≡× МЕНЮ

• Связь
• Русский Стандарт
• Интернет-банки
• Коммерция
• Организации 

Малоэтажное строительство – перспективы инвестирования. Реферат: Проблемы развития жилищного строительства в России Индивидуальное строительство жилья проблемы и перспективы

УДК 728.37 Кутырев Валерий Геннадьевич

доцент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

Стеклов Александр Михайлович

студент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

К ПРОБЛЕМЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

Kutyrev Valeriy Gennadyevich

Assistant Professor, Penza State University of Architecture and Construction

Steklov Alexander Michailovich

Student, Penza State University of Architecture and Construction

CONCERNING INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION IN RUSSIA

Аннотация:

В статье рассматривается современный опыт проектирования и строительства индивидуальных жилых домов в провинциальных городах России. Выявляется закономерность трансформаций заимствованных архитектурных прототипов как следствие национальной ментальности и целенаправленной градостроительной политики. Авторы рассматривают особенности и перспективы строительства отечественных та-унхаусов и коттеджей.

Ключевые слова:

строительство, провинциальные города, индивидуальный жилой дом, коттедж, таунхаус.

The article discusses the contemporary experience in projecting and construction of the private houses in the provincial cities of Russia. The research reveals a regular transformations of the borrowed architectural prototypes as a consequence of the national mentality and committed town planning policy. The authors consider specifics and prospects of the domestic townhouses and cottages construction.

construction, provincial cities, individual house, townhouse, cottage.

Приобретение собственного дома, по данным опросов, является одной из самых притягательных жизненных целей многих россиян. Ее решение в условиях преимущества многоквартирных и многоэтажных домов, где проживает почти 80 % населения, не имеет однозначных рецептов и достигается с трудом. Однако частный дом продолжает оставаться заветной мечтой, и не только американской, обладая рядом безусловных преимуществ, начиная с того, что кроится и подгоняется под себя, как одежда, - по размеру, стилю, комплектности. В определенном смысле, это выражение индивидуальности своего обладателя, сближенного с землей и кругооборотом времен года.

История масштабного индивидуального домостроения в России началась с 1990-х гг. До этого в городах с населением, превышающим 100 000, подобное официально не разрешалось. Там, где допускалось, отводимые площади всячески лимитировались, в частности, «Порядком разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства в РСФСР» . Покупка строительных материалов представляла сверхсложную задачу, не говоря об их ограниченном выборе. Однако полностью исключить данное направление строительства в государстве, не способном решить жилищный вопрос, и мешавшем всякой форме независимости, не представлялось возможным - людям нужно было где-то жить. В стране, которая строила социализм, назрел колоссальный жилищный кризис. Для выхода из него необходимо было, во-первых, переоценить земельные ресурсы; во-вторых, наладить производство современных строительных материалов; в-третьих, обеспечить комплексность инфраструктуры потенциальных территорий застройки.

До сих пор из трех обозначенных позиций не закрыта ни одна. Земля выделяется редко. Получение участка, даже в аренду, в большинстве случаев втягивает инициаторов в хлопотные аукционы. Процесс оформления документов растягивается на длительный период, порождая творчество разве что аферистов. Завозимые строительные материалы не удовлетворяют в полной мере ни по цене, ни по качеству. Проблем с инфраструктурой много: прокладывать дороги, подтягивать газ, воду, линии электропередач одним застройщикам без поддержки администрации не под силу. Поскольку себестоимость дома сравнима со стоимостью подводки к нему всех коммуникаций, многие земельные участки, выделенные в провинциальных городах еще в 1990-х гг., до настоящего времени не освоены. Но, как говорится: «Индивидуальное до-

мостроение - это механизм, который будучи заведенным однажды, не останавливается очень долго, раскачиваемый маятником частной инициативы» .

Позитивные сдвиги, конечно, есть, и они заметнее всего в улучшении внешнего облика жилой застройки за счет строительных материалов и технологий. Это добросовестная кирпичная кладка, распространенная для домов площадью 100-200 м2, реже дерево и брус. Сборных конструкций, которые на порядок дешевле, а по эксплуатационным и эстетическим характеристикам ничуть не уступают традиционным, пока мало. К тому же не изжита застарелая болезнь индивидуальной застройки - заборы, которые защищают приватный быт жильцов сплошным трехметровым фронтом.

Что касается архитектуры, то говорить о ней в первоначальный период малоэтажного строительства вообще некорректно. Функции архитектора брали на себя хозяева, которые лишь со временем стали нуждаться в грамотном ведении дела и открывать художественные и историко-культурные возможности дерева, бруса и кирпича. Так появились готические «замки» и барочные «дворцы», называемые коттеджами, вопреки абсолютной непохожести на истинно английский «полутораэтажный (второй этаж предусмотрен только в виде мансарды со скатными потолками) домик небольшой жилой площади» . Красный кирпич, как красный пиджак, стал связываться в восприятии профессионалов с дефицитом вкуса и наличием избыточных средств криминального происхождения. Конечно, в этой ситуации были виноваты и архитекторы, застрявшие в советском функционализме. С доступностью материалов и свободой самовыражения они начали безудержно импровизировать в классицизме, модерне, псевдорусском стиле и т.д. Только в последнее десятилетие стали появляться дома, являющие собой и определенные философские концепции.

