реконструкции;

Должно быть получено согласие собственников других помещений, расположенных непосредственно под (рядом) обустраиваемым чердачным помещением (возможно потребуется согласие всех жильцов);

имеется техническая возможность обустройства чердачного (мансардного) помещения.

Хотя «место под крышей» и является общей собственностью жильцов, а не муниципальных властей, приватизировать чердачное помещение могут только те владельцы, которые проживают на верхнем этаже дома. Для этого заинтересованному лицу даже не обязательно созывать общее собрание. Достаточно обойти дом с подписным листом.

После ремонта чердачными помещениями могли бы пользоваться все собственники квартир в доме. Например, разместить там офис правления ТСЖ, управляющей компании или уполномоченного по непосредственному управлению домом (если выбрана одна из этих трех форм управления). Можно на выгодных условиях сдать чердак в аренду коммунальным, жилищным службам, обустроить там тренажерный зал, солярий, домашний кинотеатр и т.п. А наружные стены сдать агентствам для размещения на них рекламных плакатов и щитов.

Собственники могут дать согласие на:

Передачу чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);

Реконструкцию чердака с уменьшением общей долевой собственности (часть общей собственности передается покупателю) или без таковой.

От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть освоение чердачного пространства.

Порядок сбора необходимых документов для оформления мансард/чардака

1. Получение чердака/мансарды в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:

Получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья (ТСЖ или ЖСК);

Заключение договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;

Получение согласия собственников многоквартирного дома на переоборудование;

Проведение переустройства чердака;

Получение акта о проведенном переустройстве;

Внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Данные действия регламентируются следующими нормативными документами:

Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ от 22.12.2004); Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»; Постановлением Правительства города Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах», ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

2. Реконструкция или надстройка мансардного этажа с последующей передачей помещений клиенту в собственность.

В этом случае схема такова:

Принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;

Получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;

Проведение строительных и строительно-ремонтных работ и последующий ввод в эксплуатацию реконструированных помещений;

Внесение изменений в техническую и иную документацию;

Передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на данное помещение.

Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Основным условием совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.

Оформление чердаков и мансард в собственность

Оформление прав на переустройство чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа (приватизацию чердака) осуществляется посредством проведения реконструктивных работ в рамках законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации с учетом применения специального законодательства, регулирующего вопросы строительства, реконструкции, предпроектной и проектной подготовки, схематично выглядит следующим образом:

Присоединение чердака или мансарды (приватизация мансарды чердака)

Этап первый

Сбор документации об юридически значимых фактах праводееспособности и исходных данных об объекте предполагаемых инвестиций (здании, домовладении):

Юридический статус (организация, гражданин);

Право на жилище (собственность, наем, аренда, безвозмездное пользование);

Способ приобретения права на жилище (долевое участие в строительстве жилья, купля-продажа, приватизация и т.д.);

Предполагаемый объем инвестиций (в денежном выражении);

Принадлежность здания к тому или иному жилищному фонду (государственный (в том числе ведомственный), частный);

Сведения о балансодержателе здания (например, Дирекция единого заказчика района, специализированная управляющая компания);

Наличие зарегистрированного в установленном порядке Кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) и паспорта домовладения (здания), составленного органом технической инвентаризации;

Наличие либо отсутствие зарегистрированного Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и его отношение к эксплуатации домовладения (здания).

Этап второй

Определение технической возможности переустройства чердачных помещений:

Получение у балансодержателя (эксплуатирующей организации) здания (домовладения) заверенной копии Паспорта домовладения;

Заказ в специализированной (проектной) организации на выполнение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений в мансардный этаж жилого или иного (офисного) типа;

Получение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений. По техническому заключению определение перспективы инвестиционного процесса по переустройству (реконструкции) чердачных помещений либо его прекращение.

Этап третий

При положительном техническом заключении, т.е. наличии технической возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений, Исполнитель обязуется:

Подготовить необходимые документы для обращения в префектуру соответствующего (по месту нахождения объекта) административного округа с целью организации и проведения специального конкурса по определению инвестора, претендующего на проведение работ по переустройству (реконструкции) чердачных помещений, и передает их в конкурсную комиссию префектуры. В состав документов входят: техническое заключение МосжилНИИпроекта, проектная документация, расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Состав инстанций (служб), согласующих проектную документацию, определяет конкурсная комиссия префектуры;

Оформить результаты конкурса в виде заверенной копии распоряжения префекта, утверждающего решение конкурсной комиссии;

Получить заключение и учетную регистрацию инвестиционного контракта на реконструкцию чердачных помещений.

Этап четвертый

Разработка проекта;

Заключение договора строительного подряда, сопровождающегося заключением со страховой компанией договора о страховании рисков при выполнении подрядчиком строительных работ;

Оформление государственной приемки объекта реконструкции (акты приемки, распоряжения об утверждении актов приемки);

Оформление документа ввода в эксплуатацию, справки о присвоении адресных реквизитов;

Заказ и получение документов технической инвентаризации, государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество (помещения мансардного этажа);

Государственная регистрация права собственности на помещение в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Закон г. Москвы от 09.07.2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве»).