Кроме обрусевших коттеджей, в последние 20 лет все более продвигается заимствование другого англицизма - таунхаусов - блокированных домов. Как известно, таунхаус - это не загородное строение и не городская квартира, а дом площадью не более 100-120 м2, расположенный в городской черте; точнее, ряд одинаковых жилых ячеек, каждая - с самостоятельным входом, небольшим участком земли, вроде палисадника, перед входом и огородом позади, иногда с гаражом. Эти ячейки блокируются между собой через боковые стены, обеспечивая комфорт семье, принадлежащей к среднему классу. На первом уровне располагаются прихожая, кухня и гостиная, на втором - 3-4 спальни.

В Лондоне и других английских городах есть улицы, обстроенные двух- и трехэтажными фасадами таунхаусов. Мода на подобные малоэтажные дома перекинулась отсюда на континентальную Европу и в США, где в настоящее время располагается их большая часть, удовлетворяющая состоятельного, но экономного потребителя в запросах его личной независимости -буквально, в особняке. Надо оговориться, что в США, Канаде, Великобритании и в других развитых странах вообще до 70 % эксплуатируемого жилого фонда составляют индивидуальные малоэтажные жилые дома. Высотные здания предназначаются лишь для размещения офисов и нуждающихся граждан. В Швеции, например, запрещено строить многоквартирные дома выше пяти этажей, поскольку проживание на большей высоте может нанести вред психическому здоровью. Люди стремятся жить в деревянных домах и в домах каркасно-панельного типа в согласии с природой, постоянно ощущать свою причастность к ней.

Российская культура, российский менталитет сформировали свое понимание таунхаусов, как и коттеджей. Во-первых, наши таунхаусы располагаются все-таки за городом. Во-вторых, они возводятся значительно большей площадью, чем принято в Европе, по 200-300 м2, поскольку земельные участки даже в провинциальных городах настолько дороги, что строительные компании предпочитают возводить на них многоквартирные дома. В-третьих, если в США и Европе архитектура таунхаусов демонстрирует демократичную стилистику элегантного минимализма, то в России такие объекты ориентируется на дороговизну и пышность, подчеркивая, таким образом, принадлежность к социальной элите. Разумеется, стоимость домов из-за всех перечисленных факторов повышается в разы, и для абсолютного большинства граждан и молодых семей непосильна.

Однако именно Россия с ее необъятностью и природными ресурсами имеет наибольшие возможности в развитии индустриального малоэтажного домостроения, и отечественным застройщикам все-таки придется заняться возведением блокированных домов площадью от 60 до 120 м2 на окраинах областных центров, что неизбежно выведет их в реальную категорию жилья эконом-класса. Соответствующие тенденции обусловлены: растущими инвестициями в жилищное строительство, достигающими 1/4 всех инвестиций; снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счет внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства основных комплектующих строительных материалов и снижением себестоимости строительных работ; увеличением объема каркасно-панельного и деревянного до-

мостроения; динамикой снижения цен на такое жилье на 1-2 % ежегодно, так как стоимость строительства 1 м2 малоэтажного жилья эконом-класса на одну семью ниже чем 1 м2 многоэтажного многоквартирного жилья на 10-20 %; ростом средней площади жилья на одного человека, составляющим ежегодно 0,5-5 м2 на человека; приоритетным развитием технологий соответствующего строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом-класса в мире. Так, «финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья» . К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки следует также отнести их энергоэффективность, высокую экологичность, обеспечение социально-психологического комфорта проживания.

Стандарты европейского индивидуального домостроения проникают в отечественную среду объективно, предвосхищая изменения в ментальности людей, которые придут к необходимости жить на земле, в отдельном доме, не отгораживаясь забором.

1. Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР. URL: http://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/5/5700/index.php (дата обращения: 28.11.2013).

2. Актуальные проблемы малоэтажного домостроения: цифры, факты, тенденции. URL: http://www.poselki.ru/analitica/51/ (дата обращения: 21.11.2013).

3. URL: http://ru.wikipedia.org/ (дата обращения: 16.11.2013).

4. Балаев С.Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России. URL: http://rusnk.ru/news/housing/foreign/ (дата обращения: 01.11.2013).

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ЗАЙНУЛЛИНА Т.Г.,

кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Экономика и управление в сфере сервиса»,

Донской государственный технический университет, г. Ростов-на-Дону,

e-mail: [email protected]

Малоэтажное жилищное строительство в последние годы получило широкое распространение. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки. В статье проводится анализ проблем и перспектив данного сегмента жилищного рынка. Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки.

Ключевые слова: жилищное строительство; рынок жилья.

PROBLEMS AND PROSPECTS OF LOW-RISE HOUSING

ZAYNULLINA T.G.,

Phd, associate Professor, Head of Department "Economics and Management in service",

Don State Technical University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]

Low-rise housing construction in recent years has become widespread. Many construction and development companies begin development of urban and suburban areas through integrated low-rise buildings. The article analyzes the problems andprospects of this segment of the housing market. Ability to apply innovative technologies and materials in low-rise construction is much broader than in apartment buildings, and these technologies can significantly expand the technical and constructive solutions to the construction site and thus reduce cost and shorten its duration.

Keywords: housing; housing market.

JEL classification: R 21, R 31, R 58.

В последние годы малоэтажное жилищное строительства становится очень популярным и развивается быстрыми темпами, причин этому достаточно много. Попробуем остановиться на них, а также рассмотреть проблемы и дальнейшие перспективы такого строительства на примере г. Ростова-на-Дону.

Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. Сегодня эта цифра в среднем по стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. По прогнозам Правительства РФ, этот показатель должен в 2015 г. быть не менее 60%, а в 2020 г. - около 70% (РБК. Исследования рынков...., 2012).

Малоэтажное жилье - это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажа. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой.

Есть 3 формата малоэтажного жилищного строительства:

Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

Жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из частей - нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном

© Т.Г. Зайнуллина, 2013

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Т. Г ЗАЙНУЛЛИНА

земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (жилые дома блокированной застройки);

Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010.).

Для начала рассмотрим причины бурного роста этого сегмента рынка жилья.

Долгое время малоэтажное жилищное строительство не играло существенной роли в обеспечении жильем граждан России, причин тому множество, это и менталитет городского населения (привычка жить в многоквартирных домах), и отсутствие свободных земель в городах, отсутствие инженерной инфраструктуры и т. д.

Цены на жилье в многоквартирных домах (особенно в крупных городах) за последние годы значительно возросли, например, купить хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе г. Ростова-на-Дону можно не менее чем за 2 200 000 руб., естественно квартиры большей площади стоят значительно дороже. При этом стоимость строительства небольшого малоэтажного дома (без учета стоимости земельного участка) обойдется примерно в ту же сумму, хотя общая и жилая площадь будут значительно больше.

Малоэтажное жилищное строительство требует значительно меньше административных затрат, в частности разрешительные процедуры на этот вид строительства значительно упрощены, по сравнению с количеством документов на строительство многоквартирных домов. Этим, в частности пользовались недобросовестные застройщики, получая документы на строительство малоэтажных домов в Ростове-на-Дону, а затем начиная возводить высотные здания.

Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки. Малоэтажные жилые дома значительно дешевле в эксплуатации, так как не требуют установки лифтов, подкачки воды на верхние этажи и применения другого дорогостоящего оборудования. Особенно экономичным является строительство так называемых «таунхаусов»1, так как стоимость многих строительных конструкций ложится не на одного, а на несколько собственников, так же распределяются расходы по содержанию и эксплуатации дома.

С какими же проблемами сталкивается этот быстро растущий сегмент жилищного рынка и как они могут сказаться на дальнейших перспективах его развития?

В первую очередь это проблема отсутствия и выделения земельных участков, особенно когда речь идет о массовой (комплексной) застройке. В Ростове-на-Дону наиболее быстро развивается строительство малоэтажных домов на землях садоводческих товариществ. Эти земли имеют один существенный недостаток - неразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры. Это касается, прежде всего, отсутствия подъездных путей надлежащего качества (асфальтовое покрытие, ширина проезда и т. д.). Поэтому по уровню комфортности проживания эти дома далеки от идеала. Еще одной проблемой застройки на таких землях является перекладывание развития коммунальной инфраструктуры на плечи новых собственников, так как застройка происходит в стихийном порядке.

Решением данной проблемы является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. Это коттеджные поселки в радиусе 10 км. от Ростова-на-Дону: «Солнечный», «Ясная поляна», «Приозерье», «Березовая роща», «Поселок Донской», «Щепкин» и др., которые развиваются разными темпами в зависимости от степени удаленности от основных транспортных путей, используемых технологий строительства и его стоимости.

Еще одной проблемой является отсутствие финансирования со стороны банков и помощи от государства. Индивидуальному застройщику получить ипотеку под строительство дома без залога очень сложно, банки не хотят идти на такой риск, ипотеку можно получить если есть квартира в городе или стоимость земельного участка достаточно высока. Решение есть пока только для комплексной застройки в коттеджных поселках, когда компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени. Помимо этого, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый кредитный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013). В перечень территорий организованной массовой малоэтажной застройки в соответствии с этой программой входят 2-я очередь строительства микрорайона «Солнечный» г. Батайск, жилой поселок «Приазовье» Азовский район Ростовской области и проект жилого квартала в переулке Теплый, Часовой г. Шахты (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013).