Незаконное оформление чердачных помещений

В последнее время участились случаи неправомерной приватизации чердаков. Часто это происходит с санкции территориальных управлений административных районов. Жильцы дома, где произошла незаконная приватизация чердачных помещений, могут обжаловать ее в судебном порядке, так как в соответствии с действующим законодательством реконструкция любых помещений в доме может осуществляться лишь с согласия собственников квартир (положения Жилищного кодекса РФ и других регламентирующих документов). Согласно ст. 35 Конституции РФ, ст. 117 ГК РСФСР, ст. 3 Закона РФ «О собственности» и ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью производится лишь по соглашению всех ее участников, и никто не может быть лишен имущества иначе, как по решению суда.

Если окажется, что муниципальные власти, не получив согласия собственников квартир, отдали чердак вашего дома в аренду коммерческим фирмам, владельцы жилья и долевых метров чердачного помещения (через правление ТСЖ, управляющую компанию или уполномоченного по непосредственному управлению домом) вправе начать в судебном порядке процедуру восстановления своих законных прав. Как использовать чердачное помещение согласно ЖК РФ, решают теперь не городские чиновники, а только собственники квартир.

Правовой основой федерального уровня для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа являются следующие законодательные акты:

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Правовой основой регионального уровня, например в г. Москве, для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в помещения мансардного типа является в настоящее время специальный правовой акт г. Москвы – «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве», утвержденное распоряжением мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ. В нем предусмотрено, что приобретение в собственность чердачных помещений возможно путем покупки прав инвестирования на обустройство чердачного помещения (под мансарду).

«Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа (мансардном строительстве) в жилых домах в г. Москве»

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и во исполнение постановления Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы»:

1. Установить, что:

1.1. Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектами административных округов.

1.2. Инвестиционные договоры на выполнение работ, связанных с устройством мансард в муниципальном жилищном фонде города, от имени правительства Москвы заключают префектуры административных округов.

1.3. При устройстве мансард в жилых домах инвесторами могут выступать как юридические, так и физические лица.

1.4. При заключении инвестиционных договоров, связанных с устройством мансард, инвесторы обязаны оплатить в бюджет города стоимость прав инвестирования, определяемую согласно п. 3.2 данного распоряжения. Средства, полученные от оплаты прав инвестирования, направляются на выполнение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования.

1.5. При проведении работ по устройству мансард в жилых домах инвесторам необходимо осуществить компенсационные выплаты собственникам (нанимателям) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ.

Право на компенсации за счет инвесторов имеют жители тех квартир, проживание в которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации.

2. Утвердить «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве».

3. Департаменту муниципального жилья в месячный срок:

3.1. Разработать и утвердить «Инструкцию по регистрации прав собственности на вновь созданные жилые помещения мансардного типа».

3.2. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета стоимости права инвестирования при освоении чердачного пространства в жилых домах.

3.3. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета компенсационных выплат гражданам в связи с проведением строительных работ согласно постановлению Московской городской думы от 17.01.96 № 5.

3.4. Разработать и утвердить «Положение о проведении конкурсов по реализации прав инвестирования при устройстве мансард в жилых домах г. Москвы».

4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В., префектов административных округов.

Мэр Москвы Ю.М. Лужков

Приложение к распоряжению мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ

1. Термины и определения:

Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Этаж мансардный – этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Освоение чердачного пространства – проведение работ (мансардное строительство) с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

2. Общие положения

2.1. Настоящее Положение определяет условия приобретения прав инвестирования и порядок освоения чердачных пространств для устройства мансард в жилых домах в г. Москве.

2.2. Положение разработано в соответствии с постановлением Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы», в развитие постановления Правительства Москвы от 14 декабря 1993 года «О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа» № 1149 и распоряжения мэра Москвы от 7 февраля 1995 года № 67-РМ «О реконструкции чердачных помещений жилых домов с проведением планово-предупредительного ремонта».

2.3. Проведение работ по освоению чердаков проводится с целью выполнения программы капитального ремонта и реконструкции зданий в городе Москве, создания дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и решения вопросов внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на освоение чердачного пространства (мансардное строительство) на конкурсной основе, с последующим устройством помещений мансардного типа.

2.4. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, МосжилНИИпроектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы.

При этом, если устройство помещений мансардного типа осуществляется над всем жилым домом с изменением фасада, то действует порядок, установленный в распоряжении мэра Москвы от 31 января 1996 года № 39-РМ. Учитывая, что устройство мансардных помещений осуществляется без застройки земельных участков, согласований Московского земельного комитета по данному вопросу не требуется.

2.5.Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением Правительства Москвы от 28.08.93 № 813, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.

3. Порядок оформления документов

3.1. Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом административного округа.

3.2. Для проведения конкурса конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке, стоимость которых в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе.

Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.

Вопросы, связанные с разрешением инвестору компенсировать часть стоимости права инвестирования выполнением планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования (или другими работами в соответствии с нуждами городского хозяйства), рассматриваются в префектурах административных округов специальной (конкурсной) комиссией.

По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации.

3.3. При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке.

3.4. Не позднее, чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы.

3.5. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.

3.6. На основании распоряжения префекта административного округа и оплаты прав инвестирования в бюджет города оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства или отдельного его участка. Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.

3.7. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.

3.8. Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта.

3.9. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся Мосгор БТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных.

3.10. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.