Положительные примеры частно-государственного партнерства на рынке малоэтажного жилищного строительства есть во многих регионах России, это, в частности, г. Санкт-Петербург, республики Татарстан и Башкортостан. Новый Генеральный план развития г. Ростова-на-Дону также предполагает освоение новых территорий. Админи-

1 Таунхаус - комплекс из двух и более индивидуальных малоэтажных домовладений с общими боковыми стенами, имеющими собственные входы и огороженные приусадебные участки.

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

страция Ростова-на-Дону периодически выставляет на торги новые земельные участки, что также способствует развитию малоэтажного жилищного строительства и комплексному развитию территорий.

Малоэтажное жилищное строительство - это не новинка России, по такому пути развития жилищного сектора шли многие страны, в частности в США доля малоэтажного жилищного строительства около 90%, поэтому, рассмотрев проблемы и перспективы его развития, можно сделать вывод о том, что за ним будущее, при условии первоначального строительства транспортных и инженерных коммуникаций, а не наоборот.

ЛИТЕРАТУРА

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечные продукты. Малоэтажное жилье (2013). Доступно на: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.

Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств Федерального бюджета» (2010). Доступно на: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.

РБК. Исследования рынков. Доля малоэтажного жилья к 2015 г. составит не менее 60% (2012). Доступно на: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.

Agency for Housing Mortgage Lending. Mortgage products. Low-rise housing. (2013). Available at: http://www. ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/. (In Russian.)

Order of the Ministry of Regional Development of the Russian Federation of 27.02.2010. no. 79 "On approval of guidelines to establish the characteristics of low-income housing in respect of residential units on which construction is carried out with the use of the Federal Budget" (2010). Available at: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (In Russian.)

RBC. Market research. The share of low-rise housing in 2015 will be at least 60% (2012). Available at: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (In Russian.)

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Давно прошло то время, когда рынок загородной недвижимости по большей части формировался за счет построенных в прежние времена объектов. В пригородах Санкт-Петербурга уже много лет царит строительный бум, который не в силах остановить ни государственная бюрократия, ни повышение цен на стройматериалы. Небольшие домики, солидные дома, шикарные коттеджи растут как грибы после дождя; и этот процесс отнюдь не собирается идти на спад, наоборот, индивидуальное жилищное строительство будет усиленными темпами развиваться и в будущем.

Какие же районы Ленинградской области наиболее перспективны для ИЖС? То есть где именно будет продолжаться тот самый "бум", а где строительство будет двигаться ни шатко ни валко? Ответить на эти вопросы может вроде бы каждый, хотя бы поверхностно знакомый с ситуацией на рынке, но не будем спешить: вначале поговорим о критериях, которыми определяется перспективность застройки.

Представьте, что вы садитесь в автомобиль и выезжаете за город. Полчаса по городу, часа два по трассе, затем еще минут двадцать по проселочной, в конце которой вас ожидает: Думается, вас там ничего не ожидает, потому что выстроить загородный дом в таком удалении от города может позволить себе только убежденный отшельник. Может возникнуть и другая ситуация: на автомобиле вы добираетесь до своих загородных владений достаточно быстро, но ваши родители или дети (у которых нет "колес") добраться туда не могут, поскольку ни электричка, ни автобусы, ни маршрутные такси туда не ходят.

Исходя из вышесказанного, определяется первый критерий - транспортный. Поблизости должно проходить шоссе, к тому же должен быть какой-то резервный вид транспорта, ну и, естественно, участок не может находиться где-нибудь на границе области. Вторым безусловным критерием является наличие коммуникаций или хотя бы принципиальная возможность быстро и без огромных затрат их подвести. Представьте, опять же, что вы построили "коробку" в живописном месте, на берегу озера, но местная линия электропередачи позволяет вам потреблять лишь 2-3 киловатта энергии; а бывает, что линии и вовсе нет! Или рядом отсутствует источник питьевой воды; или имеются проблемы с подведением газа. Понятно, что о перспективах такого места (пусть и очень живописного) в отношении ИЖС говорить не приходится.

Однако и в промзонах строиться вряд ли кто согласится, то есть имеются определенные требования и к ландшафту. Он должен быть привлекательным, желательно наличие зеленых зон или леса, а также близость водоема. Водоем хочется иметь если не рядом, то в пределах разумной досягаемости. Ну и, конечно, далеко не последнюю роль играет такой критерий, как наличие развитой инфраструктуры: магазинов, больниц, аптек, школ и т. д.

Проблему инфраструктуры особо подчеркнул и исполнительный директор Агентства недвижимости "Александр-Н" Ф. В. Дьячков, принявший участие в инициированном редакций "ЗО" разговоре о перспективных для ИЖС районах. Он сказал, что инфраструктура является нашим наиболее слабым местом, весьма затрудняющим индивидуальное жилищное строительство. Ввиду ее отсутствия многие владельцы загородных участков вынуждены привязывать строительство к существующим населенным пунктам, в то время как живописнейшие (но удаленные от городов и поселков) места Ленинградской области остаются неосвоенными.

Определив вышеперечисленные критерии, Ф. В. Дьячков выделил Курортный район, в особенности участок от Ольгина до Сестрорецка. Имеет также перспективы район от Белоострова до поселка Юкки; и если в первом случае из-за высокой стоимости земли дома будут достаточно дорогими, то во втором строительство окажется более экономным. В районе Токсова и Ново-Токсова имеются великолепные ландшафты, озера, что, естественно, будет привлекать застройщиков. Это уже Всеволожский район - тоже, безусловно, перспективный, хотя там далеко не все места удобны для ИЖС. Удобен Мельничный Ручей, в меньшей степени - Бернгардовка, есть локальные места возможной застройки и в районе Колтушей. Большое строительство ведется (и будет вестись в будущем) в районе Суздальских озер, а так же в Коломягах, где строят таун-хаузы. Но это ближний круг, то есть в данном случае фактически строительство идет в черте города.

Отдельные островки застройки могут быть в районе Янина и Разметелева, хотя там и не самые привлекательные ландшафты. Естественно, будут пользоваться спросом участки в окрестностях Пушкина, Павловска, Красного Села, вдоль береговой линии от Стрельны до Петродворца. В качестве отдаленной перспективы можно прогнозировать застройку индивидуальными загородными домами западной части Кронштадта. Когда приведут в порядок дороги на этот бывший закрытый остров, Кронштадт окажется не так уж далеко от города. В процессе ИЖС в этих районах будут строиться и продаваться дома разной стоимости: от очень дорогих до вполне доступных для среднего класса. Причем опыт показывает, что более всего сейчас востребованы дома, выстроенные в социально однородных конгломератах. Это могут быть как коттеджные поселки, так и более демократичные, но тем не менее целостные территории застройки. Они не всегда планируются, бывает, складываются стихийно, и можно сказать, что спрос на дома в таких массивах будет возрастать. В то же время спрос на отдельно стоящие дома идет на спад.

Что важно: крупные риэлтерские фирмы могут принимать активное участие в этом процессе, причем не только занимаясь куплей-продажей. В силу своего опыта, понимания рынка, а так же финансовых возможностей они могли бы стать катализатором процесса освоения перспективных территорий. Некоторые фирмы уже двигаются по этому пути, развивая сотрудничество со строительными компаниями.

Многие участники разговора о перспективных для ИЖС районах касались вопроса взаимодействия с властными структурами и возникающих в этой связи трудностей административного характера. В частности, об этом подробно рассказал директор "Русского фонда недвижимости" А. С. Портнов. Ситуация на рынке земли, отметил он, такова, что спрос превышает сейчас предложения в 2-3 раза, причем хорошей земли на продажу практически нет. Большие трудности возникают в связи с ее оформлением: Земельный кодекс еще не работает в полную силу, поскольку нет соответствующих документов на местном уровне. Пока не определено, кто должен заниматься продажей: то ли областные, то ли региональные власти, то есть нет вменяемого разделения полномочий. Поэтому плохо идет первичное выделение земли - именно той, кстати, которая и должна пойти под ИЖС. Чтобы продать сейчас участок, его надо как-то оформить, а сделать это в отсутствие строения на земле нельзя. На строительство у человека может просто не быть денег, в итоге - земля стоит. Получается замкнутый круг. Хотя, в принципе, есть много площадей, которые могли бы выйти на рынок и тем самым его оживить.

На рынок загородного строительства в последнее время проникают и стараются там утвердиться фирмы, казалось бы имеющие весьма отдаленное к этому отношение. Поэтому риэлтеры должны быть активней: "РФН", к примеру, сейчас ведет разработку нескольких пятен застройки. Есть проекты, связанные с новыми зарубежными технологиями строительства, к примеру технология под названием "несъемная опалубка". Между полистирольными плитами, армированными металлом, заливается бетон, после чего снаружи дом штукатурится, а внутри оклеивается гипроком. Эта технология значительно удешевляет строительство (примерно 160 долларов за квадратный метр), и очень жаль, что в массовом варианте подобные методы пока не взяты на вооружение нашими строителями.

Перспективным для массового ИЖС А. С. Портнов считает в первую очередь Всеволожский район, поскольку там имеется газ - основной и самый дешевый на сегодняшний день энергоноситель. Отопление - это важнейший фактор, который влияет на выбор того или иного места для строительства загородного дома. Газ есть и в Курортном районе, но он для массового строительства не предназначен. Достаточно привлекателен Выборгский район, а также ближайшие к городу южные районы. Если произойдут первичные выделения государственной земли в районе от Стрельны до Петергофа, то и этот район имеет неплохие перспективы. Да и вообще будущее загородного строительства за небольшими поселками с налаженной инфраструктурой, состоящими из разных по типу и по цене строений.

Об этих же поселках высказался и начальник отдела загородной недвижимости агентства "Адвекс-Росстро" В. К. Зишков. Жить отдельно, чтобы в одиночку решать все возникающие проблемы, непросто, и требуются немалые затраты. Если, к примеру, вам нужно пробить на участке скважину, что окажется выгодней: делать это одному или группой хозяев? А если необходимо протянуть километровую линию электропередачи? Ответ очевиден, поэтому вполне естественно, что участки, на которых в перспективе будет развиваться индивидуальное жилищное строительство, организуются по типу небольших поселков. Количество домов в них может варьироваться примерно от десяти до тридцати: меньшее число может сделать слишком дорогими коллективные инициативы, при большем есть опасность превратить поселок в очередное "садоводство". Участки здесь будут, скорее всего, достаточно большие, от пятнадцати соток; поселок будет иметь общий забор, а также нанимаемую коллективно охрану. Загородные дома для постоянного проживания, доступны среднему классу - они находятся в ценовом коридоре от 40 до 80 тысяч долларов.

Если же говорить о районах, то достаточно перспективны районы, прилегающие к объездной дороге: она служит естественной транспортной магистралью, делающей даже не очень доступные ранее места удобными в отношении поездок в город и обратно. Во Всеволожске процесс будет тормозить намеченное на ближайшие годы строительство алюминиевого завода, однако в Колтушах, в Воейкове и других населенных пунктах района ИЖС будет развиваться. Что касается элитного строительства, то оно активно на всем пространстве от Стрельны до Петергофа.

По мнению директора-координатора отдела загородной недвижимости агентства "Итака" С. В. Пироговой, несмотря на высокие цены на землю, по-прежнему будет оставаться привлекательным для ИЖС Курортный район. Об этом говорит тот факт, что в настоящее время спрос на участки в этом районе превышает предложение в шесть раз! С точки зрения перспективы на ближайшие годы большой интерес представляет Петродворцовый район: он расположен близко к Санкт-Петербургу, туда ведет удобная трасса, и совсем рядом находится Финский залив. Оживление спроса на участки в Петродворцовом районе подтверждает прогноз; думается, этот спрос будет только возрастать. Как и в прежние годы, сохранится устойчивый интерес к участкам в районе Пушкина - Павловска, а также во Всеволожском районе.

Перечисленные районы в силу их близости к городу и, соответственно, высоких цен на землю можно считать районами элитного ИЖС. Если же говорить о более демократичном строительстве (дома стоимостью примерно от 20 тыс. долларов), то здесь в первую очередь перспективен Гатчинский район, который, конечно, находится дальше от города, зато цены на участки там более доступны широким слоям населения. То есть здесь можно вести речь о массовом загородном ИЖС. Риэлтеры очень заинтересованы в развитии перспективных территорий и могут не только покупать и продавать, но и участвовать в инвестициях, способствуя тем самым скорейшему развитию этого процесса.

А вот генеральный директор агентства недвижимости "Вектор" С. Н. Щигорец считает, что цены на землю и дома в Курортном районе выросли до такой степени, что строиться там могут себе позволить лишь очень обеспеченные люди. Об интересе же представителей среднего класса к этому району говорить не приходится, поэтому одним из самых перспективных и массовых для ИЖС является Выборгское направление (примерно от 36 км. до Глубокого). То есть тот самый средний класс ориентируется на места, где цены пониже, но также есть все условия для индивидуального жилищного строительства.

Эти условия уже перечислялись: удобные транспортные магистрали, определенный набор коммуникаций, наличие водоемов и лесов. Исходя из этих требований, популярным направлением можно было бы считать Приозерское, но туда, к сожалению, нет хорошей дороги (считать таковой Приозерское шоссе невозможно). А ряд факторов, в первую очередь - возведение промышленных объектов, будут сдерживать строительство во Всеволожском районе. Что же касается ценового коридора, в котором намечается основной спрос, то, как считает С. Н. Щигорец, это будут дома от 30 до 50 тысяч долларов. Такие дома имеют все коммуникации и предназначены для постоянного проживания. Кстати, активной роли риэлтеров в этом процессе директор "Вектора" не предвидит. Их деятельность, скорее всего, ограничится покупкой и продажей уже выстроенных объектов.

Мнений, как мы видим, много: в чем-то они отличаются, в чем-то совпадают. Нет сомнения в одном: индивидуальное жилищное строительство в пригородах Санкт-Петербурга будет развиваться в любом случае, поскольку это отвечает интересам жителей нашего города.

Тюменский государственный университет

Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы

Иванов Павел Кириллович

аспирант кафедры экономической теории

Аннотация

В статье рассматриваются основные тенденции и особенности развития малоэтажного строительства в России. Подчеркивается, что земельной ипотеки является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на малоэтажное жилье в современных условиях экономического кризиса.

Ключевые слова: жилье, земельная ипотека, малоэтажное строительство

Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства. Развитие малоэтажного домостроения - одна из перспективных форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед государством, по обеспечению населения доступным, комфортным и экологичным жильем .

На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:

• · коттеджи и усадьбы - индивидуальные постройки до трех этажей;
• · таунхаусы - дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;
• · многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. В общем объеме жилищного строительства в России на малоэтажное домостроение приходится 52% . Еще в 2007 г. Дмитрий Медведев поставил перед Правительством задачу к 2015-2020гг увеличения доли малоэтажного строительства от общего объема возводимого жилья до 65-70%, т.е., необходимо строить либо до 1млн. индивидуальных домов ежегодно, либо до 150 млн. кв.м в год.

Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей .

В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь - уменьшить свои риски .

Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5%. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса. При этом стоимость дома, с учетом оценки земли и затрат на инфраструктуру, не должна превышать 5 млн. рублей.

В развитии малоэтажного строительства в России существует ряд проблем:

• · отсутствие инженерной инфраструктуры;
• · меньше выгод для инвесторов;
• · отсутствие зонирования территорий, т.е. мест, где было бы запрещено законом строить дома выше трех-четырех этажей;
• · трудности при выборе места под застройку (если строить рядом с городом - не избежать пробок, а если далеко - возникают трудности с рабочими местами);
• · монополизация строительного рынка.

И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства .

В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем - увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля - можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.

малоэтажный строительство ипотека недвижимость

Библиографический список

• 1. Селютина Л.Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101-106.
• 2. Строительство в России. 2013 г. [Электронный ресурс]. URL:http//www.gks.ru.
• 3. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.
• 4. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25-33.
• 5. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru.

Среди доступных для среднего россиянина методов инвестирования на первом месте всегда была, есть и будет недвижимость. Как то не особо приживаются в России, используемые на Западе, современные методы управления капиталом — вложение денег в акции, облигации, в различные инвестиционные фонды и прочие модные у финансистов всего мира активы.

Для русского человека всегда вопрос обладания своим жильем имел почти сакральный смысл, и навязанная в годы построения коммунизма (потом социализма) модель общежития во много квартирных домах, постепенно снижается. Взять хотя бы тот факт, что исторически (до 1917 года) большинство населения (90%) страны жило в своих домах и усадьбах, так как преобладал уклад жизни, связанный с землей (крестьянство).

Несмотря на прошедшее столетие, полное всяких лихолетий, тенденция жилищного строительства в России снова возвращается в обратном направлении, так сказать к истокам, и все больше набирает силу тренд индивидуального жилищного строительства.

Это направление развития строительства предоставляет поистине уникальные возможности не только для тех, кто хочет жить в своем доме, но и для тех, кто имеет желание на этом заработать. Как известно, самую большую прибыль получает тот инвестор, который находится в самом начале зарождающейся тенденции.

Несмотря на все сложности, связанные со строительным комплексом в России (касается бюрократических процедур), инвестирование в малоэтажное строительство имеет существенные выгоды. В среднем по стране (по оценкам экспертов) норма прибыли инвестора в малоэтажном жилищном строительстве составляет порядка 50 — 60%. Это намного выше, чем у тех девелоперов, которые уже третий год не могут распродать миллионы метров жилья в многоэтажных «элитных» микрорайонах.

В этой статье будет рассказано о перспективах инвестирования в малоэтажное строительство, о том, какие возможности и риски существует на этом очень интересном рынке. А также, какие методы инвестирования предпочтительнее как для нынешних условий, так и в отдаленной перспективе.

Рынок малоэтажной индивидуальной застройки России – основные тенденции и характеристики

Любая инвестиция, как правило, начинается с оценки, как самого рынка, так и тех долгосрочных тенденций, прямо или косвенно влияющих на потенциальную прибыль инвестора ().

К основным характеристикам рынка малоэтажного строительства России в 2017 и в последующие годы можно отнести следующие важные моменты:

1. Строительные компании, ориентированные на многоэтажные дома, в настоящее время осваивают малоэтажное строительство . Это объясняется тем, что компании, занимающиеся высотным строительством, работали в основном за счет привлечения большого объема кредитных средств, которые во время кризиса стали недоступны. Объекты малоэтажного строительства в условиях кризиса более ликвидны. Жилые поселки можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов еще находится в стадии строительства.
2. Другой важной тенденцией является завышенная стоимость городского жилья и дефицит свободных площадок в городской черте . Однако, несмотря на спрос, на рынке загородной недвижимости есть нереализованные, или не до конца реализованные проекты (когда объекты продаются по несколько лет). Это связано с непродуманной : неправильное определение конкурентной ситуации на рынке, уровня спроса, ошибки при позиционировании коттеджного поселка, определении целевых групп покупателей, рационального распределения наделов, местоположения поселка и другое.
3. Большое влияние на рынок недвижимости вообще и на сегмент малоэтажной застройки в частности, оказывает и общее снижение цен на первичное жилье , что пока сдерживает сильный рост инвестиций в этот сектор экономики.

С другой стороны — длительный спад, как известно, всегда сменяется ростом, и глядя на графики ценовой динамики, можно сделать вывод, что рынок находится на «дне», от которого можно ожидать очередной цикл длительного роста спроса.

1. Другим существенным фактором, оказывающим непосредственное влияние на формирование спроса на рынке жилья, является достаточно высокий уровень выданных ипотечных займов , даже несмотря на кризисные явления.

Как считают эксперты, уровень кредитных ставок имеет тенденцию к снижению, что «подстегнет» рынок недвижимости в ближайшие несколько лет.

1. Следующий фактор, который оказывает воздействие на рынок малоэтажного строительства – это перераспределение спроса с многоквартирных домов на малоэтажные дома и усадьбы , где, как видно, из представленного графика, доля сектора индивидуального жилья превышает многоквартирное почти в 3 раза.

1. Не менее важным индикатором, показывающим насколько долгосрочной тенденцией спроса на малоэтажное строительство, является структура спроса на рынке , которая формируется спросом со стороны конкретных возрастных групп населения. Как правило, основными покупателями коттеджей и частных домов являются семьи, относящиеся к возрастной группе 30 — 45 лет. Обычно именно к этому моменту у семьи есть уже накопленный капитал, стабильный заработок и стоит вопрос о расширении семьи и улучшения жилищных условий.

Как видно из представленной диаграммы, основная возрастная группа покупателей домов достигнет наивысшего значения к 2030 году. Это создает прекрасные условия для инвестора подготовиться к выходу на этот рынок.

Отдельный вопрос связан с тем, какого именно типа индивидуальное жилье пользуется спросом среди различных групп населения. Для большей наглядности характеристики проса на типы индивидуальной застройки сведены в таблицу 1, где как видно, диапазон спроса (и соответственно цен) сильно зависит от района, удаленности от городского центра, наличия инфраструктуры, свойств природного ландшафта.

Резюмируя все сказанное в этом разделе, посвященному краткому анализу рынка, можно сделать вывод, что перспектива развития малоэтажного строительства в России находится еще только в самом начале. Здесь есть возможности инвестирования не только в сами объекты, но и активы, имеющие отношение к инфраструктуре коттеджных поселков, земельным участкам и т.д.

В целом, основными достоинствами инвестиций в малоэтажное строительство являются такие факторы как:

• использование SIP-технологий (т.н. быстровозводимые дома);
• уменьшение себестоимости строительства , особенно когда имеются готовые проектные решения, отработанные годами
• сокращение сроков строительства при условии сохранения качества объектов. Средний срок строительства от нулевого цикла до ввода в эксплуатацию составляет от 6 до 9 месяцев
• упрощение процедуры введения объектов в эксплуатацию.

Сюда также можно отнести и то, что постепенно в России развивается рынок ипотечных ценных бумаг. Это позволяет привлечь под строительство финансирование, не связанное с банковскими кредитами, что существенно снижает порог входа на рынок для инвестора.

Какие же основные методы инвестирования можно использовать в российских условиях при работе на рынке малоэтажного строительства:

1. самой простой формой является покупка (инвестирование) уже почти готовых домов с последующей перепродажей. Однако в отличие от простой спекулятивной сделки, здесь инвестор производит улучшение объекта, его достройку (немало коттеджей стоит недостроенными годами), подводит инфраструктуру, ландшафтный дизайн.
2. приобретение земельного участка, с последующим дроблением его на более мелкие, для продажи под застройку частными домами
3. инвестирование через формы жилищного финансового лизинга, когда инвестор, приобретя объекты, реализует их на рынке через форму лизинга, получая в качестве прибыли процентные платежи по лизинговым договорам.
4. инвестирование через специальные фонды недвижимости, которые через схему ипотечных закладных получают прибыль за счет продажи своих акций на финансовом рынке () или продавая доли инвесторам
5. самостоятельная постройка домов «под ключ» с последующей реализацией на рынке. Это самая простая, но и вместе с тем и затратная схема, так как требует времени для продажи всех построенных домов. Эта форма инвестиций применима только в том случае, когда у инвестора есть независимый от банков свой источник дешевой ликвидности, позволяющий ему без ущерба вывести из оборота на довольно длительное время капитал. Кроме этого, такая методика применима как раз накануне начала бума спроса на индивидуальное жилье и тогда можно «отбить» вложенный капитал за несколько месяцев.

В заключение

Стоит отметить, что инвестиции в объекты недвижимости при всей своей надежности (?) требуют от инвестора тщательного анализа рынка на долгие годы вперед, так как становящийся убыточным объект нельзя потом быстро продать, как это можно сделать, например, с пакетом акций на фондовом рынке.